保利发展(600048) 核心观点 归母净利下降39%。2024上半年，公司实现营业收入1392亿元，同比增长1.7%；实现归母净利润74亿元，同比下降39.3%，与此前发布的业绩快报基本一致。公司增收不增利的主要原因是项目结转毛利率下降5.2pct至16.0%，以及受结算权益比例下降11.7pct至69.4%。 销售保持领先，持续优化土储。2024上半年，公司实现销售面积954万平方米，同比下降31.0%；实现销售金额1733亿元，同比下降26.8%，继续稳居行业第一，市占率持续提升至3.68%。公司在核心38城销售贡献提升2pct至89%，其中32个城市市占率排名前五，11个城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市占有率突破15%。公司共拓展项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元，其中新增货值住宅业态占比达96%。截至2024上半年末，公司总土储7140万平方米，较年初下降8%，核心38城面积储备占比约7成，已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%。 负债结构保持稳定。截至2024上半年末，公司债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个pct；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52pct。上半年公司累计实现回笼金额1466亿元，回笼率84.6%，公司现金余额1464亿元，占总资产10%以上，并表口径已售待回笼资金1033亿元，整体现金流合理充裕。 投资建议：公司上半年业绩承压，由于公司毛利率仍在筑底阶段，且房价下行带来的资产减值压力仍未完全消除，我们下调此前的盈利预测（下调幅度与公司结算权益比例下降一致），预计公司24-25年归母净利润分别为111/123亿元（原值为124/146亿元），对应EPS分别为0.92/1.02元，对应最新股价PE分别为8.7/7.8X，维持“优于大市”评级。 风险提示：房价下跌幅度超预期，公司毛利率不及预期，政策放松实际效果不及预期，销售复苏进度不及预期，公司财务风险超预期。

     保利发展(600048) 事件 2024年8月19日保利发展发布2024半年度报告，上半年实现营业收入1392.5亿元，同比+1.7%；归母净利润74.2亿元，同比-39.3%。单二季度实现营业收入895.0亿元，同比-7.8%；归母净利润52.0亿元，同比-45.3%。 点评 毛利率&结算权益比下降，归母净利润承压下滑：公司营收主要来源房地产项目竣工交付结转，1H24公司交付7.3万套，带动营收规模小幅增长。而归母净利润同比出现下滑，主要由于：①受市场下行及价格承压影响，1H24项目结转毛利率16.02%，同比下降5.24pct，与2023年全年相当；②期内结转项目权益比例下降。销售规模领稳居行业第一，核心城市市占率稳中有升：公司1H24签约销售金额1733亿元，同比-26.8%（百强房企平均-41.8%），规模稳居行业第一；全国市占率3.68%，较2023年全年提升0.06pct。38个核心城市销售贡献同比提升2pct至89%，市占率提升0.3pct至7.1%；据中指数据，1H24在广州、上海、北京和佛山等城市销售金额超过百亿。 投资聚焦核心城市，持续优化资源结构：公司1H24年拓展项目12个，总地价126亿元，同比-61.1%，权益地价109亿元，同比-61.5%，拿地权益比86%，新拓项目均位于38个核心城市。加大去库存力度，截至1H24，公司土储建面7140万方，较年初下降8%，已开工未售的存量住宅建面较年初下降16%。 财务结构安全稳健，融资优势凸显：公司1H24年三道红线水平稳居绿档，扣除预收款的资产负债率为65.7%、净负债率为66.2%、现金短债比为1.22；短期有息负债占比降至19.82%，较年初下降0.99pct；融资成本持续下降至3.31%，较年初下降25bp。 投资建议 公司当期业绩下滑，未来受益于行业供给侧出清，市占率或持续提升，2025年后业绩有望企稳。我们维持公司盈利预测不变，2024/2025/2026年归母净利润分别为90.9、98.1和105.8亿元，同比增速分别为-24.6%、7.9%和7.8%。公司股票现价对应PE估值为10.8/10.0/9.3倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。

     保利发展(600048) 事项： 公司公布2024年半年报，上半年实现营业收入1392.5亿元，同比增长1.7%，归母净利润74.2亿元，同比下降39.3%，与业绩快报基本一致。 平安观点： 结转毛利率&权益比例下降致利润承压：2024年上半年公司实现营业收入1392.5亿元，同比增长1.7%，归母净利润74.2亿元，同比下降39.3%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降5.2个百分点至16%；2）少数股东损益占比同比提升11.8个百分点至30.6%。 销售份额稳中有升，项目拓展优中选优：2024年上半年公司实现签约金额1733亿元，同比下降26.8%，签约面积954万平米，同比下降31%，销售金额稳居行业第一。销售权益比77%，较上年提升9个百分点。销售市占率较2023年提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。同时38个核心城市销售贡献同比提升2个百分点至89%。上半年公司共拓展项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平米，权益地价109亿元，总地价126亿元，新增货值住宅业态占比96%。上半年公司持续加大力度去库存，土地储备计容建面7140万平米，较年初下降8%。土储结构持续优化，核心38城面积储备占比约7成；已开工未售存量住宅面积较年初下降16%。 融资优势持续凸显，可转债发行方案推出：2024年上半年新增融资平均成本较2023年下降21BP至2.93%，上半年末有息负债总额3735亿元，综合成本3.31%，较年初下降25BP。上半年末公司债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比19.8%，较年初下降0.99个百分点，直接融资比重提升1.5个百分点至17.8%。截至半年报披露日，公司已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案，为进一步优化债务结构打下基础。 现金流合理充裕，三条红线维持绿档：2024年上半年公司实现销售回笼1466亿元，回笼率84.6%。上半年末现金余额1464亿元，占总资产10%以上，同时并表口径已售待回笼资金（含销项税）1033亿元，整体现金流合理充裕。期末扣除预收款的资产负债率65.7%、净负债率66.2%、现金短债比1.2倍，三条红线维持绿档。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为1.12元、1.23元、1.35元，当前股价对应PE分别为7.3倍、6.6倍、6.0倍。公司融资优势明显，现金流合理充裕，持续优化土储结构，项目拓展优中选优，有望平稳穿越周期并稳步提升份额，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

     保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2024年半年报。公司上半年收入增长，毛利率下滑拖累业绩，但二季度销售回暖，土储结构不断优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为7.4、6.9、6.5倍，维持“买入”评级。 营收小幅增长，结转毛利率拖累利润水平 公司2024上半年实现营收1392亿元，同比增长1.6%；实现归母净利润74亿元，同比下降39.3%；经营性净现金流-171亿元，同比下降243亿元；结算毛利率16.0%，与2023全年持平。公司营收增长主要源于结转项目规模小幅增长，归母净利润下滑主要由于（1）毛利率同比下降5.24pct；（2）项目结转权益比同比下降；（3）销售费用和财务费用有所上升。 销售市占率提升，土储结构不断优化 2024年上半年，公司实现签约金额1733.36亿元，同比下降26.8%；实现签约面积954.25万方，同比下降31.0%；销售权益比较2023年全年+9pct至77%，权益销售金额同比下降17%，市占率提升至3.68%，38城市占率提升至7.1%。公司跟随政策铺排推货节奏，二季度推货1254亿元，环比一季度+181%；二季度销售金额1104亿元，环比一季度+75%。公司上半年优化土储结构，拿地12宗，总土地款125.5亿元，拿地金额权益比71.9%，其中三个项目已实现开盘。截至上半年末公司土储建面7140万方，较年初下降8%，其中核心38城占比约7成。 融资成本继续压降，拟发行95亿可转债 公司2024上半年新增负债938亿元，新增融资平均成本降至2.93%。截至上半年末，公司有息负债3725亿元，综合成本降至3.31%，较年初下降25BP；扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，资产负债结构保持稳健。公司拟发行95亿可转债，拟用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金，发行对象为包括保利集团在内的不超过35名特定对象，保利集团拟认购不超过10亿元。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 投资要点： 保利发展（600048）发布2024年中报，实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.66%；归母净利润74亿元，同比下降39.3%。 上半年营收微增，二季度盈利环比一季度改善。公司2023年上半年实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.66%；公司毛利率16.0%，与2023年全年水平保持一致；实现利润总额141亿元，同比下降28.7%；同时受结算权益比下降的影响，归母净利润74亿元，同比下降39.3%。第二季度公司营业收入895.01亿元，同比下降7.75%，季度环比增长79.91%；归母净利润51.96亿元，同比下降45.31%，季度环比增长133.69%。 销售规模稳居行业首位，市场占有率进一步提升。2024年上半年房地产市场继续承压。公司积极调整销售策略，加大推货力度。二季度推货1254亿元，环比一季度增长181%；二季度共实现销售金额1104亿元，环比一季度增长75%，有力扭转了下滑的趋势，环比增速较TOP100房企高出约40个百分点。1-6月公司实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，实现签约面积954.25万平方米，销售金额稳居行业第一。上半年销售权益比77%，较去年提升9个百分点；权益销售金额约1330亿元，较去年同期下降17%，低于全口径销售金额降幅。上半年，公司市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。 主动调整投资节奏，加强现金流管理。公司上半年主动调整投资节奏，拓展新项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元，其中，新增货值住宅业态占比达96%。同时持续加大力度去库存，土地储备计容建面下降8%。另一方面，公司持续优化业务结构、加强现金流管理。截止6月末公司账上现金余额达 1464亿元，保持了较高的现金储备水平。 债务结构持续优化，融资成本低优势凸显。面对市场快速变化，公司积极把握低利率融资窗口，新增融资平均成本较2023年下降21BP至2.93%。截止6月末，公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP。债务结构持续优化，直接融资比重提升至17.82%，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点。公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，保持稳健的资产负债结构。 物业及资产管理业务持续发展贡献业绩。保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质。截止2024年6月末，保利物业合同管理面积9.50亿平方米，在管面积7.57亿平方米；实现营业收入78.71亿元，归母净利润8.46亿元，同比分别提升10.2%、10.8%。市场化能力不断增强，第三方在管面积达到4.91亿平方米，占比达64.9%，实现第三方物管收入23.18亿元，同比增长17.7%。在资产经营方面，公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末新增16个至151个，在管面积新增70万平方米至505万平方米。在资产回报率和运营规模双重提升下，上半年实现营业收入22.57亿元，同比增长3%。 投资建议：公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，销售持续领跑行业，市场占有率不断提升。同时公司财务管理稳健，融资成本低，竞争力凸出，具备安全性与一定的成长性。预计公司2024年基本每股收益1.19元，当前股价对应PE约6.8倍，维持“持有”评级。 风险提示：经济增长放缓带来楼市销售持续不景气；楼市优化政策落地及成效低于预期；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。

     保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2024年7月经营简报。公司销售数据降幅持续收窄，行业龙头地位稳固，拿地强度回升，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为7.8、7.2、6.7倍，公司销售排名榜首，看好市占率持续提升，维持“买入”评级。 营收小幅增长，归母净利润承压下降 根据业绩快报，公司2024上半年实现营收1392.7亿元，同比增长1.6%；实现归母净利润75.1亿元，同比下降38.6%；实现基本每股收益0.63元，同比下降38.2%。公司营收增长主要源于结转项目规模小幅增长，利润下滑主要由于市场下行及价格承压下项目结转毛利率下降，以及结转项目权益比例有所下降。 销售降幅收窄，单月拿地强度提升 2024年7月，公司实现签约面积145.0万方，同比下降18.9%；实现签约金额253.2亿元，同比下降18.3%，单月销售金额增速再次转负。1-7月公司实现签约面积1099.2万方，同比下降29.6%；实现签约金额1986.5亿元，同比下降25.8%，累计销售降幅收窄，仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置。公司7月在北京、上海、成都等地拿地7宗，总建面46.6万方，对应土地款147.5亿元，单月拿地强度达58.3%。公司1-7月拿地19宗，总建面162.6万方，对应总土地款255.4亿元，分别同比下降64.6%和69.0%，拿地金额权益比78.5%，拿地强度12.9%（2023年同期为30.8%），其中在一线城市拿地金额占比59.5%。 融资渠道畅通，负债结构优化 公司2024年1-7月成功发行公开市场债券327.5亿元，包括95亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%，持续保持低位。截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5亿元，总资产和归母净资产较2023年末分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023年末下降0.66个百分点。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。