保利发展(600048) 保利发展公布的2024年业绩预告公告显示，2024年公司实现净利润人民币50亿元（同比下降58%，比我们此前的预测低47%），项目结转规模基本符合预期（同比下降10%至人民币3,130亿元，比我们此前的预测高2%）而利润率低于预期（2024年同比下降2个百分点至约14%，比我们此前的预测低1.5个百分点），同时公司拟对部分项目计提减值准备（管理层表示减值规模与2023年的约50亿元相当）。隐含的2024年四季度收入/净亏损为人民币1,300亿/28亿元。管理层就2025年做出如下指引：1)净利润将与2024年持平，合同销售毛利率能否回升将取决于市场情况；2)派息率将不低于当前水平（2023年为40%）；3)拿地强度将恢复至2022/23年的水平（2022/23年拿地金额分别占到合同销售额的35%/39%），并且不排除会考虑二线及强三线城市的机会；4)计划盘活（即与地方政府换地或调整土地规划）800万平方米的未开发土地项目（约占公司2024年末土地储备的27%）；5)公司计划于3月底发行总额为人民币95亿元的可转换债券用于补充资本金，同时公司仍有人民币45亿元公司债券发行额度可用。 在销售复苏的可持续性和价格企稳（尤其是在三四线城市）前景变得明朗之前，我们对保利发展重新加快拿地步伐的计划仍持谨慎态度。大量早期获取的项目（17%的未开发土地储备和30%的可售项目为新获取项目）也给利润率和减值预测带来下行风险（如果计入管理层预计的2025年项目减值规模约50亿元，则预期减值仅相当于三季度末存货的1.7%）。在计入预告净利润后，我们将2024年每股盈利预测下调至人民币0.42元（原预测为人民币0.79元）。在计入2024年实际合同销售额（较我们此前的预测低3%）和最新拿地情况，我们将2025-27年收入预测平均上调2%，但鉴于减值计提将延续至2025-26年（我们预计2025/26年减值金额分别为人民币40亿/20亿元，到2026年末累计减值金额约为人民币200亿元，相当于2026年末预期存货的2.7%）以及毛利率和联合营公司收益前景更加低迷（我们将2025-27年毛利率预测平均下调了2个百分点），我们将2025-27年净利润预测平均下调了39%。我们将2025年末预期每股净资产价值和基于净资产价值推导出的12个月目标价格分别下调约11%至人民币11.1元和10.0元（目标价格较净资产价值的折让仍为10%），隐含公司股价存在15.5%的潜在上行空间。保利发展的当前股价较2025年末预期净资产价值折让22%且隐含0.5倍的2025年预期市净率，而国内上市房企的平均水平为折让26%和0.5倍。维持中性评级。 主要风险：库存项目（特别是在本轮下行周期之前获取或位于三四线城市的项目）的执行强于/弱于预期，这可能意味着较快/较慢的资产周转和流动资金消耗；高价地项目结算的影响导致利润率表现好于/差于预期；重点市场的价格复苏早于预期或政策放松之际价格持续疲软；在房地产市场复苏/流动性趋紧和实体市场走弱之际，土储规模扩张快于/慢于预期。 最新经营情况： 合同销售前景：2024年12月保利发展的房地产销售收入环比/同比下降37%/34%至人民币150亿元，全年房地产销售收入为人民币3,230亿元（同比下降23%，而我们覆盖范围内房企/百强房企的平均降幅为30%）。展望2025年，我们预计公司的合同销售收入将同比增长5%（而我们覆盖范围内房企/国企开发商的平均增幅预计为+5%/+8%，而全国房企的平均同比增幅预计为-4%），这得益于5,000亿元的可售资源（其中30%为新开盘项目）结转以及截至2024年末尚未开盘的新获取项目（总面积约为500万平方米）。 拿地情况：2024年四季度保利发展共新增项目13个，总计容面积为106万平方米，总地价为人民币267亿元（相当于四季度合同销售收入的33%，较2024年前三季度的17%上升），2024年全年总地价为人民币683亿元（相当于2024年全年合同销售收入的21%，而2023年该比例为39%）。按建面/地价计算，2024年全年拿地权益比例从前三季度的87%/89%升至90%/93%。管理层指出，为了盘活闲置土地，2024年公司拿出200万平方米的土储项目参与了政府的调整土地规划或换地计划，公司计划2025年通过这些渠道对800万平方米未开发土地储备（约占公司2024年末土地储备的27%）进行盘活。 投资观点 保利发展是一家国有企业，在克而瑞发布的2024年中国房地产企业销售排行榜中位列第一。我们对保利发展的评级为中性，因为其土地储备项目在拿地年份、三四线城市分布和非住宅类占比方面过于多元化，这使得它在我们的销售去化率和利润率预测中处于较为不利的地位；此外，考虑到其合同销售收入相对于满足正常资本支出/运营支出需求仍有较大缺口，而且投资物业资产仅提供有限支持，我们预计保利发展的去杠杆之路将比央企开发商更加艰难。不过，我们积极看待管理层专注于通过预算得当的经营计划来确保财务安全及致力于通过获得低成本融资渠道优化资产负债表的做法。我们的情景分析显示该股估值的风险回报相对均衡。 目标价格面临的风险和估值方法 我们基于净资产价值推导出的12个月目标价格为人民币10.0元，该目标价格较2025年底预期净资产价值折让10%。 主要风险 库存项目（特别是在本轮下行周期之前获取或位于三四线城市的项目）的执行强于/弱于预期，这可能意味着较快/较慢的资产周转和流动资金消耗；高价地项目结算的影响导致利润率表现好于/差于预期；重点市场的价格复苏早于预期或政策放松之际价格持续疲软；在房地产市场复苏/流动性趋紧和实体市场走弱之际，土储规模扩张快于/慢于预期。

     保利发展(600048) 事项： 公司公布2024年业绩预告暨业绩快报，预计2024年营业总收入同比下降9.8%，营业利润同比下降38%，利润总额同比下降36.9%，归母净利润同比下降58.4%。 平安观点： 业绩同比下滑，增持彰显信心：公司2024年预计实现营业总收入3128.1亿元，同比下降9.8%，营业利润150.8亿元，同比下降38%，利润总额155.5亿元，同比下降36.9%，归母净利润50.2亿元，同比下降58.4%。营业总收入同比下降主要源于房地产项目年内交付结转规模下降；利润下降主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提减值准备。2024年预计营业利润占营业总收入比重4.8%，较2023年下降2.2个百分点；归母净利润占利润总额比重32.3%，较2023年下降16.7个百分点，少数股东损益占比或有所增加。截至2024年12月13日，公司实控人保利集团累计增持公司股份2798万股，约占公司总股本0.23%，累计增持金额2.6亿元，已超过增持计划金额区间下限，增持计划实施期限届满并已实施完毕。2025年1月16日公司向特定对象发行可转债获上交所审核通过。 销售规模领先，拿地持续聚焦：公司2024年销售金额3230亿元，同比下降23.5%，销售金额稳居克而瑞排行榜首位；销售均价17980元/平米，同比增长1.6%。根据公司三季报及获得房地产项目月度公告统计，2024年全年拿地面积329万平米、拿地金额682亿元，拿地销售面积比18.3%、拿地销售金额比21.1%，并持续向核心城市核心区域集中。 投资建议：由于公司毛利率下滑、减值计提及权益比例降幅超出预期，下调公司盈利预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.42元（原为1.12元）、0.46元（原为1.23元）、0.54元（原为1.35元），当前股价对应PE分别为20.7倍、19.0倍、15.9倍。公司融资优势明显，销售规模领先坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，有望平稳穿越周期并持续向好发展，前期股价调整一定程度反映悲观预期，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

     保利发展(600048) 投资要点 事件：公司发布2024年业绩预告暨业绩快报。预计2024年实现营业收入3128亿元，同比下降9.8%；实现归母净利润50亿元，同比下降58.4%。 结转下降拖累营收，计提减值业绩承压。近年来由于房地产市场持续下行等因素，公司销售规模逐年下滑并进一步影响结转情况，2024年公司营业收入同比下降主要源于年内交付结转规模下降。公司归母净利润下滑幅度远超营业收入下滑幅度的主要原因：1）结转毛利率下降；2）结合市场情况公司对部分项目计提减值。 销售规模同比下降，销售排名仍位居行业榜首。受行业下行影响，公司销售规模收缩，2024年公司累计销售额3230亿元，同比下降23.5%；累计销售面积1797万平方米，同比下降24.7%；销售均价17980元/平方米，同比上涨1.6%。根据克而瑞销售榜单，2024年公司全口径销售额稳居行业头把交椅。 投资规模收缩，积极布局核心城市，有望受益于专项债收储并优化土储结构。2024年公司新获取全口径土地建筑面积329万平方米，同比下滑69.4%；新获取全口径土地地价683亿元，同比下滑58.2%；投资强度为21.1%，较2023年下滑17.5pct。在城市布局上，公司积极获取北京、上海、广州、成都、西安等一线及核心二线城市的优质土地，2024年新增土储中一线/二线城市的土地建筑面积占比分别为31.6%/42.3%。同时公司积极与各地政府就收储事项保持沟通，后续有望通过调规、土地置换等方式盘活公司土地资源，优化土储结构。 三道红线保持绿档，融资渠道畅通。截至2024年9月末，公司货币资金余额1274亿元，占总资产比例9.3%；有息负债规模3587亿元，较年初基本持平。“三道红线”持续保持绿档水平：剔除预收款的资产负债率65.5%，较年初下降2.67pct，净负债率67.0%，现金短债比1.99。融资渠道畅通，2024年12月公司新发行的一笔5亿元公开市场债券利率仅2.2%，在当前的市场环境下，公司凭借自身的稳健经营及央企背景具备明显的融资成本优势。 盈利预测与投资评级：政治局会议以来，房地产政策密集出台，我们认为2025年市场有望筑底企稳，公司作为行业龙头央企，估值有望逐步修复。我们调整公司2024/2025/2026年归母净利润至50.2/55.2/65.5亿元（原预测为126.9/137.2/147.8亿元），EPS调整为0.42/0.46/0.55元（原预测为1.06/1.15/1.23元），对应PE分别为20.7X/18.8X/15.8X。公司经营稳健，融资渠道畅通，积极布局高能级城市，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

     保利发展(600048) 土拍市场动作积极，年内一线城市拿地金额占比七成，维持“买入”评级保利发展发布2024年11月经营简报，公司11月签约销售情况有所收缩，签约销售金额、面积同比再度由正转负，公司销售行业排名依然稳居第一，年内一线城市拿地占比七成。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、141.9、151.0亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.26元，当前股价对应PE估值分别为9.0、8.3、7.8倍，维持“买入”评级。 销售金额同比仍降，行业排名保持第一 2024年11月，公司签约金额240.01亿元，同比下降24.72%；实现签约面积137.99万平方米，同比下降16.93%，单月签约销售金额、面积均同比由正转负。2024年1-11月，公司实现签约金额3080.24亿元，同比减少22.90%；实现签约面积1710.2万平方米，同比下降24.25%。2024年11月，公司项目销售均价17393元/平方米，同比下降11.21%；1-11月累计销售单价18011元/平方米，同比增长1.78%。据克而瑞数据显示，1-11月公司全口径销售排名全行业第一。 土拍市场动作积极，一线城市重点部署 2024年11月，公司新获取6宗地块，拿地总建筑面积32.0万平方米，权益总地价82.6亿元，其中四宗位于上海、一宗位于西安、一宗位于肇庆。上海四宗地块中，两宗位于杨浦，一宗位于浦东新区，一宗位于嘉定，四宗地块拿地总建筑面积19.65万平方米，权益地价73.65亿元。公司1-11月拿地31宗，总建筑面积268.7万平方米，对应土地款563.7亿元，权益土地款483.9亿元，同比分别下降66.6%、56.7%、64.9%，拿地强度25.5%（2023年同期为43.5%），一线城市拿地占比70.0%。 融资渠道畅通，两单共100亿元中票获准注册 2024年1-11月，公司公开市场融资总额492.7亿元，12月3日成功发行15亿元公司债，票面利率不超2.57%。公司11月公告两期50亿元中期票据均获批准，首期将于12月4日发行，融资渠道畅通。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 业务以不动产投资开发为主。 公司 2023 年实现收入 3468.3 亿元，同比增速为 23.4%。 2023 年房地产业务实现收入 3225 亿元，同比增速为 25.7%。 坚持“中心城市+城市群”深耕战略，销售排名稳居行业第一。 2024H1 签约销售金额 1733.36 亿元，同比增速为-26.8%； 销售金额市占率从 2021 年的2.94%提升至 2024H1 的 3.68%，销售排名跃居行业第一。公司 2024H1 在核心 38 城中， 32 个市占率排名前五， 11 个排名第一，城市深耕战略效果显著。 合理控制投资节奏，拿地聚焦高能级城市和核心都市圈。 2024H1，公司拿地强度(新拓项目总地价/签约金额)大幅降至 7.3%。降低拿地强度的同时，新增项目的权益占比显著提升。投资更加聚焦高能级城市， 2024M1-M9 高能级城市拿地权益金额占比高达 95.5%，拿地均价显著提升的同时溢价率明显降低。 持续压降土储规模，积极开发优质土储，在建项目中高能级城市占比持续提升。从土储结构中，可以看出公司从 2022 年开始更加聚焦“中心城市+城市群”的深耕战略。土储面积自 2021 年开始持续下降；一方面积极拓展和开发优化土储，在建面积中高能级城市占比持续提升。 2024H1 期末，公司未售土储建面13046 万平，同比增速为-9.9%。 2024H1 期末，本年在建面积中高能级城市占比为 68.1%； 待开发面积中高能级城市占比为 53.5%。 积极提升优质新货占比，已售待结转项目中高能级城市占比持续提升。 2022年以来，新开工项目中高能级城市占比持续提升， 2024H1 期末，高能级城市本年新开工面积占比提升至 67.4%。 2024H1 期末，高能级城市签约未结转面积占比为 68.5%，较 2023 年的 65.4%进一步提升。 盈利预测及投资评级： 我们预计公司 2024-2026 年归母净利润分别为 110.4、115.5 和 131.7 亿元，对应 EPS 分别为 0.92、 0.97 和 1.10 元， 11 月 7 日收盘价对应 2024-2026 年 PE 分别为 13/12/11 倍，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示： 市场维持低位，销售表现不及预期；竣工节奏放缓，结算规模不及预期；房价超预期下行，资产减值规模超预期。 公司充电量提升不及预期。

     保利发展(600048) 单月数据强势反弹，年内一线城市拿地金额超七成，维持“买入”评级 保利发展发布2024年10月经营简报，公司10月签约销售情况大幅改善，签约销售金额、面积均同比由负转正，签约销售面积实现自2023年6月以来18个月首次同比正增长，公司销售行业排名稳居第一，年内一线城市拿地超七成。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、141.9、151.0亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.26元，当前股价对应PE估值分别为10.6、9.8、9.2倍，维持“买入”评级。 单月数据强势反弹，签约面积18个月以来首次正增长 2024年10月，公司签约金额423.37亿元，同比增长27.85%；实现签约面积222.59万平方米，同比增长23.98%。2024年1-10月，公司实现签约金额2840.23亿元，同比减少22.88%；实现签约面积1572.21万平方米，同比减少25.07%。2024年10月，公司项目销售均价19020.17元/平方米，同比增长3.13%；2024年1-10月公司项目累计销售单价18065.21元/平方米，同比增长2.92%。公司10月签约销售金额、面积均同比由负转正，月度签约销售面积实现自2023年6月以来18个月首次同比正增长。据克而瑞数据显示，2024年1-10月，公司全口径销售排名全行业第一。 广州地区再添一子，年内一线城市拿地金额超七成 2024年10月，公司以招拍挂形式获取广州1宗住宅用地，地块位于广州市海珠区凤浦中路南侧，地块拿地总地价59.00亿元，用地面积5.52万平方米，建筑面积13.80万平方米，权益比例100%。公司1-10月拿地25宗，总建筑面积236.8万平方米，对应土地款456.20亿元，对应权益土地款401.3亿元同比分别下降68.1%、61.1%、59.2%，拿地强度20.7%（2023同期为39.7%），一线城市拿地占比73.0%（2024年9月累计为69.0%），一线城市拿地占比持续提升。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 投资要点： 弯道超车，销售稳居行业榜首。公司2021年以来销售排名明显提升。根据克而瑞销售排行榜，公司2014年-2020年全口径销售金额行业排名一直维持在5-6位的水平，2021年销售金额排名上升至行业第4位，2022年大幅提升至行业第2位。而2023年至今公司整体销售规模位列行业第一，实现弯道超车。公司持续实现核心城市深耕，优化区域布局。同时市场占有率也持续提升。根据克而瑞销售排行榜，2024年1-9月公司全口径销售金额为2421亿，继续领跑行业。 短期政策促基本面回稳，中长期稳定需求仍存在。中长期来看，房地产行业仍存在城镇化率提升、旧城改造以及改善升级等带来的持续需求支撑，总量性住房需求仍然存在。中短期来看，近几年行业虽然受周期性下行影响需求受限，但近期持续的房地产救市政策密集出台，并且力度空前，相信将能加速行业销售止跌回稳。 公司业绩韧性高。公司多年来经营业绩稳健，即使在近年行业经历下行周期，行业整体录得亏损背景下，公司仍能实现盈利，业绩领跑同行，可见其强大的经营决策能力及竞争能力。 总结与投资建议。公司作为央企，能在市场过热时保持清醒及战略定力，稳步发展；而在市场下行周期中也能凭借其强大的股东背景、多年积累的经验及形成的竞争优势，在逆市中优化区域布局、进一步提升占有率。公司近几年销售规模排位持续上升，2023年至今销售规模位列行业第一，龙头地位稳固。另一方面，公司多年来业绩稳健增长，在近三年行业经历下行周期背景之下，其仍能维持盈利，业绩韧性高。同时公司整体债务结构持续优化，融资成本低，为后续进一步提升规模及市场占有率奠定基础。近期房地产刺激政策密集出台，行业销售逐步实现止跌回稳；公司前期低毛利项目逐步结算完毕，后续项目利润率水平修复带动业绩增长可期。公司也积极回购分红，慷慨回报投资者，长期投资价值凸显。 但基于整体结算毛利率维持相对低水平以及计提减值准备等，下调公司盈利预测，预测公司2024-2026年EPS分别为0.98元，1.07元和1.22元，对应当前股价PE分别为10.8倍，10倍和8.7倍，建议关注。 风险提示：房地产优化政策出台力度低于预期，地方政府救市政策落实及成效不足。楼市销售回暖缓慢，不及预期。公司销售不及预期，行业排位下降，资金面转差。房价进一步下降带来利润率下滑。公司市场份额提升及业绩增长低于预期。

     保利发展(600048) 事件：公司发布2024年三季报，公司前三季度实现营业收入1827.74亿元同比下滑5.06%；归母净利润78.13亿元，同比下降41.23%；基本每股收益0.66元/股，同比下降40.79%。 收入略降归母净利润下滑：公司2024年上半年实现收入1827.74亿元，同比下降5.06%，归母净利润78.13亿元，同比下降41.23%。归母净利润下滑幅度高于收入降幅的原因在于：1）毛利率：2024年前三季度的毛利率为15.92%，较去年同期下滑3.45pct，当前楼市依旧处于底部修复的阶段，毛利率整体承压；2）权益占比：2024年前三季度公司的少数股东损益为44.29亿元，占净利润的36.18%，去年同期该占比为21.42%，相对的公司权益比例整体下滑14.76pct，下滑幅度明显，归母净利润因此受到影响。费用管控方面2024年前三季度销售费用率、管理费用率分别为2.38%、1.81%，分别较2023年同期略微下降、提高0.03pct，费用率水平基本维持稳定，费用管控成效显著。 销售量减价升：2024年前三季度，公司实现销售面积1349.62万方，同比下降29.66%；销售金额2416.86亿元，同比下降27.89%；对应的销售均价为17908元/平米，同比增长2.51%，销售量减价升。维持高权益比例拿地：公司保持投资，前三季度新增计容建面223万方，对 应拿地总金额415亿元，对应的拿地均价为18610元/平米，对应的前三季度地售比为1.04。由于前三季度拿地主要集中于较高能级城市，38个核心城市的拓展金额占比为99%，因此拿地均价高于销售均价。2024年前三季度，公司共新增24个地块，我们按照经营公告披露信息整理，新增地块的权益地价合计约为360.83亿元，对应的权益比例为86.87%，拿地维持高权益比例。按照总地价计算得到的拿地力度17.17%。截至2024年三季度末，公司在手待开发面积共5286万方，在手土储充裕。开峻工方面，公司前三季度共新开工856万方，峻工2062万方，同比分别下降20%、26.6% 资产负债率下降：2024年前三季度，公司共实现销售回笼2196亿元，回笼率91%；截至2024年三季度末，公司货币资金余额1273.99亿元。截至2024年三季度末，公司资产负债率为74.89%，较2023年末下降1.66pct。2024年10月25日，公司成功发行5亿元中票，发行利率为2.65%，融资成本较低 投资建议：2024年前三季度公司营收略有下滑，受市场下行、权益比例等因素降低的影响，归母净利润下滑；销售实现量减价升，投资聚焦核心，拿地权益比例较高。我们维持公司2024-2026年归母净利润为111.74亿元、117.31亿元、125.03亿元的预测，对应EPS为0.93元/股、0.98元/股、1.04元/股对应PE为11.43X、10.89X、10.22X，维持“推荐”评级 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险

     保利发展(600048) 事件：公司发布2024年三季报，前三季度营业收入1827.74亿元，同比下降5.06%；归母净利润78.13亿元，同比下降41.23%。基本每股收益0.66元，同比下降40.79%。Q3业绩累计同比降幅扩大，毛利率继续下滑。2024年前三季度，公司实现营业收入1827.74亿元，归母净利润78.13亿元，同比分别下降5.06%、41.23%，同比累计降幅较24年中期有所扩大。第三季度实现营业收入435.25亿元，同比下降21.62%；净利润3.93亿元，同比下降63.31%，主要受结转收入和项目毛利率下降影响。公司毛利率16.0%，较24H1下降0.1pct，较23年同期下降3.45pct。公司管研费率1.83%，较23年同期下降0.01pct，财务费率1.59%，较23年同期上升0.05pct，三费管控维持较高水平。 销售维持行业第一，三季度投资力度加大。销售端，2024年前三季度，公司实现签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%，签约面积1349.62万平方米，同比减少29.66%，克而瑞百强房企全口径、权益口径销售金额均排名行业第一，实现权益比例79%，开发销售能力继领跑行业。投资端，2024年前三季度，新增容积率面积223万平方米，较24H1增加107万方，总获取成本415亿元，较24H1增加289亿元。前三季度中38个核心城市拓展金额占比99%，土地储备结构持续优化。2024年前三季度，公司新开工面积856万平方米，同比减少20.0%；竣工面积2062万平方米，同比减少26.6%。 截至三季度末，公司共有在建拟建项目652个，在建面积8713万平方米，待开发面积5286万平方米。2024年公司持续加大力度去库存，截至年中土地储备计容建面7140万平方米，较24年初下降8%；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%。对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。 现金整体充裕，计划发行可转债。2024年前三季度，公司实现销售回笼2196亿元，回笼率为91%。截至三季度末，公司货币资金余额1273.99亿元，较23年末下降13.9%，现金整体充裕；公司总资产为13,739.44亿元，较23年末下降4.38%，资产负债率74.89%，较23年末下降1.66pct，短期债务占比71.7%，较23年末下降2.78pct。10月8日，公司发布了向特定对象发行可转换公司债券募集说明，计划可转债发行总额不超过95亿元，保利集团拟以现金方式认购不超过10亿元，利好企业现金流继续改善。 投资建议：公司24年利润受行业下行波动，销售投资展现优于行业韧性，市占率提升逻辑稳步兑现，融资成本优势持续扩大。我们认为，公司龙头地位稳固，未来销售有望保持良好增速，结转毛利率有望逐步触底回升。考虑房价下行压力，项目结转及存货减值压力，我们预测公司24-26年归母净利润分别为110.78、120.31、134.59亿元，维持“买入”评级。 风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险

     保利发展(600048) 事项： 公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%，归母净利润78.1亿元，同比下降41.2%。 平安观点： 毛利率及权益比例下降致利润承压：2024年前三季度公司实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%，归母净利润78.1亿元，同比下降41.2%，归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降3.5个百分点至15.9%；2）少数股东损益占比同比提升14.8个百分点至36.2%。 销售增速优于百强，项目拓展优中选优：2024年前三季度公司实现签约金额2416.9亿元，同比下降27.9%，签约面积1349.6万平米，同比下降29.7%，降幅低于百强房企（-38.6%、-39.8%）；销售回笼2196亿元，回笼率91%。前三季度新开工面积856万平米，同比下降20%，竣工面积2062万平米，同比下降26.6%。新增容积率面积223万平米，总获取成本415亿元，拿地销售面积比16.5%、拿地销售金额比17.2%，较上半年（12.2%、7.3%）提升；38个核心城市拓展金额占比99%，持续向核心城市核心区域聚集。三季度末公司共有在建拟建项目652个，在建面积8713万平米，待开发面积5286万平米。10月8日公司95亿元向特定对象发行可转换公司债券申请获上交所受理。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为1.12、1.23元、1.35元，当前股价对应PE分别为9.7倍、8.9倍、8.1倍。公司融资优势明显，现金流合理充裕，持续优化土储结构，项目拓展优中选优，有望平稳穿越周期并稳步提升份额，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复

     保利发展(600048) 事件 2024年10月28日，公司发布2024年三季度报告：2024年1-9月实现营业收入1827.7亿元，同比-5.06%；归母净利润78.1亿元，同比-41.23%。第三季度实现营业收入435.3亿元，同比-21.62%；归母净利润3.9亿元，同比-63.31%。 点评 短期业绩承压。由于项目结转规模下降，公司营业收入下降，同时受行业大势影响，项目毛利率下降，导致归母净利润下滑幅度大于营收下滑幅度。 销售规模仍稳居行业第一，紧抓销售回笼。2024年1-9月公司签约销售金额2416.86亿元，同比-27.89%，优于同期TOP10房企同比-32.5%，公司销售韧性明显强于TOP10房企；签约面积1349.62万平方米，同比-29.66%。2024年1-9月公司全口径销售额同位列克而瑞百强房企的第一名，与去年同期排名一致。前三季度公司销售回笼2196亿元，回笼率为91%。 投资聚焦核心38城。2024年1-9月公司共计拓展项目24宗，总拿地金额415亿元，权益拿地金额361亿元，权益比例为86.9%。公司拿地高度聚焦一二线城市，总拿地金额中一线城市占比67%，二线城市占比33%，38个核心城市拓展金额占比99%。前三季度公司位列中指院总权益拿地金额排行榜第1名。 持续压降资产负债率。截至三季度末，公司总资产为13739亿元，较年初下降4.38%，归母净资产为2007亿元，较年初增加1.11%。资产负债率为74.89%，较年初下降1.66个百分点。 投资建议 尽管公司短期业绩承压，但公司作为央企强信用主体，销售投资稳健，有望受益于行业供给侧出清，长期市占率或持续提升。随着高毛利项目进入结转节奏，2025年后业绩或有望企稳，重回增长轨道。我们预计公司2024-2026年归母净利润分别为108.0亿元/112.9亿元/119.3亿元，同比增速分别为-10.5%、+4.5%和+5.7%。公司股票现价对应PE估值为12.1x/11.6x/10.9x，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。

     保利发展(600048) 结算毛利率维持平稳，投资力度有所收缩，维持“买入”评级 保利发展发布2024年三季报，2024年1-9月公司营业收入、归母净利润同比下降，单三季度实现营收、归母净利润同比下降，整体随行业同步下行，投资拿地力度有所收缩，结算毛利率与2023全年水平基本持平，可结算资源保持充沛。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为9.7、9.0、8.5倍，维持“买入”评级。 三季度营收规模同比收缩，累计数据同比下降 保利发展发布2024年三季报，2024年1-9月公司实现营业收入1827.74亿元，同比下降5.06%，实现归母净利润78.13亿元，同比下降41.23%。其中单三季度实现营收435.25亿元，同比下降21.62%；实现归母净利润3.93亿元，同比下降63.31%。 前三季度随行业同步下行，投资力度有所收缩 2024前三季度公司实现签约金额2416.86亿元，同比下降27.89%，签约面积1349.62万平方米，同比下降29.66%。新增容积率面积223万平方米，同比下降65.9%；总获取成本415亿元，同比下降61.6%；投资强度17.2%，同比下降15pct。其中38个核心城市拓展金额占比99%，同比持平。前三季度，公司新开工面积856万平方米，同比下降20.0%；竣工面积2062万平方米，同比下降26.6%。 结算毛利率维持平稳，合同负债规模环比增长 2024前三季度公司结算毛利率15.9%，同比下降3.5pct，与2023全年水平基本持平；结算净利率6.7%，同比下降2.1pct。2024年前三季度，实现销售回笼2196亿元，回笼率为91%；期末货币资金余额1273.99亿元。2024三季度末合同负债规模3728.90亿元，环比24H1增加154.62亿元，可结算资源充沛。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 投资要点： 保利发展（600048）发布2024年三季报，实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%；归属上市公司股东净利润78.1亿元，同比下降41.2%。 结转收入及项目毛利率下降，前三季盈利同比下滑。公司2024年前三季度实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%；归属上市公司股东净利润78.1亿元，同比下降41.2%；扣非归母净利润74.8亿元，同比下降41.0%；基本每股收益0.66元，同比下降40.8%。其中Q3单季，公司实现营业收入435.3亿元，同比下降21.6%；归母净利润3.9亿元，同比下降63.3%。公司盈利同比下降，主要由于报告期结转收入和项目毛利率下降。 前三季度销售规模行业排名第一。2024年前三季度，公司实现签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%，签约面积1349.62万平方米，同比减少29.66%。虽然销售同比下降，但整体好于同行。根据克而瑞销售排行榜，公司销售规模行业排位第一位。 项目获取相对谨慎，土地储备充裕。前三季度公司新增容积率面积223万平方米，总获取成本415亿元，其中38个核心城市拓展金额占比99%，拿地金额占整体销售金额约17%，项目获取仍相对谨慎。前三季度，公司新开工面积856万平方米，同比减少20.0%；竣工面积2062万平方米，同比减少26.6%。截至三季度末，公司共有在建拟建项目652个，在建面积8713万平方米，待开发面积5286万平方米，土地储备充裕。 资产负债率进一步下降。2024年前三季度，实现销售回笼2196亿元，回笼率为91%；期末货币资金余额1274亿元，同比下降10.7%；资产负债率为74.89%，较上年度末下降1.66个百分点。 投资建议：公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，销售持续领跑行业，市场占有率不断提升。同时公司财务管理稳健，融资成本低，竞争力凸出，具备安全性与一定的成长性。短期受结算收入及毛利率下降，业绩有所承压，但整体仍保持盈利状态。而相信存量项目逐步消化完毕，同时政策带动行业销售止跌回稳，公司业绩将逐步得以改善。预计公司2024年基本每股收益1.19元，当前股价对应PE约9.2倍，维持“持有”评级。 风险提示：经济增长放缓带来楼市销售持续不景气；楼市优化政策落地及成效低于预期；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。

     保利发展(600048) 国庆期间数据优异，年内一线城市拿地金额近七成，维持“买入”评级 保利发展发布2024年9月经营简报，公司销售行业排名保持第一，年内一线城市拿地金额近七成，国庆期间数据表现优异。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为9.0、8.3、7.8倍，维持“买入”评级。 销售排名保持第一，累计项目均价同比增长 2024年9月，公司签约金额209.16亿元，同比减少41.93%；实现签约面积124.98万平方米，同比减少36.36%。2024年1-9月，公司实现签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%；实现签约面积1349.62万平方米，同比减少29.66%。2024年9月，公司项目销售均价16735.48元/平方米，同比下降8.75%；2024年1-9月公司项目累计销售单价17907.71元/平方米，同比增长2.51%。据克而瑞数据显示，2024年1-9月，公司全口径销售排名全行业第一。 单月获取四宗地块，年内一线城市拿地金额近七成 2024年9月，公司以招拍挂形式获取4宗地块，拿地总地价137.5亿元，总建筑面积57.55万平方米，平均楼面单价23899元/平方米。第一宗地块位于广州天河区，建筑面积17.56万平方米，拿地成本117.55亿元；第二宗地块位于肇庆市端州区，建筑面积11.20万平方米，拿地成本9.59亿元；第三宗地块位于石家庄市桥西区，建筑面积10.44万平方米，拿地成本9.59亿元；第四宗地块位于长春市和平大街，建筑面积18.35万平方米，拿地成本7.40亿元。公司1-9月拿地24宗，总建筑面积223.0万平方米，对应土地款397.2亿元，分别同比下降65.9%、63.3%，拿地强度18.0%（2023同期为36.2%），一线城市拿地金额占比69.0%。 国庆期间数据表现优异，多条线业务修复顺利 2024年国庆期间，公司实现客户来访量超10万批次，累计成交额260亿元。保利旗下保利商旅在管项目客流同比增长17%，销售同比增长13%；旗下在管酒店项目入住率同比增长5.7%，新入会会员同比增长42%；旗下保利物业国庆期间服务客流量超过200万人次。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 销售排名稳居首位，年内一线城市拿地金额超六成，维持“买入”评级 保利发展发布2024年8月经营简报。公司销售规模有所收缩，销售行业排名稳居首位，龙头地位稳固，拿地强度回升，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为6.8、6.3、5.9倍，公司销售排名榜首，看好市占率持续提升，维持“买入”评级。 销售排名稳居首位，累计项目均价同比增长 2024年8月，公司签约金额221.15亿元，同比减少29.36%；实现签约面积125.43万平方米，同比减少21.83%。2024年1-8月，公司实现签约金额2207.69亿元，同比减少26.20%；实现签约面积1224.64万平方米，同比减少28.89%。2024年8月，公司项目销售均价17631.35元/平方米，同比下降9.64%；2024年1-8月公司项目累计销售单价18027.26元/平方米，同比增长3.79%。据克尔瑞数据显示，2024年1-8月，公司全口径销售排名全行业第一。 单月获取上海一宗地块，年内一线城市拿地金额超六成 2024年8月，公司以招拍挂形式获取上海市青浦区一宗住宅用地，土地位于毛家角路南侧，用地面积1.4万平方米，建筑面积2.8万平方米，拿地成本4.29亿元，权益比例100%。公司1-8月拿地20宗，总建筑面积165.4万平方米，对应土地款259.7亿元，分别同比下降72.2%、73.8%，拿地金额权益比78.8%，拿地强度11.8%（2023同期为33.2%），其中在一线城市拿地金额占比60.2%。 融资渠道畅通，负债结构优化 公司2024年1-7月成功发行公开市场债券359.02亿元，包括95亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%，较年初下降25BP；持续保持低位。截至2024年上半年，公司有息负债3725亿元，综合成本降至3.31%；扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，资产负债结构保持稳健。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 摘要：保利发展公布2024年中报，公司实现营业总收入1392.5亿元，同比增长1.6%；归母净利润74.2亿元，同比下降39.3%。 营收平稳增长，受权益比下降影响业绩同比下滑。2024年上半年公司营收同比增长1.7%，得益于项目竣工交楼结转收入增加，营收规模平稳增长；归母净利润同比下降39.3%，主要是受到结算权益比下降的影响。1）上半年公司毛利率、净利率、归母净利率分别为16.0%、7.7%、5.3%，同比分别下降5.2、3.3、3.6个百分点，年化后的ROE也因利润率下行同比下降了4.9个百分点至7.4%。其中上半年毛利率与2023年全年相比基本持平。在行业利润率普遍下行的情况下，公司通过引入优质供方、稳住产品品质和供应链、达到综合成本最优；适配产品系需求，扩大集采范围，实现规模化降本增效，上半年公司除地价外直投成本较计划降低0.15个百分点，部分对冲了利润率下行的影响。2）上半年公司少数股东损益32.8亿元，同比增长15.2%，占净利润的比0.69%。同时，公司持续加强各项费用管控，管理费用率较去年同期下降 重为30.6%，同比大幅提升了11.8个百分点。公司未来业绩仍有保障，2024年6月末公司预收账款3583亿元，同比虽然下降19.1%，但预收账款/上年营收达1.03X。 资产负债结构持续优化，融资通道畅通，筹划定向可转债。截至2024年6月末，公司有息负债规模3735亿元，同比增长4.8%，融资成本3.31%，同比下降25BP，债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比19.8%，较年初下降1.0个百 分点，三年期以上到期的有息负债占比33.1%，较年初提升1.5个百分点，公司直接融资占比17.8%，较年初提升1.5个百分点。公司融资渠道畅通，2024年上半年公司新增融资938亿元，融资成本2.93%，较2023年下降21BP，同时公司 发挥信用优势，加大直接融资比重，新增融资中直接融资199亿元，占比21%。截至2024年6月末，公司剔除预收账款 后的资产负债率为66.7%，同比持平；净负债率66.2%，同比提升3.1个百分点；现金短债比1.98X，同比下降0.26X，始终处于绿档房企行列。截至6月末，公司上半年已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转债的方 案。根据预案，公司拟发行不超过95亿元可转债，期限6年，发行对象为包括保利集团在内的不超过35名特定对象， 其中保利集团拟以现金方式认购10亿元。资金将用于北京、上海、佛山、大连等城市15个房地产项目的开发建设及补充流动资金，多位于核心一二线城市，具备相对较好的市场前景，有助于提升所在城市市占率水平。此外，财务表现方 面，为进一步优化债务结构打下基础，若债券持有人完成转股，公司的净资产将有所增加，资产负债率将有所下降，公司的资本实力将进一步提升，偿债风险也随之降低。 公司经营性现金流短期承压。截至2024年上半年末，公司持有现金1464亿元，同比下降1.5%。2024年上半年公司经营 活动现金流净流出171亿元（去年同期净流入71亿元），一方面是因为公司销售回款收缩，上半年公司销售商品、提供劳务收到的现金为1239亿元，同比大幅下降32.1%；另一方面，主要因公司购买商品、接受劳务支付现金1062亿元，其 中用于支付2023年拓展项目的土地款366亿元，同比增长160亿元。预计随着以往年份地价支付完毕，公司经营活动现金流将得到改善。 销售稳居行业第一，市占率进一步提升。2024年1-7月公司实现销售金额1986.5亿元，同比下降25.8%，稳居行业第一；实现销售面积1099.2万平，同比下降29.6%；销售均价1.81万元/平，同比提升5.4%。公司上半年销售权益比77%，较去年提升9个百分点。公司积极调整销售策略，把握二季度以来政策频出、客户来访热情提升的市场窗口，二季度推货1254亿元，环比一季度增长181%，二季度三个主要节假日（清明节、劳动节、端午节）日均认购近20亿元，同比提升23%。二季度共实现销售金额1104亿元，环比一季度增长75%，环比增速较百强房企高出约40个百分点。上半年，公司市场占有率较2023年提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%，38个核心11,970.44城市销售贡献同比提升2个百分点至89%。上半年38个核心城市中，32个城市市占率排名前五，11个城市市占率排名11,970.4411,970.4411,970.4411,970.4411,970.44第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等城市占有率突破15%。受二季度销售占比高、当期回笼周期短的影响11,970.4411,970.4411,970.4411,970.44 95,763.55公司上半年累计实现回笼金额1466亿元，回笼率84.6%。公司并表口径已售待回笼资金约1033亿元。96,242.37116,951.23113,360.10176,564.04 公司合理控制土拓节奏，土储结构持续优化。上半年公司共新增项目12个，均位于38个核心城市，建面116万平，同1,045.97比下降70%，拿地金额126亿元，同比下降82%，权益拿地金额109亿元，拿地权益比例为87%，较2023年提升了4个1,051.011,025.771,043.14980.87百分点；拿地强度（拿地金额/销售金额）降至7.3%。新获取项目中，其中3个项目已经开盘，北京星宸和煦项目、西安天瓒项目、天津西棠和煦二期项目首次开盘认购约20亿元。上半年公司持续加大力度去库存，截至6月末土地储备7140 万平，较年初下降8%。同时，公司土地储备结构持续优化，核心38城面积储备占比约7成；已开工未售的存量住宅面37.6937.6937.6937.6937.69 积较年初下降16%；对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策。上半年公司新开工面积677万平，同比增长8%，完成2024年新开工计划（1800万平）的38%；竣工面积1380万平，同比下降13%，完成2024年竣工 计划（3400万平）的41%。 多元业务规模持续扩大，实现协同。1）保利物业：保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质。截至2024年6月 末，保利物业合同管理面积9.5亿平，在管面积7.6亿平；上半年实现营收78.7亿元，归母净利润8.5亿元，同比分别增长10.2%、10.8%。市场化能力不断增强，第三方在管面积达到4.9亿平，占比达65%，实现第三方物管收入23.2亿元， 同比增长17.7%。其中，公共服务优势进一步加强，公共服务在管面积4.2亿平，物管收入14.4亿元，同比增长17.2%。 2）资产经营：截至2024年6月末，公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目151个，较2023年末新增16个，在管面积505万平，较2023年末新增70万平。在资产回报率和运营规模双重提升下，上半年实现营收22.6投资建议与盈利预测：亿元，同比增长3%。 我们认为，公司凭借强大的资源护城河、央企的融资优势，在行业整体下行的背景下，销售规模稳居行业第一，市场占有率进一步提升，上半年营收仍能保持平稳增长。我们认为，作为基本面较好的央企，行业领先的地位将进一步巩固， 同时也将持续受益于宽松政策及行业格局优化。我们预计公司2024-2026年营业收入分别为3435比增速分别为-1%/-2%/2%；归母净利润分别为107/111/122亿元，同比增速分别为-11%/4%//10%；对应EPS分别为3379/3441亿元，同0.90属于安全稳健的央企，我们仍然维持“买入”评级。/0.93/1.02元。当前股价对应的PE分别为9.0X/8.6X/7.9X。考虑到公司融资较为通畅、销售规模仍居行业第一、评级面临的主要风险：销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

     保利发展(600048) 事件：公司发布2024年半年报，2024年上半年，公司实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.66%；归母净利润74.20亿元，同比下降39.29%；基本每股收益0.62元，同比减少38.89%。 营收高位平稳增长，利润受权益比下滑影响。收入端，24H1公司实现营收1392.49亿元，同比增长1.66%，得益于项目竣工交楼结转收入增加，营收规模平稳增长。利润端，24H1归母净利润74亿元，同比下降39.3%，主要受结算权益比下降的影响。公司毛利率16.0%，与23全年水平保持一致。在行业利润率普遍下行的情况下，公司采用多手段降本增效：24H1公司除地价外直投成本较计划降低0.69%；持续加强各项费用管控使得管理费用率较23年同期下降0.15pct，部分对冲了利润率下行的影响。 二季度把握政策窗口，市占率提升逻辑兑现。销售端，24H1公司实现签约金额1733.36亿元，同比-26.81%，实现签约面积954.25万平，同比-31.01%，销售金额稳居行业第一；实现权益销售金额约1330亿元，同比-17%，低于全口径销售金额降幅，展现公司自身较强销售韧性；实现销售权益比77%，较23年提升9pct。24Q2公司把握政策窗口，加大推货力度，Q2推货1254亿元，环比Q1+181%，Q2共现销售金额1104亿元，环比Q1+75%，有力扭转了下滑的趋势，环比增速较百强房企高出约40pct。从市占率看，24H1公司市占率较23年底提升0.06pct至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3pct至7.1%，38个核心城市销售贡献同比提升2pct至89%，32城市占率排名前五，11城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市占有率突破15%。投资韧性好于市场，去存量、调土储进展积极，24H1公司拓展项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平，权益地价109亿元，总地价126亿元，权益投资强度8.2%。其中，新增货值住宅业态占比达96%。公司主动调整投资节奏，在保证新增项目税前成本利润率水平不下降的情况下，择机补充土地资源。24H1公司持续加大力度去库存，土地储备计容建面7140万平方米，较24年初下降8%。公司土地储备结构持续优化，核心38城面积储备占比约7成；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%。对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。 融资优势扩大，债务结构优化，现金流充裕。24H1公司积极把握低利率融资窗口，新增融资平均成本较23年下降21BP至2.93%；截至6月底，公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较24年初下降25BP。24H1公司新增负债938亿元，累计净增有息负债193亿元，融资渠道通畅。债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比19.82%，较24年初下降0.99pct；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较24年初提升1.52pct；直接融资比重提升1.52pct至17.82%。24H1受Q2销售占比高、当期回笼周期短的影响，公司累计实现回笼金额1466亿元，回笼率84.6%；现金余额1464亿元，占总资产10%以上；并表口径已售待回笼资金1033亿元，整体现金流合理充裕。 投资建议：公司24年上半年营收高位稳定，利润受行业下行波动，销售投资展现优于行业韧性，市占率提升逻辑稳步兑现，融资成本优势持续扩大。我们认为，公司龙头地位稳固，未来销售有望保持良好增速，结转毛利率有望逐步触底回升。考虑房价下行压力，项目结转及存货减值压力，我们调整公司24-26年归母净利润预测分别为110.78、 120.31、134.59亿元（调整前136.79、144.29、166.63亿元），维持“买入”评级。 风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险

     保利发展(600048) 投资要点 保利发展发布2024年半年报，公司2024年上半年实现营收1392.5亿，同比+1.6%，实现归属于上市公司股东的净利润74.2亿，同比-39.3%。 结算利润率下滑，业绩短期承压 截至2024年6月30日，公司实现营业收入1392.5亿，同比增长1.6%，归母净利润74.2亿元，同比下降39.3%。公司收入增速高于归母净利润增速，主要系结算权益比下降，同时报告期内公司的销售毛利率为16.02%，较上年同期下滑5.24pct。 销售排名第一，拿地聚焦核心城市 2024年上半年，公司实现销售金额1733.4亿元，同比下降26.8%，实现销售面积954.3万平方米，排名稳居行业第一。上半年销售权益比77%，较去年提升9pct。此外，公司市场占有率较2023年底提升0.06pct至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3pct至7.1%，市场竞争力进一步提升。报告期内，公司共拓展项目12个，均位于38个核心城市，拓展计容面积为116万平方米，权益地价为109亿元，总地价为126亿元，此外，公司土地储备结构保持优化，核心38城面积储备占比约7成。 融资成本持续降低，财务安全结构优化 2024年上半年，公司新增融资的平均成本较2023年下降21个BP至2.93%，截至6月底，公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25个BP。截至6月底，公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，财务安全度较高。此外，公司债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99pct；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52pct；直接融资比重提升1.52pct至17.82%。截至8月19日，公司已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案，为进一步优化财务结构夯实了基础。 投资建议：保利发展作为央企地产龙头，保持稳健的收入增长，业绩受项目结算结构影响，反映了房地产行业周期波动的情况。公司财务稳健，资本结构持续优化，融资渠道畅通，考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素，我们预计公司2024-2026年归母净利润分别为135亿、145亿、153亿，对应PE为7.1、6.6、6.3倍，维持公司“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、项目结算毛利率下行、引用数据滞后或不及时。

     保利发展(600048) 结转规模增加促营收同比正增，两费费用提升及结算权益比下降致利润承压。2024年上半年公司实现营收1392.49亿元，同比上升1.66%，主要系房地产竣工交楼结转规模增加，且公司仍有3574亿元合同负债，未来收入保障度较高；2024年上半年公司毛利率为16.0%，与2023年全年水平保持一致；截至2024年上半年，公司扣非归母净利72.30亿元，同比下降38.35%，主要系销售费用因代理及渠道费增加、财务费用因利息收入减少所致的两费费用增加及结算权益比下降的影响；公司经营活动现金流净额-171亿元，较去年同期下降243亿元，其中用于支付2023年度拓展项目的土地款366亿元，同比增160亿元，预计随着以前年度地价支付完毕，公司经营活动现金流将改善。 销售金额稳居行业第一，核心城市市占率不断提升。2024年上半年公司实现销售金额1733.36亿元，同比减少26.81%，实现签约面积954.25万平方米，销售金额稳居行业第一，2024年上半年销售权益比77%，较去年提升9个百分点，权益销售金额约1330亿元，较去年同期下降17%，低于全口径销售金额降幅；2024年上半年，公司市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%，38个核心城市销售贡献同比提升2个百分点至89%。 融资成本进一步下降，现金流水平合理充裕。2024年上半年公司新增融资的平均成本较2023年下降21BP至2.93%，截至6月底公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP；2024年上半年公司回笼金额1466亿元，销售回笼率84.6%，主要受二季度销售占比高、当期回笼周期短的影响所致，随着银行按揭的持续放款，全年签约回笼率有望稳步提升；截至2024年上半年，公司现金余额1464亿元，占总资产10%以上，此外公司并表口径已售待回笼资金（含销项税）1033亿元，整体现金流合理充裕。 合理布局核心城市，持续加大力度去库存。公司共拓展项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元，其中新增货值住宅业态占比达96%；截至2024年上半年，土地储备计容建面7140万平方米，较年初下降8%，核心38城面积储备占比约7成，已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%，对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。 投资建议：公司作为央企龙头，土地储备丰富，现金流充足，我们预测2024-2026年营收分别达3501.18亿元/3579.38亿元/3745.64亿元，同比增长0.9%/2.2%/4.6%；2024-2026年PE倍数为9/7/6。维持“推荐”评级。 风险提示：公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期

     保利发展(600048) 事件：公司发布2024年半年报，2024年上半年实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.66%，归母净利润74.19亿元，同比下降39.29%，EPS为0.62元股，同比下降38.89%。 收入微增归母净利润下滑：公司2024年上半年实现收入1392.49亿元，同比增长1.66%，归母净利润74.19亿元，同比下降39.29%。收入实现微增主要由于房地产项目峻工结转略有增加所致。归母净利润不升反降的原因在于：1）毛利率：2024年H1毛利率为16.02%，受到市场整体压力及结转项目价格承压的影响，本期毛利率较2023年H1毛利率低5.24pct；2）权益占比：2024年H1的少数股东损益为32.78亿元，占净利润的30.64%，2023年同期该值为18.88%，权益比例下滑11.76pct，由于报告期内结转项目权益比例下降，导致归母净利润下降受到影响。费用管控方面，2024年H1销售费用率、管理费用率分别为2.24%、1.48%，分别较2023年同期升高0.03pct、下降0.15pct，费用率合计下滑0.12pct，费用管控略显成效。 销售量减价升：2024年H1公司实现销售面积954.25万方，同比下降31.01%；销售金额1733.36亿元，同比下降26.81%。从量的角度看，公司的销售金额稳居行业第一，权益销售金额约为1330亿元，销售权益比为76.73%，较去年同期提升9pct。从价的角度看，2024年H1公司销售均价为18165元/平米，同比增长6.09%。由于公司持续深耕核心城市，截至2024年上半年末，公司重点布局的38个城市销售占比达到89%，在这38个核心城市的市占率达到7.1%。从销售排名看，公司在11个城市销售排名第一。 合理控制投资节奏：公司2024年H1新增12个项目，计容建面116万方总地价126亿元，对应的拿地均价10862元/平米，对应的地售比为0.60。按照权益地价109亿元，对应的权益比例为86.51%，公司高权益比例拿地。按照权益拿地金额/权益销售金额计算的拿地力度为8.20%，公司合理控制投资节奏。从业态看，公司新增货值中住宅业态占比达到96%。截至2024年上半年末，公司在手土储7140万方，其中核心38城面积储备占比约70%，公司不断优化资源结构。 经营业务稳定增长：1）公司旗下保利物业规模持续扩大：截至2024年上半年末，保利物业实现营收78.71亿元，同比增长10.2%，在管面积7.57亿方，其中第三方在管面积占比64.9%。2）资产经营稳步发展：从业态上看，公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末增加16个至151个，在管面积新增70万方至505万方，因此资产经营业务实现营业收入22.57亿元，同比增长3%。 新发可转债再融资：公司拟发行95亿元的可转债，用于上海、北京等15个项目以及补充流动资金，其中保利集团认购不超过10亿。财务管控上，杠杆方面，截至2024年上半年末，公司扣除预收款的资产负债率为65.67%，净负债率66.18%；现金管控方面，2024年上半年共回笼金额1466亿元，截至2024年上半年末，公司在手现金1464亿元，现金短债比1.22，公司维持较高的流动性；负债结构方面，截至2024年上半年末，公司一年内到期有息负债占比19.82%、三年以上到期有息负债占比33.12%，分别较2023年末下降0.99pct、提高1.52pct；融资成本方面，2024年H1新增融资成本仅为2.93%，较2023年新增融资成本3.14%下降0.21pct，融资成本维持低位。 投资建议：2024年上半年公司营收小幅度增长，受毛利率下滑、市场下行、权益比例等因素降低的影响，归母净利润下滑；销售实现量减价升，投资维持重慎；财务严控杠杆，融资成本维持低位；2024年8月，公司拟发行可转债再融资。我们预测公司2024-2026年归母净利润为111.74亿元、117.31亿元、125.03亿元，对应EPS为0.93元/股、0.98元/股、1.04元/股，对应PE为8.76X、8.35X、7.83x，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅变下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险