新城控股(601155) 商业运营收入实现双位数增长，出租率保持高位，维持“买入”评级 新城控股发布2025年三季报，公司三季度营收利润同比有所下行，商业运营收入稳健增长，出租率维持高位，盈利能力底部回升趋势明显。我们维持盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为10.5、15.0、17.5亿元，EPS分别为0.46、0.67、0.78元，当前股价对应PE分别为30.6、21.3、18.3倍，公司出租物业增长势头较好，看好公司业务结构调整后盈利能力回升，维持“买入”评级。 收入利润同比收缩，毛利率同比改善 公司2025年前三季度实现营收343.71亿元，同比-33.34%；实现归母净利润9.74亿元，同比-33.05%；实现归母扣非净利润10.09亿元，同比-31.82%；实现经营性净现金流10.26亿元。整体结算毛利率25.6%，同比+5.41pct，但较25中报下降1.25pct。公司业绩同比下行主要系房地产项目交付收入较2024年同期减少。 商管规模持续扩张，出租率维持高位 2025年9月商业运营总收入为11.7亿元，同比+10.1%；2025年1-9月累计商业运营总收入105.1亿元，同比+10.8%。截至2025年三季度末，公司出租物业数量177座，总建筑面积1630万平方米，可供出租面积970万平方米，商管规模持续扩张。2025年1-9月公司商业物业平均出租率97.71%，累计租金收入98亿元，其中三季度单季度租金收入33.3亿元。 签约销售承压，债务规模有所下降 2025年1-9月公司累计实现合同销售金额150.50亿元，累计合同销售面积195.91万平方米。9月份公司实现合同销售金额14.84亿元，销售面积21.13万平方米。1-9月公司累计竣工面积349.7万平方米，三季度单季度竣工72.1万平方米。2025年第三季度，公司已偿还境内外公开市场债券10亿元。截至2025年9月30日，公司的合联营公司权益有息负债合计为25.13亿元。 风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。

     新城控股(601155) 投资要点 事件：公司发布2025年半年度报告。2025H1，公司实现营业收入221.0亿元，同比下降34.8%；实现归属于上市公司股东的净利润9.0亿元，同比下降32.1%；扣非归母净利润为9.5亿元，同比下降28.2%。 商业运营表现强劲，成为业绩压舱石。25H1，公司商业运营总收入69.4亿元，同比增长11.8%。物业出租及管理业务毛利率高达71.2%。旗下在营购物中心实现总销售额超515.0亿元，同比增长16.5%；客流总量达9.5亿人次，同比增长16.0%。截至2025/6/30，公司在营吾悦广场达174座，开业面积达1608.1万平方米，出租率达97.8%。公司积极探索付费会员模式，在全国20座吾悦广场试点推出“悦会员”服务，深化高价值用户运营。截至2025/6/30，会员人数4917万人。 开发业务战略性收缩，聚焦保交付与现金流。25H1，房地产开发销售收入151.7亿元，同比下降44.9%；毛利率为8.0%，同比减少3.0pp。公司主动调整经营策略，相比签约规模更看重资产价值守护，25H1实现合同销售金额103.3亿元，同比下降56.2%。公司聚焦“保交付”，上半年在全国实现超1.6万套物业高品质交付。同时，公司有效销售促进资金循环，全口径资金回笼率高达115.1%，经营性现金流连续八年为正，为穿越周期提供保障。 盈利结构持续优化，财务状况稳健向好。25H1，得益于高毛利的商业运营收入占比提升，公司整体盈利结构得到优化。费用管控成效显著，销售费用同比大幅下降39.9%。公司融资渠道保持畅通，于2025年8月成功发行10.0亿元中期票据，利率2.68%创历史新低。截至2025/6/30，公司整体平均融资成本降至5.55%，较2024年末下降0.37pp。公司积极推进公募REITs、持有型不动产ABS等工作，有望进一步盘活存量资产，优化资本结构。 盈利预测与投资建议。预计公司2025-2027年归母净利润CAGR为19.4%。考虑到公司商业板块展现出强大的抗周期韧性与运营效率，为公司提供了坚实的利润和现金流基础；开发业务虽处调整期，但公司聚焦保交付与价值守护，风险逐步出清。鉴于2026年可比公司平均PB为1.0倍，我们给予公司2026年0.65倍PB，对应目标价为17.86元，首次覆盖，给予“买入”评级。 风险提示：宏观经济及房地产市场波动风险、居民消费意愿减弱风险、商业地产行业竞争加剧风险、公司融资及现金流管理不及预期的风险。

     新城控股(601155) 事件：公司发布2025半年报。公司2025年上半年实现营业收入221.0亿元，同比下降34.82%；归母净利润8.95亿元，同比下降32.11%；基本每股收益0.40元/股，同比下降31.03%。 收入利润下滑：公司2025上半年公司实现营业收入221.00亿元，同比下降34.82%；归母净利润8.95亿元，同比下降32.11%。公司收入和归母净利润均同比下滑，主要由于公司房地产交付收入减少。公司归母净利润降幅略低于收入。公司毛利率提升，2025年公司毛利率26.85%，较去年同期提高5.25pct。影响利润端的因素还包括：1）公司投资收益降低，2025年上半年公司投资收益1.14亿元，较去年3.32亿元下降较多；2）费用率有所上升，2025年上半年公司销售费用率和管理费用率分别为4.40%、5.83%，分别较去年同期下降0.37pct、升高1.92pct，费用率合计提高1.55pct。 开发销售均价提高：2025年上半年，公司销售面积133.5万方，同比下降59.08%；销售金额103.30亿元，同比下降56.15%；对应销售均价为7738元/平米，同比提高7.16%，销售均价提升。2025年上半年，公司全口径资金回笼118.84亿元，全口径回笼率为115.05%，实现资金回笼的高效运转。从区域分布看，江苏省的销售金额占比为28.05%，华东区域占比为47.86%，华东区域依然为公司销售主要区域。截至2025年上半年末，公司已售未结规模1179.19万方。 吾悦商管强者恒强：公司2025年上半年实现商业运营收入69.44亿元，同比增长11.78%。其中上半年实现租金收入64.79亿元，同比增长11.78%。截至2025年上半年末，公司于141个城市布局205座吾悦广场，其中已开业174座吾悦广场，已开业面积1608.14万方，截至2025年上半年末，吾悦广场出租率97.81%，出租率维持高位。2025年上半年，公司吾悦广场客流量9.5亿人次，同比增长16.0%，总营业额超过515亿元，同比增长16.5%，会员人数4917万人，同比增长29.5%。 财务结构安全：控制负债规模。截至2025年上半年末，公司有息负债余额522.76亿元，合联营公司权益有息负债规模25.82亿元，净负债率53.40%。压降融资成本。截至2025年上半年末，公司整体平均融资成本为5.55%，较去年末下降0.37pct。融资渠道通畅。2025年上半年公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资规模约44.79亿元。2025年6月12日，母公司新城发展成功发行3亿美元境外债。2025年8月1日，公司完成发行10亿中票，5年期票面利率2.68%。 投资建议：2025年上半年公司销售均价提高，全口径资金回笼率超过100%，实现高效运转。商管强者恒强，商业收入同比双位数增长，出租率维持高位。控制负债规模，融资渠道通畅。考虑到公司毛利率提升，我们预测公司2025-2027年归母净利润为8.62亿元、9.10亿元、9.55亿元，对应EPS为0.38元/股、0.40元/股、0.42元/股，对应PE为38.46X、36.43X、34.73X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、商业运营不及预期的风险、商业新开商场不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。

     新城控股(601155) 结转规模有所下降，商管收入双位数增长，维持“买入”评级 新城控股发布2025年中报，公司上半年结转规模继续下降，结转毛利率仍承压，租金收入保持双位数增长。我们维持盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为10.5、15.0、17.5亿元，EPS分别为0.46、0.67、0.78元，当前股价对应PE分别为32.0、22.3、19.1倍，公司出租物业增长势头较好，看好公司业务结构调整后盈利能力回升，维持“买入”评级。 结转规模持续收缩，业务毛利率有所下降 公司2025上半实现营业收入221.0亿元，同比-34.8%；实现归母净利润8.95亿元，同比-32.1%；实现扣非归母净利润9.47亿元，同比增长-28.2%；实现经营性净现金流2.86亿元，同比-86.3%。公司上半年地产开发和物业出租及管理业务毛利率分别为7.96%、71.20%，同比分别-2.97pct、-1.01pct。公司利润下降主要系结转规模下降，对合联营企业的投资收益减少，经营性净现金流下降主要系公司签约金额下降。 资金回笼率高，融资成本不断压降 公司2025上半年实现合同销售面积133.5万平方米，同比-59.1%；完成合同销售金额103.3亿元，同比下降56.2%；实现118.8亿元全口径资金回笼，全口径资金回笼率为115%。截至上半年末，公司已售未结转面积1179.2万方；在手货币资金91.83亿元，资产负债率72.0%，流动比率0.88，速动比率0.26，平均融资成本5.55%，较年初下降37BPs；银行给予授信总额620亿元，其中公司已使用授信250亿元。 出租物业持续增长，吾悦广场稳健扩展 公司出租物业表现优异，上半年实现商业运营收入69.44亿元，同比增长11.78%。截至上半年末，公司在全国布局205座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达174座，开业面积达1608万方，出租率达97.81%；吾悦广场客流总量达9.5亿人次，同比增长16%；总销售额515亿元，同比增长16.5%。 风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。

     新城控股(601155) 商管经营持续稳健，母公司重启美元债融资，维持“买入”评级 新城控股发布2025年5月经营简报，公司销售规模下降，销售排名有所下降，商管经营表现优秀，租金收入保持双位数增长。公司整体经营稳健，商业出租率维持高位，母公司新城发展重启美元债融资，我们维持盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为10.5、15.0、17.5亿元，EPS分别为0.5、0.7、0.8元，当前股价对应PE分别为29.1、20.3、17.4倍，公司出租物业增长势头较好，看好公司业务结构调整后盈利能力回升，维持“买入”评级。 销售规模收缩，销售排名有所下降 2025年5月，公司实现合同销售金额19.73亿元，同比减少51.90%；实现销售面积25.26万平方米，同比减少56.12%。公司1-5月累计合同销售金额88.36亿元，同比下降55.27%，累计合同销售面积113.86万平方米，同比下降58.40%。公司整体销售规模收缩，销售金额在克而瑞榜单排名第44；其中5月单月公司销售金额和面积分别为19.7亿元、25.3万方，同比分别下降52%和56%。 商管经营稳健，运营收入同环比提升 截至2025年5月末，公司持有已开业+管理输出的吾悦广场共174座，较2024年同期增加13座，商管规模持续扩张。截至2025年5月末，公司出租物业总建面达1604万方，公司1-5月累计实现商业运营总收入53.74亿元，同比增长12.0%，其中5月单月租金收入11.0亿元，同比增长9.6%。公司2025年5月公司商业运营总收入为11.78亿元，环比提升3.79%，同比提升9.58%。 母公司重启美元债融资，近两年民营房企首例境外发债 2025年6月12日，新城控股母公司新城发展宣布成功发行3亿美元优先票据，票面利率定为11.88%，债券期限为3年期，资金将用于回购两笔即将到期的旧美元债：（1）2025年7月到期的3亿美元票据（利率4.45%），收购价985美元/千美元面值；（2）2025年10月到期的3亿美元票据（利率4.625%）。此次发行是近两年来首家民营房企重启境外美元债融资，簿记认购超8.8亿美元。 风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。

     新城控股(601155) 摘要： 事件：公司发布2025年一季报。2025年Q1公司实现收入97.38亿元，同比下降32.17%；归母净利润3.04亿元，同比增长34%；每股收益0.13元/股，同比增长30%。 归母净利润显著提升：公司2025年Q1实现收入97.38亿元，同比下降32.17%；归母净利润3.04亿元，同比增长34%。公司归母净利润表现远好于收入：1）2025年Q1毛利率为29.46%，较2024年整体提升9.66pct，较2024Q1提升4.76pct；2）2025年Q1未计提资产减值损失。从费用管控看，公司2025年Q1的销售费用率和管理费用率分别为5.07%、7.74%，分别较2024年整体提升0.61pct、4.64pct。 开发销售下降：2025年Q1公司共实现销售面积65.77万方，同比下降60.18%；销售金额51.02亿元，同比下降57.29%；对应的销售均价为7757元/平米，同比提高7.25%。从销售区域看，江苏销售面积占比达到25.25%。2025年Q1公司竣工规模为59.3万方。 商业运营稳定增长：公司2025年Q1共实现商业运营收入34.48亿元，较去年同期同比增长13.46%。从出租规模看，截至2025年一季度末，公司可出租规模为955.87万方，对应的出租物业数量为174个，去年同期为161个。从运营看，截至2025年一季度末，公司整体出租率为97.22%，其中7个物业的出租率为100%，分别位于吉林（2个物业）、河北（2个物业）、青海（2个物业）、甘肃（1个物业）。 负债规模下降:截至2025年Q1末，公司合联营公司有息负债规模27.54亿元，较2024年末的32.73亿元进一步减少。截至2025年Q1末，公司在手现金为89.86亿元，可覆盖如上的有息负债规模。 投资建议：2025年Q1公司归母净利润显著提高，毛利率提升。住宅开发业务受行业影响承压；商业运营公司维持稳定增长，出租率维持高位。我们维持公司2025-2027年归母净利润为7.89亿元、8.41亿元、9.12亿元的预测，对应EPS为0.35元/股、0.37元/股、0.40元/股，对应PE为38.72X、36.33X、33.50X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、商业运营不及预期的风险、商业新开商场不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险

     新城控股(601155) 事项： 公司公布2025年一季报，一季度实现营业收入97.4亿元，同比下降32.2%，归母净利润3亿元，同比增长34%。 平安观点： 利润同比增长，毛利率延续改善：2025Q1公司实现营业收入97.4亿元，同比下降32.2%，归母净利润3亿元，同比增长34%。归母净利润同比增加主要因物业出租及管理毛利增加、上年同期对无形资产计提减值准备。Q1公司毛利率29.5%，同比提升4.8个百分点。 商业稳健运营，销售均价提升：2025Q1末公司出租物业174座，总建面1604.4万平米，出租率97.22%，Q1商业运营总收入34.5亿元，同比增长13.5%。Q1销售金额51亿元，同比下降57.3%，销售面积65.8万平米，同比下降60.2%，销售均价7757元/平米，同比上涨7.2%，较2024年全年上涨4.1%。 投资建议：维持原有预测，预计公司2025-2027年EPS分别为0.34元、0.35元、0.40元，当前股价对应PE分别为39.7倍、38.7倍、33.7倍。公司商业地产运营良好，“地产开发+商业运营”双轮驱动有望为后续发展保驾护航，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续楼市修复低于预期，购房者预期扭转缓慢，将对公司经营发展产生冲击；2）消费释放持续性不足，商业地产经营转弱风险；3）盈利能力进一步下探、持续计提减值风险；4）资金压力加剧风险。

     新城控股(601155) 公司深耕于“住宅+商业”地产的经营模式。相比于聚焦商业运营的公司，公司的开发业务具有较高的项目操盘与资金回笼能力，是公司区域深耕的压舱石；而相比于纯住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势，能够持续创造稳定的现金流助力于公司穿越周期。 公司商业地产坚持“规模领先，深度运营”的核心理念，开业规模行业领先，租金收入持续增长，运营能力较强。截至2024年末，公司购物中心(吾悦广场)开业面积达1601万平，显著高于华润和龙湖；平均出租率为97.7%，在同行中亦处于较高水平。2024年全年商业运营总收入128.08亿元，同比增长13.10%。2024年吾悦广场客流总量达17.66亿人次，同比增长19%；总销售额905亿元（不含车辆销售），同比增长19%。 开发销售业务规模将进一步收缩，存货减值计提相对充分，后续对公司的业绩拖累有望持续降低。公司2022年开始停止拿地，结合近年来销售规模的持续下行，预计未来一段时间公司开发销售业务规模将进一步收缩，商业部分对利润的贡献将继续提升。2024年末，公司计提存货减值准备115.6亿元，占存货账面余额的比例为10.6%，减值计提较为充分。 公司持续降低负债成本，优化债务结构，现金流风险可控。2024年公司平均融资成本5.92%，较2023年降低28bp。2024年末，短期有息负债约124亿元，短期有息负债占比自2022年以来持续降低。从偿债能力来说，经营性物业贷尚能获得约95亿元的资金增量，对年内62.4亿元的应付债券和应付利息有一定的覆盖能力。依托商业板块创造现金流的能力以及持续下降的债务成本，债务压力有望逐步降低，现金流风险可控。 盈利预测及投资评级：随着公司住宅开发业务对整体业绩拖累的持续降低，商业租金毛利占比将进一步提升，未来盈利能力有望逐步回升，建议关注公司困境反转带来的估值提升机会。预计2025-2027年公司归母净利润分别为899/1245/1419亿元，EPS分别为0.39/0.55/0.62元。结合绝对估值与相对估值，我们认为公司2025合理股价区间为14.83~17.55元，对应0.55~0.65倍PB，首次覆盖，给予“强烈推荐”评级。 风险提示：销售回款情况不及预期，存货进一步减值；商业出租率与租金收入不及预期；融资环境改善不及预期，公司债务调整进度不及预期

     新城控股(601155) 销售规模有所收缩，商管经营表现优异，维持“买入”评级 新城控股发布2025年3月经营简报，公司销售规模下降，竣工交付有条不紊，商管经营表现优秀，租金收入保持双位数增长。公司整体经营稳健，商业出租率维持高位，债务压力相对可控，我们维持盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为10.5、15.1、17.6亿元，EPS分别为0.5、0.7、0.8元，当前股价对应PE分别为28.4、19.8、16.9倍，公司出租物业增长势头较好，看好公司业务结构调整后盈利能力回升，维持“买入”评级。 销售规模收缩，销售排名有所下降 公司2025年1-3月累计实现销售金额51.02亿元，销售面积65.77万方，同比分别下降57.29%和60.18%，整体销售规模收缩，销售金额在克而瑞榜单排名第41；其中3月单月公司销售金额和面积分别为21.27亿元、27.15万方，同比分别下降49.79%和52.32%，公司1-3月竣工面积达59.3万方。公司3月销售区域主要集中于江苏、天津、北京，销售金额占比分别为24.42%、10.78%、9.78%，销售面积占比分别为27.82%、7.34%、3.25%。 商管经营稳健，出租率维持高位 截至2025年3月末，公司持有已开业+管理输出的吾悦广场共174座，较2024年同期增加13座，商管规模持续扩张。截至2025年3月末，公司出租物业总建面达1604万方，可租面积956万方，出租率达97.22%。公司1-3月累计实现商业运营总收入34.48亿元，实现租金收入32.15亿元，同比增长13.4%，其中3月单月租金收入10.8亿元，同比增长13.9%。公司2025年1-3月无到期的境内外公开市场债券。截至2025年3月31日，公司的合联营公司权益有息负债合计为27.54亿元。在交付压力和现金流支出减小的情况下，公司偿债能力或将进一步提升。 风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。

     新城控股(601155) 投资要点 事件：公司发布2024年年报。2024年公司实现营收890.0亿元，同比下降25.3%；归母净利润7.5亿元，同比增长2.1%。 房地产开发业务结转规模下降拖累营收，物业出租及管理业务稳中有升。2024年公司营业收入同比下降25.3%，其中房地产开发销售/物业出租及管理业务分别实现营收760.4亿元/120.3亿元，同比分别-29.25%/+13.2%。公司营业收入下滑而归母净利润小幅增长的原因为公司资产减值损失同比减少62.3%至20.2亿元。 积极促进销售回款，提升货值变现能力。2024年公司实现销售面积538.8万平方米，同比下降44.4%；实现销售额401.7亿元，同比下降47.1%，位居克而瑞房企销售榜单TOP25梯队；公司积极促进销售回款，2024年全口径销售回款411.3亿元，回款率超100%。 商管业务运营能力持续提升，轻重并举稳中有进。2024年公司商业运营总收入128.1亿元，同比增长13.1%；物业出租及管理毛利率70.2%，同比提升0.3pct;商业零售额（不含车辆销售）905亿元，同比增长19%；公司新开业吾悦广场15座，商业新开业数量全国排名第三。截至2024年底，吾悦商管在全国136个城市已布局200座综合体（在营173座），已开业吾悦广场面积达1600万平方米，位居克而瑞商业地产排行榜TOP3梯队；管理输出项目规模超40个，管理资产规模超行业平均水平30%；吾悦商管出租率达98.0%，展现出公司作为全国性商业地产头部企业穿越周期的能力。 经营性现金流持续净流入，融资成本进一步压降。2024年公司经营性净现金15.1亿元，连续多年实现净流入。2024年公司新增以吾悦广场为抵押物的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。截至2024年底，公司融资总额536.5亿元，整体平均融资成本下降28bp至5.92%。 盈利预测与投资评级：公司商业运营能力持续提升，商管业务规模稳步扩张，有望带动公司业绩向好并穿越周期。我们基本维持公司2025/2026年归母净利润至7.7/8.1亿元，新增2027年归母净利润为8.7亿元，对应EPS为0.34/0.36/0.39元，对应PE分别为38.1X/36.3X/33.9X。公司轻重并举，聚焦高能级城市，商业运营稳健，作为优质民企，融资环境有所改善，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

     新城控股(601155) 事件：公司发布2024年报，公司在2024年实现营业收入889.99亿元，同比下滑25.32%；归母净利润7.52亿元，同比增长2.07%；每股收益0.33元，与2023年持平。 归母净利润正增长：公司2024年实现营业收入889.99亿元，同比下滑25.32%，归母净利润7.52亿元，同比增长2.07%。公司收入下滑主要受到开发业务下滑的影响。公司归母净利润表现优于收入：1）毛利率层面，公司2024年毛利率为19.80%，较2023年提高0.75pct；2）减值损失层面，2024年公司资产减值损失和信用减值损失共计27亿元，较2023年60.72亿元明显收窄。费用管理上，由于开发行业整体承压，公司加大销售力度，2024年公司销售费用率和管理费用率分别为4.46%、3.10%，分别较去年同期提高0.15pct、0.25pct。 开发销售承压：2024年公司实现销售面积538.82万方，同比下滑44.38%；销售金额401.71亿元，同比下滑47.13%；对应的销售均价7455.37元/平米，同比下滑7.67%，量价均承压。从销售区域看，销售金额口径下，江苏销售金额最高，达到131.26亿元，占总销售金额的32.68%，江苏、天津、山东三个区域的销售金额占比合计达49.93%。从现金回笼看，公司2024年实现411.29亿元的全口径资金回笼，回笼率为102.38%。在交付上，公司2024年共交付1388.85万方，完成保交付工作。 商业运营稳定增长：公司2024年实现商业运营总收入128.08亿元，同比增长13.10%，运营业务稳定增长。从租金贡献看，江苏和浙江区域2024年分别实现租金收入33.36亿元、15.07亿元，分别占租金收入的26.04%、11.77%，是贡献租金的主要区域。规模扩张轻重并举：公司2024年开业15座吾悦广场，其中7座为公司持有，8座为管理输出项目，开业数量位居行业前列；截至2024年末，公司在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量173座，开业面积1601.07万方。运营能力持续提升：2024年出租率达97.97%，维持高位；2024年吾悦广场客流总量17.66亿人次、总销售额905亿元，同比均增长19%。公司商业运营实现高质量发展。 融资成本降低:截至2024年末，公司平均融资成本5.92%，较2023年下降0.28pct；公司共获得各大银行给予的集团授信总额度合计为849亿元，其中公司及子公司已使用授信252亿元，剩余额度充足。融资方式多样，2024年公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资205亿元，加权本金平均利率4.97%，有助于降低公司融资成本；2024年公司完成29.2亿元的中票发行，利率持续降低，发行期限有所拉长，支持公司在稳定经营过程中的资金需求，提振市场信心。 投资建议：2024年公司实现归母净利润小幅提升，毛利率有所提高。住宅开发业务受行业影响承压；商业运营公司实现稳定增长，轻重并举实现规模扩张，保持强运营能力，出租率维持高位。基于行业发展整体承压和公司2024年毛利率有所提高，我们预测公司2025-2027年归母净利润为7.89亿元、8.41亿元、9.12亿元的预测，对应EPS为0.35元/股、0.37元/股、0.40元/股，对应PE为37.35X、35.05X、32.32X，维持“推荐”评级. 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、商业运营不及预期的风险、商业新开商场不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。

     新城控股(601155) 事件：公司24年实现营业收入889.99亿元，同比-25.32%；归母净利润7.52亿元，同比+2.07%；基本每股收益0.33元/股，同比持平。 核心经营指标向好。公司24年实现营业收入889.99亿元，同比-25.32%，归母净利润7.52亿元，同比+2.07%；Q4单季度实现营收374.36亿元，同比-21.84%，归母净亏损7.02亿元，同比减亏59.67%。24年开发业务收入同比-29.16%，占比营收85.4%，物业出租及管理收入同比+13.15%；物业出租及管理毛利贡献占比48%。24年公司毛利率19.8%，较23年同期+0.75pct；开发、物业毛利率分别为11.72%、70.17%，分别较23年同期-2.19、+0.27pct。24年公司净利率0.81%，较23年同期+0.34pct；销管费率较23年上升0.41pct至7.56%。整体来看，公司核心经营指标向好。 积极促进销售回款。公司24年签约销售面积533.6万平，同比-44.3%，销售金额401.2亿元，同比-47.1%，权益金额比例69.4%，较23年同期下降1.5pct，24年克而瑞权益销售金额排名第23位，较23年下滑5位。24年公司实现销售回款金额411.29亿元，回款率达102.38%。24年公司实现结转收入金额1336.66亿元（包含合联营项目），结转面积1388.85万平，截止24年末，待结转面积1251.07万平；公司共160个子项目在建，总建面1968.46万平（含合联营项目）。25年公司计划新开工16个子项目，新开工建面169.55万平，竣工104个子项目，预计竣工总建面555.05万平。 经营物业优势尽显。公司24年实现商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，持续提升对公司的业绩贡献，展现出全国性商业运营龙头穿越周期的能力。截止24年末，公司在全国136城布局200座吾悦广场，已开业及委管数量达173座，开业面积达1,601.07万平方米，出租率达97.97%；24年公司新开业吾悦广场15座，新开数量排名全国第3。24年吾悦广场客流总量达17.66亿人次，同比+19%；总销售额905亿元（不含车辆销售），同比增+19%；截至24年末会员人数4370万人，较23年末增长32%。公司25年商业运营收入目标140亿元，商管业务有望为公司提供长期坚实业绩支撑。 偿债压力继续缓解。截至24年末，公司有息负债规模536.5亿元，同比-6.01%；其中1年内到期有息负债119.9亿元，包含37亿元公司债、21.5亿元美元债、45.8亿元银行贷款；公司净负债率为52.44%。负债率保持较低水平。截止24年末，公司在手现金余额102.96亿元，同比-45.7%；公司经营性现金流净额为15.12亿元，较23年同期下滑85.11%，主要因签约销售金额下滑。24年，公司如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元，完成2笔共计29.2亿元中期票据的发行；公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。24年整体平均融资成本为5.92%，较23年下降0.28pct。公司融资渠道顺畅、成本管控良好、偿债压力趋缓。 投资建议：在商管业务助力下公司24年利润逆势提升，核心经营指标向好，同时融资渠道顺畅、成本压降，偿债压力逐步趋缓。我们预计公司25-26年归母净利润为8.71、10.59亿元，新增27年归母净利预测11.66亿元，我们看好公司受益于行业“困境反转”逻辑，维持“增持”评级。 风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险

     新城控股(601155) 结转规模有所下降，租金收入双位数增长，维持“买入”评级 新城控股发布2024年年报，公司2024年结转规模下降，结转毛利率逆势提升，租金收入保持双位数增长。由于公司结转规模持续缩小，开发业务占比逐渐降低，现金存在一定压力，我们下调盈利预测2025-2026并新增2027年盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为10.5、15.1、17.6亿元（2025-2026年原16.7、21.6亿元），EPS分别为0.5、0.7、0.8元，当前股价对应PE分别为28.1、19.6、16.7倍，公司出租物业增长势头较好，看好公司业务结构调整后盈利能力回升，维持“买入”评级。 结转规模有所下降，结算毛利率有所提升 公司2024年实现营业收入889.99亿元，同比减少25.32%；实现归母净利润7.52亿元，同比增长2.07%；实现扣非归母净利润8.70亿元，同比增长183.07%；实现经营性净现金流15.12亿元，同比下降85.11%，公司实现毛利率、净利率分别为19.80%、0.81%，同比分别+0.75pct、+0.34pct。公司扣非归母净利润提升主要系2023年度处置工业用地导致较大的非经常性收益，公司经营性净现金流下降主要系公司签约金额下降导致销售商品、提供劳务收入较2023年减少较多。 销售规模收缩，现金流压力犹存 公司2024年实现合同销售面积538.82万平方米，同比下降44.38%；完成合同销售金额401.71亿元，同比下降47.13%，公司全口径销售金额在克而瑞榜单排名第24。截至2024年末，公司在手货币资金102.96亿元，资产负债率73.09%，流动比率0.91，速动比率0.26，平均融资成本5.92%，同比-0.28pct。 出租物业表现优异，租金收入保持增长 公司出租物业业务表现优异，2024年全年实现营业收入120.29亿元，同比增长13.15%。截至2024年末，公司在全国布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达173座，开业面积达1601.07万平方米，出租率达97.97%；吾悦广场客流总量达17.66亿人次，同比增长19%；总销售额905亿元，同比增长19%。 风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。

     新城控股(601155) 事项： 公司公布2024年年报，全年实现营业收入890亿元，同比下降25.3%，归母净利润7.5亿元，同比增长2.1%，拟不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 平安观点： 多因素致利润小幅增长：2024年公司实现营业收入890亿元，同比下降25.3%，归母净利润7.5亿元，同比增长2.1%。归母净利润增速高于营收主要因：1）毛利率同比提升0.8个百分点至19.8%；2）资产及信用减值损失同比减少33.7亿元至27亿元；3）所得税费用同比减少18.3亿元。分业务看，房地产开发销售毛利率11.7%，同比下降2.2个百分点，物业出租及管理毛利率70.2%，同比提升0.3个百分点。 紧抓销售资金回笼，坚守商业开业节点：2024年公司实现合同销售面积538.8万平米，同比下降44.4%，合同销售金额401.7亿元，同比下降47.1%。全年实现411.3亿元全口径资金回笼，全口径资金回笼率102.4%。坚持商业品质、坚守开业节点，力保15座吾悦广场如期开业，开业数量位居行业前列。2024年末公司在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量173座，开业面积1601.1万平米，出租率97.97%。期内吾悦广场客流总量17.7亿人次，同比增长19%；总销售额905亿元（不含车辆销售），同比增长19%，含车辆总销售额966亿元；期末会员人数4370万人，较2023年末增长32%。2024年公司实现商业运营总收入128.1亿元，同比增长13.1%，2025年计划实现商业运营总收入140亿元，新开业持有吾悦广场及管理输出项目5座。 融资渠道保持畅通，融资成本持续下行：2024年在中债信用增进提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保下，公司完成2笔共计29.2亿元中期票据发行，发行利率持续降低，发行期限有所拉长。期内公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率 iFinD，平安证券研究所 4.97%，抵押率约50%。期末公司整体平均融资成本5.92%，较2023年末下降0.28个百分点。 投资建议：维持原有预测，预计公司2025-2026年EPS分别为0.34元、0.35元，新增2027年EPS预测为0.40元，当前股价对应PE分别为38.7倍、37.8倍、32.9倍。公司商业地产运营良好，“地产开发+商业运营”双轮驱动有望为后续发展保驾护航，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续楼市修复低于预期，购房者预期扭转缓慢，将对公司经营发展产生冲击；2）消费释放持续性不足，商业地产经营转弱风险；3）盈利能力进一步下探、持续计提减值风险；4）资金压力加剧风险。

     新城控股(601155) 销售规模下降，租金收入双位数增长，维持“买入”评级 新城控股发布2025年1月经营简报，公司单月销售规模下降，商管经营表现优秀，单月租金收入保持双位数增长。我们维持盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6亿元，EPS分别为0.5、0.7、1.0元，当前股价对应PE分别为22.7、16.0、12.4倍，维持“买入”评级。 单月销售大幅下降，全年交付超10万套 受春节期间销售放缓及供货不足影响，公司2025年1月实现合同销售金额10.17亿元，同比下降72.45%；实现合同销售面积11.56万方，同比下降77.44%；销售均价8798元/平米，同比增长22%。公司2024年1-12月累计实现销售金额401.71亿元，销售面积538.82万方，同比分别下降47.13%和44.38%，整体销售规模收缩，销售金额在克而瑞榜单排名第24。公司全年交付超10万套，竣工面积达1529.1万方，同比下降24%。 单月租金收入保持增长，新开业15座吾悦广场 得益于春节期间返乡消费需求增加，公司2025年1月实现商管运营总收入11.62亿元，其中租金收入10.84亿元，同比增长13.4%。公司2024年实现商业运营总收入128.1亿元，同比增长13.1%，成功完成125亿元收入目标；实现租金收入119.5亿元，同比增长13.0%。截至2024年末，公司持有已开业+管理输出的吾悦广场共173座，轻资产拓展面积713万方，商管规模持续扩张。截至2024年末，公司出租物业总建面达1604万方，可租面积958万方，同比增长5%，出租率同比提升1.41pct至97.86%。 融资渠道畅通，2025年公开债务集中在下半年 公司2024年偿还境内外公开债券52.62亿元，年内发行三笔公开市场中期票据，融资总额29.2亿元，融资渠道畅通。公司2025年到期债务为6亿美元海外债及37亿元境内债，主要集中在下半年，在交付压力和现金流支出减小的情况下，公司偿债能力或将进一步提升。 风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。

     新城控股(601155) 销售规模下降，租金收入双位数增长，维持“买入”评级 新城控股发布2024年12月经营简报，公司销售规模下降，竣工交付有条不紊，商管经营表现优秀，全年租金收入保持双位数增长。我们维持盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6亿元，EPS分别为0.5、0.7、1.0元，当前股价对应PE分别为21.3、15.0、11.6倍，维持“买入”评级。 销售规模收缩，全年交付超10万套 公司2024年1-12月累计实现销售金额401.71亿元，销售面积538.82万方，同比分别下降47.13%和44.38%，整体销售规模收缩，销售金额在克而瑞榜单排名第24，较2023年下降6位；其中12月单月公司销售金额和面积分别下降32.56%和42.65%。公司全年交付超10万套，竣工面积达1529.1万方，同比下降24%。 商管经营稳健，新开业15座吾悦广场 截至2024年末，公司持有已开业+管理输出的吾悦广场共173座，较2023年末增加12座，其中2024年新开业15座，12月新开业杭州、常州、南阳、枣庄、宿迁泗洪、淮安涟水6座吾悦广场，商管规模持续扩张。截至2024年末，公司出租物业总建面达1604万方，可租面积958万方，同比增长5%，出租率同比提升1.41pct至97.86%。公司1-12月累计实现商业运营总收入128.1亿元，同比增长13.1%，成功完成125亿元收入目标；实现租金收入119.5亿元，同比增长13.0%，其中12月单月租金收入10.9亿元，同比增长2.6%。 有息负债持续压降，公开市场融资畅通 公司四季度偿还境内外公开债券32.92亿元，全年偿还52.62亿元。截至2024年末，公司合联营公司权益有息负债32.73亿元，同比下降37%，有息债务持续压降。公司2024年发行三笔公开市场中期票据，融资总额29.2亿元，其中三年期中票票面利率3.2%，五年期中票票面利率3.4%-3.5%，融资成本明显降低。公司2025年到期债务为6亿美元海外债及37亿元境内债，主要集中在下半年，在交付压力和现金流支出减小的情况下，公司偿债能力或将进一步提升。 风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。

     新城控股(601155) 投资要点 事件：公司发布2024年11月份经营简报。11月份公司销售额25亿元，同比下降49.7%；销售面积33万平方米，同比下降52.0%。 销售单月同比降幅收窄，成交均价较上半年明显提升。1-11月公司累计销售额370亿元，同比下降48.1%；累计销售面积501万平方米，同比下降44.5%。11月单月公司销售额和销售面积同比降幅较10月分别收窄6.9/2.9pct。2024H1公司销售均价7220元/㎡，M7-11销售均价7723元/㎡，较上半年明显提升，我们认为销售单价的提升或意味着公司对于逐步稳定销售价格的重视。 商业运营管理能力凸显，管理服务收入和租金收入快速增长。截至2024年11月，公司出租物业共168个，总建筑面积约1552万平方米，累计含税租金收入116亿元。近年来，受益于公司稳定的商业运营和管理能力，公司商业部分收入逐步提升，2024H1公司商业出租率97.2%，商业物业管理服务收入和租金收入分别同比增长22.9%/21.9%。公司商业部分收入和毛利占公司整体业绩比重持续提升，2023年商业物业出租及管理业务的收入和毛利占比分别为9%/33%，毛利率为69.9%，2024H1商业物业出租及管理业务的收入和毛利占比分别提升至17%/57%，毛利率为72.2%。 未来两年公司现金流出压力大幅下降，融资成本持续优化。公司未来两年公开市场信用类融资到期仅余两笔美元债，分别为2025年到期6亿美元、2026年到期4.04亿美元。此外，由于公司2025年起交付压力大幅下降，由此带来的经营性现金流出也会同步下降，公司整体现金流压力将有所缓解。借贷成本方面，2024H1公司银行借款、优先票据及公司债券等的加权平均利率为6.02%，较2023年压降13bp，在当前融资环境下实属不易。 盈利预测与投资评级：近期中央工作会议表示要大力提振消费，公司商业运营业务有望受益，随着公司商业租管收入和毛利占比提升，叠加未来两年公开市场偿债压力减轻，我们认为公司估值有望逐步修复。我们调整公司2024-2026年归母净利润至7.5、7.7、8.1亿元（原预测为8.5、9.3、10.0亿元），EPS调整为0.33/0.34/0.36元（原预测为0.38/0.41/0.44元），对应PE分别为37.0X/36.2X/34.4X。公司轻重并举，聚焦高能级城市，商业运营稳健，作为优质民企，融资环境有所改善，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。