陆家嘴(600663) 营收利润增长，持有物业出租率总体稳定，维持“买入”评级 陆家嘴发布2026年半年度报告，公司上半年营收利润均增长，住宅销售同比提升，持有物业出租率总体稳定。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为21.8、22.1、24.8亿元，对应EPS为0.43、0.44、0.49元，当前股价对应PE为18.6、18.3、16.3倍，公司持有物业位置核心，可售住宅资源充足，未来业绩修复可期，维持“买入”评级。 2026H1营收增长，星展银行大厦结转驱动利润大幅增长 公司2026H1实现营业收入80.98亿元，同比+22.75%；归母净利润11.08亿元，同比+35.91%；扣非归母净利润11.13亿元，同比+34.36%；基本每股收益0.22元；经营性净现金流54.07亿元，同比+14.20%。综合毛利率57.92%，同比+7.1pct；净利率13.85%，同比-3.9pct。利润增长主要来自星展银行大厦销售结转，办公 物业销售现金流入37.63亿元，但净利率下降主要因土地增值税激增，税金及附加增至21.64亿元（同比+212.6%），同时存货跌价准备11.63亿元。 租赁现金流入整体微增，酒店业务表现亮眼 2026H1公司房地产租赁现金流入18.72亿元，同比+1%。其中：办公物业12.65亿元，同比-5%；商业物业2.15亿元，同比略增；酒店物业3.19亿元，同比+26%；住宅物业0.67亿元，同比+35%。截至6月末，公司在营物业总建面386万方。上海成熟甲级写字楼出租率74%，高品质研发楼出租率86%，主要商业物业出租率91%，租赁住宅出租率95%，整体表现稳健。 住宅合同销售同比增长，有息负债压降 2026H1公司实现房产销售现金流入90.24亿元，其中住宅销售现金流入52.61亿元，合同销售金额57.78亿元，同比+21%，合同销售面积3.43万方，同比-16%，量缩价升，在售项目整体去化率89%；办公物业销售37.63亿元，主要为星展银行大厦。房地产销售毛利率高达79%，较金融业务（67%）和租赁业务（42%）贡献了最大的利润弹性。截至6月末，公司有息负债665.38亿元，较年初减少38.02亿元；资产负债率70.79%，同比+0.66pct。 风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。

     陆家嘴(600663) 2025年营收增长利润下滑，可售住宅资源充足，维持“买入”评级 陆家嘴发布2025年报及2026年一季报，公司2025年营收增长利润下滑，住宅销售同比提升，持有物业出租率总体稳定。公司2026年有望结转前滩高毛利项目，我们上调2026-2027年并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为21.8、22.1、24.8亿元（2026-2027年原值为18.9、20.5亿元），对应EPS为0.43、0.44、0.49元，当前股价对应PE为17.6、17.3、15.4倍，公司持有物业位置核心，可售住宅资源充足，未来业绩修复可期，维持“买入”评级。 2025年营收保持增长，计提减值拖累利润 公司2025年实现营业收入181.7亿元，同比+24.0%；归母净利润12.3亿元，同比-18.7%；扣非归母净利润12.0亿元，同比-19.1%；基本每股收益0.24元，经营性净现金流104.6亿元，同比+695%；销售毛利率和净利率分别同比下降8.0pct和3.5pct至36.1%和8.7%。公司利润下降主要由于结转毛利率同比-9.1pct至30.1%，计提资产+信用减值损失-12.8亿元（2024年-3.0亿元）。公司2026Q1实现营收22.3亿元，同比-47.2%；归母净利润2.0亿元，同比-68.4%，主要由于结转规模有所下降。公司2025年拟每股派发现金红利0.06元，派息比例约51%。 2025年租赁流入整体下降，物管收入稳健提升 公司2025年租赁流入37.6亿元，其中办公物业26.1亿元，同比-17%；商业物业4.3亿元，同比基本持平；酒店物业6.1亿元，同比+17%。截至年末，公司持有甲级写字楼总面积242万方，上海成熟甲级写字楼出租率78%，同比-2pct；高品质研发楼总面积32万方，出租率90%，同比+3pct。公司2025年物管收入22.7亿元，同比+4%；金融服务收入20.2亿元，占收入比例11%。 2025年住宅合同销售同比增长，负债和融资成本继续下降 公司2025年实现房产销售收入114.3亿元，其中住宅物业107.9亿元；合同销售金额和面积分别为93.4亿元及7.2万方，分别同比增长28%和6%，在售项目整体去化率94%。截至2025年末，公司有息负债703.4亿元，同比减少3.1亿元，平均融资成本2.56%，同比-50BP。 风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。

     陆家嘴(600663) 三季度业绩表现靓眼，持有物业出租率承压，维持“买入”评级 陆家嘴发布2025年三季报，公司三季度营收利润同比大幅增长，毛利率水平有所下滑，持有物业出租率有所下行。受项目结转进度加快影响，我们维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为17.4、18.9、20.5亿元，对应EPS为0.35、0.38、0.41元，当前股价对应PE为24.9、22.9、21.2倍，公司持有物业位置优异，可售住宅资源充足，未来业绩增长可期，维持“买入”评级。 三季度营收利润同比大幅增长，结转毛利率有所下降 公司2025年1-9月实现营业收入120.38亿元，同比增长74.23%；实现归母净利润10.62亿元，同比增长0.66%；实现扣非归母净利润10.7亿元，同比增长2.41%。公司三季度单季度实现营业收入54.40亿元，同比增长174.45%；实现归母净利润2.46亿元，同比增长45.17%；实现扣非归母净利润2.41亿元，同比增长53.66%。公司三季度营业收入同比大幅增长主要系住宅项目川沙锦绣云澜、世纪臻邸项目结转；公司归母净利润同比大幅增长主要系金融业务利润较上年同期增加。2025年1-9月公司实现毛利率、净利率分别为39.78%、11.73%，同比分别-16.96pct、-6.84pct。截至2025年三季度末，公司资产负债率70.03%，权益乘数3.34，流动比率1.11，速动比率0.33。 持有型物业规模扩大，出租率水平有所下滑 截至2025年三季度末，公司长期持有物业总建筑面积394.66万平方米，成熟物业总建筑面积313.52万平方米，规模同比有所扩大。分类别来看，甲级办公楼上海平均出租率75%（2024年同期83%），天津平均出租率58%（2024年同期65%），同比有所下降；高品质研发楼上海平均出租率85%（2024年同期86%）；主要商业物业上海平均出租率92%（2024年同期90%）；天津平均出租率88%（2024年同期76%）；租赁住宅物业平均出租率80%（2024年同期89%），酒店物业平均出租率72%（2024年同期76%）。 风险提示：政策调整导致经营风险、写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险。