保利发展(600048) 投资要点： 保利发展（600048）发布2024年中报，实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.66%；归母净利润74亿元，同比下降39.3%。 上半年营收微增，二季度盈利环比一季度改善。公司2023年上半年实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.66%；公司毛利率16.0%，与2023年全年水平保持一致；实现利润总额141亿元，同比下降28.7%；同时受结算权益比下降的影响，归母净利润74亿元，同比下降39.3%。第二季度公司营业收入895.01亿元，同比下降7.75%，季度环比增长79.91%；归母净利润51.96亿元，同比下降45.31%，季度环比增长133.69%。 销售规模稳居行业首位，市场占有率进一步提升。2024年上半年房地产市场继续承压。公司积极调整销售策略，加大推货力度。二季度推货1254亿元，环比一季度增长181%；二季度共实现销售金额1104亿元，环比一季度增长75%，有力扭转了下滑的趋势，环比增速较TOP100房企高出约40个百分点。1-6月公司实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，实现签约面积954.25万平方米，销售金额稳居行业第一。上半年销售权益比77%，较去年提升9个百分点；权益销售金额约1330亿元，较去年同期下降17%，低于全口径销售金额降幅。上半年，公司市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。 主动调整投资节奏，加强现金流管理。公司上半年主动调整投资节奏，拓展新项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元，其中，新增货值住宅业态占比达96%。同时持续加大力度去库存，土地储备计容建面下降8%。另一方面，公司持续优化业务结构、加强现金流管理。截止6月末公司账上现金余额达 1464亿元，保持了较高的现金储备水平。 债务结构持续优化，融资成本低优势凸显。面对市场快速变化，公司积极把握低利率融资窗口，新增融资平均成本较2023年下降21BP至2.93%。截止6月末，公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP。债务结构持续优化，直接融资比重提升至17.82%，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点。公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，保持稳健的资产负债结构。 物业及资产管理业务持续发展贡献业绩。保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质。截止2024年6月末，保利物业合同管理面积9.50亿平方米，在管面积7.57亿平方米；实现营业收入78.71亿元，归母净利润8.46亿元，同比分别提升10.2%、10.8%。市场化能力不断增强，第三方在管面积达到4.91亿平方米，占比达64.9%，实现第三方物管收入23.18亿元，同比增长17.7%。在资产经营方面，公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末新增16个至151个，在管面积新增70万平方米至505万平方米。在资产回报率和运营规模双重提升下，上半年实现营业收入22.57亿元，同比增长3%。 投资建议：公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，销售持续领跑行业，市场占有率不断提升。同时公司财务管理稳健，融资成本低，竞争力凸出，具备安全性与一定的成长性。预计公司2024年基本每股收益1.19元，当前股价对应PE约6.8倍，维持“持有”评级。 风险提示：经济增长放缓带来楼市销售持续不景气；楼市优化政策落地及成效低于预期；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。

     保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2024年7月经营简报。公司销售数据降幅持续收窄，行业龙头地位稳固，拿地强度回升，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为7.8、7.2、6.7倍，公司销售排名榜首，看好市占率持续提升，维持“买入”评级。 营收小幅增长，归母净利润承压下降 根据业绩快报，公司2024上半年实现营收1392.7亿元，同比增长1.6%；实现归母净利润75.1亿元，同比下降38.6%；实现基本每股收益0.63元，同比下降38.2%。公司营收增长主要源于结转项目规模小幅增长，利润下滑主要由于市场下行及价格承压下项目结转毛利率下降，以及结转项目权益比例有所下降。 销售降幅收窄，单月拿地强度提升 2024年7月，公司实现签约面积145.0万方，同比下降18.9%；实现签约金额253.2亿元，同比下降18.3%，单月销售金额增速再次转负。1-7月公司实现签约面积1099.2万方，同比下降29.6%；实现签约金额1986.5亿元，同比下降25.8%，累计销售降幅收窄，仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置。公司7月在北京、上海、成都等地拿地7宗，总建面46.6万方，对应土地款147.5亿元，单月拿地强度达58.3%。公司1-7月拿地19宗，总建面162.6万方，对应总土地款255.4亿元，分别同比下降64.6%和69.0%，拿地金额权益比78.5%，拿地强度12.9%（2023年同期为30.8%），其中在一线城市拿地金额占比59.5%。 融资渠道畅通，负债结构优化 公司2024年1-7月成功发行公开市场债券327.5亿元，包括95亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%，持续保持低位。截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5亿元，总资产和归母净资产较2023年末分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023年末下降0.66个百分点。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 核心观点： 事件：公司发布2024年半年度业绩快报，2024年上半年公司分别实现营业总收入1392.69亿元、归母净利润75.08亿元，同比分别增长1.64%、下降38.57%；对应EPS为0.63元/股，同比下降38.16%。 收入增长归母净利润下滑：公司营业收入略有增长，主要受房地产项目竣工交付结转所致。营业利润同比下降27.73%，主要受到市场下行及价格承压、结转毛利率下降等因素影响。由于期内结转项目权益比例下降，归母净利润同比下降38.57%，下降幅度高于营业利润。 6月单月销售金额同比增速由负转正：销售方面，公司前六个月实现销售面积954.25万方，销售金额1733.36亿元，同比降幅分别为31.01%、26.81%；对应上半年的销售均价为18165元/平米，同比增长6.09%。从单月销售看，2024年3-6月的单月销售面积和金额同比降幅连续收窄，其中2024年6月单月销售金额同比增长4.62%，自2023年6月以来首次单月销售金额同比正增长。2024年4月30日中央政治局会议和“517”新政以来，市场热度有所提升，公司全国项目5-6月周均总来访维持在5万组左右，较新政出台前的4月环比提升32%。 拿地聚焦核心：公司2024年上半年共新增12个地块，新增建面115.88万方，对应全口径地价126.03亿元，计算得来楼面价10876元/平米；新增项目权益口径建面100.63万方，由此计算的权益比例86.84%，其中7个地块为100%权益拿地。公司2024年上半年新增项目的地售比为60%，新增项目保持高质量公司拿地谨慎，新增地价占同期销售的7.27%，由于销售市场尚待修复，公司保持较低的拿地力度。新增12个项目中，10个项目位于一、二线城市，建面占全部新增项目建面的比例为72.5%，公司投资依旧聚焦核心。 融资成本低：公司二季度共发行两次中票——2024年第四、五期中票，共分别融资20亿元、6亿元，对应的利率2.52%、2.34%。公司融资渠道通畅，融资成本低，体现公司的融资优势。 投资建议：2024年上半年公司营收小幅度增长，受毛利率下滑、市场下行、权益比例等因素降低的影响，归母净利润下滑。3月以来，全年累计销售同比降幅连续收窄，在新政刺激下，公司6月单月销售金额实现正增长。拿地聚焦核心，新增项目以核心城市为主。考虑到公司上半年业绩同比下滑，我们下调公司2024-2026年归母净利润至111.74亿元、116.97亿元、124.67亿元，对应EPS为0.93元/股、0.98元/股、1.04元/股，对应PE为9.31X、8.89X、8.34X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。

     保利发展(600048) 事件 2024年7月11日保利发展发布2024半年业绩快报，上半年实现营业收入1392.7亿元，同比+1.6%；归母净利润75.1亿元，同比-38.6%。单二季度实现营业收入895.2亿元，同比-7.7%；归母净利润52.8亿元，同比-44.4%。 点评 行业下行毛利率下降，当期业绩承压：公司营收主要来源房地产项目竣工交付结转，1H24结转规模小幅增加带动营收增长。而归母净利润同比出现下滑，主要由于：①受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降，公司营业利润同比减少27.73%；②期内结转项目权益比例下降。 销售规模领稳居行业第一，高能级城市贡献大：公司1H24签约销售金额1733亿元，同比-26.8%（百强房企平均-41.8%），规模稳居行业第一。销售主要来自珠三角、长三角重点城市的贡献，据中指数据，1H24在广州、上海、北京和佛山等城市销售金额超过百亿。 以销定投，拿地聚焦核心城市：公司1H24年拓展项目12个，总地价126亿元，同比-61.1%，权益地价109亿元，同比-61.5%，拿地权益比86%。1H24主要拿地城市为上海、北京、广州、西安和合肥等高能级城市。 投资建议 公司当期业绩下滑，未来受益于行业供给侧出清，市占率或持续提升，2025年后业绩有望企稳。考虑当前房地产市场承压，我们下调公司2024/2025/2026年归母净利润至90.9、98.1和106.4亿元（原为127.5/138.7/151.7亿元），同比增速分别为-24.6%、7.8%和8.5%。公司股票现价对应PE估值为11.4/10.6/9.8倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。

     保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2024年6月经营简报。公司单月销售数据改善，行业龙头地位稳固，销售及土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为7.7、7.2、6.7倍，公司销售排名榜首，看好市占率持续提升，维持“买入”评级。 单月销售金额同环比增长，销售结构持续优化 2024年6月，公司实现签约面积206.4万方，同比下降11.3%；实现签约金额420.1亿元，同比增长4.62%，环比增长19.0%，销售金额同比降幅自3月以来持续收窄，并于6月首次转正。2024上半年，公司实现签约面积954.3万方，同比下降31.0%；实现签约金额1733.4亿元，同比下降26.8%；其中38城占比89%，销售单价20353元/平方米，同比增加17.97%；销售权益比77%，同比提升9个百分点，仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置。公司项目5-6月周均总来访维持在5万组左右，较4月环比提升32%，已恢复至2023年3-4月小阳春水平。 单月新增拿地4宗，7月上海高溢价摘地 公司6月在广州、合肥、三亚和徐州拿地4宗，总建面44.1万方，对应土地款35.1亿元。公司2024上半年拿地12宗，总建面116.0万方，对应总土地款125.5亿元，分别同比下降67.7%和82.3%，拿地金额权益比71.9%，拿地强度7.2%（2023年同期为29.9%）。公司7月在上海土拍双限政策取消后，成功以21.18%溢价率竞得杨浦区平凉社区地块，成交楼板价8.85万元/平米，成交总价22.03亿元。 融资渠道畅通，负债结构优化 公司2024上半年成功发行公开市场债券288.4亿元，包括95亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%，持续保持低位。截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5亿元，总资产和归母净资产较2023年末分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023年末下降0.66个百分点。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2024年5月经营简报。公司行业龙头地位稳固，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为9.3、8.6、8.1倍，公司销售排名榜首，看好市占率持续提升，维持“买入”评级。 销售数据降幅收窄，销售龙头地位稳固 2024年5月，公司实现签约面积194.3万方，同比下降26.0%；实现签约金额353.1亿元，同比下降13.5%（4月同比下降20.8%），环比增长6.9%，销售降幅有所收窄。2024年1-5月，公司实现签约面积747.8万方，同比下降35.0%；实现签约金额1313.2亿元，同比下降33.2%，销售规模有所下滑，但仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置，行业龙头地位稳固。 单月新增拿地2宗，投资强度同比下降 公司5月在上海杨浦区和中山市东区拿地2宗，总建面3.9万方，对应土地款16.5亿元，拿地金额权益比91.0%，单月拿地强度4.7%。公司2024年1-5月拿地8宗，总建面71.9万方，对应总土地款90.3亿元，分别同比下降55.0%和72.1%，拿地金额权益比81.5%，拿地强度6.9%（2023年同期为16.5%），其中在一线、二线城市拿地金额占比分别为42.5%、55.7%。在销售市场疲软，公司销售回款不及预期的情况下，公司拿地强度同比下降。 融资渠道畅通，负债结构优化 公司2024年前5月成功发行公开市场债券227.8亿元，包括89亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%，持续保持低位。截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5亿元，总资产和归母净资产分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023年末下降0.66个百分点。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 公司营收同比增长，利润较2023年同期仍下行。2024年第一季度，公司实现营业收入497.48亿元，同比增长24.51%，受项目结转毛利率、权益比例下降等影响，净利润39.83亿元，同比增长0.44%，归属于上市公司股东的净利润22.24亿元，同比下降18.28%。 全口径销售金额稳居行业第一，获取新项目聚焦核心38城。2024年第一季度，公司实现签约金额629.84亿元，同比减少44.81%，根据克而瑞统计，全口径销售金额稳居行业第一位，签约面积366.87万平方米，同比减少41.84%；截至2024年3月，公司新拓展房地产项目4个，新增容积率面积59万平方米，总获取成本50亿元，全部位于38个核心城市；截至2024年一季度，公司共有在建拟建项目635个，在建面积8150万平方米，待开发面积5758万平方米，土储充足。 销售回笼率超90%，负债结构良好。2024年第一季度，公司实现销售回笼576.51亿元，综合回笼率为91.53%，资产负债率为75.88%，较上年度末下降0.66个百分点。 投资建议：公司作为央企龙头，在销售端和土地拓展端均具备优势，随着结算优质项目，未来利润或将进一步修复。我们预测2024-2026年营收分别达3614.40亿元/3857.11亿元/4125.01亿元，同比增长4.2%/6.7%/6.9%；2024-2026年PE倍数为9/6/6。维持“推荐”评级。 风险提示：公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期

     保利发展(600048) 核心观点： 事件：公司发布2024年一季报，2024年一季度公司实现营业收入497.49亿元，同比增长24.51%；归母净利润22.24亿元，同比下降18.28%。 毛利率下滑影响业绩：公司2024年一季度实现营收497.49亿元，同比增长24.51%；归母净利润实现22.24亿元，同比下降18.28%。业绩下降主要由于：1）受项目结转毛利率下降的影响，2024年Q1整体毛利率为18.64%，较去年同期下降3.23pct；2）权益比例下降，2024年少数股东损益占净利润的43.46%，较去年同期升高11.59pct。期间费用上，公司2024年Q1的销售费用率和管理费用率分别为2.30%、1.93%，分别较去年同期下降0.18pct、0.46pct，两费率均有所下降。 销售下滑拿地聚焦高能级：销售方面，2024年Q1公司实现销售面积366.87万方，同比下降41.84%；销售金额629.84亿元，同比下降44.81%，全口径销售金额为全行业第一；对应销售均价17168元/平米，同比下降5.11%，行业销售整体承压下，公司的销售量价均有下跌。拿地方面，公司2024年Q1新增4个项目，分别位于天津（1个）、西安（2个）、太原（1个），均为高能级城市。新增土储计容建面59万方，总地价50.29亿元，楼面价8501元/平米，对应地售比为0.50。权益总地价为46.72亿元，对应的权益比例92.9%，其中除太原项目外，其他3个项目均为100%拿地，公司拿地维持高权益比例。2024年一季度，公司新开工面积283万方，竣工面积542万方，同比分别增长42.9%、5%，新开工和竣工均好于市场整体水平。截至2024年一季度末，公司共在建面积8150万方，待开发面积5758万方。 现金维持充足：公司第一季度实现销售回笼576.51亿元，综合回笼率91.53%，截至2024年一季度末，货币资金余额1295.54亿元，现金维持充裕。公司近期成功发行2024年度第三期中票，融资规模25亿元，票面利率2.95%，融资成本维持低位，体现公司融资优势。 投资建议：2024年Q1公司营收增长，受毛利率下滑和权益比例降低的影响，业绩有所下滑。行业整体承压的背景下，公司2024年一季度销售量价均下跌。拿地聚焦核心，新增项目均为核心城市。财务方面，一季度实现高综合回笼率。我们维持公司2024-2026年归母净利润126.23亿元、131.05亿元、134.29亿元的预测，对应EPS为1.05元/股、1.09元/股、1.12元/股，对应PE为8.45X、8.14X、7.94X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。

     保利发展(600048) 事件 2024年4月29日，公司发布2024年一季报：实现营收497.48亿元，同比+24.51%；实现归母净利润22.24亿元，同比-18.28%。 点评 当期营收上升，归母净利下滑。2024年第一季度公司在竣工端持续投入，因而竣工结转量的上升带动收入增长。而归母净利润同比出现下滑，主要由于：①项目结转毛利率下降；②项目结转权益比例下降。 销售规模稳居行业第一，加快资金回笼。受市场大势及公司推货节奏影响，2024年第一季度公司签约销售金额629.84亿元，同比-44.87%，签约面积366.87万平方米，同比-41.84%。根据克而瑞，公司全口径销售额继续维持行业第一的龙头地位。同时公司紧抓回款，一季度实现销售回笼资金576.51亿元，综合销售回笼率达91.53%。 投资聚焦核心38城。2024年1-3月公司新拓展项目4个，其中西安2个，天津1个，太原1个，均在公司聚焦的38个核心城市范围内。一季度公司拿地总地价50.3亿元，权益地价46.7亿元，综合拿地权益比为92.9%。 土地储备充裕，支撑未来销售。截至2024年一季度末，公司共有在建拟建项目635个，在建面积8150万方，待开发面积5758万方，充足的土储规模能够保障公司销售的持续性。 投资建议 受前期高地价项目结转影响，公司短期业绩承压。未来受益于行业供给侧出清，市占率或将持续提升，且随着2024年优质项目逐步结转，业绩有望企稳回升。我们维持盈利预测不变，预计2024-26年公司归母净利润分别为127.5亿元、138.7亿元、151.7亿元，同比增速分别为+5.6%、+8.8%和+9.3%。公司股票现价对应的PE估值分别为8.7/8.0/7.3倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。

     保利发展(600048) 事项： 公司公布2024年一季报，一季度实现营业收入497.5亿元，同比增长24.5%，归母净利润22.2亿元，同比下降18.3%。 平安观点： 结转毛利率&权益比例下降致利润承压：2024年一季度公司实现营业收入497.5亿元，同比增长24.5%，归母净利润22.2亿元，同比下降18.3%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降3.2个百分点至18.6%；2）少数股东损益占比同比提升12.8个百分点至44.2%。一季度末合同负债3774.3亿元，为近一年营收1.1倍，未结资源相对充足。 紧抓销售回款，投资持续聚焦：2024年一季度公司实现签约金额629.8亿元，同比下降44.8%，签约面积366.9万平米，同比下降41.8%；实现销售回笼576.5亿元，综合回笼率91.5%。新拓展房地产项目4个，新增容积率面积59万平米，总获取成本50亿元，全部位于38个核心城市。一季度新开工283万平米，同比增长42.9%；期末在建拟建项目635个，在建面积8150万平米，待开发面积5758万平米。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为1.12、1.23元、1.35元，当前股价对应PE分别为8.3倍、7.5倍、6.9倍。公司紧抓资金回笼、融资成本不断降低，销售领先拓展聚焦，行业格局优化下份额提升趋势明确，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

     保利发展(600048) 事件:4月30日，公司披露了2024年一季报，公司实现营业收入497.48亿元，同比上升24.41%，公司实现归母净利润22.24亿元，同比下降18.28%。点评： 受项目结转毛利率下降及权益比例下降等因素影响公司903324Q1利润端仍下降，但新开工面积有所恢复：（1）公司24Q1竣工面积保持正增长，新开工面积大幅提升，公司24Q1竣工面积实现542万平，同比增长5%，推动公司结算收入实现稳定增长。24Q1公司新开工面积为283万平，同比增长42.9%。（2）毛利率，公司24Q1度毛利率为18.64%，同比下降3.23pct；（3）期间费用率同比保持下降，公司24Q1销售费用率/管理费用率（含研发费用率）/财务费用率分别为2.30%/1.95%/1.51%，较上年同期变动-0.18pct/-0.48pct/+0.15pct，期间费用率综合同比下降0.51pct；（4）结转项目权益比例下降，24Q1公司少数股东损益占比44.2%，同比抬升12.8pct，进一步导致公司归母净利润下滑。 公司销售金额规模持续保持行业龙头地位、土储充足，行业供给侧持续出清下公司有望持续提升市占率：公司24Q1实现销售金额629.84亿元，同比减少44.81%，签约面积366.87万平方米，同比减少41.84%，根据中指研究院发布的房企销售榜单看，公司销售金额规模保持在行业第一位。公司24Q1新增容积率面积59万平方米，总获取成本50亿元，全部位于38个核心城市，权益地价为46.7亿元。24Q1末，公司在建面积8150万平，待开发面积5758万平。 销售回笼率保持较高，资负结构保持良好：2024年Q1，公司实现销售回笼576.51亿元，综合回笼率为91.53%。资产负债率为75.88%，较上年度末下降0.66pct。 盈利预测与投资建议：在行业下行期，公司持续保持销售规模龙头地位，有望持续提升市占率，当期公司业绩受毛利率以及权益比例下降等因素影响出现下滑，公司拿地权益比例提升，后续随着相对优质项目逐步进入结转期，公司利润端有望企稳修复，维持原盈利预测结果，预计公司24/25/26年归母净利润分别为129/140/151亿元，维持“买入”评级。 风险因素：房地产行业销售修复不及预期、政策效果传导不及预期、项目结算不及预期、项目毛利率持续下行、房价持续下跌等。

     保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2024年一季报。公司行业龙头地位稳固，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为8.4、7.8、7.3倍，公司销售排名榜首，看好市占率持续提升，维持“买入”评级。 营收保持增长，结转毛利率及权益比拖累归母净利润 公司2024Q1实现营业收入497.5亿元，同比增长24.5%；实现净利润39.8亿元，同比增长0.4%；实现归母净利润22.2亿元，同比下降18.3%；实现经营性净现金流-333.1亿元，基本每股收益0.19元，销售毛利率和净利率分别为18.64%和8.01%，同比下降3.23和1.92pct。公司营业总收入增长主要由于项目结转规模提升，利润下降主要由于结转毛利率和权益比例下降。 销售维持行业榜首，一季度拿地强度偏低 公司2024Q1签约面积和金额分别为366.9万方和629.8亿元，同比分别下降41.8%和44.8%，行业龙头地位稳固；实现销售回款576.5亿元，综合回笼率为91.53%。公司2024Q1在西安、天津和太原获取4宗宅地，计容建面59.3万方，拿地总价50.3亿元，拿地强度8.0%，权益比93%；2023年拿地总价1632亿元，拿地强度38.7%，权益比83%，新增项目税前成本利润率平均超15%，盈利确定性较强。公司2024Q1开竣工面积分别同比增长42.9%和5.0%，截至2024Q1在建和待开发面积为8150和5758万方。 资产负债率持续压降，公开市场融资利率顺畅 截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5亿元，总资产和归母净资产分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023年末下降0.66个百分点。截至2023年末公司有息债务余额3543亿元，综合融资成本下降36BP至3.56%，年内新增融资1371亿元，综合成本3.14%。公司2024Q1新增公开债券融资207.8亿元，包括54亿元公司债，票面利率2.9%-3.2%，持续保持低位。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 投资要点 保利发展发布2023年年报，公司2023年实现营收3468.9亿，同比+23.4%，实现归属于上市公司股东的净利润120.7亿，同比-34.1%。 利润端承压，财务谨慎扎实 截至2023年12月31日，公司实现营业收入3468.9亿，同比增长23.4%，归母净利润120.7亿元，同比下降34.1%。公司收入增速高于归母净利润增速，主要系报告期内公司的转结毛利率为16.02%，较2022年下滑5.99pct，此外，公司对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元。 销售排名行业第一，拿地聚焦核心城市 2023年全年公司实现销售金额4222亿元，位居行业第一，实现销售面积2386万平方米，报告期内，公司的市场占有率不断提升，2023年市占率为3.6%，同比提升0.2pct，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7pct；市占率超过10%的城市共27个，整体市场地位不断提升。报告期内，公司获取新项目103个，拿地总价为1632亿元，其中99%的资金用于核心38城，整体权益地价为1359亿元，同比提升26%，新项目权益比提升至83%。此外，公司新增项目税前成本利润率平均在15%以上，未来公司仍将保持较强的盈利能力。 财务持续优化，融资成本不断降低 报告期末，公司资产负债率76.55%、剔除预收账款后的资产负债率魏67.14%、净负债率61.20%，分别较上年末下降1.56、1.34和2.37pct，杠杆率持续优化。此外，报告期末公司现金短债比为1.28，短期偿债无忧，1年内到期的债务余额为737亿元，占有息负债比重为20.82%，较期初下降0.46pct，负债结构持续改善。报告期末，公司有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，综合融资成本约3.56%，较上年末下降36个BP，公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，财务成本持续下降。 投资建议：保利发展作为央企地产龙头，保持稳健的收入增长，业绩受项目结算结构影响，反映了房地产行业周期波动的情况。公司财务稳健，资本结构持续优化，融资渠道畅通，考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素，我们下调公司2024-2025年归母净利润至135亿、145亿（原预测数据为224亿、250亿），预计2026年归母净利润为153亿，维持公司“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、项目结算毛利率下行。

     保利发展(600048) 投资要点 利润短期承压，高分红彰显信心。2023年公司实现营业收入3468亿元，同比增长23.4%；实现归母净利润121亿元，同比下降34.1%。年内公司结转毛利率为16.0%，同比下降6.0pp；对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元。公司拟每10股派发现金股利4.10元（含税），分红比例42.4%。 聚焦核心城市，市占率持续提升。2023年公司实现销售金额4222亿元，位居行业第一，销售面积2386万平方米。公司坚持核心城市深耕，重点布局的38个核心城市销售贡献近90%，同比提升2pp。城市群布局效果显著，长三角销售金额超1400亿元，珠三角销售金额超1100亿元。公司加大2022年之前获取存量去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占销售金额的61%；签约面积1643万平方米，占销售面积的69%。市场占有率连续上升至3.6%，同比提升0.2pp；核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7pp；27城市占率超过10%。 积极补充高质量土储，资源结构持续优化。2023年拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16pp至83%；公司土储计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米，存量项目占比下降8pp；核心38城面积储备占比近7成，同比提升2.4pp，资源结构不断优化。坚持聚焦核心城市和商品住宅，公司拓展金额中99%位于核心38城，住宅业态货值占比95%。公司对公寓、写字楼、商业等重点业态进行资源整合，实现资产经营类收入41.7亿元，同比增长超三成。 财务结构持续优化，融资成本不断降低。期末公司扣除预收款的资产负债率为67.14%（-1.34pp），净负债率为61.20%（-2.37pp），现金短债比为1.28；1年内到期的债务余额737亿元，占有息负债的20.82%，同比下降0.46pp。公司有息负债规模3543亿元，较年初减少271亿元；综合融资成本约为3.56%，较年初下降36个基点。年内实现回笼资金4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2pp；公司经营活动现金流量净额139亿元，连续6年为正。 盈利预测与投资建议。预计公司2024-2026年归母净利润复合增速为7.6%，考虑到公司为央企行业龙头，销售表现稳健，土储充足且优质，给予公司2024年8.5倍PE，目标价9.69元，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产政策不及预期等风险。

     保利发展(600048) 投资要点 事件：公司发布2023年年报。2023年实现营收3468.9亿元，同比增长23.4%；实现归母净利润120.7亿元，同比下降34.1%。业绩符合预期。 收入稳步增长，多因素导致业绩承压。2023年公司营收增长而归母净利润同比下降34.1%的原因主要有：（1）受低利润项目结转占比提升影响，公司毛利率同比下降6.0pct至16.0%；（2）出于谨慎性原则，公司对存货和长期股权投资计提减值损失50.5亿元；（3）合联营公司盈利下降，公司投资净收益同比减少19.9亿元至22.1亿元。但另一方面，公司加强费用管控，销售费用/管理费用/财务费用/研发费用合计占营收比例同比下降0.8pct。 销售市占率稳步提升，聚焦核心城市实现高质量投拓。公司2023年实现销售金额4222亿元，同比下降7.7%，销售金额行业排名来到第一。公司城市深耕效果显著，核心38城市销售贡献接近9成，同比提升2pct；珠三角和长三角销售贡献分别超过1100亿元和1400亿元。公司市占率不断提升，2023年同比提升0.2pct至3.6%，核心38城市占率达6.8%。拿地方面：公司把握窗口期高质量拓储，2023年拿地金额1632亿元，逆势同比增长1.2%；投销比38.7%，同比增长3.4pct。2023年拿地金额中99%位于核心38城，新增项目税前成本利润率平均在15%以上，为后续业绩释放奠定基础。 财务优势显著，融资渠道畅通。截至2023年末，公司有息负债3543亿元，较2022年末减少271亿元。公司三道红线始终维持绿档：2023年净负债率61.2%，剔预负债率67.1%，现金短债比1.28。公司融资渠道畅通，融资成本优势愈发显著。2023年新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%；截至2023年末，公司综合融资成本为3.56%，同比下降36bp。 提高分红比例，大股东增持彰显信心。公司积极开展市值管理，增强资本市场信心。2023年公司推动大股东增持，并实施回购方案。截至2024年3月6日，公司实控人保利集团已累计增持2.5亿元（2678万股，占总股本0.22%）；截至2024年3月7日，公司累计回购10.0亿元（10503万股，占总股本0.88%）。另外，公司修订2023-2025年股东回报规划，将分红比例从20%提升至40%，彰显公司稳健发展信心。 盈利预测与投资评级：保利发展作为地产龙头央企，财务优势显著，积极拿地聚焦核心城市。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测为126.9/137.2亿元（前值为145.1/170.7亿元），预计2026年归母净利润为147.8亿元。对应的EPS为1.06/1.15/1.23元，对应的PE为7.6X/7.0X/6.5X，维持“买入”评级。 风险提示：房地产景气度超预期下滑；政策力度不及预期；房价企稳不及预期。

     保利发展(600048) 摘要：保利发展公布2023年年报，公司实现营业总收入3468.9亿元，同比增长23.4%；归母净利润120.7亿元，同比下降34.1%。公司拟每10股派发现金股息4.1元（含税），分红率为42.4%。 公司结算规模稳步增长；受毛利率水平、投资收益规模下降、计提减值准备增加的影响，公司业绩承压。2023年公司营收同比增长23.4%，公司竣工和结转规模带动收入增长，2023年房地产项目结算面积2482.2万平，同比增长12.9%；归母净利润同比下降提资产减值准备增加。1）2023年公司毛利率、净利率、归母净利率分别为16.0%、5.2%、3.5%，同比分别下降6.0、4.5、34.1%，主要是因为前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平下降，投资收益规模下降以及计3.0个百分点，ROE也因利润率下行同比下降了3.2个百分点至6.1%。2）2023年公司投资收益22.1亿元，同比下降47.3%。3）公司结合当前市场情况、出于谨慎原则，对存货和长期股权投资计提减值50.5亿元，同比增加38.9亿元。不过在行业利润率普遍下行的情况下，公司业绩表现符合行业趋势。公司持续推进提质增效，严格控制费用开支，公司销售费用88.8亿元，同比增长17.9%；管理费用51.6亿元，同比增长8.8%；财务费用43.9亿元，同比增长19.1%；2023年三费率 同比下降0.4个百分点至5.3%。公司未来业绩保障程度仍然较高，2023年末公司预收账款3780亿元，同比下降8.4%，预收账款/营业收入仍然高达1.35X。 2023东回报规划》，将2023至2025年现金分红占当年归母净利润的比例提升至不少于40%。2）增持：基于对公司未来发展的信心及长期年资本市场表现持续低迷，公司切实保障投资者权益，实施回购方案，推动大股东增持。1）分红：公司修订《2023-2025年股投资价值的认可，实际控制人保利集团计划自2023年12月12日起12个月内通过集中竞价交易方式增持公司股份，增持总金额2.5-亿元，截至2024年3月6日，保利集团已累计增持公司股份2678.0万股，占公司总股本的0.22%，累计增持金额2.5亿元，已达到增5持计划金额的下限。3）回购：2023年12月13日公司计划回购公司股份不超过20亿元且不低于10亿元，回购价格不超过15.19元/股，截至2024年3月7日，公司回购期限届满，公司累计回购股份1.05亿股，占公司总股本的0.88%，回购均价9.53元/股，支付资 金总额10.0亿元，已经达到回购方案计划金额下限。 资产负债结构持续优化，融资成本不断降低，融资通道畅通。2023年末公司有息负债规模3543亿元，同比下降7.1%，融资成本3.56%，同比下降36BP，一年内到期债务737亿元，占比20.8%，同比下降0.5个百分点，公司直接融资占比16.3%，仍有较大提升空间。2023年新增融资1371亿元，融资成本3.14%，其中三年期直接融资成本最低至3.0%。截至2023年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为68.2%，同比下降1.4个百分点，净负债率61.2%，同比下降2.4个百分点，现金短债比2.01X，始终处于绿档。2024年1-3月公司成功发行公开市场债券208亿元，包括50亿元短期融资券、69亿元中票、54亿元公司债和35亿元的ABS。 公司注重开源节流，持续强化经营现金流管理。截至2023年末，公司持有现金1480亿元，同比下降16.2%。2023年公司在积极开源节流、保持生产经营平稳发展、投资拓展金额合理增长的基础上，实现经营活动现金流量净额139亿元，同比增长87.7%，连续6年为正。公司积极加快回笼，盘活受限资金，加强按揭和待收房款回收，全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2个百分点。公司2023年末并表口径已售待回笼资金 966加可动用资金529亿元。亿元，未来可动用资金充裕。公司通过加速参股项目投资回收、多种方式盘活预售监管资金、加快退税等，累计增 销售位居行业第一。2023年公司实现销售金额4222亿元，同比下降7.7%，位居行业第一；实现销售面积2386万平，同比下降13.2%。城市深耕效果持续凸显。公司在确定性强的核心38城销售贡献近9成，同比提升2个百分点。珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元，其中广佛合计超800亿元、上海超500亿元，深耕效果显著。市场占有率不断提升。公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超过10%的城市共27个，单城市占率不断突破提升。存量项目去化成效显著。公司加大2022年之前获取的存量项目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%，销售面积1643万平，占全年销售面积的69%。2024年1-3月，公司销售面积收缩，但在克而瑞全口径销售金额排名中，位居行业第一。366.9万平，同比减少41.8%；销售金额629.8亿元，同比减少44.8%。销售规模虽然明显 聚焦核心城市实现高质量拓展，土储结构持续优化。2023年新增项目103个，总地价1632亿元，同比增长1.2%，拿地强度（拿地金额/销售金额）38.7%，同比提升3.4个百分点，权益地价1359亿元，同比提升26%，拿地权益比提升16个百分点至83%。公司新增项目税前成本利润率平均在司拓展金额中99%位于核心38城，新增项目楼面均价15187元/平，同比下降0.8%。高质量拓展保证开发效率和去化速15%以上，未来盈利能力可期。坚持聚焦核心城市。2023年公度，2023年新获取项目中40%当年开盘并贡献签约金额超300亿，平均首开时长为5.2个月，首开效率提高3.7个月；2022年新获取项目年内收回全部股东投入。截至2023年末，公司土地储备7790万平，其中存量项目6608万平，增量项目1182万平，存量项目占比下降8个百分点；核心38城面积储备占比近7成，提升2024年1-3月公司在天津、西安和太原三个二线城市合计拿地4宗，总建面59.2万平，同比增长下降35.4%；拿地金额2.4个百分点，资源结构不断优化。50.3亿元，同比下降72.8%；权益拿地金额46.7亿元，拿地权益比例92.9%，拿地权益比例持续提升。2023年公司新开工面积1491万平，同比下降37.2%；集中资源保障品质交付，竣工面积4053万平，同比增长2%，完成29.1万套品质交付，同比增长12%。2024年公司计划完成房地产及相关产业直接投资335020.7%，计划竣工3400万平，同比下降16.1%。亿元，计划新开工1800万平，同比增长 多元业务规模持续扩大，实现协同。1）保利物业：截至2023年年末，在管面积达7.2亿平，合同面积达9.2亿平，同比增长19.5%，合同管理项目3069个，规模再上台阶，其中外拓项目合同面积占比同比提升3.5个百分点至62.9%。2023年保利物业实现营业收入150.6亿元，归母净利润14.0亿元，同比分别增长10.0%和23.3%。2）聚焦资产回报，全面提升资产经营水平。2023年公司对公寓、写字楼、商业等重点业态进行资源整合，加速经营规模化，切实提升资产的经营质量，已开业资产回报率2.7%，同比提升0.5个百分点；同时抓实商业资产运营的定位、筹开、经营、融资和退出等关键环节，年末在管的酒店、购物中心、写字楼、公寓类等商业经营类资产项目新增28个至135个，管理面积达435万平， 投资建议与盈利预测：同比增长12%。在资产回报率和运营规模双重提升下，公司2023年实现资产经营类收入41.7亿元，同比增长超三成。 我们认为，公司凭借强大的资源护城河、央企的融资优势，各类资金、土地资源均向公司聚拢。作为拿地销售基本面较好的央企，行业领先的地位将进一步巩固，同时也将持续受益于宽松政策及行业格局优化。我们预计公司2024-2026年营业收入分别为3435速分别为-11%/4%/10%；对应EPS分别为0.90/3379/3441亿元，同比增速分别为-1%/0.93/1.02元。当前股价对应的PE分别为8.9X/-2%/2%；归母净利润分别为107//1118.6X/122亿元，同比增/7.8X。考虑到公 司融资较为通畅、销售规模仍居行业第一、属于安全稳健的央企，我们仍然维持买入评级。 评级面临的主要风险： 销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

     保利发展(600048) 核心观点 归母净利下降34.1%，分红承诺提振信心。2023年公司实现营业收入3468.3亿元，同比增长23.4%；实现归母净利润120.7亿元，同比下降34.1%，与此前发布的业绩快报基本一致。公司增收不增利的主要原因是项目结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。公司发布股东回报规划，未来三年分红比例不低于40%，配合大股东增持计划，有助于提振市场信心。 市占率提升，土储持续优化。公司销售规模行业第一，2023全年公司实现销售面积2386万平方米，同比下降13.2%；实现销售金额4222亿元，同比下降7.7%，增速优于行业平均水平。公司城市深耕效果持续凸显，在确定性强的核心38城销售贡献近9成，同比提升2pc，其中珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元。公司市占率不断提升，2023年市占率3.6%，同比提升0.2pct，其中核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7pct，市占率超过10%的城市共27个。2023年公司实现资源结构持续优化，共拓展项目103个，拓展金额1632亿元，其中99%位于核心38城，住宅业态占比95%，新获取项目中40%当年开盘并贡献销售金额超300亿元。截至2023年末，公司拥有总土储7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，占比下降8pct，核心38城面积储备占7成，提升2.4pct，资源结构不断优化。 财务健康，融资成本低。截至2023年末，公司剔除预收账款后的资产负债率67.1%，净负债率61.2%，分别较上年下降1.6、1.3pct，现金短债比1.28，一年内到期的债务余额为737亿元，占有息负债20.8%，较上年末下降0.5pct。公司融资空间足，融资成本低，综合融资成本约3.56%，较上年末下降36bp。公司直接融资占有息负债比重16.3%，仍有较大提升空间。2023年公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。 投资建议：受毛利率下降和计提减值等因素影响，公司2023年业绩承压，随着优质项目的逐渐结转，公司未来的毛利率有望逐渐企稳。我们维持此前的盈利预测，预计公司24-25年归母净利润分别为124/146亿元，对应EPS分别为1.03/1.22元，对应最新股价PE分别为7.7/6.6X，维持“买入”评级。 风险提示：房价下跌幅度超预期，公司毛利率不及预期，政策放松实际效果不及预期，销售复苏进度不及预期，公司财务风险超预期。

     保利发展(600048) 事件：公司发布2023年年报，公司23年实现营业收入3468.28亿元，同比+23.42%；归母净利润120.67亿元，同比-34.13%；基本每股收益1.01元/股，同比-33.99%。营收规模稳步提升，利润受计提影响。收入端，公司23年实现营收3468.28亿元，同比+23.42%，营收规模稳步提升；分区域看，华东、华北片区收入增速超7成。截至2023年末，公司合同负债3772亿元，公司认为未来收入保障度高。利润端，公司归母净利润120.67亿元，同比-34.13%，利润指标同比下降主要因1）项目结转毛利率下降：23年公司结转毛利率16.02%，同比下降5.99个pct，主要因低利润项目结转占比提升。2)资产减值计提：出于谨慎性原则，对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元。理清包袱后，业绩扎实稳健。 销售金额行业第一，多城市占率提升。销售端，23年公司实现签约面积2386.12万平，同比-13.17%；实现签约金额4222.37亿元，同比-7.67%，在行业下行期仍保持较好韧性，根据克而瑞，公司23年全口径、权益口径销售金额均位列行业第一，龙头地位稳固。23年公司在确定性强的核心38城销售贡献近9成，同比提升2个pct。23年公司市占率3.6%，同比提升0.2个pct，其中核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个pct，市占率超过10%的城市共27个，不断实现突破。拿地端，23年拓展项目 103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升 16个百分点至83%。截至23年末，公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，存量项目占比下降8个pct。结合公司22年签约金额高达4573亿元，且21年后新获土储利润率向好，我们认为公司24-25年结转收入有望保持良好增速，净利润在完成大额计提后增长趋势向好。 融资空间充足、融资成本较低。债务端，截至23年末，公司资产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较22年末下降1.56、1.34和2.37个pct，现金短债比1.28。1年内到期的债务余额为737亿元，占有息负债比重为20.82%，较22年末下降0.46个pct。截至23年末，公司有息债务余额3543亿元，较22年末减少271亿元，综合融资成本约3.56%，较22年末下降36个bp；公司直接融资占有息负债比重16.31%，融资空间充足。23年内公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，三年期直接融资成本最低降至3.0%，融资成本较低。 分红比例提升，回购彰显信心。公司近12个月股息率达5.56%。公司修订股东回报规划为23-25年分红比例调至不低于40%（修订前：23年分红比例不低于25%，24-25年每年不低于20%），大幅提升分红比例反映管理层重视股东回报，后续股息率有望持续提升。同时公司累计使用超过10亿元回购公司股份，实际控制人保利集团以2.5至5亿元增持公司股份，彰显管理层信心。我们认为积极稳健的经营策略有望助力公司未来率先受益于行业企稳复苏。 投资建议：公司23年营收稳健增长，利润受行业下行波动，完成大幅减值计提后未来业绩趋势向好。考虑公司拿地积极，市占率快速提升。我们认为，公司龙头地位稳固，未来销售有望保持良好增速，结转毛利率有望逐步触底回升。考虑房价下行压力，项目结转及存货存在减值压力，我们调整公司24-25年归母净利润预测分别为136.79、 144.29亿元（调整前141.49、169.87亿元），新增26年归母净利润预测为166.63 亿元，维持“买入”评级。 风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险

     保利发展(600048) 事件:4 月 23 日，公司披露了 2023 年年报，公司实现营业收入 3468.94亿元，同比上升23.40%，公司实现净利润178.99亿元，同比下降33.68%；归母净利润 120.67 亿元，同比下降 34.13%。 点评： 公司 2023 年业绩与业绩快报一致，利润端承压下降：（1）收入端，公司积极推进保交付，全年实现竣工面积 4053 万平，同比增长 2%，支撑结算收入实现稳定增长。公司 2023 年新开工面积 1491 万平，同比下降37%，同行业整体趋势一致。期末公司合同负债规模 3772 亿元，未来收入结算保障度保持在较高位；（2）毛利率，房地产行业下行期公司结算毛利率明显下降，公司 2023 年度毛利率为 16.01%，同比下降 5.98pct；（3）期间费用率保持稳中有降，2023 年度销售费用率/管理费用率（含研发费用率）/财务费用率分别为 2.56%/1.51%/1.27%，较上年年同期变 动 -0.12pct/-0.62pct/-0.05pct ， 期 间 费 用 率 综 合 同 比 下 降0.78pct；（4）归母净利润在毛利率下降、减值损失增加等因素综合影响下出现明显下滑。公司 2023 年计提资产减值损失和信用减值损失合计为约为 51 亿元。 公司全年销售金额保持行业第一，市占率稳步提升，以销定投，持续聚焦核心城市：2023 年全年实现销售金额下降 7.7%至 4222 亿元，位居行业第一，实现销售面积 2386 万平方米，同比下降 13%，整体表现优于行业整体情况。公司 2023 年市占率为 3.6%，同比+0.2pct，核心 38 城市占率达 6.8%，同比+0.7pct。公司 2023 年拿地总价 1632 亿元，拿地强度 38.6%，权益占比 83%，其中 38 个核心城市拓展金额占比 99%。截至 2023 年末，公司土地储备计容建面 7790 万平方米，核心 38 城面积储备占比近 7 成，提升 2.4 个百分点，资源结构不断优化。 加快资金回笼，资负结构持续优化，融资成本持续下降：2023 年度，公司全年回笼金额 4304 亿元，销售回笼率 102%；期末公司资产负债率76.55%、扣预收资产负债率 67.14%、净负债率 61.20%，分别较期初下降 1.56pct/1.34pct/2.37pct，现金短债比 1.28，“三道红线”持续保持绿档水平。2023 年末，公司综合融资成本约 3.56%，较上年末下降 36个 BP，年内新增融资成本 3.14%。 公司积极践行央企责任担当，提高分红比例持续回报股东。公司修订《2023-2025 年股东回报规划》，将现金分红比例从 20%提升至 40%，2023 年度拟每 10 股派息 4.1 元（含税）。同时，公司积极推进股份回购、大股东增持，积极履行央企责任，增强投资者信心。 盈利预测与投资建议：受房地产行业下行影响，2023 年公司毛利率承压下降、减值损失计提规模较大等因素影响公司利润出现明显下滑，基于公司 2023 年业绩表现以及当前行业发展情况，我们调整原盈利预测结果并引入 2026 年盈利预测，预计公司 24/25/26 年营业收入分别为3520/3637/3698 亿元（2024-2025 年原盈利预测结果 3334/3704 亿元），归母净利润分别为 129/140/151 亿元（2024-2025 年原盈利预测结果234/252 亿元），尽管公司 2023 年利润端出现明显下滑，但是公司稳居行业头部，并在行业下行期持续提升市占率，保持稳健的现金流表现，维持“买入”评级。 风险因素：房地产行业销售修复不及预期、政策效果传导不及预期、项目结算不及预期、项目毛利率持续下行、房价持续下跌等。

     保利发展(600048) 事件 2024年4月22日保利发展发布2023年年报，全年实现营业收入3468.3亿元，同比+23.4%；归母净利润120.7亿元，同比-34.1%。拟每10股分红4.10元，分红比例42.4%，股息率约5.1%。 点评 公司当期业绩下滑，主因毛利率承压&资产减值：公司2023年竣工和结转规模带动收入增长。而归母净利润全年累计同比下滑，主要由于：①房地产市场整体下滑，2023年结转毛利率16.01%，同比下降5.98pct；②结合当前市场情况，对存货项目和长期股权投资进行减值计提，合计50.45亿元，同比多计提38.89亿元。销售规模领先市场，加快回笼、盘活资金：公司2023年全年签约销售金额4222亿元，同比-7.7%（百强房企平均-17.7%），规模稳居行业第一，市占率提升至3.6%，同比提升0.2pct。深耕效果凸显，核心38城销售贡献近9成，同比提升2pct，珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元。抢销售、去库存，2023年全年回笼资金4304亿元，销售回笼率102%，当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2pct。 投资聚焦核心城市，土储结构持续优化：公司2023年拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比+26%，拿地权益比83%，同比提升16pct；拓展金额99%位于核心38城，住宅业态货值占比95%。截至2023年末，公司土储建面7790万方，其中存量项目6608万方，占比85%，同比下降8pct；核心38城土储建面占比7成，同比提升2.4pct。 资产负债结构持续优化，融资成本不断降低：公司2023年三道红线水平稳居绿档，扣除预收款的资产负债率为67.1%、净负债率为61.2%、现金短债比为1.28；短期有息负债737亿元，占比20.82%，同比下降0.46pct；融资成本持续下降至3.56%，同比下降36bp。 投资建议 公司当期业绩下滑，未来受益于行业供给侧出清，市占率或持续提升，随着2024年优质项目逐步结转，业绩有望回升。考虑当前房地产市场承压，我们小幅下调公司2024/2025年归母净利润至127.5和138.7亿元（原为144.3/173.0亿元），新增2026年归母净利润预测151.7亿元，同比增速分别为5.6%、8.8%和9.3%。公司股票现价对应PE估值为7.6/7.0/6.4倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。