保利发展(600048) 投资要点 事件：4月28日公司披露一季报，26Q1实现营业收入457.30亿元，同比-15.74%；归母净利润9.16亿元，同比-57.06%。 结转规模及毛利率下降，利润阶段性承压：26Q1公司收入、利润下滑，主要受结转规模和结转毛利率下降影响。26Q1公司竣工面积195万平方米，同比-73%；毛利率降至13.5%，同比-3.2pct。此外，公司自2026年起投资性房地产采用公允价值计量，26Q1公允价值变动损益-1.85亿元，同比-1.43亿元，叠加联营合营投资收益同比减少1.91亿元，带动业绩下滑。 销售保持韧性，回款质量优异：26Q1公司实现签约金额517.82亿元，同比-17.84%；签约面积114.75万平方米，同比-24.79%。根据中指研究院数据，26Q1百强房企销售金额同比-23.4%，公司销售表现好于行业平均水平，央企信用、产品力及核心城市布局仍支撑规模韧性。26Q1公司销售回笼资金471.58亿元，回笼率91.07%，对经营资金形成支撑。 投资聚焦高确定性，资产负债率继续优化：26Q1公司全口径拿地金额127亿元，权益比例96%，投资节奏审慎且权益化水平提升。截至3月末，公司货币资金1275.63亿元，资产负债率71.90%，较年初下降0.33pct；经营性现金流同比+422.97%，主要因土地款、工程款支出减少。 盈利预测与投资评级：公司投销聚焦核心，待结转资源充足，我们维持公司2026/2027/2028年归母净利润预测分别为18.39/23.89/28.18亿元，对应PE分别为39.2/30.2/25.6倍。公司作为央企地产龙头，销售、回款和融资能力仍具相对优势，维持“买入”评级。 风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。

     保利发展(600048) 事件： 公司发布2026年一季报，2026年一季度公司实现营业收入457.3亿元，同比下降15.74%，归母净利润9.16亿元，同比下降57.06%。 要点： 营收和归母净利润同比承压 受到公司房地产项目结转规模下降影响，2026年一季度公司营收同比下降15.74%，实现归母净利润9.16亿元，同比下降57.06%。公司归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降2.62个百分点至13.50%；2）2026年一季度投资净收益为-0.54亿元，而去年同期为1.39亿元；3）2026年一季度公司信用减值损失较去年同期多损失3120.69万元。 受行业低迷影响，销售规模小幅减少 2026年一季度公司实现签约金额517.82亿元，同比减少17.84%，实现签约面积233.23万平方米，同比减少24.79%，签约均价同比提升8.52%至2.22万元/平方米。据克而瑞数据，公司全口径销售金额位于行业第一，权益销售额为407亿元，销售权益比为78.65%，同比下降0.08个百分点。此外，公司积极优化销售资金回笼全流程管控体系，一季度公司实现销售回笼471.58亿元，销售回笼率91.07%。 拿地聚焦核心城市，土地资源优质 2026年一季度公司新增6个项目，拓展总地价126.94亿元，总计容面积56.03万平方米，同比分别下降29.6%和44.1%，拓展金额权益比为96%，较2025年度提升9个百分点，且地块均位于一二线城市，积极为公司后续发展储备资源。2026年一季度，公司新开工面积68万平方米，同比减少59%，竣工面积195万平方米，同比减少73%。截至一季度末，公司共有在建拟建项目472个，在建面积4080万平方米，待开发面积4588万平方米。 融资渠道保持畅通，货币资金余额充足 公司已有融资渠道保持畅通，去年公司成功发行国内首单85亿现金类定向可转债，6年期综合成本仅2.32%，同时公司完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行。截至2026年一季度末，公司货币资金余额1275.63亿元，较年初增加46.57亿元，占总资产比例超10%，归属于上市公司股东的净资产为1940.54亿元，较年初上升0.57%，资产负债率为72.26%，较年初下降0.36个百分点。 投资建议： 公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，销售金额维持行业第一，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为18.08/23.91/28.34亿元，对应26/27/28年PE分别为40.66X/30.74X/25.93X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧

     保利发展(600048) 摘要：保利发展公布2025年年报。2025年公司实现营业总收入3081.4亿元，同比下降1.1%；归母净利润10.3亿元，同比下降79.3%。2025年拟每10股派发现金红利0.35元，现金红利占归母净利润的比例为40%，股息率为0.6%。 2025年公司营收规模小幅下滑，业绩明显承压。2025年公司总营收3081.4亿元，同比下降1.1%，主要是因为房地产项目交付结转规模下降。2025年归母净利润10.3亿元，同比下降79.3%，利润降幅更大的主要原因有：1）结转毛利率下降，毛利率同比下滑1.2个百分点至12.7%；2）计提资产减值损失及信用减值损失71亿元，同比增长13亿元，资产减值损失占存货的比重为1.0%，同比提升0.4个百分点。3）投资收益为-0.3亿元，24年为18亿元。4）少数股东损益占净利润的比重同比提升30.8个百分点至79.4%。截 至2025年末，公司预收账款2472亿元，较2024年末下降26.3%，预收账款/上年营收为0.80X，较2024年末下降0.25X。 盈利能力有所下降。2025年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为12.7%、1.6%、0.3%，同比分别下降1.2、1.5、1.3个百分点不过公司注重费用管控，2025年三费率为5.6%，同比下降0.4个百分点。受利润率与权益乘数下滑影响，2025年公司ROE为0.5% 同比下降2.0个百分点。 债务结构持续优化，融资通道畅通，融资成本创历史新低。1）截至2025年末，公司有息负债规模3412亿元，同比下降2.2%，连续三年实现有息负债压降。其中，一年内到期有息负债占比21%，同比下降3个百分点。2）公司发挥多元化融资优势，持续推动债务结构优化。2025年，公司实现公开市场融资创新，成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%发行了110亿元中期票据和45亿元公司债，多渠道融资方式增厚公司现金储备。3）融资成本不断下降。2025年新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%，其中公司债利率最低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%，创历史新低。4）截至2025年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为65.0%，同比下降0.8个百分点；净负债率66.2%， 同比提升3.5个百分点；现金短债比1.7X，同比提升0.15X，始终处于“绿档房企”行列。 公司经营性现金流大幅改善。截至2025年末，公司货币资金1229亿元，同比下降8.4%；并表口径已售待回笼资金498亿元，为未来经营提供充裕的流动性储备。2025年公司经营活动现金流净流入152亿元，同比大幅增长142.7%，连续八年为正，公司加快销 售资金回笼，2025年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%；筹资性现金流净流出260亿元（2024年为净流出190亿元）。 销售连续三年稳居行业第一，销售均价连续五年稳步提升，销售权益比例提升，核心城市市占率提升。2025年公司实现销售金额2530亿元，同比下降21.7%，2023-2025年连续三年稳居行业第一；销售面积1235万平，同比下降31.2%；销售均价2.05万元/平同比增长13.9%，受益于布局城市能级的提升，公司销售均价已经连续五年稳步提升。2025年公司销售权益比79%，同比提升3个百分点。2025年公司市场占有率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为3.0%，同比下降0.4个百分点。公司持续坚持城市深耕策略，2025年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右的高位水平，核心城市市占率达7.9%，同比提升0.8个百分点10个城市市占率超过10%；此外，公司在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。2026Q1公司实现销售金额518亿元，同比下降17.8%，销售面积233万平，同比下降24.3%，销售均价2.22万元/平，同比增长8.5%，销售权益比例稳定在79%，销售规模稳居行业第一，销售均价同比持续提升。 2025年公司拿地强度提升，一二线拿地金额占比超过九成。2025年公司拿地金额791亿元，同比增长16%；拿地强度31%，同比提升10个百分点；拿地权益比例维持在87%的较高水平；拿地建面457万平，同比增长39%；楼面均价1.73万元/平，同比下降17%。公司持续强化核心城市深耕优势，2025年一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。2025年获取项目中，年内实现“当年拿地、当年开盘”项目达28个，贡献签约金额超200亿元，保持高效精准的开发运营能力。2026Q1公司拿地金额127亿元，同比下降29.5%，拿地建面56万平，同比下降44.1%，楼面均价2.27万元/平，同比增长26.1%，拿地强度25%，同比下降4个百分点。根据公司财报披露，截至2025年末，公司待售面积5654万平，其中增量项目925万平，存量项目4729万平。根据我们对公司项目表的计算，公司所有项目可售建面减去累计已售建面部分为5031万平，其中一线城市占比9%，二线城市占比41%，三四线城市占比50%。根据公司业绩会，2026年全年公司计划完成房地产相关产业直接 投资1664亿元，其中土地投资850亿元至1000亿元，和2025年相比或进一步提升。 公司通过存量焕新与调转换退等方式盘活资源，释放存量资产价值。公司通过完善教育交通等配套资源、定制交付、展示焕新等方式“老盘新做”，以相对低成本投入换来项目市场竞争力的有效提升，推动存量去化。2025年共推动存量项目落实超千个焕新举措全年公司存量及产成品项目合计贡献签约额953亿元。公司继续推进存量项目的“调转换退”，通过土地盘活、转经营、合作分货等方式多措并举推进资源盘活。2025年公司累计盘活资源181亿元；推动存量物业转经营超过135万平，新增融资金额79亿元。 近两年公司开竣工面积明显缩量。2025年公司新开工703万平，同比下降44.9%，完成了计划的87.9%（800万平），计划完成度较2024年提升了17.0个百分点，竣工面积2450万平，同比下降24.8%，完成了计划的96.5%（2540万平），计划完成度较2024年提升了0.7个百分点 2026年公司计划新开工676万平，竣工1542万平，新开工、竣工与2025年实际完成值相比分别下降4%、37%。 多元业务规模持续扩大，实现协同。1）保利物业：保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质。截至2025年末，保利物业合同管理面积10.1亿平，在管面积8.6亿平，同比分别增长0.2、0.5亿平；全年实现营收171.3亿元，同比增长4.8%，归母净利润15.5亿元，同比增长5.1%。市场化能力不断增强，2025年新拓第三方项目单年合同金额约29.3亿元，保持行业第一梯队，有效保障公司业绩稳健增长，2025年公司实现物业管理收入131.5亿元，同比增长12.6%，其中来自第三方项目的物业管理收入达58.6亿元，同比增长17.5%，占比提升至44.6%。同时，公司坚持以核心50城、优质产业客户与核心优势业态为拓展重点，2025年公司核心50城物业管理收入占比达到约80%，其中27个城市物业管理收入均超过1亿元。2）资产经营：截至2025年末，公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等主要商业经营资产项目累计开业约620万平，公司实现资产经营收入51.4亿元；其中在管租赁住房规模超7.1万间，在营规模超过3.5万间，同比增长59%；稳定期购物中心、写字楼、酒店出租率同比均提升1个百分点。同时，公司积极挖掘经营资产融资潜力，首次落地住房租赁购置贷款，并有序推进以广州保利中心、佛山保利水城时光汇项目为标的的商业不动产REITs申报发行工作，打通公司经营资产“投-融-管-退”闭环。 保利发展商业不动产REITs已申报至交易所。2026年1月27日保利发展发布公告，拟以持有的商业不动产项目为底层资产，开展商业不动产REITs申报发行工作。华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金原始权益人为保利发展，预计募集规模为20.93亿元。在交易结构上，公司拟通过设立资产支持专项计划，发行商业不动产资产支持证券；再将项目公司股权转让至专项计划，再由商业不动产REITs全额认购相关资产支持证券。基金的底层资产为广州保利中心项目和佛山保利水城项目。其中，广州保利中心项目位于天河区珠江新城核心商务区，作为珠江新城的标杆写字楼项目，于2010年投入运营，总建面7.94万平，共计41层，整体出租于广州保利商业物业发展有限公司，出租率为100%，资产估值为11.04亿元。佛山保利水城项目是金融CBD购物中心项目，于 2009年正式运营，总建面15.31万平，共计5层，出租率为88.60%，估值为9.34亿元。根据招募说明书，2026年预计可供分配金额为1.09亿元，分派率为5.21%。投资建议与盈利预测： 公司作为央企龙头，销售规模连续三年稳居行业第一，土地储备结构不断优化，存量包袱逐步减轻。同时多元融资渠道畅通，经营性现金流持续净流入，整体现金流充裕，为公司未来稳健经营打下良好基础。公司强化股东回报机制，明确25-27年现金分红占当归母净利润的比例均不低于40%，强化长期回报预期。考虑到当前行业销售持续低迷，且根据年报最新情况，我们下调2026-2027年盈利预测，我们预计公司2026-2028年营业收入分别为2873/2633/2531亿元，同比增速分别为-7%/-8%/-4%；归母净利润分别为1626X，对应PB分别为0.4X/22/28亿元，同比增速分别为56%/0.4X/0.4X。考虑到公司融资较为通畅、销售规模仍居行业第一、属于安全稳健的央企，我们仍然维持/34%/28%；对应EPS分别为0.13/0.18/0.23元。当前股价对应的PE分别为44X/33X/评级面临的主要风险“买入”评级。 销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

     保利发展(600048) 事件： 公司发布2025年报，2025年公司实现营业收入3081.44亿元，同比下降1.13%，归母净利润10.35亿元，同比下降79.31%。 要点： 营收保持稳健，归母净利润同比承压 受到公司房地产项目结转规模下降影响，2025年公司营收同比下降1.13%，实现归母净利润10.35亿元，同比下降79.31%。公司归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降1.18个百分点至12.75%；2）2025年投资净收益为-0.31亿元，而去年同期为17.90亿元；3）2025年公司资产减值损失较去年同期多损失14.28亿元。 销售规模稳居行业首位，核心城市贡献保持较高水平 2025年公司实现签约金额2530亿元，同比减少21.68%，实现签约面积1235万平方米，同比减少31.26%，签约均价同比提升13.94%至2.05万元/平方米。销售金额连续三年行业第一，销售权益比为79%，同比提升3个百分点。公司2025年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右，核心城市市占率达7.9%，同比提升0.8个百分点，10个城市市占率超过10%。此外，公司积极优化销售资金回笼全流程管控体系，全年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%。 拿地聚焦核心城市，储备优质发展资源 2025年公司新增52个项目，拓展总地价791亿元，总计容面积457万平方米，同比分别增长16%和39%，拓展金额权益比维持在87%。其中一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%，积极为公司后续发展储备资源。截至2025年年末，公司待售面积5654万平方米，其中增量项目925万平方米，存量项目4729万平方米。 融资渠道保持畅通，融资成本延续下降态势 2025年公司已有融资渠道保持畅通，年内公司成功发行国内首单85亿现金类定向可转债，6年期综合成本仅2.32%，同时公司全年完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行。截至2025年末，公司货币资金余额1229亿元，占总资产比例超10%，资产负债率为72.26%，较年初下降2.08个百分点，连续五年下降。公司有息负债余额3412亿元，同比减少77亿元。公司年内新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%，融资成本较年初进一步下降。 投资建议： 公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，销售金额维持行业第一，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为18.08/23.66/28.06亿元，对应26/27/28年PE分别为39.53X/30.21X/25.47X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧

     保利发展(600048) 投资要点 事件：4月17日公司发布2025年年报，2025年公司实现营业收入3081.44亿元，同比减少1.13%；实现归母净利润10.35亿元，同比减少79.31%。 结转承压叠加减值计提，利润阶段性承压：公司2025年归母净利润大幅下滑，主要受四方面因素影响：1）受结转规模下降、结转单方成本上升影响，毛利率为12.7%，同比-1.0pct；2）投资收益为-0.31亿元，同比减少18.21亿元，其中联营合营企业的投资收益为-1.44亿元，同比减少13.62亿元；3）公司计提资产减值64.81亿元，同比多计提14.28亿元；4）受结转项目结构影响，少数股东损益占净利润比例同比提升30.8pct至79.4%。 销售稳居行业第一，投资深耕核心城市：2025年公司实现销售签约金额2530亿元，同比-21.7%，销售金额连续三年稳居行业第一；销售均价约20486元/平方米，同比+13.9%。公司坚定聚焦高能级核心城市，核心城市销售贡献占比达92%，核心城市市占率提升至7.9%，同比+0.8pct。投资端，公司2025年拓展总地价791亿元，同比+15.8%，其中一二线城市拓展总地价占比超90%，核心城市占比99%。截至2025年末，公司待售面积5654万平方米，其中存量项目4729万平方米，同比-10.4%，库存结构持续优化。 融资优势持续巩固，回款表现优异：截至2025年末，公司资产负债率同比下降2.08pct至72.26%，连续五年下行；有息负债3412亿元，同比减少77亿元；货币资金1229亿元，并表口径已售待回笼资金498亿元。公司融资成本持续降低，2025年有息负债综合成本2.72%，同比下降38bp。2025年公司经营活动现金流净额151.9亿元，同比+142.7%，连续八年为正；回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续三年维持100%以上。 盈利预测与投资评级：在政策持续发力、行业格局持续优化的背景下，公司依托央企龙头信用优势，投销持续领跑行业，盈利有望持续修复。我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润分别为18.39/23.89/28.18亿元，对应PE分别为39.5/30.4/25.8倍。考虑到公司销售规模韧性仍强、核心城市土储充沛、融资成本维持行业低位，维持“买入”评级。 风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。

     保利发展(600048) 核心观点 归母净利下降79%。2025年公司实现营业收入3081亿元，同比下降1.1%；实现归母净利润10.3亿元，同比下降79.3%。业绩下滑主要原因：1）毛利率下降1.18pct至12.75%；2）计提资产和信用减值共约70亿元，同比增加约15亿元；3）投资收益由盈转亏，同比减少约13亿元。 销售保持领先，聚焦高能级城市。2025年公司实现签约金额2530亿元，同比下降21.7%；签约面积1235万平方米，同比下降31.3%；销售金额连续三年位居行业第一，销售权益比79%，同比提升3pct。公司持续坚持城市深耕策略，在核心城市的销售贡献达92%，核心城市市占率提升至7.9%，同比提升0.8pct。公司全年实现销售回笼资金2589亿元，回笼率达102%，连续3年超100%。2025年公司拓展项目总地价791亿元，总计容面积457万平方米，同比分别增长16%和39%；拓展金额权益比维持在87%的较高水平。新增拓展资源中，一二线城市总地价占比超过90%，北京、上海、广州三地占比约48%。截至2025年末，公司待售面积5654万平方米，其中增量项目925万平方米，存量项目4729万平方米，同比减少约10%。 财务结构稳健，融资成本持续下降。截至2025年末，公司货币资金余额1229亿元，占总资产比例超10%；已售待回笼资金498亿元，资金较为充裕。公司资产负债率72.3%，同比下降2.1pct；有息负债规模同比减少77亿元至3412亿元，其中一年内到期有息负债占比20.7%，较年初下降3.6个百分点。期末综合融资成本进一步降至2.72%，较年初下降38BP，年内新增有息负债平均成本为2.59%。 投资建议：根据公司的结转节奏，预计公司26、27年营业收入分别为2810/2616亿元（原值2723/2758亿元），根据公司现有的结转毛利率水平和减值幅度，我们适当下调公司未来的盈利预测，预计公司26、27年归母净利润分别为16/25亿元（原值53/54亿元），对应EPS分别为0.13/0.21元，对应最新股价PE分别为46.7/29.0X，维持“优于大市”评级。（具体盈利预测见正文） 风险提示：房价下跌幅度超预期，公司毛利率不及预期，政策放松实际效果不及预期，销售复苏进度不及预期，公司财务风险超预期。

     保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2025年年报，公司全年营收微降，归母净利润大幅下滑，但公司销售排名稳居首位，土储结构不断优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显。受计提减值规模增加影响，我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计2026-2028年公司归母净利润分别为17.3、31.1、49.5亿元（前值44.2、60.7亿元），EPS分别为0.14、0.26、0.41元，当前股价对应PE估值分别为41.9、23.4、14.7倍，我们看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持“买入”评级。 营收基本持平，计提减值影响利润水平 2025年公司营业收入3081.4亿元，同比-1.1%；归母净利润10.3亿元，同比-79.3%；归母扣非净利润6.6亿元，同比-84.5%；经营性净现金流151.9亿元，同比+143%。公司业绩下滑主要系：（1）房地产项目结转毛利率同比-0.99pct至12.86%；（2）计提减值损失69.6亿元，其中存货跌价准备54.4亿元，预计减少公司归母净利润44.5亿元；（3）合联营投资收益降至-1.4亿元（2024年12.2亿元）。 销售稳居第一，拿地强度提升 2025年公司实现累计销售金额2530亿元，同比-22%；累计销售面积1235万方，同比-31%，销售额连续三年行业第一，销售权益比79%，同比+3pct；其中在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元。2025年公司拿地金额达791亿元，同比+16%，拓展金额权益比87%；其中一二线占比超90%，北京、上海、广州三地占比约48%；拿地强度提升至31.3%（2024年21.1%）。截至年末，公司待售面积5654万方，其中存量项目4729万方，同比-10%。 资产经营和物管业务保持增长，融资成本持续压降 2025年，公司实现资产经营收入51.4亿元，同比+29%；保利物业收入和归母净利润同比分别+4.8%、+5.1%。公司年内债务持续优化，截至年末有息负债3412亿元，同比-77亿元；全年完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行，综合融资成本同比-38BP至2.72%。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2025年业绩快报，预计公司2025全年营收微降，归母净利润由于计提减值承压，但公司销售排名稳居首位，土储结构不断优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显。受房地产销售景气度影响，公司计提减值规模增加，我们下调盈利预测，预计2025-2027年公司归母净利润分别为10.3、44.2、60.7亿元（前值42.6、52.4、64.1亿元），EPS分别为0.09、0.37、0.51元，当前股价对应PE估值分别为76.2、17.7、12.9倍，我们看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持“买入”评级。 营收基本持平，计提减值影响利润水平 2025全年公司预计实现营业收入3082.6亿元，同比-1.1%；实现利润总额97.2亿元，同比-37.6%；实现归母净利润10.3亿元，同比-79.5%。公司业绩下滑主要由于：（1）房地产项目结转毛利率下降；（2）计提减值损失69亿元，预计影响归母净利润42亿元，剔除减值影响公司实现归母净利润52亿元。 销售稳居第一，一二线城市拿地占比超85% 2025全年公司实现累计销售金额2530.3亿元，同比-21.7%；累计销售面积1235.3万方，同比-31.2%，销售排名稳居行业第一；销售均价20483元/平，同比+13.9%，销售项目质量稳步提升。2025全年公司拿地金额达771.3亿元，同比+13.0%；拿地面积457.2万方，同比+39.2%；拿地均价16869元/平，同比-18.8%；拿地金额权益比87.8%，连续三年超过80%；拿地强度提升至30.5%（2024年全年21.1%）。拿地结构上，一线城市拿地金额占比46.6%，二线城市占比40.4%。截至三季度末，公司待开发建面4516万方，同比-14.6%。 总部组织架构精简，融资成本不断压降 2026年1月，公司董事会同意对公司总部组织机构进行调整，提升管理效率和人均效能。公司融资渠道畅通，2025全年公开市场发行债券375.8亿元，公司债票面利率不超过2.55%，11月发行三年期中票利率1.85%，融资成本不断下降。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布公告对公司总部组织机构进行调整，调整后的总部架构将设置为十个中心/办公室。公司销售排名稳居首位，土储结构不断优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显。我们维持盈利预测，预计2025-2027年公司归母净利润分别为42.6、52.4、64.1亿元，EPS分别为0.36、0.44、0.54元，当前股价对应PE估值分别为18.2、14.8、12.1倍，我们看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持“买入”评级。 销售金额稳居第一，销售均价稳步提升 2025年12月公司实现签约销售金额121.6亿元，同比-18.9%；销售面积69.7万方，同比-19.3%。2025全年公司实现累计销售金额2530.3亿元，同比-21.7%；累计销售面积1235.3万方，同比-31.2%，销售排名稳居行业第一；销售均价20483元/平，同比+13.9%，销售项目质量稳步提升。 销售稳居第一，一二线城市拿地占比超85% 2025年12月公司在上海、广州、重庆、合肥等地拿地10宗，单月拿地金额119.3亿元，同比+18.4%。2025全年公司拿地金额达771.3亿元，同比+13.0%；拿地面积457.2万方，同比+39.2%；拿地均价16869元/平，同比-18.8%；拿地金额权益比87.8%，连续三年超过80%；拿地强度提升至30.5%（2024年全年21.1%）。拿地结构上，一线城市拿地金额占比46.6%，二线城市占比40.4%。截至三季度末，公司待开发建面4516万方，同比-14.6%。 总部组织架构精简，融资成本不断压降 2026年1月，公司董事会同意对公司总部组织机构进行调整，将运营管理中心和产品管理中心合并为不动产运营中心，在销售规模下降的情况下通过精简结构提升管理效率和人均效能。公司融资渠道畅通，2025全年公开市场发行债券375.8亿元，公司债票面利率不超过2.55%，11月发行三年期中票利率1.85%，融资成本不断下降。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 核心观点 事件：公司发布2025年三季报，公司2025年前三季度实现收入1737.22亿元，同比下降4.95%；前三季度归母净利润19.29亿元，同比下降75.31%；基本每股收益0.16元，同比下降75.28%。 收入小幅下滑：公司2025年前三季度实现营业收入1737.22亿元，同比下降4.95%，归母净利润19.29亿元，同比下降75.31%。利润下滑幅度较大，主要受到行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降。从毛利率看，2025年前三季度公司毛利率为13.37%，较去年同期下滑2.55pct。从减值看，2025年前三季度信用减值损失0.65亿元。从投资收益看，2025年前三季度投资净损失为1.47亿元，去年同期为投资净收益16.38亿元。从费用管控看，2025年前三季度，公司销售费用率和管理费用率分别为2.73%、1.65%，分别较去年同期提高0.34cpt、下降0.16pct。 销售量减价升：2025年前三季度，公司实现销售面积1010.42万方，同比下降25.13%，销售金额2017.31亿元，同比下降16.53%；对应的销售均价为19965元/平米，同比增长11.49%。公司持续深耕核心区域，销售实现量减价升。2025年前三季度公司新增计容面积290万方，获取成本603亿元。从区位看，新获地块均位于38个核心城市，其中51%投资金额位于一线城市的核心区域核心板块。2025年前三季度的新开工面积为512万方、竣工面积1812万方，分别同比下降40.19%、12.12%。 融资渠道通畅：截至2025年三季度末，公司资产负债率73.27%，较2024年末下降1.08pct；从资金回笼看，2025年前三季度公司实现销售回笼1941亿元，回笼率为96%。从融资看，2025年10月发行中票，募集人民币30亿元，其中三年期中票募集融资5亿元、五年期中票募集融资25亿元。 投资建议：公司收入小幅下滑，受到行业和市场波动影响，利润下降。公司持续深耕核心区域，销售实现均价提高；新增项目均位于核心城市。财务上资金回笼率高、融资渠道保持通畅。公司是行业龙头，头部央企维持投资，并保持稳健经营。基于此，我们预测公司2025-2027年归母净利润为21.20亿元、23.54亿元、33.96亿元，对应EPS为0.18元/股、0.20元/股、0.28元/股，对应PE为42.41X、38.19X、26.47X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。

     保利发展(600048) 事件： 公司发布2025年三季报，2025年前三季度公司实现营业收入1737.22亿元，同比下降4.95%，归母净利润19.29亿元，同比下降75.31%。 要点： 受毛利率下降等因素影响，公司2025年前三季度营收利润同比承压受到公司房地产项目结转规模下降影响，2025年前三季度公司营收同比下降4.95%，实现归母净利润19.29亿元，同比下降75.31%。其中单看第三季度，公司实现归母净利润为-7.82亿元，由正转负。前三季度归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降2.5个百分点至13.4%；2）2025年前三季度投资净收益为-1.47亿元，而去年同期为16.38亿元。 销售金额小幅下降，但仍稳居行业首位 公司销售金额稳居克而瑞排行榜首位，2025年前三季度公司实现签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%，实现签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13%，签约均价同比提升11.5%至2.00万元/平方米。同时，公司增量项目取得良好收益，其中2023年和2024年两年获取的增量项目合计签约金额占比51%。截至2025年三季度末，公司实现销售回笼1941亿元，回笼率为96%。 拿地规模保持稳健，新增项目均位于核心城市 2025年前三季度公司新增35个项目，均位于38个核心城市，51%投资金额位于北上深一线城市的核心区域核心板块，项目总地价603亿元，权益地价518亿元，拿地权益比86%，新增容积率面积290万平方米，拿地销售比29.89%，积极为公司后续发展储备资源。 融资渠道保持畅通，融资成本延续下降态势 2025年公司已有融资渠道保持畅通，5月底成功发行国内首单85亿现金类定向可转债，6年期综合成本仅2.32%，6月19日保利发展50亿元超短期融资券获准注册，8月总计100亿元中期票据获准注册，10月保利发展150亿公司债获上交所受理。截至2025年9月末，公司货币资金余额1226.5亿元，同比下降3.7%，资产负债率为73.27%，较年初下降1.08个百分点，公司新增有息负债综合成本降低至2.7%，期末有息负债综合成本2.84%，融资成本较年初进一步下降。 投资建议： 公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2025/2026/2027年归母净利润为42.47/47.71/58.25亿元，对应25/26/27年PE分别为21.11X/18.79X/15.39X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧

     保利发展(600048) 市场波动导致结转项目盈利下降，公司营收归母净利双下降。截至2025年三季度，公司实现营业收入1737.22亿元，同比减少4.95%；截至2025年上半年，公司实现归母净利19.29亿元，同比减少75.31%，主要受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降。 销售金额稳居行业第一，销售回款提升助力经营性现金流回正。截至2025年三季度，公司共实现签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13%；实现销售签约2017.31亿元，同比下降16.53%，仍居行业首位；截至2025年三季度，公司销售回款1941亿元，综合回款率达到96%，期末货币资金余额1226.46亿元；截至2025年三季度，公司经营性现金流为69.77亿元，相较于2024年同期-159.81亿元，由负转正。 积极获取核心城市项目，储备项目体量充足。截至2025年三季度，公司新增容积率面积290万平方米，总拿地成本603亿元，均位于核心38城，其中51%投资金额位于北上广一线城市的核心板块，公司存货质量不断得到优化；截至2025年三季度，公司共有在建拟建项目549个，在建面积4483万平方米，待开发面积4516万平方米，整体项目储备充足。 母公司持股比例提升，助力公司经营发展。2025年10月10日公司发布公告，控股股东保利南方集团有限公司拟将其持有的公司45.12亿股股份全部无偿划转至中国保利集团有限公司，本次无偿划转完成后，保利集团将直接持有本公司股份48.75亿股（占公司总股本的40.72%），为本公司控股股东。本次调整，压减了法人层级，同时提升了母公司保利集团对直接股比，有助于后续母公司对发展的进一步支持。 公司融资渠道通畅，拟发行不超过150亿元公司债券。2025年9月24日公司发布公告，拟发行不超过人民币150亿元公司债券，用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、并购地产项目及适用的法律法规允许的其他用途。本次发行公司债券募集资金的运用将有利于优化公司债务结构，拓宽公司融资渠道，促进公司持续健康发展。 投资建议：公司2025年前三季度销售金额处于行业前列，随着2024年四季度及2025年获取的核心城市核心区域项目陆续销售，这些项目或将在2026-2027年结算，公司有望在利润端企稳。我们预测2025-2027年营收分别达3106.53亿元/3190.35亿元/3288.03亿元，同比增长-0.3%/2.7%/3.1%；2025-2027年归母净利润分别为18.91亿元/34.72亿元/44.52亿元，同比增长-62.2%/83.6%/28.2%；2025-2027年PE倍数48/26/20。维持“推荐”评级。 风险提示：公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期

     保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2025年三季报。公司收入利润均下滑，结转毛利率承压，但销售排名稳居首位，土储结构不断优化，一线城市拿地占比超5成，负债结构优化，资金成本优势明显。受公司结转毛利率下降影响，我们下调盈利预测，预计2025-2027年公司归母净利润分别为42.6、52.4、64.1亿元（原值56.8、65.6、75.1亿元），EPS分别为0.36、0.44、0.54元，当前股价对应PE估值分别为21.3、17.3、14.1倍，我们看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持“买入”评级。 营收微降利润承压，合联营投资收益显著下滑 2025前三季度公司实现营业收入1737.2亿元，同比-4.95%；实现归母净利润19.3亿元，同比-75.31%；实现经营性净现金流69.8亿元，同比实现由负转正；毛利率和净利率分别为13.4%和3.8%，分别同比-2.5pct、-2.9pct。公司业绩下滑主要由于（1）结转规模和结转毛利率同比下降；（2）对合联营企业投资收益由2024年同期15.2亿元降至-2.1亿元。 销售稳居第一，拿地均位于核心38城 2025前三季度公司实现签约金额2017.3亿元，同比-16.5%；实现签约面积1010.4万方，同比-25.1%，销售排名稳居行业第一；实现销售回笼1941亿元，回笼率96%。公司前三季度新增拿地建面290万方，总土地款603亿元，同比+45%，拿地强度约30%，拿地均位于核心38城，其中北上广三城拿地金额占比51%。截至三季度末，公司待开发建面4516万方，同比-14.6%。 货币资金保持稳健，融资成本不断压降 截至2025三季度末，公司货币资金余额1226.5亿元，同比-3.7%；资产负债率73.3%，较年初下降1.1pct。公司前三季度公开市场发债283亿元，票融资成本持续下行，最新发3年期中票融资成本仅2.00%；截至2025上半年末，公司综合成本降至2.89%，资产负债率73.5%，扣除预收款的资产负债率为63.3%、净负债率为59.6%。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 事件： 公司发布2025年中报，2025年上半年公司实现营业收入1168.57亿元，同比下降16.08%，归母净利润27.11亿元，同比下降63.47%。 要点： 受毛利率下降等因素影响，公司2025年上半年业绩短期承压 受到公司房地产项目结转规模下降影响，2025年上半年公司营收同比下降16.08%，实现归母净利润27.11亿元，同比下降63.47%。归母净利润降幅更大主要原因包括：1）结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降1.4个百分点至14.6%；2）2025年上半年少数股东损益占净利润比例为58.7%，而去年同期仅为30.6%，同比上升28.1个百分点；3）2025年上半年投资净收益同比下降45.9%至9.2亿元。 销售金额稳居行业第一，核心城市市占率进一步提升 公司销售金额稳居克而瑞排行榜第一，2025年上半年公司实现签约金额1451.71亿元，同比下降16.25%，实现签约面积713.54万平方米，同比下降25.2%，签约均价同比提升12%至2.03万元/平方米。同时，公司增量项目取得良好收益，其中2022年及之后获取的增量项目合计签约金额约937亿元，占比65%，较2024年全年提升了5个百分点。公司深耕核心城市，重点城市竞争优势得到巩固，38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至92%，公司在上海、广州、成都、西安等9城排名第一，在石家庄、福州等8城排名前三，在广州、佛山、太原、石家庄等7城市占率突破15%。 投资聚焦核心城市，持续提高资源投放的精准度 2025年上半年公司新增26个项目，位于北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市，项目总地价509亿元，权益地价443亿元，拿地权益比87%，总计容面积228万平方米，拿地销售比35.06%，积极为公司后续发展储备资源。截至2025年上半年末，公司待售项目计容面积为5855万平方米，较年初下降403万平方米。其中，增量项目待售计容面积约894万平方米，较年初下降84万平方米。 融资渠道畅通，融资成本延续下降态势 上半年公司已有融资渠道保持畅通，发行公司债和中期票据57亿元，并成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%。截至2025年6月末，公司一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点，资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率为63.3%，净负债率为59.64%，较期初分别下降0.82/1.40/3.02个百分点。2025年上半年公司新增有息负债综合成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降。 投资建议： 公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，拿地聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2025/2026/2027年归母净利润为18.28X/17.17X/15.36X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧

     保利发展(600048) 核心观点 归母净利下降64%。2025上半年公司实现营业收入1169亿元，同比下降16.1%；实现归母净利润27亿元，同比下降63.5%。因房地产项目结转规模下降，公司营业总收入同比下降；受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降，相关利润指标相应同比下降。 销售保持领先，推进存量去化。2025上半年公司实现销售面积714万平方米，同比下降25.2%；实现销售金额1452亿元，同比下降16.3%，站稳行业龙头位置。上半年公司实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点；当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点。上半年，公司2021年及以前获取的存量项目签约销售394万平方米，销售金额514亿元，占比达35%；存量未开发资源则严格落实“以销定产”，新完成“调转换退”51万平方米。 2025上半年，公司新增项目26个，位于北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市，项目总地价509亿元，总计容面积228万平方米，环比2024年下半年分别下降8.6%、增长7.0%；拓展金额权益比为87%，稳定在近年较高水平。其中，8个项目已首开销售，签约超40亿元；8个项目挂钩存量土地置换或资金回收，加速存量问题化解。截至2025上半年末，公司待售项目计容面积为5855万平方米，较年初下降403万平方米。其中，增量项目待售计容面积约894万平方米，较年初下降84万平方米。 可用现金较为充裕，财务稳健。截至2025上半年末，公司货币资金余额13856亿元，占总资产比例保持在10%以上，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。公司三年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点；一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点。公司资产负债率73.5%，扣除预收款的资产负债率为63.3%、净负债率为59.6%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降。 投资建议：我们维持公司的盈利预测，预计公司25、26年的营业收入为2842/2723亿元，归母净利润分别为52/53亿元，对应EPS分别为0.43/0.44元，对应最新股价PE分别为19.1/18.5X，维持“优于大市”评级。 风险提示：房价下跌幅度超预期，公司毛利率不及预期，政策放松实际效果不及预期，销售复苏进度不及预期，公司财务风险超预期。

     保利发展(600048) 事件：公司发布2025年半年报，公司2025年实现营业收入1168.57亿元，同比下降16.08%，归母净利润27.11亿元，同比下降63.47%。每股收益0.23元/股，同比下降63.39%。 归母净利润下滑：公司2025年实现营业收入1168.57亿元，同比下降16.08%，归母净利润27.11亿元，同比下降63.47%。收入下滑主要由于房地产项目结转规模下降。归母净利润下滑较多，主要由于以下因素。1）毛利率较2024年同期下滑1.38pct，但是较2024年全年水平略提高0.71pct。2)2025年上半年投资净收益9.27亿元，较2024年同期下滑较多。其中联营和合营企业的投资收益为8.48亿元，较去年同期的16.05亿元下滑明显。3）2025年上半年公允价值变动收益80.28万元，较去年同期的6223万元明显降低。4）2025年上半年公司资产减值损失2636.53万元。5）2025年少数股东损益为38.57亿元，占净利润的58.73%，该比例较全同期提高28.09pct，因而归母净利润规模受到相应影响。从费用管控看，2025年上半年，公司销售费用率和管理费用率分别为2.61%、1.46%，分别较去年同期提高0.37cpt、下降0.02pct。 销售价升提质：2025年上半年公司实现销售面积713.54万方，同比下降25.23%；销售金额1451.71亿元，同比下降16.25%；对应的销售均价2.03万元/平米，同比增长12%。价升明显，公司推盘质量提高。从销售结构看，公司存量项目销售金额514亿元、增量项目销售金额937亿元，分别占销售金额的35%、65%。在存量项目上，公司通过增量存量分类施策的策略，有效提高去化效率；在增量项目上，公司的增量销售提质，改善销售质量。从城市看，公司38个核心城市销售占比达到92%，上海、广州、成都等9个核心城市市场排名第一。 拿地质量高:2025年上半年，公司新增项目26个，计容面积228万方，总地价509亿元，对应楼面价2.23万元/平米。按照地价计算的权益比例为87%，稳定在公司近年来较高水平。从城市能级看，新增项目均位于高能级城市，其中8个位于一线城市，拿地质量高。从投资强度看，以总地价口径计算出公司2025年上半年投资力度35.06%，其中Q2单季度的投资力度为39.97%，Q2拿地较Q1积极。从公司在手项目看，截至2025年上半年末，公司待售项目5855万方，其中增量项目待售计容面积894万方。 融资通畅债务结构优化：1）杠杆水平下降截至2025年上半年末，公司剔除预收款的资产负债率63.30%，净负债率为59.64%，分别较年初下降1.40pct、3.02pct，债务安全稳步提高。2）融资通畅，2025年发行国内收单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%；并且发行公司债和中期票据57亿元。3）债务结构优化，经营性物业贷净增29亿元，最长期限30年，截至2025年上半年末经营性物业贷余额为339亿元。截至2025年上半年末，公司三年起以上有息负债占比42.8%，较年初提升3.2pct。4）融资成本进一步降低，公司2025年上半年新增有息负债平均成本为2.71%，截至2025年上半年末的综合成本为2.89%，融资成本进一步下降。 持续推动资产经营发展：不动产经营业态丰富收入增长。截至2025年上半年末，公司在营面积573万方；业态包括酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等；公司实现资产经营收入25.4亿元，同比增长13%。资产经营助力公司拓宽融资渠道，发行商用物业类REITs、新增租赁住房相关贷款，提升持有资产的资金使用效率。不动产综合服务坚持市场化发展。截至2025年上半年末保利物业资管面积8.34亿方，实现营收83.92亿元，归母净利润8.91亿元，分别同比增长6.6%、5.3%。公司拓展能力优秀，2025年上半年公司新托第三方项目在管面积5.5亿方，占比65.9%。 投资建议：公司归母净利润受毛利率等因素影响同比下滑。公司销售价升提质，投资拿地质量高，财务方面持续优化债务结构，融资成本下行，稳步推动资产经营业务发展。我们维持公司2025-2027年归母净利润为51.13亿元、52.49亿元、54.42亿元的预测，对应EPS为0.43元/股、0.44元/股、0.45元/股，对应PE为19.43X、18.93X、18.26X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。

     保利发展(600048) 结转规模下降致营收利润下降，降本增效助毛利率小幅回升。截至2025年上半年，公司实现营业收入1168.57亿元，同比减少16.08%，主要系房地产项目结转规模下降所致；截至2025年上半年，公司实现归母净利27.11亿元，同比减少63.47%；公司2025年上半年结算毛利率为14.6%，略高于2024年全年水平，主要得益于公司组织架构改革和费用端降本增效。 销售金额稳居行业第一，销售回款提升助力经营性现金流回正。截至2025年上半年，公司共实现签约面积713.54万平方米，签约均价提升至2.03万元/㎡；实现销售签约1451.17亿元，同比下降16.25%，仍稳居行业第一；截至2025年上半年公司销售回款1448亿元，综合回款率达到100%，大幅提升15个百分点；截至2025年上半年，公司经营性现金流净流入为160.17亿元，同比实现由负转正，货币资金余额1385.62亿元，另仍有593亿元已售未回笼资金，可动用资金充裕。 多错并举推进去库存，优质增量项目优化存货结构。公司通过“老盘新作、全面焕新”、“以销定产”等销售策略实现存量项目去化，截至2025年上半年公司实现2021年之前获取的存量项目销售394万方，销售金额514亿元；增量项目有效改善了当期销售质量，截至2025年上半年公司实现2022年之后获取的存量项目销售金额937亿元，较2023年全年提5个百分点，38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至92%；截至2025年上半年，公司司新增项目26个，位于北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市，项目总地价509亿元，总计容面积228万平方米，公司存货质量正不断优化。 融资渠道不断拓宽，债务结构持续优化。截至2025年上半年，公司实现多笔融资，包括成功发行国内首单现金类定向可转债85亿元，6年期综合成本仅2.32%，发行公司债和中期票据57亿元，并获取取新一期中期票据、超短期融资券注册批文；截至2025年上半年，三年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点；一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点，新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降。 投资建议：公司作为央企龙头土地储备丰富，现金流充足，我们预测2025-2027年营收分别达3193.06亿元/3279.34亿元/3379.58亿元，同比增长2.5%/2.7%/3.1%；2025-2027年归母净利润分别为56.02亿元/64.12亿元/75.51亿元，同比增长12.0%/14.5%/17.8%；2025-2027年PE倍数为18/15/13。维持“推荐”评级。 风险提示：公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期

     保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2025年中期报告。公司收入利润均下滑，结转毛利率承压，但销售排名稳居首位，土储结构不断优化，负债结构优化，资金成本优势明显。我们维持盈利预测，预计2025-2027年公司归母净利润分别为56.8、65.6、75.1亿元，EPS分别为0.47、0.55、0.63元，当前股价对应PE估值分别为17.5、15.1、13.2倍，我们看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持“买入”评级。 营收下降利润承压，投资净收益显著下滑 公司2025H1实现营业收入1168.6亿元，同比-16.1%；实现归母净利润27.1亿元，同比下降63.5%；实现经营性净现金流160.2亿元，同比实现由负转正；毛利率和净利率分别为14.6%和5.6%，分别同比-1.4pct、-2.1pct。公司业绩下滑主要由于（1）结转规模和毛利率同比下降；（2）受房地产销售市场景气度影响，销售费率同比提升0.4pct至2.6%；（3）投资净收益同比-46.0%，其中对合联营企业投资收益同比-47.2%。 销售稳居第一，拿地强度提升 2025H1公司实现签约金额1451.7亿元，同比-16.3%；实现签约面积713.5万方，签约均价提升至2.03万元/平；38城销售占比同比+3pct至92%，在上海、广州、成都、西安等9个核心城市排名市场第一；2022年及之后获取的增量项目签约金额约937亿元，占比较2024全年+5pct至65%；实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15pct。公司拿地聚焦核心38城，上半年新增项目26个，拿地总土地款509亿元，同比+304%，拿地权益比87%，拿地强度达35.1%。截至上半年末公司土储建面5855万方，较年初下降403万方。 融资成本继续压降，负债指标持续优化 截至2025H1，公司有息负债3488亿元，新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降；资产负债率73.5%，扣除预收款的资产负债率为63.3%、净负债率为59.6%，较期初分别-0.8pct、-1.4pct、-3.0pct；一年内到期有息负债占比21.4%，较年初-2.9pct。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 投资要点： 保利发展（600048）发布2025年中报，上半年公司累计实现营业收入1168.57亿元，同比减少16.08%；归母净利润27.11亿元，同比下降63.47%。基本每股收益0.23元，同比下降63.4%。 上半年业绩同比下降六成三，符合预期。2025年上半年，公司累计实现营业收入1168.57亿元，同比减少16.08%；利润总额99.08亿元，同比下降29.7%。归母净利润27.11亿元，同比下降63.47%。基本每股收益0.23元，同比下降63.4%。第二季度单季度，公司实现营业收入625.85亿元，同比减少30.07%；归母净利润7.60亿元，同比下降85.38%。分业务来看，房地产销售实现营业收入1051.43亿元，同比减少17.72%，营收占比达89.98%，毛利率14.88%，同比下降0.93pct，主要由于房地产项目结转规模下降。其他业务实现营业收入114.17亿元，同比增加3.46%，营收占比达9.77%，毛利率11.09%，同比下降4.99pct。上半年营业收入及毛利率下滑，投资净收益同比下降，少数股东损益同比上升，导致业绩承压。 签约销售站稳行业龙头位置。上半年，公司实现签约金额1451.71亿元，站稳行业龙头位置，同比减少16.25%；实现签约面积713.54万平方米，签约均价提升至2.03万元/平方米。从区域来看，38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至92%。报告期内实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点；当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点。拿地情况上，新增项目26个，位于核心城市，总地价509亿元，总计容面积228万平方米，环比2024年下半年分别下降8.6%、增长7.0%。 负债结构优化现金流改善，融资成本进一步下降。截至2025年中期，公司资产负债率为73.53%，扣除预收款的资产负债率为63.30%，净负债率为59.64%，较期初分别下降0.82、1.40和3.02个百分点，债务安全稳步 提高。上半年公司成功发行国内首单现金类定向可转债，规模85亿元，6年期综合成本2.32%；发行公司债和中期票据57亿元。新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降。上半年经营活动现金净流入160.17亿元，同比实现由负转正；期末货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。 总结与投资建议：公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，近年销售持续稳居行业首位，市场占有率不断提升。同时公司财务管理稳健，负责结构优化，现金流改善，融资成本进一步下降，竞争力凸出。整体看，公司具备安全性与一定的成长性。预计公司2025年基本每股收益0.43元，当前股价对应PE约19.3倍，维持“持有”评级。 风险提示：楼市销售持续不景气；楼市优化政策落地及成效低于预期；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。

     保利发展(600048) 事件 2025年8月25日保利发展发布2025半年度报告，上半年实现营业收入1168.6亿元，同比-16.1%；归母净利润27.1亿元，同比-63.5%。 点评 项目结转&毛利率下行，归母净利润承压回落：公司营收主要来源房地产项目竣工交付结转，1H25公司交付6.3万套，同比下滑13.7%，拖累营收规模整体承压。而归母净利润同比跌幅高于营收，主要由于受市场下行及价格承压影响，1H25项目结转毛利率14.6%，同比下降1.4pct。 销售规模领稳居行业第一，销售回笼显著改善：公司1H25签约销售金额1451.7亿元，同比-16.3%，规模稳居行业第一。38个核心城市销售贡献同比提升3pct至92%，在上海、广州、成都、西安等9个核心城市排名市场第一，在广州、佛山、太原、石家庄等7个核心城市市占率突破15%。1H25实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15pct。 投资积极性提高，公司加大去库存力度：公司1H25年拓展项目26个，总地价509亿元，同比+304%，权益地价443亿元，同比+306%，拿地权益比87%，新拓项目均位于核心城市。加大去库存力度，截至1H25，公司待售项目计容面积为5855万方，较年初下降403万方。其中增量项目待售计容面积约894万方，较年初下降84万方。 财务结构安全稳健，信用优势明显：公司1H25年三道红线水平稳居绿档，扣除预收款的资产负债率为63.3%、净负债率为59.6%、现金短债比为1.9；3年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2pct；融资成本持续下降至2.89%，较年初下降21bp。 投资建议 当前公司业绩承压，但保利作为央企强信用主体，销售投资稳健，有望受益于行业供给侧出清，长期市占率或持续提升。考虑到短期结转节奏不及预期，短期业绩或承压，后续高毛利项目进入结转周期后预计业绩重回增长轨道。我们预计公司2025-2027年归母净利润分别为37.5亿元/45.0亿元/66.9亿元，同比增速分别为-25.1%、+20.0%和+48.7%。公司股票现价对应PE估值为26.5x/22.1x/14.9x，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。