中国国贸(600007) 核心观点 上半年营收同比下降但利润基本持平。2026H1，公司实现营业收入18亿元，同比-4%，主要受写字楼业务拖累；归母净利润6.3亿元，同比+0.2%，利润表现好于收入；归母净利率为34.9%，同比提升1.4pct，一方面因为毛利率60.0%，同比提升0.4pct，另一方面销售管理财务费率合计为4.1%，同比压降1.5pct。 写字楼和公寓经营承压，但商城和酒店相对平稳。拆分业务结构，2026H1，公司写字楼、商城、公寓、酒店、其他业务的收入分别为6.6、6.4、0.9、2.4、1.9亿元，同比分别为-9%、-0.5%、-2%、+0.1%、-0.7%，占比分别为36%、35%、5%、13%、10%。2026H1，公司写字楼、商城、公寓业态的平均租金单价分别为583、1286、357元/㎡/月，同比分别为-6%、-2%、-2%，均有所下降；写字楼、商城、公寓业态的平均出租率分别为90.0%、96.1%、88.6%，同比分别变动-2.4pct、+0.8pct、-0.1pct。2026H1，公司的物业租赁管理业务（含写字楼、商城、公寓）和酒店经营业务的毛利率分别为68.0%和7.1%，同比分别提升0.1pct和5.0pct。 长期借款偿还完毕，财务状况更加健康。截至2026H1末，公司总资产107亿元，同比-4%；净资产93亿元，同比+1%；总负债14亿元，同比-29%，主要因为有息负债偿还完毕；资产负债率13%，同比下降5pct；货币资金30亿元，占总资产的比重为27%。2026H1，公司经营性现金流净额为8亿元，保持合理水平。 投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计公司2026-2027年的营业收入分别为36.6/36.0亿元，归母净利润分别为11.9/11.6亿元，对应每股收益分别为1.18/1.16元，对应当前股价的PE分别为16.0/16.3倍，维持“优于大市”评级。 风险提示：若国际关系变化、国内经济增速放缓、企业居民削减开支、差旅出行减少、北京商业供应增加、行业竞争加剧，公司经营会受到不利影响。

     中国国贸(600007) 核心观点 全年归母净利润同比-8%，派息率同比提升。2025年，公司实现营业收入38亿元，同比-4%，主要受到写字楼和酒店业务拖累；实现归母净利润12亿元，同比-5%；归母净利率为31.9%，同比降低0.4pct，主要因为毛利率57.7%，同比降低0.4pct，此外销售管理财务费率之和为5.7%，同比增加0.1pct。2025年，公司派息率为90%，略高于2024年的88%。 写字楼和酒店经营承压，但商城和公寓相对平稳。拆分业务结构，2025年公司写字楼、商城、公寓、酒店和其他业务的收入分别为14、13、2、5、4亿元，同比分别为-6%、-1%、+1%、-6%、0%，占比分别为38%、34%、5%、13%11%；平均租金单价分别为609、1300、362元/㎡/月，同比分别为-5%、-1%、-1%。2025年，公司写字楼和商城业态的平均出租率分别为92%和96%，虽然同比均有下滑，但仍好于行业整体水平；公寓的出租率为91%，同比提升2pct。2025年，公司的物业租赁管理业务（包括写字楼、商城、公寓在内）和酒店经营业务的毛利率分别为65.7%和5.3%，同比分别降低0.4pct和2.0pct。有息负债持续减少，财务状况更趋健康。截至2025年末，公司总资产115亿元，同比-7%；净资产98亿元，同比+1%；总负债17亿元，同比-36%；资产负债率15%，同比下降7pct；有息负债2亿元，同比-82%，连续4年显著降低；融资成本3.2%，同比下降35bp；货币资金35亿元，占总资产比重为30%。2025年，公司经营性现金流净额为18亿元，保持合理水平；加权ROE为12.4%，同比下降主要受权益乘数降低影响。 投资建议：考虑到北京商业与酒店行业现状对公司经营的影响，我们略下调此前的盈利预测，预计公司2026-2027年的营业收入分别为36.6/36.0亿元（原值为37.9/38.3亿元），归母净利润分别为11.9/11.6亿元（原值为12.5/12.8亿元），对应每股收益分别为1.18/1.16元，对应当前股价的PE分别为18.3/18.7倍，维持“优于大市”评级。 风险提示：若国际关系变化、国内经济增速放缓、企业居民削减开支、差旅出行减少、北京商业供应增加、行业竞争加剧，公司经营会受到不利影响。

     中国国贸(600007) 投资要点 事件：公司发布2025年第三季度报告。2025年Q1-Q3，公司实现营收28.2亿元，同比-4.4%；归母净利润9.4亿元，同比-7.7%；扣非后归母净利润9.4亿元，同比-7.0%。其中，2025年Q3实现营收9.3亿元，同比-5.5%；归母净利润3.1亿元，同比-7.0%；扣非后归母净利润3.1亿元，同比-7.4%。 核心物业小幅波动，但整体基本盘稳固。受宏观环境影响，公司写字楼和商城业务租金及出租率均有小幅波动。写字楼Q1-Q3平均出租建面35.6万㎡，租金收入10.5亿元，出租率为92.3%，同比-0.9pp；平均租金为613元/平/月，同比-32元/平/月，主要受企业“降本增效”需求及市场存量博弈加剧影响。商城Q1-Q3平均出租建面18.0万㎡，租金收入9.0亿元，出租率为95.5%，同比-1.1pp；平均租金为1308元/平/月，同比-27元/平/月。尽管租金及出租率有小幅波动，但公司作为全国销售额排名前五的重奢商场，高端定位构筑护城河，基本盘稳固。 公寓表现亮眼，经营效率持续改善。公寓Q1-Q3平均出租建面8.0万㎡，租金收入1.4亿元，出租率为90.4%，同比+1.1pp；平均租金为363元/平/月，同比-4元/平/月，基本保持稳定。公司公寓业务改造升级后，市场需求持续恢复，经营效率进一步改善。 财务状况稳健，高分红价值凸显。公司财务基本面坚实，资产负债率常年维持低位，有息负债规模持续压降，融资成本不断降低。2025年Q1-Q3，公司经营活动产生的现金流量净额13.6亿元。同时公司重视股东回报，2024年派息率高达88%，稳健的经营现金流与慷慨的分红政策为公司价值提供了坚实的防御性与确定性。 盈利预测与投资建议。预计公司2025-2027年归母净利润达13.0/13.3/13.5亿元。考虑到公司坐拥北京CBD核心地段的稀缺资产，主营业务具备穿越周期的稳定盈利能力，财务结构健康且持续优化。在利率下行背景下，公司历史上的高分红政策使其具备较强的股息吸引力，维持“持有”评级。 风险提示：宏观经济波动导致租赁和消费需求不足的风险、商业地产行业竞争加剧风险、公司未来分红不及预期风险。

     中国国贸(600007) 营收及归母净利润小幅下滑，营销管理费用同比提升。截至2025年三季度，公司实现28.21亿元营收，同比下降4.39%，主要系写字楼和商城平均租金及出租率较2024年同期下降所致；截至2025年三季度，公司实现归母净利润9.40亿元，同比下降7.69%，主要系营业收入下降、叠加销售费用和管理费用同比提升7.15%和2.11%所致。 投资性物业租金及出租率三季度仍承压，但仍优于北京全市水平。截至2025年三季度，公司写字楼/商城/公寓平均租金分别为613、1308及363元/平方米/月，同比2024年同期的645、1335及367元/平方米/月分别下降4.96%、2.02%及1.09%，写字楼及商城租金承压明显；截至2025年三季度，公司写字楼/商城/公寓平均出租率分别为92.3%、95.5%及90.4%，分别相较于2024年同期下降0.9、1.1和上升1.1个百分点。根据戴德梁行统计，北京市业主继续采取以价换量策略来留住现有租户和招揽新租户，截至2025年三季度末全市写字楼租金环比下降2.90%至人民币215.51元/平方米/月，空置率较2024年年底下降1.8个百分点至16.5%，写字楼市场整体承压。2025年前三季度，北京服务性消费额同比增长4.8%，但社零总额延续降势，同比下降5.1%，由于可选消费和高承租能力品牌拓店需求持续谨慎，季内多个商业体下调招商定位，致使全市购物中心首层平均租金加速下行，截至2025年三季度末环比下降0.6%至30.6元/平方米/天，北京市商场租金整体承压。 酒店行业面临经营压力，《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》为行业带来曙光。公司未公布2025年前三季度酒店经营数据，但根据北京统计局数据，截至2025年上半年，北京住宿业营收合计207.74亿元，同比下降7.3%，利润总额合计5980万元，同比下降92.9%，酒店行业经营压力加大。商务部等9部门联合印发的《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》于10月17日对外公布，意见提出统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，加快推进住宿业高质量发展，着力提升供给品质、促进业态创新、优化营商环境，推动住宿业品质化、智慧化、融合化、绿色化、国际化发展，为提振消费、扩大内需作出积极贡献，为酒店发展带来曙光。 投资建议：公司持有北京核心板块商场、写字楼、公寓及酒店等优质资产，近年来各类资产营收及利润贡献相对稳定。我们预测2025-2027年营收分别达39.36亿元/40.07亿元/40.90亿元，同比增长0.6%/1.8%/2.1%；2025-2027年归母净利润分别为12.90亿元/13.47亿元/14.04亿元，同比增长2.2%/4.4%/4.3%；2025-2027年PE倍数为16/15/14倍。维持“推荐”评级。 风险提示：持有类资产消费需求不足风险，公司分红不及预期风险。