招商积余(001914) 营收利润双增，新拓三方规模保持增长，维持“买入”评级 招商积余发布2026年中报，公司上半年营收利润双增，新拓三方规模保持增长，市拓能力不断提升。我们维持盈利预测，预计2026-2028年归母净利润分别为9.86、10.50、11.60亿元，EPS分别为0.94、1.00、1.10元，当前股价对应PE为9.3、8.7、7.9倍，伴随公司业务结构调整及降本增效措施，盈利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放，维持“买入”评级。 收入增速放缓利润微增，费用管控对冲毛利率下行 公司2026H1实现营业收入97.71亿元，同比+6.6%（2025全年为+12.2%），增速明显放缓；归母净利润4.98亿元，同比+0.15%；扣非归母净利润4.87亿元，同比+5.23%，盈利质量略优于表观利润；综合毛利率10.98%（同比-1.41pct），其中毛利率9.82%（同比-1.03pct），毛利率下行主要受人工成本刚性上升及新项目降价竞争影响；管理费用2.35亿元，同比-22.1%。截至上半年末，应收账款43.39亿元，较年初增加5.86亿元。 物管收入稳健增长，市场化拓展持续推进 公司2026H1物业管理业务收入94.78亿元，同比+7.7%，占总收入97.0%，仍是绝对核心。公司上半年新签合同额20.93亿元，其中第三方新签20.31亿元，同比+28%，医院赛道新拓金额同比+63%。截至上半年末，公司在管面积4.07亿平。公司上半年平台增值服务收入1.65亿元，同比-27.3%，毛利率同比+1.47pct至20.99%；专业增值服务收入17.82亿元，同比持平，毛利率同比-2.23pct至7.30%。 资产管理收入小幅下滑，自持物业经营稳健 公司2026H1资产管理业务收入2.93亿元，同比-4.1%，其中商业运营和持有物业出租经营同比分别-6.1%、-3.2%；毛利率48.63%，同比持平。截至上半年末，招商商管在管商业面积395万方，销售额同比+12.4%，客流同比+14.6%；公司持有物业总可租面积46.9万方，整体出租率94%。 风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

     招商积余(001914) 核心观点 业绩平稳，毛利率小幅承压。2026年上半年公司实现营业收入97.7亿元，同比增长6.6%；实现归母净利润5.0亿元，同比增长0.2%；扣非归母净利润4.9亿元，同比增长5.2%。其中，物业管理业务实现收入94.8亿元，同比增长7.0%；资产管理业务实现收入2.9亿元，同比下降4.1%。物业管理业务中，基础物业管理收入75.3亿元，同比增长10.0%；平台增值服务收入1.6亿元，同比下降27.3%；专业增值服务收入17.8亿元，同比基本持平。公司整体毛利率为11.0%，同比下降1.4pct；物业管理业务毛利率为9.8%，同比下降1.3pct，其中基础物业管理及专业增值服务毛利率分别下降1.2pct、2.2pct至10.4%、7.3%。 市拓增长提速，第三方非住优势稳固。2026年上半年公司实现新签年度合同额20.9亿元，同比增长18.7%；其中第三方项目新签年度合同额20.3亿元，同比增长27.6%，占总新签额的97.0%。公司持续巩固办公、园区、政府等非住宅基本盘，非住宅项目新签年度合同额18.3亿元，同比增长28.3%；高校及医院赛道新签额均同比增长63.0%，IFM赛道同比增长14.0%。市场化存量住宅拓展亦保持增长，新签年度合同额同比提升17.0%。截至2026年6月末，公司在管项目2599个，管理面积4.1亿平方米，较年初增长7.9%；其中第三方管理面积2.7亿平方米，较年初增长12.3%，市场化拓展与项目转化能力持续兑现。 资产管理收入阶段性承压，核心运营指标改善。受商业运营项目筹开期收入结算减少、酒店及部分持有物业租金承压影响，资产管理业务收入有所下滑，但毛利率基本持平于48.6%。截至2026上半年末，招商商管在管商业项目73个，管理面积395万平方米；在管项目集中商业销售额、客流同比分别增长12.4%、14.6%，会员总数累计达889万。公司持有物业可出租面积46.9万平方米，整体出租率保持94.0%的较高水平。公司正推进商业不动产REITs申报发行，并同步优化债务期限结构，持有资产盘活路径逐步清晰。 风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。 投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计公司2026、2027年营业收入预测为208/224亿元，归母净利润为9.1/9.9亿元，对应EPS分别为0.87/0.94元，对应PE分别为10.2/9.4X，维持“优于大市”评级。

     招商积余(001914) 事件： 公司发布 2026 年一季报， 2026 年一季度公司实现营业收入 47.70 亿元，同比增长 6.82%，归母净利润 2.33 亿元，同比增长 6.30%。 要点： 营收、归母净利润均保持增长 2026 年一季度公司实现营收 47.70 亿元，同比增长 6.82%， 归母净利润 2.33 亿元，同比增长 6.30%。 归母净利润增速略低于营收增速，主要原因在于： 1） 公司销售毛利率降低 0.7 个百分点至 10.78%； 2） 2026 年一季度公司实现投资收益 159.65 万元，较去年同期降低 40.92%； 3） 受到税收优惠补助及政府补助减少影响，公司一季度其他收益较去年同期下降 51.76%至 339.67 万元。此外， 2026 年一季度管理费用率下降 0.52 个百分点至 2.63%， 销售费用率提高 0.02 个百分点至 0.46%。 物管业务积极拓展市场 截至 2025 年末，公司在管物业项目 2473 个，覆盖全国 166 个城市，管理面积 3.77 亿平方米， 同比增长 3.37%。分类型来看， 其中第三方管理面积 2.40 亿平方米，占比 63.8%，来自招商局集团内部的物业项目管理面积为 1.37 亿平方米。 今年以来，公司积极进行市场拓展，截至 5 月28 日，公司已于 2026 年拓展 75 个项目，其中 1 月、 3 月、 4 月、 5 月分别拓展 20/18/18/19 个项目，新拓项目包括住宅、 园区、 办公、教育、通信、交通等赛道，如武汉市江汉区政府机关大楼、北京师范大学昌平及育荣校园、广州保利国际广场等。 拟开展商业不动产 REITs 申报发行 5 月 19 日，公司发布《关于开展商业不动产 REITs 申报发行工作暨关联交易及相关授权事项的公告》，公司拟与控股股东招商蛇口全资子公司深圳招商理财服务有限公司联合作为原始权益人，开展招商资管招商蛇口商业不动产 REITs 的申报发行，拟定招商资管为基金管理人和专项计划管理人。底层资产项目为招商理财的全资子公司汇港实业持有的位于深圳市南山区太子路的深圳太子广场项目、公司全资子公司昆山招航持有的位于昆山市玉山镇萧林中路的昆山招商花园城项目， 将有利于盘活公司旗下商业不动产资产。 投资建议： 公司背靠招商局集团， 物管业务外拓新签规模保持增长，业态多元化布局，成本与费用管控成果显著， 我们预计公司 2026/2027/2028 年归母净 利 润 为 9.55/10.67/11.48 亿 元 ， 对 应 26/27/28 年 PE 分 别 为9.29X/8.31X/7.73X，持续给予“增持”评级。 风险提示： 房地产行业政策风险； 业务拓展不及预期；行业竞争加剧风险