我爱我家(000560) 投资要点 盈利能力有望修复，经营性现金流稳健。2023年公司实现收入120.9亿元，同比增长3.6%；归母净利润-8.5亿元，主要受到非经营性以及一次性因素的影响。公司三项费用率总计由2018年的20.3%小幅上升至2023年的21.7%，较为平稳。公司毛利率同比提升0.8pp至9.5%，随着行业逐步回暖，有望将恢复至正常水平。2023年公司经营性净现金流净额为46.7亿元，现金流充足。2024年一季度公司收入27.5亿元，同比下降12.6%，实现归母净利润约0.25亿元。 经纪业务市占率稳步提升，新房业务承压。公司经纪业务采用直营为主、加盟为辅的业务模式，2023年实现营收40.9亿元，同比增加15.9%，毛利率同比提高3.4pp至20.2%。公司聚焦核心城市，上海地区市占率同比提高0.7pp，在北京、杭州维持头部市占率稳定。2023年公司精简非核心城市低效加盟业务，期末运营门店共2853家，直营占比81.4%，有约3万经纪人；经纪业务实现GTV约2222亿元，同比增长10.2%。新房业务收入同比下降12.6%，总交易额（GTV）约为453亿元，同比下降6.6%，主要受行业下行影响。 资产管理运营能力强，商业租赁品牌认可度高。2023年资产管理收入57.6亿元，同比增长1.9%；实现GTV约169亿元，同比增长2.6%；毛利率同比提升0.6pp至-5.4%，不考虑会计准则影响则毛利率约13.3%，同比提升2.0pp。公司管理房源增至27.1万套，同比增长6.7%；房屋资产管理平均出房天数为8.3天，同比下降11.7%，出租率高达96.4%，同比提升2.3pp。商业租赁及服务通过“昆百大”品牌运营购物中心、百货、写字楼等多样化项目，品牌享有高认可度，2023年收入增长4.6%。 加快数字化转型，提升整体运营效率。公司在2018-2023年研发投入显著增加，至2023年研发费用达到4010万元。月均活跃用户数在2018-2021年稳步增长，随后两年虽有所下降但维持高位。公司有效融合了房地产经纪服务与智能科技，涵盖了从经纪人效率提升、消费者体验优化到平台管理强化的全方位升级。2023年公司移动端客户占比进一步提升，线上报盘占比提升至14.5%，同时SSC商机中台的高效运作，提供了超过211万个线上商机。 盈利预测与投资建议：预计未来三年归母净利润增速为112.3%/67.2%/62.5%，给予公司2026年20倍PE，对应目标价2.40元，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：房地产销售恢复不及预期、政策宽松不及预期等风险。

     我爱我家(000560) 业绩阶段承压，多措并举聚焦核心主业，降至“增持”评级 我爱我家发布2023年及2024年一季度报告。2023年分别实现营收、归母净利润120.9、-8.5亿元，同比分别+3.6%、-173.9%。2024Q1分别实现营收、归母净利润27.5、0.3亿元，同比分别-12.6%、-51.0%。受市场销售低迷影响，我们下调公司盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为1.2、2.1、3.3亿元（2024、2025年原值为2.2、3.3亿元），EPS分别为0.05、0.09、0.14元，当前股价对应PE估值分别为34.0、19.2、12.4倍，由于目前地产行业仍处下行阶段，同时公司通过业务调整聚焦主业，短期业绩或继续承压，故下调至“增持”评级。 经纪、相寓业务逆势提升，新房业务收入下降 主营业务方面，2023年经纪业务实现收入40.9亿元，同比+15.9%，实现毛利率20.2%，同比提高3.4个百分点，实现GTV约2222亿元，同比+10.2%；同时相寓业务（房屋资管业务）继续成为公司业绩稳定器，2023年营收57.6亿元，同比+1.9%，调整后毛利率13.3%，同比提高2.0个百分点，整体出租率96.4%，同比提升2.3%。截至2024Q1末，相寓业务实现普租单量4.37万单，同比+1.1%，在管房源达27.9万套，较2023年底增加0.8万套（2023年底27.1万套，同比+6.7%）；新房业务实现收入11.1亿元，同比-12.6%，毛利率约为12.6%，同比提高0.1个百分点，实现GTV约为453亿元，同比-6.6%。 多因素影响当期利润，业务调整后盈利有望改善 2023年公司亏损幅度大幅增加，主要是受到部分非经营性或一次性因素的影响。这些因素对公司利润总额影响约7亿元。同时为了进一步优化资产结构及资源配置，盘活存量资产，公司拟出清商业地产营销业务及部分非核心业务资产。2024年1月31日公告出售昆明市新纪元广场以及停车楼的所有权价格0.44亿元，转让持有的西藏云禾商贸有限责任公司100%股权价格1.24亿元，合计交易总价为1.68亿元。我们认为随着业务调整和品牌升级，公司盈利能力有望得到改善。 风险提示：行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。