张江高科(600895) 事件：公司发布2024年三季报，2024年前三季度，公司实现营业收入16.83亿元，同比下滑3.66%；归母净利润5.11亿元，同比下降33.09%。 营收略有下滑：公司2024年前三季度实现收入16.83亿元，同比下滑3.66%归母净利润5.11亿元，同比下降33.09%。营业收入同比略有下滑，主要由于公司房地产业务销售收入略有下降。归母净利润同比下滑的原因在于：1）毛利率下降：2024年前三季度公司毛利率为58.55%，较去年同期下滑7.39pct；2）税金及附加同比增加120.04%至1.91亿元；3）投资收益同比下降77.38%至0.71亿元，主要由于公司上期转让持有的联营企业股权产生投资收益4.12亿元，本期无此业务因此下降较多。费用管控上，2024年前三季度公司销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为1.62%、3.61%、23.18%，分别较去年同期提升0.95pct、下降0.06pct、提升4.64pct 出租单价较上半年提升：根据经营公告，2024年前三季度，公司实现房地产销售收入9.05亿元，同比去年同期下降5.29%；2024年前三季度公司实现房地产租金收入7.6亿元，同比下降1.33%。截至2024年三季度末，公司出租房地产总面积150.7万方，与2024年上半年末持平。从出租单价看，2024年前三季度单位出租价格为1.87元/平米/天，较2024年H1的1.79元/平米/天提高4.47%；2024年三季度单季的租金收入为2.75亿元，对应的第三季度单位出租价格为2.03元/平米/天，较2024年上半年平均单价提高13.40%，较2023年第三季度单位出租价格2.22元/平米/天同比下滑8.73%。2024年前三季度公司新开工面积19.42万方、峻工面积63.56万方。 设立全资子公司进展顺利：公司于2024年4月30日设立上海张江燃明创业投资合伙企业。截至2024年9月27日，张江凝明基金的认缴出资已完成第一期实缴出资，规模为4644.44万元。 投资建议：公司营收略有下滑，出租面积维持稳定，出租单价较今年上半年有所提升。公司立足科技产业，是围绕科技地产发展的全生命周期运营公司，投资与房地产有望相辅相成支撑公司发展，我们维持公司2024-2026年归母净利润为9.65亿元、9.73亿元、10.17亿元的预测，对应EPS为0.62元/股、0.63元/股、0.66元/股，对应PE为43.20X、42.86X、41.00X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、政策实施不及预期的风险、园区运营不及预期的风险、芯片制造行业发展不及预期的风险、生物医药和医疗器械发展不及预期的风险、投资业务收益不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险。

     张江高科(600895) 租赁及销售收入下滑，投资收益拖累利润，维持“买入”评级 张江高科发布2024年三季报，公司收入下降利润承压，租赁业务和销售收入同比均下滑，产业投资力度持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为11.25、13.34、14.61亿元，对应EPS为0.73、0.86、0.94元，当前股价对应PE为37.1、31.3、28.5倍，维持“买入”评级。 收入下滑利润承压，投资净收益大幅减少 公司前三季度实现营收16.83亿元，同比下降3.7%；实现归母净利润5.11亿元，同比下降33.1%；其中三季度收入和归母净利润分别下降62.1%和34.1%；实现经营性现金流净额-22.82亿元，基本每股收益0.33元，销售净利率同比下降14.2pct至29.9%。公司归母净利润下滑由于（1）销售毛利率同比下降7.4pct至58.6%；（2）期间费率同比提升5.5pct；（3）2023年同期让持有的联营企业股权产生投资收益4.12亿元，导致前三季度投资净收益同比下降77%；公司经营性现金流为下降主要由于园区综合开发支出同比大幅增长。 租赁收入同比下降，项目建设高速推进 公司前三季度实现房地产租金收入7.6亿元，同比下降1.3%，其中三季度租金收入同比增长2.2%。截至9月末出租房地产总面积为150.7万方，环比基本持平。公司前三季度实现销售收入9.05亿元，同比下降5.3%，导致上半年营收规模下降，其中三季度销售收入1.79亿元，较2023年同期9.33亿元差距较大。公司上半年存量在建项目14个，涉及总建筑面积约242万方，其中康桥汇康天地地块实现开工，将重点围绕集成电路材料及装备两大细分领域，打造材料装备产业园。 投资规模稳步扩容，融资渠道畅通 截至上半年末，公司累计产业投资规模已达94.41亿元，同比增长8.36%，其中直投项目金额40.77元，参投基金认缴出资54.64亿元。公司1-9月公开市场融资46亿元，包括公司债和中票各18亿元，票面利率不超过2.57%，10月拟发行不超过16.5亿元的中期票据，融资渠道畅通。 风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。

     张江高科(600895) 事件：公司发布2024年半年报，2024年上半年实现营业收入12.25亿元同比增长126.54%，归母净利润2.66亿元，同比下降32.13%，EPS为0.17元／股。 营收增长归母净利润下降：公司2024年上半年实现收入12.25亿元，同比增长126.54%，归母净利润2.66亿元，同比下降32.13%。营业收入同比增长主要由于公司房屋销售增长较多。归母净利润同比下滑的原因在于：1）毛利率下降：2024年H1公司毛利率为60.10%，较去年同期下滑6.54pct；2）税金及附加同比增加195.06%至1.61亿元；3）投资收益同比下降131.76%，由正转负，主要由于公司上期转让持有的联营企业股权产生投资收益，本期无此业务因此下降较多；4）信用减值损失211.83万元，较上年同期多139.90万元，主要由于计提应收坏账准备增加。费用管控上，2024年H1公司销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为1.3%、3.51%、22.46%，分别较去年同期下降0.21pct、4.17pct、17.36pct。 地产出和面积稳定增长：根据经营公告，2024年H1，公司实现房地产销售收入7.26亿元，较去年同期0.3亿元大幅增长；2024年H1公司实现房地产租金收入4.85亿元，同比下降3.24%。截至2024年H1末，公司出租房地产总面积150.7万方，较2024年01末增长3.08%，较2023年末增长13.21%从出租单价看，2024年H1单位出租价格为1.79元/平米/天，较2024年01的1.88元/平米/天下降5.14%。2024年H1公司存量在建项目14个、对应建面242万方，峻工3个项目，对应建面50.79万方、新开工面积19.42万方。 7月成功发行中票：截至2024年H1末，公司借款余额289.05亿元，其中2024年H1共新增借款34.21亿元，累计新增借款占2023年末净资产的21.36%。2024年7月，公司成功发行2024年第二期中票8亿元，票面利率分别为2.15%。 投资建议：公司营业收入大幅提升，出租面积有所增长，在手项目充足；投资规模可观，2024年H1对外投资3.07亿元，截至2024年H1末累计产业投资94.41亿元，维持“直投+基金+解化”的方式提升产业投资力度。公司立足科技产业，是围绕科技地产发展的全生命周期运营公司，投资与房地产有望相辅相成支撑公司发展，我们预测公司2024-2026年归母净利润为9.65亿元、9.73亿元、10.17亿元，对应EPS为0.62元/股、0.63元/股、0.66元/股，对应PE为26.72X、26.52X、25.38X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、政策实施不及预期的风险、园区运营不及预期的风险、芯片制造行业发展不及预期的风险、生物医药和医疗器械发展不及预期的风险、投资业务收益不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险，

     张江高科(600895) 收入同比高增，投资收益减少影响利润水平，维持“买入”评级 张江高科发布2024年中报，公司收入高增利润承压，租赁业务收入同比下滑，产业投资力度持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为11.25、13.34、14.61亿元，对应EPS为0.73、0.86、0.94元，当前股价对应PE为23.1、19.5、17.8倍，维持“买入”评级。 收入高增利润承压，投资收益大幅减少 公司2024上半年实现营收12.25亿元，同比增长126.5%；实现归母净利润2.66亿元，同比下降32.1%；实现经营性现金流净额-19.45亿元，同比下降37.89%；基本每股收益0.17元，销售净利率同比由73.0%下降至20.4%。公司上半年营收增长主要由于产业空间载体销售大幅增加；归母净利润下滑由于（1）销售毛利率同比下降6.5pct至60.1%；（2）2023年同期让持有的联营企业股权产生投资收益4.12亿元，导致2024H1投资收益同比下降132%；公司经营性现金流为下降主要由于园区综合开发支出同比大幅增长。 租赁收入同比下降，项目建设高速推进 公司上半年实现房地产租金收入4.85亿元，同比下降3.2%，截至6月末出租房地产总面积为150.7万方，在产业租赁端展现出强劲韧性，上半年引进集成电路重点企业7家。公司上半年实现销售面积销售收入7.26亿元，2023年同期仅0.23亿元，导致上半年销售收入高增。公司上半年存量在建项目14个，涉及总建筑面积约242万方，其中康桥汇康天地地块实现开工，将重点围绕集成电路材料及装备两大细分领域，打造材料装备产业园。 发起设立参投基金，融资渠道畅通 公司坚持以通过“直投+基金+孵化”的方式，2024年4月，公司发起设立张江燧玥基金，基金首关规模1.16亿元；2024年6月，张江燧锋二期基金完成设立。截至上半年末，公司累计产业投资规模已达94.41亿元，同比增长8.36%，其中直投项目金额40.77元，参投基金认缴出资54.64亿元。公司1-7月公开市场融资46亿元，包括公司债和中票各18亿元，票面利率不超过2.57%。 风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。

     张江高科(600895) 核心观点： 立足科技产业：公司成立于1996年，同年挂牌上市，是主营房地产园区开发、运营和产业投资的公司，实控人为上海浦东新区国资委。经过30余年的发展，公司立足科技产业的发展，围绕科技地产打造全生命周期发展模式，为科技企业提供从孵化加速到研发办公的全产业发展载体，为科创公司提供物理空间、产业投资等各方面资源。2023年，公司实现营业收入20.26亿元，归母净利润9.48亿元，其中房地产业务实现收入20.02亿元、投资相关业务实现收益8.51亿元。 汇集高科技产业的国家级园区：公司主要资产为位于上海浦东新区的张江科学城的高科技园区。张江科学城规划面积220平方公里，具有“一心两核、多圈多廊”的空间布局。目前汇聚24000多家企业，含国家、市级研发机构、跨国公司地区总部、高校和科研院所等。截至2023年末，贡献租金收入的主要出租房地产建面规模133.12万方，均位于张江区域，其中研发楼、厂房、办公楼业态建面占58.81%。 园区招商与产业投资相辅相成：公司运营主要包括产业园区招商服务、产业投资两方面。1）园区：通过全周期持有物业，形成“招商+服务”的业务链条，并可在项目成熟期通过REITs等通道退出并运营管理项目，实现成熟阶段的轻资产经营；2023年，张江科学城引入重点企业63家。2）投资：形成“直投+基金+孵化”的全过程投资方式入股投资高科技企业并获得投资收益；截至2023年末公司累计直投项目52个，投资总额38.6亿元。资产通过REITs上市后公司可投资于上市REIT，获得投资收益；所投企业也可在张江科学城内办公发展；因此园区业务和投资业务相辅相成，形成全生命周期的运营模式。 加大专业科技投资力度：公司建有专业的投资团队，加大科技投资力度。公司通过直投、创投、设立基金等方式参投生物医药、电子科技等行业的公司。截至2023年末，公司主要参股16家公司，2020-2023年，公司每年新增投资的企业数量分别为12家、13家、5家、5家。2021-2023年，公司投资企业中每年分别有2家、6家、3家企业于科创板上市，彰显公司专业的投资能力。 投资建议：公司立足科技产业，是围绕科技地产发展的全生命周期运营公司。房地产业务以园区运营和开发为主，通过招商和服务的业务链条全周期持有运营物业，是公司稳定发展的基石；投资业务实现收益占利润总额的比例基本维持在50%以上，为公司业绩增长带来弹性。我们预计2024年-2026年归母净利润分别为11.08亿元、12.07亿元、12.65亿元，对应PE为25.57X、23.46X、22.40X。我们看好公司在全生命周期模式下稳中有升发展前景，首次覆盖，给予“推荐”评级。 风险提示：政策实施不及预期的风险，园区运营不及预期的风险，宏观经济不及预期的风险，芯片制造行业发展不及预期的风险，生物医药发展不及预期的风险，投资业务收益不及预期的风险，房地产销售不及预期的风险。

     张江高科(600895) 产业载体销售收入大幅增长， 公允价值变动拖累业绩， 维持“买入”评级 张江高科发布 2024 年一季报，公司收入高增利润承压， 租赁业务保持稳健，产业投资力度持续提升。 我们维持盈利预测，预计公司 2024-2026 年归母净利润为11.25、 13.34、 14.61 亿元，对应 EPS 为 0.73、 0.86、 0.94 元，当前股价对应 PE为 26.4、 22.3、 20.4 倍，维持“买入”评级。 收入同比高增， 公允价值变动侵蚀净利润 公司 2024Q1 实现营收 9.80 亿元，同比增长 295.5%；实现归母净利润 1.19 亿元，同比下降 39.9%； 实现经营性现金流净额-18.17 亿元，同比下降 118.8%；基本每股收益 0.08 元，销售净利率由 80.6%下降至 12.2%。公司一季度营收增长主要由于产业空间载体销售大幅增加； 归母净利润下滑由于（1） 销售毛利率下降至57.9%（2023Q1 为 60.8%）；（2） 公司持有的金融资产公允价值大幅下降，公允价值变动净收益降至-0.37 亿元（2023Q1 为 1.24 亿元）； （3） 对联营及合营企业确认的投资收益降至-1.14 亿元（2023Q1 为 0.73 亿元）；公司经营性现金流为净流出主要由于支付的物业工程款同比大幅增长。 销售及租赁收入保持增长， 项目建设高速推进 公司 2024Q1 实现房地产租金收入 2.48 亿元，同比增长 3.6%，截至 3 月末出租房地产总面积为 146.2 万方（2024 年初为 135.3 万方）。公司 2024Q1 实现销售面积 2.43 万方， 销售金额 7.26 亿元， 2023Q1 公司未实现销售，导致一季度销售收入高增。 公司 2023 年处于大体量、快节奏载体开发周期，主要开发建设项目 19个，总建筑面积 324 万方，计划总投资额 504 亿元， 其中张江科学之门外立面幕墙全部完工，整体项目进度超过 70%，预计于 2025 年整体竣工交付。 产业培育卓有成效，融资成本保持低位 公司坚持以通过“直投+基金+孵化”的方式，聚合市场资源助推产业发展， 2024Q1受联营及合营企业影响， 投资收益为-1.0 亿元（2023Q1 为 1.33 亿元）。 公司 2023年直投项目 52 个，投资总额 38.60 亿元， 已完成基金认缴 11.3 亿元， 募集设立燧锋二期基金。 公司公开市场融资畅通， 2024 年 4 月发行 3 年期 10 亿元中期票据，票面利率 2.57%，融资成本保持较低水位线。 风险提示： 地产行业销售下行风险、 政策调整导致经营风险、 产业投资风险。

     张江高科(600895) 营收净利双增长，融资成本优势显著。2023年公司实现营收20.3亿元，同比增长6.2%；实现归母净利润9.5亿元，同比增长15.3%；总资产510.1亿元，同比增长19.4%；加权平均净资产收益率为7.9%，同比增加0.6pp。2023年公司平均融资成本为3.15%，同比减少0.15pp，融资成本优势显著。 园区开发业务稳健发展，产业载体建设加速。2023年园区开发业务总收入20.0亿元，占公司总营收的98.8%；其中，房地产开发和房产租赁分别占总营收的47.2%、51.7%。2023年公司实现销售面积3.1万平方米，销售金额9.6亿元，实现租赁收入10.5亿元。公司持续推进张江城市副中心、特色产业园、金色中环发展带、张江西北区城市更新等产业载体开发建设。2023年主要开发建设项目19个，其中竣工2个，续建16个，新建1个，总建筑面积324万平方米；已完工项目2个，总完工面积约32万平方米。 产业直投规模扩大，创业营助推创新孵化。截至2023年12月末，公司累计直投项目52个，投资金额38.6亿元。年内已完成基金认缴11.3亿元。2023年，公司投资企业发展迅速，蓝箭科技液氧甲烷火箭全球首次试飞成功；智己汽车LS7和LS6分别于2023年2月和10月正式上市；南芯、慧智微、华勤科技、格兰康希年内完成上市。2023年，公司投资企业中新增科创板上市企业3家、新增主板上市企业1家。依托895孵化器，公司打造了“创新基地+创业营+孵化基金”三位一体产业培育模式，全方位地服务科技产业初创企业。截至2023年年末，895创新基地年内新增58家创新企业，新租面积超1.1万平方米。895创业营成功举办第十二、十三季，聚焦航空航天、信息安全，海选108个项目，入营56个项目。 盈利预测与投资建议。预计公司2024-2026年归母净利润将保持10.5%的复合增长率。考虑到公司园区开发稳健发展，产业投资持续孵化，维持“持有”评级。 风险提示：产业地产竞争加剧风险，资金回款或不及预期，投资收益波动风险等。

     张江高科(600895) 业绩稳健增长，孵投联动加快产业培育力度，维持“买入”评级 张江高科发布2023年年报，公司收入利润平稳增长，租赁业务保持稳健，产业投资力度持续提升。受益于公司较大的物业体量和较快的开发节奏，我们上调2024-2025并新增2026年盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为11.25、13.34、14.61亿元（2024-2025年原值9.46、10.98亿元），对应EPS为0.73、0.86、0.94元，当前股价对应PE为27.8、23.5、21.4倍，维持“买入”评级。 租赁收入带动营收增长，归母净利润有所提升 公司2023年实现营收20.26亿元，同比+6.24%；实现归母净利润9.48亿元，同比+15.29%；实现经营性现金流净额-27.85亿元，同比-511.19%。公司营收增长主要由于房产租赁收入同比+25.78%（2022年同期存在租金减免影响）；归母净利润增长得益于（1）公司完成部分项目的土地增值税清算而冲减了以前年度多提的土地增值税，营业税金及附加减少2.2亿元；（2）公司持有的金融资产公允价值上升金额同比增加；现金流减少主要由于园区开发及存货投入大幅增加。 项目建设持续推进，出租收入保持提升 公司2023年处于大体量、快节奏载体开发周期，主要开发建设项目19个，总建筑面积324万方，计划总投资额504亿元，当年完成投资60亿元，总完工面积约32万方。张江科学之门外立面幕墙全部完工，整体项目进度超过70%，预计于2025年整体竣工交付。公司全年实现房地产租金收入10.5亿元，同比+25.78%，截至年末出租房地产总面积为135.3万方。公司2023年实现销售面积3.06万方，销售金额9.55亿元，同比-9.2%，销售结转收入主要来自办公和车位业态。 产业培育力度加快，创新孵化卓有成效 公司坚持以通过“直投+基金+孵化”的方式，聚合市场资源助推产业发展，2023年实现投资收益2.06亿元，同比+72.52%，主要由于公司股权处置和金融资产的投资收益同比增加。公司全年直投项目52个，投资总额38.60亿元，已完成基金认缴11.3亿元，募集设立燧锋二期基金。公司投资企业发展迅速，蓝箭科技、智己汽车发展取得突破，南芯、慧智微、华勤科技、格兰康希年内完成上市。 风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。