苏州高新(600736) 投资要点 事件：公司发布2023年度报告。2023年营收78.1亿元，同比下降27.1%；归母净利润2.0亿元，同比下降34.5%。业绩符合预期。 营收明显下滑，多因素导致业绩承压。（1）出于谨慎性原则，公司对存货和长期股权投资计提减值损失0.7亿元；（2）公司产城综合开发业务毛利率同比下降3.9pct至9.4%。（3）公司抓紧时间窗口，加大营销力度去库存，销售费用同比增长8.3%。 产业园运营：运营规模不断壮大，助力产业转型升级。2023年，公司绿色低碳产业园自主招引落地了美阅新能源、中建碳中和研究院等重点项目，合计新增注册资本超21亿元。GLCPark孵化器已建成投用，一期出租率高达82%，入驻企业包括新材料、光伏、绿色建筑行业省级高新技术企业；医疗器械产业园推进区域招商落地项目155个，为产业园持续发展做好充足的资源储备。 产业投资：产业规模持续增长，以资本链赋能产业链。截至2023年末，公司存量投资项目累计出资金额47.6亿元，同比增长84.5%。基金设立方面，公司现有自营、参股基金16个，累计撬动基金规模超60亿元。2023年公司扩大产业投资规模，设立新苏新兴基金(规模5亿元)、美德科二号基金（规模1亿元）。另外，高新福瑞积极打造融资租赁金融创新产品，2023年新增项目投放12.6亿元。 产城综合开发：深耕苏州市场，合理补充土储。公司2023年商品房销售面积17.3万方，同比减少32.8%；销售金额38.2亿元，同比减少42.0%。2023年房地产市场处于调整期，公司虽销售面积、金额同比下滑，但依旧坚持自身定位，打造中高端住宅。另外，公司合理补充土地储备，为后续业绩释放奠定基础。2023年竞得3宗地块，均位于苏州高新区，土地面积10.7万方，计容建筑面积20.4万方。 持续降低融资成本，融资渠道多元化。截至2023年末，公司筹资活动产生的现金流量净额为64.2亿元，同比增长185.2%。综合融资成本3.6%，较2022年下降38BP。公司融资渠道多元化，2023年成功发行超短期融资券、中期票据等直融产品21单，募资金额100亿元。另外，公司长期有息负债占总负债约87.1%，短期还款压力小。 盈利预测与投资评级：公司作为苏州高新区重点“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”企业，园区开发业务处于领先位置。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测为2.1/2.2亿元（前值为3.4/3.7亿元），预计2026年归母净利润为2.4亿元。对应的EPS为0.18/0.19/0.21元，对应的PE为24.7X/23.3X/21.6X，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

     苏州高新(600736) 投资要点 国资背景禀赋优势，深入立足“高”与“新”。苏高新股份第一大股东苏州高新集团由苏州市虎丘人民政府直接持股，江苏省财政厅参股，以创新地产、文旅商贸、节能环保和战略新兴产业为主要发展方向，立足于“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”的定位，锚定高端医疗器械和绿色低碳两条创新主赛道，公司以产城综合开发，激活城市空间新价值。 “产业园运营+高新技术产业投资”，推动双轮驱动。公司聚焦“医疗器械”、“绿色低碳”两大高新区重点打造产业，加快创新集群建设，全力构建医疗器械产业生态圈、打造医疗器械产业高地；绿色低碳产业以分布式光伏运营、绿色建筑、能源站建设为着力点，进一步壮大延伸产业链条，积极加快产业招引。产业投资方面，积极开展与转型主业相互协同的产业投资，并以融资租赁的形势推出多元金融服务方案，增厚投资收益，赋能产业发展。 “产城融合”开创产城综合发展新局面。公司深耕区域发展，在产业地产、文旅商贸、节能环保等领域持续发力，推动城市基础设施开发、配套设施建设、产城融合升级，打造更为宜居的人居环境，构建现代化城市产业新体系。 营收增长稳定，财务结构健康，积极推进定向发行工作。公司近年来营业收入水平稳定，归母净利润存增长空间，整体负债率稳定增加，增长趋势温和可控。主营业务方面，东菱振动点燃发展引擎，助力产业发展再攀高峰；污水处理提质增效，实现管网运维一体化。积极推进定向增发工作，踊跃响应市场相关政策。 盈利预测与投资评级：公司作为苏州高新区重点“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”企业，园区开发业务处于领先位置。我们预计2023/2024/2025年营收分别为110.8/117.0/125.9亿元；归母净利润为3.1/3.4/3.7亿元；对应的EPS分别为0.27/0.29/0.32元/股。根据可比公司估值，我们给予其2023年24.8倍PE估值，对应目标价为6.7元/股，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：苏州及周边地区经济发展放缓；宏观经济环境及政策风险；行业下行压力超预期。