浦东金桥(600639) 营收利润同比下降，产业投资业务加速推进，维持“买入”评级 浦东金桥发布2025年中报，受结转规模下降影响，公司结转业绩承压，但可售及可结转资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著。我们维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为10.5、11.0和13.5亿元，对应EPS为0.94、0.98、1.20元，当前股价对应PE为11.8、11.3、9.2倍。公司推动重点项目去化，项目储备充足，业绩有望持续改善，维持“买入”评级。 营收利润承压，下半年结转规模较大 公司2025上半年实现营收9.61亿元，同比-33.8%；实现归母净利润1.75亿元，同比-46.5%；经营性净现金流-10.35亿元，基本每股收益0.16元，销售毛利率和净利率分别为47.7%和16.3%，分别-2.4pct和-5.5pct。公司业绩下降主要由于2024年同期结转了办公楼销售、土地使用权转让以及临港项目车位，2025上半年同期结转较少；现金流出增加主要由于支付碧云综合体项目补地价款及缴纳的税金增加。公司下半年有望结转周浦碧云澧悦项目，增厚全年收入及利润，项目截至上半年末已去化85%，累计收款42.8亿元。 在售项目去化加速，碧云综合体建设稳步推进 公司2025上半年在售项目为浦东碧云澧悦和碧云北外滩两项目，截至上半年末，全盘去化率分别为84.6%、86.9%，累计收款分别为42.8、25.2亿元。公司上半年无新增土储及项目开竣工，销售结转收入0.05亿元；租赁、酒店及物管收入9.55亿元，截至上半年末持有各类经营性物业达325万方（不含新金桥广场），总体平均出租率76%左右。公司继续推进碧云综合体城市更新项目，预计下半年实现开工。 强化招商引资，融资成本保持低位 公司强化招商引资，持续完善产业集群，2025上半年累计落地项目90个，重点引进硬科技产业项目包括思格新能源等，累计签约面积约7.3万方。公司上半年公开市场成功发行12亿元中票，票面利率2.19%，融资成本优势明显。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

     浦东金桥(600639) 营收利润同比下降，产业投资业务加速推进，维持“买入”评级 浦东金桥发布2024年报，公司结转业绩承压，销售规模提升，可售及可结转资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著。受地产销售下行、租赁市场竞争加剧影响，我们下调2025-2026年并新增2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为10.5、11.0和13.5亿元（2025-2026年原值为13.8、15.2亿元），对应EPS为0.94、0.98、1.20元，当前股价对应PE为11.5、11.0、8.9倍。公司推动重点项目去化，项目储备充足，业绩有望持续改善，维持“买入”评级。 营收利润承压，投资净收益同比高增 公司2024年实现营收27.25亿元，同比-58.6%；实现归母净利润10.02亿元，同比-44.9%；经营性净现金流-11.99亿元，基本每股收益0.89元，销售毛利率和净利率分别为51.0%和35.9%，分别-17.1pct和+8.6pct。公司业绩下降主要由于2023年同期结转高毛利住宅项目，2024年同期结转较少，同时期间费率同比+14.8pct至23.2%。公司2024年实现投资净收益8.7亿元，主要由于公司在上海联交所挂牌转让了新金桥广场股权，成交价为11.98亿元。 签约销售同比增长，多元业务协同发展 公司2024年实现签约销售金额28.28亿元，同比+107%，主要来自浦东碧云澧悦和碧云北外滩两项目；实现销售结转收入0.43亿元，主要来自金桥碧云尊邸。公司2024年实现租赁收入20.35亿元，同比+1.7%；截至2024年末持有各类经营性物业达312万方（含新金桥广场），总体平均出租率78%左右；实现酒店公寓收入2.0亿元，同比+10.8%，毛利率同比-3.6pct至31.8%；物业管理服务收入0.29亿元，同比+72.3%，毛利率同比+18.1pct至30.1%。 金桥资本正式运作，融资成本保持低位 2024年公司产业投资平台“金桥资本”正式设立，首期30亿元已正式运作，通过参控并举深入产业布局。截至2024年末，公司有息负债余额202.7亿元，同比+30.4%，平均融资成本2.98%，持续保持行业低位。公司2024年公开市场融资37.8亿元，其中5年期中期票据票面利率2.22%。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

     浦东金桥(600639) 销售收入大幅下降，房产经营收入保持增长，维持“买入”评级 浦东金桥发布2024年三季报，公司结转业绩承压，三季度租赁收入下滑，可售资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为9.85、13.84和15.19亿元，对应EPS为0.88、1.23、1.35元，当前股价对应PE为12.6、9.0、8.2倍。公司推动重点项目去化，项目储备充足，业绩有望持续改善，维持“买入”评级。 销售收入大幅下降，盈利能力同比下滑 公司前三季度实现营收20.34亿元，同比-62.1%；实现归母净利润3.91亿元，同比-75.9%，其中三季度营收和归母净利润分别+11.0%和-42.2%；前三季度实现经营性净现金流-1.23亿元，基本每股收益0.35元，销售毛利率和净利率分别为56.8%和18.6%，分别-17.7pct和-11.1pct。公司业绩下降主要由于2023年同期集中结转高毛利住宅项目，2024年前三季度无住宅项目结转，销售收入同比降幅较大；同时期间费率同比+15.1pct至21.7%。 三季度租赁收入减少，销售及物管收入增长 公司三季度销售收入0.68亿元，同比+7717%，主要来自临港碧云壹零项目车位销售；租赁收入4.45亿元，同比-5.3%，环比二季度-3.1%，由于碧云体育休闲中心和碧云玖零商业中心项目停业待改造所致；酒店公寓收入0.53亿元，同比+10.7%；物业管理服务收入0.10亿元，同比+216%，主要由于新增Office Park金科园及金湘园项目。 项目建设平稳推进，融资成本保持低位 截至9月末，公司住宅项目碧云澧悦全盘去化率66.90%，累计收款33.22亿元。9月公司虹口区嘉兴路街道138街坊项目开工，计容建面约6万方，公司权益比80%。9月30日，公司旗下上海新金桥广场100%股权在上海联合产权交易所挂牌转让，所有者权益合计3.61亿元。8月公司发行5年期中期票据，发行规模8亿元，票面利率2.22%，融资成本较低。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。