序号 | 研究机构 | 分析师 | 投资评级 | 报告标题 | 更新日 |
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1 | 开源证券 | 齐东,胡耀文 | 维持 | 增持 | 公司信息更新报告:结转规模持续收缩,期间费率提升拖累毛利率 | 2024-04-30 |
金地集团(600383)
结转规模持续收缩,期间费率提升拖累毛利率,维持“增持”评级
金地集团发布2024年一季报。公司项目结转规模下降导致营收下滑,结转毛利率下降拖累归母净利润。公司土储相对充足,聚焦一二线城市,债务结构持续优化,多元业务经营稳健。我们维持盈利预测,预计公司2024-2026年归母净利润为9.6、10.5、12.4亿元,EPS为0.21、0.23、0.27元,当前股价对应PE为17.5、16.1、13.6倍,维持“增持”评级。
结转规模大幅下滑,期间费率同比明显增加
公司2024Q1实现营收69.64亿元,同比下降51.5%;归母净利润-2.76亿元,同比下降154.4%;经营性净现金流-9.19亿元,基本每股收益-0.06元,销售净利率同比下降4.84pct至-3.30%。公司收入下滑主要由于地产项目结转规模同比下降,利润转负一方面由于结转规模下降导致利润减少;另一方面公司结转项目承压,毛利率下降至14.92%(2023Q1为17.50%),其中销售、管理和财务费率较2023Q1分别提升1.50、4.34、5.92pct至4.72%、10.33%、7.67%,期间费率明显增加。
销售降幅扩大,土储分布于高能级城市
公司2024Q1销售金额167.3亿元,同比下降62.1%;销售面积98.4万方,同比下降59.5%,在克而瑞销售排名第14位。公司坚持深耕高能级城市,2024Q1暂未拿地,2023年在上海、杭州、南京、西安等核心城市拿地总投资额约125亿元。公司2024Q1累计完成新开工面积约27.8万方,累计完成竣工面积约144.9万方。截至2023年末,公司总土储约4100万方,权益土储约1800万方,其中一二线城市占比约73%。
持有物业经营稳健,负债结构持续优化
公司2024Q1持有物业可租面积269.5万方,实现租金收入7.63亿元,其中商办和产业业态出租率分别为75%和79%。截至2023年末,公司持有货币资金297.4亿元,有息负债余额为919亿元,同比下降20.2%;剔预负债率61.3%,净负债率53.2%,债务融资加权平均成本下降17BP至4.36%。
风险提示:销售复苏进程受阻、多元业务推进不及预期、公司拿地不及预期。 |
2 | 中银证券 | 夏亦丰,许佳璐 | 调低 | 中性 | 金地集团营收业绩齐下滑,短期现金流承压 | 2024-04-23 |
金地集团(600383)
摘要:金地集团公布2023年年报。公司2023年实现营业总收入981.3亿元,同比下降18.4%;归母净利润8.9亿元,同比下降85.5%。公司拟每10股派发现金股息0.197元(含税),分红率为10.0%。
公司营收自2018年来首次出现同比负增长,短期业绩持续承压。2023年公司总营收同比下降18.4%,受制于前期销售下滑,公司结算节奏放缓。2023年房地产项目结算面积为486万平,同比下降21.1%。归母净利润同比大幅下降85.5%,是受到市场下行影响,多方面的因素叠加所致:1)结算的房地产项目毛利水平下降。2)2023年公司投资收益19.6亿元,同比下降50.8%。2)公司为加快销售及现金回笼,根据市场情况动态调整经营及销售策略,销售费用达29.7亿元,同比增长5.1%。3)财务费用因利息收入减少,同比增长32.9%至11.2亿元。3)公允价值变动收益为4.0亿元,同比下降69.9%,主要是因为投资性房地产公允价值变动减少。4)少数股东损益的降幅明显小于净利润降幅,导致了归母股东损益降幅明显大于营收降幅。不过,2023年公司资产减值损失从2022年的36.9亿元下降至24.2亿元。公司短期业绩保障程度持续承压,2023年末公司预收账款661亿元,同比下降14.3%,预收账款/营业收入为0.67X。
公司盈利能力显著承压。2023年公司整体毛利率、净利率、归母净利润率分别为17.4%、3.3%、0.9%,同比分别下降3.3、4.4、4.2个百分点。受到利润率下行以及总资产规模减少、权益乘数下降的影响,公司ROE同比下降了8.0个百分点至1.4%。毛利率下滑主要是因为房地产业务毛利率同比下降3.8个百分点至16.16%,物业管理业务毛利率同比下降1.5个百分点至7.64%。三项费用率同比提升了1.6个百分点至8.9%。公司少数股东损益23.1亿元,同比虽然下降了24.6%,但少数股东损益占净利润的比重从2022年的33.4%大幅提升至2023年的72.2%,这与公司本年产生结转利润的项目中合作项目占比较高。
公司有息负债规模下降,但短期负债占比提升。截至2023年末,公司有息负债919.1亿元,同比下降20.2%,其中,银行借款占比75.5%,公开市场融资占比24.5%。2023年平均融资成本为4.36%,同比下降0.17个百分点。公司短期负债占全部有息负债比重为44.4%,同比提升8.5个百分点。截至2023年末,公司获得各银行金融机构授信总额2524亿元,尚有67%的额度未使用。年末公司剔除预收账款后的资产负债率为61.3%,同比下降4.0个百分点,净负债率为53.2%,同比提升1.0个百分点,现金短债比0.73X,同比下降0.59X。
公司短期现金流承压。截至2023年末,公司合并报表中货币资金297.4亿元,同比下降45.4%,其中受限资金为10.8亿元,占比3.6%。2023年经营性现金净流入21.9亿元,同比下降89.0%,主要是因为销售减少,销售商品、提供劳务收到的现金同比下降12.8%至674亿元;同时,筹资性现金净流出312.2亿元(2022年净流出277.4亿元),主要是因为取得借款减少及偿还债务增加。
2023年公司实现合同销售金额1536亿元,销售面积877万平,同比分别下降30.8%和14.0%;销售均价约17509元/平,同比下降19.5%;市占率(公司销售金额/全国商品房销售金额)为1.3%,市占率同比下滑了0.5个百分。全口径销售金额排名第10,较2022年下降了3个名次。2024年1-3月实现签约销售金额167亿元,销售面积98万平,同比分别下降62.1%和59.5%,销售排名第14位,销售均价17002元/平,同比下降6.4%。
公司近两年来拿地持续大幅收缩,土储权益比不足50%;但坚持深耕高能级城市,量入为出优化配置投资。2023年公司在上海、深圳、杭州、南京、西安、太原、东莞等城市共新增土地储备约95万平,同比下降62%;拿地总金额125亿元,同比下降66%;楼面均价13158元/平,同比下降11%;拿地强度(拿地金额/销售金额)为8%,较2022年下降9个百分点。截至2023年年末,公司总土地储备约4100万平,同比下降20.9%,权益土地储备约1800万平,土储权益比例仅为44%,其中,一、二线城市占比约73%,一二线城市占比较2022年末提升2个百分点。
公司近两年来的投资与销售收缩,使得当前开工与结算均走弱。2023年公司新开工面积313万平,同比下降40.0%,仅完成了本年新开工计划(435万平)的72%;2023年公司竣工面积1343万平,同比下降5.3%,实际竣工略低于计划(1353万平)。2024年公司计划新开工面积183万平,竣工面积1074万平。2023年公司房地产项目结算面积486万平,同比下降21.1%;结算收入855亿元,同比下降21.7%;结算均价为1.76万元/平,同比下降0.7%。
投资建议与盈利预测:
2022年以来,公司销售和投资规模均大幅缩减,或影响到后期公司结转规模和进度,我们预计短期内公司结算收入与业绩仍然承压。此外,公司合并报表中的在手现金接近腰斩,短期负债占比走高,现金短债比不足1.0X,现阶段公司仍面临不小的资金压力,需要持续关注公司后续销售回款以及增量融资落地的情况。考虑到当前行业销售持续低迷,我们下调2024-2025年盈利预测。我们预计公司2024-2026年营业收入分别为872/753/667亿元,同比增速分别为-11%/-14%/-12%;归母净利润分别为7.2/5.6/4.5亿元,同比增速分别为-19%/-22%/-20%;对应EPS分别为0.16/0.12/0.10元。当前股价对应的PE分别为20.1X/25.9X/32.5X。我们下调公司评级至中性评级。
评级面临的主要风险:
销售与结算不及预期;拿地不及预期;毛利率下滑幅度超出预期;增量融资落地不及预期;债务偿付不及预期。 |
3 | 天风证券 | 王雯,鲍荣富 | 调低 | 中性 | 2023年报点评:业绩回落,迎新向前 | 2024-03-21 |
金地集团(600383)
事件:2023年公司实现营业收入981.25亿元,同比-18.37%;实现归母净利润8.88亿元,同比-85.48%;实现基本每股收益0.2元,同比-85.19%。公司预计23年现金分红8893.73万元,每10股派发现金股利0.197元。
市场下行、结转项目减少,收入利润双降
收入端,23年公司实现营业收入981.25亿元,同比下降18.37%,Q4单季度实现收入458.30亿元,约占全年营收的46.71%。房地产业务结转收入854.69亿元,同比下降21.72%,主要是本期结转项目减少所致。利润端,受市场下行影响,23年公司实现归母净利润8.88亿元,同比下降85.48%。23年公司毛利率17.41%,较22年下降3.25pct,其中房地产业务结算毛利率为16.16%,较22年下滑3.8pct。同时,资产及信用减值继续计提影响利润,23年资产减值损失24.2亿元、信用减值损失9.43亿元。23年公司净利率3.26%,较22年下降4.38pct。三费率方面,销售、财务费用率分别3.03%、1.15%,较22年分别提升0.68、0.45pct,主要受销售推广服务费增加、利息收入减少因素影响。
销售维持第一梯队,投资优化聚焦核心
销售端,2023年实现签约金额1535.5亿元,同比下降30.77%,权益销售金额951.4亿元,同比下降30.77%,权益比例62%,销售业绩依然保持在行业第一梯队。拿地端,公司23年新增土地储备约95万平方米,总投资额约125亿元,坚持深耕高能级城市如上海、杭州、南京、西安等核心城市;根据克而瑞23年公司全口径销售、拿地金额测算投资强度7.4%,下行周期提高投资标准,量入为出优化配置投资资源。截止23年末,公司总土储约4,100万平方米,权益土储约1,800万平方米,其中,一、二线城市占比约73%,高能级土储充裕。多元化业务方面,23年公司持有型物业经营稳健,商业物业客流同比提升30%、销售同比提升16%。长租公寓各项目经营质量良好,成熟期项目平均出租率94%,租金收缴率持续保持99%以上。代建业务高质量增长,截至23年已布局全国57城,累计签约管理面积超2870万平,新进入9个城市,并在一二线多城持续深耕。多元业务继续协同发力。
董事会换届迎新,积极应对债务压力
3月17日,公司发布董事会决议公告,选举徐家俊为公司董事长,徐家俊历任公司高级副总裁、董事会秘书等职务;副董事长由福田投控董事长季彤当选;其他董事会成员中来自富德生命人寿的候选董事为3席。新任管理团队经验丰富、背景坚实,我们相信在新高管团队引领及大股东支持下,公司经营发展将继续稳健前行。
截至23年末,公司有息负债合计人民币919.06亿元,同比下降约20.2%;其中,银行借款占比为75.52%,公开市场融资占比为24.48%;长期负债占全部有息负债比重的55.56%;债务融资加权平均成本为4.36%。公司坚持稳健的财务管理方针,融资渠道多元,债务期限结构合理。截至23年末,公司金融机构授信总额2,524亿元,尚剩余授信额度1,680亿元,授信额度较为充裕。从债券到期时点来看,截至3月18日,公司年内境内债余额91亿元,分别于3、5、6、11、12月到期;境外债余额4.8亿美元于8月到期。公司与金融机构均建立了良好的长期合作关系,外部债务融资能力良好,内部强调销售及时回款,在确保资金安全的前提下加强资金流动性管理,积极应对偿债压力。
投资建议:受市场下行影响,公司业绩回落明显,但销售仍维持行业第一梯队,主动优化配置投资资源,多元业务稳健发展。考虑市场下行影响,我们下调公司24-25年归母净利润至9.07亿元、9.22亿元(原值为67.82、73.56亿元),预测26年归母净利润9.33亿元,对应PE分别为19.90X、19.59X、19.35X,调整评级为“持有”。
风险提示:房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期 |
4 | 开源证券 | 齐东 | 调低 | 增持 | 公司信息更新报告:结转规模下滑业绩承压,持有物业经营稳健 | 2024-03-18 |
金地集团(600383)
结转规模收缩业绩承压,持有物业经营稳健,下调至“增持”评级
金地集团发布2023年年报。受项目结转规模和毛利率下降影响,公司年内业绩承压。公司土储相对充足,聚焦一二线城市,债务结构持续优化,多元业务经营稳健。受行业销售低迷影响,公司高价地项目结转和存货计提减值侵蚀利润,我们下调2024-2025年并新增2026年盈利预测,预计公司2024-2026年归母净利润为9.6、10.5、12.4亿元(2024-2025年前值为42.3、46.2亿元),EPS为0.21、0.23、0.27元,当前股价对应PE为19.1、17.5、14.8倍,下调至“增持”评级。
营收利润同比下降,负债结构持续优化
公司2023年实现营收981.3亿元,同比下降18.4%;归母净利润8.9亿元,同比下降85.5%;经营性净现金流21.9亿元,每股收益0.20元/股,每股拟派发现金红利0.0197元。公司收入下滑主要由于地产项目结转面积和金额分别同比下降21.1%和21.7%,利润受损主要由于地产项目结转毛利率由下降至16.16%(2022年19.96%),资产减值损失缩窄至24.2亿元(2022年36.9亿元)。截至2023年末,公司持有货币资金297.4亿元,有息负债余额为919亿元,同比下降20.2%;剔预负债率61.3%,净负债率53.2%,债务融资加权平均成本下降17BP至4.36%。
销售规模收缩,土储分布于高能级城市
公司2023年实现销售金额1535.5亿元,同比下降30.8%;销售面积877.0万方,同比下降14.0%。公司坚持深耕高能级城市,年内在上海、杭州、南京、西安等核心城市拿地面积95万方,总投资额约125亿元。截至2023年末,公司总土储约4100万方,权益土储约1800万方,其中一二线城市占比约73%。
持有物业经营稳健,代建和物业形成全新增长极
公司商业物业销售同比提升16%,全年获取9个轻资产服务产业项目;长租公寓成熟期平均出租率94%,租金收缴率持续保持99%以上。截至2023年末,公司代建业务累计签约管理面积超2870万方,其中住宅管理面积超1951万方,签约货值超2399亿元。截至2023年末,金地智慧服务合约管理面积约3.91亿方,其中在管面积约2.31亿方,在城市服务及非住业态等战略赛道不断突破。
风险提示:销售复苏进程受阻、多元业务推进不及预期、公司拿地不及预期。 |
5 | 开源证券 | 齐东 | 维持 | 买入 | 公司信息更新报告:减值计提拖累整体业绩,负债率保持稳定 | 2023-11-20 |
金地集团(600383)
减值计提拖累整体业绩,负债率保持稳定,维持“买入”评级
金地集团发布2023年三季度报告,前三季度实现营收、归母净利润分别为523.0亿元、5801.6万元。同比分别减小1.5%、98.3%。公司结算毛利率17.0%,同比下降3.5个百分点,较2023H1小幅增长0.5pct,负债率保持平稳。受市场下行影响,我们下调公司2023-2025年盈利预测,预计2023-2025年归母净利润分别为40.1、42.3、46.2亿元(原值为60.0、63.1、67.3亿元),EPS分别为0.89、0.94、1.02元,当前股价对应PE分别为6.1、5.8、5.3倍。公司重视回款效率,保持财务稳健从而确保经营安全,待行业回暖后业绩有望持续复苏,维持“买入”评级。
拿地聚焦高能级城市,商办出租率整体平稳
受市场低迷影响,公司2023年前三季度实现销售金额和面积分别为1219.3亿元、669.0万平方米,较2022年同比分别降低25.2%、5.3%(2023H1分别为-14.7%、+12.4%)。公司拿地持续聚焦高能级城市,前三季度共新增土储95万平方米,总投资达125亿元。新增的10幅地块均位于一二线城市。2023年前三季度,公司累计完成新开工、竣工面积224.0、686.3万平方米。公司出租物业表现稳定,前三季度实现租金收入23.2亿元,其中写字楼、商业整体出租率75%,较2023H1提升2个百分点。产业园整体出租率81%,较2023H1下降2个百分点。
在手现金大幅下降,负债率水平保持稳定
截止2023年三季度末,公司在手货币资金338.5亿元,较中报水平大幅下降122.3亿元,主要由于三季度有较多偿债。截止2023Q3,公司资产负债率72.1%,较2022年同期下降3.2个百分点;净负债率60.2%,同比增长5.3个百分点,负债率基本保持稳定。其中有息负债规模1027.6亿元,同比压降13.6%。
经营性现金流短期承压,减值计提拖累业绩
公司经营性现金流短期承压,、2023年前三季度公司经营性现金流净额为-7.5亿元(2023H1为2.1亿元)。公司前三季度年计提资产减值准备16.0亿元,其中计提信用、存货减值准备分别为7.3、8.7亿元,共计减少归母净利润14.4亿元。受此影响,公司前三季度实现归母净利润5801.6万元,同比减少98.3%。
风险提示:销售复苏进程受阻、多元业务推进不及预期、公司拿地不及预期。 |
6 | 信达证券 | 江宇辉 | 维持 | 买入 | 2023年三季报点评:短期业绩承压,经营有待改善 | 2023-11-08 |
金地集团(600383)
短期业绩承压,经营有待改善。2023年Q3单季公司实现营业收入154.40亿元,同比下滑38.15%,归母净利润亏损14.74亿元,同比下滑207.16%;1-9月公司实现营业收入522.95亿元,同比下滑1.47%,实现归母净利润0.58亿元,同比下滑98.27%。公司营收规模下滑主要由于房地产业务结转节奏放缓,2021年以来公司销售规模逐年大幅收缩,可结转资源有限,导致结算规模下滑。公司Q3单季归母净利润出现明显下滑,主要因为:1)低毛利率项目陆续结转,拖累公司净利润;2)计提减值影响业绩表现:受市场下行影响,公司Q3计提资产减值损失8.65亿元。
销售规模持续收缩,行业排名逐步下滑。2023年1-9月公司全口径销售额1219.3亿元,同比下滑25.2%,销售排名已跌出前十梯队。受制于可售资源有限,公司在全国的销售规模已连续两年大幅收缩,行业排名持续下滑,跌出前十梯队。
资金量入为出,投资强度明显受限。公司自2022年以来采取量入为出的投资策略,投资规模持续大幅缩减。1-9月主要集中在上海、杭州、东莞、太原等城市拿地,总投资额约125亿元,同比下降43.2%,投资强度仅10.3%,据克而瑞口径,新增土储货值251.7亿元。受制于流动性压力,公司近两年来拿地持续大幅收缩,虽新增土储基本集中在核心城市或核心区域,去化速度较快,但由于新增货值体量较小,对公司可售资源的补充并无显著作用。
融资:偿债高峰逐步凸显,现金流动性阶段性承压。截至2023年9月30日公司货币资金余额338.5亿元,净负债率61.0%,较去年同期增加5.2pct,现金短债比0.81,较去年同期降低0.58。据wind披露,2024年公司境内公开债到期本息约180.8亿元,境外公开债到期本息约5.04亿元,公司在明年仍面临一定的公开市场的偿债压力和挑战,但随着地产新政以来,需求重磅刺激政策接连出台,我们预计随着政策的持续落地和政策效果的逐步凸显,后续市场有望开始企稳回升,公司的现金流压力也有望随之化解。
盈利预测与投资评级:2022年以来,公司销售和投资规模均大幅缩减,或进一步影响到公司结转规模和进度。受制于销售和投资表现下滑,我们预计公司结算节奏放缓。因此我们预计公司2023-2025年EPS为1.29/1.37/1.43元/股,11月8日股价对应2023-2025年PE估值分别为4.20/3.95/3.79倍,维持“买入”评级。
风险因素:房地产调控政策收紧或放松不及预期。地产行业销售下行幅度超预期。公司房地产销售不及预期。 |