金地集团(600383) 事件：公司24年实现营业收入753.44亿元，同比-23.22%；归母净利润亏损约61.15亿元；基本每股收益-1.35元/股，同比-775.00%。 结转毛利率下滑，积极计提减值准备。收入端，公司24年实现营收753.44亿元，同比-23.22%，Q4单季度实现营收343.41亿元，同比-25.07%。24年开发业务收入同比-29.77%，占比营收79.7%，物业管理、物业出租及其他分别同比+0.78%、-8.23%。利润端，公司24年归母净利润亏损约61.15亿元，Q4单季度亏损27.05亿元，主要系：1)开发业务结转规模下降，同时结算毛利率下降2.05pct至14.11%；2）24Q4计提资产减值准备32.53亿元，其中计提信用损失准备14.87亿元，计提存货跌价准备17.04亿元。 销售、土储收缩，静待公司重启拿地。销售端，公司24年签约销售面积471.4万平，同比-46.2%，销售金额685.1亿元，同比-55.4%，24年克而瑞全口径、权益销售金额排名第14、第16位，较23年均下滑4位；权益比例62.0%，较23年持平。拿地端，截止24年末，公司总土地储备约2916万平，权益土地储备约1245万平，分别同比-28.9%、-30.8%，一、二线城市占比约77%。 偿债压力显著缓解，经营现金流指标亮眼。债务端，截至24年末，公司资产负债率为64.8%，扣除合同负债后资产负债率59.7%，较23年降低1.6pct，净负债率为49.1%。24年公司通过经营性物业抵押和股权质押等多种融资方式，负债规模和融资成本保持在合理区间，截止24年末，公司有息负债余额735亿元，其中96.30%为银行借款；公司短期借款3.35亿元，同比减少37.27%，应付债券4.6亿元，同比减少83.06%；公司债务融资加权平均成本为4.05%，较23年同期下降31BP。24全年，公司按时足额偿付共约200亿元的公开市场到期债务，偿债压力显著缓解。2024年经营活动产生的现金流量净额136.2亿元，同比上升521.20%，主要因往来款流出减少，资金回笼情况开始改善。 多元化业务运营稳定。商业物业方面，各购物中心客流、销售坪效、会员消费等保持稳定。写字楼物业方面，新租、续租面积合计超过20万平。产业地产收入及管理面积保持稳定提升，年内累计签约12个招商代理及研策咨询类项目。长租公寓方面，经营管理表现稳定，成熟期项目出租率保持93%。住宅物业方面，截止24年末公司在管面积约2.52亿平，实现政府公建、设施服务、合作医院、合作院校等业务持续突破。代建业务方面，公司成功开拓南京、武汉、苏州等新市场，同时在深圳、西安、杭州、天津等城市区域持续深耕，多业态类型均有落地成果。截止24年末公司代建业务已布局全国超60座城市，累计签约管理面积达3831万平。 投资建议：公司24年受资产减值等因素影响业绩下滑，但现金流指标有所改善、债务压力缓解并于25年重启拿地。考虑公司短期或仍面临一定结算业绩下滑压力，我们调整25-26年归母净利润为-23.6、0.34亿元（原值为-4.73、0.79亿元），新增27年归母净利预测3.49亿元，维持“持有”评级。 风险提示：房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险、商业运营提升不及预期

     金地集团(600383) 摘要：金地集团公布2024年年报。公司2024年实现营业总收入753.4亿元，同比下降23.2%；归母净利润-61.2亿元（2023年同期为盈利8.9亿元）。公司2024年无分红计划。 公司结算规模收缩导致营收下滑；业绩出现亏损，主要是因为毛利率下降+投资收益下滑+财务费用增长+减值增加。2024年公司总营收同比下降23.2%，受制于前期销售下滑，公司结算节奏放缓。2024年房地产项目结算面积为396万平，同比下降18.6%。归母净利润为-61.2亿元（2023年同期盈利8.9亿元），多方面的因素叠加所致：1）结算的房地产项目毛利水平下降。2）2024年公司投资收益-27.4亿元（2023年为19.6亿元）。3）2024年公司财务费用20.6亿元，同比增长82.9%，主要是由于资本化的利息支出减少，财务费用率同比提升了1.6个百分点至2.7%。4）基于谨慎性原则对部分资产计提减值，2024年公司资产与信用减值损失合计63亿元，同比增加29亿元。受市场持续下行影响，公司短期业绩保障程度持续承压，2024年末公司预收账款340亿元，同比下降48.6%，预收账款/营业收入为0.45X。 公司盈利能力显著承压。2024年公司整体毛利率、净利率、归母净利润率分别为14.9%、-10.4%、-8.1%，同比分别下降2.5、13.6、9.0个百分点。受亏损影响，公司ROE同比下降了11.7个百分点至-10.4%。毛利率下滑主要是因为房地产业务毛利率同比下降2.1个百分点至14.1%。三项费用率同比提升了0.6个百分点至9.5%。公司少数股东亏损17.0亿元（2023年盈利23.1亿元），但少数股东损益占净利润的比重从2023年的72.2%大幅 下降至2024年的21.8%。 公司有息负债规模持续压降，几乎全部的有息负债均为银行借款，融资成本持续下降。截至2024年末，公司有息负债739亿元，同比下降20.2%。公司通过多种融资方式，将银行端负债规模和融资成本保持在合理区间。公司有息负债中银行借款占比96.3%，公开市场融资占比为3.7%，融资成本降至4.05%，较2023年下降31BP。公司短期负债占全部有息负债比重为43.6%，同比下降1.3个百分点。截至2024年末，公司获得各银行金融机构授信总额2310亿元，尚有69%的额度未使用。年末公司剔除预收账款后的资产负债率为60.2%，同比下降1.8个百分点，净负债率为49.5%，同比下降4.3个 百分点，现金短债比0.71X，同比下降0.01X，为“黄档房企”。 公司坚持以现金流为核心的经营策略，以销定产、量入为出，经营性现金流明显改善。截至2024年末，公司合并报表中货币资金227亿元，同比下降23.6%，其中受限资金为15.4亿元，占比6.8%。2024年经营性现金净流入136亿元，同比增长521.2%，主要是因为往来款流出减少，销售减少，销售商品、提供劳务收到的现金同比下降37.6%至421亿元，购买商品、接受劳务支付的现金为208亿元，同比下降53.9%；同时，筹资性现金净流出235.8亿元（2023年净流出312.2亿元），主要是因为取得借款减少及偿还债务增加。公司2024年全年按时足额偿付共约200亿元的公开市场到期债务。 2024年公司销售规模收缩，市占率下滑。2024年公司实现合同销售金额685亿元，销售面积471万平，同比分别下降55.4%和46.3%；销售均价约14533元/平，同比下降17.0%；市占率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为0.7%，市占率同比下滑了0.6个百分点。全口径销售金额排名第14，较2023年下降了4个名次。2025年1-2月实现签约销售金额51亿元，销售面积32万平，同比分别下降52.4%和43.9%，销售排名第21位，销 售均价15831元/平，同比下降15.0%。 2024年谨慎拿地，2025年年初重回核心城市土拍市场，在杭州、上海均有拿地，土地储备结构持续优化。2024年公司仅在武汉拿地1宗，成交总价3.54亿元，拿地建面5.4万平，楼面均价6556元/平，拿地强度（拿地金额/销售金额）1%，同比下降7个百分点。2025年1-2月在杭州临平区拿地1宗，建面1.63万平，总价1.86亿元，权益比例40%，楼面均价1.14万元/平；在上海松江区拿地1宗，建面3.11万平，总价8.15亿元，权益比例9%，楼面均价2.62万元/平。2025年1-2月公司的拿地强度提升至20%。截至2024年年末，公司总土地储备（未结算的可租售面积）约2916万平，同比下降28.9%，权益土地储备约1245万平，土储权益比例仅为43%， 同比下降1个百分点，其中，一、二线城市占比约77%，一二线城市占比较2023年末提升4个百分点。 公司近两年来的投资与销售收缩，开竣工面积与结算规模同样出现下滑。2024年公司新开工面积101万平，同比下降67.7%，完成了全年新开工计划（95万平）的106%；2024年公司竣工面积992万平，同比下降26.1%，完成了全年竣工计划（1071万平）的93%。202525.7%，计划竣工面积468万平，较2024年实际竣工下降52.8%。2024年房地产项目结算面积为396万平，同年公司计划新开工面积127万平，较2024年实际开工增长 比下降18.6%，结算金额600亿元，同比下降29.8%，结算均价1.52万元/平，同比下降13.7%。 投资建议与盈利预测： 公司坚持以现金流核心的经营策略，以销定产、量入为出，经营性现金流明显改善，通过强化销售与及时回款、 资产盘活、拓宽融资渠道等多种方式，坚守财务安全底线，2024年按时足额偿付共约200亿元的公开市场到期债务，2025、2026年国内债券到期规模分别仅剩5.6、5.0亿元，目前债务压力大幅减轻。且2025年年初已经 开始在杭州、上海等核心城市拿地，经营或策略上亦有增量变化。随着债务压力的减轻以及重回核心城市土拍 市场，公司整体处于触底趋稳、轻装上阵的状态当中。考虑到2024年公司首次出现亏损及行业持续面临下行压力，我们下调2025-2026年盈利预测。我们预计公司2025-2027年营业收入分别为638/498/377亿元，同比 增速分别为-15%/-22%/-24%；归母净利润分别为-29/-27/-28亿元；对应EPS分别为-0.63/-0.59/-0.63元。 当前股价对应的PB分别为0.36X下困境反转较为明显的标的，具备更大的估值修复弹性，我们上调公司评级至“买入”评级。/0.38X/0.40X。考虑到公司是得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑 评级面临的主要风险： 销售与结算不及预期；拿地不及预期；毛利率下滑幅度超出预期；增量融资落地不及预期；债务偿付不及预期。

     金地集团(600383) 结转规模持续收缩，计提减值拖累业绩，维持“增持”评级 金地集团发布2024年年报，公司房地产项目结转规模减少致使营业收入规模下滑，计提减值及股权投资亏损大幅拖累利润表现。由于公司目前经营规模收缩，投资活动谨慎，伴随市场变动加剧，我们下调公司2025-2026盈利预测并新增2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为-1.1、0.93、2.93亿元（原2025-2026年为10.5、12.4亿元），EPS为-0.02、0.02、0.06元，当前股价对应2026-2027年PE为222.1、70.2倍，公司销售情况维持前列，物业管理业务经营稳健，减值计提充分卸下历史包袱，优质土储有望在市场边际修复后超预期兑现业绩，维持“增持”评级。 营收规模有所收缩，计提减值拖累业绩 公司实现营业总收入753.44亿元，同比减少23.22%；实现归母净利润-61.15亿元（2023年为8.88亿元），同比减少788.54%；实现毛利率、净利率分别为14.95%、-10.39%，同比分别-2.46pct、-13.65pct。公司营业收入下滑主要系房地产项目结转规模减少，公司归母净利润大幅下滑主要系：（1）减值损失大幅增加（信用减值损失-23.76亿元，资产减值损失-38.99亿元）；（2）权益法核算的长期股权投资收益大幅亏损（投资收益-27.37亿元）。 销售金额保持前列，土储充足聚焦高能级城市 据克而瑞数据显示，公司2024年全口径销售金额685.0亿元，排名行业第14位。公司2024新开工面积101万平方米，竣工面积992万平方米。截至2024年末，公司总土地储备约2916万平方米，权益土地储备约1245万平方米，其中，一、二线城市占比约77%，公司土地储备相对充足，并主要聚焦于一二线城市。 物业管理毛利率提升明显，出租业务保持稳定 公司2024年物业管理营业收入78.08亿元，同比增长0.78%，毛利率10.11%，同比+2.47pct，截至2024年末，公司在管面积达2.52亿平方米。写字楼物业方面，公司新租、续租面积合计超过20万平方米，长租公寓方面的经营管理表现稳定，成熟期项目出租率保持93%。 风险提示：销售复苏进程受阻、多元业务推进不及预期、公司拿地不及预期。