华发股份(600325) 摘要：华发股份公布2023年年报，公司实现营业总收入721.4亿元，同比增长19.4%；归母净利润18.4亿元，同比下降29.6%。公司拟每10股派发现金股息3.7元（含税），分红率为55.41%。 公司营收规模稳步增长，业绩承压，待结算资源充沛。2023年公司营收同比增长19.4%，归母净利润同比下降29.6%，主要是因为：1）结算利润率下滑，公司毛利率为18.1%，同比下降2.0个百分点。2）投资收益同比大幅下降81.7%至2.8亿元。3）受市场环境影响，公司计提资产减值损失15.9亿元（2022年为7.6亿元）。4）合联营项目结算利润提升，少数股东损益/净利润同比小幅提升0.5个百分点至47.0%。2023年公司净利率和归母净利润率分别为4.8%和2.5%，同比分别下降了3.3、1.8个百分点。三费率明显改善，同比下降0.7个百分点至5.7%，其中职工薪酬下降，管理费用同比下降15.0%。受利润率下滑的影响，公司ROE同比下降了5.1个百分点至8.3%。截至2023年末，公司预收账款（包括合同负债）935亿元，同比增长15.7%，预收账款/营收高达1.30X，待结算资源充沛，未来业绩保障程度仍然较高。 公司优化债务结构，融资成本不断下降，“三道红线”持续保持“绿档”；顺利完成定增。截至2023年末，公司有息负债1287亿元，同比下降2.2%，其中一年内到期的有息负债占比仅为19.6%，同比持平。2023年末公司剔除预收款后的资产负债率为63.2%，净负债率为62.6%，同比分别下降2.9、9.2个百分点，现金短债比为1.83X，同比下降0.23X，“三道红线”稳居绿档。公司近年来融资成本不断下降，截至2023 年末公司平均融资成本为5.48%，同比下降0.28个百分点。公司积极开展股权融资，2023年11月顺利完成向特定对象发行股票，募集资金超51.24亿元，控股股东华发集团参与发行认购金额约14.6亿元，占募集资金总额的28.5%。公司2024年1-4月已经发行了8.5亿元的超短期融资券、7.5亿元的公司债和6.1亿元的中期票据。 公司经营性现金流充裕，紧抓销售回款。截至2023年末，公司货币资金463亿元，同比下降13.1%。经营性现金流充裕，2023年公司经营性现金流净流入505亿元，同比增长31.1%，一方面，公司销售回款847亿元，同比增长17.2%；另一方面公司量入为出，减少土地和建安支出，购买商品、接受劳务支付的现金同比减少11.7%。2023年公司筹资性现金流净流入114亿元，同比增长5.7%。 房地产开发业务：1）销售：销售排名持续提升，结构持续优化。2023年公司实现销售金额1260亿元，同比增长4.8%，销售排名升至14位，较2022年全年销售排名提升了4位；销售面积399万平，同比下降0.4%；销售均价3.15万元/平，同比增长5.2%；权益销售金额873亿元，销售权益比例为69.3%，同比大幅提升了6.8个百分点。公司调整优化了组织结构框架，成立董事局北京业务推进中心，完成华东大区和北京区域整合，形成了“3+1”业务布局。华东大区全年完成销售693亿元，销售占比55.0%，为公司销售奠定基石；华南大区全年完成销售310亿元，销售占比24.6%，增势明显；珠海大区全年完成销售191 亿元，销售占比15.2%，稳居珠海龙头地位；北方区域全年完成销售66亿元，销售占比5.2%。根据克而2,752.152,752.152,117.16瑞，2024Q1公司销售金额204亿元，同比下降58.5%，销售面积69万平，同比下降58.3%，销售均价2.97万元/平，同比下降0.6%。但销售排名持续提升至第11位。2）拿地：拿地聚焦一二线城市。2023年公司2,117.152,117.152,117.15通过公开竞拍、合作开发等方式新增23宗土地项目，建面497万平，均位于公司重点战略布局的核心一 17,999.07二线城市。根据克而瑞，2023年公司以407亿元的拿地总金额位列拿地榜单第11位（拿地金额同比基本17,228.4722,209.02持平，拿地强度为32.3%）。3）受前期销售下行影响，2023年公司新开工面积205万平，同比下降28.3%，272.98267.06255.54竣工面积515万平，同比下降22.0%。 公司围绕住宅主业，不断做强做优商业、物业及上下游产业链等“三大支撑”。商业板块在做好主业配套 的同时，经营管理水平持续提升。2023年全年新开集中商业30万平、社区商业（含底商）4.7万平。物业公司业务拓展能力和服务品质持续提升，成功中标横琴“二线关”物业管理（横琴粤澳深度合作区“二26.3426.3424.2 线”通道及场所的物业服务）等项目，在管项目和在管面积再创新高。2023年华发物业服务（华发股份持有36.88%股份，为公司控股股东）实现收入17.8亿元，同比增长11.0%，归母净利润2.49亿元，同比增长28.8%，截至2023年末，华发物业覆盖42个城市，在管项目390个，在管面积3144万平，同比增 长29%，合约面积6064万平，同比增长17%。上下游产业链及境外公司实现提质增效。营销公司多元获客，关键业务指标均超额完成。更新公司持续推进重点项目并取得一定进展。设计公司配合做好产品力提 升等技术服务工作，并完成69件专利申报。优生活（华发股份旗下租赁住房业务板块）在营门店扩至19家，总房量达5786套（13742间）。代理公司持续做大平台业务。 投资建议与盈利预测： 作为典型的成长性地方国企，大股东实力雄厚，流动性较好，融资成本进一步下降。公司2023年销售与回款均实现了优质增长，近两年大量补充核心城市优质土储，布局重心转向基本面较好的华东，未来项目 去化速度、结算质量均有望实现进一步提升。考虑到当前行业销售持续低迷，且结合年报最新情况，我们调整公司盈利预测。我们预计公司2024-2026年营业收入分别为775/844/939亿元，同比增速分别为7%/9%/11%；归母净利润分别为18/19/20亿元，同比增速分别为1%/3%/8%；对应EPS分别为0.67/0.69 未结算资源丰富，未来业绩保障程度较高，维持买入评级。0.74元。当前股价对应的PE分别为9.3X/9.1X/8.4X。不过考虑到公司销售投资都具备一定韧性，已售 评级面临的主要风险： 销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

     华发股份(600325) 业绩简评 2024年4月29日公司披露2024年一季报，一季度实现营收70.0亿元，同比-41.5%；实现归母净利润3.5亿元，同比-35.3%。 经营分析 结转规模波动，营收利润均同比下滑：1Q24年公司营收同比下滑主要由于本期房地产项目交付结转规模同比减少所致。归母净利润下滑幅度略小于营收，主要由于：①1Q24公司毛利率15.09%，同比下降2.03pct；②合联营项目贡献的投资收益增加，1Q24年投资净收益2.72亿元，同比增加1.36亿元。 供货影响销售，拿地聚焦一线城市：1Q24年公司实现销售金额204亿元，同比-59%，销售面积68.5万方，同比-58%，主要受供货节奏影响。1Q24公司获取2宗土地，均位于一线城市，上海1宗，广州1宗，合计建面3.7万方。 项目运转良好，开竣工同比增长：1Q24年公司新开工建面40万方，同比+164%，竣工面积129万方，同比+94%；截至2024年3月末，公司在建面积1142万方，较2023年末减少47万方。 盈利预测 公司投资聚焦一线城市，长三角区域基石稳固，随着未来优质项目的结转，预计业绩将恢复增长。我们维持公司盈利预测不变，2024-26年归母净利润预测分别为20.1亿元、22.6亿元和25.6亿元，增速分别为9.4%、12.2%和13.5%，公司股票现价对应2024-26年PE估值为8.9/8.0/7.0倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策落地不及预期，市场持续低迷，限售股解禁。

     华发股份(600325) 投资要点 事件：公司发布2023年度报告。2023年公司营收721.5亿元，同比增长19.4%；归母净利润18.4亿元，同比下降29.6%。业绩符合预期。 营收增速稳健，业绩受多因素影响承压。2023年公司营收增长19.4%而归母净利润同比下降29.6%的原因主要有：（1）房地产开发销售业务毛利率同比下降2.3pct至18.0%；（2）营销力度加大，销售费用同比增加26.6%，销售费用率同比提升0.2pct至3.3%；（3）少数股东损益占比同比提升0.5pct至47.0%。 连续4年进入千亿阵营，稳居珠海龙头地位。公司“立足珠海、面向全国”，坚持推进以销售去化和资产盘活为工作重心。2023年全年实现销售金额1259.9亿元，同比增加4.8%；连续4年稳居千亿阵营，位列克而瑞全口径销售金额榜第14位，同比提升2位。分区域看，华东大区销售692.7亿元，销售占比55.0%，为公司销售奠定基石；华南大区销售310.2亿元，销售指标增势明显；珠海大区全年完成销售191.27亿元，销售占比15.2%，稳居珠海龙头地位。 多元方式获取优质土储，精准投拓核心城市。公司2023年投资金额682.4亿元，拿地强度54.2%，较2022年明显提升（2022年投资金额465亿元，拿地强度38.7%）；公司聚焦“9+2”核心城市，2022年以来拿地均位于一二线城市。2023年通过公开竞拍、战略并购、股权合作等方式，聚焦获取一线、强二线城市的优质项目共23个，包括上海虹桥中央商务区、松江洞泾轨交两宗“明星地块”。新项目均位于上海、广州、深圳、成都等核心城市，极具发展后劲。根据克而瑞数据，2023年全年华发股份新增货值682.4亿元，排名第12位与去年持平，位居行业前列。 融资成本呈下降态势，控股股东大力支持。2021-2023年公司短期有息负债占比持续低位，2023年为16.8%（低于20%），同比下降1.3pct。公司通过以低息经营性贷款置换高息借款等方式，降低融资成本，融资成本2019年以来持续下降。2023年公司平均融资成本5.5%，同比下降28BP。公司控股股东华发集团承诺自2023年9月27日起6个月内增持公司股票，增持计划期内已通过上交所系统累计增持3167.7万股，体现了华发集团对于公司发展的大力支持。 盈利预测与投资评级：根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测为19.7/21.1亿元（前值为32.2/35.3亿元），预计2026年归母净利润为22.4亿元。对应的EPS为0.72/0.77/0.81元，对应的PE为8.7X/8.2X/7.7X，中长期看，公司具备国资股东优势，立足珠海、面向全国，销售业绩稳步高增，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期；房价下跌超预期。

     华发股份(600325) 事项： 公司公布2024年一季报，一季度实现营业收入70亿元，同比下降41.5%，归母净利润3.5亿元，同比下降35.3%。 平安观点： 收入利润同比下滑，未结资源相对充足：2024年一季度公司实现营业收入70亿元，同比下降41.5%，归母净利润3.5亿元，同比下降35.3%。营业收入下滑主要为房地产项目交付结转规模较上年同期减少所致。一季度末合同负债973.2亿元，同比增长6.2%，未结资源相对充足。截至2024年3月26日，公司控股股东华发集团于最新增持计划期内、以集中竞价交易方式累计增持公司3167.7万股股票，占公司总股本1.15%，增持数量接近增持计划区间上限，累计增持金额2.9亿元，彰显发展信心。 投资持续聚焦，新开工同比增加：2024年一季度公司销售金额203.7亿元，同比下降59%，销售面积68.5万平米，同比下降58%。新增上海闵行区、广州海珠区2宗土地，总建面9.3万平米，权益比例43.3%。一季度新开工面积40.4万平米，同比增长162.8%；期末在建面积1142.5万平米。期内租金收入1.7亿元，出租房地产总面积90.5万平米。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.70元、0.75元、0.79元，当前股价对应PE分别为9.3倍、8.7倍、8.2倍。公司为珠海国资领先房企，投资区域持续聚焦，未结资源相对充足，股东方实力雄厚，增值彰显发展信心，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争仍相对激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、减值计提等风险；4）合作项目风险。

     华发股份(600325) 事项： 公司公布2023年年报，全年实现营业收入721.4亿元，较上年调整后增长19.4%，归母净利润18.4亿元，较上年调整后下降29.6%，拟每10股派发现金红利3.70元（含税）。 平安观点： 多因素致利润承压，未结资源相对充足：2023年公司实现营业收入721.4亿元，较上年调整后增长19.4%，归母净利润18.4亿元，较上年调整后下降29.6%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降2个百分点至18.1%；2）投资收益同比减少12.6亿元；3）资产减值损失同比增加8.4亿元。期末合同负债930.2亿元，同比增长15.7%，未结资源相对充足。 销售体量稳居千亿，投资区域持续聚焦：2023年公司实现销售金额1259.9亿元，同比增长4.8%，连续4年稳居千亿阵营；销售面积399.4万平米，同比下降0.4%；销售均价31545元/平米，同比上涨5.2%。全年通过公开竞拍、合作开发等方式新增23宗土地项目，计容建面496.8万平米，均位于重点战略布局的核心一、二线城市。期末土地储备计容建面434万平米，在建面积1189.1万平米。 紧抓资金回笼，融资成本下行：2023年公司坚持紧抓销售回款，实现回款金额846.9亿元，同比增长17.2%。公司创新融资方式盘活资产，首单租赁住房Pre-REITs项目及类Reits次级份额转售等相继落地；积极开展股权融资，顺利完成向特定对象发行股票，募集资金超51亿元。期末整体平均融资成本5.48%，较期初下降28BP。 投资建议：由于公司减值计提超出预期，下调公司2024-2025年EPS预测至0.70元（原为1.39元）、0.75元（原为1.65元），新增2026年EPS预测为0.79元，当前股价对应PE分别为8.9倍、8.4倍、7.9倍。公司为珠 海国资领先房企，股东方实力雄厚，投资积极聚焦，销售维持稳健；前期股价调整一定程度反应悲观预期，2023年度现金分红比例升至55.4%，股息率吸引力持续增强，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争仍相对激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、减值计提等风险；4）合作项目风险。

     华发股份(600325) 2024年4月26日公司披露2023年年报，全年实现营收721.4亿元，同比+19.35%；实现归母净利润18.4亿元，同比-29.58%。拟每10股派发现金红利3.7元（含税），分红比例55.4%，股息率约5.9%。 经营分析 营收稳步增长，毛利率&减值拉低归母净利润增速：2023年公司营收增长主要由房地产开发项目结转规模增加带动。而归母净利润同比下滑，主要由于：①基于谨慎原则，对资产减值计提15.95亿元，同比多计提8.35亿元；②受市场下行影响，2023年结算毛利率18.14%，同比下降2.04pct；③合联营项目贡献的投资收益受市场承压影响下滑，2023年投资净收益2.81亿元，同比减少12.57亿元。 销售规模稳居千亿行列，形成“3+1”区域布局：2023年公司实现销售金额1260亿元，同比+4.8%，连续4年稳居千亿行列。形成华东、华南、北方和珠海的“3+1”布局，其中华东大区贡献销售693亿元，占比55%，成为公司基石区域；珠海大区贡献销售191亿元，稳居珠海龙头地位。 投资聚焦重点城市，精准获取优质项目：2023年公司通过公开招拍挂、战略并购、股权合作等方式获取优质项目23个，新增建面497万方，主要位于上海、深圳、南京、珠海等一线和强二线城市。截至2023年末，公司总土储建面1623万方，其中在建1189万方，待建434万方。 财务结构稳健，融资渠道畅通：截至2023年末，公司有息负债总额1440亿元，其中短期有息负债241.4亿元，占比16.8%，债务期限结构合理；货币资金463亿元，现金短债比1.9；整体融资成本5.48%，较2022年末下降28BP。开展股权融资，顺利完成定增，募资超51亿元。 盈利预测 公司销售投资积极稳健，长三角区域基石稳固，随着未来优质项目的结转，预计业绩将恢复增长。考虑毛利率和减值压力，我们下调公司2024-25年归母净利润预测至20.1亿元和22.6亿元（原为31.2亿元和34.8亿元），新增2026年归母净利润预测25.6亿元，增速分别为9.4%、12.2%和13.5%，公司股票现价对应2024-26年PE估值为8.6/7.6/6.7倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策落地不及预期，市场持续低迷，限售股解禁。

     华发股份(600325) 报告关键要素: 公司经过多年的精耕细作，实现从地方到全国化布局发展，持续深耕于基本面较好的城市主体，在行业逆境中实现持续增长，体现出了公司管理层优秀的管理决策能力，同时公司控股股东实力较强持续给与公司多维度的支持，公司财务健康，杠杆水平控制有度，建议积极关注。 珠海国资龙头房企，经营管理稳健扎实。公司于1992年成立，2012年起，公司实行“扎根珠海，走向全国”战略，开启全国布局，2022年公司进入全国前20强房企。公司控股股东华发集团连续八年跻身“中国企业500强”，具有较强实力并持续支持公司发展，历史上多次增持公司股份、参与公司定增等。公司管理层稳定，通过股权激励将公司利益与中高层管理人员绑定，带动管理层积极性和主动性。 经营：稳中有进，持续突破。业务，公司在深耕房地产开发主业的同时，积极布局多元化业务，目前已经形成了以住宅为主业，商业运营、物业管理和上下游产业链为支撑的“1+3”多元化业务发展格局。销售，公司2014-2022年销售金额复合增速达到39%，在同行业主要上市公司中排名居前，整体实现了快速扩张，2021年、2022年、2023年H1公司合同销售金额分别为1,218.9、1,202.4和769.3亿元，同比分别变动+1.2%、-1.4%和+55.8%，显著优于百强平均水平。区域，聚焦核心城市，持续保持并发挥华东区域的压舱石效应，持续稳固珠海区域龙头地位，公司“4+1”全国区域战略布局持续深化。新增土储聚焦于基本面稳健的核心城市，未来去化更具保障。投资，以销定投，保持稳健的拿地力度，2022年和2023年（截至12月17日）公司拿地强度分别为39.7%和33.1%。与今年同业销售规模居前的主要房企比，公司2023年1-11月拿地强度居于中等偏上水平。土储，土储充足，聚焦基本面较好的城市，截至2022年末公司待开发土地建面有386.38万平，在建面积1,385.06万平，合计1,771.44万平，2022年末待开发土地建面与当年销售面积相当。2022年末公司待开发规划建面和在建建面的前十大城市占比合计达到69.4%，前15大城市占比达到82.4%，通过分析比较公司土储布局的主要城市的2014-2022年人均GDP以及常住人口的增速情况来看，除个别城市人均GDP有所下降外，大部分城市均保持人口净流入以及人均GDP增长的态势，整体基本面较好,为公司未来土储去化奠定较好的基础。 财务：财务健康，杠杆水平控制有度。公司业绩表现稳健，已售未结算收入对营收保障倍数较高。2014-2022年公司营业收入CAGR达30.34%，归母净利润CAGR达18.87%，2023年前三季度公司实现营业总收入472.5亿元，同比增长40.24%，归母净利润22.01亿元，同比增长1.14%。三道红线转绿后持续保持在较低杠杆水平。 盈利预测与投资建议：我们预计公司2023-2025年营业收入分别为724、793、853亿元，归母净利润分别为27.8、29.0、35.2亿元，当前股价(截止2023年12月20日)对应PE分别为7.1、6.8、5.6倍，首次覆盖并给与“增持”评级。 风险因素：房地产行业政策宽松不及预期、行业信用风险持续超预期扩散、结算收入不及预期、公司销售增长不及预期、公司毛利率表现不及预期等

     华发股份(600325) 投资逻辑 立足珠海面向全国的国企开发商，经营业绩稳步增长：公司“一核心+三配套”的战略布局成型，以住宅为主业，商业运营、物业管理和上下游产业链为支撑。控股股东华发集团（实控人珠海市国资委）实力雄厚，连续七年跻身“中国企业500强”，为公司发展提供资源助力。公司营收稳步增长，近五年CAGR达25.7%，2023年前三季度营收同比+40.2%，归母净利润恢复正增长，同比+1.1%，优于行业平均。 深耕效果显现，销售逆势增长：公司2022年销售金额1202亿元，同比-1.4%，行业下行期维持稳定；2023年1-11月销售金额1211亿元，同比+18.3%，实现逆势增长，增速居TOP20房企第二。重点城市集中度持续提升，华东大区已成销售“压舱石”，近两年销售贡献占比均超50%；1H23销售前十城市占总销售金额比例达94.2%；2023年1-11月公司上海销售金额居全市榜单TOP3。 投资聚焦核心城市，土储结构持续优化：公司把握2021年下半年以来的拿地窗口期，2022年投资金额460亿元，拿地强度升至38%；1H23投资金额343亿元，拿地强度升至45%；聚焦“9+2”核心城市，2022年以来公司拿地均位于一二线城市，其中一线城市拿地金额平均约50%。土地储备质优量足，流动性高。截至1H23，公司土储货值亿元4767亿元，一二线城市土储货值4397亿元，占比92%，其中“9+2”核心城市货值2922亿元，占比66%。优质土储支撑持续发展，预计未来两年销售保持同比+10%的增速。 财务结构安全稳健，融资渠道维持畅通：公司三道红线稳居绿档，1H23短期有息负债占比18.2%（行业平均24.6%）。融资成本持续优化，1H23平均融资成本5.59%，较2022年下降17BP。多元化融资渠道畅通，2022年公司债券融资超百亿，2023年10月成功完成定增股权融资，发行6.35亿股，每股8.07元，发行规模51.24亿元，进一步优化资本结构。 投资建议 我们预测2023/2024/2025年公司归母净利润分别为28.1亿元、31.2亿元和34.8亿元，同比增速分别为8.9%、11.2%和11.4%。公司站稳千亿级别销售规模，行业下行期仍能维持增长，在土拍窗口积极获取高利润水平项目，预计未来两年能实现规模和利润水平双增，业绩可期，给予公司2024年8.5x的PE，目标价9.64元，首次覆盖，给予“买入”评级。 风险提示 政策落地不及预期，市场持续低迷，多家房企债务违约。

     华发股份(600325) 投资要点： 事件：公司2023年11月14日发布公告，公司控股子公司华晖公司拟以现金方式收购华发集团持有的珠海海润45%股权。交易对价为人民币200,117.6910万元。同时，华发集团控股子公司拟分别通过单一来源采购的形式，将珠海高新区裕华聚酯城市更新项目、华发沁园商业项目托管给公司。 点评： 大股东注入开发项目及托管业务，将增厚公司业绩。公司控股子公司华晖公司拟以现金方式收购华发集团持有的珠海海润45%股权。交易对价为20.01亿元人民币，收购完成后，华晖公司将持有珠海海润100%股权。珠海海润目前开发项目位于珠海市湾仔十字门片区景秀路和通航路侧，项目名称华发城建国际海岸花园(销售名称琴澳新城)，占地面积16.9万平方米，批准建筑面积86万平方米，业态有住宅、商铺、酒店办公、普通办公、幼儿园及地下停车库，分四期开发建设，首期项目于2016年开工，预计整个项目2026年初全部竣工。截至2023年10月31日，珠海海润总资产98.7亿元，净资产24.16亿元；2023年1-10月营业收入4214.79万元，净利润9742万元。 我们认为，收购完成后除能有效解决公司与控股股东之间的同业竞争问题，也能进一步增加公司在大湾区核心地带横琴自贸区一体化区域内持有的权益，有利于进一步巩固公司在珠海的龙头地位。项目逐步开发结算，也将增厚公司归属净利润，提升业绩。 另外，为避免同业竞争，华发集团控股子公司将珠海高新区裕华聚酯城市更新项目、华发沁园商业项目托管给公司，公司将收取商标使用、工程管理及营销管理相关的费用。托管业务的注入，将有利于公司通过轻资产运营提升业绩。 2023年前三季业绩平稳增长。公司2023年前三季度实现营业总收入472.51亿，同比增长40.24%；归属上市公司股东净利润22.01亿，同比上升1.14%。其中经营活动产生的现金流量净额463亿，同比增长达114.9%，主要由于公司销售回款增长。截止2023年三季末，公司合同负债及预收账款合计约1020亿元，较2022年末增长26.23%，为2022年全年营收的1.72倍，未来结算业绩保障度高。 销售增幅亮眼，市场排位持续提升。2023年1—9月，公司实现销售金额1035.8亿元，较去年同期增长41.99%；销售面积325.9万平方米，较去年同期增长29.02%。根据克而瑞数据，公司2023年1-10月共实现全口径销售金额1120.5亿元，同比上升33.28%，位列克而瑞销售榜第14位，较上年同期上升4位；操盘销售面积336.5万平方米，同比上升27.8%，位列克而瑞销售榜第20位，较22年末提升11位。公司销售增幅领跑行业，并且在行业中销售排位及市场占有率持续提升，在逆市中表现亮眼。 投资建议：公司是承接华发集团房产开发板块的平台公司，以住宅为主业，商业运营、物业管理与其它业务（上下游产业链）为支撑的“1+3”发展新格局业已成型。公司房地产开发业务以珠海为战略大本营，并逐步扩张至北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、西安、重庆、苏州、昆明等一线城市及重点二线城市，布局区位良好。公司近年销售规模不断扩大，市场占有率及行业排位持续提升，在逆市中表现亮眼。近期大股东增持公司股票、定增落地，以及本次公告的项目注入，均体现出大股东对公司发展的支持。公司持续较快发展值得期待。预计公司公司2023年基本每股收益1.02元，当前股价对应PE约8倍，给与“持有”评级。 风险提示：宏观经济持续向下；楼市优化政策落地及成效低于预期；行业整体基本面持续走差，楼市预期悲观；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。

     华发股份(600325) 事件： 1）公司发布2023年第三季度报告，2023年前三季度实现营业收入472.51亿元，同比增长40.24%；实现归母净利润22.01亿元，同比增长1.14%；实现经营性现金流量净额463.04亿元，同比增长114.90%。 2）11月2日公司发布《珠海华发实业股份有限公司向特定对象发行股票之上市公告书》：向特定对象发行股票数量为6.35亿股，发行规模为51.24亿元，发行价格为8.07元/股。 结算节奏加快营收同比实现大幅增长，毛利率承压拖累净利润增速较弱。公司2023年前三季度实现营业收入472.51亿元，同比增长40.24%，营收实现逆势增长，主要由于公司结算节奏加快，房地产结转收入增加。前三季度公司实现归母净利润22.01亿元，同比增长1.14%，归母净利润增速弱于营收增速主要由于：1）毛利率持续承压：受到前期低毛利率项目进入结转周期影响，公司毛利率水平持续承压，前三季度毛利率17.72%，较去年同期下降3.15pct；2）权益比例下降：公司上半年少数股东损益占比较上年同期上升7.7pct；3）销售费用率上升：受当期销售规模增长影响公司销售费用率小幅上升，2023前三季度销售费用率1.35%，较去年同期上升0.02pct，管理费用率为1.26%，较去年同期改善0.62pct。随着公司低毛利率项目结算完毕，毛利率和权益比水平较高的地块逐步进入结转，公司后续有望进入业绩释放期， 销售：销售业绩持续突破，深耕区域优势凸显。2023年前三季度公司实现销售金额1035.8亿元，较去年同期增长41.99%；销售面积325.9万平方米，较去年同期增长29.02%。1-10月公司实现销售金额1120亿元，根据克而瑞数据，公司1-10月在上海实现权益销售金额253.10亿元，同比大幅提升80.63%，位列上海权益销售金额榜单第2名，较去年同期提升3名，上海区域优势凸显；1-10月在珠海实现销售金额183.04亿元，同比提升17.88%，公司大本营区域深耕优势保持。 拿地：持续聚焦热点城市，多渠道获取土地资源。2023年公司保持拿地节奏，1-9月公司在广州、上海等城市获取14宗地块（不含深圳冰雪城、珠海联安村项目），根据CREIS数据，14宗地块总地价298.3亿元，较去年同期下降27.42%，总规划建筑面积161.1万平，较去年同期提升17.23%，其中地块均位于上海、杭州、西安、南京、成都、长沙、苏州等核心城市。10月公司以17.33亿的报价摇中青浦赵巷镇地块，截至10月公司2023年在上海共拓展地价107.2亿元，积极补货公司深耕核心城市，有望保持供给优势。此外，公司积极通过多渠道拿地布局核心城市，保障核心城市土地储备，8月公司全资子公司与招商局蛇口全资子公司组成的联合体，成为上海静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块历史风貌保护项目实施主体，房地联动房价达21万元/平方米。 定增募资顺利完成，财务结构进一步改善。截至2023年三季度，公司三道红线保持绿档，净负债率为64.8%，现金短债比为1.95倍，剔除预款资产负债率64.9%。10月末公司定增顺利完成，最终发行价格为8.07元/股，发行股份数量为63.5亿股，认购总金额为51.24亿元，确定包括公司控股股东华发集团在内的17名对象获得配售，实际募资净额50.38亿元。定增完成后：1）财务结构进一步改善：定增完成后公司现金短债比提升0.18倍，净负债率下降6.59pct，剔除预售款资产负债率下降0.9pct；2）控股股东持股比例提升：控股股东华发集团认购14.60亿元（占比28.5%），定增完成后持股比例从24.20%提升到26.34%。控股股东华发集团除定增认购提升持股比例外，9月末发布增持计划，截至10月17日已增持2121万股，占公司总股本的1.002%。在当前行业信用仍然不稳定的背景下，公司定增顺利发行后资产负债结构得以优化，信用优质特点再次强化，同时大股东积极增持公司股份，彰显对于公司长期发展的信心，公司国资背景得以强化，未来有望在项目资源等方面持续得到控股股东的强力支持。 维持公司“买入”评级。公司凭借城市深耕和供给优势，行业排名不断提升，2023年销售表现亮眼，待结算资源丰富；同时公司2022年以来积极拓展核心城市优质地块，在维持公司供给优势的同时，随着优质地块逐步进入结算，公司毛利率企稳，有望进入业绩释放期。预计公司2023-2025年EPS（按最新股本摊薄）为0.98/1.06/1.23元/股，维持“买入”评级。 风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期；地产行业销售下行幅度超预期；公司房地产销售不及预期

     华发股份(600325) 投资要点 10月31日，公司发布2023年三季报，公司1-9月实现营业收入472.5亿元，同比增长40.2%；归母净利润22亿元，同比增长1.1%。 收入快增，业绩稳健 2023年1-9月，公司实现营收472.5亿，同比+40.2%；归母净利润22亿，同比+1.1%，归母净利润增速低于营收增速主要系：1）公司销售毛利率为17.72%，同比-3.15pct；2）投资净收益3.3亿元，较上年同期的8.2亿元，显著下降。截至2023三季度末，公司的预收账款及合同负债为1020亿元，同比+28.8%，达2022年营业收入的1.7倍，公司未来的结算收入有保障。 销售高增，拿地聚焦重点城市 2023年1-9月，公司实现销售金额1035.8亿元，同比+42%；销售面积325.9万平方米，同比+29%，位列克而瑞销售榜单第14位，销售表现强劲，排名较上年同期上升4名。拿地方面，公司坚持布局重点城市的战略，报告期内，公司通过公开竞拍、股权合作、旧改等方式，获取16个优质项目，均位于上海、广州、深圳、成都、杭州、苏州、南京、长沙等主流城市，我们认为公司当前的布局，有望进一步提升公司整体销售规模，为未来的发展夯实基础。 定增顺利发行，股东增持提升信心 根据公告，公司定增已成功发行，本次定增募资总额为51.2亿元，发行价格为8.07元/股。股东华发集团认购金额为14.6亿元，占总募集资金的28.5%，限售期为18个月，此外，其余16名对象以公募基金、保险机构为主，合计认购金额约为36.6亿元。定增的顺利发行，不仅体现股东及专业机构对公司未来的信心，也有助于公司提升净资产，并让公司有更多的资本获取更多的发展机会。此外，根据公司公告，股东华发集团于2023年10月10日至10月13日通过集中竞价交易方式累积增持公司2121.1万股，约占公司总股本的1%，且超过增持计划数量区间下限。根据增持计划上限3175万股计算，华发集团可继续增持1053.9万股。股东的有力增持，也从侧面彰显了公司的投资价值。 投资建议：华发股份业绩稳健，销售排名持续提升，土储结构优质，财务状况良好，股东持续增持。受销售快增及未来结算增长的推动，我们预计公司2023-2025年归母净利润分别为29.6/34.1/38.2亿元，维持公司“买入”评级。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松不及预期、定增落地不及预期。

     华发股份(600325) 核心观点 营收高增，前三季度归母净利润正增，但Q3承压。2023年前三季度，公司实现营业收入473亿元，同比+40%；归母净利润22亿元，同比+1%。Q3单季度，实现营业收入158亿元，同比+95%；但归母净利润2.75亿元，同比-5%。 利润主要受到毛利率下行压力和归母净利润占比降低的影响。2023年前三季度，公司实现归母净利率4.7%，较2022全年提升0.3个百分点；虽然整体毛利率17.7%，较2022全年下降了2.5个百分点，但归母净利润占比71%，较2022全年提升16个百分点。而Q3单季度，公司归母净利率仅1.7%，一方面毛利率降至15.5%，另一方面归母净利润占比降至47%。 销售排名不断提升，待结转资源充沛。2023年前三季度，公司实现签约销售额1036亿元，同比+42%，位列克而瑞行业销售排名第14位，较2022全年提升了4位。受益于销售增长，截至2023Q3末，公司尚未结算的预收房款1020亿元，较年初增长26%，预收款的持续增厚，为未来业绩提供充分保障。 财务健康定增助力，控股股东不懈支持。截至2023Q3末，公司剔除预收款的资产负债率为65%；货币资金537亿元，较上年末增长2%。前三季度，公司经营活动净现金流为463亿元，经营状况良好。此外，10月17日，公司公告了控股股东增持计划实施进展，华发集团于10月10日至13日累积增持比例达到公司总股本的1%；10月28日，公司发布了定增落地情况，截至10月24日向特定对象发行股票总数6.35亿股，募集资金总额为51.2亿元，其中控股股东认购了28.5%。 投资建议：公司业绩平稳销售高增，控股股东持续助力。预计公司2023-2024年归母净利分别为27.3/29.7亿元，对应每股收益EPS分别为1.29/1.40元，对应PE分别为6.5/6.0倍，维持“买入”评级。 风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期；行业基本面下行超预期；政策支持力度不及预期。

     华发股份(600325) 投资要点 事件：公司发布2023年第三季度报告。2023年前三季度公司实现营收472.5亿元，同比增长40.2%；归母净利润22.0亿元，同比增长1.1%。业绩符合预期。 营收大幅增长，归母净利同比微增。2023年前三季度公司营收同比增长40.2%，在当前市场环境中营收大幅正增长实属不易。归母净利润增速低于营收增速的主要原因是：1）公司2023年前三季度毛利率同比下降3.2pct至17.7%；2）少数股东损益占比同比提升5.4pct至29.3%。 销售业绩稳健突破，销售排名进入TOP15。公司2023年前三季度实现销售金额1035.8亿元，同比增长42.0%；销售面积325.9万平方米，同比增长29.0%。根据中指研究院2023年1-9月中国房地产企业销售业绩榜单显示，华发股份全口径销售额位列第14位，较去年同期提升4位。 多元方式获取优质项目，持续推进核心城市布局。公司2023年前三季度通过公开竞拍、合作、旧改等方式在广州、上海、成都、杭州等高能级城市获取16宗地块。根据中指研究院数据，2023年前三季度公司在广州、上海、成都拿地金额占比分别达到33%、29%、11%。克而瑞数据显示，华发股份2023年1-9月新增货值424.6亿元，位居行业第12位，与去年持平。 三道红线稳居绿档，完成定增优化资本结构。截至2023年9月30日，公司三道红线稳居绿档：净负债率64.1%，剔除预收账款资产负债率64.9%，现金短债比2.0。控股股东华发集团承诺自9月27日起6个月内增持公司股票，增持数量为1588-3175万股，体现了华发集团对于公司发展的大力支持。公司10月27日公告，完成向特定对象发行6.4亿股，实际募资净额50.4亿元，获得珍贵的股权融资资金，进一步优化自身资本结构，为后续的稳健发展奠定基础。 盈利预测：华发股份具备国资股东优势，扎根珠海、深入横琴粤港澳国家级合作开发区，销售业绩稳步高增。我们维持其2023/2024/2025年归母净利润预测为29.0/32.2/35.3亿元,对应EPS为1.37/1.52/1.67元，对应PE分别为6.2X/5.6X/5.1X，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

     华发股份(600325) 事项： 公司公布2023年三季报，前三季度营业收入472.5亿元，较上年同期调整后增长40.2%，归母净利润22亿元，较上年同期调整后增长1.1%。 平安观点： 利润同比微增，未结资源充足：2023年前三季度公司营业收入472.5亿元，同比增长40.2%，归母净利润22亿元，同比增长1.1%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降3.2个百分点至17.7%；2）投资收益同比减少4.9亿元；3）少数股东损益占比同比提升5.4个百分点至29.3%。期末合同负债1015.2亿元，较期初增长26.3%，为近一年营收1.4倍，未结资源仍旧充足。 销售维持增长，投资布局聚焦：2023年前三季度公司销售金额1035.8亿元，同比增长42%，销售面积325.9万平米，同比增长29%；新增16个土地项目，集中于上海、深圳、成都、杭州、西安等一线、强二线城市，总建面（含深圳宝安冰雪文旅城项目）352万平米，权益比例75.3%。期内证监会同意公司发行面值总额不超过78.2亿元公司债券注册申请；10月公司定增相关文件经上交所备案通过，定增募集总金额51.2亿元。 投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS为1.28元、1.39元、1.65元，当前股价对应PE分别为6.7倍、6.1倍、5.2倍。公司作为珠海国资领先房企，销售稳步突破，核心城市积极补仓，优质储备夯实发展潜力，股东方实力雄厚，有望持续保驾护航，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：若后续购房者信心不足、销售修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争仍相对激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、减值计提等风险；4）合作项目风险。

     华发股份(600325) 事件：9月26日，公司公告控股股东增持计划：公司控股股东华发集团计划自本次增持计划披露之日起6个月内，通过上海证券交易所以包括不限于集中竞价交易方式增持公司无限售流通A股股票，增持数量不低于1588万股（含本数），最高不超过3175万股（含本数），增持价格不超过15元/股（含本数），此次增持计划的资金来源为华发集团自有资金。 控股股东增持彰显长期发展信心，同时有助于提振资本市场信心。此次增持前华发集团直接或间接通过子公司珠海华发综合发展有限公司、一致行动人华金证券-珠海华发综合发展有限公司-华金证券融汇314号单一资产管理计划合计持有公司无限售流通股60325.64万股，占公司总股本的28.49%。此次增持后，华发集团持有公司股份占比有望达到29.24%~29.99%，持股比例提升0.75pct~1.50pct。从控股股东持股历史来看，华发集团曾于2005年和2008年分别增持公司股份571.56万股和10万股；公司2015年定增前控股股东曾公告不减持公司股份，定增后华发集团获配10560万股，持股比例提升2.44pct；2017年以来华发集团间接或直接持股维持在28.5%水平，持股比例稳定。此次增持计划彰显控股股东对于公司长期发展的信心和对公司未来资本市场价值的认可，同时有助于提振资本市场信心，助力公司定增顺利完成。 进一步强化国资支持，有望获得控股股东更多资源支持。公司控股股东华发集团珠海国资委下属的大型国有企业，华发集团布局多元，综合实力雄厚，深度参与珠海城市运营，全面负责十字门商务区、珠海保税区及富山工业园区等珠海多地的总体规划设计、土地一级开发、市政基础设施、重点项目建设和招商引资工作，旗下拥有丰富的土储资源。华发股份是华发集团旗下最重要的房地产开发平台，在项目资源、资金调配等方面得到控股股东支持，此次增持后华发集团持股比例有望提升，一方面体现公司作为重要地产平台在华发集团的重要性，另一方面公司国资背景强化，有望在项目资源等方面持续得到控股股东的强力支持。 销售：销售业绩持续突破，华东区域进一步稳固。根据克而瑞数据，公司1-8月实现销售金额898.6亿元，同比实现38.9%的大幅提升，位列百强房企第14名，较2022年末提升4名，行业地位进一步提升。根据公司2023年半年报，上半年公司在华东区域实现销售金额406.16亿元，同比增加38.5%，压舱石地位进一步稳固，公司全国化布局持续优化，形成了华东、珠海和华南地区协同发力的销售格局。随着高能级城市政策持续松绑，公司凭借丰富的可售资源和高能级布局，销售规模有望进一步提升。 拿地：持续聚焦热点城市，多渠道获取土地资源。2023年公司保持拿地节奏，上半年公司新增11宗地块，土地出让面积83.81万平，计容建筑面积274.42万平，比去年同期增加408.38%。从拿地金额来看，除深圳文旅城和珠海联安村两个项目外，上半年拿地金额153.72亿元，一线城市占比12.5%，二线城市占比87.5%，体现公司持续布局高能级城市。7月公司以70.6亿元中标上海松江区一宗13.1万平地块；8月公司全资子公司与招商局蛇口全资子公司组成的联合体，成为上海静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块历史风貌保护项目实施主体，房地联动房价达21万元/平方米。积极通过多渠道拿地布局核心城市，保障核心城市土地储备。 融资：三道红线保持“绿档”，定增募资有望增强资本实力。2023上半年公司保持“三道红线”绿档，公司财报口径净负债率为71.7%，剔除预收账款的资产负债率为66.7%，现金短债比为2.02倍。公司现存债券规模433.69亿元，考虑行权2023年内待偿还134.19亿元，上半年综合融资成本下降至5.59%，上半年公开发行境内债券67.95亿元；首单Pre-Reits项目及类Reits次级份额转售顺利落地，首次实现自持次级债券盘活。2022年12月公司发布定增预案募资60亿元，定增方案目前已获得证监会同意注册批复，定增完成后有望增强公司资本实力。 维持公司“买入”评级。公司2023年竣工项目增加，结算节奏加快，并且公司待结算资源丰富，预计公司业绩有望维持稳定发展。预计公司2023-2025年EPS为1.42/1.61/1.82元/股，维持“买入”评级。 风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期；地产行业销售下行幅度超预期；公司房地产销售不及预期

     华发股份(600325) 8月29日晚，公司发布2023年半年报，公司上半年实现营业收入314.78亿元，同比增长22.88%；净利润25.32亿元，同比增长6.59%；归母净利润19.26亿元，同比增长2.08%。 短期增收高于增利受多因素影响，合同负债支撑未来业绩 2023年上半年公司收入增速高于净利润主要因为：1）因房地产市场调整，上半年公司综合毛利率由2022年同期的21.42%下降2.57个百分点至18.85%；2）报告期内公司投资净收益由去年同期的3.84亿降至2.45亿；3）所得税由去年同期的8.19亿增至10.37亿；4）少数股东损益由去年同期的4.27亿增至6.06亿。但截至报告期末，公司账面合同负债（主要为预收房款）达990.37亿，是2022年总收入的1.67倍，随着未来项目的陆续交付，合同负债将结算为营业收入，有望推动后续业绩的增长。 销售大幅增长、回款充裕，拿地聚焦核心城市 2023年上半年，公司实现销售金额769.3亿元，较去年同期增长55.76%；销售面积247.8万平方米，较去年同期增长38.67%，位列克而瑞销售榜单第14位，较上年同期提升3位。同时，公司坚持销售、回款两手抓，截至报告期末预收楼款为1081.50亿元，较年初增长24%，销售回款510.03亿元，同比增长67%。此外，公司投资端坚持布局重点城市，报告期内，公司通过公开竞拍、股权合作、旧改等方式，斩获多个优质新项目，均位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市。 负债率可控，融资渠道畅通 截至报告末，公司货币资金566.63亿元；剔除预收账款后的资产负债率为66.7%，净负债率69.2%，现金充足、杠杆率可控。此外，报告期内公司综合融资成本下降至5.59%；首单Pre-Reits项目及类Reits次级份额转售顺利落地，首次实现自持次级债券盘活；积极开展股权融资，60亿向特定对象发行股票项目申报已获上交所审核通过。 投资建议：华发股份业绩稳健，销售排名持续快增，土储结构优质，财务状况良好。受行业销售复苏及未来结算增长的推动，我们预计公司2023-2025年EPS分别为1.40、1.61、1.80元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松不及预期、定增落地不及预期。

     华发股份(600325) 摘要：华发股份公布2023年中报，2023年上半年公司实现营业收入314.8亿元，同比增长22.9%；归母净利润19.3亿元，同比增长2.1%。 公司营收业绩稳步增长，未来业绩保障程度明显提升。上半年公司营收同比增长22.9%，主要是因为结算规模有所提升，上半年公司竣工面积274.2万平，同比增长47.1%。归母净利润同比增长2.1%，增速不及营收增速，主要是因为：1）结算利润率下滑，上半年公司毛利率为18.8%，同比下降4.4个百分点。2）投资收益同比下降36.3%至2.4亿元。3）合联营项目结算利润提升，少数股东损益同比增长42.0%，少数股东损益/净利润同比小幅提升5.2个百分点至23.9%。上半年公司净利率和归母净利润率分别为8.0%和6.1%，同比分别下降了0.8、1.2个百分点。三费率明显改善，同比下降1.2个百分点至5.6%，其中财务费用同比下降26.8%，财务费用率同比下降了1.0个百分点，主要是因为上半年因人民币贬值计提汇兑净损失5853万元，全年同期为汇兑净收益5946万元。公司利润率虽然有所下滑，但公司年化后的ROE因权益比例提升，同比提升了2.2个百分点至20.8%。公司权益比例提升主要是因为上半年赎回了15亿元的永续债，使得公司所有者权益下降，截至6月末永续债余额仅3.8亿元，同比下降87%。截至6月末，公司预收楼款1081.5亿元，同比增长45.6%，预收楼款/上年营收高达1.83X，同比提升0.38X，未来业绩保障程度明显提升。 公司财务稳健，经营性现金流充裕；优化融资结构，降低资金成本。1）在手资金充裕，截至6月末，公司货币资金567亿元，同比增长8.6%。经营性现金流充裕，上半年公司经营性现金流净流入333亿元，同比增长150.8%，一方面，公司销售回款510亿元，同比增长67%；另一方面公司量入为出，减少土地和建安支出，购买商品、接受劳务支付的现金同比减少21.8%。2）公司持续拓宽融资渠道，优化融资结构，降低资金成本。上半年公司筹资性现金流净流入96亿元，同比增长81.2%。截至6月末，公司有息负债规模1561亿元，同比增长8.8%；融资成本为5.59%，较2022年全年下降17BP。公司主动降低短债占比，一年内到期的短期有息负债占比仅18.2%，同比下降2.2个百分点。3）截至6月末，公司剔除预收账款的资产负债率65.9%（同比-0.1pct）、净负债率86.0%（同比-3.9pct）、现金短债比为2.0X（同比提升0.22X），各项偿债能力指标均有改善。 定增流程获上交所核准通过。公司积极把握“第三支箭”房企股权融资的政策窗口期，计划向不超过35家特定投资者发行不超过6.35亿股，拟募资不超60亿元，用于补充项目建设资金及流动资金。其中母公司华发集团认购不低于发行股份数的28.49%，认购金额不高于30亿元。定增进度上，公司定增已于8月3日被上交所审核通过，8月14日向证监会提交注册申请，定增流程稳步推进当中。?房地产开发业务：1）销售：销售排名持续提升，结构持续优化。根据克而瑞，2023年1-7月华发股份销售金额846亿元，同比增长45.5%，销售排名升至14位，较2022年全年销售排名提升了4位；销售面积272万平，同比增长34.6%；销售均价3.11万元/平，同比增长8.1%；权益销售金额623亿元，销售权益比例位73.7%，同比提升了8.4个百分点。从区域销售来看，华南和北京地区销售贡献度提升。上半年华东大区销售406.2亿元，销售占比52.8%，同比虽然下降了6.6个百分点，但占比仍然较高，压舱石地位进一步稳固；珠海大区销售140.6亿元，销售占比18.3%，有效巩固珠海龙头地位；华南大区销售183.4亿元，销售占比23.8%，同比提升了9.4个百分点；北方大区销售14.5亿元，销售占比1.9%，同比下降2.4个百分点；北京区域销售24.52亿元，销售占比3.2%，同比提升了1.0个百分点。2）拿地：拿地权益比例明显提升，且聚焦一二线城市。根据中指院，1-7月公司拿地6宗，均位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市，拿地建面82万平，同比提升1.1%，拿地总金额176亿元，同比下降22.3%，拿地强度（拿地金额/销售金额）为20.8%，同比下降18.2个百分点；权益拿地金额166亿元，拿地权益比例为94.5%，同比提升20.5个百分点。3）由于销售景气度持续下行，上半年公司新开工面积85.4万平，同比下降53.9%；但竣工仍能保持高速增长，上半年公司竣工面积274.2万平，同比增长47.1%；截至6月末，公司在建面积1298.2万平。 公司形成了以住宅为主业，商业运营、物业管理和其他业务（上下游产业链）为支撑的“1+3”发展新格局。上半年，公司商业管理、物业服务及上下游产业链业务均实现提质增效。商业板块在做好主业配套的同时，经营管理水平持续提升，上半年完成招商面积12万平。物业公司业务拓展能力和服务品质持续提升，荣获2023年物业服务百强企业第16名；上下游产业链方面，营销公司加快提升营销能力，更新公司重点推进珠海城市之心项目取得突破，设计公司着力产品力提升，完成27件专利申报，华实中建、优生活公司等有效拓展市场。 投资建议与盈利预测： 作为典型快成长地方国企，大股东实力雄厚，流动性较好，融资成本进一步下降。公司上半年销售与回款均实现了高速增长，近两年大量补充核心城市优质土储，布局重心转向基本面较好的华东。同时，公司营收业绩有望维持稳定发展，随着毛利率和权益比较低项目在未来1-2年内逐步结转完成后，预计2025年公司利润率将出现改善。我们预计公司2023-2025年营业收入分别为669/746/839亿元，同比增速分别为13%/11%/13%；归母净利润分别为26/28/32亿元，同比增速分别为2%/8%/12%；对应EPS分别为1.24/1.34/1.50元。当前股价对应的PE分别为8.4X/7.9X/7.0X。维持买入评级。 评级面临的主要风险： 销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

     华发股份(600325) 业绩总结： 2023H1 公司实现营业收入 314.8亿元，同比增长 22.9%；归母净利润 19.3 亿元，同比增长 2.1%。 销售排名逆势提升，土地储备充足。 2023H1 实现销售 769.3 亿元，同比增长55.8%；销售面积 247.8万平，同比增长 38.7%，位列克而瑞销售榜第 14位，同比提升 3位，行业地位逆势提升。公司“ 4+1”业务格局不断夯实，华东大区/ 珠 海 大 区 / 华 南 大 区 / 北 方 大 区 / 北 京 区 域 销 售 占 比 分 别 为52.8%/18.3%/23.8%/1.9%/3.2%，华东大区压舱石地位稳固，且公司稳居珠海龙头地位。公司紧抓销售回款，实现回款金额 510.0 亿元，同比增长 67%，资金回笼保持稳健态势。期末预收楼款达 1081.5 亿元，较年初增加 24%，待结算资源充沛。上半年公司通过公开竞拍、股权合作、旧改等方式获取 11个项目，均位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市，总建筑面积 274.4万平。 商业板块推进全国化布局，多元业务协同发展。 公司已初步形成以住宅为主业，商业运营、物业管理与上下游产业链为支撑的“ 1+3”发展格局。期末物业出租面积 59.5万平， 1-6月租金收入 2.5亿元，完成招商面积 12万平。物业公司业务拓展能力和服务品质持续提升，上下游产业链方面，营销公司更新公司重点推进珠海城市之心项目取得突破，设计公司完成 27件专利申报，华实中建、优生活公司等有效拓展市场。 财务持续稳健，融资渠道通畅。 公司坚守风险底线，“三道红线”持续稳居绿档，并不断提高资金运作水平，优化融资结构，期末综合融资成本下降至 5.59%，首单 Pre-Reits 项目及类 Reits 次级份额转售顺利落地，首次实现自持次级债券盘活， 60 亿向特定对象发行股票项目申报已获上交所审核通过。 盈利预测与投资建议。 预计公司 2023-2025年归母净利润复合增速为 9.9%，考虑到公司财务健康，销售和拿地呈现逆势提升，多元业务协同稳步发展，维持“买入”评级。 风险提示： 竣工交付或不及预期、销售及回款或不及预期、政策调控风险

     华发股份(600325) 投资要点 2023H1收入&利润保持增长 2023H1华发股份收入314.78亿元，同比增长22.88%；归母净利润19.26亿元，同比增长2.08%，每股收益0.88元，同比增长4.76%。利润率方面，公司2023H1毛利率为18.85%，较2022H1毛利率21.42%下降2.57个百分点；净利率为8.04%，较2022H1净利率9.09%下降1.05个百分点。ROE方面，公司2023H1ROE较2022H1ROE提升0.71个百分点达到10.55%。 2023H1销售同比增长50+%，行业稳居Top15 2023H1公司实现销售金额769.3亿元，较去年同期增长55.76%；销售面积247.8万平方米，较去年同期增长38.67%，位列克而瑞销售榜单第14位，较上年同期提升3位，行业地位进一步提升。其中，华东大区完成销售406.16亿元，销售占比52.80%，压舱石地位进一步稳固；珠海大区完成销售140.63亿元，销售占比18.28%，有效巩固珠海龙头地位；华南大区完成销售183.40亿元，销售占比23.84%；北方大区完成销售14.54亿元，销售占比1.89%；北京区域完成销售24.52亿元，销售占比3.19%。 狠抓销售回款，打开多元融资通道，经营性现金流入同比翻倍 2023H1公司着重销售回款，取得优异成效。2023H1公司预收楼款为1081.5亿元，较年初增长24%，销售回款510.03亿元，同比增长67%，待结算资源丰富。经营性现金流稳健充裕，2023H1经营活动现金净流入333亿元，同比增长152%。此外，公司在2023H1综合融资成本下降至5.59%。公司持续拓宽融资渠道，优化融资结构，降低资金成本。在使用多元工具开拓融资渠道方面，公司首单Pre-Reits项目及类Reits次级份额转售顺利落地，首次实现自持次级债券盘活；股权融资方面，公司60亿向特定对象发行股票项目申报已获上交所审核通过。 积极补充核心城市土地储备 2023H1公司积极在一二线核心城市补充土地，在深圳、上海、长沙、杭州、南京等城市补充11块土地，土地面积81万平，规划建筑面积269万平，权益建筑面积230万平，权益比约为85%（因深圳宝安区冰雪文旅程面积占比较大且100%权益）。总体来看，公司围绕既定战略布局，聚焦核心城市，科学铺排，优选符合公司发展战略、条件优质的项目，不断增加优质土地储备。 投资建议 我们认为，公司经营具备经营韧性，战略重仓华东区域效果显著，行业地位稳固在Top15。我们预计公司2023-2025年归母净利润为30.8、35.8、37.9亿元，对应EPS为1.45、1.69、1.79元每股。我们认为公司销售逆势增长，有望在行业下行周期中率先恢复，给予公司2023年10倍PE估值，对应目标价14.5元，维持“买入”评级。 风险提示：政策转暖力度不及预期，开发资金到位不及预期。

     华发股份(600325) 业绩正增长， 待结转资源充足： 2023 上半年公司实现营业收入 315 亿元， 同比+22.9%； 归母净利润 19 亿元， 同比+2.1%； 归母净利率较 22 年末上升 1.7个百分点至 6.1%。 公司整体毛利率受到房地产开发业务结算毛利率下行影响， 较 22 年末下降 1.4 个百分点至 18.8%； 归母净利润占比较 22 年末上升21.6 个百分点至 76.1%。 截至 2023 上半年末， 公司合同负债 990 亿元， 较年初增长 23.2%， 奠定未来营收基础。 销售高增， 布局聚焦： 2023 上半年公司实现销售面积 247.8 万㎡， 同比+38.7%； 实现销售金额 769.3 亿元， 同比+55.8%， 增速处于行业较高水平。分区域看， 公司在华东大区压舱石地位进一步稳固， 且在珠海有效巩固了龙头地位， 上半年在华东大区、 珠海大区、 华南大区、 北方区域、 北京大区的销售额占比分别为 53%、 18%、 14%、 2%、 3%。 上半年， 公司通过公开竞拍、股权合作、 旧改等方式， 斩获多个优质新项目， 均位于上海、 广州、 深圳、成都、 杭州等一线、 强二线城市。 财务保持“ 绿档” ， 融资渠道拓宽： 截至 2023 上半年末， 公司保持“ 绿档”，剔除预收的资产负债率为 67%， 净负债率为 75%， 现金短债比为 2.1。 公司融资渠道拓宽， 资金成本下降， 截止 2023 上半年末， 公司综合融资成本下降至 5.59%； 23 上半年， 公司首单 Pre-Reits 项目及类 Reits 次级份额转售顺利落地， 首次实现自持次级债券盘活； 积极开展股权融资 60 亿向特定对象发行股票项目申报已获上交所审核通过。 投资建议： 公司作为区域龙头国企， 销售高增， 土储布局聚焦， 财务保持稳健。 预计公司 23-25 年归母净利分别为 27.3/29.7/33.2 亿元， 对应每股收益 EPS 分别为 1.29/1.40/1.57 元，对应 PE 分别为 8.7/8.0/7.2 倍， 维持 “ 买入” 评级。 风险提示： 公司开发物业销售、 结算不及预期； 行业基本面下行超预期； 政策转暖力度不及预期