华发股份(600325) 摘要：华发股份公布2023年年报，公司实现营业总收入721.4亿元，同比增长19.4%；归母净利润18.4亿元，同比下降29.6%。公司拟每10股派发现金股息3.7元（含税），分红率为55.41%。 公司营收规模稳步增长，业绩承压，待结算资源充沛。2023年公司营收同比增长19.4%，归母净利润同比下降29.6%，主要是因为：1）结算利润率下滑，公司毛利率为18.1%，同比下降2.0个百分点。2）投资收益同比大幅下降81.7%至2.8亿元。3）受市场环境影响，公司计提资产减值损失15.9亿元（2022年为7.6亿元）。4）合联营项目结算利润提升，少数股东损益/净利润同比小幅提升0.5个百分点至47.0%。2023年公司净利率和归母净利润率分别为4.8%和2.5%，同比分别下降了3.3、1.8个百分点。三费率明显改善，同比下降0.7个百分点至5.7%，其中职工薪酬下降，管理费用同比下降15.0%。受利润率下滑的影响，公司ROE同比下降了5.1个百分点至8.3%。截至2023年末，公司预收账款（包括合同负债）935亿元，同比增长15.7%，预收账款/营收高达1.30X，待结算资源充沛，未来业绩保障程度仍然较高。 公司优化债务结构，融资成本不断下降，“三道红线”持续保持“绿档”；顺利完成定增。截至2023年末，公司有息负债1287亿元，同比下降2.2%，其中一年内到期的有息负债占比仅为19.6%，同比持平。2023年末公司剔除预收款后的资产负债率为63.2%，净负债率为62.6%，同比分别下降2.9、9.2个百分点，现金短债比为1.83X，同比下降0.23X，“三道红线”稳居绿档。公司近年来融资成本不断下降，截至2023 年末公司平均融资成本为5.48%，同比下降0.28个百分点。公司积极开展股权融资，2023年11月顺利完成向特定对象发行股票，募集资金超51.24亿元，控股股东华发集团参与发行认购金额约14.6亿元，占募集资金总额的28.5%。公司2024年1-4月已经发行了8.5亿元的超短期融资券、7.5亿元的公司债和6.1亿元的中期票据。 公司经营性现金流充裕，紧抓销售回款。截至2023年末，公司货币资金463亿元，同比下降13.1%。经营性现金流充裕，2023年公司经营性现金流净流入505亿元，同比增长31.1%，一方面，公司销售回款847亿元，同比增长17.2%；另一方面公司量入为出，减少土地和建安支出，购买商品、接受劳务支付的现金同比减少11.7%。2023年公司筹资性现金流净流入114亿元，同比增长5.7%。 房地产开发业务：1）销售：销售排名持续提升，结构持续优化。2023年公司实现销售金额1260亿元，同比增长4.8%，销售排名升至14位，较2022年全年销售排名提升了4位；销售面积399万平，同比下降0.4%；销售均价3.15万元/平，同比增长5.2%；权益销售金额873亿元，销售权益比例为69.3%，同比大幅提升了6.8个百分点。公司调整优化了组织结构框架，成立董事局北京业务推进中心，完成华东大区和北京区域整合，形成了“3+1”业务布局。华东大区全年完成销售693亿元，销售占比55.0%，为公司销售奠定基石；华南大区全年完成销售310亿元，销售占比24.6%，增势明显；珠海大区全年完成销售191 亿元，销售占比15.2%，稳居珠海龙头地位；北方区域全年完成销售66亿元，销售占比5.2%。根据克而2,752.152,752.152,117.16瑞，2024Q1公司销售金额204亿元，同比下降58.5%，销售面积69万平，同比下降58.3%，销售均价2.97万元/平，同比下降0.6%。但销售排名持续提升至第11位。2）拿地：拿地聚焦一二线城市。2023年公司2,117.152,117.152,117.15通过公开竞拍、合作开发等方式新增23宗土地项目，建面497万平，均位于公司重点战略布局的核心一 17,999.07二线城市。根据克而瑞，2023年公司以407亿元的拿地总金额位列拿地榜单第11位（拿地金额同比基本17,228.4722,209.02持平，拿地强度为32.3%）。3）受前期销售下行影响，2023年公司新开工面积205万平，同比下降28.3%，272.98267.06255.54竣工面积515万平，同比下降22.0%。 公司围绕住宅主业，不断做强做优商业、物业及上下游产业链等“三大支撑”。商业板块在做好主业配套 的同时，经营管理水平持续提升。2023年全年新开集中商业30万平、社区商业（含底商）4.7万平。物业公司业务拓展能力和服务品质持续提升，成功中标横琴“二线关”物业管理（横琴粤澳深度合作区“二26.3426.3424.2 线”通道及场所的物业服务）等项目，在管项目和在管面积再创新高。2023年华发物业服务（华发股份持有36.88%股份，为公司控股股东）实现收入17.8亿元，同比增长11.0%，归母净利润2.49亿元，同比增长28.8%，截至2023年末，华发物业覆盖42个城市，在管项目390个，在管面积3144万平，同比增 长29%，合约面积6064万平，同比增长17%。上下游产业链及境外公司实现提质增效。营销公司多元获客，关键业务指标均超额完成。更新公司持续推进重点项目并取得一定进展。设计公司配合做好产品力提 升等技术服务工作，并完成69件专利申报。优生活（华发股份旗下租赁住房业务板块）在营门店扩至19家，总房量达5786套（13742间）。代理公司持续做大平台业务。 投资建议与盈利预测： 作为典型的成长性地方国企，大股东实力雄厚，流动性较好，融资成本进一步下降。公司2023年销售与回款均实现了优质增长，近两年大量补充核心城市优质土储，布局重心转向基本面较好的华东，未来项目 去化速度、结算质量均有望实现进一步提升。考虑到当前行业销售持续低迷，且结合年报最新情况，我们调整公司盈利预测。我们预计公司2024-2026年营业收入分别为775/844/939亿元，同比增速分别为7%/9%/11%；归母净利润分别为18/19/20亿元，同比增速分别为1%/3%/8%；对应EPS分别为0.67/0.69 未结算资源丰富，未来业绩保障程度较高，维持买入评级。0.74元。当前股价对应的PE分别为9.3X/9.1X/8.4X。不过考虑到公司销售投资都具备一定韧性，已售 评级面临的主要风险： 销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

     华发股份(600325) 业绩简评 2024年4月29日公司披露2024年一季报，一季度实现营收70.0亿元，同比-41.5%；实现归母净利润3.5亿元，同比-35.3%。 经营分析 结转规模波动，营收利润均同比下滑：1Q24年公司营收同比下滑主要由于本期房地产项目交付结转规模同比减少所致。归母净利润下滑幅度略小于营收，主要由于：①1Q24公司毛利率15.09%，同比下降2.03pct；②合联营项目贡献的投资收益增加，1Q24年投资净收益2.72亿元，同比增加1.36亿元。 供货影响销售，拿地聚焦一线城市：1Q24年公司实现销售金额204亿元，同比-59%，销售面积68.5万方，同比-58%，主要受供货节奏影响。1Q24公司获取2宗土地，均位于一线城市，上海1宗，广州1宗，合计建面3.7万方。 项目运转良好，开竣工同比增长：1Q24年公司新开工建面40万方，同比+164%，竣工面积129万方，同比+94%；截至2024年3月末，公司在建面积1142万方，较2023年末减少47万方。 盈利预测 公司投资聚焦一线城市，长三角区域基石稳固，随着未来优质项目的结转，预计业绩将恢复增长。我们维持公司盈利预测不变，2024-26年归母净利润预测分别为20.1亿元、22.6亿元和25.6亿元，增速分别为9.4%、12.2%和13.5%，公司股票现价对应2024-26年PE估值为8.9/8.0/7.0倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策落地不及预期，市场持续低迷，限售股解禁。

     华发股份(600325) 投资要点 事件：公司发布2023年度报告。2023年公司营收721.5亿元，同比增长19.4%；归母净利润18.4亿元，同比下降29.6%。业绩符合预期。 营收增速稳健，业绩受多因素影响承压。2023年公司营收增长19.4%而归母净利润同比下降29.6%的原因主要有：（1）房地产开发销售业务毛利率同比下降2.3pct至18.0%；（2）营销力度加大，销售费用同比增加26.6%，销售费用率同比提升0.2pct至3.3%；（3）少数股东损益占比同比提升0.5pct至47.0%。 连续4年进入千亿阵营，稳居珠海龙头地位。公司“立足珠海、面向全国”，坚持推进以销售去化和资产盘活为工作重心。2023年全年实现销售金额1259.9亿元，同比增加4.8%；连续4年稳居千亿阵营，位列克而瑞全口径销售金额榜第14位，同比提升2位。分区域看，华东大区销售692.7亿元，销售占比55.0%，为公司销售奠定基石；华南大区销售310.2亿元，销售指标增势明显；珠海大区全年完成销售191.27亿元，销售占比15.2%，稳居珠海龙头地位。 多元方式获取优质土储，精准投拓核心城市。公司2023年投资金额682.4亿元，拿地强度54.2%，较2022年明显提升（2022年投资金额465亿元，拿地强度38.7%）；公司聚焦“9+2”核心城市，2022年以来拿地均位于一二线城市。2023年通过公开竞拍、战略并购、股权合作等方式，聚焦获取一线、强二线城市的优质项目共23个，包括上海虹桥中央商务区、松江洞泾轨交两宗“明星地块”。新项目均位于上海、广州、深圳、成都等核心城市，极具发展后劲。根据克而瑞数据，2023年全年华发股份新增货值682.4亿元，排名第12位与去年持平，位居行业前列。 融资成本呈下降态势，控股股东大力支持。2021-2023年公司短期有息负债占比持续低位，2023年为16.8%（低于20%），同比下降1.3pct。公司通过以低息经营性贷款置换高息借款等方式，降低融资成本，融资成本2019年以来持续下降。2023年公司平均融资成本5.5%，同比下降28BP。公司控股股东华发集团承诺自2023年9月27日起6个月内增持公司股票，增持计划期内已通过上交所系统累计增持3167.7万股，体现了华发集团对于公司发展的大力支持。 盈利预测与投资评级：根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测为19.7/21.1亿元（前值为32.2/35.3亿元），预计2026年归母净利润为22.4亿元。对应的EPS为0.72/0.77/0.81元，对应的PE为8.7X/8.2X/7.7X，中长期看，公司具备国资股东优势，立足珠海、面向全国，销售业绩稳步高增，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期；房价下跌超预期。

     华发股份(600325) 事项： 公司公布2024年一季报，一季度实现营业收入70亿元，同比下降41.5%，归母净利润3.5亿元，同比下降35.3%。 平安观点： 收入利润同比下滑，未结资源相对充足：2024年一季度公司实现营业收入70亿元，同比下降41.5%，归母净利润3.5亿元，同比下降35.3%。营业收入下滑主要为房地产项目交付结转规模较上年同期减少所致。一季度末合同负债973.2亿元，同比增长6.2%，未结资源相对充足。截至2024年3月26日，公司控股股东华发集团于最新增持计划期内、以集中竞价交易方式累计增持公司3167.7万股股票，占公司总股本1.15%，增持数量接近增持计划区间上限，累计增持金额2.9亿元，彰显发展信心。 投资持续聚焦，新开工同比增加：2024年一季度公司销售金额203.7亿元，同比下降59%，销售面积68.5万平米，同比下降58%。新增上海闵行区、广州海珠区2宗土地，总建面9.3万平米，权益比例43.3%。一季度新开工面积40.4万平米，同比增长162.8%；期末在建面积1142.5万平米。期内租金收入1.7亿元，出租房地产总面积90.5万平米。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.70元、0.75元、0.79元，当前股价对应PE分别为9.3倍、8.7倍、8.2倍。公司为珠海国资领先房企，投资区域持续聚焦，未结资源相对充足，股东方实力雄厚，增值彰显发展信心，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争仍相对激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、减值计提等风险；4）合作项目风险。

     华发股份(600325) 事项： 公司公布2023年年报，全年实现营业收入721.4亿元，较上年调整后增长19.4%，归母净利润18.4亿元，较上年调整后下降29.6%，拟每10股派发现金红利3.70元（含税）。 平安观点： 多因素致利润承压，未结资源相对充足：2023年公司实现营业收入721.4亿元，较上年调整后增长19.4%，归母净利润18.4亿元，较上年调整后下降29.6%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降2个百分点至18.1%；2）投资收益同比减少12.6亿元；3）资产减值损失同比增加8.4亿元。期末合同负债930.2亿元，同比增长15.7%，未结资源相对充足。 销售体量稳居千亿，投资区域持续聚焦：2023年公司实现销售金额1259.9亿元，同比增长4.8%，连续4年稳居千亿阵营；销售面积399.4万平米，同比下降0.4%；销售均价31545元/平米，同比上涨5.2%。全年通过公开竞拍、合作开发等方式新增23宗土地项目，计容建面496.8万平米，均位于重点战略布局的核心一、二线城市。期末土地储备计容建面434万平米，在建面积1189.1万平米。 紧抓资金回笼，融资成本下行：2023年公司坚持紧抓销售回款，实现回款金额846.9亿元，同比增长17.2%。公司创新融资方式盘活资产，首单租赁住房Pre-REITs项目及类Reits次级份额转售等相继落地；积极开展股权融资，顺利完成向特定对象发行股票，募集资金超51亿元。期末整体平均融资成本5.48%，较期初下降28BP。 投资建议：由于公司减值计提超出预期，下调公司2024-2025年EPS预测至0.70元（原为1.39元）、0.75元（原为1.65元），新增2026年EPS预测为0.79元，当前股价对应PE分别为8.9倍、8.4倍、7.9倍。公司为珠 海国资领先房企，股东方实力雄厚，投资积极聚焦，销售维持稳健；前期股价调整一定程度反应悲观预期，2023年度现金分红比例升至55.4%，股息率吸引力持续增强，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争仍相对激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、减值计提等风险；4）合作项目风险。

     华发股份(600325) 2024年4月26日公司披露2023年年报，全年实现营收721.4亿元，同比+19.35%；实现归母净利润18.4亿元，同比-29.58%。拟每10股派发现金红利3.7元（含税），分红比例55.4%，股息率约5.9%。 经营分析 营收稳步增长，毛利率&减值拉低归母净利润增速：2023年公司营收增长主要由房地产开发项目结转规模增加带动。而归母净利润同比下滑，主要由于：①基于谨慎原则，对资产减值计提15.95亿元，同比多计提8.35亿元；②受市场下行影响，2023年结算毛利率18.14%，同比下降2.04pct；③合联营项目贡献的投资收益受市场承压影响下滑，2023年投资净收益2.81亿元，同比减少12.57亿元。 销售规模稳居千亿行列，形成“3+1”区域布局：2023年公司实现销售金额1260亿元，同比+4.8%，连续4年稳居千亿行列。形成华东、华南、北方和珠海的“3+1”布局，其中华东大区贡献销售693亿元，占比55%，成为公司基石区域；珠海大区贡献销售191亿元，稳居珠海龙头地位。 投资聚焦重点城市，精准获取优质项目：2023年公司通过公开招拍挂、战略并购、股权合作等方式获取优质项目23个，新增建面497万方，主要位于上海、深圳、南京、珠海等一线和强二线城市。截至2023年末，公司总土储建面1623万方，其中在建1189万方，待建434万方。 财务结构稳健，融资渠道畅通：截至2023年末，公司有息负债总额1440亿元，其中短期有息负债241.4亿元，占比16.8%，债务期限结构合理；货币资金463亿元，现金短债比1.9；整体融资成本5.48%，较2022年末下降28BP。开展股权融资，顺利完成定增，募资超51亿元。 盈利预测 公司销售投资积极稳健，长三角区域基石稳固，随着未来优质项目的结转，预计业绩将恢复增长。考虑毛利率和减值压力，我们下调公司2024-25年归母净利润预测至20.1亿元和22.6亿元（原为31.2亿元和34.8亿元），新增2026年归母净利润预测25.6亿元，增速分别为9.4%、12.2%和13.5%，公司股票现价对应2024-26年PE估值为8.6/7.6/6.7倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策落地不及预期，市场持续低迷，限售股解禁。