保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2023年半年度业绩快报。公司上半年营收利润双增，行业龙头地位稳固，投资拿地保持稳健，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化，看好公司未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为237.4、284.2、325.3亿元，EPS分别为1.98、2.37、2.72元，当前股价对应PE估值分别为6.5、5.4、4.7倍，维持“买入”评级。 营收利润同比双增，总资产规模有所下降 2023年上半年公司实现营业总收入1383.8亿元，同比增长24.93%；利润总额197.7亿元，同比增长2.44%；归母净利润120.0亿元，同比增长10.84%，基本每股收益1.00元；总资产规模14307.2亿元，较2022年末下降2.7%。公司业绩增长主要得益于疫情结束工程进度恢复，竣工交付稳步推进，结转收入增加。公司上半年归母净利率8.7%，同比下降1.1个百分点，在2020-2021年高价地结转压力下盈利水平仍承压，伴随2021年下半年以来拿地毛利率回升，我们预计下半年结转毛利率有望边际改善。 销售规模维持首位，拿地权益占比较高 公司上半年实现签约金额2368.2亿元，同比增长12.7%，在克而瑞全口径销售排行榜占据榜首，其中6月单月受市场低迷影响，销售金额同比下降21.3%。公司1-5月公司拿地总建面159.8万方，对应总土地款323.8万方，拿地金额权益比87.2%，保持较高权益比，保证项目整体开发质量。公司6月在北京、广州、天津、长沙、东莞、三亚等核心城市获取多宗宅地，上半年补货动力较强。 融资渠道畅通，定增预案获证监会同意 公司1-6月公开市场发债182亿元，两笔公司债票面利率均不超过3.2%，融资成本继续保持低位。公司向特定对象发行股票申请于6月底获得证监会同意注册批复，募集资金125亿元，拟投向14个普通住宅开发项目。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 事件 2023 年 7 月 6 日保利发展披露 2023 年半年度业绩快报， 2023 年上半年实现营业收入 1383.8 亿元，同比+24.9%；归母净利润 120.0亿元，同比+10.8%。 点评 营收利润符合预期， 资产规模略有收缩： 公司 2023 年上半年竣工交付稳步推进，维持营收规模增长；归母净利率增速低于营收增速，主因结算仍多为 2021 年之前拿地项目，利润率水平逐步筑底企稳，拐点预计在 2024 年出现。 维持稳健财务结构，截至 2023年 6 月，公司总资产 14307 亿元，较 2022 年末下滑 2.7%； 归母净资产 1993 亿元，较 2022 年末增长 1.5%。 销售规模稳居第一， 上海广州贡献高： 公司 2023 上半年实现签约金额 2368 亿元，同比+12.6%（克而瑞 TOP10 房企增速为 4.9%），销售排名稳居行业第一。 分季度看，一季度“小阳春”公司销售1141 亿元，同比+25.8%；二季度市场承压，销售 1227 亿元，同比+2.7%。分城市看，据中指数据，公司上半年销售金额前五城市为上海、广州、南京、佛山和成都。 积极获取优质项目， 聚集核心城市： 据中指数据， 公司 2023 年上半年公开市场新增权益拿地金额 400 亿元， 居行业第二， 重点在北京、 上海、 佛山、南京、苏州等核心城市拓展。上半年在一线除深圳外另外三场均有斩获，北京 3 宗，上海 2 宗，广州 1 宗。 股权融资增发获批， 改善项目生产运营： 2023 年 6 月底，公司定增获证监会同意批复，向特定对象发行募集资金（125 亿元）拟投入广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等 14 个房地产开发项目和补充流动资金。 若后续定增成功发行，一方面能为“保交楼、保民生”提供坚实助力，另一方面也能优化公司资本结构。 投资建议 公司半年业绩符合预期，销售投资表现稳健，预计全年业绩能实现同比增长。 维持盈利预测不变， 2023-25 年归母净利润分别为227.1 亿元、 279.3 亿元和 320.9 亿元，同比增速分别为 23.8%、23.0%和 14.9%。 公司股票现价对应 PE 估值为 6.7/5.5/4.8 倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低； 土地市场竞争加剧

     保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2023年5月销售简报。公司5月销售数据增速放缓，行业龙头地位稳固，投资拿地保持稳健，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化，看好公司未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为237.4、284.2、325.3亿元，EPS分别为1.98、2.37、2.72元，当前股价对应PE估值分别为6.8、5.6、4.9倍，维持“买入”评级。 单月销售数据增速放缓，行业龙头地位稳固 2023年5月公司实现签约面积262.63万平方米，同比增加7.84%；实现签约金额408.38亿元，同比增加7.46%。1-5月公司实现签约面积1150.34万平方米，同比增加13.26%；实现签约金额1966.64亿元，同比增加23.52%，在克尔瑞全口径销售排行榜中排名首位。公司5月销售金额增速明显低于2-4月超过30%的水平，整体复苏节奏有所放缓。在半年度业绩冲刺预期下，公司凭借充裕且集中在高能级城市的优质土储，销售业绩有望高增，行业龙头地位稳固。 投资依旧稳健，单月新增五宗地块 公司5月新增5宗地块，分别位于成都、苏州、厦门、佛山和中山，拿地总建面31.1万方，对应总土地款62.5亿元，拿地金额权益比65.8%。1-5月公司拿地总建面159.8万方，对应总土地款323.8万方，拿地金额权益比87.2%，保持较高权益比，保证项目整体开发质量。截止2023年一季度末，公司累计待开发土地建筑面积6398万平方米，在建面积11285万平方米，项目储备充足。 融资渠道畅通，负债结构持续优化 公司5月发行债券67.9亿元，其中15亿元公司债票面利率3.0%，融资成本继续保持低位。截至2023年一季度末，公司拥有货币资金余额1518亿元，较2022年末减少247亿元；资产负债率为77.85%，较2022年末下降0.24个百分点，三道红线维持绿档，负债结构持续优化。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 收入利润稳健增长 2023年一季度，保利发展实现营业收入399.6亿（YoY+19.2%），净利润39.7亿（YoY+2.6%），归属母公司净利润27.2亿（YoY+7.5%），扣非后归母净利润26.6亿（YoY+6.8%%)。实现基本eps为0.23\v. 收入利润增长主要来自于利润率下行带来的税金减少、资产处置增加及少数股东损益占比下降。具体而言，一季度税金及附加规模11.4亿（YoY-21.9%）；当期产生资产处置收益2亿，去年同期为0；少数股东损益12.4亿（YoY-6.8%），对归母净利润摊薄影响降低。 盈利触底修复可期 盈利能力方面，一李度保利发展加权平均ROE为1.38%（YoY+0.09pct），报表结算毛利率为_21.9%（YoY-6pct），净利率9.9%（YoY-1.6pct），归母口径净利润率6.8%(同比下降0.7%)。 前期低毛利项目集中结转交付拉低结算毛利率水平。伴随土地市场改善，低利润项目逐渐结算完毕，2021年下半年以来土地市场盈利改善驱动的高利润项目交付，公司盈利水平有望持续改善。同时，公司管理效率持续提升，期间费用率自去年同期的8.9%下降至6.3%，降本增效双方面驱动盈利质量回升。 销售拿地积极进取 销售拿地方面，2023年一季度，保利发展签约销售额1141.3亿（YoY+25.8%），销售面积630.8万m（YoY+13.9%）。新增拿地建筑面积1054万m，拿地建筑面积/销售面积为14.5%，相比2022年同期有所下降。销售复苏显著，一季度购房热情快速提升，凭借公司良好的住宅开发能力以及央企信用背景，公司项目一季度到访量提升明显。拿地层面，在目前土地市场供给下降热度回升的背景下，保持拿地聚焦核心城市，38个核心城市中拿地金额占比为98%。 融资宽松积极发债 截至一季度末，保利发展维持良好的负债结构，期末资产负债率为77.9%（YoY-0.24pct），Wind口径下，剔除预收账款后资产负债率为68.2%（YoY-0.4pct），净负债率69.7%（YoY-3.7pct)，现金短债比为2.2（YoY+0.2），负债结构持续优化。 在头部房企融资宽松的环境下，公司抓住融资窗口期，一季度发行短期融资及公司债合计65亿，短融发行利率2.26%，“3+2”公司债发行利率3.2%，各期限信用债融资均处于行业较低水平。 投资建议：凭借过去一两年聚焦核心城市土储换仓的战略举措，保利发展在行业下行周期过程中，低成本大量补充优质城市土储，在当前房地产市场复苏的过程中，公司凭借良好的供货能力及优秀的产品结构，销复苏能力持续领先行业。 我们预计，公司2023年至2025年实现归属母公司净利润203.0亿、247.7亿及327.2亿，同比增长10.6%、22%及32.1%。公司当前股价对应2023年归母净利润为8.1倍，鉴于公司在市场竞争格局改善下有望迎来市占率持续提升，维持“买入”评级。 风险提示：新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、融资环境恶化超预期、引用数据滞后或不及时。