招商蛇口(001979) 收入下滑利润承压，投资聚焦核心城市，维持“买入”评级 发布2026年三季报，公司收入利润承压，但销售金额基本稳定，投资 聚焦核心城市，资产负债表和现金流均显著改善。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为12.7、22.1、32.3亿元，EPS为0.14、0.24、0.36元，当前股价对应PE为57.0、32.8、22.5倍。公司投资聚焦京沪深三城，可售货源较充足，维持“买入”评级。 营收利润双降、扣非首次转负 2026年前三季度，公司实现营业收入834.47亿元，同比-7.04%；归母净利润6.04亿元，同比-75.82%；扣非归母净利润-5.27亿元、同比-126.80%，为公司近年首次转负。Q3单季压力集中释放，营收286.63亿元、同比-25.13%，归母0.76亿元、同比-92.78%，扣非-5.90亿元、同比-158.69%。毛利率12.48%，同比-2.50pct，主要系结转毛利率同比下降。公司利润承压主要系：（1）税金及附加38.61亿元、同比+47.30%，土地增值税清算集中；（2）期间费用率6.85%、同比+1.16pct；（3）投资净收益0.93亿元、同比-83.8%，其中联合营企业投资收益-5.23亿元（2025年同期为+0.58亿元），合作项目由盈转亏。 Q3单季销售金额降幅扩大，拿地聚焦一线城市 2026年1-9月，公司实现签约销售面积432.2万方，同比-15.0%；实现签约销售金额1400.9亿元，同比-0.4%（其中Q3单季销售金额同比-15.4%）；签约销售均价32414元/平，同比+17.2%。公司1-9月拿地25宗，规划建面209.8万方，土地总价507.3亿元，同比-33.5%；拿地金额权益比79.5%，拿地强度36.2%，均位于一二线城市，其中北上深与中国香港拿地金额占比60%。 REITs闭环加速，合同负债增厚 公司上半年博时蛇口产园REIT第二次扩募，商业不动产REIT筹备申报，租赁住房REIT首次扩募启动。截至三季度末，公司资产负债率67.96%，较年初上升0.45pct；货币资金972.97亿元，较年初+12.97%；合同负债1532.78亿元，较年初+21.82%，预收蓄水池增厚，为后续结算提供缓冲。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 事件： 公司发布2026年半年度报告，2026年上半年公司实现营业收入547.84亿元，同比提高6.41%，归母净利润5.28亿元，同比下降63.54%。 要点： 营收同比增长，归母净利润下滑 2026年上半年公司实现营收547.84亿元，同比提高6.41%，归母净利润5.28亿元，同比下降63.54%。营收增长而归母净利润均同比下滑的主要原因包括：1）公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但结转毛利率同比下降；2）投资净收益为-4.23亿元，而去年同期为5.85亿元。此外，公司销售毛利率较25年同期降低1.09个百分点至13.29%。 销售规模位于行业前列，销售均价同比提升 2026年上半年公司累计实现签约销售面积305.18万平方米，同比下降8.90%，实现签约销售金额962.45亿元，同比提高8.27%，签约销售均价31537元/平方米，同比提升18.85%。据克而瑞数据，权益销售金额589.3亿元，同比下降4.18%，权益比例为61.28%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第四名。公司在15个城市销售金额位列TOP5，在西安、长沙、南通、温州等四个城市销售金额位列第一。 拿地聚焦核心，获取项目优质 拿地方面，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。26年上半年公司累计获取9宗地块，总计容建面约58万平方米，权益地价155亿元，总地价约184亿元，对应权益比例为84.17%。公司在“核心10城”的投资占比接近100%，其中在一线城市上海和北京的投资占公司全部投资额的37%。 财务指标健康，融资成本持续降低 截至2026年半年末，公司“三道红线”保持绿档，剔除预收账款的资产负债率62.98%，净负债率64.93%，现金短债比为1.10。融资方面，公司上半年压降、置换信托贷款、保债计划等非标融资51亿元，落地经营性物业贷款49亿元，债务结构持续优化。此外，公司持续优化融资成本，2026年上半年新增公开市场融资30.9亿元，票面利率均为同期同行业内最低区间。2026年上半年，综合资金成本为2.61%，同比下降23BP，继续保持行业领先水平。 投资建议： 公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，现金流充足，融资渠道畅通且融资成本低，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为14.80/20.60/26.09亿元，对应26/27/28年PE分别为44.28X/31.82X/25.12X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期

     招商蛇口(001979) 核心观点 归母净利润同比下降63.5%，毛利率承压。2026上半年公司实现营业收入548亿元，同比增长6.4%；归母净利润5亿元，同比下降63.5%。公司开发业务毛利率同比下降0.9pct至15.4%。公司投资收益由上年同期盈利6亿元转为亏损4亿元，其中合联营投资收益由盈利0.7亿元转为亏损4.1亿元。 销售额逆势增长，投拓审慎聚焦核心城市。2026年上半年公司实现销售金额962亿元，同比增长8.3%；实现销售面积305万平方米，同比下降8.9%，行业排名维持第四。公司在15个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中西安、长沙、南通及温州位列第一，核心城市产品表现支撑销售额逆势增长。公司累计获取9宗地块，新增计容建面58万平方米，总地价184亿元，权益地价155亿元；“核心10城”投资占比接近100%，上海和北京合计占37.0%。代建业务新增项目28个，新增签约面积596万平方米，新增合同收入接近4亿元。 回款驱动现金流改善，融资成本继续下行。截至2026上半年末，公司期末剔除预收账款的资产负债率为63.0%、净负债率为64.9%、现金短债比为1.10，“三道红线”维持绿档。公司融资余额2399亿元，以银行贷款及债券为主，余额分别为1522亿元和634亿元；上半年压降、置换非标融资51亿元，落地经营性物业贷款49亿元，新增公开市场融资31亿元。新增融资综合资金成本2.3%，同比下降0.38pct；期末综合资金成本2.6%，同比下降0.23pct，融资优势仍然突出。 风险提示：宏观环境大幅恶化；政策宽松低于预期；政策效果低于预期；公司深耕城市房地产市场衰退；公司销售不畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期。 投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计26、27年公司营收为1451/1389亿元，归母净利润分别为13/15亿元，对应EPS为0.15/0.16元，对应当前股价的PE为49/45X，维持“优于大市”评级。

     招商蛇口(001979) 收入增长利润承压，投资聚焦核心城市，维持“买入”评级 招商蛇口发布2026年半年度报告，公司收入增长利润承压，但销售金额逆势增长，投资聚焦核心城市，资产负债表和现金流均显著改善。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为12.7、22.1、32.3亿元，EPS为0.14、0.24、0.36元，当前股价对应PE为50.8、29.2、20.0倍。公司投资聚焦京沪深三城，可售货源较充足，维持“买入”评级。 联营合营转亏+毛利率下行双重挤压利润 2026H1公司实现营收547.84亿元，同比+6.4%；归母净利润5.28亿元，同比-63.5%；扣非归母净利润0.63亿元，同比-93.4%。利润下降主要系（1）开发业务结转毛利率15.35%，同比-0.92pct，导致综合毛利率同比-1.09pct至13.29%；（2）合联营企业投资收益-4.11亿元（2025H1为+0.71亿），合联营项目盈利恶化。利润缓冲垫来自资产处置收益4.70亿元（2025H1为0.18亿），主要为固定资产处置及营业外收入中违约赔偿收入1.80亿元。公司上半年经营性净现金流241.35亿元，成功扭亏。 销售排名维持第四，投资聚焦京沪深三城 公司上半年累计实现签约销售面积305.18万平方米，同比-8.9%；实现签约销售金额962.45亿元，同比+8.3%，行业排名维持第四位；销售均价31537元/平，同比+18.9%。公司上半年累计获取9宗地块，总计容建面约58万方，总地价约184亿元，投资强度大幅回落，但投资质量高，核心10城投资占比接近100%，一线城市占比37%。 REITs闭环加速，有息负债持续压降 公司上半年持有物业全口径收入39.1亿元，同比+7.0%；上半年博时蛇口产园REIT第二次扩募，商业不动产REIT筹备申报，租赁住房REIT首次扩募启动。截止上半年末，公司有息负债2437亿元，较年初小幅压降；综合资金成本2.61%，同比-23BP，继续保持行业最低区间。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 销售金额同比增长，结转业绩承压，维持“买入”评级 招商蛇口发布2026年半年度业绩预告，公司利润承压，销售金额同比增长，投资聚焦核心城市，融资成本持续下降。受房地产市场下行、结转毛利率下降影响，我们下调2026-2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为12.7、22.1、32.3亿元（2026-2028年原值23.0、38.9、40.8亿元），EPS为0.14、0.24、0.36元，当前股价对应PE为44.9、25.9、17.7倍。公司投资聚焦京沪深三城，可售货源较充足，维持“买入”评级。 结转毛利率下降拖累业绩表现 公司预计2026上半年实现归母净利润5.0-6.5亿元，同比下降55%-65%；实现扣非净利润0.5-0.7亿元，同比下降93%-95%；基本每股收益0.05元/股-0.07元/股。公司利润下滑主要由于（1）结转规模同比增长，但结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；（2）投资收益同比减少（2025H1投资净收益为5.85亿元），反映行业整体联营项目盈利承压。 上半年销售逆势增长，投资聚焦京沪深三城 公司2026上半年累计实现签约销售面积305.18万平方米，同比-8.9%；实现签约销售金额962.45亿元，同比+8.3%，行业排名维持第四位；销售均价31537元/平，同比+18.9%。公司上半年销售量价齐升主要系深圳招商·海晏府、深圳观潮和后海招商玺三个豪宅项目去化表现优秀，对整体销售带动作用明显。公司上半年累计获取8宗地块，总计容建面约50.3万方，总地价约214.6亿元，投资强度22.3%（2025年：47.9%），拿地金额权益比78%；其中北京拿地金额占比5%，上海占比29%，杭州占比51%，京沪深三城占比达85%。 REITs闭环加速，补齐商业不动产拼图 公司5月19日公告启动申报商业不动产REIT，底层资产为深圳太子广场+昆山招商花园城。若商业不动产REIT成功发行，公司将形成“产业园+租赁住房+商业不动产”三大持有业态REITs矩阵，成为国内少有的开发、运营、REITs退出完整闭环企业。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 投资要点： 深耕大湾区的央企综合运营平台。招商蛇口是招商局集团旗下房地产业务运营平台，公司以开发业务、资产运营、物业服务为三大核心支柱，持续构建“租购并举、轻重结合”的多元业务格局。过去几年，面对行业调整压力，公司主动优化资产结构：一方面，积极化解历史包袱，2020-2025年期间累计计提资产减值及信用减值合计约269亿元，计提规模在央国企房企中处于领先水平；另一方面，公司在投资端持续优化，聚焦核心城市、并提升拿地权益比例。展望未来，我们认为，公司将依托招商局集团的产业协同与融资优势，继续深耕大湾区、长三角以及成渝等核心经济圈，夯实央企综合运营平台的长期竞争力。 短期业绩受行业调整影响，历史包袱已大幅减轻。2015-2021年，公司营收、归母净利润CAGR分别为+21.8%、+13.5%，业绩规模稳步提升；2022-2025年，公司营收、归母净利润CAGR分别为-5.4%、-37.8%，受房地产行业调整影响，业绩有所承压。2020-2025年，公司累计计提信用减值损失56亿元、资产减值损失213亿元，合计约269亿元，减值计提力度在央国企房企中位居前列，历史包袱已大幅减轻。2026Q1，公司实现营业收入236.7亿元，同比+15.7%；归母净利润0.39亿元，同比-91.2%，利润下滑主要源于：1）开发业务项目结转节奏存在季节性波动；2）房地产项目结转毛利率同比下降；3）投资收益同比减少。截至2026Q1末，公司并表合同负债为1275亿元，对2025年并表营业收入的覆盖倍数约为0.82倍。 销售规模稳居行业前列，拿地聚焦并强度提升。根据克而瑞数据，2015-2024年，公司销售金额CAGR达16.0%，销售排名从第14位提升至第5位。2025年，公司实现销售金额1960亿元，同比-10.6%，优于百强房企整体表现（同比-20%），行业排名提升至第4。2025年，公司持续深耕核心城市，在上海、深圳、成都等10个城市实现全口径销售金额排名TOP3。投资端，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，2025年拿地金额约938亿元，同比+93%，拿地强度达48%，同比提升26pct；其中“核心10城”投资占比接近90%，一线城市投资占比达63%。截至2025年末，公司拥有未竣工土储面积2211万平方米，对2025年销售面积覆盖倍数约3.1倍，土储资源充裕且优质。 融资优势显著，重视股东回报。截至2025年末，公司剔除预收账款的资产负债率64.2%、净负债率72.5%、现金短债比1.19，三道红线持续保持绿档；综合资金成本为2.74%，较2024年末下降25bp，融资成本保持行业领先水平；银行融资占比为64%，一年内到期有息债务占比为24%，债务结构稳健合理。此外，公司重视股东回报：1）2025年，完成120亿元存量永续债全面清零，降低了永续债利息对归母净利润的摊薄影响；2）自2024年11月以来，公司累计回购股份超4400万股，回购金额达4.3亿元；3）2022-2025年，公司维持40%以上的高派息比率，体现公司在行业调整期依然坚持“稳经营、重回报”价值取向。 盈利预测与评级：我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为16.04、18.90、22.63亿元，同比分别+56.6%、+17.9%、+19.7%，EPS分别为0.18、0.21、0.25元，对应5月19日的股价PE为50.82、43.12、36.02倍，2026年PB为0.83倍。我们选取同为央国企股东背景、且土储重点布局一二线城市的保利发展、中国海外发展及建发国际集团作为可比公司。考虑招商蛇口拥有充裕且优质的一二线核心城市土储，尤其在粤港澳大湾区资源禀赋突出，在当前行业调整、分化加剧的背景下，公司有望凭借低融资成本优势与核心城市聚焦战略，在存量竞争阶段率先受益，实现业绩的稳步修复与估值重估，维持“买入”评级。 风险提示。行业复苏进度不及预期；资产减值风险二次冲击；战略资源价值释放时滞与不确定性。

     招商蛇口(001979) 事件： 公司发布2026年一季度报告，2026年一季度公司实现营业收入236.67亿元，同比提高15.74%，归母净利润0.39亿元，同比下降91.22%。 要点： 营收同比增长，归母净利润下滑 2026年一季度公司实现营收236.67亿元，同比提高15.74%，归母净利润0.39亿元，同比下降91.22%。营收增长而归母净利润均同比下滑的主要原因包括：1）公司销售毛利率较25年同期降低1.57个百分点至10.19%；2）投资净收益为-0.41亿元，而去年同期为1.79亿元；3）公司一季度少数股东损益为1.67亿元，而去年同期值为负数。 销售规模位于行业前列，销售均价同比提升 2026年一季度公司累计实现签约销售面积114.2万平方米，同比下降21.72%，实现签约销售金额333.8亿元，同比下降4.81%，签约销售均价29244元/平方米，同比提升21.6%。据克而瑞数据，权益销售金额211.0亿元，同比下降11.49%，权益比例为63.29%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第四名。 拿地聚焦核心，获取项目优质 拿地方面，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。26年一季度公司累计获取2宗地块，总计容建面约11.64万平方，权益地价13.81亿元，总地价约27.55亿元，对应权益比例为50.13%，拿地销售比为8.25%。公司新增的2个地块分别位于杭州和郑州，均为核心城市。 持续优化盘活存量资产 公司持续优化盘活存量资产。公司发起设立的博时招商蛇口产园REIT于2021年6月21日在深圳证券交易所上市，并于23年完成第一次扩募份额上市。26年4月末，公司发布公告，拟开展博时蛇口产园REIT第二次扩募并新购入不动产项目，购入资产为公司旗下位于深圳市光明新区和南山区的不动产。 投资建议： 公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，现金流充足，融资渠道畅通且融资成本低，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为20.72/26.07/27.00亿元，对应26/27/28年PE分别为37.85X/30.09X/29.06X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期