招商蛇口(001979) 事件：公司发布2025年一季报，公司2025年Q1实现营业收入204.47亿元，同比下降13.90%；归母净利润4.45亿元，同比增长34.02%；每股收益0.04元/股，同比增长300%。 归母净利润改善：公司2025年Q1实现收入204.47亿元，同比下降13.90%；归母净利润4.45亿元，同比增长34.02%。从盈利能力看，2025年Q1毛利率为11.76%，较去年同期下滑2.74pct。从费用管控看，2025年Q1销售费用率和管理费用率分别为1.92%、1.96%，分别较去年同期下降0.35pct、提高0.43pct。从投资看，2025年Q1的投资收益为1.79亿元，同比增长357.82%，主要由于权益法投资收益同比增加。2025年Q1，少数股东亏损0.59亿元，去年同期为收益6.03亿元，因此2025年Q1归母净利润实现同比增长。 积极拓展优质地块：2025年Q1公司实现销售面积145.82万方，同比下降12.47%；销售金额350.70亿元，同比下降12.78%；对应的销售均价为24050元/平米，同比下降0.36%。2025年Q1，公司共新增7个地块，计容建面72.42万方。权益地价115.41亿元，我们计算综合总地价为200.24亿元，对应的权益比例为57.63%，其中4个地块为100%权益拿地。全口径下的楼面价为27650元/平米，Q1的地售比为1.15，拿地质量高，7个地块中3个位于京沪、2个地块为成都、长沙。公司拓展优质地块，全口径下的拿地力度为0.57。 成功发行中票：截至2025年4月末，公司于年内已成功发行中票，并融资10亿元，对应利率为2.05%，融资成本低。公司旗下博时蛇口产园REIT计划第二次购入公司全资子公司持有的多个资产，实践以存量带增量、以产融促周转的轻重结合发展战略，增强公司可持续经营能力，打造公司业务增长新曲线。 投资建议：2025Q1年公司归母净利润显著改善。公司积极投拓，高质量拿地。融资端成功发行中票，融资成本低。存量资产端，旗下REIT计划第二次购入公司全资子公司持有的多个资产。我们维持公司2025-2027年归母净利润为48.67亿元、54.92亿元、59.79亿元的预测，对应EPS为0.54元/股、0.61元/股、0.66元/股，对应PE为17.03X、15.10X、13.87X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、运营业务不及预期的风险

     招商蛇口(001979) 事项： 公司公布2025年一季报，一季度实现营业收入204.5亿元，同比下降13.9%，归母净利润4.5亿元，同比增长34%。 平安观点： 利润同比增长，少数股东损益占比下降：2025Q1公司实现营业收入204.5亿元，同比下降13.9%，归母净利润4.5亿元，同比增长34%。归母净利润增速高于营收主要因少数股东损益同比减少，Q1少数股东损益占比同比下降79.7个百分点至-15.3%。 销售小幅下探，投资积极聚焦：2025Q1公司实现销售面积145.8万平米，同比下降12.5%，销售金额350.7亿元，同比下降12.8%，销售均价24050元/平米，同比微跌0.4%，较2024年全年上涨2.6%。Q1新增土储建面72.4万平米、总地价200.2亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比升至49.7%、57.1%，权益地价115.4亿元，权益比例57.6%；新增土储分布于北京、上海、佛山、长沙、成都，北上新增土储总地价152.9亿元、权益地价70.6亿元。 投资建议：维持原有预测，预计公司2025-2027年EPS分别为0.54元、0.59元、0.63元，当前股价对应PE分别为17.0倍、15.3倍、14.5倍。公司财务状况稳健，投资积极聚焦，土储结构优化，有望以优质资产助力未来发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续购房信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展

     招商蛇口(001979) 事件 2025年4月29日，公司发布2025一季报：实现营收204.48亿元，同比-13.90%；归母净利润4.45亿元，同比+34.02%。 点评 营收同比下降，归母净利润同比提升，主要系期内结转项目的权益比例提升。 一季度销售规模下降。25年一季度公司销售金额350.70亿元，同比-12.8%；销售面积145.82万方，同比-12.5%。 一季度公司获取7宗地块均位于一二线。25年一季度公司合计拿地7宗（北京2宗+佛山2宗+上海1宗+成都1宗+长沙1宗），总权益拿地金额115.4亿元，综合权益比例57.6%，计容建筑面积72.42万方。 博时蛇口产园REIT申请第二次扩募。4月17日公司公告：筹划博时蛇口产园REIT第二次新购入基础设施项目（23年6月16日完成第一次扩募）。购入标的：①招商局光明科技园B地块B1B2栋、B5栋、B6栋、B7栋、B8栋。②南山区妈湾大道前海易港中心及南山区南山街道前海妈湾片区十八开发单元前海易保园区的W6仓库、W7仓库及辅助楼。本次扩募有助于促进公司打通持有物业“投、融、建、管、退”的循环，践行轻重结合发展战略。 回购有望提速。截至3月31日，公司累计回购2668.2万股，占公司总股本的0.294%；支付的资金总额为2.65亿元，占拟回购金额上限的37.75%。4月8日公司公告将加快回购公司股份，以维护投资者利益，增强市场信心。 投资建议 随着25年前海高利润项目逐渐进入结转、结转权益比例提升，公司业绩有望触底回升。我们预计公司2025-2027年的归母净利润分别为49.6亿元/56.5亿元/63.9亿元，同比增速分别为+22.9%/+13.9%/+13.0%。公司股票现价对应PE估值分别为16.6x/14.6x/12.9x，维持“买入”评级。 风险提示 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。

     招商蛇口(001979) 核心观点 央企龙头，规模领先。公司成立于1997年，围绕开发业务、资产运营和物业服务三类业务，在多个领域逐步积累了独特优势，开发业务稳居行业前五，非开发业务收入占比13%，第二增长曲线稳步发展。公司的实际控制人为招商局集团，持股比例约58%，股权架构稳定。 归母净利润-36%，充分计提减值。2024年公司实现营业收入1789亿元，同比增长2%；实现归母净利润40亿元，同比下降36%。公司增收不增利的主要原因包括：1）公司计提资产减值和信用减值约60亿元，同比增长150%；2）公司结算毛利率为15.6%，同比下降1.5pct。公司拟每股派息0.19元，对应分红比例约43%。 销售保持全国前五，投拓聚焦核心城市。2024年公司实现销售金额2193亿 元，同比下降25%；实现销售面积936万平方米，同比下降24%，销售额保 持全国前五。2024年公司累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，公司需支付地价约为335亿元，公司在在“核心10城”的投资金额占比分别达90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%。 融资优势明显，财务保持健康。截至2024年末，公司剔除预收账款的资产负债率62%、净负债率56%、现金短债比为1.6，“三道红线”始终处于绿档。公司综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平。2024年公司发挥融资优势，全年落地经营性物业贷款92亿元，债务结构更加稳固，全年新增公开市场融资155亿元，票面利率均为同期同行业最低水平。 风险提示：宏观环境大幅恶化；政策宽松低于预期；政策效果低于预期；公司深耕城市房地产市场衰退；公司销售不畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期。 投资建议：公司土地质量相对优质，财务保持健康，有望持续在行业下行的大环境中脱颖而出。公司过去几年计提减值充分，随着公司高地价低毛利项目陆续结算完毕，公司业绩有望企稳回升。预计公司2025至2027年营收分别为1618/1530/1569亿元，归母净利润分别为41/41/42亿元，同比+2%/+0%/+1%。结合绝对估值和相对估值，我们认为公司每股价值较当前股价有0%至20%的空间，首次覆盖给予“优于大市”评级。

     招商蛇口(001979) 销售仍降，拿地积极，回购股份进程加快，维持“买入”评级 招商蛇口发布2025年3月经营简报。公司销售仍降，行业排名保持稳定，拿地聚焦核心城市，拿地强度超50%，同时公告将加快股份回购进程。我们维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为59.7、64.7、70.1亿元，EPS为0.66、0.71、0.77元，当前股价对应PE为14.7、13.6、12.5倍。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，维持“买入”评级。 单月销售增速再度转负，销售规模维持前五 2025年3月，公司实现签约销售面积59.50万方，同比下降15.9%；实现签约销售金额156.17亿元，同比下降18.5%，单月销售增速再度转负。2025年1-3月，公司实现签约销售面积145.82万方，同比下降12.5%；实现签约销售金额350.70亿元，同比下降12.8%，全口径销售排名行业第五；签约销售均价24050元/平，同比下降0.4%。 3月拿下两宗地块，前三月拿地积极 2025年3月，公司在成都和长沙拿下两宗地块，建面21.07万方，对应总地价33.7亿元。2025年1-3月，公司在一二线城市拿下7宗土地，总建面72.4万方，同比增长51.7%；对应土地总价200.2亿元，同比增长102%，拿地金额权益比达57.6%；拿地强度57.1%（2024年同期24.7%），其中在北京和上海拿地3宗土地，一线城市拿地占比76.4%。 负债结构稳健，回购股份进程加快 2025年1月，公司成功发行10亿元中期票据，票面利率2.05%，持续保持低位。公司2024全年新增公开市场融资154.60亿元，综合资金成本2.99%，较2024年初降低48BP，保持行业最优水平。截至2024年末，公司有息负债2226亿元，资产负债率66.67%，剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”始终处于绿档。公司于2024年10月17日披露了回购股份方案，拟通过集中竞价交易方式回购公司股份，并于2025年4月初发布公告，将加快实施回购公司股份，截至2025年3月末，公司累计回购金额占拟回购金额上限比例已达37.75%。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。