招商蛇口(001979) 核心观点 归母净利润同比下降63.5%，毛利率承压。2026上半年公司实现营业收入548亿元，同比增长6.4%；归母净利润5亿元，同比下降63.5%。公司开发业务毛利率同比下降0.9pct至15.4%。公司投资收益由上年同期盈利6亿元转为亏损4亿元，其中合联营投资收益由盈利0.7亿元转为亏损4.1亿元。 销售额逆势增长，投拓审慎聚焦核心城市。2026年上半年公司实现销售金额962亿元，同比增长8.3%；实现销售面积305万平方米，同比下降8.9%，行业排名维持第四。公司在15个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中西安、长沙、南通及温州位列第一，核心城市产品表现支撑销售额逆势增长。公司累计获取9宗地块，新增计容建面58万平方米，总地价184亿元，权益地价155亿元；“核心10城”投资占比接近100%，上海和北京合计占37.0%。代建业务新增项目28个，新增签约面积596万平方米，新增合同收入接近4亿元。 回款驱动现金流改善，融资成本继续下行。截至2026上半年末，公司期末剔除预收账款的资产负债率为63.0%、净负债率为64.9%、现金短债比为1.10，“三道红线”维持绿档。公司融资余额2399亿元，以银行贷款及债券为主，余额分别为1522亿元和634亿元；上半年压降、置换非标融资51亿元，落地经营性物业贷款49亿元，新增公开市场融资31亿元。新增融资综合资金成本2.3%，同比下降0.38pct；期末综合资金成本2.6%，同比下降0.23pct，融资优势仍然突出。 风险提示：宏观环境大幅恶化；政策宽松低于预期；政策效果低于预期；公司深耕城市房地产市场衰退；公司销售不畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期。 投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计26、27年公司营收为1451/1389亿元，归母净利润分别为13/15亿元，对应EPS为0.15/0.16元，对应当前股价的PE为49/45X，维持“优于大市”评级。

     招商蛇口(001979) 收入增长利润承压，投资聚焦核心城市，维持“买入”评级 招商蛇口发布2026年半年度报告，公司收入增长利润承压，但销售金额逆势增长，投资聚焦核心城市，资产负债表和现金流均显著改善。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为12.7、22.1、32.3亿元，EPS为0.14、0.24、0.36元，当前股价对应PE为50.8、29.2、20.0倍。公司投资聚焦京沪深三城，可售货源较充足，维持“买入”评级。 联营合营转亏+毛利率下行双重挤压利润 2026H1公司实现营收547.84亿元，同比+6.4%；归母净利润5.28亿元，同比-63.5%；扣非归母净利润0.63亿元，同比-93.4%。利润下降主要系（1）开发业务结转毛利率15.35%，同比-0.92pct，导致综合毛利率同比-1.09pct至13.29%；（2）合联营企业投资收益-4.11亿元（2025H1为+0.71亿），合联营项目盈利恶化。利润缓冲垫来自资产处置收益4.70亿元（2025H1为0.18亿），主要为固定资产处置及营业外收入中违约赔偿收入1.80亿元。公司上半年经营性净现金流241.35亿元，成功扭亏。 销售排名维持第四，投资聚焦京沪深三城 公司上半年累计实现签约销售面积305.18万平方米，同比-8.9%；实现签约销售金额962.45亿元，同比+8.3%，行业排名维持第四位；销售均价31537元/平，同比+18.9%。公司上半年累计获取9宗地块，总计容建面约58万方，总地价约184亿元，投资强度大幅回落，但投资质量高，核心10城投资占比接近100%，一线城市占比37%。 REITs闭环加速，有息负债持续压降 公司上半年持有物业全口径收入39.1亿元，同比+7.0%；上半年博时蛇口产园REIT第二次扩募，商业不动产REIT筹备申报，租赁住房REIT首次扩募启动。截止上半年末，公司有息负债2437亿元，较年初小幅压降；综合资金成本2.61%，同比-23BP，继续保持行业最低区间。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 销售金额同比增长，结转业绩承压，维持“买入”评级 招商蛇口发布2026年半年度业绩预告，公司利润承压，销售金额同比增长，投资聚焦核心城市，融资成本持续下降。受房地产市场下行、结转毛利率下降影响，我们下调2026-2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为12.7、22.1、32.3亿元（2026-2028年原值23.0、38.9、40.8亿元），EPS为0.14、0.24、0.36元，当前股价对应PE为44.9、25.9、17.7倍。公司投资聚焦京沪深三城，可售货源较充足，维持“买入”评级。 结转毛利率下降拖累业绩表现 公司预计2026上半年实现归母净利润5.0-6.5亿元，同比下降55%-65%；实现扣非净利润0.5-0.7亿元，同比下降93%-95%；基本每股收益0.05元/股-0.07元/股。公司利润下滑主要由于（1）结转规模同比增长，但结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；（2）投资收益同比减少（2025H1投资净收益为5.85亿元），反映行业整体联营项目盈利承压。 上半年销售逆势增长，投资聚焦京沪深三城 公司2026上半年累计实现签约销售面积305.18万平方米，同比-8.9%；实现签约销售金额962.45亿元，同比+8.3%，行业排名维持第四位；销售均价31537元/平，同比+18.9%。公司上半年销售量价齐升主要系深圳招商·海晏府、深圳观潮和后海招商玺三个豪宅项目去化表现优秀，对整体销售带动作用明显。公司上半年累计获取8宗地块，总计容建面约50.3万方，总地价约214.6亿元，投资强度22.3%（2025年：47.9%），拿地金额权益比78%；其中北京拿地金额占比5%，上海占比29%，杭州占比51%，京沪深三城占比达85%。 REITs闭环加速，补齐商业不动产拼图 公司5月19日公告启动申报商业不动产REIT，底层资产为深圳太子广场+昆山招商花园城。若商业不动产REIT成功发行，公司将形成“产业园+租赁住房+商业不动产”三大持有业态REITs矩阵，成为国内少有的开发、运营、REITs退出完整闭环企业。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。