招商蛇口(001979) 事件 2025年3月17日，公司发布2024年年报：实现营收1789.48亿元，同比+2.25%；归母净利润40.39亿元，同比-36.09%。 点评 营收略增，归母净利下降，主因结转毛利率下滑及计提减值增加。2024年公司开发业务的结转毛利率为15.58%，同比下降1.53pct。2024年公司共计提资产减值准备59.44亿元（其中存货跌价准备35.75亿元），减少归母净利润43.44亿元。 销售规模稳居行业第五。24年公司销售金额2193亿元，同比-25.3%（同期TOP10房企同比-24.4%），继续稳居克而瑞百强房企全口径销售额的第5名（与23年全年排名一致）。 投资聚焦核心一二线。24年公司累计获取26宗地块，总地价486亿元，拿地强度22.2%；权益地价335亿元，权益比例68.9%。公司在“核心10城”的投资金额占比达90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%。 现金充裕，资产负债扎实。截至24年末，公司剔预资产负债率62.37%（23年末62.41%）、净负债率55.85%（23年末54.58%）、现金短债比1.59（23年末1.28），“三道红线”始终处于绿档。期末货币现金1003.51亿元，同比+13.66%，能以更安全的资产负债结构穿越行业周期。 信用强，融资畅通，现金流量健康。24年公司经营活动现金流净额319.64亿元，同比+1.69%。公司全年新增公开市场融资154.60亿元，票面利率均为同期同行业最低水平。24年末，公司综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平。 通过回购+分红，持续强化股东回报。24年公司修订了《未来三年（2023-2025年）股东回报规划》，明确2023-2025年现金分红占当年归母净利润的比例不少于40%。24年公司通过现金分红17.5亿元及回购0.67亿元，合计18.17亿元（占24年归母净利润45%），稳定投资预期，提高股东回报。 投资建议 计提资产减值后，公司轻装上阵，且25年前海高利润项目逐渐进入结转，业绩有望触底回升。我们预计公司2025-2027年归母净利润分别为68.1亿元/75.8亿元/83.9亿元，同比增速分别为+68.6%/+11.4%/+10.6%。公司股票现价对应PE估值分别为12.9x/11.6x/10.5x，维持“买入”评级。 风险提示 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。

     招商蛇口(001979) 销售表现维持稳定，计提减值拖累业绩，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年业绩快报及2024年度计提资产减值准备公告，公司销售营业收入同比增长，归母净利润同比下降。受房地产市场整体震荡影响，公司销售情况及存货销售减值不确定性增加，我们下调盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为40.4、59.7、64.7亿元（原50.9、70.0、74.0亿元），EPS为0.45、0.66、0.71元，当前股价对应PE为22.0、14.9、13.8倍，公司行业排名保持领先，拿地持续聚焦核心城市，优质土地储备充足。公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升，维持“买入”评级。 营业收入同比增长，计提减值拖累业绩 根据公司发布2024年业绩快报，公司2024年实现营业总收入1789.48亿元，同比增长2.25%，实现营业利润90.00亿元，同比下降36.54%，实现归母净利润40.4亿元，同比下降36.09%。公司业绩下滑主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加。 资金情况边际改善，销售排名保持稳定 2024年，公司经营活动产生的现金流量净额319.64亿元，同比增长1.69%；2024年末，公司货币资金余额1003.51亿元，同比增加120.62亿元，增长13.66%，现金短债比1.58，同比提升0.3。据克而瑞数据，2024年1-12月公司全口径销售金额排名第5名，公司在行业内排名保持相对稳定。 减值准备计提充分，利润压力有所释放 根据公司发布2024年度计提资产减值准备公告，公司计提减值准备金额合计59.4亿元，影响归母净利润43.4亿元。计提减值准备金额中信用损失计提准备14.6亿元，由于房地产项目销售价格未达预期计提存货跌价准备35.7亿元，长期股权投资减值准备7.26亿元，商誉减值准备1.60亿元。公司2024年度计提资产减值准备较为充分，未来业绩有望进一步释放。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 销售规模同比收缩，拿地强度有所提升，维持“买入”评级 招商蛇口发布2025年1月经营简报，公司销售规模同比收缩，销售单价略有下降，行业排名保持领先，拿地持续聚焦核心城市，优质土地储备充足。公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升。受房地产市场整体震荡影响，公司销售情况不确定性增加，我们下调盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为50.9、70.0、74.0亿元（原63.9、70.3、74.4亿元），EPS为0.56、0.77、0.82元，当前股价对应PE为21.4、15.5、14.7倍，维持“买入”评级。 销售规模同比收缩，行业排名保持稳定 2025年1月，公司实现签约销售金额90.14亿元，同比下降25.01%，实现签约销售面积44.59万平方米，同比下降23.24%。2024年1月，公司单月销售均价20215.29元/平方米，同比下降2.31%。据克而瑞数据，2024年1月公司全口径销售金额排名第6名，公司在行业内排名保持相对稳定。 1月获取2宗地块，拿地进一步聚焦核心城市 公司2025年延续区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城。公司于2025年1月获取两宗地块，用地面积总计8.84万平方米，总建筑面积21.68万平方米，拿地总成本43.95亿元。公司获取两宗地块均位于核心城市，两宗均位于北京，第一宗地块位于北京市海淀区朱房村，土地面积10.26万平方米，建筑面积3.47万平方米，权益比例10%，拿地成本9.15亿元，另一宗地块位于北京市大兴区亦庄，土地面积4.57万平方米，建筑面积11.42万平方米，权益比例100%，拿地成本34.8亿元。公司1月拿地金额占销售金额比例为48.76%，拿地强度有所提升。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。