招商积余(001914) 核心观点： 事件：公司发布2024年一季报，2024年Q1实现营业收入37.25亿元，同比增长12.67%；2024年Q1实现归母净利润1.91亿元，同比增长3.34%。 收入稳步增长：公司2024年一季度实现营收37.25亿元，同比增长12.67%；归母净利润1.91亿元，同比增长3.34%。归母净利润增速低于营收增速，主要由于1）毛利率下滑，2024年Q1毛利率为11.68%，较上年同期下降0.57pct；2）2024年Q1税金及附加为2015.79万元，同比增长49.14%，由于上期成都中航地产收到退回的土地增值税款，导致税金及附加的同比变动较大；3）2024年Q1研发费用2591.32万元，同比增长164.34%，主要由于公司增加数字化研发投入所致；4）2024年Q1信用减值损失1802.02万元，较上年同期增加30.21%，主要由于应收款项余额同比增加，因此计提坏账准备增加。从费用率上看，2024年Q1销售费用率和管理费用率分别为0.50%、2.92%，分别较去年下降0.07pct、0.68pct，费用管控方面取得成效。 物管业务规模扩大：基础物管上，截至2024年3月31日，公司在管项目数量2155个，管理面积3.74亿方，管理面积较2023年末提高8.41%。2024年Q1公司物管新签约7.91亿元，是2023年全年新签约合同额的19.56%。公司管理业态丰富，2024年Q1公司中标办公类、园区类、政府类等项目，包括广州国际金融城、中国人寿大厦等多个大项目；金融、医院、轨道交通类项目再突破，中标国开行四川分行、广州市第一人民医院南沙医院、上海轨道交通3、4号线50座车站等服务项目。增值服务上，1）公司加快平台增值服务业务转型，主动放弃部分低毛利业务，盈利能力有所提升；2）专业增值服务上，积余设施接连中标荣耀全国代表处（南区）等项目，建筑科技成功中标大型园区项目市拓总金额超过2000万元。 商业运营业态丰富：截至2024年3月末，公司商业运营在管商业项目70个（含储备项目），管理面积397万方，其中自持项目3个，第三方品牌输出项目9个，受托管理控股股东招商蛇口的项目58个。持有物业出租及经营方面，持有业态丰富，包括酒店、购物中心、商业、写字楼等，总可出租面积46.92万方，截至2024年3月末的总出租率为95%，较2023年末出租率下降1pct，但出租率依然维持高位。 投资建议：公司2024年Q1营收稳定增长，物管业务管理规模不断扩大；持有物业包括酒店、购物中心、写字楼等多种业态，出租率维持高位，彰显强运营能力。考虑到行业竞争加剧、毛利率下滑等因素，我们预测公司2024-2026年归母净利润8.75亿元、9.97亿元、10.85亿元，EPS为0.82元/股、9.04元/股、1.02元/股，对应PE为12.27X、10.76X、9.89X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险。

     招商积余(001914) 事项： 公司公布2024年一季报，一季度实现营业收入37.2亿元，同比增长12.7%，归母净利润1.9亿元，同比增长3.3%。 平安观点： 收入利润平稳增长，管理费用率小幅改善：2024年一季度公司实现营业收入37.2亿元，同比增长12.7%，归母净利润1.9亿元，同比增长3.3%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降0.6个百分点至11.7%；2）其他收益同比减少832万元。一季度管理费用率同比下降0.7个百分点至2.9%，精益管理持续显效。 物业管理规模扩大，平台增值加快转型：2024年一季度末公司在管项目2155个，管理面积升至3.74亿平米；一季度新签年度合同额7.9亿元，中标广州国际金融城、中国人寿大厦等多个大型项目。平台增值服务加快业务转型，主动放弃部分低毛利业务，盈利能力有所提升。专业增值服务市场竞争力进一步增强，积余设施接连中标荣耀全国代表处（南区）、海康威视滨江五期、新凯来平湖智造园等项目；建筑科技成功中标贵州茅台酒库等大型园区项目，市拓总合同额超2000万元。 商业运营成效良好，持有物业经营稳定：2024年一季度末公司在管商业项目维持70个（含筹备项目），管理面积维持397万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个。一季度集中商业销售额同比提升27.6%，同店同比提升7.2%；客流同比提升44.3%，同店同比提升21.2%，会员总数同比增长32.3%。持有物业出租及经营方面，总可租面积维持46.9万平米，期末总体出租率95%。 投资建议：考虑市场化拓展竞争日趋激烈，下调公司盈利预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.79元（原为0.82元）、0.89元（原为1.02元）、1.00元（原为1.18元），当前股价对应PE分别为12.8倍、11.3倍 10.1倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险。

     招商积余(001914) 投资要点 3月16日，招商积余发布2023年年报，公司全年实现营业收入156.27亿，同比+19.99%；实现归母净利润7.36亿，同比+23.96%。 物业管理基本盘稳固，资管业务复苏强劲 2023年公司实现营业收入156.27亿，同比+19.99%，其中来自物业管理业务收入147.58亿，同比+18.03%，主要因原有项目的增长及新拓展项目数量的增加。从物业管理板块内部看，其中基础物业管理收入121.13亿，同比+20.44%，平台增值业务实现收入5.84亿，同比+1.42%，专业增值服务实现收入20.61亿，同比+10.19%。受地产行业下行影响，增值服务增速不及预期，但公司主营业务基础物业管理业务并未受到行业周期的影响，依然维持20%以上的高增速，我们认为这既归功于公司强劲的外拓能力，也与来自招商局集团的支持相关。此外，公司来自资产管理业务收入6.98亿，同比+50.13%，资管业务的增长主要2022年同期减免租金政策低基数影响，同时，公司在管商业运营项目规模扩大带来收入的增长。 市场化拓展成绩优异，与多家重点公司深度合作 2023年公司实现年度新签合同金额40.44亿，其中第三方项目合同金额为35.39亿（千万以上项目过半），同比+27.44%，在当前地产行业下行，物管行业增速放缓，竞争逐渐从增量市场转入存量市场的背景下，取得如此增速较为难得；同时，公司在外拓上坚持与头部客户保持粘性，报告期内，公司拓展了广交会展馆、中芯国际等千万级以上项目，新拓展海康威视、超巨变等大客户，深入阿里、华为等客户的协同布局。此外，公司与控股股东持续协作，截至报告期末，公司来自招商蛇口的物业管理面积达到1.19亿平，2023年新签年度合同额5.05亿，招商蛇口的项目多为新建住宅，是较为难得的优质物业项目。 平台增值持续创新，专业增值积极探索 平台增值服务方面，2023年公司主动放弃低毛利业务，承接招商局集团目录采购平台运营，为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务，报告期内销售额超5.6亿元，同时创新打造业务平台：“招小播”开播35场，报告期内销售额超5000万元，“招小充”平台接入充电桩超2万台，孵化柜机业务，全年新铺设柜机1600余台；专业增值服务方面，公司能源管理业务中标哈尔滨冷站建设运营项目、湖南国安厅中央空调改造及托管项目，新签年度合同额累计超亿元，电梯销售安装业务营收同比增长135%，干洗业务营收同比增长超20%，并积极探索“物业+康养”增值服务。 投资建议：2023年公司在行业下行期依然完成20%的收入增长，在物业行业转入存量竞争时期，保持了第三方项目接近30%的订单金额增加，在高基数背景下达成这一业绩较为可贵。我们认为公司的外拓增速充分证明了自己的市场化能力，加上背靠招商局集团与招商蛇口，在物业行业未来持续市场化推进的竞争中，我们看好公司有望长期跑赢行业平均的增速。受2023年业绩基数影响我们调整公司2024-2025年净利润至8.97亿、10.84亿（前值9.78亿、11.96亿），引入2026年净利润预测12.59亿，对应2024-2026年EPS分别为0.85、1.02、1.19元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

     招商积余(001914) 投资要点 经营业绩增长平稳。公司2023年实现营业收入156.3亿元，同比增长20.0%；实现归母净利润7.4亿元，同比增长24.0%。分板块来看，物业管理业务实现收入147.6亿元，同比增长18.0%，资产管理业务实现收入7.0亿元，同比增长50.1%，主要由于上年同期公司按国家政策减免房租，以及在管商业运营项目规模扩大带来收入增长。 管理规模持续提升，市场拓展取得新突破。截至2023年末公司在管项目2101个，覆盖全国156个城市，管理面积达到3.45亿㎡。2023年公司实现新签年度合同额40.4亿元，非居业态合同额稳步提升，占比超过85%。期末非住业态管理面积达2.13亿㎡，占比61.9%。同时控股股东招商蛇口为公司提供内生支持，截至2023年末来自招商蛇口的物业管理面积为1.19亿㎡，占比34%；新签年度合同额为5.05亿元，占比13%。公司多路径挖掘市场新机遇，为高质量发展提供支撑，拓展广交会展馆、中芯国际等高质量项目，新增海康威视、超聚变等大客户，持续深化同阿里、华为等大客户合作，挖掘合资合作资源，强化并购企业的整合融合。 平台与专业增值稳重向好，业务结构持续优化。平台增值业务质量改善，2023年实现营业收入5.84亿元，同比增长1.4%，企业商城优化业务结构，放弃低毛利业务，打造易采服务品牌，实现销售额5.6亿元，创新打造业务平台，实现多项业务的高速增长和优质服务。专业增值服务2023年实现收入20.6亿元，同比增长10.6%，在高端制造、科技设计、智能家居、光伏、租售、安防等领域取得突破，探索“物业+康养”增值服务，推进居家与社区康养发展。资产管理项目运营能力提升，截至2023年末公司在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万㎡，持有物业总可出租面积46.92万㎡，总体出租率96%。 盈利预测与投资建议。预计2024-2026年归母净利润将保持18.4%的复合增长率。考虑公司业绩增长具有确定性，且为A股物业稀缺标的，维持“持有”评级。 风险提示：关联方业务交付不及预期、第三方项目拓展不及预期、劳务成本上涨等风险。

     招商积余(001914) 事件：2023年公司实现营业收入156.27亿元，同比+20%；归母净利润7.36亿元，同比+23.96%；基本每股收益0.69元，同比+23.98%；公司拟向全体股东每10股派发现金红利1.7元。 业绩高质量增长，非住业务表现亮眼 收入端，2023年公司实现营业收入156.27亿元，同比增长20%。其中，1）物业管理业务实现营业收入147.58亿元，同比增长18.03%，主要系原有物业管理项目增长和新拓展项目增加，占比营收94.4%；2）资产管理业务实现营业收入6.98亿元，同比增长50.13%，主要系22年同期减租而23年无此事项以及在管商业规模扩大，占比营收4.5%；。细分来看，基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现营收121.13亿元，5.84、20.61亿元，分别同比增长20.44%、1.42%、10.19%，占营收比重分别达77.5%、3.7%、13.2%。 利润端，2023年公司实现归母净利润7.36亿元，同比增长23.96%；扣非归母净利润6.60亿元，同比增长32.12%。其中，招商物业23年实现净利润3.84亿元，同比增长0.32%；中航物业实现净利润1.18亿元，同比下降48.16%。2023年公司毛利率11.56%，较22年下滑0.28pct；其中，1）物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为8.76%、8.49%、17.81%，较22年分别-1.02、+2.46、+1.51pct；2）资管业务中商业运营、持有物业出租及经营毛利率分别为44.13%、54.32%，较22年分别+14.54、+9.36pct。非传统业务有效对冲基础物管毛利率下行。 外拓能力再提升，大股东”护航”前景良好 规模端，截至2023年末，公司项目覆盖全国156个城市，在管项目2,101个，较22年增加217个；管理面积达3.45亿㎡，同比上升10.9%；其中，非住业态管理面积达2.13亿㎡，占比61.90%。分城市看，深圳市、广东省（不含深圳）、江苏省、上海市和四川省营业收入位列前五名，合计管理面积达到1.86亿㎡，占比总管理面积比达54%，优势区域项目密度有效提升，同时开辟了内蒙古、西藏两大新区域，继续完善全国化布局。23年控股股东招商蛇口累计实现签约销售面积0.12亿㎡，未来将为公司管理规模增长及多元业务协同提供持续支撑。 拓展端，2023年公司实现新签年度合同额40.44亿元，同比上升22%；其中，第三方项目新签合同额35.39亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长27.44%，第三方拓展能力强。公司非住业态新签年度合同额34.59亿元，占比85.56%，多条细分赛道加速扩容，金融、高校新签年度合同额分别同比增长67%、31%，同时继续深度参与城市服务，拓展了深圳、三亚等服务项目。并购单位融合成效显著，23年四家收并购企业合计新签项目年度合同额合计1.93亿元。 商业管理规模扩大，持有物业经营稳健 资管业务方面，1）商业运营业务：截至23年末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），第三方品牌输出项目9个，商业管理能力持续提升。2）持有物业出租经营业务：包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，23末总可出租面积为46.92万㎡，出租率为96%。公司根据租赁市场行情及时调整租赁策略，实现租金收入稳定增长。 投资建议：公司背靠招商局集团、中航集团两大央企，23年规模扩张迅速，市拓多维发力，增值服务表现稳健。考虑行业竞争激烈存在利润率压力，我们调整公司24-25年归母净利润分别为8.58、10.11亿元（原值9.32、11.39亿元），预测26年归母净利润为12.23亿元，对应EPS分别为0.81、0.95、1.15，对应PE分别为13.54X、11.48X、9.49X，维持“买入”评级。 风险提示：市场不确定性加大风险、行业竞争加剧风险、创新业务孵化风险

     招商积余(001914) 核心观点 归母净利润增长24%。2023年公司实现营业收入156.3亿元，同比增长20%实现归母净利润7.4亿元，同比增长24%。分板块看，由于原有物业管理项目增长和新拓展物业管理项目增加，物业管理业务实现收入147.6亿元，同比增长18%；由于上年同期公司按国家政策减免房租而本年无此事项，以及在管商业运营项目规模扩大带来收入增长，资产管理业务实现收入7.0亿元，同比增长50.1%。 市拓强劲，深耕非住。公司市场拓展加大发力，接连在多领域斩获重点项目在业态、区域、路径上实现新突破，实现新签年度合同额40.4亿元，其中第三方项目新签年度合同额35.4亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长27%。截至2023年末，公司在管项目2101个，覆盖全国156个城市，管理面积达3.45亿平方米，其中非住业态管理面积达2.13亿平方米，占比61.9%。2023年，母公司招商蛇口累计实现签约销售面积0.12亿平方米，累计实现签约销售金额2936亿元，截至2023年末，公司来自母公司物业管理面积为1.19亿平方米，新签年度合同额为5.1亿元。 商业运营规模扩大。在商业运营方面，截至2023年末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万平方米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），第三方品牌输出项目9个。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，截至2023年末总可出租面积为46.9万平方米，总体出租率为96%。 风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。 投资建议：公司作为央企物管龙头，业态布局均衡，非住领域保持领先，母公司招商蛇口综合实力突出，未来公司将持续受益于行业格局的重构。

     招商积余(001914) 核心观点： 事件：公司发布2023年年报，2023年公司实现营业收入156.27亿元同比增长19.99%；归母净利润7.36亿元，同比增长23.96%；2023年EPS为0.69元/股；分红方案为每10股派发1.7元现金红利。 归母净利润稳定提高：公司2023年实现营业收入156.27亿元，同比增长19.99%，归母净利润7.36亿元，同比增长23.96%。盈利能力上，公司整体毛利率11.56%，较2022年下降0.28pct，主要由于公司主营的物业管理业务的毛利率下降0.57pct至10.01%。公司净利率为4.73%，较2022年提高0.36pct。净利率有所提高的原因在于：1）公允价值变动收益为0.06亿元，2022年为-0.08亿元，2023年实现公允价值变动正收益；2）营业外收入提高至0.15亿元，营业外支出由2022年的0.15亿元下降至0.01亿元。费用管控上，销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为0.6%、3.87%、0.4%，分别较2022年提高0.06pct、提高0.27pct、下降0.32pct，合计费用率基本维持稳定。 管理规模量质兼升公司物管业务实现收入147.58亿元，同比增长18.03%，占公司营业收入的94.44%。其中基础物管实现收入121.13亿元，占物管收入的82.08%，毛利率为8.76%，较2022年小幅下降1.02pct。截至2023年末，公司在管面积3.45亿方，同比增长10.74%，其中34.64%的在管面积来自控股股东招商蛇口。公司持续深化与控股股东的开发增值业务协同，实现优化协同。从业态分布看，住宅业态与非住业态的在管面积分别占总在管面积的38.10%、61.90%，非住业态占比较2022年提升3.14pct。非住业态占据各主要赛道，包括办公、公共、园区、政府、学校、商业、城市空间及其他。从物管单价看，公司基础物管平均单价为2.93元/平米/月，较2022年提高8.76%，其中住宅和非住单价分别为2.16元/平米/月、3.40元/平米/月，同比分别增长5.40%、8.17%。非住业态单价和在管面积占比均提升，助力提升基础物管业务单价提升。 增值服务稳中有进：物管业务中的平台增值服务实现收入5.84亿元，专业增值服务实现收入20.61亿元，分别占物管收入的3.96%、13.96%。毛利率分别为8.49%、17.81%，分别较2022年提高2.46pct、1.51pct。1）平台增值服务持续扩容，如企业商城放弃低毛利率业务，打造易采服务品牌，承接招商局集团目录采购平台运营，同时为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务。2）专业增值服务各板块起头并进：招商设施逐渐成为华为等客户核心IFM服务商，招商楼宇进一步拓宽几点安装等业务承接路径，中标哈尔滨、湖南等地项目、南光电梯销售安装业务同比增长135%等。 运营管理能力提高：公司2023年资产管理业务实现收入6.98亿元，同比增长50.13%，毛利率50.74%，较2022年提高9.17pct。1）商业运营实现收入2.45亿元，同比增长138.68%。截至2023年末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万方，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方输出项目9个。2）持有物业出租管理业务实现收入4.54亿元，同比增长25.09%。截至2023年末，公司可出租面积46.92万方，包括据点、购物中心、零星商业、写字楼、住宅、公共建筑等业态，其中购物中心和酒店可出租面积分别为31.76万方、10.32万方。2023年末的总体出租率为96%，其中，酒店、零星商业、公共建筑的平均出租率为100%、购物中心、写字楼的出租率分别为94%、91%。高出租率显示公司强运营管理能力。 重视股东回报：公司发布未来三年股东回报规划公告，2024-2026年，在盈利水平和现金流量能够满足持续经营和长远发展的情况下，公司原则上每年现金分红比例不低于25%。若采取现金和股票股利分配利润，则根据公司发展阶段，确认现金分红在利润分配中所占比例，其中最低情况为20%。 投资建议：公司2023年营收和业绩稳步增长，物业管理服务业务在管规模提升明显，住宅和非住业态相辅相成；资产管理业务快步向前，商业运营实现高速发展，持有物业出租管理业务彰显强运营能力，出租率维持高位。公司公布的2024-2026年股东回报规划体现公司对股东的重视。考虑到行业竞争加剧等行业趋势，我们预测公司2024-2026年归母净利润9.03亿元、10.83亿元、12.70亿元，EPS为0.85元/股、1.02元/股、1.20元/股，对应PE为13.06X、10.89X、9.29X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险。

     招商积余(001914) 投资要点 事件：公司发布2023年年报。2023全年公司实现营收156.3亿元，同比增长20.0%；归母净利润7.4亿元，同比增长24.0%，业绩符合我们预期。 营收业绩稳步增长，物管业务利润率微降。2023全年公司营收同比增长20.0%，其中物业管理业务营收147.6亿元，同比增长128.0%；资产管理业务营收7.0亿元，同比增长50.1%。收入增长原因主要为：（1）原有物业管理项目增长和新拓物业管理项目增加；（2）在管商业运营项目规模扩大；（3）2022年按国家政策减免房租而2023年无此事项。利润率方面：2023年公司物业管理业务毛利率10.0%，同比微降0.6pct；资产管理业务毛利率50.7%，同比大幅提升9.2pct；公司综合毛利率11.6%，同比微降0.3pct。费用率方面：2023年销管费率为4.5%，同比提升0.3pct。 持续抢滩非住业态，不断提升市拓能力。截至2023年末，公司在管项目2101个，同比增长217个；在管面积达3.45亿方，同比增长10.9%。公司持续深耕非住业态，在管面积中非住业态达2.13亿方，占比61.9%。公司深度参与金融、高校、城市服务等业态，金融和高校业态2023年新签年度合同额分别增长67%和31%。同时，公司不断提升市场拓展能力，2023年实现新签年度合同额40.4亿元，其中第三方项目新签年度合同额35.4亿元，同比增长27.4%。 增值业务推陈出新，资管业务表现稳健。增值业务方面：公司2023年主动放弃部分低毛利的平台增值业务，加强到家服务能力建设，新增7项服务品类；同时深度构建IFM体系，成为华为、阿里、宁德时代、美团、小米、荣耀等客户核心IFM服务商。2023年平台增值服务和专业增值服务的毛利率分别提升2.5pct/1.5pct至8.5%/17.8%。资管业务方面：截至2023年末，公司在管商业项目70个（含筹备项目），较2022年末增长18个，管理面积397万方；其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个。公司持有物业包括酒店、购物中心、写字楼等业态，截至2023年末可出租面积46.9万方，总体出租率为96%。 盈利预测：公司作为非住业态龙头物管企业，背靠央企开发商，不断提升市场化拓展能力，内生外拓均有保障。考虑房地产市场下行及物管行业竞争加剧，我们下调其2024-2025年归母净利润预测至8.7/9.9亿元（原值为9.5/11.6亿元），预计2026年归母净利润为11.4亿元。对应的EPS为0.82/0.94/1.08元，对应的PE为13.6X/11.9X/10.3X，维持“买入”评级。 风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；收并购投后管理不及预期。

     招商积余(001914) 事项： 公司公布2023年年报，全年实现营业收入156.3亿元，同比增长20%，归母净利润7.4亿元，同比增长24%，拟每10股派发现金红利1.70元（含税）。 平安观点： 收入利润平稳增长，毛利率小幅波动：2023年公司实现营业收入156.3亿元，同比增长20%，归母净利润7.4亿元，同比增长24%。其中物业管理业务营业收入147.6亿元，同比增长18%，资产管理业务营业收入7亿元，同比增长50.1%，其他业务（剩余不动产处置）营业收入1.7亿元，同比增长209.8%。期内综合毛利率同比微降0.3个百分点至11.6%，其中物业管理业务毛利率同比微降0.6个百分点10%；管理费用率同比微升0.3个百分点至3.9%。 物业管理进中提质，并购融合成效显著：2023年末公司在管项目2101个，覆盖全国156个城市，管理面积升至3.45亿平米；其中第三方管理面积2.25亿平米，占比65.4%，非住管理面积2.13亿平米，占比61.9%。全年新签年度合同额40.4亿元，同比增长22%。年内市场拓展加大发力，第三方项目新签年度合同额35.4亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长27.4%；非住业态新签年度合同额34.6亿元，同比增长28.7%。并购单位从整合到融合成效显著，期内四家收并购企业合计实现营业收入14.2亿元，新签项目年度合同额合计1.9亿元。 平台增值进中有新，商业运营稳步扩张：2023年到家汇云平台企业商城、个人商城、资源运营三条核心业务线齐行发力，其中企业商城打造易采服务品牌，承接招商局集团目录采购平台运营，同时为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务，期内销售额超5.6亿元。2023年末公司旗下招商商管在管商业项目升至70个（含筹备项目），管理面积397万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），第三方 品牌输出项目9个；持有物业总可出租面积46.9万平米，总体出租率96%。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2025年EPS分别为0.82元、1.02元，新增2026年EPS预测为1.18元，当前股价对应PE分别为13.6倍、10.9倍、9.4倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险。

     招商积余(001914) 投资要点 10月27日招商积余发布2023年三季报，公司前三季度实现营收108.56亿，同比+18.29%；归母净利润5.95亿，同比+25.92%;扣非后归母净利润5.37亿，同比+39.80%。 各业务板块收入实现稳健增长，资管业务复苏强劲 前三季度公司实现营业收入108.56亿，较上年同期增长18.29%。分板块来看，其中，物业管理业务实现营业收入103.76亿，较上年同期增长17.16%，主要因原有物业管理项目增长和新拓展市场化物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入4.58亿，较上年同期增长40.73%，主要是公司在管商业运营项目规模扩大带来收入增长以及上年同期公司持有型物业减免租金所致；从物业管理业务收入构成看，基础物业管理业务实现营业收入85.36亿，同比增长17.80%；平台增值服务业务实现营业收入3.88亿元，同比增长12.61%；专业增值服务业务实现营业收入14.52亿，同比增长14.76%。 市场化拓展成绩优异，多渠道优势凸显 2023年前三季度，公司不断加大市场拓展力度，实现新签年度合同额27.91亿，较上年同期增长14.86%。其中第三方项目新签年度合同额为24.58亿，千万级以上项目占比超54%。截至2023年9月末，公司在管项目2043个，管理面积增长至3.33亿平。报告期内，公司聚焦多个细分赛道加速发展，传统项目拓展新签年度合同额同比增长18%，总对总业务新签年度合同额同比增长15%，前三季度累计设立5家合资公司；多业态发力，非住宅业态拓展持续保持优势，新签年度合同额同比增长17%，其中办公、学校等细分业态同比增长均超35%，成功签约中兴通讯、华为九华山、广交会展馆、宁波诺丁汉大学等标杆项目。 投后管理高效融合，增值服务持续向好 公司重视投后管理工作，积极整合提效。报告期内，积余南航、积余上航、积余新中、积余汇勤四家并购企业在文化融合、业务整合等方面多措并举，企业竞争实力显著增强，质量效益全面提升，2023年1-9月四家收并购企业合计实现营业收入9.71亿，新签项目年度合同额合计2.57亿。 此外，公司两大增值服务业务同样发展良好。平台增值服务方面，2023年1-9月，公司到家汇商城实现平台交易额7.5亿，毛利率同比上升超2个百分点，优化业务结构，主动放弃低毛利业务，聚焦打造“招商易采”和“招商福袋”品牌，加快外部市场拓展获得成效，中标深圳机场、招银金服等优质业务；专业增值服务方面，公司探索充电桩业务，前三季度累计接入充电桩超2万台；探索IFM业务方面，公司在所服务客户如华为、宁德时代、阿里客户市场份额持续增长，夯实安保线条服务品质，加强市场外拓，市场化中标项目超70个，拓展中兴、联想等大客户；干洗业务坚持品质至上及模式转变，充分发挥中央工厂效率，业绩增长超预期。 投资建议：2023年前三季度公司交出了一份亮眼的答卷，业绩高速增长，投后整合顺利，外拓势头迅猛，各个细分领域也均有业务层面的突破，我们持续看好公司未来的发展，维持此前盈利预测，预计公司2023-2025年净利润为7.82亿、9.78亿、11.96亿，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

     招商积余(001914) 事项： 公司公布2023年三季报，前三季度实现营业收入108.6亿元，同比增长18.3%，归母净利润5.9亿元，同比增长25.9%。 平安观点： 业绩稳健增长，并购高效融合：2023年前三季度公司实现营业收入108.6亿元，同比增长18.3%，归母净利润5.9亿元，同比增长25.9%。其中物业管理业务营业收入103.8亿元，同比增长17.2%，资产管理业务营业收入4.6亿元，同比增长40.7%。前三季度综合毛利率同比微增0.8个百分点至12.7%；管理费用率同比微降0.3个百分点至3.4%，精益管理持续显效。期内积余南航、积余上航、积余新中、积余汇勤四家并购企业合计实现营业收入9.7亿元，新签项目年度合同额2.6亿元，投后管理不断夯实。 市场外拓优势延续，增值服务持续向好：2023年三季度末公司在管项目2043个，覆盖全国逾130个城市，管理面积升至3.33亿平米，其中非住管理面积2亿平米。2023年前三季度新签年度合同额27.9亿元，同比增长14.9%，其中第三方项目新签年度合同额24.6亿元，千万级以上项目占比54%。传统项目拓展新签年度合同额同比增长18%，总对总业务新签年度合同额同比增长15%；非住宅业态拓展保持优势，新签年度合同额同比增长17%。前三季度公司到家汇商城实现平台交易额7.5亿元，毛利率同比上升超2个百分点。智能化工程实现充电桩及光伏等第二曲线业务有效拓展，前三季度累计接入充电桩超2万台；IFM业务保持全国前三地位，华为、宁德时代、阿里客户市场份额持续增长。 资管业务不断进步，持有运营能力强化：2023年三季度末公司旗下招商商管在管商业项目65个（含筹备），管理面积374万平米，其中自持项目3个、受托管理控股股东招商蛇口持有项目56个、第三方品牌输出项目6个。此外公司不断强化持有物业运营能力，通过多渠道招商，缩短空置 物业周转期，保证物业出租率稳定性，期末持有物业总体出租率97%。 投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS分别为0.67元、0.82元、1.02元，当前股价对应PE分别为19.8倍、16.2倍、13.0倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）增值服务开展、收并购企业融合不及预期风险。

     招商积余(001914) 投资要点 事件：公司发布2023年第三季度报告。2023年1-9月公司实现营收108.6亿元，同比增长18.3%；归母净利润5.9亿元，同比增长25.9%，业绩符合我们预期。 营收业绩稳步增长，毛利率稳中有升。2023年1-9月公司营收同比增长18.3%，其中物业管理业务营收103.8亿元，同比增长17.2%；资产管理业务营收4.6亿元，同比增长40.7%。收入同比增长主要由于：1）原有物业管理项目增长和新拓展市场化物业管理项目增加；2）在管商业运营项目增加带来收入增长以及2022年同期公司减免租金。利润率方面：公司2023年1-9月毛利率为12.7%，同比提升0.8pct。费用率方面：2023年1-9月管理费率为3.4%，同比下降0.3pct。 市场化外拓高质量增长，持续深耕非住业态。截至2023年9月末，公司在管项目2043个，较2022年底新增159个；管理面积增长至3.3亿方，其中非住宅业务管理面积达2.0亿方。公司不断加大市场拓展力度，2023年1-9月实现新签年度合同额27.9亿元，同比增长14.9%；其中第三方项目新签年度合同额24.6亿元，占比高达88.2%。公司持续深耕非住业态，1-9月非住宅业务新签年度合同额同比增长17%；其中办公、学校等细分业态同比增长均超35%。 增值服务持续向好，主动优化业务结构。2023年1-9月公司到家汇商城实现平台交易额7.5亿元，毛利率同比上升超2.0pct。其中企业商城优化业务结构，主动放弃低毛利业务，聚焦打造“招商易采”和“招商福袋品牌”，中标深圳机场、招商金服等优质业务。 商业运营业务稳步扩张，持有物业稳健经营。截至2023年9月末，公司旗下招商商管在管商业项目65个（含筹备项目，其中招商蛇口持有项目56个，公司自持项目3个，第三方品牌输出项目6个），较去年同期增加15个；管理面积374.0万方，同比增长42.9%。截至2023年9月末，公司持有型物业总体出租率为97.0%。 盈利预测：公司背靠龙头央企开发商，市场化外拓高质量增长，增值服务和商管业务稳步发展。我们维持其2023-2025年归母净利润7.7/9.5/11.6亿元的预测，对应的EPS为0.72/0.90/1.10元，对应的PE为18.3X/14.8X/12.1X，维持“买入”评级。 风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；收并购投后管理不及预期。

     招商积余(001914) 核心观点 归母净利润增长26.6%。2023上半年公司实现营业收入69.8亿元，同比增长23.6%；实现归母净利润4.2亿元，同比增长26.6%。分板块看，受物业管理项目增加及收购子公司并表，物业管理业务实现收入66.9亿元，同比增长23.0%；受在管商业运营项目增加及同期基数效应，资产管理业务实现收入2.8亿元，同比增长30.6%。 深耕非住业态，市拓强劲。2023上半年公司不断加大市场拓展力度，实现新签年度合同额约19亿元，同比增长18.3%，其中第三方项目新签年度合同额约17亿元，千万级以上项目占比超55%。截至2023上半年末，公司在管项目2011个，管理面积达3.3亿平方米，其中来自第三方项目的管理面积为2.19亿平方米，占比66%。公司进一步巩固了自身差异化的战略定位优势，非住业态管理面积达1.99亿平方米，占比60%。公司非住业态保持良好发展势头，2023上半年收入占基础物业管理总收入的比重超七成，同时公司非住业态多个细分赛道加速发展，优质项目进一步增加，新增办公类、园区类、政府类项目上百个。 商业资产经营稳步提升。在商业运营方面，截至2023上半年末，公司在管商业项目61个，管理面积达346万平方米，其中公司自持项目3个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目53个，第三方品牌输出项目5个。在持有物业出租及经营业务方面，公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为48.86万平方米，截至2023上半年末总体出租率为97%。 风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期；重资产剥离进度不及预期。 投资建议：公司作为央企物管龙头，业态布局均衡，非住领域保持领先，母公司招商蛇口综合实力突出，未来公司将持续受益于行业格局的重构。预计23-25年公司归母净利润分别为7.3/8.8/10.1亿元，对应EPS分别为0.69/0.83/0.95元，对应PE分别为22.7/18.9/16.4X，维持“买入”评级。

     招商积余(001914) 投资要点 事件：公司发布2023年中报，公司实现收入69.8亿元，同比+23.6%；归母净利润4.2亿元，同比+26.7%。 经营业绩稳步增长。公司2023H1实现营业收入69.8亿元，同比+23.6%；实现归母净利润4.2亿元，同比+26.7%。分板块来看，物业管理业务实现收入66.9亿元，同比+23.0%，资产管理业务实现收入2.8亿元，同比+30.6%。 内生外拓驱动管理规模增长，项目结构不断优化。期末公司在管项目2011个，管理面积达到3.30亿㎡，第三方项目占比66.4%。2023H1公司实现新签年度合同额18.9亿元，同比+18.3%，其中第三方项目合同额为16.5亿元，千万级以上项目占比超55%。大股东资源稳定，2023H1来自招商蛇口的新签年度合同额2.37亿元，占比12.6%。非居业态稳步拓展，期内第三方项目中非住业态新签年度合同额15.5亿元，占比94.2%。期末非住业态管理面积2.0亿㎡，占比60.3%。2022年收并购的积余上航、积余南航、积余汇勤、积余新中4家企业整体经营业绩良好，2023年上半年合计实现营业收入5.4亿元，新签项目年度合同额合计超1.3亿元。 增值业务稳步拓展，资产管理业务稳健经营。平台增值业务收入2.5亿元，同比+22.6%，实现平台交易额5.1亿元，同比+36.8%，到家汇已服务集团企业客户超2000家。专业增值服务收入9.6亿元，同比+14.7%，智能化工程拓展华润、建发等新客户，充电桩业务累计接入1.6万余台充电桩，楼宇科技成功拓展海南博鳌医院、罗湖边检总站两大项目。商业运营在管商业项目61个（含筹备项目），管理面积346万㎡，其中自持项目3个，受托管理控股股东项目53个，第三方品牌输出项目5个。期末会员人数突破600万，会员消费占比超过32%，比去年底提升4pp。持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，总可出租面积48.9万㎡，期末总体出租率97%。 盈利预测与投资建议。预计2023-2025年归母净利润将保持22.8%的复合增长率。考虑公司业绩增长具有确定性，且为A股物业稀缺标的，维持“持有”评级。 风险提示：控股股东业务交付不及预期、第三方项目拓展不及预期等风险。

     招商积余(001914) 8 月 24 日晚，招商积余发布 2023 年半年报，公司上半年实现营收 69.78 亿，同比+23.58%；归母净利润 4.19 亿，同比+26.65%;扣非后归母净利润 3.85 亿，同比+46.79%。 各业务板块收入实现快速增长，扣非净利润表现强劲 2023 年上半年公司实现营业收入 69.78 亿，较上年同期增长 23.58%。分板块来看，物业管理业务实现营业收入 66.88 亿，较上年同期增长 23.00%，主要因原有物业管理项目增长、新拓展市场化物业管理项目增加及公司收购的积余新中、积余汇勤两家控股子公司于 2022 年下半年内并表；资产管理业务实现营业收入 2.82 亿，较上年同期增长 30.59%，源于公司在管商业运营项目增加带来收入增长以及上年同期公司持有型物业减免租金后的基数较低；其他业务（剩余房地产开发）实现营业收入 0.08 亿，较上年同期增长 236.07%。公司综合毛利率与费用率水平和去年同期相差不大，截至报告期末，公司实现归母净利润 4.19 亿，较上年同期增长 26.65%；扣非归母净利润 3.85 亿，较上年同期增长 46.79%。 市场化拓展成绩斐然，获取多个标杆项目 2023 年上半年，公司不断加大市场拓展力度，实现新签年度合同额 18.87 亿，较上年同期增长 18.31%。其中第三方项目新签年度合同额为 16.50 亿，千万级以上项目占比超 55%。截至 2023 年 6 月末，公司在管项目 2011 个，管理面积增长至 3.30 亿平，其中来自第三方项目的管理面积为 2.19 亿平，占比 66.41%。同时，公司聚焦多个细分赛道加速发展，新拓展如中芯上海、深圳工商银行大厦、南方航空北京大兴基地、上海海洋大学、宜春市人民医院、世界大学生夏季运动会主媒体中心等服务项目。 投后管理整合出色，增值服务两开花 公司重视投后管理工作，积极整合提效。报告期内，公司在 2022 年收并购的积余上航、积余南航、积余汇勤、积余新中 4 家企业整体经营业绩良好，2023 年上半年合计实现营业收入 5.39 亿，上半年新签项目年度合同额合计超 1.3 亿。 此外，公司两大增值服务业务同样有突破。平台增值服务方面，公司深化内部业务协同，将到家汇“办公集采”升级为“招商易采”目录采购平台，已服务集团企业客户超 2000 家，2023 年上半年实现营业收入 2.46 亿，同比增长 22.62%，实现平台交易额5.13 亿，同比增长 36.80%。专业增值服务方面，公司探索充电桩业务，累计接入 1.6万余台充电桩，提供便捷充电超 150 万次，减少碳排放超 510 万千克，2023 年上半年实现营业收入 9.56 亿，同比增长 14.73%。 投资建议：2023 年上半年公司交出了一份亮眼的答卷，业绩高速增长，投后整合顺利，外拓势头迅猛，各个细分领域也均有业务层面的突破，我们持续看好公司未来的发展，维持此前盈利预测，预计公司 2023-2025 年净利润为 7.82 亿、9.78 亿、11.96 亿，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

     招商积余(001914) 事项： 公司公布2023年半年报，上半年实现营业收入69.8亿元，同比增长23.6%，归母净利润4.2亿元，同比增长26.7%。 平安观点： 收入利润稳步提升，各项指标同比改善：2023H1公司实现营业收入69.8亿元，同比增长23.6%，归母净利润4.2亿元，同比增长26.7%。其中物业管理业务营业收入66.9亿元，同比增长23%，资产管理业务营业收入2.8亿元，同比增长30.6%，其他业务（剩余房地产开发）营业收入0.08亿元，同比增长236.1%。期内综合毛利率同比微增0.6个百分点至13.3%；其中物业管理业务毛利率受增值服务盈利能力提升影响，同比微增0.4个百分点至11.6%。管理费用率同比微降0.2个百分点至3.4%，精益管理持续显效。 物业管理进中向好，市场拓展成效显著：2023H1末公司在管项目2011个，管理面积升至3.3亿平米；其中第三方管理面积2.19亿平米，占比66.4%，非住管理面积1.99亿平米，占比60.3%。2023H1物业管理新签年度合同额18.9亿元，同比增长18.3%；其中第三方项目新签年度合同额16.5亿元，千万级以上项目占比超55%。公司以强化高质量发展为导向，大力深耕非住业态，期内第三方项目中非住业态新签年度合同额15.5亿元，占比94.2%。拓展方式上，除传统市场拓展外，“总对总”、合资合作齐头并进。“总对总”聚焦IFM赛道，合资合作凝聚优质客户资源，与深汕合作区城综集团、天津宝星建设发展集团、济南先行投资集团及江苏有线网络项目落地。公司持续完善投后管理体系，业务融合释放提质增效空间，2022年收并购的积余上航、积余南航、积余汇勤、积余新中4家企业经营业绩良好，2023H1合计实现营业收入5.4亿元，新签项目年度合同额合计超1.3亿元。 平台增值新增亮点，资管业务经营稳健：2023H1到家汇云平台的企业商城、个人商城、资源运营三条核心业务线齐行发力，实现平台交易额5.1亿元，同比增长36.8%。到家汇“办公集采”升级为“招商易采”目录采购平台，服务集团企业客户超2000家，并拓展非住B端客户外部市场，新增客户361家。2023H1末公司旗下招商商管在管商业项目升至61个（含筹备项目），管理面积346万平米，其中自持项目3个、受托管理招商蛇口持有项目53个、第三方品牌输出项目5个；持有物业总可出租面积48.9万平米，总体出租率97%。 投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS分别为0.67元、0.82元、1.02元，当前股价对应PE分别为23.0倍、18.8倍、15.1倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）增值服务开展、收并购企业融合不及预期风险。

     招商积余(001914) 投资要点 事件：公司发布2023年半年度报告。2023年上半年公司实现营收69.8亿元，同比增长23.6%；归母净利润4.2亿元，同比增长26.7%，业绩符合我们预期。 营收业绩高增，毛利率稳中有升。2023年上半年公司营收同比增长23.6%，其中物业管理业务营收66.9亿元，同比增长23.0%；资产管理业务营收2.8亿元，同比增长30.6%。收入同比增长主要由于：1）原有物业管理项目增长、新拓展市场化物业管理项目增加及公司收购的积余新中、积余汇勤两家控股子公司于2022年下半年内并表；2）在管商业运营项目增加带来收入增长以及2022年同期公司减免租金。利润率方面：公司2023年上半年毛利率为13.3%，同比提升0.6pct；其中物业管理业务毛利率为11.6%，同比提升0.4pct。费用率方面：2023年上半年管理费率为3.4%，同比下降0.2pct。 市场规模化开拓效果显著，持续深耕非住业态。截至2023年6月30日，公司在管项目2011个，较2022年底新增127个；管理面积增长至3.3亿方，其中来自第三方项目的管理面积占比66.4%达2.2亿方。公司不断加大市场拓展力度，2023年上半年实现新签年度合同额18.9亿元，同比增长18.3%；其中第三方项目新签年度合同额16.5亿元。公司持续深耕非住业态，第三方项目新签年度合同额中非住业态占比94.2%；新增办公类、园区类、政府类项目上百个，核心业态如金融、互联网、航空、高校、医院、城市服务类项目拓展表现强劲。 增值服务迅速发展，多条业务线齐头并进。公司到家汇云平台的企业商城、个人商城、资源运营三条核心业务线齐头并进，2023年上半年营收达2.5亿元，同比增长22.6%；实现平台交易额5.1亿元，同比增长36.8%。“办公集采”升级为“招商易采”目录采购平台，已服务集团企业客户超2,000家，拓展非住B端客户外部市场，上半年新增客户361家。 商业运营业务加速扩张，持有物业稳健经营。截至2023年6月末，公司旗下招商商管在管商业项目61个（其中招商蛇口持有的项目53个），较去年同期增加14个；管理面积346.0万方，同比增长48.4%。公司持有型物业总可出租面积为48.9万方，总体出租率为97.0%。 盈利预测：公司背靠龙头央企开发商，内生外拓齐发力，在管规模稳健增长，增值服务多条业务线稳步发展。我们维持其2023-2025年归母净利润7.7/9.5/11.6亿元的预测，对应的EPS为0.72/0.90/1.10元，对应的PE为21.2X/17.1X/14.0X，维持“买入”评级。 风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；收并购投后管理不及预期。