我爱我家(000560) 业绩阶段承压，多措并举聚焦核心主业，降至“增持”评级 我爱我家发布2023年及2024年一季度报告。2023年分别实现营收、归母净利润120.9、-8.5亿元，同比分别+3.6%、-173.9%。2024Q1分别实现营收、归母净利润27.5、0.3亿元，同比分别-12.6%、-51.0%。受市场销售低迷影响，我们下调公司盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为1.2、2.1、3.3亿元（2024、2025年原值为2.2、3.3亿元），EPS分别为0.05、0.09、0.14元，当前股价对应PE估值分别为34.0、19.2、12.4倍，由于目前地产行业仍处下行阶段，同时公司通过业务调整聚焦主业，短期业绩或继续承压，故下调至“增持”评级。 经纪、相寓业务逆势提升，新房业务收入下降 主营业务方面，2023年经纪业务实现收入40.9亿元，同比+15.9%，实现毛利率20.2%，同比提高3.4个百分点，实现GTV约2222亿元，同比+10.2%；同时相寓业务（房屋资管业务）继续成为公司业绩稳定器，2023年营收57.6亿元，同比+1.9%，调整后毛利率13.3%，同比提高2.0个百分点，整体出租率96.4%，同比提升2.3%。截至2024Q1末，相寓业务实现普租单量4.37万单，同比+1.1%，在管房源达27.9万套，较2023年底增加0.8万套（2023年底27.1万套，同比+6.7%）；新房业务实现收入11.1亿元，同比-12.6%，毛利率约为12.6%，同比提高0.1个百分点，实现GTV约为453亿元，同比-6.6%。 多因素影响当期利润，业务调整后盈利有望改善 2023年公司亏损幅度大幅增加，主要是受到部分非经营性或一次性因素的影响。这些因素对公司利润总额影响约7亿元。同时为了进一步优化资产结构及资源配置，盘活存量资产，公司拟出清商业地产营销业务及部分非核心业务资产。2024年1月31日公告出售昆明市新纪元广场以及停车楼的所有权价格0.44亿元，转让持有的西藏云禾商贸有限责任公司100%股权价格1.24亿元，合计交易总价为1.68亿元。我们认为随着业务调整和品牌升级，公司盈利能力有望得到改善。 风险提示：行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。

     我爱我家(000560) 主营业务稳步扩张，整体业绩持续修复，维持“买入”评级 我爱我家发布2023年三季度报告，前三季度公司实现营收90.7亿元，同比增长2.1%。归母净利润亏损0.7亿元，同比减亏1.5亿元。公司在行业承压的情况下，持续加强运营管理，严控费用开支，实现了主营业务的稳健增长。我们认为公司有动力和机会继续提升市占率，盈利水平持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为1.3、2.2、3.3亿元，EPS分别为0.06、0.09、0.14元，当前股价对应PE估值分别为43.5、26.5、17.6倍，维持“买入”评级。 营收规模同比增长，盈利水平平稳复苏 2023年前三季度，公司累计实现营收90.7亿元，同比增长2.1%，主营业务毛利率10.5%，同比持平，较2022年增长1.8cpt；实现归母净利润-0.7亿元，同比减亏1.5亿元。其中三季度实现归母净利润-1912万元，环比二季度减亏约8145万元。公司前三季度亏损的部分非核心主业因素包括：（1）2023Q2公司退回部分政府补贴，减少利润约3718万元；（2）昆明商业租赁业务前三季度累计亏损约2609万元；（3）员工持股计划导致的股权摊销费用前三季度累计约2655万元。 主营业务稳步扩张，核心城市市占率持续提升 公司主营业务稳步扩张，截止2023Q3，国内运营门店总量2887家，其中直营门店2325家，加盟门店562家，直营城市经纪人总数26149人，相对于年初增加749人。相寓业务在管房源达26.8万套，相较年初增加1.4万套。2023年前三季度，公司累计实现GTV约2270亿元，同比增加12.7%，公司核心城市市占率稳中有进，其中前三季度在北京、上海地区市占率同比分别提升0.2、0.5pct。 在手货币资金充裕，费用管控成效显著 公司在手资金充裕，截止2023Q3公司在手货币资金42.9亿元，同比增长14.3%。同时公司持续加强费用管控能力，前三季度费用支出19.2亿元，同比减少4.7%。期间费率较2022年同期减少1.5个百分点至21.2%。 风险提示：行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。

     我爱我家(000560) 核心观点 毛利率回升，非核心因素影响减弱。23年前三季度公司实现营业收入90.7亿元，同比增长2.1%；主营业务毛利率10.5%，较2022全年上升1.8pct；归母净利润-0.68亿元，同比大幅减亏1.51亿元。受到一次性非核心业务影响包括政府补贴退回、员工持股摊销、昆明商业租赁等几项因素。三季度单季度实现归母净亏1,912万元，环比二季度减亏约8,145万元。 核心业务运营指标稳健增长。前三季度公司累计实现住房总交易金额（GTV）约为2,270亿元，同比增加12.7%；累计实现买卖单量4.9万单，同比增加16.5%，实现买卖佣金收入同比增长15.5%。相寓业务方面，在管房源达到26.8万套，相对于年初增加1.4万套。累计实现普租单量15.8万单，同比增加12.4%，实现普租佣金收入同比增长22.8%。地产销售承压背景下，分散式租赁市场双寡头竞争格局下，公司长租公寓业务成业绩稳健增长压舱石。 减脂增肌提升盈利能力，一线城市市占率增长。前三季度，运营门店总量约2,887家，其中直营门店2,325家，加盟门店562家，经纪人总数约3万余人。公司持续聚焦核心城市，关闭部分非核心城市、低效率的加盟业务后，有效提升整体盈利能力。核心城市的市占率保持稳中有升的趋势，9月杭州市占率显著提升，保持30%以上龙头领先地位，前三季度北京地区市占率同比提升0.2pct，上海地区市占率同比提升0.5pct。 数字化平台成果显现，提升运营效率。截至上半年，公司APP端MAU达到339万，同比增长7%，PC端MAU达到547万，同比增长21%，小程序端MAU达到220万，同比增长8%。我爱我家北京官网客户成交占比达到62.1%，同比提升5.7pct；官网客户录入占比达到54.9%，同比提升5.8pct。公司在数字化基础设施支持下，实现了房、客、人、店等核心业务要素在二手住宅买卖、新房销售以及租住服务等市场中的协同共享、优化匹配，提升业务运营效率和系统抗风险能力。 投资建议：我们预测公司2023-2025年EPS分别为0.02元/0.05元/0.12元/股，对应PE分别为138.9/50.1/20.1倍，首次覆盖，给予“买入”评级。 风险提示：二手房挂牌量持续攀升，销售持续下行，资产处置不及预期，房价超预期下跌等。

     我爱我家(000560) 投资要点： 深耕房地产经纪，搭建科技型全国性服务平台增强公司竞争力 公司于2017年完成重组，成为国内首家登陆A股主板的房地产服务龙头，涵盖二手住宅经纪、新房销售、房屋资产管理等多元化业务，旗下拥有我爱我家、相寓、昆百大等知名品牌。公司积极推进组织变革，加快数字化产研体系升级，以“优秀的人”为核心，打造了繁星平台、积分体系、小爱助手等一系列数字智能工具，向高水平互联网企业的转型。 市场需求不断攀升，房屋租赁及服务市场机构化率提升空间大 目前，我国二手房交易GTV占总房产交易金额不足50%，远低于发达国家70%以上的水平，市场潜力较大。中长期来看，二手房交易额占比有望进一步提升。租赁市场方面，中国房屋租赁机构化率仅4.5%，与发达国家30%—70%的差距显著。未来，专业化、品牌化的租赁运营公司将逐渐提高市场占有率，引领行业变革。 二手房经纪与新房销售联动，助力公司提升经纪业务竞争力 公司核心业务品牌我爱我家，凭借多年积累，在北京、上海、杭州等核心城市拥有良好口碑和市场领先地位。通过品牌升级和科技赋能，公司将在优势城市继续提升市场份额，同时积极扩张城市布局。新房方面，公司有效利用客户资源，为客户提供多种选择，为开发商提高成交效率，充分发挥一二手房协同效应。 房屋资产管理规模不断扩大，有望成为新业绩增长点 公司旗下“相寓”品牌运营着房屋资产管理服务，是国内最早创建房屋资产管理业务的公司，管理经验丰富。目前在管房源突破26万套，累计服务超过200万业主，500万租客，房屋资产管理规模近万亿。 盈利预测、估值与评级 我们预计，公司2023-2025年营业收入分别为119.81/150.69/166.19亿元，同比增速分别为2.63%/25.78%/10.29%，3年CAGR为12.50%；归母净利润0.50/2.96/3.91亿元，同比增速分别为扭亏/488.23%/32.01%。EPS分别为0.02/0.13/0.17元/股。鉴于公司A股市场作为唯一地产经纪企业的独特优势以及业务成长性，未来整体估值有望提升，以分部估值法，我们给予公司目标价3.69元，对应2024年30倍PE，首次覆盖，给予“买入”评级。 风险提示：房地产市场恢复不及预期；存量房和房屋租赁业务扩张不及预期；数字化转型不及预期。

     我爱我家(000560) 上半年业绩平稳复苏，持续构建核心竞争壁垒，维持“买入”评级 我爱我家发布 2023 年中报， 公司 2023H1 实现营收 62.6 亿元，同比增长 3.0%。归母净利润为亏损 0.5 亿元，较 2022 年同期大幅减亏 3.4 亿元。公司经纪业务显著提升，多赛道运营优势明显， 同时公司通过持续培育自有流量和建立房产经纪大模型，构建核心竞争壁垒， 我们认为公司有动力和机会继续提升市占率，整体盈利水平持续修复。 我们维持盈利预测，预计 2023-2025 年公司归母净利润分别为 1.3、 2.2、 3.3 亿元， EPS 分别为 0.06、 0.09、 0.14 元，当前股价对应 PE 估值分别为 49.7、 30.3、 20.1 倍，维持“买入”评级。 相寓业务有序扩张，经纪业务显著提升 截至 2023H1， 相寓业务在管房源规模 26.2 万套，相比 2022 年底增长 3.1%。实现营收 28.3 亿元， 若考虑资产处置收益中房源收益，毛利率约为 11.1%，同比提高 3.3pct； 得益于存量房市场回暖及部分核心城市市占率提升， 经纪业务营收23.5 亿元，同比增加 34.1%，毛利率为 22.5%，同比增加 2.6pct； 而新房业务采取“控规模、保质量、增效率” 的经营原则，实现收入 6.4 亿元，同比减小 8.4%。 培育稳定自有流量，加速发展数字化战略 公司以自身官网及自有 APP 建设为抓手，培育长期稳定自有流量，降低获客成本。 其中上半年 APP 端、 PC 端、小程序端 MAU 分别达到 339 万、 547 万和 220万，分别同比增长 7%、 21%、 8%。同时公司与第四范式达成战略合作， 形成了我爱我家特有的“房产经纪大模型”，缩短经纪人培养周期，提升企业运营效率。 盈利能力有所改善，销售费用同比降低 2023 年上半年公司归母净利润为亏损 0.5 亿元，较 2022 年同期大幅减亏 3.4 亿元（2022 年同期为-3.8 亿元）。毛利率为 10.9%，同比增加 2.7pct。净利率-0.8%，同比回升 6.1pct。公司盈利能力改善同时，公司通过缩减部分非核心城市的运营效率较低的加盟业务， 2023H1 销售费用为 3.7 亿元，同比减小 3.9%。 风险提示： 行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。

     我爱我家(000560) 坚持数字化升级转型，业绩有望持续复苏，维持“买入”评级 我爱我家作为房地产经纪龙头，大力发展“相寓”业务，多元化的产业布局助力业绩持续修复。2022年公司强化直营管理，加大研发投入，坚持数字化升级转型，夯实未来经营韧性。受地产销售市场低迷影响，我们预计公司2023-2025年营收分别为125.4、134.8、144.9亿元（2023年原值为187.1亿元），同比增速7.4%、7.5%、7.5%；归母净利润为1.3、2.2、3.3亿元（2023年原值为7.9亿元），同比增速143.7%、64.1%、50.7%；摊薄后EPS分别为0.06、0.09、0.14元（2023年原值为0.34），当前股价对应PE为56.4、34.3、22.8倍。考虑到公司深耕城市服务领域，核心业务保持稳健增长，业绩有望持续复苏，因此维持“买入”评级。 经纪业务加强直营，市占率有望进一步提升 市场由新房逐渐转变为存量房时代，地产经纪业务发展空间广阔。2019-2021公司GTV从约3400亿元增长至约4300亿元，市占率（公司GTV/全国通过经纪交易规模）相应也从3.3%增长为3.4%。2022年因市场下行公司注重直营导致规模压缩，GTV缩减至约2600亿元，营收同比降低2.4%。但以我爱我家为代表的房产经纪行业龙头规模大，议价能力强，待市场恢复后市占率有望进一步提升。 相寓业务发展可期，数字化转型坚固行业壁垒 2022年相寓业务实现营收56.5亿元，同比攀升75.3%，营收占比从15.5%涨至48.4%。在市场整体下行的一年相寓业务表现出了极好的经营韧性和抗风险能力。同时公司坚持数字化转型，开发的CBS（经纪平台系统）/AMS（相寓资产管理系统）核心业务系统，有效解决了房、客、人、店、业务线之间的联动协同问题。房源出租率稳定至94%，平均出房天数9.4天，各项运营指标均处行业领先地位。 归母净利润转亏为盈，销管费率逐年降低 2023年公司亏损局面发生扭转，第一季度归母净利润转亏为盈0.5亿元，毛利率和归母净利率分别回升至14.5%和1.6%。公司注重降本增效，销管费用率从2021年的19.9%降至2022年的14.1%，2023Q1也同比下降了1.7个百分点至15.5%。 风险提示：宏观经济复苏不及预期、行业销售规模不及预期。