万科A(000002) 投资要点： 近日，万科A（000002）发布2023年9月份销售简报，单月实现合同销售面积193.8万平方米，合同销售金额320.1亿元；2023年1—9月，公司累计实现合同销售面积1818.4万平方米，合同销售金额2806.1亿元。 9月销售金额环比大幅提升，销售排名稳居头部位置。万科A2023年9月份实现合同销售面积193.8万平方米，同比减少14.66%；实现合同销售金额320.1亿元，同比减少7.83%。9月销售金额降幅较8月明显收窄（8月单月销售金额同比下降20.99%）。环比来看，9月销售面积及销售金额环比8月分别上升22.97%和上升41.57%，相比前两个月环比情况明显改善。公司9月销售回暖较明显，特别是销售金额环比大增超四成，同比降幅也较前几个月明显收窄。2023年1-9月，公司累计实现合同销售面积1818.4万平方米，同比下降6.12%；实现合同销售金额2806.1亿元，同比下降10.82%。公司前三季度累计销售面积及销售金额仍处于负增长，但整体跌幅可控。根据克而瑞研究中心发布，公司前三季度累计销售金额排名行业第二位，在行业销售整体出现下跌情况下，公司销售规模继续领跑行业，龙头地位稳固。 土地获取进度相对谨慎，区位布局维持良好。9月份,公司新增加开发项目5个，分别位于佛山、武汉、长沙及重庆，整体区位布局良好。9月新增总用地面积27.4万平方米，新增土地计容积率建筑面积79.5万平方米，权益建筑面积50.6万平方米，权益地价款44.4亿。权益地价款占当期销售金额13.87%。1-9月累计新增权益建筑面积337.2万平方米，占前三季整体销售面积18.54%；累计新增土地权益地价501.92亿元，占前三季整体销售金额17.89%。土地获取进度相对谨慎。 上半年结算业绩下降近两成。公司2023年上半年共实现营业收入2008.92亿元，同比下降2.91%；归属上市公司股东净利润98.7亿元，同比下降19.43%；扣非归属净利润87.02亿，同比下降25.93%；基本每股收益0.84元。上半年结算业绩下降近两成，主要由于开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降。而随着销售回暖带来结算规模及利润率回升，预计后续业绩将能逐步修复。 债务结构持续优化，资金安全性较高。截止二季末，公司净负债率49.5%，处于行业低位；货币资金1221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.7倍；经营活动产生的现金流量净额连续14年为正，上半年为18.6亿元。集团持续优化负债结构，降低融资成本，一年内到期的有息负债占比14.2%，较年初下降6.3个百分点，境内新增融资的综合成本3.73%，加权平均债务期限5年。 投资建议：万科拥有业内最全面的不动产赛道布局，业务多元并且具备扩展提升空间，在行业中保持第一阵营地位。同时财务管理稳健，债务结构持续优化，资金安全性较高。龙头房企逆市下经营优势更为突出，预计公司2023年基本每股收益1.76元，当前股价对应PE为7.2倍，维持“持有”评级。 风险提示：宏观经济持续向下；楼市优化政策落地及成效低于预期；行业整体基本面持续走差，楼市预期悲观；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差；多元业务发展低于预期拖累业绩及现金流。

     万科A(000002) 销售金额环比大增，投资力度同比增强，维持“买入”评级 万科发布2023年9月经营简报，公司单月销售金额环比大增，投资拿地同比增强，坚持“开发经营服务”并重的发展战略，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元，EPS分别为2.33、2.69、2.87元，当前股价对应PE估值分别为5.5、4.8、4.5倍，维持“买入”评级。 单月销售金额环比增长同比降幅收窄，四季度销售数据有望改善 公司9月实现合同销售面积193.8万方，合同销售金额320.1亿元，同比分别下降14.7%、7.8%（8月分别下降22.2%、27.0%），环比分别增长23.0%、41.6%。1-9月累计实现合同销售面积1818.4万方，合同销售金额2806.1亿元，分别同比下降6.1%、10.8%，销售金额仍保持行业第二排名。公司紧抓“金九银十”窗口期，销售数据明显改善，我们认为在购房政策持续宽松的环境下，公司四季度销售数据有望同比企稳回升。 投资力度同比增强，单月新增5宗开发地块 公司9月新增5宗开发地块，总建筑面积79.5万方，总地价75.4亿元，单月拿地强度28.3%。1-9月公司累计获取37宗开发项目，对应累计拿地建筑面积537.8万方，累计拿地金额792.9亿元，分别同比增长32.7%和53.4%，拿地权益比63.3%，拿地强度28.3%（2022年同期为16.4%），投资力度明显增强。公司投资聚焦于高能级城市，1-9月一二线城市拿地金额占比95.4%。 债务结构持续优化，融资成本进一步压降 公司债务结构持续优化，截至上半年末，公司有息负债3213.6亿元，占总资产的比例为19.1%，短债占有息负债比例较2022年底下降6.3pct至14.2%的历史低点，同时新增融资综合成本进一步降低，较2022年底下降15BP至3.73%。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     万科A(000002) 销售金额降幅收窄，补充核心城市优质资源，维持“买入”评级 万科发布2023年8月经营简报，公司单月销售金额降幅收窄，投资保持较高强度，坚持“开发经营服务”并重的发展战略，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元，EPS分别为2.33、2.69、2.87元，当前股价对应PE估值分别为6.0、5.2、4.8倍，维持“买入”评级。 单月销售金额同比仍下降，四季度销售数据有望改善 公司8月实现合同销售面积157.6万方，合同销售金额226.1亿元，同比分别下降22.2%、27.0%（7月分别下降21.5%、34.6%），销售金额降幅收窄。1-8月累计实现合同销售面积1624.5万方，合同销售金额2485.9亿元，分别同比下降5.0%、11.2%。我们认为公司拿地强度稳定，布局城市能级较高，在“认房不认贷”等需求端政策刺激下，9月及四季度销售数据有望同比企稳回升。 投资聚焦高能级城市，单月新增9宗开发地块 公司8月新增9宗开发地块，总建筑面积89.5万方，总地价146.3亿元，金额权益比为72.7%；新增1宗位于嘉兴平湖的物流地产项目，权益价款0.45亿元。1-8月公司累计获取32宗开发项目，对应累计拿地建筑面积458.3万方，累计拿地金额717.6亿元，分别同比增长19.7%和42.4%，拿地金额占销售金额比重28.9%（2022年同期为18.0%）。公司投资聚焦于高能级城市，其中一线城市、二线城市、三线城市拿地金额占比分别为39%、56%、5%。 公开市场融资畅通，债务结构持续优化 公司7月公开市场融资畅通，分别发行20亿元公司债和20亿元中期票据，票面利率不超过3.1%。公司债务结构持续优化，截至上半年末，公司短债占有息负债比例，较2022年底下降6.3pct至14.2%的历史低点，同时新增融资综合成本进一步降低，较2022年底下降15BP至3.73%。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     万科A(000002) 投资要点 事件： 2023H1公司实现营收 2008.9亿元，同比下降 2.9%，实现归母净利润 98.7亿元，同比下降 19.4%。 业绩经营稳健，债务结构持续优化。 房地产开发业务收入为 1843.6 亿元，同比下降 3.8%；物业服务的营业收入为 140.4 亿元，同比增长 15.1%。 2023H1 公司房地产开发及相关资产经营业务毛利率为 19.3%，下降 1.5pp。 2023H1 新增融资的综合成本为 3.73%，实现经营性现金净流入 18.6亿元，连续 14年为正。期末有息负债金额 3214亿元，其中 85.8%为长期负债，无抵押无质押的有息负债占比为 93.9%。期末公司现金短债比为 2.7，资产负债率 76.95%，净负债率为 49.5%，三道红线长期处于绿档。 地产业务表现平稳，拿地投资聚焦一二线。 2023H1 公司实现销售面积 1297 万平，同比增长 0.5%；销售金额 2039亿元，同比下降 5.3%，销售金额在 15个城市位列第一。 1-8 月公司累计获取新项目 32 个，均位于一二线城市，总规划建筑面积 449万平方米，项目总地价 718.6亿元，新增项目平均地价 16003元/平方米。 期末在建项目总建筑面积约 7311万平，规划总建筑面积约 3463万平，旧城改造总建筑面积 382.7 万平，新开工面积约 1196 万平，完成年初计划的71.5%；竣工面积约 1291 万平方米，完成年初计划的 40%。 多元业务并重，实现稳步增长。 1）仓储物流： 2023H1 物流业务实现营业收入19.5 亿元，同比增长 17.0%。期末高标库的稳定期出租率 85%，冷链园区稳定期使用率 79%。 2）租赁住宅： 2023H1 租赁住宅业务实现营业收入 16.4亿元，同比增长 10.6%。截至 6月底，租赁住宅业务共运营管理 22.47万间，累计开业17.39 万间，出租率为 95.9%； 3）商业开发与运营： 报告期内商业业务营业收入 43.0亿元，同比增长 7.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入 27.4亿元，同比增长 2 个百分点，整体出租率 94.7%。 4）物业： 2023H1 万物云实现营业收入 161.1亿元，同比增长 12.2%，蝶城数量从年初的 584个增长到 601个，截至 6月底共推进 150个蝶城供应链改造，新增合同饱和收入中原有客户贡献约32%，新增拓展近 20 个 500 强及独角兽客户和 7个超高层项目。 盈利预测与投资建议。 预计公司 2023-2025 年归母净利润复合增速为 3.7%。 考虑到公司深度挖掘行业管理红利，非房业务行业领先，维持“买入”评级。 风险提示： 竣工交付或低于预期，销售及回款或不及预期，多元拓展或不及预期

     万科A(000002) 核心观点 公司经营稳健，业绩承压。2023H1，公司实现营业收入2009亿元，同比-2.9%；归母净利润99亿元，同比-19.4%，主要受房地产开发业务结算利润率下降的影响。2023H1，公司实现归母净利率4.9%，较2022全年略升0.4个百分点；整体毛利率18.9%，较2022全年下降0.7个百分点。2023H1，公司经营活动净现金流为18.6亿元，连续14年为正。 公司销售企稳，合理投资。2023H1，公司实现签约销售金额2039亿元，同比-5.3%；销售面积1297万㎡，同比+0.5%；在32个城市销售排名前三。2023年1-8月，公司新增土储449万㎡，100%位于一二线城市；地价总额719亿元，权益占比60%。截至2023H1末，公司总土储建面仍有1.1亿㎡，仍能满足未来两三年的发展需要。 公司多元业务发展良好。2023H1，公司房地产开发业务、物业管理、其他业务占收入的比重分别为91.8%、7.0%、1.2%，占毛利润的比重分别为93.9%、5.7%、0.4%。经营服务业务均保持增长势头，持续贡献业绩：（1）物业服务方面，公司于2022Q3成功分拆万物云上市，万物云2023H1实现营收161亿元，同比+12%；（2）物流仓储方面，万纬物流（含非并表项目）2023H1实现营收19.5亿元，同比+17%；（3）租赁住宅方面，泊寓租赁住宅（含非并表项目）2023H1实现营收16.4亿元，同比+11%；（4）商业开发运营方面，商业业务(含非并表项目)2023H1实现营收43亿元，同比+7%；其中印力管理商业项目2023H1实现营收27亿元，出租率94.7%。 财务健康偿债无忧，负债结构持续优化。截至2023H1末，公司净负债率49.5%，保持低位；现金短债比为2.7，较年初改善；短期负债占比较年初继续下降6个百分点至14%，处于历史低位；加权平均债务期限5.0年，较年初继续延长。 投资建议：公司经营稳健业绩承压，多元业务发展良好。预计公司2023-2024年归母净利分别为241/242亿元，对应的EPS分别为2.07/2.08元，对应当前股价的PE分别为6.6/6.6倍，维持“买入”评级。 风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，行业基本面下行超预期，政策支持不及预期。

     万科A(000002) 上半年业绩短期承压，财务盘面保持稳健，维持“买入”评级 万科发布2023年中报，公司业绩受累于开发业务结转收入及利润下降，上半年营收（2008.9亿元）与归母净利润（98.7亿元）双承压，同比分别下降2.9%和19.4%。公司截至6月持有货币资金1221.8亿元，短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点，财务盘面安全体现企业韧性。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元，EPS分别为2.33、2.69、2.87元，当前股价对应PE估值分别为5.9、5.1、4.7倍，维持“买入”评级。 营收盈利双承压，经营服务业务保持高速增长 2023年上半年，公司实现营业收入、归母净利润分别为2008.9、98.7亿元，同比分别下降2.9%和19.4%，业绩下降原因主要源于开发业务的结算规模及利润率下降。分业务类型看，开发业务结转收入同比下降4.5%至1708.4亿元。毛利率同比下降1.6pct至20.3%；经营及服务业务保持高增长态势，上半年收入267.3亿元，同比增长11.9%，营收占比进一步提升，较2022年底增长3.1pct至13.3%。 销售排名升至第二，投资力度有所加大 公司2023年上半年累计销售金额2039.3亿元，同比减小5.3%，全口径签约金额提升1名至行业第二。公司2023年上半年拿地占销售金额比例为22.9%，投资力度有所加大（2022年同期为18.4%），1-6月新增土地16幅，总地价和权益地价分别为467.8、285.8亿元，金额权益比61.1%。三季度投资更加积极，7月新增7幅地块，权益地价65.4亿元。8月公司时隔5年首次以27.4亿元在京拿地。 财务盘面稳健，债务结构持续优化 公司经营性现金流连续14年为正，上半年为18.6亿元，持有货币资金1221.8亿元，财务盘面保持健康稳健。公司债务结构持续优化，截至2023年6月，公司短债占有息负债比例，较2022年底下降6.3pct至14.2%的历史低点。公司境内新增融资综合成本进一步降低，较2022年底下降15BP至3.73%。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

     万科A(000002) 核心观点： 事件：公司发布2023年中报，公司2023年上半年实现营业收入2008.93亿元，同比下降2.91%；归母净利润98.70亿元，同比下降19.43%；基本每股收益0.84元/股，同比下降20%。 销售规模保持行业第一阵营：公司2023年上半年实现销售金额2039.4亿元，同比下降5.3%；销售面积1297万方，同比增长0.5%；对应销售均价15724元/平米，同比下降5.71%。公司销售金额在15个城市位列第一。分区域看，上海区域、南方区域、北京区域、华中区域、西南区域、西北区域、东北区域的销售金额占比分别为34.5%、24.0%、13.4%、9.4%、6.9%、6.1%、4.8%。 收入业绩同比下滑：公司2023年上半年实现营收2008.9亿元，同比下降2.9%，归母净利润98.7亿元，同比下降19.4%。归母净利润较收入下降较多主要由于：1）2023年上半年公司开发及相关资产经营业务毛利率为19.03%，较去年同期下降1.5pct；2）2023年上半年公司信用减值损失2.97亿元，较去年同期2.42亿元有所增加。费用管控上，2023年上半年公司的销售费用率和管理费用率分别为2.32%、1.66%，分别较去年同期下降0.02pct、下降0.67pct，销售和管理费用率均有所下滑。 投资质量提升：2023年1-8月，公司新增32个项目，均位于一二线城市，总计容建面449万方，权益建面267.6万方；项目总地价718.6亿元，权益地价431亿元，对应的权益比例为59.98%；新增项目平均地价为16003元/平米，拿地均价/销售均价比例为1.02。截至2023年上半年末，公司总土储建面7655.4万方，土地储备充足。2023年上半年累计新开工及复工计容面积约1196万方，完成年初计划71.5%；竣工计容面积1290.5万方，完成年初计划的40%，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 多元业务齐头并进：1）2023年上半年公司物业服务实现收入161.1亿元，同比增长12.2%，其中社区空间居住消费服务收入91.1亿元，同比增长12.6%；上半年万物云蝶城数量从年初的584个增长到601个。2）2023年上半年物流仓储服务实现经营收入19.5亿元，同比增长17%，其中高标库营业收入11.4亿元，同比增长9.1%；截至2023年上半年末，万纬物流累计开业项目可租赁建面985.2万方，其中高标库可租赁建面843.7万方，稳定期出租率85%。3）2023年上半年租赁住宅实现营收16.4亿元，同比增长10.6%，截至2023年上半年末，泊寓在全国34个城市共运营管理租赁住房22.47万间，累计开业17.39万间，出租率为95.9%，出租率维持高位。4）2023年上半年商业业务实现收入43亿元，同比增长7.3%，截至2023年上半年末，累计开业203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建面1118.3万方。其中印力管理的商业项目营收27.4亿元，整体出租率94.7%，体现公司卓越的运营能力。 融资成本降低：截至2023年上半年末，公司净负债率49.5%，货币资金覆盖短期债务2.7倍，经营活动产生现金流净额18.6亿元，连续14年为正。债务结构持续优化，一年内到期的有息负债占比14.2%，较年初下降6.3pct。截至2022年末公司存量综合融资成本为4.06%，新增融资成本为3.73%，融资成本降低。 投资建议：公司销售规模维持行业前列，投资质量提升，多元业务齐头并进，债务结构优化，融资成本降低。作为行业龙头，公司稳健经营，投资聚焦核心，结合行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司2023-2025年归母净利润为231.22亿元、234.76亿元、243.79亿元，EPS为1.94元/股、1.97元/股、2.04元/股，对应PE为7.33X、7.22X、6.95X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、运营业务不及预期等。

     万科A(000002) 事项： 公司公布2023年中报，上半年实现营业收入2,008.9亿元，较上年同期调整后下降2.9%；归母净利润98.7亿元，较上年同期调整后下降19.4%。 平安观点： 多因素致业绩承压，未结金额仍多。公司上半年归母净利润同比下滑19%，主要因：1）开发业务结算规模下滑，导致整体营收同比降2.9%；2）受地价上涨与限价影响，期内毛利率同比降1.6pct至18.9%，同时期间费率同比增加0.4pct至5.3%，导致净利率同比降1.2pct至7.6%。期内无资产减值计提，投资净收益增加11.7亿元至17.9亿元。期末预收账款及合同负债4311亿元，为后续结转奠定基础。 开发收入同比略降，经营服务延续增长。分业务收入看，房地产开发业务结算收入1,708.4亿元，同比下降4.5%。经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.0%、10.6%和7.3%。 销售额同比略降，拿地积极性提高。期内公司销售面积1,297.万平方米，同比增0.5%，销售金额2,039.4亿元，同比下降5.3%。销售金额在15个城市位列第一，在12个城市排名第二，在5个城市排名第三。期内新增土储总建面449万平方米、总价718.6亿元，拿地销售面积比跟拿地销售金额比分别为34.6%、35.2%，较上年同期（23.8%、18.0%）明显提升；实现新开工及复工计容面积1,196万平方米，完成全年计划72%，实现竣工计容面积1,290.5万平方米，完成全年计划40%。公司预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 保持绿档水平，长期负债占比提高。期末公司净负债率49.5%，剔除预收款负债率为67.9%；持有货币资金1,221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.7倍；一年内到期的有息负债占比14.2%，较年初下降6.3个百分点，境内新增融资的综合成本3.73%，加权平均债务期限5.0年。另外，公司基于当前公司A股股价处于低位，决定终止向特定对象发行A股股票事项并撤回申请文件。 投资建议：维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润分别为233亿元、235亿元、245亿元，当前市值对应PE分别为7.3倍、7.2倍、6.9倍。随着政策逐步发力、地产基本面有望逐步改善，公司销售经营有望向好；同时多元化布局打开新的增长空间，维持“推荐”评级。 风险提示：1）当前地产修复仍不牢固，若后续销售再次回落，可能影响未来公司规模增长，并带来项目减值风险；2）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险；3）地价上升与销售促销导致毛利率进一步下行的风险。

     万科A(000002) 事件 2023年8月30日万科A披露2023年半年报，2023年上半年实现营业收入2008.9亿元，同比-2.9%；实现归母净利润98.7亿元，同比-19.4%。2023年第二季度实现营业收入1324.2亿元，同比-8.2%；实现归母净利润84.2亿元，同比-22.1%。 点评 开发结算面积&毛利率下滑，业绩略低于预期：1H23公司房地产开发业务结算面积1242万方，同比-5.2%，贡献营业收入1708亿元，同比-4.5%。1H23归母净利润降幅大于营业收入，主要由于：①毛利率水平延续下行态势，1H23整体毛利率18.87%，较1H22下降1.59pct。②货币资金体量同比减少188.9亿元，财务费用增至24.1亿元，较1H22同比增加21.83亿元。 开发销售规模小幅下滑，投资把握结构性机会：1H23公司实现销售金额2039.4亿元，同比-5.3%，排名行业第二；销售金额在15个城市排第一，12个城市排第二，5个城市排第三。2023年1-8月，公司累计获取新项目32个，均位于一二线城市，总建面449万方，总地价719亿元，平均楼面价达16003元/方。公司土储依然充足，1H23公司在建面积和规划建筑面积合计1.08亿方，土储权益比例64%。 经营服务业务各板块继续保持增长态势：1H23经营业务全口径收入267.3亿元，同比+11.9%。物业板块，万物云营收161亿元/+12.2%，蝶城数量从年初584个增长到601个；物流仓储板块，营收19.5亿元/+17.0%，累计可租赁建面985万方；租赁住宅板块，营收16.4亿元/+10.6%，共运营管理22.47万间长租公寓，出租率95.9%；商业板块，实现营收43.0亿元（含非并表）/+7.3%，其中印力管理项目营收27.4亿元。 信用评级行业领先，财务结构持续改善：1H23公司净负债率49.5%，现金短债比2.7。经营性现金流净额连续14年为正，上半年为18.6亿元。有息负债结构改善，短期有息负债占比14.2%，较2022年下降6.3pct。融资成本降低，1H23新增融资成本3.73%。 投资建议 公司开发销售略收缩，经营服务业务维持增长态势。考虑毛利率下滑和资产减值压力，我们小幅下调公司盈利预测，2023-25年归母净利润分别为231.8亿元、250.8亿元和269.4亿元，同比增速分别为2.5%、8.2%和7.4%。公司股票现价对应2023-25年PE估值为7.3/6.8/6.3倍，维持“增持”评级。 房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；其他房企违约

     万科A(000002) 7月销售同比降幅扩大，补充核心城市优质资源，维持“买入”评级 万科发布2023年7月经营简报，销售同比降幅扩大，单月新增7宗开发地块。公司开发业务保持稳健，多赛道扩张优势明显，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元，EPS分别为2.33、2.69、2.87元，当前股价对应PE估值分别为6.5、5.7、5.3倍，维持“买入”评级。 单月销售金额同比降幅扩大，维持行业第二排名 公司7月实现合同销售面积169.9万平米，合同销售金额220.5亿元，同比分别下降21.5%、34.6%（6月分别下降18.6%和23.4%），销售同比降幅扩大。1-7月累计实现合同销售面积1467.0万平米，合同销售金额2259.8亿元，分别同比下降2.7%、9.2%。在克而瑞全口径销售金额榜单中保持第二排名。受7月楼市整体销售低迷影响，公司单月成交数据环比继续下滑。我们认为公司拿地强度稳定，布局城市能级较高，随着行业政策改善，全年有望维持现有市占率和行业排名。 补充核心城市优质资源，单月新增7宗开发地块 公司7月拿地积极，新增加7宗开发地块，总权益建筑面积64.5万平米，总权益地价65.4亿元，金额权益比为63.2%。1-7月公司累计获取23宗开发项目，对应累计拿地建筑面积368.8万平米，同比增加5%，累计拿地金额571.3亿元，同比增加24%，拿地金额占销售金额比重25.3%。从拿地结构看，聚焦于一二线城市，其中一线城市、二线城市、三线城市拿地金额占比分别为45%、49%、6%。 公开市场融资畅通，首期公司债成功发行 公司7月公开市场融资畅通，新增融资金额44.9亿元。其中包括成功发行2023年首期公司债，发行金额20亿元，票面利率3.1%；一笔中期票据金额为20亿元，利率为3.07%；一笔ABS金额为4.9亿元，利率2.75%。全年累计发行债券126.8亿元，票面利率不超过3.11%。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

     万科A(000002) 6 月销售数据走弱，投资拿地维持稳健，维持“买入”评级 万科发布 2023 年 6 月经营简报， 单月销售同比转负，投资拿地聚焦一二线城市。公司开发业务保持稳健，多赛道扩张优势明显， 我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。 我们维持盈利预测，预计 2023-2025 年公司归母净利润分别为 278.0、 320.5、 342.8 亿元， EPS 分别为 2.33、 2.69、 2.87 元，当前股价对应 PE 估值分别为 6.0、 5.2、 4.9 倍，维持“买入”评级。 单月销售金额同比转负， 维持行业第二排名 公司 6 月实现合同销售面积 252.0 万平方米，合同销售金额 361.4 亿元，同比分别下降 18.6%和 23.4%（5 月单月分别增长 13.7%和 7.1%），销售数据同比自 2月以来首次下滑。公司 1-6 月累计实现合同销售面积 1297.1 万平方米，合同销售金额 2039.3 亿元，分别同比增长 0.5%和下降 5.3%，在克而瑞全口径销售金额榜单中保持第二排名。 受 6 月楼市整体成交低迷影响，公司单月成交数据不及预期，上半年回暖复苏节奏放缓。我们认为公司项目储备较为充足，布局城市能级较高，全年来看在市场分化背景下有望维持现有市占率和行业排名。 拿地聚焦核心城市， 6 月新增两宗物流地块 公司上半年投资策略仍以稳健为主，拿地聚焦一二线城市， 6 月在成都获取一宗宅地，权益地价 8.4 亿元。 1-6 月公司获取 16 宗开发项目，拿地总建面 266.0 万方， 对应总土地款 467.8 亿元， 拿地金额权益比 61.1%，累计拿地占销售金额比重为 22.9%。公司 6 月在南京和嘉兴获取 2 宗物流地产项目， 权益地价 1.60 亿元。 公开市场融资畅通，股东大会选举产生新一届董事会 公司 6 月公开市场发行 2023 年第三期中期票据，发行金额 20 亿元，票面利率3.07%；上半年共发行 60 亿元中期票据， 票面利率不超过 3.11%。公司 2022 年度股东大会选举产生了新一届董事会， 郁亮和祝九胜获得连任。 同时公司 150亿元定增的申请文件已于 5 月 19 日获深交所受理。 风险提示： 行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期

     万科A(000002) 单月销售持续增长，投资拿地维持强度，维持“买入”评级 万科发布2023年5月经营简报，单月销售同比持续提升，投资拿地维持百亿规模。公司开发业务保持稳健，多赛道扩张优势明显，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元，EPS分别为2.33、2.69、2.87元，当前股价对应PE估值分别为6.2、5.4、5.1倍，维持“买入”评级。 单月销售金额同比提升环比微降，累计销售金额降幅收窄 公司5月实现合同销售面积213.1万平方米，合同销售金额329.4亿元，同比分别增长13.7%和7.1%，环比增长3.3%和下降1.6%，销售金额环比连续两个月回落。公司1-5月累计实现合同销售面积1045.1万平方米，合同销售金额1677.9亿元，分别同比增长6.5%和下降0.2%，销售金额累计降幅持续收窄，在克而瑞全口径销售金额榜单中保持第二排名。我们预计在上半年业绩冲刺预期下，公司6月或将加快推盘节奏，累计销售金额有望同比转正。 拿地聚焦核心城市，5月新增5宗地块 公司二季度投资动作相较一季度有所增加，5月单月在上海、成都、西安、东莞和昆山新增5宗地块，总土地计容建面104.1万方，对应总土地款146.6亿元，拿地金额连续三个月超过140亿元，拿地金额权益比58.3%，单月拿地占销售金额比重为44.5%。1-5月公司拿地总建面257.1万方，对应总土地款453.8亿元，拿地金额权益比61.1%，累计拿地占销售金额比重为27.0%。 公开市场融资畅通，负债结构优化 公司5月公开市场发行20亿元中期票据，票面利率3.10%。截至2023年一季度末，公司净负债率45.5%，长期负债占比进一步提高至81.5%，“三道红线”持续保持绿档，国际信用评级稳定。同时公司150亿元定增的申请文件已于5月19日获深交所受理。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。