| 序号 | 研究机构 | 分析师 | 预测每股收益（元） | 报告标题 | 更新日↓ |
| | | 2021 | 2022 | 2023 | | |
| 1 | 国信证券 | 任鹤，王粤雷 | 7.9700 | 9.3800 | 10.8700 | 新城控股2020年报点评：业绩稳中求进，坚持双轮驱动 | 2021-04-07 |
营收、净利高速增长，符合预期 2020年，公司实现营业收入 1455亿元，同比增长 69%；归母净利润 153亿元，同比增长 21%，营收、净利双双实现高速增长，符合预期。 商业赋能拿地积极，深耕聚焦土储充裕 2020年，公司实现销售金额 2510亿元，达成 2500亿元的销售目标， 稳健制定 2021年销售目标为 2600亿元。 2020年，公司新增土储总 建面达 4139万㎡，其中 60%为综合体地块；总地价 1255亿元，拿地 强度为 50%较为积极。 截至 2020年末，公司拥有总土储 1.43亿㎡， 深耕长三角、聚焦其他核心城市群， 70%位于高潜力城市，充裕的土 储保障中长期发展需要。 商业地产扩张布局，迈入百店在营时代 公司投资物业再创佳绩， 2020年开业 38座购物中心实现百店里程碑， 实现租金收入 54亿元，同比增长 34%。公司商业地产持续扩张，截至 3月末在手吾悦广场共 163座，进驻 28个省份、 98个地级市。公司 预期 2021年新开业吾悦广场 30座，商业总收入将达 85亿元。
财务稳健，评级上调 截至 2020年末，公司净负债率为 43.65%，保持较低水平；现金短债 比为 1.68，短期偿债能力较好；剔除预收账款后的资产负债率为 74.12%，按“三道红线”公司处于黄档。公司融资渠道畅通，外部评 级上调。期末，公司平均融资成本为 6.72%，较年中下降 0.13个 bp。 业绩稳中求进，持续双轮驱动，维持“买入”评级 公司坚定落实双轮驱动，营收、净利双双实现高速增长，预计公司 2021、 2022年的归母净利分别为 180、 212亿元，对应 EPS 为 7.97、 9.38元，对应最新股价的 PE 为 6.3、 5.3倍，维持“买入”评级。 风险 公司开发物业销售、结算不及预期，投资物业租金收入不及预期，或 市场调控超预期。 |
| 2 | 天风证券 | 陈天诚 | 8.0000 | 9.1200 | 10.0800 | 新城控股年报点评：业绩维持高速增长，非开发业务盈利能力增强 | 2021-04-06 |
事件：公司发布2020年全年业绩，2020年公司实现营收1454.75亿元，同比增长69.46%；归母净利润152.56亿元，按年上升20.56%；扣非归母净利润130.56亿元，同比增长30.80%；期内EPS6.79元/股，比去年同期增加20.82%。
业绩维持高速增长，非开发业务盈利能力增强：2020年公司实现营业收入1454.75亿元，同比增长69.46%，维持在行业较高增速水平。其中物业销售收入1375.78亿，比去年同期增加71.28%；物业出租业务全年实现营收54.35亿元，同比上升34.04%。期内公司实现归母净利润152.56亿元，同比增长20.56%；归母扣非净利润130.56亿元，同比增长30.80%。公司毛利率为23.50%，yoy-9.15pct，毛利率下降主要由于公司结算项目成本上升较快。1）住宅销售成本比上年大幅增加119.83%，而收入端增速约92.21%，滞后于成本增速，从而导致开发销售整体毛利率yoy-9.24pct至21.74%；2）住宅销售和综合体销售毛利率分别减少10.69pct和5.38pct至14.91%和31.58%；3）物业出租及管理业务盈利能力持续增强，毛利率录得70.76%，yoy+3.2pct；未来增速有望回归，将对公司的利润形成良好支撑。
在手土地储备充裕，足够支撑未来2-3年发展：公司积极通过多元化手段补充土地储备，2020年公司新增土地储备建筑面积4139万㎡，商业综合体项目面积2478.92万㎡，占比达到59.89%。平均楼面地价3031.11元/㎡，其中一二线均价3961.07元/㎡，三四线均价2397.48元/㎡；新增土地储备面积中，一二线占41%、三四线占59%；以拿地金额计算，一二线占比达到53%，三四线占47%。多元化拿地、较低的楼面地价及高一二线核心城市占比进一步保障公司的销售和利润。截至2020年底，公司总土地储备建筑面积1.43亿㎡，覆盖全国123个大中型城市，其中一二线城市约占总土储的40%，长三角区域三、四线城市占36%；公司在手土地储备充裕，区域分布良好，足够维持公司未来2-3年的发展。
住宅+商业双轮驱动，全国布局可见成效：得益于公司前瞻性的住宅+商业双轮驱动战略，物业租金收入持续提升。截至2020年底，公司租金及管理收入同比增长34.04%至54.35亿元。板块收入的主要贡献来源于吾悦广场的开业，公司已开业、在建及拟建吾悦广场数量达到156座，初步完成全国化布局。其中2020年新开业38座吾悦广场，累计开业数量达到100座，开业面积超过940万㎡，平均出租率达99.54%，全国布局效果显著。2021年公司计划新开工商业综合体项目884.14万㎡，占计划新开工面积的40.50%，预计新开业吾悦广场30座；计划竣工商业综合体项目将达1557.41万㎡，占比36.13%。公司充足的货源准备，在不考虑疫情影响的情况下，对公司21年85亿商业板块目标收入的达成，将形成较好的促进。
投资建议：公司坚持住宅+商业双轮驱动，在物业销售高速增长的同时，非地产开发类业务盈利能力持续增强；充足的在手货源储备，为公司未来年度的增长奠定良好的基础。我们预计今年的竣工结算周期略低于我们预期，略微调整本年度盈利结算，预计公司2021-2023年EPS分别为8.00、9.12、10.08元（原2021-2022年EPS为8.99、11.05元），维持“买入”评级。
风险提示：房屋销售不及预期；房屋价格大幅下跌；投资进度不及预期 |
| 3 | 中泰证券 | 陈立 | 8.2100 | 9.8300 | 11.3300 | 新城控股：双轮驱动，租金收入贡献高质量增长 | 2021-04-01 |
扣非利润增长超30%，管控效率提升显著
业绩方面，新城控股2020年全年实现收入1454.75亿元（YoY+69%），归属母公司净利润152.56亿元（YoY+21%），扣非后归属母公司净利润130.56亿元（YoY+31%）。收入增长主要由房地产项目集中交付及商业地产租金稳定增长共同驱动，物业销售方面公司实现1375.78亿（YoY+71%）；商业方面，公司商业项目经营管理良好，物业租赁业务毛利率水平提升5个百分点至71%。 管理效率提升显著，经营质量不断提升。2020年销售费用及管理费用占收入的比例分别为3.8%及2.8%，相比2019年分别下降1.3及1.7个百分点。
物业销售五年复合增速51%，拿地积极储备充沛
2020年新城控股实现房地产销售额2510亿元，销售面积2349万㎡，2015年至2020年公司销售额五年复合增速为51%。 现金流管理良好，多元化拿地积极，土地储备充沛城市布局优秀。总土地储备1.43亿㎡，其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的30%，土地储备结构优质，保障公司未来销售持续增长。
开发持有双轮驱动，租金高质量增长贡献稳健现金流
2020年新城控股已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座，开业、在建及拟建吾悦广场156座。吾悦广场开业面积超940万平方米，平均出租率达99.54%；客流总量达6.55亿人次，同比增长13%。 2020年新城控股已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座，开业、在建及拟建吾悦广场156座。吾悦广场开业面积超940万平方米，平均出租率达99.54%；客流总量达6.55亿人次，同比增长13%。
杠杆稳健，多渠道融资拓宽资金来源
稳健积极的经营风格下，新城控股债务指标持续优化，通过自身持有物业的优势，积极拓展融资渠道。2020年公司通过CMBS及经营性物业贷合计融资102.72亿元，融资成本介于4.8%至6.5%。
截至2020年底，公司三道红线监管要求下的财务指标持续优化，其中，剔除预收账款的资产负债率74.12%，净负债率43.65%，现金短债比1.68。带息债务885亿（YoY+30%），平均融资成本6.72%。
投资建议：我们认为，新城控股“商业+住宅”双轮驱动商业模式下，低成本的拿地优势与不断培育深耕的购物中心形成业态上的良性互补，形成销售物业快速周转资金、购物中心不断沉淀贡献持续稳健增长的现金流的可持续稳健成长路径。 我们预计，公司2021年至2023年，实现归属母公司净利润185.59亿、222.15亿及256.19亿，EPS分别为8.21、9.83及11.33，当前股价对应PE为5.94、4.97及4.31，维持“买入”评级。
风险提示：疫情持续超预期冲击线下消费；三四线城市住房需求超预期下滑。 |
| 4 | 东北证券 | 王小勇 | 8.5400 | 9.9000 | 10.5300 | 新城控股：双轮驱动高质量增长，三道红线达标在即 | 2021-03-31 |
营收高增管控升级，利润释放潜力大。公司 2019年股权激励计划的行权条件为2019~21年较 2018年扣非归母净利润分别+20%、70%、120%，从该条件来看，本期扣非归母净利润增速（以 2018年为基数）为 71.9%，顺利达成业绩目标，预计公司未来净利润仍将稳健增长且具备充足动能。利润率方面，期内公司实现毛利率23.5%，同比-9.1pct，公司毛利率下探主要系 2016~17年地价较高，在限价下利润空间收窄，但从绝对值来看，商业板块优势使得公司在行业毛利率中枢下调的大趋势下仍保持相对优势；实现归母净利率 10.5%，同比-4.3pct，截至期末录得合同负债 2027.87亿元，同比+2.3%，覆盖 2020年营收 1.39倍。
拿地利润率保持较好，商业增长动能充足。期内公司实现销售金额 2509.63亿元（同比-7.3%），完成全年销售目标 2500亿元，此外公司 2021年确定销售目标为 2600亿，较本年实际销售额+3.6%；实现销售面积 2348.85万方，同比-3.4%；实现销售均价10685元/平，同比-4.0%。结构拆分方面，按销售金额口径占比来看，长三角为 55.7%，一二三线城市分别为 8.9%、29.5%、61.6%，长三角及二三线城市继续成为公司主力销售增长点。拿地方面，期内公司拿地面积 4139.41万方，同比+65.0%；拿地金额1254.70亿元，同比+106.56%；楼面价 3031元/平，同比+25.18%，楼面价/销售均价为 28.37%（同比+6.6pct），仍然保持较低水平。期内公司新开业吾悦广场 38座（去年 21座，2021年计划新开 30座），公司持有已开业及管理输出的吾悦广正式达到100座；实现商业收入 56.70亿元（同比+39.3%，超额完成 55亿目标），同时公司计划 2021年实现商业收入 85亿元，较本期实际收入+49.9%；开业面积 940万方（同比+59.2%），平均出租率达 99.54%，出租率稳定于行业高位水平。值得关注的是，在出租率保持高位下，公司未来商业收入的主要增长动力来源于开业面积及租金坪效的增长。开业面积方面，公司持续保持高增长的实力来源于 1）综合体项目整体地货比较高，前期投资成本较小；2）综合体可售比例较高，使得整体现金流回正时点提前；坪效方面，公司开业 5年以上广场租金增速趋向 15%，培育期广场租金增速则具备更大的增长弹性，整体来看公司商业板块的增长具备可持续增长的充足动力。
融资成本优化评级上调，三道红线达标在即。期内公司融资成本为 6.72%，同比-0.01pct，穆迪、惠誉及标普均上调公司信用评级，未来融资成本具备下行空间。三道红线方面，公司资产负债率（扣除预收款）为 74.12%，净负债率 35.61%，现金短债覆盖比为 1.68，踩线一条位居黄档，其中扣除预收款的资产负债率距离 70%的标准仅差距 4.12pct，三道红线达标可期。有息负债结构来看，短期负债占比为 23.4%，同比-12.5pct；长期负债占比为 76.6%，同比+12.5pct。
投资建议：维持公司买入评级，考虑商业属性增强带动的估值中枢上移，参考可比公司以 2021年 6.8xPE 估值上调目标价至 58.1元，考虑股权激励的业绩指引预计公司 2021-23年 EPS 分别为 8.54/9.90/10.53元，对应 PE 为 5.32/4.60/4.32倍。
风险提示：疫情反复存在不确定性；业绩预测和估值判断不达预期 |
| 5 | 西南证券 | 沈猛 | 8.2400 | 9.9800 | 11.9900 | 新城控股：双轮驱动财务健康，吾悦步入百店时代 | 2021-03-29 |
营收增长强劲，财务状况健康。 2020年公司实现营业收入 1454.8亿元（+69.5%），实现归母净利润 152.6亿元（+20.6%）。公司的毛利率和净利率略有下滑，毛利率下降 9.1pp 至 23.5%，净利率下降 4.2pp 至 11.3%。公司地产开发业务营收 1375.8亿元（+71.3%），物业出租业务营收 54.4亿元（+34.0%）。2020年末公司的净负债率维持在较低水平 43.7%，融资成本保持稳定为 6.72%，现金短债比高达 1.68倍，公司资金流动性充沛。
“增速”向“提质”迈进，顺利实现销售目标。在疫情冲击下，公司在报告期内实现销售金额 2510亿元和销售面积 2349万方。尽管较 2019年同期均有所下滑，但公司销售业绩仍处于行业前列，公司 2020年度销售金额位列行业第12位，销售面积位列行业第 10位。2020年顺利实现公司全年销售目标 2500亿元。
拿地成本低廉，城市布局持续优化。2020年公司新增土地储备共 120幅，新增总建面 4139.4万平方米，平均楼面价为 3031元/平方米，土地成本优势显著。
公司累计土储共计 1.43亿平方米。公司积极优化拿地结构，公司土储中一、二线城市占比 39%、长三角三四线城市占比 30%，按区域划分，中西部地区占比39%、长三角地区占比 38%、环渤海地区占 18%，粤港澳大湾区占 5%。
双轮驱动步入百店时代，租金规模持续提升。截至报告期末，公司已在全国布局 156座吾悦广场；截至 2020年末，已开业及管理输出吾悦广场 100座，开业面积超 940万平方米，同比增长 59.2%；含税租金收入 56.7亿元，同比增39.3%，出租率达 99.5%。客流总量达 6.55亿人次，同比增长 13%；销售总额达 319亿元，同比增长 20%；截至期末，公司持有已开业及管理输出的吾悦广场正式达到 100座，正式进入百店时代。
盈利预测与投资建议：预计公司 2021-2023年归母净利润年复合增速为 21%，考虑到公司通过商业勾地等方式推动拿地成本保持低位，商业运营逆势发展且销售规模持续提升，我们给予公司 2021年 7倍 PE，维持“买入”评级，目标价 58.03元。 |
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