浦东金桥(600639) 营收利润同比下降，产业投资业务加速推进，维持“买入”评级 浦东金桥发布2024年报，公司结转业绩承压，销售规模提升，可售及可结转资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著。受地产销售下行、租赁市场竞争加剧影响，我们下调2025-2026年并新增2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为10.5、11.0和13.5亿元（2025-2026年原值为13.8、15.2亿元），对应EPS为0.94、0.98、1.20元，当前股价对应PE为11.5、11.0、8.9倍。公司推动重点项目去化，项目储备充足，业绩有望持续改善，维持“买入”评级。 营收利润承压，投资净收益同比高增 公司2024年实现营收27.25亿元，同比-58.6%；实现归母净利润10.02亿元，同比-44.9%；经营性净现金流-11.99亿元，基本每股收益0.89元，销售毛利率和净利率分别为51.0%和35.9%，分别-17.1pct和+8.6pct。公司业绩下降主要由于2023年同期结转高毛利住宅项目，2024年同期结转较少，同时期间费率同比+14.8pct至23.2%。公司2024年实现投资净收益8.7亿元，主要由于公司在上海联交所挂牌转让了新金桥广场股权，成交价为11.98亿元。 签约销售同比增长，多元业务协同发展 公司2024年实现签约销售金额28.28亿元，同比+107%，主要来自浦东碧云澧悦和碧云北外滩两项目；实现销售结转收入0.43亿元，主要来自金桥碧云尊邸。公司2024年实现租赁收入20.35亿元，同比+1.7%；截至2024年末持有各类经营性物业达312万方（含新金桥广场），总体平均出租率78%左右；实现酒店公寓收入2.0亿元，同比+10.8%，毛利率同比-3.6pct至31.8%；物业管理服务收入0.29亿元，同比+72.3%，毛利率同比+18.1pct至30.1%。 金桥资本正式运作，融资成本保持低位 2024年公司产业投资平台“金桥资本”正式设立，首期30亿元已正式运作，通过参控并举深入产业布局。截至2024年末，公司有息负债余额202.7亿元，同比+30.4%，平均融资成本2.98%，持续保持行业低位。公司2024年公开市场融资37.8亿元，其中5年期中期票据票面利率2.22%。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

     浦东金桥(600639) 销售收入大幅下降，房产经营收入保持增长，维持“买入”评级 浦东金桥发布2024年三季报，公司结转业绩承压，三季度租赁收入下滑，可售资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为9.85、13.84和15.19亿元，对应EPS为0.88、1.23、1.35元，当前股价对应PE为12.6、9.0、8.2倍。公司推动重点项目去化，项目储备充足，业绩有望持续改善，维持“买入”评级。 销售收入大幅下降，盈利能力同比下滑 公司前三季度实现营收20.34亿元，同比-62.1%；实现归母净利润3.91亿元，同比-75.9%，其中三季度营收和归母净利润分别+11.0%和-42.2%；前三季度实现经营性净现金流-1.23亿元，基本每股收益0.35元，销售毛利率和净利率分别为56.8%和18.6%，分别-17.7pct和-11.1pct。公司业绩下降主要由于2023年同期集中结转高毛利住宅项目，2024年前三季度无住宅项目结转，销售收入同比降幅较大；同时期间费率同比+15.1pct至21.7%。 三季度租赁收入减少，销售及物管收入增长 公司三季度销售收入0.68亿元，同比+7717%，主要来自临港碧云壹零项目车位销售；租赁收入4.45亿元，同比-5.3%，环比二季度-3.1%，由于碧云体育休闲中心和碧云玖零商业中心项目停业待改造所致；酒店公寓收入0.53亿元，同比+10.7%；物业管理服务收入0.10亿元，同比+216%，主要由于新增Office Park金科园及金湘园项目。 项目建设平稳推进，融资成本保持低位 截至9月末，公司住宅项目碧云澧悦全盘去化率66.90%，累计收款33.22亿元。9月公司虹口区嘉兴路街道138街坊项目开工，计容建面约6万方，公司权益比80%。9月30日，公司旗下上海新金桥广场100%股权在上海联合产权交易所挂牌转让，所有者权益合计3.61亿元。8月公司发行5年期中期票据，发行规模8亿元，票面利率2.22%，融资成本较低。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

     浦东金桥(600639) 销售收入大幅下降，房产经营收入保持增长，维持“买入”评级 浦东金桥发布2024年中报，公司销售收入减少，房产经营收入保持增长，可售资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著。受公司可结转资源不足及开发进度影响，我们下调盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为9.85、13.84和15.19亿元（原值为14.84、16.74和19.01亿元），对应EPS为0.88、1.23、1.35元，当前股价对应PE为10.5、7.5、6.8倍。公司推动重点项目去化，可售项目储备充足，业绩有望改善，维持“买入”评级。 销售收入大幅下降，盈利能力同比下滑 公司2024上半年实现营收14.53亿元，同比-70.0%；实现归母净利润3.28亿元，同比-78.3%；实现经营性净现金流-4.44亿元，基本每股收益0.29元，销售毛利率和净利率分别为60.1%和21.9%，分别-15.7pct和-8.9pct。公司业绩下降主要由于2023上半年集中结转高毛利住宅项目，2024上半年无住宅项目结转，销售收入同比下降90.1%；同时由于项目销售导致销售期间费率同比+14.9pct至19.5%。 房产经营收入保持增长，可售项目储备充足 截至上半年末，公司持有各类经营性物业合计约313万方，平均出租率降至79%；整体经营稳健，实现租金收入9.54亿元，同比+7.0%；酒店公寓服务业务收入0.96亿元，同比+16.1%；物业管理业务得益于新增Office Park金科园及金湘园项目，收入同比+201%。公司上半年祝桥项目实现开工，公司在售住宅碧云澧悦项目二期开盘预售，截至6月末全盘去化率56.35%，累计收款26.3亿元。公司可售项目储备充足，下半年临港组团和北外滩135街坊项目力争实现预售，北外滩138街坊、碧云综合体和祝桥项目上半年推进有条不紊。 新设产业投资平台，融资渠道畅通 公司2024年6月新设“金桥资本”产业投资平台正式运作，首期规模30亿元，积极构建全生命周期投资矩阵；盛盎公司设立早期基金1亿元，同时推进设立不低于10亿元的CVC新通信基金。公司融资渠道畅通，2024年8月成功发行5年期8亿元中票，票面利率2.22%。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

     浦东金桥(600639) 无住宅结转致营收下滑，充裕可售资源增厚未来业绩，维持“买入”评级 浦东金桥发布2024年一季报，公司一季度无住宅项目结转导致销售收入减少，租赁、酒店公寓和物管收入保持增长。公司可售房产资源充足，租赁收入稳中有升，区位优势以及产业聚集效应显著，我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为14.84、16.74和19.01亿元，对应EPS为1.32、1.49、1.69元，当前股价对应PE为9.1、8.0、7.1倍，维持“买入”评级。 无住宅项目结转，营收利润大幅下降 公司2024Q1实现营收9.10亿元，同比下降78.7%；实现归母净利润2.28亿元，同比下降83.4%；实现经营性净现金流-1.53亿元，基本每股收益0.2032元，销售毛利率和净利率分别为65.1%和25.4%，分别下降12.8和6.5个百分点。公司业绩下降主要由于2023Q1集中结转高毛利住宅项目碧云尊邸二期项目，2024Q1无住宅项目结转，销售收入同比下降90.7%。 租赁物业保持增长，在售项目去化表现优秀 公司大力实施安商稳商、敬商暖商工作，采用“招商＋投资＋孵化＋服务”联动的策略，承租户经营状况回升向好，2024Q1租赁业务收入4.94亿元，同比增长32.2%；酒店公寓收入和物管服务收入同比分别增长22.0%和147.6%。截至2023年末公司持有各类经营性物业合计约319万方，平均出租率达到83.3%。2024Q1，公司25号地块通用厂房改扩建项目和北外滩138街坊住宅项目桩基工程开工。截至2024年3月末，公司在售住宅碧云澧悦项目一批次449套房屋去化率达87%，累计待结转金额22.41亿元。 可售货值充裕，融资渠道畅通 公司在建可售住宅项目充足，截至2023年末，公司市场化外拓销售住宅项目总建筑面达到153万方，预计货值320亿元。园区资源方面，碧云商业综合体规划已于2024年2月正式获批，总建面约36万方，力争年内实现开工。公司融资渠道畅通，2023年分别发行10亿元公司债和14.5亿元中票，票面利率不超过3.3%；2024Q1发行17.81亿元的证监会主管ABS，票面利率3%，融资渠道畅通。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。