保利发展(600048) 高能级城市重点深耕，行业排名保持第一，维持“买入”评级 保利发展发布2025年5月经营简报，公司5月签约销售情况有所收缩，签约销售金额、面积同比同步下滑，公司销售行业排名依然稳居第一，年内一二线城市拿地占比超九成。我们维持盈利预测，预计2025-2027年公司归母净利润分别为56.8、65.6、75.1亿元，EPS分别0.47、0.55、0.63元，当前股价对应PE估值分别为17.2、14.9、13.0倍，维持“买入”评级。 销售金额面积同比均下降，行业销售排名保持第一 2025年5月，公司签约金额285.12亿元，同比下降19.26%；实现签约面积130.41万平方米，同比下降16.93%，单月签约销售金额、面积均同比均大幅收缩。2025年1-5月，公司实现签约金额1161.61亿元，同比减少11.54%；实现签约面积561.2万平方米，同比下降24.96%。2025年5月，公司项目销售均价21863.35元/平方米，同比提升20.29%；1-5月累计销售单价20698.68元/平方米，同比增长17.87%。据克而瑞数据显示，1-5月公司全口径销售排名全行业第一。 土拍市场动作积极，高能级城市重点深耕 2025年5月，公司新获取6宗地块，拿地总建筑面积50.09万平方米，权益总地价102.65亿元，用地面积24.12万平方米，其中一宗位于北京、一宗位于上海、一宗位于广州、一宗位于西安、一宗位于石家庄、一宗位于温州。公司1-5月拿地21宗，总建筑面积195.7万平方米，对应土地款419.7亿元，权益土地款356.2亿元，同比分别下降40.5%、36.8%、39.0%，拿地强度19.0%（2024年同期20.6%），一线城市拿地占比43.9%，二线城市拿地占比49.3%。 融资渠道畅通，发行第二期中期票据30亿元 2025年1-5月，公司公开市场融资总额94.57亿元，一般中期票据发行50亿元，一般公司债发行7亿元，2025年5月，公司发布2025年度第二期中期票据，规模30亿元，票面利率2.15%，期限三年融资渠道畅通。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 核心观点 归母净利下降59%。2024年公司实现营业收入3117亿元，同比下降10.2%实现归母净利润50亿元，同比下降58.6%。公司营收和利润双双下降的主要原因是年内交付结转规模下降，以及毛利率下降和计提减值所致。2024年公司实现毛利率13.9%，同比下降2.5pct，全年计提减值约55亿元。 销售持续保持领先，在手资源不断优化。2024年公司实现销售面积1797万平方米，同比下降24.7%；实现销售金额3230亿元，同比下降23.5%，销售金额连续两年稳居行业第一，实现归属于股东的权益销售金额相对稳定，约2465亿元，同比下降14.5%。公司核心城市深耕效果进一步凸显，全年38个核心城市销售占比达到90%，同比提升2pct；38个核心城市销售市占率达7.1%，同比提升0.3pct，其中14个核心城市取得10%以上市占率，16个城市连续三年排名前三。2024年公司全年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高。截至2024年末，公司在手土地储备计容面积约6258万平方米，其中增量项目约1000万平方米，基本集中在核心38城；存量项目约5280万平方米，较年初下降20%，在手资源结构不断优化。 负债结构保持稳定。截至2024年末，公司债务结构持续优化，三年以上到期的有息负债占比39.6%，较年初提升8pct。年内公司新增有息负债综合成本同比下降22bp至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46bp至3.1%，均创历史新低。 投资建议：由于行业下行导致公司交付结转规模下降，我们下调公司25、26年的营业收入为2842/2723亿元（原值为3613/3660亿元)，并对公司计提减值幅度和毛利率表现进行审慎估计，预计公司25、26年归母净利润分别为52/53亿元（原值为123/145亿元），对应EPS分别为0.43/0.44元，对应最新股价PE分别为19.1/18.6X，维持“优于大市”评级。 风险提示：房价下跌幅度超预期，公司毛利率不及预期，政策放松实际效果不及预期，销售复苏进度不及预期，公司财务风险超预期。

     保利发展(600048) 公司发布2024年及2025Q1业绩：公司2024年实现营业总收入3116.7亿元，同比下滑10.2%，归母净利润50.0亿元，同比下降58.6%.2025Q1营业总收入542.7亿元，同比增长9.1%，归母净利润19.5亿元，同比下滑12.3%。 由于近年来销售规模收缩，存量项目去化压力加大，预计未来2年营收仍面临一定的下行压力。受行业下行的影响，公司销售规模自2022年以来持续下降，2024年销售金额为3230亿元，同比下滑23.5%。我们根据销售规模拟合竣工规模，测算2025年地产销售收入约下滑8.9%。 市场下行之下，公司强化城市深耕战略，加快高价增量项目销售，有效对冲低价库存项目去化压力。公司进一步深耕核心城市，28个核心城市2024年销售占比达到90%，同比提升2个百分点。近三年的拿地和销售均价显著提升，新增土储计容建面均价从2021年的0.73万/平大幅度提升至2024年的1.69万/平，销售均价亦从2021年的1.6万/平提升至2024年的1.8万/平。得益于近三年较高的增量投资储备和高效的开发销售安排，2024年，公司2022年及以后获取的增量项目销售金额贡献近2000亿元，占全年销售金额六成。2025Q1，公司实现销售金额630亿元，同比增长0.07%，销售均价进一步提升至2.05万/平。高均价的增量项目有力支撑了公司销售规模，进一步优化了销售结构。 公司融资成本不断下降，85亿可转债获批，持续保持融资优势。2024年，公司新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创历史新低。公司市场首单纯现金融资的定向可转换公司债券已获证监会同意注册批复，计划融资规模85亿元，进一步拓宽创新融资渠道，融资能力保持领先。 公司盈利预测及投资评级：公司加力聚焦核心城市，持续改善土储质量，销售规模领先，融资优势明显，但短期公司存量土储可能面临一定的去化和减值压力。我们预计2025-2027年公司每股收益分别为0.39/0.38/0.51元。根据可比公司法，可比公司2025年PB均值为0.67x，给予10%的估值折溢价，对应0.60~0.73倍PB，2025年公司目标价9.75~11.92元，维持“推荐”评级。 风险提示：销售表现不及预期；结算规模不及预期；资产减值规模超预期。

     保利发展(600048) 事项： 公司公布2024年年报及2025年一季报，2024年实现营业收入3116.7亿元，同比下降10.1%，归母净利润50亿元，同比下降58.6%，与业绩预告基本一致；2025Q1实现营业收入542.7亿元，同比增长9.1%，归母净利润19.5亿元，同比下降12.3%。 平安观点： 业绩同比下滑，重视股东回报：2024年公司实现营业收入3116.7亿元，同比下降10.1%，归母净利润50亿元，同比下降58.6%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降2.1个百分点至13.9%；2）投资收益同比减少4.2亿元；3）资产及信用减值损失同比增加6.4亿元至57.2亿元；4）少数股东损益占比同比提升16.1个百分点至48.6%。2024年初公司首次完成10亿元回购，年内推动保利集团完成2.5亿元增持，彰显发展信心；作为央企龙头，首批发布估值提升计划，系统性梳理估值提升措施、手段。 销售行业领先，土储持续优化：2024年公司实现签约面积1796.6万平米，同比下降24.7%；实现销售签约3230.3亿元，同比下降23.5%，销售金额连续两年稳居行业第一；实现权益销售金额2465亿元，同比下降14.5%。2024年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高。2022-2024年三年内，合计拓展项目总地价近4000亿元，总货值约7350亿元，居行业第一。2024年末公司在手土地储备计容面积约6258万平米，其中增量项目约1000万平米，基本集中在核心38城；存量项目约5280万平米，较年初下降20%，在手资源结构不断优化。 紧抓资金回笼，融资成本压降：2024年公司实现销售回笼3277亿元，签约回笼率超过100%。主动压降负债，逐步向高质量发展模式转型。2024年末公司有息负债规模下降54亿元至3488亿元，连续两年实现债务 iFinD，平安证券研究所 规模压降；资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，实现连续四年下降。2024年公司新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创历史新低。 投资建议：维持原有预测，预计公司2025-2026年EPS分别为0.46元、0.54元，新增2027年EPS预测为0.63元，当前股价对应PE分别为18.4倍、15.4倍、13.3倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步减轻，有望平稳穿越周期并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

     保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2024年报。公司收入利润均下滑，但销售排名稳居首位，土储结构不断优化，负债结构优化，资金成本优势明显。受地产销售下行影响，我们下调2025-2026并新增2027年盈利预测，预计2025-2027年公司归母净利润分别为56.8、65.6、75.1亿元（2025-2026年原值为141.9、151.0亿元），EPS分别为0.47、0.55、0.63元，当前股价对应PE估值分别为17.6、15.3、13.3倍，我们看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持“买入”评级。 营收下降利润承压，计提减值规模仍较大 公司2024年实现营收3116.7亿元，同比-10.1%；实现归母净利润50.0亿元，同比-58.6%；经营性净现金流62.6亿元，同比-55.1%；毛利率和净利率分别为13.9%和3.1%，分别同比-2.1pct、-2.0pct。2025Q1公司实现营收542.7亿元，同比+9.1%；实现归母净利润19.5亿元，同比-12.3%；经营性净现金流16.6亿元，同比实现转正。公司2024年归母净利润下降主要由于（1）结转毛利率同比-2pct至14%；（2）计提减值准备合计约55.3亿元，影响归母净利润33.4亿元；（3）投资净收益同比-19%。为确保可转债工作顺利推进，2024年分红方案延迟审议。 销售稳居第一，拿地强度有所下降 2024年公司实现签约金额3230.3亿元，同比-23.5%；实现签约面积1796.6万方，同比-24.7%；公司销售排名稳居第一，38城销售占比同比+2pct至90%，市占率同比+0.3pct至7.1%。公司2024年优化土储结构，拿地总土地款683亿元，同比-58%，其中一线城市占比74%；拿地金额权益比88%，同比+5pct，拿地强度降至21%；当年开盘销售金额172亿元，动态销净率超过9%。截至2024年末公司土储建面6258万方，其中存量项目占比较年初下降20%。 融资成本继续压降，直接融资占比提升 公司2024年新增有息负债1664亿元，新增负债综合成本同比-22BP至2.92%。截至2024年末，公司有息负债3488亿元，同比下降54亿元，综合成本降至3.1%，较年初下降46BP，资产负债率同比-2.2pct至74.3%，连续四年下降；年内直接融资余额699亿元，占有息负债比重20%，同比+3.7pct。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 事件： 公司发布2024年年报和2025年一季报，2024年公司实现营业收入3116.66亿元，同比下降10.14%，归母净利润50.01亿元，同比下降58.56%。2025Q1公司实现营业收入542.72亿元，同比增长9.09%，归母净利润19.51亿元，同比下降12.27%。 要点： 2024年营收业绩均承压，2025Q1业绩降幅收窄。 受到公司房地产项目结转规模下降影响，2024年公司营收同比下降10.14%，实现归母净利润50.01亿元，同比下降58.56%。归母净利润降幅更大主要原因包括：1）结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降2个百分点至14%；2）出于谨慎性原则，公司结合项目情况，对存货、长期股权投资、其他应收款计提减值准备合计约55亿元；3）投资收益同比下降19.06%。2025年Q1营收同比增长9.09%，受项目结转毛利率下降等影响，实现归母净利润19.51亿元，同比下降12.27%，业绩降幅较2024年全年明显收窄。 销售金额稳居行业第一，核心城市市占率提升。 2024年公司全年实现销售额3230.29亿元，同比下降23.5%，实现销售面积1796.61万平方米，同比下降24.7%，公司销售金额连续两年稳居行业第一。同时，公司加大存量去化力度，全年2022年以前获取的存量项目签约面积1078万平方米，推动在手存量项目面积下降超过20%。公司深耕核心城市，2024年核心38城销售占比同比提升2个百分点至90%，38个核心城市销售市占率达7.1%，较2023年提升0.3个百分点，其中14个核心城市市占率超过10%，16个城市连续三年排名前三。 投资聚焦核心城市，土地储备资源结构不断优化。 2024年公司全年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，99%投资金额位于38个核心城市，74%投资金额位于北上广一线城市的核心区域核心板块。新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高。2022-2024年三年内，合计拓展项目总地价近4000亿，总货值约7350亿元，居行业第一。截至2024年年末，公司在手土地储备计容面积约6258万平方米，其中增量项目约1000万平方米，基本集中在核心38城；存量项目约5280万平方米，较年初下降20%，在手资源结构不断优化。 债务结构优化，融资成本延续下降态势。 截至2024年末，公司有息负债规模压降54亿元至3488亿元，连续两年债务规模压降，资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，连续四年下降。融资结构中直接融资占比提升，公司全年新增有息负债1664亿元，其中直接融资新发行359亿，占比达到21.6%，年末直接融资余额699亿元，占有息负债比重20.03%，较上年提升3.72个百分点。截至2024年年末，公司“三道红线”保持绿档。公司融资成本持续下降，2024年公司新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，创历史新低。 投资建议： 公司龙头地位保持稳固，销售规模居行业第一，拿地聚焦核心城市，土储结构持续优化，我们预计公司2025/2026/2027年归母净利润为19.25X/18.54X/16.51X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧

     保利发展(600048) 摘要： 事件：公司发布2024年报及一季报，公司2024年实现营业收入3116.66亿元，同比下降10.14%，归母净利润50.01亿元，同比下降58.56%。每股收益0.42元/股，同比下降58.32%。2025年一季度公司实现营业收入542.72亿元，同比增长9.09%，归母净利润19.51亿元，同比下降12.27%， 归母净利润下滑：公司2024年实现营业收入3116.66亿元，同比下降10.14%，归母净利润50.01亿元，同比下降58.56%。收入下滑主要由于房地产项目结转规模下降。归母净利润下滑较多，主要由于以下因素。1）毛利率下滑，2024年整体毛利率为13.93%，较2023年下滑2.08pct，其中开发业务结算毛利率14%，较2023年下降2pct。2）公司出于谨慎性原则，公司共计提减值准备55.38亿元，其中存货跌价准备49.65亿元，长期股权投资0.93亿元，其他应收款减值准备4.76亿元。3）2024年少数股东损益占净利润比例为48.64%，较2023年提高16.06pct。2025年一季度公司收入增长归母净利润下降的原因在于1）项目结转毛利率下行，导致公司2025年Q1毛利率为16.12%，较2024年Q1下降2.52pct，但较2024年整体提高2.19pct；2）投资净收益下滑明显，2025年Q1公司实现投资收益1.34亿元，同比下降66.48%。从费用管控看，2024年公司销售费用率和管理费用率分别为2.85%、1.63%，分别较2023年提高0.29pct、0.14pct，2025年Q1销售费用率和管理费用率分别为2.45%、1.50%，分别较2024年全年下降0.41pct、0.13pct，公司费用管控逐渐加强。 销售均价提高：销售层面，公司2024年实现销售面积1796.61万方，同比下降24.7%，销售金额3230.29亿元，同比下降23.5%，销售金额连续两年稳居行业第一，对应的销售均价为17980元/平米，同比增长1.61%。2025年Q1，公司实现销售面积308.07万方，同比下降16.03%，销售金额630.27亿元，同比增长0.07%，对应的销售均价为20459元/平米，较2024年全年均价提升13.79%，公司销售均价提高。公司2022年及以后获取的增量项目销售金额贡献近2000亿元，占全年销售金额六成，有力支撑公司销售规模，进一步优化销售结构。公司持续深耕38个核心城市，销售占比达到90%，并且38城的市占率达7.1%，较2023年进一步提升0.3pct，深耕策略效果进一步凸显。 优化土储结构:2024年公司新拓项目共37个，计容面积1103万方，对应总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，楼面价6192元/平米，2024年地售比为0.34。权益比例上，新拓展项目权益比例提升至88%，创近十年新高。拿地力度上，全口径下的拿地力度为0.21。2022-2024年内，公司拓展项目近4000亿元，总货值约7350亿元，居行业第一。从投资区域看，2024年99%的投资金额位于38个核心城市，74%的投资金额位于北上广一线城市的核心区域核心地块。投资质量高运营高效率，2024年当年拓展当年开盘项目23个，核心金额172亿元，动态销净率超过9%。公司通过多种方式处置存量资源，2024年通过调转换退等方式盘活约270万方的存量未开工土地。截至2024年末，公司土储6258万方，其中存量土地规模约5280万方，较2023年下降20%。2025年Q1公司新拓项目11个，计容面积100.16万方，权益地价125.56亿元，对应的总地价180.42亿元，权益比例为69.59%。从权益比例看，共有6个地块为100%拿地；从拿地力度看，2025年Q1的全口径拿地力度为28.63%，较2024年全年有所提升；从地售比看，2025年Q1的全口径地货比为0.88，拿地质量进一步提升。 持续压降负债规模：2024年有息负债规模压降至3488亿元，资产负债率降至74.3%，实现连续4年下降。2024年公司新增有息负债1664亿元，其中直接融资359亿元，占新增有息负债的21.6%，达历年最高。债务结构上，3年以上到期债务金额1381亿元，占比达39.6%，较2023年末提升8pct；经营性物业贷余额310亿元，其中2024年新增130亿元，公司通过长周期低成本资金优化债务结构。融资成本上，2024年公司新增有息负债综合成本2.92%，较2023年下降22bp，有息负债综合融资成本为3.1%，同比下降46bp，均创历史新低。2025年1月以来，公司已发行中票和公司债，分别募集资金20亿元、7亿元，对应的利率分别为2.6%、2.39%，融资成本低。 多元业务稳步推进：资产经营稳固提升。2024公司租赁住房、购物中心等商业经营类资产项目全年实现收入约40亿元，累计开业534万方，截至2024年末，在营租赁住房规模超过2.2万间，同比增长47%，主要位于上海、广州、杭州、成都等核心城市；商业经营已构建三大购物中心产品系，在租购物中心出租率连续3年提升；持续经营保利世贸博览馆，2024年出租率排名全国第二。物业管理持续扩大规模。2024年，保利物业实现物管收入116.7亿元、社区增值服务27.08亿元；截至2024年末，保利物业在管面积8亿方。 投资建议：公司归母净利润受毛利率等因素影响下滑。公司销售规模持续维持龙头地位，财务方面持续压降负债规模，融资成本继续下行，多元业务稳步推进。我们预测公司2025-2027年归母净利润为51.13亿元、52.49亿元、54.42亿元的预测，对应EPS为0.43元/股、0.44元/股、0.45元/股，对应PE为19.46X、18.95X、18.28X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。

     保利发展(600048) 摘要：保利发展公布2024年年报和2025年一季报。2024年公司实现营业总收入3116.7亿元，同比下降10.2%；归母净利润50.0亿元，同比下降58.6%。2025Q1公司实现营业总收入542.7亿元，同比增长9.1%；归母净利润19.5亿元，同比下降12.3%。公司延迟审议2024年利润分配方案。 2024年公司营收业绩均承压；2025Q1营收同比恢复正增长，业绩降幅收窄。2024年公司总营收同比下降10.2%，主要是因为房地产项目交付结转规模下降，2024年结算面积2040万平，同比下降17.8%，结转收入2874亿元，同比下降10.9%。2024年归母净利润同比下降58.6%，利润降幅更大的主要原因有：1）结转毛利率下降，毛利率同比下滑2.1个百分点至13.9%；2）计提资产与信用减值损失57亿元，同比增加6亿元。3）投资收益同比下降19.1%。4）少数股东损益占净利润的比重同比提升16个百分点至48.6%。5）三费率同比提升0.7个百分点至6.0%。2025Q1公司营收同比增长9.1%，受项目结转毛利率下降（同比下降2.5个百分点）、投资收益下降（同比下降66.5%）的影响，归母净利润同比下降12.3%，Q1营收同比恢复正增长，且业绩降幅也较2024年全年明显收窄。此外，公司未来业绩有保障，2025Q1末预收账款为3401亿元，较2024年末增长1.4%，预收账款/上年营收为1.09X，较2024年末提升0.01X。 一季度盈利能力较2024年全年有所回升，但同比均下降。2024年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为13.9%、3.1%、1.6%同比分别下降2.1、2.0、1.9个百分点；2025Q1分别为16.1%、6.2%、3.6%，同比分别下降2.5、1.8、0.9个百分点。受利润率与权益乘数下滑影响，2024年公司ROE为2.5%，同比下降3.5个百分点，2025Q1年化后的ROE同比下降0.5个百分点。 债务结构持续优化，融资通道畅通，融资成本创历史新低。截至2024年末，公司有息负债规模3488亿元，同比下降1.5%，连续两年实现有息负债压降。1）从融资渠道来看，直接融资占比提升。公司2024年新增有息负债1664亿元，其中直接融资新发行359亿，占比达到21.6%，年末直接融资余额699亿，占有息负债比重20.0%，同比提升3.7个百分点。公司拓展创新融资渠道，市场首单纯现金融资的定向可转换公司债券已获证监会批复，计划向不超过35名特定对象发行85亿元可转债，期限6年，募集资金拟用于北京、上海、广州、佛山、大连等城市的15个地产开发项目。同时，公司2024年新增持有资产经营性物业贷款130亿元，年末经营贷余额310亿元。2）期限结构持续优化。一年内到期的有息负债占比24.3%，处于较低水平，三年以上到期的占比同比提升8个百分点至39.6%，连续4年提升。3）融资成本不断下降。2024年公司新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.10%，均创历史新低。截至2025Q1末有息负债3644亿元，同比下降1.4%；剔除预收账款后的资产负债率为65.1%，同比下降2.0个百分点；净负债率62.6%，同比下降7.2个百分点；现金短债比1.77X，同比下降0.22X，始终处于“绿档房企”行列。 公司经营性现金流持续为正，注重现金流管理。截至2024年末，公司货币资金1342亿元，同比下降9.3%；并表口径已售待回笼资金832亿元，未来可动用资金充裕。2024年公司经营活动现金流净流入63亿元，同比虽然减少55.1%（主要是因为销售回款的收缩2024年销售回款3277亿元，同比下降23.9%），但连续七年为正；筹资性现金流净流出190亿元，相比于2023年净流出500亿元已经明显改善。公司注重现金流安全性，采取了以下措施：1）加快销售资金回笼，2024年销售回款率超过100%，当年销售当年回款率为79.6%，同比提升1.3个百分点。2）多种方式盘活受限资金约475亿元。其中，通过加速参股项目投资回收、盘活预售监管资金、加快退税等，累计增加可动用资金313亿元；通过存量土地收储、应收账款盘活、投资占压盘活等方式累计增加可动用资金162亿元。3）以销定产，实现资金支出的动态平衡。2025Q1末公司货币资金1482亿元，同比增长14.4%，经营性现金流净流入17亿元（2024年同期净流出333亿元），销售回款704亿元，同比增长22.1%，销售回款率为111.7%，同比提升了20.2个百分点。 销售稳居行业第一，销售权益比例大幅提升，核心城市市占率提升。2024年公司实现销售金额3230亿元，同比下降23.5%，稳居行业第一；销售面积1797万平，同比下降24.7%；销售均价1.80万元/平，同比提升1.6%，受益于布局城市能级的提升，公司销售均价已经连续4年稳步提升。2024年公司销售权益比78.8%，同比提升6.4个百分点。2024年公司市场占有率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为3.3%，同比下降0.3个百分点。2024年公司坚持深耕的38个核心城市，销售占比达到90%，同比提升2个百分11,970.44点，38个核心城市销售市占率达7.1%，同比提升0.3个百分点，其中14个核心城市取得10%以上市占率，16个城市连续三年排名前三，深耕策略效果进一步凸显。公司销售稳居第一主要得益于：1）公司通过完善配套资源、定制交付、展示焕新等方式提高存量11,970.4411,970.4411,970.4411,970.4411,970.4411,970.44项目的市场竞争力，全年2022年以前获取的存量项目销售面积1078万平，带动在售存量项目面积下降超过20%；2）近三年获取的项目优质且高效安排开发销售，2022年及以后获取的增量项目销售金额贡献近2000亿元，占全年销售金额的六成，有力支撑公11,970.4411,970.4411,970.4411,970.4411,970.4496,002.96司销售规模。2025Q1公司实现销售额630亿元，同比增长0.1%；销售面积308万平，同比下降16.0%；销售均价2.05万元/平，同比大幅提升19.2%；销售权益比例为78.7%，同比提升2.8个百分点。95,763.5596,242.37116,951.23113,360.10176,564.04 公司合理控制拿地节奏，多种方式优化土储结构。2024年公司拿地金额683亿元，同比下降58.1%；拿地强度21%，同比下降18个百分点；权益拿地金额602亿元，拿地权益比例提升至88%，同比提升5个百分点，创近十年新高；楼面均价2.08万元/平，同比920.881,045.971,051.011,025.771,043.14980.87增长36.9%。2022-2024年三年内，公司合计拿地金额近4000亿元，总货值约7350亿元，居行业第一。2024年99%投资金额位于38个核心城市，74%投资金额位于一线城市的核心区域核心板块。2024年当年拓展当年开盘项目23个，销售金额172亿元。此外，公司还积极推进存量土地调规与退换地，近年来，已完成约270万平存量未开工土地资源盘活，盘活资金超百亿。截至2024年末，公司土地储备建面约6258万平，其中增量项目约1000万平，存量项目约5280万平，同比下降20%，在手资源结构不断优化。2025Q137.6937.6937.6937.6937.6937.69公司拿地金额180亿元，同比增长260.0%，拿地强度29%，同比提升21个百分点，楼面均价1.65万元/平，同比增长94.9%。开竣工方面，2024年公司新开工1276万平，同比下降14.4%，完成了计划的70.9%（1800万平），竣工面积3257万平，同比下降19.6%完成了计划的95.8%（3400万平）。2025Q1公司新开工166万平，同比下降41.3%，竣工面积721万平，同比增长33.0%。2025年全年公司计划完成房地产相关产业直接投资2010亿元，计划新开工800万平，竣工2540万平，新开工、竣工与2024年实际完成值相比分别下降37%、22%。 多元业务规模持续扩大，实现协同。1）保利物业：保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质。截至2024年末，保利物业合同管理面积9.9亿平，在管面积8.0亿平，同比分别增长0.7、0.8亿平；全年实现营收163.4亿元，同比增长8.5%，归母净利润14.9亿元，同比增长6.6%。市场化能力不断增强，2024年新拓第三方项目单年合同金额约30.1亿元，其中核心50城的新拓第三方项目合同额占比达79.5%；商写、城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业五大核心业态新拓展合同金额占比达75.9%，同比提升10.3个百分点，非住业态结构优化。2）资产经营：截至2024年末，公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等商业经营类资产项目累计开业534万平，全年实现收入40亿元，年内规划34个可售项目转经营，并通过经营性物业贷等方式实现融资37亿元。公司在管租赁住房规模超过4.5万间，在营租赁住房规模超过2.2万间，同比增长47%。 投资建议与盈利预测： 公司作为央企龙头，销售规模稳居行业第一，土地储备结构不断优化，存量包袱逐步减轻。在行业竞争格局优化的背景下市占率仍有较大提升空间。同时多元融资渠道畅通，经营性现金流持续净流入，整体现金流充裕，为公司未来稳健经营打下良好基础。公司也积极制定估值提升计划，增强市场信心。考虑到当前行业销售持续低迷，且根据年报最新情况，我们下调2025-2026年盈利预测，我们预计公司2025-2027年营业收入分别为2977/2899/2876亿元，同比增速分别为-4%/-3%/-1%；归母净利润分别为50/51/53亿元，同比增速分别为1%到公司融资较为通畅、销售规模仍居行业第一、属于安全稳健的央企，我们仍然维持“买入”评级。/2%/4%；对应EPS分别为0.42/0.43/0.45元。当前股价对应的PE分别为19.8X/19.4X/18.7X。 评级面临的主要风险： 销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

     保利发展(600048) 投资要点： 保利发展（600048）发布2024年年报，实现营业收入3116.7亿元，同比下降10%；归母净利润50.0亿元，同比下降58.6%。基本每股收益0.42元。 业绩同比大幅下降，毛利率降幅收窄。公司2024年全年实现营业收入3116.7亿元，同比下降10%；全年共实现净利润97.4亿元，同比下降45.6%；归母净利润50.0亿元，同比下降58.6%。基本每股收益0.42元。业绩下降，主要由于结算规模及结算毛利率下降以及计提减值。2024年公司结算毛利率14%，较去年同期下降2个百分点，降幅同比收窄4个百分点。出于谨慎性原则，公司结合项目情况，对存货、长期股权投资、其他应收款 计提减值准备合计约55亿元。 销售排名位居行业首位，深耕策略效果凸显。2024年，公司全年共实现签约面积1796.61万平方米，同比下降24.7%；实现销售签约3230.29亿元，同比下降23.5%。虽然销售同比下降超两成，但销售金额连续两年稳居行业第一。实现归属于股东的权益销售金额相对稳定，约2465亿元，同比下降14.5%。与此同时，公司深耕策略效果进一步凸显。全年公司坚持深耕的38个核心城市，销售占比达到90%，同比提升2个百分点；38个核心城市销售市占率达7.1%，较2023年进一步提升0.3个百分点，其中14个核心城市取得10%以上市占率，16个城市连续三年排名前三。 拿地相对积极，土储结构不断优化。2024年公司全年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高。2022-2024年三年内，合计拓展项目总地价近4000亿，总货值约7350亿元，居行业第一。截至2024年末，公司在手土地储备计容面积约6258万平方米，其中增量项目约1000万平方米，基本集中在核心38城；存量项目约5280万平方米，较年初下降20%，在手资源结构不断优化。 融资成本持续下降，债务结构进一步改善。2024年新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创历史新低；公司债、中期票据、短期融资券利率均创同期限历史新低（公司债最低2.20%，中期票据最低2.30%，短期融资券最低2.02%）。年末有息负债规模压降54亿元至3488亿元，连续两年压降；资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，连续四年下降。 投资建议：公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，销售持续领跑行业，市场占有率不断提升。同时公司财务管理稳健，融资成本低，竞争力凸出。短期受结算收入及毛利率下降，业绩有所承压，但整体仍保持盈利状态。而相信存量项目逐步消化完毕，同时政策带动行业销售止跌回稳，公司业绩将逐步得以改善。预测公司2025-2026年EPS分别为0.48元、0.55元，对应当前股价PE分别为17倍、15倍，维持“持有”评级。 风险提示：经济增长放缓带来楼市销售持续不景气；楼市优化政策落地及成效低于预期；公司销售出现超预期下滑，资金面转差。

     保利发展(600048) 事件 2025年4月28日，公司发布2024年年度报告及2025年一季报：2024年公司实现营业收入3116.7亿元，同比-10.16%；归母净利润50.0亿元，同比-58.56%。2025年一季度公司实现营业收入542.7亿元，同比+9.09%；归母净利润19.5亿元，同比-12.27%。 点评 毛利率&计提减值，归母净利润承压下滑：公司营收主要来源房地产项目竣工交付结转，2024公司交付16.5万套，同比明显下滑，拖累营收规模整体承压。而归母净利润同比出现下滑，主要由于：①受市场下行及价格承压影响，2024项目结转毛利率14%，同比下降2pct，降幅同比收窄4个百分点；②期内公司结合项目情况，对存货、长期股权投资、其他应收款计提减值准备合计约55亿元。销售规模领稳居行业第一，核心城市市占率稳中有升：公司2024签约销售金额3230亿元，同比-23.5%（十强房企平均-24.4%），规模稳居行业第一。38个核心城市销售贡献同比提升2pct至90%，市占率提升0.3pct至7.1%；其中14个核心城市取得10%以上市占率，16个城市连续三年排名前三。 投资聚焦核心城市，持续优化资源结构：2024年公司共计拓展项目37宗，总拿地金额683亿元，权益拿地金额602亿元，权益比例为88%。公司拿地高度聚焦一二线城市，总拿地金额中一线城市占比74%，二线城市占比26%，38个核心城市拓展金额占比99%。2024年公司位列中指院总权益拿地金额排行榜第2名。 财务结构安全稳健，融资优势凸显：公司2024年三道红线水平稳居绿档，扣除预收款的资产负债率为65.7%、净负债率为62.7%、现金短债比为1.6；三年以上到期债务金额1381亿元，占比较年初大幅提升8个百分点至39.6%；融资成本持续下降至3.1%，较年初下降46bp。 投资建议 当前公司业绩承压，但保利作为央企强信用主体，销售投资稳健，有望受益于行业供给侧出清，长期市占率或持续提升。随着高毛利项目进入结转节奏，业绩或有望企稳，重回增长轨道。我们预计公司2025-2027年归母净利润分别为58.1亿元/65.6亿元/75.1亿元，同比增速分别为+16.2%、+12.9%和+14.5%。公司股票现价对应PE估值为17.2x/15.2x/13.3x，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。

     保利发展(600048) 结转规模下降导致营收同比负增，减值计提使得利润承压。截至2024年底，公司实现营业收入3116.66亿元，同比减少10.14%，主要系房地产项目结转规模下降所致；截至2024年底，公司实现归母净利50.01亿元，同比减少58.56%，主要系公司结合项目情况，对存货、长期股权投资、其他应收款计提减值准备合计约55亿元；公司2024年结算毛利率为14%，较2023年同期下降2个百分点，降幅同比收窄4个百分点。 销售金额稳居行业第一，去库存措施效果显现。2024年，公司全年共实现签约面积1796.61万平方米，同比下降24.7%；实现销售签约3230.29亿元，同比下降23.5%，销售金额连续两年稳居行业第一；截至2024年底，公司2022年以前获取的存量项目签约面积1078万平方米，推动在手存量项目面积下降超过20%，主要通过完善教育交通等配套资源、定制交付、展示焕新等方式提高项目市场竞争力；2024年公司持续深耕核心38城，销售占比达到90%，同比提升2个百分点；38个核心城市销售市占率达7.1%，较2023年进一步提升0.3个百分点，其中14个核心城市取得10%以上市占率，16个城市连续三年排名前三。 债务结构持续优化，现金流水平合理充裕。截至2024年底，公司有息负债规模压降54亿元至3488亿元，连续两年实现债务规模压降；资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，实现了连续四年下降；截至2024年底，公司新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创历史新低；截至2024年底，公司在手现金1342亿元，并表口径已售待回笼资金（含销项税）832亿元，未来可动用资金充裕。 土储结构不断调整，核心城市布局加速。2024年公司新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，99%投资金额位于38个核心城市，74%投资金额位于北上广一线城市的核心区域核心板块，新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高；2022-2024年三年内，合计拓展项目总地价近4000亿，总货值约7350亿元，居行业第一；截至2024年底，公司在手土地储备计容面积约6258万平方米，其中增量项目约1000万平方米，基本集中在核心38城；存量项目约5280万平方米，较年初下降20%，在手资源结构不断优化。 投资建议：公司作为央企龙头，土地储备丰富，现金流充足，我们预测2025-2027年营收分别达3193.06亿元/3279.34亿元/3379.58亿元，同比增长2.5%/2.7%/3.1%；2025-2027年PE倍数为18/16/13。维持“推荐”评级。 风险提示：公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期

     保利发展(600048) 投资要点 事件：公司发布2024年年度报告。2024年公司营收3116.7亿元，同比下降10.1%；归母净利润50.0亿元，同比下降58.6%。 结转规模拖累营收，业绩受多因素影响承压。2024年公司受房地产项目结转规模下降影响，营业收入同比下滑10.1%。公司归母净利润下滑幅度远超营业收入降幅的原因为：1）房地产销售业务毛利率同比下降2.5pct至13.9%；2）投资收益同比下降19.1%至17.9亿元；3）2024年公司计提信用减值损失/资产减值损失分别为-6.7亿元/-50.6亿元，较2023年的-0.4亿元/-50.5亿元有所增加。 销售额连续两年稳居行业第一，核心城市市占率提升。2024年公司实现销售面积1796.6万平方米，同比下降24.7%；销售额3230.3亿元，同比下降23.5%，销售额连续两年稳居行业第一。公司积极推进存量项目去化，全年2022年以前获取的存量项目签约面积1078万平方米。公司深耕核心城市，2024年核心38城销售占比同比提升2pct至90%；核心38城销售市占率达7.1%，其中14个核心城市市占率超10%，16个城市连续3年位列TOP3梯队。 新增土储规模居行业前列，土储结构进一步优化。2024年公司新增全口径土地面积329万平方米，获取土地总地价683亿元，投资强度21.1%，权益地价602亿元，位居行业第二名。2022-2024年，公司累计新增项目总地价约4000亿元，总货值约7350亿元，位居行业第一。公司进一步提升土储质量，2024年公司核心38城投资额占比达99%，北上广一线城市的核心区域核心板块占比达74%。 经营稳健，融资成本压降。2024年公司有息负债规模同比压降54亿元至3488亿元，两年债务规模收缩。资产负债率同比下降2.2pct至74.3%，连续四年下降。公司新增融资中直接融资占比提升，2024年公司新增有息负债1664亿元，其中直接融资新发行359亿元，占比达21.6%。公司加大创新融资工具探讨，市场首单纯现金融资的定向可转换公司债券已获证监会同意注册批复，计划融资规模85亿元。融资成本持续下降，2024年公司新增有息负债综合成本下降22bp至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46bp至3.1%。 盈利预测与投资评级：公司作为房地产行业龙头央企，经营稳健，融资渠道畅通，估值有望逐步修复。考虑到近年来房地产市场下行，公司销售规模受到影响并进一步影响结转规模，我们维持公司2025-2026年的归母净利润预测为55.2/65.5亿元，新增2027年归母净利润为74.8亿元。对应的EPS为0.46/0.55/0.62元，对应的PE为18.0X/15.2X/13.3X，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

     保利发展(600048) 事项： 公司公告估值提升计划。 平安观点： 计划多手段提升估值，中期分红、股份回购等增强信心：截至2024年12月31日收盘，公司股票连续12个月内每个交易日收盘价均低于最近一个会计年度经审计每股归母净资产（2024年1月1日至4月22日每股归母净资产15.64元、2024年4月23日至12月31日16.16元），经公司董事会审议制定估值提升计划。具体来看，公司计划通过稳经营、提质效，推动开发主业提质增效；积极开展多元资本市场融资；坚持丰厚、持续、稳定分红；适时开展回购、增持等多种方式，切实保障股东回报。其中，公司明确将根据实际经营情况确定分红规划，坚持至少每3年制定股东分红回报规划，拟计划于2025年实施中期分红（公司当前股东回报规划为2023-2025年现金分红占当年归母净利润比例不少于40%）；将考虑继续采取股份回购、股东增持、高管增持等手段，以稳定公司股价并增强市场信心；将在符合监管要求前提下，适时开展中长期激励计划，以激发管理层和员工提升公司价值的主动性和积极性。 销售维持领先，拿地持续聚焦：2024年公司实现商品房销售金额3230亿元，销售规模稳居行业第一。同时，公司进一步聚焦核心城市，2024年新拓展项目37个，总地价683亿元，占总地价74%、20%的项目分布在一、二线城市，市场确定性强、销售兑现度高。 投资建议：维持原有盈利预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.42元、0.46元、0.54元，当前股价对应PE分别为19.9倍、18.3倍、15.3倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，估值提升计划增强信心，有望平稳穿越周期并持续向好发展，维持“推荐”评级。 iFinD，平安证券研究所 风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

     保利发展(600048) 保利发展公布的2024年业绩预告公告显示，2024年公司实现净利润人民币50亿元（同比下降58%，比我们此前的预测低47%），项目结转规模基本符合预期（同比下降10%至人民币3,130亿元，比我们此前的预测高2%）而利润率低于预期（2024年同比下降2个百分点至约14%，比我们此前的预测低1.5个百分点），同时公司拟对部分项目计提减值准备（管理层表示减值规模与2023年的约50亿元相当）。隐含的2024年四季度收入/净亏损为人民币1,300亿/28亿元。管理层就2025年做出如下指引：1)净利润将与2024年持平，合同销售毛利率能否回升将取决于市场情况；2)派息率将不低于当前水平（2023年为40%）；3)拿地强度将恢复至2022/23年的水平（2022/23年拿地金额分别占到合同销售额的35%/39%），并且不排除会考虑二线及强三线城市的机会；4)计划盘活（即与地方政府换地或调整土地规划）800万平方米的未开发土地项目（约占公司2024年末土地储备的27%）；5)公司计划于3月底发行总额为人民币95亿元的可转换债券用于补充资本金，同时公司仍有人民币45亿元公司债券发行额度可用。 在销售复苏的可持续性和价格企稳（尤其是在三四线城市）前景变得明朗之前，我们对保利发展重新加快拿地步伐的计划仍持谨慎态度。大量早期获取的项目（17%的未开发土地储备和30%的可售项目为新获取项目）也给利润率和减值预测带来下行风险（如果计入管理层预计的2025年项目减值规模约50亿元，则预期减值仅相当于三季度末存货的1.7%）。在计入预告净利润后，我们将2024年每股盈利预测下调至人民币0.42元（原预测为人民币0.79元）。在计入2024年实际合同销售额（较我们此前的预测低3%）和最新拿地情况，我们将2025-27年收入预测平均上调2%，但鉴于减值计提将延续至2025-26年（我们预计2025/26年减值金额分别为人民币40亿/20亿元，到2026年末累计减值金额约为人民币200亿元，相当于2026年末预期存货的2.7%）以及毛利率和联合营公司收益前景更加低迷（我们将2025-27年毛利率预测平均下调了2个百分点），我们将2025-27年净利润预测平均下调了39%。我们将2025年末预期每股净资产价值和基于净资产价值推导出的12个月目标价格分别下调约11%至人民币11.1元和10.0元（目标价格较净资产价值的折让仍为10%），隐含公司股价存在15.5%的潜在上行空间。保利发展的当前股价较2025年末预期净资产价值折让22%且隐含0.5倍的2025年预期市净率，而国内上市房企的平均水平为折让26%和0.5倍。维持中性评级。 主要风险：库存项目（特别是在本轮下行周期之前获取或位于三四线城市的项目）的执行强于/弱于预期，这可能意味着较快/较慢的资产周转和流动资金消耗；高价地项目结算的影响导致利润率表现好于/差于预期；重点市场的价格复苏早于预期或政策放松之际价格持续疲软；在房地产市场复苏/流动性趋紧和实体市场走弱之际，土储规模扩张快于/慢于预期。 最新经营情况： 合同销售前景：2024年12月保利发展的房地产销售收入环比/同比下降37%/34%至人民币150亿元，全年房地产销售收入为人民币3,230亿元（同比下降23%，而我们覆盖范围内房企/百强房企的平均降幅为30%）。展望2025年，我们预计公司的合同销售收入将同比增长5%（而我们覆盖范围内房企/国企开发商的平均增幅预计为+5%/+8%，而全国房企的平均同比增幅预计为-4%），这得益于5,000亿元的可售资源（其中30%为新开盘项目）结转以及截至2024年末尚未开盘的新获取项目（总面积约为500万平方米）。 拿地情况：2024年四季度保利发展共新增项目13个，总计容面积为106万平方米，总地价为人民币267亿元（相当于四季度合同销售收入的33%，较2024年前三季度的17%上升），2024年全年总地价为人民币683亿元（相当于2024年全年合同销售收入的21%，而2023年该比例为39%）。按建面/地价计算，2024年全年拿地权益比例从前三季度的87%/89%升至90%/93%。管理层指出，为了盘活闲置土地，2024年公司拿出200万平方米的土储项目参与了政府的调整土地规划或换地计划，公司计划2025年通过这些渠道对800万平方米未开发土地储备（约占公司2024年末土地储备的27%）进行盘活。 投资观点 保利发展是一家国有企业，在克而瑞发布的2024年中国房地产企业销售排行榜中位列第一。我们对保利发展的评级为中性，因为其土地储备项目在拿地年份、三四线城市分布和非住宅类占比方面过于多元化，这使得它在我们的销售去化率和利润率预测中处于较为不利的地位；此外，考虑到其合同销售收入相对于满足正常资本支出/运营支出需求仍有较大缺口，而且投资物业资产仅提供有限支持，我们预计保利发展的去杠杆之路将比央企开发商更加艰难。不过，我们积极看待管理层专注于通过预算得当的经营计划来确保财务安全及致力于通过获得低成本融资渠道优化资产负债表的做法。我们的情景分析显示该股估值的风险回报相对均衡。 目标价格面临的风险和估值方法 我们基于净资产价值推导出的12个月目标价格为人民币10.0元，该目标价格较2025年底预期净资产价值折让10%。 主要风险 库存项目（特别是在本轮下行周期之前获取或位于三四线城市的项目）的执行强于/弱于预期，这可能意味着较快/较慢的资产周转和流动资金消耗；高价地项目结算的影响导致利润率表现好于/差于预期；重点市场的价格复苏早于预期或政策放松之际价格持续疲软；在房地产市场复苏/流动性趋紧和实体市场走弱之际，土储规模扩张快于/慢于预期。

     保利发展(600048) 事项： 公司公布2024年业绩预告暨业绩快报，预计2024年营业总收入同比下降9.8%，营业利润同比下降38%，利润总额同比下降36.9%，归母净利润同比下降58.4%。 平安观点： 业绩同比下滑，增持彰显信心：公司2024年预计实现营业总收入3128.1亿元，同比下降9.8%，营业利润150.8亿元，同比下降38%，利润总额155.5亿元，同比下降36.9%，归母净利润50.2亿元，同比下降58.4%。营业总收入同比下降主要源于房地产项目年内交付结转规模下降；利润下降主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提减值准备。2024年预计营业利润占营业总收入比重4.8%，较2023年下降2.2个百分点；归母净利润占利润总额比重32.3%，较2023年下降16.7个百分点，少数股东损益占比或有所增加。截至2024年12月13日，公司实控人保利集团累计增持公司股份2798万股，约占公司总股本0.23%，累计增持金额2.6亿元，已超过增持计划金额区间下限，增持计划实施期限届满并已实施完毕。2025年1月16日公司向特定对象发行可转债获上交所审核通过。 销售规模领先，拿地持续聚焦：公司2024年销售金额3230亿元，同比下降23.5%，销售金额稳居克而瑞排行榜首位；销售均价17980元/平米，同比增长1.6%。根据公司三季报及获得房地产项目月度公告统计，2024年全年拿地面积329万平米、拿地金额682亿元，拿地销售面积比18.3%、拿地销售金额比21.1%，并持续向核心城市核心区域集中。 投资建议：由于公司毛利率下滑、减值计提及权益比例降幅超出预期，下调公司盈利预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.42元（原为1.12元）、0.46元（原为1.23元）、0.54元（原为1.35元），当前股价对应PE分别为20.7倍、19.0倍、15.9倍。公司融资优势明显，销售规模领先坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，有望平稳穿越周期并持续向好发展，前期股价调整一定程度反映悲观预期，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

     保利发展(600048) 投资要点 事件：公司发布2024年业绩预告暨业绩快报。预计2024年实现营业收入3128亿元，同比下降9.8%；实现归母净利润50亿元，同比下降58.4%。 结转下降拖累营收，计提减值业绩承压。近年来由于房地产市场持续下行等因素，公司销售规模逐年下滑并进一步影响结转情况，2024年公司营业收入同比下降主要源于年内交付结转规模下降。公司归母净利润下滑幅度远超营业收入下滑幅度的主要原因：1）结转毛利率下降；2）结合市场情况公司对部分项目计提减值。 销售规模同比下降，销售排名仍位居行业榜首。受行业下行影响，公司销售规模收缩，2024年公司累计销售额3230亿元，同比下降23.5%；累计销售面积1797万平方米，同比下降24.7%；销售均价17980元/平方米，同比上涨1.6%。根据克而瑞销售榜单，2024年公司全口径销售额稳居行业头把交椅。 投资规模收缩，积极布局核心城市，有望受益于专项债收储并优化土储结构。2024年公司新获取全口径土地建筑面积329万平方米，同比下滑69.4%；新获取全口径土地地价683亿元，同比下滑58.2%；投资强度为21.1%，较2023年下滑17.5pct。在城市布局上，公司积极获取北京、上海、广州、成都、西安等一线及核心二线城市的优质土地，2024年新增土储中一线/二线城市的土地建筑面积占比分别为31.6%/42.3%。同时公司积极与各地政府就收储事项保持沟通，后续有望通过调规、土地置换等方式盘活公司土地资源，优化土储结构。 三道红线保持绿档，融资渠道畅通。截至2024年9月末，公司货币资金余额1274亿元，占总资产比例9.3%；有息负债规模3587亿元，较年初基本持平。“三道红线”持续保持绿档水平：剔除预收款的资产负债率65.5%，较年初下降2.67pct，净负债率67.0%，现金短债比1.99。融资渠道畅通，2024年12月公司新发行的一笔5亿元公开市场债券利率仅2.2%，在当前的市场环境下，公司凭借自身的稳健经营及央企背景具备明显的融资成本优势。 盈利预测与投资评级：政治局会议以来，房地产政策密集出台，我们认为2025年市场有望筑底企稳，公司作为行业龙头央企，估值有望逐步修复。我们调整公司2024/2025/2026年归母净利润至50.2/55.2/65.5亿元（原预测为126.9/137.2/147.8亿元），EPS调整为0.42/0.46/0.55元（原预测为1.06/1.15/1.23元），对应PE分别为20.7X/18.8X/15.8X。公司经营稳健，融资渠道畅通，积极布局高能级城市，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

     保利发展(600048) 土拍市场动作积极，年内一线城市拿地金额占比七成，维持“买入”评级保利发展发布2024年11月经营简报，公司11月签约销售情况有所收缩，签约销售金额、面积同比再度由正转负，公司销售行业排名依然稳居第一，年内一线城市拿地占比七成。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、141.9、151.0亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.26元，当前股价对应PE估值分别为9.0、8.3、7.8倍，维持“买入”评级。 销售金额同比仍降，行业排名保持第一 2024年11月，公司签约金额240.01亿元，同比下降24.72%；实现签约面积137.99万平方米，同比下降16.93%，单月签约销售金额、面积均同比由正转负。2024年1-11月，公司实现签约金额3080.24亿元，同比减少22.90%；实现签约面积1710.2万平方米，同比下降24.25%。2024年11月，公司项目销售均价17393元/平方米，同比下降11.21%；1-11月累计销售单价18011元/平方米，同比增长1.78%。据克而瑞数据显示，1-11月公司全口径销售排名全行业第一。 土拍市场动作积极，一线城市重点部署 2024年11月，公司新获取6宗地块，拿地总建筑面积32.0万平方米，权益总地价82.6亿元，其中四宗位于上海、一宗位于西安、一宗位于肇庆。上海四宗地块中，两宗位于杨浦，一宗位于浦东新区，一宗位于嘉定，四宗地块拿地总建筑面积19.65万平方米，权益地价73.65亿元。公司1-11月拿地31宗，总建筑面积268.7万平方米，对应土地款563.7亿元，权益土地款483.9亿元，同比分别下降66.6%、56.7%、64.9%，拿地强度25.5%（2023年同期为43.5%），一线城市拿地占比70.0%。 融资渠道畅通，两单共100亿元中票获准注册 2024年1-11月，公司公开市场融资总额492.7亿元，12月3日成功发行15亿元公司债，票面利率不超2.57%。公司11月公告两期50亿元中期票据均获批准，首期将于12月4日发行，融资渠道畅通。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 业务以不动产投资开发为主。 公司 2023 年实现收入 3468.3 亿元，同比增速为 23.4%。 2023 年房地产业务实现收入 3225 亿元，同比增速为 25.7%。 坚持“中心城市+城市群”深耕战略，销售排名稳居行业第一。 2024H1 签约销售金额 1733.36 亿元，同比增速为-26.8%； 销售金额市占率从 2021 年的2.94%提升至 2024H1 的 3.68%，销售排名跃居行业第一。公司 2024H1 在核心 38 城中， 32 个市占率排名前五， 11 个排名第一，城市深耕战略效果显著。 合理控制投资节奏，拿地聚焦高能级城市和核心都市圈。 2024H1，公司拿地强度(新拓项目总地价/签约金额)大幅降至 7.3%。降低拿地强度的同时，新增项目的权益占比显著提升。投资更加聚焦高能级城市， 2024M1-M9 高能级城市拿地权益金额占比高达 95.5%，拿地均价显著提升的同时溢价率明显降低。 持续压降土储规模，积极开发优质土储，在建项目中高能级城市占比持续提升。从土储结构中，可以看出公司从 2022 年开始更加聚焦“中心城市+城市群”的深耕战略。土储面积自 2021 年开始持续下降；一方面积极拓展和开发优化土储，在建面积中高能级城市占比持续提升。 2024H1 期末，公司未售土储建面13046 万平，同比增速为-9.9%。 2024H1 期末，本年在建面积中高能级城市占比为 68.1%； 待开发面积中高能级城市占比为 53.5%。 积极提升优质新货占比，已售待结转项目中高能级城市占比持续提升。 2022年以来，新开工项目中高能级城市占比持续提升， 2024H1 期末，高能级城市本年新开工面积占比提升至 67.4%。 2024H1 期末，高能级城市签约未结转面积占比为 68.5%，较 2023 年的 65.4%进一步提升。 盈利预测及投资评级： 我们预计公司 2024-2026 年归母净利润分别为 110.4、115.5 和 131.7 亿元，对应 EPS 分别为 0.92、 0.97 和 1.10 元， 11 月 7 日收盘价对应 2024-2026 年 PE 分别为 13/12/11 倍，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示： 市场维持低位，销售表现不及预期；竣工节奏放缓，结算规模不及预期；房价超预期下行，资产减值规模超预期。 公司充电量提升不及预期。

     保利发展(600048) 单月数据强势反弹，年内一线城市拿地金额超七成，维持“买入”评级 保利发展发布2024年10月经营简报，公司10月签约销售情况大幅改善，签约销售金额、面积均同比由负转正，签约销售面积实现自2023年6月以来18个月首次同比正增长，公司销售行业排名稳居第一，年内一线城市拿地超七成。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、141.9、151.0亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.26元，当前股价对应PE估值分别为10.6、9.8、9.2倍，维持“买入”评级。 单月数据强势反弹，签约面积18个月以来首次正增长 2024年10月，公司签约金额423.37亿元，同比增长27.85%；实现签约面积222.59万平方米，同比增长23.98%。2024年1-10月，公司实现签约金额2840.23亿元，同比减少22.88%；实现签约面积1572.21万平方米，同比减少25.07%。2024年10月，公司项目销售均价19020.17元/平方米，同比增长3.13%；2024年1-10月公司项目累计销售单价18065.21元/平方米，同比增长2.92%。公司10月签约销售金额、面积均同比由负转正，月度签约销售面积实现自2023年6月以来18个月首次同比正增长。据克而瑞数据显示，2024年1-10月，公司全口径销售排名全行业第一。 广州地区再添一子，年内一线城市拿地金额超七成 2024年10月，公司以招拍挂形式获取广州1宗住宅用地，地块位于广州市海珠区凤浦中路南侧，地块拿地总地价59.00亿元，用地面积5.52万平方米，建筑面积13.80万平方米，权益比例100%。公司1-10月拿地25宗，总建筑面积236.8万平方米，对应土地款456.20亿元，对应权益土地款401.3亿元同比分别下降68.1%、61.1%、59.2%，拿地强度20.7%（2023同期为39.7%），一线城市拿地占比73.0%（2024年9月累计为69.0%），一线城市拿地占比持续提升。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

     保利发展(600048) 投资要点： 弯道超车，销售稳居行业榜首。公司2021年以来销售排名明显提升。根据克而瑞销售排行榜，公司2014年-2020年全口径销售金额行业排名一直维持在5-6位的水平，2021年销售金额排名上升至行业第4位，2022年大幅提升至行业第2位。而2023年至今公司整体销售规模位列行业第一，实现弯道超车。公司持续实现核心城市深耕，优化区域布局。同时市场占有率也持续提升。根据克而瑞销售排行榜，2024年1-9月公司全口径销售金额为2421亿，继续领跑行业。 短期政策促基本面回稳，中长期稳定需求仍存在。中长期来看，房地产行业仍存在城镇化率提升、旧城改造以及改善升级等带来的持续需求支撑，总量性住房需求仍然存在。中短期来看，近几年行业虽然受周期性下行影响需求受限，但近期持续的房地产救市政策密集出台，并且力度空前，相信将能加速行业销售止跌回稳。 公司业绩韧性高。公司多年来经营业绩稳健，即使在近年行业经历下行周期，行业整体录得亏损背景下，公司仍能实现盈利，业绩领跑同行，可见其强大的经营决策能力及竞争能力。 总结与投资建议。公司作为央企，能在市场过热时保持清醒及战略定力，稳步发展；而在市场下行周期中也能凭借其强大的股东背景、多年积累的经验及形成的竞争优势，在逆市中优化区域布局、进一步提升占有率。公司近几年销售规模排位持续上升，2023年至今销售规模位列行业第一，龙头地位稳固。另一方面，公司多年来业绩稳健增长，在近三年行业经历下行周期背景之下，其仍能维持盈利，业绩韧性高。同时公司整体债务结构持续优化，融资成本低，为后续进一步提升规模及市场占有率奠定基础。近期房地产刺激政策密集出台，行业销售逐步实现止跌回稳；公司前期低毛利项目逐步结算完毕，后续项目利润率水平修复带动业绩增长可期。公司也积极回购分红，慷慨回报投资者，长期投资价值凸显。 但基于整体结算毛利率维持相对低水平以及计提减值准备等，下调公司盈利预测，预测公司2024-2026年EPS分别为0.98元，1.07元和1.22元，对应当前股价PE分别为10.8倍，10倍和8.7倍，建议关注。 风险提示：房地产优化政策出台力度低于预期，地方政府救市政策落实及成效不足。楼市销售回暖缓慢，不及预期。公司销售不及预期，行业排位下降，资金面转差。房价进一步下降带来利润率下滑。公司市场份额提升及业绩增长低于预期。