中国国贸(600007) 核心观点 公司坐拥首都核心地段商业地产。随着地产销售量价持续低迷，A股房地产开发商整体进入亏损状态，但房地产经营商业绩表现相对平稳。公司作为最早上市的房地产经营企业之一，基于北京CBD国贸中心开展投资性物业出租管理及酒店经营业务，控股股东持股比例保持80.65%。经过四十余年的发展，国贸中心已建设成为占地面积17万㎡、总建筑规模112万㎡、功能齐全的现代化商务中心。2024年，公司营业收入为39亿元，其中写字楼、商城、公寓、酒店和其他业务的收入占比分别为39%、33%、5%、13%、10%。 物业定位高端，经营优势明显。自2020年以来，公司各投资性物业可出租面积并未发生增减，但写字楼收入基本平稳，而商城和公寓的收入稳中有升。不同业务的收入变化主要源于各业务租金单价和出租率的趋势差异。写字楼的租金单价和出租率均保持平稳状态，经营表现优于北京甲级写字楼整体，主要得益于优质资产和经营能力的双重加持。商城定位重奢租金单价较高，销售额排名全国前五，且出租率始终保持高位。公寓租金单价虽然略有下降，但出租率自全面改造升级完成后持续改善。酒店此前经营波动主要受到外部环境影响，目前毛利率已转正。其他业务表现与大类趋同。 财务状况良好，分红持续性佳。2019年以来虽有疫情扰动，公司营收和利润规模仍稳中有升。2024年，公司归母净利润12.6亿元，同比+0.3%；毛利率58.1%、归母净利率32.3%，均较2019年提升4.7个百分点。公司资产结构健康，债务负担较轻。截至2024年末，公司总资产中货币资金占比32%，投资性房地产占比49%，固定资产占比11%，三者合计占比92%；资产负债率仅22%，融资成本持续降低，经营性现金流净额常年为正。公司重视股东回报，派息率从2019年的39%提升逐渐至2024年的88%，以当年平均股价计算的股息率从2019年的2.45%逐渐提升至2024年的4.87%。考虑到公司有相对稳定的利润规模和持续性佳的分红政策，属于良好的防御性抗周期标的。 盈利预测与估值：公司经营北京核心地段商业地产国贸中心，盈利稳定穿越周期。在降息背景下，公司股息率具备吸引力。结合绝对估值与相对估值，我们认为公司合理股价区间为22.9-26.8元，较当前股价有5%-23%的空间。预计公司2025-2027年归母净利润分别为12.9/13.2/13.5亿元，对应每股收益分别为1.28/1.31/1.34元，对应当前股价的PE分别为17.0/16.7/16.3倍，首次覆盖给予“优于大市”评级。 风险提示：若国际关系变化、国内经济增速放缓、企业居民削减开支、差旅出行减少、北京商业供应增加、行业竞争加剧，公司经营会受到不利影响。

     中国国贸(600007) 业绩简评 2024年4月29日,公司披露2025一季报：实现营收9.50亿元，同比-3.29%；归母净利润3.11亿元，同比-7.45%。 经营分析 各经营业态租金收入均同比下行。25年一季度，写字楼租金收入3.60亿元，同比-4.1%。商城租金收入3.09亿元，同比-2.0%。公寓租金收入0.45亿元，同比-3.8%。 各经营业态出租率同环比均下行。25年一季度，写字楼/商城/公寓的出租率分别为92.7%/94.9%/87.6%，1Q24分别为93.2%/97.5%/89.7%，分别同比下降0.5/2.6/2.1个百分点；4Q24分别为93.1%/96.5%/88.9%，分别环比下降0.4/1.6/1.3个百分点。 各经营业态平均租金同环比承压，商城平均租金同比下降，环比提升。25年一季度，写字楼/商城/公寓的平均租金分别为627/1345/365（元/平方米/月），1Q24分别为649/1351/369（元/平方米/月），分别同比-3.4%/-0.4%/-1.1%；4Q24分别为639/1309/367（元/平方米/月），分别环比-1.9%/+2.8%/-0.5%。仅商城租金环比提升，且同比降幅最小，韧性最强。 盈利预测 在宏观经济及外部环境面临不确定性的大背景下，一季度公司各经营业态均表现承压，需求有所下滑。我们认为后续或有更多支持内需的政策出台，公司或将有针对性地调整经营举措，出租率及租金水平的下滑趋势仍有待观察，暂维持原有盈利预测不变，预计2025-27年公司归母净利润分别为12.8亿元/13.0亿元/13.1亿元，同比+1.4%/+1.3%/+1.0%。维持“买入”评级。 风险提示 宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；分红不及预期。

     中国国贸(600007) 投资要点 业绩表现平稳，维持高分红比例。2024年中国国贸实现收入39.1亿元，同比下降1.1%；归母净利润12.6亿元，同比增长0.3%；拟向全体股东每10股派发现金红利11元（含税），占归属于上市公司股东净利润的比例88%。2024年公司物业租赁及管理板块实现收入33.9亿元，同比增长0.04%，毛利率66.0%；其中写字楼下降3.2%至15.1亿，商城增长0.9%至12.9亿，公寓增长2.0%至18.7亿。公司酒店经营板块实现收入5.3亿元，同比下降7.6%。 物业租金和出租率总体稳定，抗周期韧性强。国贸写字楼业务表现良好，写字楼平均租金同比增长0.2%至639元/平方米/月，出租率下降2.8pp至93.1%。商城出租率维持高位，平均租金回升，商城平均租金增长2.3%至1309元/平方米/月，出租率下降1.7pp至96.5%。公寓平均租金下降1.0%至367元/平方米/月，出租率提高3.0pp至88.9%。酒店业务营业收入同比小幅下降7.6%，毛利率小幅下降0.8pp至7.3%，整体经营表现平稳，抗周期韧性强。 成本管控有效，财务情况优化。公司费用率不断优化，销售、管理及财务费用率总计从6.3%降至5.8%，毛利率和净利率分别从58.0%和31.9%提升至58.1%和32.3%。现金流充足，2024年经营性净现金流净额同比小幅下降6.4%至18.0亿元，公司借款总额同比下降31.1%至10.9亿元，资产负债率呈下降趋势，年末资产负债率下降3pp至21.6%，EBITDA全部债务比提升至1.96，利息保障倍数由24.6持续增至32.7，公司财务状况不断改善。2018-2023年公司平均融资成本降至3.55%，公司国央企优势明显。 盈利预测与投资建议：预计未来三年归母净利润复合增长率为2.3%，考虑公司资产位置优越具备稀缺性，经营稳健，维持“持有”评级。 风险提示：经济增速放缓的风险，物业出租不及预期的风险，办公楼供给增加的风险。