滨江集团(002244) 核心观点 归母净利润同增27.3%，业绩锁定性强：2023上半年公司实现营业收入270亿元，同比+152.8%；归母净利润16亿元，同比+27.3%。当前公司尚未结算的预收房款为1602亿元，较年初增长23%，预收款的持续增厚，为未来业绩提供充分保障。 销售高增，聚焦杭州：2023上半年，公司实现销售金额为925.8亿元，同比+35%，位列克而瑞行业销售排名第10位，较2022年提升3位，并荣获杭州房企销售冠军。上半年，公司新增土储22个，其中杭州新增土储19个，合计计容建筑面积249万平方米，权益地价180亿元。截至2023上半年末，公司土地储备中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴、温州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比22%，浙江省外占比18%。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。 财务稳健，授信储备充裕：截至2023上半年末，公司有息负债规模426亿元，其中银行贷款占比76%，直接融资占比24%，债务结构清晰。公司剔除预收账款的资产负债率为55.7%，净负债率为21.5%，现金短债比为2.1倍，保持“绿档”。公司融资成本不断下降，截至2023上半年末，公司平均融资成本为4.4%，较上年末下降0.2个百分点。公司授信储备充裕，截止2023上半年末，公司共获银行授信总额度1210亿元,较上年末增加2.2%，授信额度已使用405亿元，剩余可用805亿元，占总额度的66.5%。直接融资可用额度上，截至报告期末已获批尚未发行的公司债额度23亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度10亿元、中票额度12亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。 投资建议：公司业绩高增，且未来锁定性强，拿地积极聚焦。预计公司2023-2024年归母净利分别为45/54亿元，对应最新股本的EPS分别为1.45/1.74元，对应最新股价的PE分别为7.6/6.3倍，维持“买入”评级。 风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，行业基本面下行超预期，政策支持不及预期。

     滨江集团(002244) 事项： 滨江集团发布2023年中报，2023H1营收270.3亿元，同比增长152.8%；归母净利润16.4亿元，同比增长27.3%。 平安观点： 业绩高速增长，增速同业领先。公司2023H1收入利润均保持高速增长；前期高地价低毛利项目进入结转期，2023H1毛利率为18.25%，同比下滑2.73pct；除毛利率下滑下，利润增速低于收入增速主要系合联营公司投资收益减少。 财务彰显强信用实力，拿地销售进取：截至2023H1，公司扣除预收款后的资产负债率为55.71%，净负债率为21.54%，现金短债比为2.07倍，三条红线持续保持“绿档”；综合融资成本不断下降，平均融资成本仅为4.4%，较2022年末下降0.2pct，彰显公司强信用、强运营实力。销售方面，公司H1销售额925.8亿元，位列克尔瑞榜单第10位，较2022年末上升3位，居杭州TOP1；截止H1，尚未结算的预收房款1602.2亿元，较年初增长23%，为结算业绩保驾护航。拿地方面，H1新增土储项目22个，其中杭州19个；根据中指院、克而瑞数据，2023H1公开市场拿地销售金额比、面积比分别为21.2%、60.2%，分别位居50强房企第5位、第2位。截止2023H1，公司约有60%土地储备位于杭州，22%土储位于浙江省内经济基础扎实的二三线城市，深耕优势进一步扩大，亦为后续去化提供坚挺保障。 盈利预测：公司扎根优势区域，在楼市低迷期及分化趋势下，后续销售去化具备可靠保障；同时公司秉承稳健经营与精细化管理，财务状况良好，彰显融资优势与逆势扩张实力，属优质民企翘楚。我们认为随着行业持续调整及部分房企的退出，公司凭借稳健经营、品牌及融资优势，有望逐步扩大优势。维持公司2023-2025年EPS预测1.32元、1.43元、1.50元，当前股价对应PE分别8.4倍、7.7倍、7.4倍，维持“推荐”评级. 风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险：若后续杭州地市楼市热度较高，或存在地价高企而新房严格限价情况，公司拿地及结算毛利率或将承压；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，亦对公司销售去化产生阻碍。

     滨江集团(002244) 核心观点： 事件：公司发布2023年中报，公司2023年上半年实现收入270.29亿元，同比增长152.84%；归母净利润16.37亿元，同比增长27.33%；基本每股收益0.53元/股，同比增长29.27%。 销售增长，土储优质：2023年上半年，公司实现销售额925.8亿元，同比增长35%，根据克而瑞行业销售排名第10位，较2022年提升3位。权益销售现金回笼478.66亿元，资金回笼保持稳健。投资端：2023年上半年公司新增土储项目22个，其中19个位于杭州，进一步巩固杭州市场份额。新增土储建面249万方，新增土储的总地价396亿元，权益土地价款180亿元，对应权益比例45.5%；从区域分布看，杭州、浙江省内杭州市外、浙江省外的新增土储计容建面占比为91.14%、6.55%、2.30%。公司获取土地的方式包括竞拍、联合竞拍、并购等，拿地方式较为多元。土储端：截至2023年上半年末，公司总土储中60%在杭州，22%在浙江省内非杭州的城市如宁波、金华、湖州、嘉兴、温州、台州等经济基础扎实的二三线城市，18%的在浙江省外，土储优质，为公司未来发展提供良好保障。 收入大幅增长，费用管控卓有成效：公司2023年上半年实现营收270.29亿元，同比增长152.84%；归母净利润16.37亿元，同比增长27.33%。收入大幅增长，业绩增速低于收入增速，主要原因为：1）公司2023年上半年房地产销售业务毛利率17.74%，较去年同期下降3.17pct；2）公司2023年上半年营业税金及附加为7.77亿元，同比上升283.74%，主要由于期内交付楼盘较多，部分交付楼盘土增税负率较高；3）公司2023年上半年投资收益为3.72亿元，同比下降58.8%，主要由于期内联合营企业投资收益较去年同期减少；4）公司2023年上半年信用减值损失、资产减值损失分别为1.61亿元、6.25亿元，主要由于期内其他应收款增加、存货跌价准备增加。费用管控上，2023年上半年公司的销售费用率、管理费用率分别为1.38%、1.08%，分别较2022年上半年下降1.35pct、1.19pct，费用管控卓有成效。 债务结构清晰，授信储备充裕：截至2023年上半年末，公司剔除预收款的资产负债率为55.71%，净负债率为21.54%，杠杆水平低；现金短债比2.07倍，现金可有效覆盖短期债务；有息负债中，银行贷款占比76%，直接融资占比24%，债务结构清晰。公司综合融资成本不断下降，截至2023年上半年末，公司平均融资成本为4.4%，较2022年末下降0.2pct，融资成本持续下降，表现市场对于公司经营、信誉的认可。截至2023年上半年末，公司共获得银行授信总额度1209.72亿元，已使用405.1亿元，剩余可用额度占总额度的66.5%，表现公司充裕的授信储备。 租赁养老业务稳步推进：截至2023年上半年末，公司实现租金收入1.63亿元，持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积36.7万方，累计出租面积31万方，对应的出租率84.6%，其中11个项目的平均出租率为100%。养老业务方面，公司旗下高品康养服务品牌“滨江和家”推出的首个社区嵌入式高品质养护机构已正式开业。 投资建议：公司债务结构清晰、融资成本继续下降；销售增长，土储优质；收入大幅增长，费用管控卓有成效；投资稳健，坚持区域聚焦；其他业务稳步推进。我们看好公司稳健经营的战略，预计公司2023-2025年归母净利润为44.66亿元、52.97亿元、63.74亿元，EPS为1.44元/股、1.70元/股、2.05元/股，对应PE为7.68X、6.47X、5.38X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、运营业务不及预期等。

     滨江集团(002244) 事件 2023 年 8 月 29 日滨江集团披露 2023 年半年报。 上半年实现营收270.3 亿元，同比+152.8%；实现归母净利润 16.4 亿元，同比增长27.3%。 2023 年二季度单季实现营收 169.4 亿元，同比+275.9%；实现归母净利润 10.8 亿元，同比+1.8%。 点评 营业收入大幅增长，归母净利润符合预期： 1H23 营收大幅增长主要由于结转并表项目比例增加，去年同期并表项目较少； 与之对应的则是合联营项目投资收益的下滑， 1H23 投资净收益 3.7 亿元，同比下降 5.3 亿元。归母净利润增速低于营收增速，主要由于：①1H23 年整体毛利率 18.25%， 较 1H22 下降 2.73 pct； ②基于谨慎原则， 1H23 年计提资产和信用减值损失合计 7.86 亿元（ 1H22为 0.56 亿元）。 销售稳步提升， 回款效率高效： 1H23 年公司全口径销售金额 925.8亿元，同比+35%，居行业第 10 位（较 2022 全年提升 3 位）； 连续多年荣获杭州房企销售冠军。 抓销售促回款， 1H23 年权益销售现金回笼 478.7 亿元， 保持稳健态势。 持续深耕杭州， 土储结构优质： 1H23 年公司新增项目 22 个，其中宁波 1 个，金华 1 个， 南京 1 个， 杭州 19 个， 进一步巩固杭州市场份额；新增总建面 249 万方，权益拿地金额 180 亿元。总土储分布结构优质， 1H23 年末土储总建面 1448 万方，其中杭州占 60%，浙江省内非杭州占比 22%，浙江省外占比 18%。 财务结构稳健， 现金流充裕： 1H23 年公司三道红线稳居绿档，剔除预收款后的资产负债率 55.7%，净负债率 21.5%，现金短债比2.1。 债务结构清晰，仅由银行借款、债券和中期票据构成，其中银行借款占比 76%；综合融资成本 4.4%,较 2022 年下降 20BP；由于上半年销售回款增长，且去年同期集中拿地， 1H23 经营性现金流净额 275.9 亿元，同比+5637%。 投资建议 公司持续深耕杭州，销售规模和利润率有保障，预计业绩将维持较高增速。我们维持公司盈利预测不变， 2023-25 年归母净利润分别为 47.2 亿元、 61.4 亿元和 73.6 亿元，增速分别为 26.3%、 29.9%和 19.9%，公司股票现价对应 2023-25 年 PE 估值为 7.3/5.6/4.7倍，维持“ 买入”评级。 风险提示 土地市场竞争加剧； 杭州市场大幅下行； 其他房企频繁违约

     滨江集团(002244) 事件：公司发布2023年半年度报告。2023年上半年公司实现营收270.3亿元，同比增长152.8%；归母净利润16.4亿元，同比增长27.3%。业绩符合我们预期。 营收大幅增长，已售未结资源充足。受交付楼盘同比增长影响，2023年上半年公司营收同比高增152.8%；而归母净利润增速低于营收增速的原因主要有：（1）公司2023年上半年毛利率同比下降2.7pct至18.3%；（2）公司计提信用减值损失和资产减值损失共计7.9亿元，2022年同期仅0.6亿元，主要由应收款坏账和计提存货跌价准备导致；（3）由于上半年交付楼盘较多且部分楼盘土增税负率较高，税金及附加和所得税费用分别同比增长5.7亿元和4.4亿元。但2023年上半年公司销管费率同比下降2.5pct至2.5%，财务费率同比下降2.2pct至1.3%，一定程度上对冲了上述影响。截至2023年6月30日，公司尚未结算的预售房款1602.2亿元，覆盖2022年营收3.9倍，为后续业绩释放奠定基础。 销售逆市增长，维持2023年销售市占率1%的目标。公司2023年上半年实现销售额925.8亿元，同比增长35.4%，位列克而瑞销售排行榜第10名，较2022年提升3名，并获得杭州房企销售冠军。公司上半年权益销售现金回笼478.7亿元。展望未来，公司2023年销售目标为占全国商品房销售额的1%，争取全国排名前15。 拿地聚焦深耕杭州，严守投资纪律控制投资强度。公司2023年上半年新增项目22个（其中杭州19个，南京、金华、宁波各1个），权益拿地金额180亿元，拿地建面为249万方。截至2023年6月30日，公司土地储备中杭州占比60%，浙江省内其他城市占比22%，浙江省外城市占比仅18%，公司高度聚焦深耕。全年投资金额将控制在300亿元，权益回款的50%以内。 财务稳健，三道红线稳居绿档，融资成本不断下降。公司债务结构健康：截至2023年6月30日，公司有息负债规模425.6亿元，银行贷款占比高达76%；公司融资成本仅4.4%，较2022年末下降0.2pct。三道红线稳居绿档：净负债率21.5%，剔除预收账款资产负债率55.7%，现金短债比2.1。公司优秀的经营能力和信誉受到市场高度认可，融资畅通财务稳健。 盈利预测与投资评级：公司作为深耕杭州的龙头民企，销售稳健土储充沛，融资优势媲美国央企。我们维持其2023/2024/2025年归母净利润预测为45.0/53.6/62.0亿元,对应的EPS为1.45元/1.72元/1.99元，对应PE分别为7.6X/6.4X/5.5X，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期；疫情反复影响超预期。