滨江集团(002244) 事件：公司发布2024年半年报，2024年H1公司实现营收242.01亿元，同比下降10.46%；归母净利润11.66亿元，同比下降28.74%；基本每股收益0.37元，同比下降30.19% 毛利率拖累归母净利润：公司2024年实现营收242.01亿元，同比下降10.46%，营收下滑主要由于开发业务得交付体量较上年同期减少。归母净利润11.66亿元，同比下降28.74%，降幅大于营收降幅主要由于毛利率的下滑公司2024年H1整体毛利率为9.58%，较上年同期下降8.71pct，其中房地产销售业务得毛利率为9.09%，较去年同期下降8.65pct。从权益上看，2024年H1少数股东股权益占净利润比例为4.66%，较去年同期下降11.05pct费用管控方面，2024年H1公司销售费用率、管理费用率分别为1.56%、1.17%，分别较去年同期提高0.17pct、0.09pct 销售排名提升：从销售看，2024年H1公司实现销售金额582.3亿元，同比下降37.10%，位列克而瑞行业销售排名第8位，较2023年提升3位。从投资看，公司2024年H1新增土储10个项目，建面87.5万方，总价款222.66亿元，对应全口径楼面价为25441元/平米；权益价款112.2亿元，对应权益比例为50.39%。全口径拿地力度为38.24%，保持稳健的投资节奏。从拿地城市看，新增10个项目全部位于杭州市，公司持续区域深耕，获取项目优质。截至2024年H1末，公司在手土储共1289.53万方，其中杭州占比66%，浙江省内非杭州的其他城市（如金华、湖州、宁波等经纪基础扎实的城市）占比25%，浙江省外占比9%。优质士储为公司未来发展提供良好保障 经营业务稳步推进：1）代建业务方面，2024年H1公司新增宁波余姚代建项目，同时积极参与省内各类政府代建项目的投标。2）租赁业务方面，公司2024年H1实现租金收入1.98亿元，截至2024年H1末公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约43.14万方，其中写字楼和公寓的可出租面积占比达到77.91%；从区域分布看，92.67%的可出租面积位于杭州；从运营看2024年H1的平均出租率为88.29%。3）养老业务方面，公司旗下首个康养项目有序运营，截至2024年H1末，入住率超过75%。 融资渠道通畅：公司坚持稳健经营。1）严控杠杆，截至2024年H1末，公司剔除预收款后的资产负债率为55.09%，净负债率22.86%。2）现金充足截至2024年H1末，货币资金264.38亿元，现金短债比为2.46倍，可有效覆盖短期债务。3）保持合理有息负债水平，截至2024年H1末，公司有息负债规模398.68亿元，较2023年末下降16.5亿元。4）融资来源以银行为主截至2024年H1末，银行贷款占有息负债规模的比例为79.5%。5）债务结构健康，截至2024年H1末，公司短期债务107.63亿元，占有息负债比例为27%。6）融资成本不断下降，截至2024年H1末公司平均融资成本为3.7%.较2023年末的4.2%下降0.5pct。7）授信储备充裕，截至2024年H1末公司剩余892.44亿元的授信额度，占总额度的71% 投资建议：受行业整体承压等因素的影响，公司上半年归母净利润下滑。2024年上半年，公司销售排名提升，持续区域深耕，经营业务稳步向前。2024年，公司计划销售额1000亿元以上，保持财务稳健、权益有息负债规模平稳。基于此，我们预测公司2024-2026年归母净利润为27.77亿元、31.16亿元、32.93亿元，对应EPS为0.89元/股、1.00元/股、1.06元/股，对应PE为9.43X、8.41X、7.96X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、经营业务不及预期的风险

     滨江集团(002244) 事项： 公司发布2024年中报，H1收入242亿元，同比下滑10.5%；H1归母净利润11.7亿元，同比下滑28.7%。 平安观点： H1结算业绩承压，主要系交付量减少、结算毛利率下滑。公司H1收入利润下滑，主要系付体量较上年同期减少及交付项目毛利下降影响。2024H1毛利率为9.6%，较上年末下滑7.2pct，结算毛利率下降较多，主要系结算项目主要为2020年、2021年获得项目，因存在自持等原因拉低毛利率。根据公司公告披露项目建设进度，年内楼盘交付主要集中在第四季度，预计H2业绩有望修复改善。 融资成本持续下行，投资及战略规划清晰：公司三条红线持续保持“绿档”，银行授信总额度1259.2亿元，较上年末增加3.45%，剩余可用占总额度71%，融资渠道保持畅通；综合融资成本不断下降，2024H1平均融资成本仅为3.7%，较上年末下降0.5pct，公司为目前少数保持境内发债的优质民企，彰显公司强信用、强运营实力。销售方面，公司H1销售额582.3亿元，位列克而瑞榜单第8位，较2023年末上升3位。2024H1公司新增土地储备项目10个，均位于杭州；截至2024H1公司土地储备中杭州占66%，25%土储位于浙江省内经济基础扎实的二三线城市，深耕优势进一步扩大，亦为后续去化提供坚挺保障。此外公司积极对外输出品牌，拓展代建业务，积极参与省内各类政府代建项目投标，形成对开发业务补充；根据公司中报披露，争取年内新增5-10个代建项目，2024H1已新增宁波余姚代建项目。截至2023年末公司房地产板块员工1076人，按2023年全年1534.7亿元全口径销售额计算，人均销售额1.43亿元，公司人员精干高效具有领先优势。 盈利预测：公司扎根优势区域，在楼市低迷期及分化趋势下，后续销售去化具备可靠保障；同时公司秉承稳健经营与精细化管理，财务状况良 好，彰显融资优势与逆势扩张实力，属优质民企翘楚。我们认为公司2023年已根据市场环境大幅计提减值，且公司当前待结转资源仍较为丰富，2024年业绩有望企稳，我们维持公司2024-2026年EPS预测0.91元、1.02元、1.10元，当前股价对应PE分别9.2倍、8.3倍、7.6倍，维持“推荐”评级。 风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险：若销售景气度持续下滑，房企“以价换量”加剧，仍将制约结算端毛利率；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期，楼市修复不及预期风险。

     滨江集团(002244) 摘要：滨江集团公布2024年中报。公司2024年中报实现营业收入242.0亿元，同比下降10.5%；归母净利润11.7亿元，同比下降28.7%。 公司营收业绩同比均下滑，主要是因为交付体量和毛利率下降。2024年上半年公司营收同比下降10.5%；归母净利润同比下降28.7%，主要受交付体量同比减少及交付项目毛利下降影响。根据项目建设进度，今年公司楼盘交付主要集中在第四季度。上半 年公司房地产开发项目结算毛利率仅为9.6%，同比下降8.7个百分点，主要是因为上半年结算的主要项目为2020、2021年获得的项目，此类项目因存在自持等原因导致毛利率较低，预计随着低毛利项目的交付，未来毛利率会逐步修复。公司未来业绩有保障， 2024年6月末公司尚未结算的预收账款为1396亿元，预收账款/上年营业收入达到1.98X。 公司短期利润率仍然承压，注重费用管控。2024年上半年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为9.6%、5.1%、4.8%同比分别下降8.7、2.1、1.2个百分点，前期高价地块进入结算期，短期利润率水平承压。受利润率下滑的影响，2024年上半年年化后的ROE同比下降4.2个百分点至8.8%。不过公司注重费用管控，上半年三费率仅为3.7%，同比基本持平 公司坚持稳健经营，融资渠道畅通，融资成本不断下降，“三道红线”持续保持“绿档”。截至2024年6月末，公司有息负债398.7亿元，同比下降6.3%，其中银行贷款占比约为79.5%，直接融资占比约为20.5%；权益有息负债344.4亿元较2023年末下降了15.6亿元。2024年6月末公司剔除预收款后的资产负债率为59.0%，同比下降1.0个百分点；净负债率为22.9%，同比提升1.3个百分点；债务期限构成上，公司短期债务为107.6亿元，占比仅为27%，同比下降6.6个百 分点，现金短债比为2.46X，同比提升0.38X，可有效覆盖短期债务。公司近年来融资成本不断下降，充分反映了市场对个百公司资产价值、经营能力和信誉的高度认可，截至2024年6月末公司平均融资成本为年3.7%，较2023年末下降0.5分点。公司授信储备充裕，流动性良好，截至20246月末，公司共获银行授信总额度1259.2亿元，较2023年末增加 3.5%，授信额度已使用366.8亿元，剩余可用892.4亿元，占总额度的71%。直接融资可用额度上，截止6月末已获批尚未发行的公司债额度15.5亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度23亿元、中票额度23亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。公司2024年1-8月已经发行了31亿元的短期融资券和18亿元的中期票据。2024年公司计划权益有息负债规模保持平稳（2023年末为360亿元），将一年期的直接融资规模控制在40亿元以内，争取进一步降低融资成本从上半年的情况来看，基本完成了公司2024年融资方面的经营计划。 经营性现金流短期承压。截至2024年6月末，公司持有现金264.4亿元，同比下降10.8%。上半年公司经营性活动现金流净流出45.8亿元（2023年同期为净流入275.9亿元），主要是因为公司维持较强的拿地力度，购买商品、接受劳务支出相对稳定，同比下降11.8%至233.8亿元，但上半年受销售同比下降、按揭首付比例下调，以及形象进度未结顶等按揭放款条件受限因素影响，销 售回款同比降幅较大，销售商品、提供劳务收到的现金同比下降63.7%至225.7亿元。公司预计随着已售项目逐步结顶达到按揭放款条件，下半年回笼资金较上半年将有较大幅度增加，公司经营活动现金流将持续改善。 销售保持行业前列。2024年上半年公司实现销售金额582亿元，同比减少37.1%，位列克而瑞行业销售排名第8名，较2023年提升3名。2024年公司销售目标为1000亿元以上，占行业总规模的1%，全国排名在15名以内。上半年已经完成全年销售目标的58%，完成进度大于时间进度。 公司拿地强度仍然较高，土储充裕且仍然集中在杭州及浙江省。2024年上半年公司新增土地储备项目10个，全部位于杭州；新增土储建面87.5万平，同比下降64.9%，拿地金额222.7亿元，同比下降43.8%；权益拿地金额112.2亿元，拿地权益比例为50.4%，同比提升4.9个百分点，拿地强度为38.2%，同比虽然下降了4.6个百分点，但仍然保持较高的拿地强度；楼面均价2.54万元/平，同比增长60.1%。2024年6月末公司土地储备1290万平，其中杭州占76%，浙江省内非杭州的城市占比18%，浙江省外占比7%。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。2024年公司计划投资金额控制在权益销售回款40%以内。区域布局上，聚焦杭州、深耕浙江，浙江省外重点关注上海。 公司有序推进其他业务，2024年计划新增5-10个代建项目。1）租赁业务：截至2024年6月末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约43.1万平，同比增长17.5%，上半年实现租金收入1.98亿元，同比增长21.5%。 公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值92.56拓展代建业务，对开发业务起补充作用。上半年公司已获取宁波余姚代建项目一个，同时公司积极参与省内各类政府代亿元，同比增长29.1%。2）代建业务：公司通过对外输出品牌 建项目的投标。2024年公司计划继续拓展代建业务，争取新增5-10个代建项目。3）养老业务：公司旗下首个康养项目，滨江和家御虹府长者之家有序运营中，截至2024年6月末入住率已超75%。 投资建议与盈利预测： 公司作为浙江龙头房企，坚持区域深耕，充分享受浙江市场红利，销售排名跻身行业前十。公司深耕浙江并结合有序外拓，根据市场变化灵活拿地，土储充裕且仍然集中在杭州及浙江省内。同时，公司财务稳健，保持绿档优势，融资渠道通畅。在行业流动性紧缩，民企信用风险频发的背景下，公司财务安全、融资成本比肩央国企，在行业清整中保持较强优势。我们预计公司2024-2026年营业收入分别为652/646/688亿元，同比增速分别为-7%/-1%/6%；归母净利润分别为24/25/26亿元，同比增速分别为-5%/2%/7%；对应EPS分别为0.78/0.79/0.84元。当前股价对应的PE分别为10.8X 10.7X归母净利润增速或将好于营收。不过考虑到公司销售投资具备一定韧性，已售未结算资源丰富，未来业绩保障程度较高/10.0X。2023年出于谨慎原则，公司计提资产减值损失增加，预计2024-2026年计提资产减值损益将有所减少， 维持“买入”评级。 评级面临的主要风险： 杭州市场销售回暖不及预期；开竣工、结算不及预期；房地产调控政策收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

     滨江集团(002244) 营收归母净利短期承压，大拿地力度导致经营活动产生的现金流净额为负。 2024年上半年公司实现营收242.01亿元，同比下降10.46%；截至2024年上半年，公司扣非归母净利11.31亿元，同比下降29.98%，主要受交付体量较上年同期减少及交付项目本身毛利下降影响；公司经营活动现金流净额-45.85亿元，较去年同期下降321.73亿元，主要因公司维持较强的拿地力度，购买商品、接受劳务支出相对稳定，但资金回笼受销售同比下降、按揭首付比例下调，以及形象进度未结顶等按揭放款条件受限因素影响，与去年同期相比降幅较大，我们预计随着以前年度地价支付完毕，公司经营活动现金流或将改善。 销售金额维持行业前列，未来可结算空间充裕。2024年上半年公司实现销售金额582.2亿元，位列克而瑞行业销售金额排名第8位，较2023年提升3位；2024年上半年公司实现销售面积94.1万方，位列克而瑞销售面积排行榜第25位，公司的销售均价（销售金额/销售面积）仍处于较高水平；公司2024年销售目标为1000亿元以上，全国排名在15名以内；截至2024年上半年，公司尚未结算的预收房款为1394.4亿元，可支持未来公司的营收规模。 “三道红线”维持绿档，融资成本逐步下降。公司坚持稳健经营，融资渠道畅通，并继续保持合理有息负债水平，“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。截至2024年上半年，公司扣除预收款后的资产负债率为55.09%、净负债率为22.86%，现金短债比为2.46，短期债务仅为107.63亿元，占比总有息债务27%，在手现金可有效覆盖短期债务；截至2024年上半年，公司综平均融资成本为3.7%，较2023年末下降0.5个百分点，融资成本持续下降，充分反映了市场对滨江集团优秀的资产价值、强大的经营能力和优质的公司信誉的高度认可。 持续深耕杭州，土储质量优越。截至2024年上半年，公司新增土地储备项目10个，合计计容建面87.5万方，权益土地款112.2亿元，全部位于杭州，进一步巩固杭州市场份额；截止2024年上半年，公司土地储备中杭州占66%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比9%；优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。 投资建议：公司作为央企龙头，土地储备丰富，现金流充足，我们预测2024-2026年营收分别达692.37亿元/714.46亿元/742.71亿元，同比增长-1.7%/3.2%/4.0%；2024-2026年PE倍数为11/10/9。维持“推荐”评级。 风险提示：公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期

     滨江集团(002244) 事件 2024年8月31日滨江集团发布2024年半年报。1H24实现营收242.0亿元，同比-10.5%；实现归母净利润11.7亿元，同比-28.7%。2Q24实现营收105.0亿元，同比-38.0%；实现归母净利润5.1亿元，同比-53.0%。 点评 交付量&毛利率下滑，营收利润同比承压：1H24公司共有16个新盘顺利交付，交付体量较上年同期减少带动营收下滑。由于当期结算的主要项目为2020年、2021年获得的项目，此类项目因存在自持等原因导致毛利率较低，1H24毛利率9.57%，同比下降8.68cpt，导致归母净利润下滑幅度大于营收。 销售位居行业前列，去化理想、多楼盘热销：1H24公司全口径销售金额582.3亿元，同比-37%，居行业第8位（较2023全年提升3位）。市场下行背景下，公司主要楼盘仍保持热销，其中霞映锦绣里和潮起江南城成为杭州地区1H24仅有的两个中签率低于10%、出发限售的项目。 投资聚焦杭州深耕，土储优质：1H24公司新增项目10个，全部位于杭州，进一步巩固杭州市场份额；新增总建面87.5万方，全口径拿地金额223亿元，权益拿地金额112亿元，居克而瑞全国新增土地排行榜第4。截至1H24，公司土储总建面1290万方，其中杭州占66%，浙江省内非杭州占比25%，浙江省外占比9%。 财务结构安全稳健，有息负债稳步下降：1H24公司三道红线稳居绿档，剔除预收款后的资产负债率55.1%，净负债率22.9%，现金短债比2.5。1H24有息负债398.7亿元，较2023年末下降16.5亿元；有息负债结构清晰，仅由银行贷款和直接融资构成，其中银行贷款占比79.5%；综合融资成本3.7%，较2023年末下降50BP。 投资建议 公司深耕杭州效果凸显，前期项目结算后毛利率有望回升，预计未来业绩将恢复增长。考虑毛利率和减值压力，我们下调公司2024-26年归母净利润预测至26.3亿元、32.9亿元和37.0亿元（原为32.7亿元、40.4亿元和46.6亿元），增速分别为4.1%、24.9%和12.5%，公司股票现价对应2024-26年PE估值为10.0/8.0/7.1倍，维持“买入”评级。 风险提示 宽松政策落地不及预期；土地市场竞争加剧；杭州市场大幅下行。

     滨江集团(002244) 公司规模快速发展，大股东持股稳定分布。杭州滨江房产集团股份有限公司成立于1992年，具有建设部一级开发资质。公司业务涵盖房产开发、置业招商、物业服务、酒店旅业及长租公寓。截至2024年一季度末，公司前十大股东持股占比为71.14%，其中杭州滨江投资控股有限公司、戚金兴（董事长）、莫建华（董事）、朱慧明（总裁、董事）、戚加奇合计持股占比64.73%，中国香港中央结算有限公司持股占比1.67%，其余大股东均为公募及私募基金。 营收规模不断提升，利润水平维持稳定。2023年公司实现704.43亿元的营收，同比提升69.73%，其中商品房销售业务贡献693.35亿元，同比提升70.49%；2023年公司扣非归母净利润实现24.01亿元，同比减少35.52%，近五年来首次同比减少，主要受资产减值计提37.80亿元及信用减值计提5.27亿元影响；截至2024年一季度末，公司实现扣非归母净利润为6.48亿元，同比实现19.77%的增幅。 主动卧倒、匍匐前进，销售投资更加聚焦。2023年公司销售情况良好，实现销售额1534.7亿元，与上年基本持平，同比数据优于TOP100开发商；2023年公司实现销售积311.4万方，同比提升12.62%；2024年截至上半年末，公司实现销售面积94.1万方，同比下降48.75%；2023年公司新增项目计容建筑面积合计333万平方米，权益土地款256亿元，公司土地储备中杭州占60%。 深耕杭州市场，保持领头地位。根据中指研究院数据，2023年全年杭州全市共出让132宗宅地，获取土地出让金1803亿元，仅次于获得2202亿元土地出让金的上海；平均溢价率8.8%，位列TOP20城市第二位，仅次于12.6%的合肥；在土地成交单价方面，杭州以17765元/㎡的成交价位列新一线城市之首，仅次于北京、上海、广州和深圳；杭州成为各家开发商2023年的战略必争之地；作为杭州头部房企，滨江集团在杭州的销售额1276.7亿元，是第二名绿城中国的两倍多；销售面积267.2万㎡，是第二名绿城中国的1.65倍，稳坐头把交椅。 投资建议：公司作为杭州房地产市场龙头，具备以杭州为中心的浙江市场的深耕优势，无论从拿地端还是销售端，都较其他全国化拓展房企具备优势。作为民营房地产公司，滨江集团不断降低融资成本，缩减有息负债规模，采取“主动卧倒、匍匐前进”的新战略来应对市场波动。我们预计公司2024-2026年营业收入达730.09亿元/756.01亿元/761.63亿元，对应PE倍数为7/6/6。随着2024年517利率下调、首付比例降低等政策持续释放，改善型需求占据总购房需求首位，公司房地产开发业务或将随着市场平稳得以修复。首次覆盖，给予“推荐”评级。 风险提示：销售回暖不及预期，杭州市场下行风险，销售区域过于集中风险，融资成本上升风险。

     滨江集团(002244) 投资要点 深耕浙江，立足全国。公司作为长三角房地产领军企业，深耕浙江，品牌优势显著，2023年，公司营业收入快速增长，实现营业收入704.4亿元，同比增长69.73%，受计提存货跌价准备增加影响，归母净利润25.29亿元，同比下降32.41%。毛利率受市场环境影响有所调整，但公司管理能力突出，团队精干高效和产品标准化优势明显，销售毛利率表现优于部分全国化布局房企。 积极拿地，杭州土储占比6成。近年来公司积极投资增厚大本营土储，2023年，新增项目计容建筑面积333万平方米，权益土地款256亿元，全口径新增货值1030亿元，权益新增货值454亿元，位列2023年中国房地产企业新增货值第9位。公司聚焦杭州，深耕浙江，2023年末公司土地储备中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市占比25%，浙江省外占比15%。 销售业绩向好，产品力认可度高。2023年，地产行业整体回调的大环境下，公司依旧实现1534.7亿的销售额，销售额基本同2022年持平，行业排名从2022年的13名提升到2023年的11名。公司深耕杭州效果逐步显现，杭州基本面良好，截至2024年5月杭州市场去化周期13.75个月，低于北京、上海等重点城市，且在因城施策动态调整之下，销售市场有望进一步改善，从而利好公司销售；同时，公司建立五大产品类型，打造标准化产品体系，产品力获市场认可。 信用资质良好，融资通畅。2023年，公司并表有息负债规模压降，较2022年减少120亿元，扣除预收款后的资产负债率为56.41%，净负债率为15.08%，现金短债比为2.42，财务稳健，杠杆水平持续降低，“三道红线”稳居“绿档”，综合融资成本持续下降。 投资建议：考虑到公司深耕浙江，重仓基本面良好的杭州，销售业绩增长稳健，信用资质良好，融资畅通，我们预计2024-2026年公司房产销售业务营业收入预计将分别增长7.7%、3.5%、2.6%至758.47亿元、785.17亿元和805.52亿元，归母净利润分别变动17.8%/20.1%/10.6%至29.79/35.77/39.54亿元，每股收益预测为0.96/1.15/1.27元，对应7月16日收盘价，PE分别为8X/7X/6X，首次覆盖，给予“增持”评级。 风险提示：商品房销售超预期下跌风险；区域布局单一风险；存货跌价准备增加风险