滨江集团(002244) 核心观点 2023年归母净利润受减值拖累，2024Q1重返正增长。2023全年，公司实现营业收入704亿元，同比+70%；归母净利润25亿元，同比-32%。分季度看，2023Q4对利润几无贡献，主要因为年末公司计提资产减值准备（主要是存货跌价准备）43亿元，拖累归母净利润22亿元。2024Q1，公司实现营业收入137亿元，同比+36%；归母净利润6.6亿元，同比+18%回正。 利润率持续承压。2023全年，公司归母净利率为3.6%，较上年下降了5.4个百分点，主要受计提减值影响；整体毛利率为16.8%，较上年下降了0.7个百分点；此外，归母净利润占比89%，较上年下降7个百分点。2024Q1，公司归母净利率4.8%，而毛利率12.1%延续下行趋势。 销售排名提升，保持投资强度。2023年，公司签约销售金额为1535亿元，同比-0.3%基本持平，行业排名第11，较上年提升2名；2024Q1，公司销售 排名第8，再提升3名。2023年，公司新增土储总地价577亿元，同比-15%，以拿地金额/销售金额计算的投资强度38%，保持行业领先水平。截至2023年末，公司土储中60%位于杭州市内，25%位于浙江省内（除杭州），浙江省外仅占15%。 财务状况持续优化。2023年末，公司剔除预收账款的资产负债率56%；净负债率为15%，较上年下降40个百分点；货币资金327亿元，同比+34%，得益于经营性现金流净额创327亿元高位；现金短债比为2.4倍。2023年，公司融资成本为4.2%，较上年下降0.4个百分点。 投资建议：考虑到地产开发业务毛利率下行压力和减值计提影响，我们下调盈利预测（详细分析见正文），预计公司2024/2025年归母净利润分别为27/29亿元（前次预期分别为44/51亿元），对应每股收益分别为0.87/0.94元，对应当前股价PE分别为7.9/7.3倍，维持“买入”评级。 风险提示：公司开发物业签约销售规模、结转进度、盈利水平不及预期。

     滨江集团(002244) 投资要点 事件：公司发布2023年年报，全年实现营收704.4亿元，同比增长69.7%；实现归母净利润25.3亿元，同比下降32.4%。 预售房款支撑未来业绩，财务情况持续优化。2023年公司实现营业收入704.4亿元，同比增69.7%；实现归母净利润25.3亿元，同比下降32.4%，主要受本期计提存货跌价准备增加影响；期末未结算的预收房款为1430亿元，较年初增加9.7%。公司保持合理有息负债水平，“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。期末并表有息负债规模为415.2亿元，较上年末下降120.3亿元，银行贷款占比80%，直接融资占比20%。扣除预收款后的资产负债率为56.4%，净负债率为15.1%，短期债务占比32.5%，现金短债比为2.4倍。平均融资成本为4.2%，较上年末下降0.4BP。截止期末共获银行授信额度1217亿元，较上年末增加2.9%，剩余可用816亿元。期末已获批尚未发行公司债额度15.5亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度49亿元、中票额度35亿元。 销售情况良好，新增优质土储。2023年销售额1534.7亿元，与上年基本持平，克而瑞排名第11位，较2022年提升2位，并连续6年荣获杭州市场销售冠军；权益销售现金回笼732亿元，创历史新高。新增土地储备项目33个，其中杭州27个，杭州市场份额进一步巩固；新增项目计容建筑面积合计333万平，权益土地款256亿元。期末累计土储总建筑面积1320万平，土储中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比15%。 多元业务稳步推进，养老业务取得新进展。租赁业务方面，期末公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约37.8万平，实现租金收入3.58亿元，投资性房地产账面价值85.8亿元。公司重启代建业务板块，对开发业务起到补充作用。康养服务品牌“滨江和家”推出的首个社区嵌入式高品质养护机构和家·御虹府长者之家已正式开业。 盈利预测与投资建议。预计公司2024-2026年归母净利润复合增速为10.2%。考虑到公司销售表现稳健，土地储备项目丰富，给予公司2024年8.5倍PE，目标价8.08元，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、销售低于预期、地产宽松政策不及预期等风险。

     滨江集团(002244) 摘要：滨江集团公布2023年年报和2024年一季报。公司2023年实现营业收入704.4亿元，同比增长69.7%；归母净利润25.3亿元，同比下降32.4%。公司拟每10股派发现金股息0.9元（含税），分红率为11.1%。公司2024Q1实现营业收入137.0亿元，同比增长35.8%；归母净利润6.6亿元，同比增长17.8%。 受利润率下滑以及存货减值准备大幅增加的影响，公司2023年业绩承压；2024年一季度业绩同比正增长。2023年公司营收同比增长69.7%；归母净利润同比下降32.4%，主要是因为：1）结转项目利润率水平下降。2）2023年公司投资收益12.3亿元，同比下降44.7%。3）计提存货减值准备增加的影响。2023年公司资产减值损失37.8亿元（2022年仅为7.0亿元）。2024Q1公司营收同比增长35.8%，主要是因为交付面积同比增多；归母净利润同比增长17.8%。公司未来业绩 有保障，2023年末公司预收账款为1431亿元，同比增长9.8%，预收账款/营业收入高达2.03X，2024Q1末预收账款/上年营收仍然高达1.96X。 公司短期利润率仍然承压，注重费用管控。2023年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为16.8%、4.0%、3.6%，同比分别下降0.7、5.4、5.4个百分点，前期高价地块进入结算期，短期利润率水平承压。2024Q1公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为12.1%、5.9%、4.8%，同比分别提升了8.6、3.3、0.7个百分点。受利润率下滑的影响，2023年ROE同比下降5.9个百分点至10.0%；2024Q1因资产周转率提升，年化的ROE同比提升0.9个百分点至10.2%。不过公司注 重费用管控，2023年三费率仅为3.1%，同比下降2.8个百分点，2024Q1三费率仅为3.0%，同比下降1.9个百分点。 公司坚持稳健经营，融资渠道畅通，融资成本不断下降，“三道红线”持续保持“绿档”。截至2023年末，公司有息负债391亿元，同比下降24.6%，其中银行贷款占比约为79.8%，直接融资占比约为20.2%；权益有息负债360亿元，较2022年末下降了110亿元，顺利完成2023年的计划（权益有息负债规模控制在470亿元以内）；2024Q1末有息负债规模为387亿元，同比下降29.2%。2023年末公司剔除预收款后的资产负债率为60.2%，净负债率为10.9%，同比分别下降3.6、41.3个百分点；2024Q1末分别为60.0%和17.1%。剔除预收账款后的资产负债率提升主要是因为2024Q1末预收账款同比下滑4.7%，净负债率提升主要是因为货币资金同比下滑。债务期限构成上，2023年公司短期有息负债占比为28.3%，2024Q1进一步降至23.5%。2023年末、2024Q1末现金短债比分别为2.96X和3.17X。公司近年来综合融资成本不断下降，截至2023年末公司平均融资成本为4.2%，同比下降0.4个百分点，基本完成年初制定的融资计划（融资成本确保下降0.1个百分点，争取下降0.2个百分点及以上）。公司授信储备充裕，截至2023年末，公司共获银行授信总额度1217亿元，较2022年末增加2.9%，授信额度已使用401亿元，剩余可用816亿元，占总额度的67%。直接融资可用额度上，截至2023末已获批尚未发行的公司债额度15.52亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度49亿元、中票额度35亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。公司2024年1-4月已经发行了14亿元的短期融资券和7亿元的中期票据。2024年公司计 划权益有息负债规模保持平稳，将一年期的直接融资规模控制在40亿元以内，融资成本从2023年末的4.2%降至4%，争取下降至4%以内。 2023年在手现金增幅超过三成，持续强化经营现金流管理。截至2023年末，公司持有现金327亿元，同比增长34.4%。2023年公司经营性活动现金流净额327亿元，同比增长526.2%，主要是因为销售回款增加、土地与建安投资减少，销售商品、提供劳务收到的现金同比增加9.8%至906亿元，购买商品、接受劳务支付的现金同比下降31.5%至477亿元。2024Q1末，公司货币资金为288亿元，同比下降12.1%。Q1经营性活动现金流因季节因素净流出24亿元（2023Q1为净流入76亿元）。 顺利完成2023年销售目标，稳居杭州销售TOP1；2024Q1销售排名跻身行业前十。2023年公司实现销售金额1535亿元，同比减少0.3%，但降幅远低于TOP20房企均值（-12%）；销售排名第11名，较2022年提升了2个名次，市占率达1.3%3,111.44同比提升0.1个百分点，顺利完成了公司提出的销售目标（2023年销售目标为占全国商品房销售额的1%，确保全国排名前20名，争取15名）。2023年公司抓销售促回款，全年权益销售现金回笼732亿元，同比增长6.1%。公司持续深耕杭3,111.442,657.29州，2023年公司连续6年荣获杭州市场销售冠军。根据中指院，杭州房企销售榜单，公司2023年、2024Q1在杭州的销售面积分别为267、55万平，市占率分别高达23.5%、37.4%。根据克尔瑞，2024Q1公司实现销售额263亿元，同比下降2,682.35 19,975.4735.3%，销售排名提升至第8名，行业地位和影响力进一步提升。2024年公司销售目标为1000亿元以上，占行业总规模的1%，全国排名在15名以内。28,687.51 公司拿地强度较高，土储充裕且仍然集中在杭州及浙江省。2023年公司新增土地储备项目33个，其中杭州27个，宁波265.59210.45 1个，南京1个，湖州2个，金华2个。2023年公司新增土储建面333万平，同比下降29.6%，拿地金额577亿元，同比下降17.4%，权益拿地金额256亿元，同比下降31.6%，拿地权益比例为44.4%，同比下降9.2个百分点，拿地强度为37.6%同比虽然下降了7.8个百分点，但仍然保持较高的拿地强度；楼面均价1.73万元/平，同比增长17.3%。根据克而瑞，公司2024Q1以125亿元的拿地金额排名拿地榜单第三位，同比增长47.2%，新增土储建面48万平，同比下降12.8%，楼面45.4145.41均价2.61万元/平，同比增长68.7%，拿地强度47.4%，同比大幅提升26.6个百分点。2023年末公司土地储备1320万平其中杭州占71%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴等占比22%，浙江省外占比7%。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。2024年公司计划投资金额控制在权益销售回款40%以内。区域布局上，聚焦杭州、深耕浙江，浙江省外重点关注上海。 公司有序推进其他业务，2024年计划新增5-10个代建项目。1）租赁业务：截至2023年末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约37.8万平，2023年实现租金收入3.58亿元，同比增长8.2%。公司投资性房地产2023末账面价值85.8亿元。2）代建业务：2023年公司重启代建业务板块，继续对外输出品牌，对开发业务起到补充作用。2024年公司计划继续拓展代建业务，争取新增5-10个代建项目。3）养老业务：2023年公司旗下高品质康养服务品牌—— “滨江和家”推出的首个社区嵌入式高品质养护机构——和家·御虹府长者之家已正式开业。 投资建议与盈利预测： 公司作为浙江龙头房企，坚持区域深耕，充分享受浙江市场红利，2024Q1销售排名跻身行业前十。公司深耕浙江并结合有序外拓，根据市场变化灵活拿地，土储充裕且仍然集中在杭州及浙江省内。同时，公司财务稳健，保持绿档优势，融资渠道通畅、现金充裕。在行业流动性紧缩，民企信用风险频发的背景下，公司财务安全、融资成本比肩央国企，在行业清整中保持较强优势。考虑到当前行业销售持续低迷，且结合年报最新情况，我们调整公司盈利预测，预计公司2024-2026年营业收入分别为652同比增速分别为-5%/2%/7%；对应EPS分别为0.78/646/688亿元，同比增速分别为-7%/0.79/0.84元。当前股价对应的PE分别为8.9X/-1%/6%；归母净利润分别为24/8.8X/25//8.2X。202326亿元，年出于谨慎原则，公司计提资产减值损失增加，预计2024-2026年计提资产减值损益将有所减少，归母净利润增速或将好于营收。不过考虑到公司销售投资具备一定韧性，已售未结算资源丰富，未来业绩保障程度较高，维持“买入”评级。 评级面临的主要风险： 杭州市场销售回暖不及预期；开竣工、结算不及预期；房地产调控政策收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

     滨江集团(002244) 事项： 滨江集团发布2023年年报及2024年一季报，2023年实现营收704.43亿元，同比增长69.73%，归母净利润25.29亿元，同比减少32.41%，拟每10股派发现金红利0.9元（含税）;2024年一季度实现营收137.01亿元，同比增长35.85%，归母净利润6.6亿元，同比增长17.84%。 平安观点： 全年业绩增收不增利，主要系计提减值、毛利率下滑及投资收益减少。 公司2023年归母净利润同比下滑主要系前期高地价低毛利项目进入结转期，2023年毛利率为16.76%，较上年末下滑0.7pct；合作项目投资收益较上年减少9.9亿元；计提信用及资产减值5.3、37.8亿元。2024Q1结算节奏较好，收入利润双位数增长。 融资成本持续下行，拿地销售进取：公司三条红线持续保持“绿档”，银行授信总额度1217.2亿元，较上年末增加2.86%，剩余可用占总额度67%，融资渠道保持畅通；综合融资成本不断下降，2023年平均融资成本仅为4.2%，较2022年下降0.4pct，公司为目前少数保持境内发债的优质民企，彰显公司强信用、强运营实力。销售方面，公司全年销售额1534.7亿元，与上年几近持平，位列克而瑞榜单第11位，较2022年上升2位，连续6年保持杭州TOP1；新增土储项目33个，其中杭州27个；2023年全年拿地销售金额比、面积比分别为15.7%、44.8%，分别位居50强房企第9位、第4位。截止2023年末，公司约有60%的土地储备位于杭州，25%的土储位于浙江省内经济基础扎实的二三线城市，深耕优势进一步扩大，亦为后续去化提供坚挺保障。 盈利预测：公司扎根优势区域，在楼市低迷期及分化趋势下，后续销售去化具备可靠保障；同时公司秉承稳健经营与精细化管理，财务状况良好，彰显融资优势与逆势扩张实力，属优质民企翘楚。考虑行业仍处调整期，毛利率仍有压力，获取杭州优质地块竞争加剧， 我们下调公司2024-2025年EPS预测0.91元（原为1.43元）、1.02元（原为1.50元），新增2026年EPS预测1.10元，当前股价对应PE分别7.0倍、6.3倍、5.8倍，但我们认为公司2023年已根据市场环境大幅计提减值，且公司当前待结转资源仍较为丰富，2024年业绩有望企稳，仍维持“推荐”评级。 风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险：若后续杭州地市热度较高，或存在地价高企情况，公司拿地及结算毛利率或将承压；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，亦对公司销售去化产生阻碍。

     滨江集团(002244) 投资要点 事件：公司发布2023年度报告。2023年公司实现营收704.4亿元，同比增长69.7%；归母净利润25.3亿元，同比下降32.4%。业绩符合预期。 营收大幅增长，计提减值导致业绩下滑。受交付楼盘同比增长影响，2023年公司营收同比高增69.7%；而归母净利润下滑的原因主要有：（1）公司2023年毛利率同比下降0.7pct至16.8%，但值得注意的是杭州地区的毛利率同比提升2.6pct至18.3%；（2）2023年公司计提信用减值损失和资产减值损失共计43.1亿元，2022年仅8.6亿元，主要是房地产市场下行导致的应收款坏账和计提存货跌价准备；（3）2023年公司投资净收益同比减少9.9亿元至12.3亿元。费控方面：2023年公司销管费率同比下降1.1pct至2.3%，财务费率同比下降1.7pct至0.8%，一定程度上对冲了上述负面影响。截至2023年末，公司尚未结算的预收房款1430亿元，较年初增长9.7%，覆盖2022年营收2.0倍，为后续业绩释放奠定基础。 销售稳定、回款良好，2024年销售目标行业总规模1%。公司2023年实现销售额1534.7亿元，同比基本持平，位列克而瑞销售排行榜第11名，较2022年提升2名，并连续6年获得杭州房企销售冠军。公司2023年权益销售现金回笼732亿元，创历史新高。展望未来，公司2024年销售目标为1000亿元以上，占行业总规模1%，全国排名前15。 投拓积极聚焦杭州，土储质优量足。公司2023年新增项目33个（其中杭州27个，金华、湖州各2个，南京、宁波各1个），拿地金额576.8亿元，权益拿地金额255.9亿元，权益比44.4%。公司2023年金额口径投销比为37.6%，2024年公司投资金额将控制在权益销售回款40%以内，聚焦杭州，深耕浙江，省外重点关注上海。截至2023年末，公司土地储备中杭州占比60%，浙江省内其他城市占比25%，浙江省外城市占比仅15%，优质土地储备为公司未来发展提供保障。 三道红线稳居绿档，有息负债和融资成本下降。公司债务结构健康：截至2023年末，公司有息负债规模415.2亿元，同比下降120.3亿元；银行贷款占比高达79.8%；公司融资成本仅4.2%，较2022年末下降0.4pct，2024年公司争取下降至4%以内。三道红线稳居绿档：净负债率15.1%，剔除预收账款资产负债率56.4%，现金短债比2.4，货币资金可以有效覆盖短期债务。 盈利预测与投资评级：公司作为深耕杭州的龙头民企，尽管2023年资产减值影响业绩表现，但公司销售投资财务状况在行业中均处于领先位置，后续业绩有望持续修复。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测至29.6/34.1亿元（前值为53.6/62.0亿元），预计2026年归母净利润为37.9亿元。对应的EPS为0.95/1.09/1.22元，对应的PE为6.8/5.9/5.3倍，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期；房价下跌超预期。

     滨江集团(002244) 营收高增利润承压，优质土储助力盈利修复，维持“买入”评级 滨江集团发布2023年年报及2024年一季度报告。公司2023年收入大幅增长，盈利能力承压；2024Q1营收利润保持增长。受房地产销售低迷影响，我们下调公司2024-2025年并新增2026年盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为30.8、38.3、44.1亿元（2024-2025年原值为53.3、64.8亿元），EPS为0.99、1.23、1.42元，当前股价对应PE为6.5、5.2、4.5倍。公司投资聚焦长三角优质城市，负债结构持续优化，高价地结转后盈利修复可期，维持“买入”评级。 营收同比高增，存货计提减值侵蚀利润 公司2023年实现营业收入704.4亿元，同比增长69.7%；归母净利润25.3亿元，同比下降32.4%；经营性净现金流326.5亿元，同比增长526%，基本每股收益0.81元。公司利润下滑主要由于（1）房地产板块结转毛利率下降0.71pct至16.43%；（2）计提存货跌价导致资产减值损失37.8亿元。公司2024Q1实现营收137.0亿元，同比增长35.9%；归母净利润6.6亿元，同比增长17.8%。 销售排名提升，新增土储优质 2023年公司销售金额1534.7亿元，同比基本持平，克而瑞行业销售排名提升2位至第11位，连续6年获杭州销售冠军，权益销售现金回笼达到创新高的732亿元。根据克而瑞数据，公司2024年第一季度实现销售额263.2亿元，排名继续较2023年提升3位至第8。公司2023年新增项目计容建面333万方，权益土地款256亿元。截至2023年末，公司总土储1320万方，在杭州土储占比60%，浙江省内其他二三线城市占比25%，浙江省外占比15%，土储分布结构优质。 负债持续稳健，多元化业务具有长期成长性 截至2023年末，公司并表有息负债规模415.18亿元，其中银行贷款占比79.8%，直接融资占比20.2%；剔预资产负债率56.41%，净负债率15.08%。现金短债比2.42倍，三道红线保持绿档；2023年综合融资成本同比下降0.4pct至4.2%。公司坚持“1+5”发展战略，截至2023年末，公司持有物业出租面积约37.8万方，实现租金收入3.6亿元，同时重启代建业务，2024争取新增5-10个代建项目。 风险提示：销售回暖不及预期、杭州市场去化不及预期、公司拿地不及预期。

     滨江集团(002244) 事件： 公司发布 2023 年报和 2024 年一季报。 2023 年公司实现营收 704.43亿元，同比增长 69.73%；归母净利润 25.29 亿元，同比下降 32.41%；每股现金分红 0.09 元。 2024 年 Q1 公司实现营收 137.01 亿元，同比增长35.85%；归母净利润 6.60 亿元，同比下降 17.84%。 减值影响业绩： 公司 2023 年实现营收 704.43 亿元，同比增长 69.73%；归母净利润 25.29 亿元，同比下降 32.41%。归母净利润不升反降的原因在于： 1） 毛利率上， 2023 年房地产业务毛利率为 16.64%，较上年下降0.74pct； 2）土地增值税同比提高 97.31%至 10.99 亿元； 3）投资收益同比下滑 44.67%至 12.31 亿元； 4） 资产减值损失为 37.80 亿元，上年同期为 7.02 亿元，减值损失较多主要由于计提存货跌价准备所致； 5）信用减值损失为 5.27 亿元，上年同期为 1.56 亿元，由于应收账款和其他应收款坏账损失，导致信用减值损失变化较多； 6）少数股东权益占净利润比重为 11.33%，上年同期该值为 4.16%，或由于合作项目逐渐结转所致。费用率上， 2023 年销售费用率和管理费用率分别为 1.22%、 1.10%，分别较上年下降 0.74pct、 0.41pct，期间费用率下滑表现费用管控的优势。 销售良好区域深耕： 2023 年公司实现销售额 1534.7 亿元，与上年基本持平，位列克而瑞行业销售排名第 11 位，较 2022 年提升 2 位，连续 6年荣获杭州市场销售冠军。 2023 年全年公司新增土地项目 33 个，其中杭州 27 个；新增项目计容建面 333 万方，土地总价款 576.77 亿元，对应楼面价 17300.28 元/平米。 按照土地总价款与销售金额计算的拿地力度为 37.58%。 权益土地款 256 亿元， 对应的权益比例为 44.36%。 截至 2023年末， 公司累计土储建面 1320.31 万方，其中杭州土储占比 70.99%，较2023 年上半年末的土储占比提高 0.64pct。 优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。 2024 年公司计划销售额 1000 亿元以上，占行业总规模的 1%，投资金额控制在权益回款的 40%以内，区域布局聚焦杭州、深耕浙江、省外重点关注上海。 财务稳健负债规模下降： 公司“三道红线”保持“绿档”。截至 2023 年末，公司的扣除预售账款后的资产负债率为 56.41%，净负债率 15.08%，严格控制杠杆率；债务构成上，短期债务 135.07 亿元，占债务的 32.53%；截至 2023 年末货币现金 327.04 亿元，现金短债比 2.42 倍，可有效覆盖短期债务。截至 2023 年末， 公司权益有息负债 360 亿元，较上年末下降110 亿元。融资成本不断下降，截至 2023 年末，公司平均融资成本为4.2%，较上年末下降 0.4pct。 租赁业务稳定推进： 截至 2023 年末，公司实现租金收入 3.58 亿元，同比增长 8.16%， 公司持有用于出租的写字楼、商业裙房等面积约为 37.78万方。公司 28 个主要项目中，有 11 个项目 2023 年平均出租率达到 100%，表现出公司租赁业务的运营能力。 投资建议： 公司 2023 年全年和 2024 年 Q1 营收稳定增长， 受到计提减值等因素的影响，业绩承压。销售排名提升至第 11 位，持续深耕杭州。

     滨江集团(002244) 事件 2024年4月26日滨江集团发布2023年年报及2024年一季报。2023年全年实现营收704.4亿元，同比+69.7%；实现归母净利润25.3亿元，同比-32.4%。2024年一季度实现营收137.0亿元，同比+35.8%；实现归母净利润6.6亿元，同比+17.8%。2023全年计划每10股派发现金红利0.9元（含税），分红率11.1%。 点评 营收大幅增长，资产减值拉低归母净利润：2023年公司营收大幅增长主要由于结转面积增加且并表项目比例提升所致。归母净利润同比下滑主要由于：①基于谨慎原则，2023年计提存货和信用减值损失合计43.1亿元，同比多计提34.5亿元；②并表项目比例提升与之对应则是合联营项目投资收益的下滑，2023年投资净收益12.3亿元，同比下降9.9亿元；③受市场下行影响，2023年公司整体毛利率16.76%，同比下降0.78pct。 深耕效果凸显，销售良好回款效率：2023年公司全口径销售金额1535元，同比基本持平，居行业第11位（较2022全年提升2位）；连续6年荣获杭州房企销售冠军。抓销售促回款，全年权益销售现金回笼732亿元，创历史新高。 投资聚焦杭州，土储结构优质：2023年公司新增项目33个，其中宁波1个，南京1个，湖州2个，金华2个，杭州27个，进一步巩固杭州市场份额；新增总建面333万方，权益拿地金额256亿元。2023年末土储总建面1320万方，其中杭州占60%，浙江省内非杭州占比25%，浙江省外占比15%。 有息负债规模下降，财务结构安全稳健：2023年公司三道红线稳居绿档，剔除预收款后的资产负债率56，4%，净负债率15.1%，现金短债比2.4。2023年有息负债总额415亿元，同比下降120亿元；有息负债结构清晰，仅由银行贷款和直接融资构成，其中银行贷款占比79.8%；综合融资成本4.2%，同比下降40BP。 投资建议 公司深耕杭州效果凸显，去化速度和利润率相对较好，预计未来业绩将恢复增长。考虑毛利率和减值压力，我们下调公司2024-25年归母净利润预测至32.7亿元和40.4亿元（原为61.4亿元和73.6亿元），新增2026年归母净利润预测46.6亿元，增速分别为29.1%、23.8%和15.3%，公司股票现价对应2024-26年PE估值为6.1/4.9/4.3倍，维持“买入”评级。 风险提示 宽松政策落地不及预期；土地市场竞争加剧；杭州市场大幅下行。

     滨江集团(002244) 营收高速增长，销售投资维持较高水平，维持“买入”评级 滨江集团发布2023年三季度报告，公司营收保持高增，利润水平在行业下行期间维持相对稳定水平，伴随市场回暖，后期公司盈利能力有望触底修复。公司区域深耕优势显著，销售拿地保持稳健，负债规模持续压降，我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为44.58、53.33、64.77亿元，EPS分别为1.43、1.71、2.08元，当前股价对应PE为5.5、4.6、3.8倍，维持“买入”评级。 营收同比高增，结转项目毛利率承压 公司前三季度实现营业收入463.93亿元，同比增长133.5%；实现归母净利润24.73亿元，同比增长20.23%；毛利率和净利率分别为14.99%和6.33%（2022年全年分别为17.48%和9.41%）。由于2021年低毛利项目陆续进入结算周期，公司结转毛利率承压。得益于结转规模的大幅提升，以及销售和管理费率有效压降，公司归母净利润同比实现增长。 销售再创新高，拿地强度维持较高水平 根据克而瑞数据，公司前三季度实现销售额1221.4亿元，同比增长16.2%，位列克而瑞行业销售排名第10位；实现销售面积253.6万方，同比增长24.6%。公司上半年新增土储计容建面249万平方米，权益土地款180亿元，拿地金额权益比达45.5%，拿地强度达43%。截至上半年末，公司土储总建面1448.5万方，其中杭州占比70.3%。根据克而瑞数据，公司前三季度新增土储面积321.8万方，对应拿地总价546.2亿元，拿地金额排名行业第7位，拿地强度达45%。 三道红线保持绿档，融资优势明显 公司融资渠道畅通，前三季度公开市场融资43亿元，8月成功发行7亿元公司债，票面利率4.2%。截至上半年末，公司有息负债规模425.6亿元，同比下降24%；短期债务占比33.6%，现金短债比为2.07倍，扣预资产负债率55.7%，净负债率为21.5%，均为近五年最低水平，三道红线近两年均维持绿档，负债结构健康。公司2023H1综合融资成本4.4%，较2022年末下降0.2个百分点。 风险提示：销售回暖不及预期、杭州市场去化不及预期、公司拿地不及预期。

     滨江集团(002244) 投资要点 10月27日，公司发布2023年三季报，公司前三季度实现营收463.9亿元，同比+133.5%；归母净利润24.7亿，同比+20.2%。 利润稳定增长，未来业绩保障 2023年1-9月，公司实现营收463.9亿，同比+133.5%；归母净利润24.7亿，同比+20.2%，公司业绩稳步提升主要系项目结算收入显著增长所致，利润增速低于营收增速主要系：1）公司销售毛利率为15%，同比-1.66pct；2）投资净收益4.3亿元，同比下降73%；3）分别计提资产减值损失和信用减值损失6.25和1.55亿元。截至2023三季度末，公司的预收账款及合同负债为1552.5亿元，同比+18.3%，达2022年营业收入的3.7倍，公司未来的结算收入有充分的保障。 销售提升，聚焦核心城市 2023年1-9月，根据克而瑞销售排名，公司实现销售金额1221.4亿元，同比+16.2%，高于行业平均水平，位列克而瑞销售排行榜第10。土地储备方面，公司目标为继续保持三省一市战略布局，并在优质城市、优质地段、优质产品上发挥优势，总体投资金额控制在300亿元，约权益回款的50%以内。拿地城市除杭州外，重点关注上海、南京、宁波、金华、湖州、广州等。 杠杆率下降，融资成本可控 截止2023年9月底，公司在手货币资金为299.2亿元，同比+36.4%，在手资金充足，现金短债比达3.2倍，短期偿债无忧，此外，公司剔除预收账款后的资产负债率为59.1%，较2022年末下降4.7pct；资产负债率为79.9%，较2022年底下降0.99pct，公司整体杠杆率持续下降，财务安全度提升。 投资建议：滨江集团深耕核心城市，基本面强劲，销售弹性持续增长，财务安全性高。我们预计公司2023-2025年，实现归母净利润44.2/54.9/72亿，同比增长18%、24%及31%。公司当前股价对应2023年业绩PE为5.9倍。鉴于公司深耕策略在当前环境下，竞争优势凸显，维持“买入”评级。 风险提示：销售不及预期，利润率下滑，房地产行业加速下滑，研报使用信息不及时。

     滨江集团(002244) 核心观点 归母净利润增长，但利润率仍有下行压力。2023年前三季度，公司实现营业收入464亿元，同比+134%；归母净利润25亿元，同比+20%。Q3单季度实现营业收入194亿元，同比+111%；归母净利润11亿元，同比+8%。但利润率承压。2023年前三季度，公司实现归母净利率5.3%，较2022全年下降3.7个百分点；主要因为整体毛利率15.0%，较2022全年下降了2.5个百分点；此外归母净利润占比84%，较2022全年下降了12个百分点。 销售增速高于行业整体，预收款持续增厚。2023年前三季度，公司实现签约销售额1221亿元，同比+16%，位列克而瑞行业销售排名第10位，较2022全年提升了3位。受益于销售增长，截至2023Q3末，公司尚未结算的预收房款为1552亿元，较年初增长19%，预收款的持续增厚，为未来业绩提供了充分保障。 财务稳健，资金充裕。截至2023Q3末，公司总资产为3053亿元，较上年末增长11%；净资产613亿元，较上年末增长16%；剔除预收账款的资产负债率为59%；货币资金为299亿元，较上年末增长23%。2023年前三季度，公司经营性现金流净额为279亿元，资金状况良好。 投资建议：公司营收高增，业绩靓眼。预计公司2023-2024年归母净利分别为39/44亿元，对应最新股本的EPS分别为1.24/1.43元，对应最新股价的PE分别为6.8/5.9倍，维持“买入”评级。 风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，行业基本面下行超预期，政策支持不及预期。

     滨江集团(002244) 投资要点： 近日，滨江集团（002244）发布2023年三季报，2023年前三季度，公司实现营业收入463.93亿，同比增长133.5%；净利润及归属净利润分别为29.36亿及24.73亿，同比分别增长27.05%和增长20.23%。 前三季归属净利润增长超两成，业绩靓丽。2023年前三季度，公司实现营业总收入为463.93亿，同比增长133.5%；实现营业利润42.67亿，同比增长50.34%；净利润及归属净利润分别为29.36亿及24.73亿，同比分别增长27.05%和增长20.23%。单季来看，Q3公司实现营业收入193.64亿，同比增长110.98%；实现营业利润15.25亿，同比增长77.33%；净利润、归属净利润分别为9.95亿和8.36亿，同比分别增长41%和8.3%。 整体销售利润率有所下降。前三季公司财务费用整体为4.26亿，同比下降31.73%；信用减值损失为1.54亿，较上年同期大幅减少35.51%（上年同期信用减值损失为2.4亿）。但资产减值损失计提达6.25亿，与中报时一致；公司销售费用及管理费用同比则分别上升25.57%和20.8%。投资净收益为4.28亿，同比下降73%，主要由于非并表合作项目减少影响。公司前三季度整体毛利率约15%，较去年同期下降1.65个百分点；销售净利率为6.33%，较去年同期下降5.3个百分点。 负债率有所下降，短期偿债能力良好。截止三季末，公司资产负债率为79.92%，较去年同期下降3.21个百分点；其中有息负债约387亿，净负债率为14.3%。期末账上货币资金为299.17亿，同比增长36.42%，货币资金为短期借款及一年内到期长债的3.21倍。整体看，公司负债率合理，短期偿债能力良好。 投资建议：公司为杭州房地产龙头企业之一，主营为房地产开发。公司坚持稳健经营，保持合理有息负债水平，“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。近年整体融资成本持续优化，授信储备充裕。另一方面，公司整体土地储备区位良好，逆市中销售排名及市场占有率持续提升。预计公司2023年基本每股收益1.35元，当前股价对应PE为6.3倍，维持“持有”评级。 风险提示：宏观经济持续向下；楼市优化政策落地及成效低于预期；行业整体基本面持续走差，楼市预期悲观；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。

     滨江集团(002244) 核心观点： 事件：公司发布2023年三季报，2023年前三季度公司实现收入463.93亿元，同比增长133.50%；归母净利润24.73亿元，同比增长20.23%；基本每股收益0.79元/股，同比增长19.7%。 收入表现亮眼：2023年前三季度，公司实现营业收入463.93亿元，同比增长133.5%，收入大幅提高主要由于当期交付楼盘较上年同期增长；归母净利润24.73亿元，同比增长20.23%。归母净利润增速低于营业收入增速，主要有如下原因：1）2023年前三季度公司毛利率14.99%，较去年同期下降1.66pct；2）营业税金及附加同比增长158.35%，主要由于交付楼盘较多并且部分交付楼盘土地增值税率较高；3）2023年前三季度实现投资净收益4.28亿元，同比下降72.98%，主要由于对联合营企业的投资收益减少；4）2023年前三季度计提资产减值损失6.25亿元，去年同期尚未计提；5）2023年前三季度实现少数股东损益4.64亿元，去年同期为2.55亿元，较去年同期增长较多。费用率方面，2023年前三季度销售费用率、管理费用率分别为1.32%、0.96%，分别较去年同期下降1.13pct、0.89pct，费用管控效果凸显。 销售逆势增长：根据克而瑞口径，2023年1-9月，公司实现全口径销售收入1221.4亿元，位列第10，名次较去年同期上升2位。公司前9月累计销售金额同比增长16.25%，百强房企前9月全口径销售金额同比下降12.28%；全口径销售面积上，公司前9月实现253.6万方的销售面积，同比增长24.56%，百强房企前9月全口径销售面积同比下降21.04%，销售实现逆势增长。公司2023年前9月全口径销售金额占全国同期商品房销售额的1.37%，已超过公司2023年销售占全国商品房销售金额1%的销售目标，全年完成销售目标值得期待。 拿地持续深耕：根据公司公告，公司2023年第三季度共竞得三个地块，总建面27.15万方，权益比例100%，总地价27.02亿元，对应楼面价9955元/平米，三个地块均位于浙江省，其中一个地块位于杭州市。公司投资深耕核心区域。从拿地强度看，2023年前9月公司全口径下的拿地金额/销售金额为34.64%，投资保持稳健。 财务稳健：截至2023年9月，公司在手现金299.17亿元，我们计算得到现金短债比为3.21；剔除合同负债后的资产负债率为59.15%，较去年同期下降8.49pct，净负债率为14.17%，较去年同期下降8.94pct。公司财务稳健，保持较低的杠杆水平，三道红线保持“绿档”。2023年前三季度经营性现金流净额为278.95亿元，去年同期为30.25亿元，较去年同期增长较多，主要由于公司销售回款增加并且购买商品、接受劳务支付的现金减少。 投资建议：公司财务稳健，杠杆保持低位，三道红线维持绿档；收入大幅增长，费用管控效果显著；销售实现逆势增长，投资稳健持续区域深耕。我们认为随着四季度加大推盘力度，公司全年销售目标可期。我们看好公司的稳健经营的战略，维持公司2023-2025年归母净利润44.66亿元、52.97亿元、63.74亿元，EPS为1.44元/股、1.70元/股、2.05元/股的预测，对应PE为5.91X、4.98X、4.14X，维持“推荐评级”。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。

     滨江集团(002244) 投资要点 事件：公司发布2023年第三季度报告。2023年前三季度公司实现营收463.9亿元，同比增长133.5%；归母净利润24.7亿元，同比增长20.2%。第三季度公司实现营收193.6亿元，同比增长111.0%；归母净利润8.4亿元，同比增长8.4%。业绩符合预期。 营收大幅增长，归母净利润增速低于营收增速。受益于交付楼盘同比增长，2023年前三季度公司营收同比高增133.5%；归母净利润增速低于营收增速的原因主要有：1）公司2023年前三季度毛利率同比减少1.6pct至15.0%；2）上半年交付楼盘较多且部分楼盘土增税负率较高，前三季度税金及附加和所得税费用分别同比增长5.2亿元和8.1亿元。但2023年前三季度公司坏账准备同比下降，财务费率同比下降2.2pct至0.9%，一定程度上对冲了上述影响。 销售排名进入TOP10，获得杭州房企销售冠军。公司2023年前三季度实现销售额1221.4亿元，同比增长16.2%，位列克而瑞销售排行榜第10名，较2022年同期提升2名，并获得杭州房企销售冠军。公司前三季度权益销售现金回笼611.9亿元。 积极投拓维持较高拿地强度，投资策略深耕杭州。公司2023年前三季度权益拿地金额204亿元，拿地建面为134万方，拿地强度维持在45%的较高水平，公司积极投拓，为后续销售的持续性打下坚实的基础。此外，公司投资策略聚焦杭州，截至2023年9月30日，公司土地储备中杭州占比最高，浙江省外城市占比在20%左右。 融资畅通财务稳健，三道红线稳居绿档。公司债务结构健康：截至2023年9月30日，公司有息负债规模392.0亿元，银行贷款占比高达67%。三道红线稳居绿档：净负债率15.1%，剔除预收账款资产负债率59.1%，现金短债比3.2。公司优秀的经营能力和信誉受到市场高度认可，融资畅通财务稳健。 盈利预测与投资评级：公司作为深耕杭州的龙头民企，销售稳健土储充沛，融资优势媲美国央企。我们维持其2023/2024/2025年归母净利润预测为45.0/53.6/62.0亿元,对应的EPS为1.45元/1.72元/1.99元，对应PE分别为5.9X/4.9X/4.3X，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

     滨江集团(002244) 事项： 滨江集团发布2023年三季报，Q3营收193.6亿元，同比增长111%；归母净利润8.4亿元，同比增长8.4%；Q1-3营收463.9亿元，同比增长133.5%；归母净利润24.7亿元，同比增长20.2%。 平安观点： 业绩高速增长，增速同业领先。公司2023Q1-3收入利润均保持高速增长；前期高地价低毛利项目进入结转期，2023Q1-3毛利率为15%，同比下滑1.66pct；除毛利率下滑下，利润增速显著低于收入增速主要系合联营公司投资收益同比减少73%及中报计提资产减值损失（2022H1未计提）。 保持杭州市场领军地位，拿地销售进取。截至2023H1，公司扣除预收款后的资产负债率为55.71%，净负债率为21.54%，现金短债比为2.07倍，三条红线持续保持“绿档”；综合融资成本不断下降，平均融资成本仅为4.4%，较2022年末下降0.2pct，彰显公司强信用、强运营实力。销售方面，根据克而瑞数据，公司Q1-3销售额1221亿元，位列克尔瑞榜单第10位，较2022年末上升3位；同比增速16.2%，位居主流房企第5位；投资强度方面，根据中指院、克而瑞数据，2023Q1-3公开市场拿地销售金额比、面积比分别为21.2%、60.2%，分别位居50强房企第8位、第2位。杭州市占率遥遥领先，稳居TOP1，单城销售额破千亿；根据中指院数据，Q1-3权益拿地金额204亿元，其中杭州拿地181亿元；截止2023H1，公司约有60%土储位于杭州，22%土储位于浙江省内经济基础扎实的二三线城市，深耕优势进一步扩大，叠加杭州楼市仍具韧性及9月松绑限购条件，Q4销售去化有望提振。 盈利预测：公司扎根杭州优势区域，在楼市低迷期及分化趋势下，后续销售去化具备可靠保障；同时公司秉承稳健经营与精细化管理，财务状况良好，彰显融资优势与逆势扩张实力，属优质民企翘楚。我们认为随着行业持续调整及部分房企的退出，公司凭借稳健经营、品牌及融资优势，有望逐步扩大优势，短期亦将受益于杭州楼市政策放松。维持公司2023-2025年EPS预测1.32元、1.43元、1.50元，当前股价对应PE分别6.4倍、5.9倍、5.7倍，维持“推荐”评级。 风险提示：1）公司结算毛利率存在下滑风险：杭州地市热度较高，地价上升与销售促销导致毛利率进一步下行风险2）拿地力度不及预期风险：若后续杭州土拍规则调整或更多行业参与者进入杭州，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：当前地产修复仍不牢固，若后续销售再次回落，可能影响未来公司规模增长，并带来项目减值风险。

     滨江集团(002244) 事件 2023 年 10 月 26 日公司披露 2023 年三季报。 经追溯调整后，前三季度公司营收 463.93 亿元，同比+113.50%；归母净利润 24.73 亿元，同比+20.23%。其中，单第三季度营收 193.64 亿元，同比+110.98%；归母净利润 8.36 亿元，同比+8.39%。 点评 营收持续高增长，归母净利润符合预期： 公司营收维持较高的增速， 主要由于期内结转的并表项目大幅增加，与之对应的是对联合营企业的投资收益同比下滑 76.1%至 3.69 亿元。归母净利润增速低于营收增速，主要由于：①前三季度毛利率 14.99%， 同比下降1.66 个百分点； ②前三季度共计提资产和信用减值损失 7.8 亿元，去年同期为 2.4 亿元。 销售表现稳健，有望受益于杭州政策利好： 2023 年 1-9 月公司全口径销售额 1221 亿元，同比+16%， 处于行业第 10 位（较 2022 全年提升 3 位）。10 月 16 日杭州将限购范围由 9 个城区缩小至上城、拱墅、西湖、滨江； 同日将限购区首套最低首付比例调整为不低于25%，二套最低首付比例调整为不低于 35%。 在政策利好的刺激下，克而瑞高频数据显示 10.16-10.22 期间杭州共成交商品房 1156套，环比+43.1%，同时去化率、 来访量也均有不同程度的上涨。 当前杭州市场边际改善， 四季度项目供应及需求有望持续释放，为公司销售去化提供保障。 持续补充杭州土储， 助力未来销售：继上半年新增项目 22 个后（其中杭州 19 个）， 公司于 9 月末杭州十一批次土拍中摇得拱墅区一宗地块， 进一步补充主城区优质土储。 在政策效果持续释放下，公司凭借在杭州充足的土储及品牌影响力，将助力后续销售增长，巩固杭州市场份额。 投资建议 公司深耕杭州， 杭州放松限购限贷后市场表现有所改善， 销售和利润有保障，预计公司业绩将维持较高增速。我们维持公司盈利预测不变， 2023-25 年归母净利润分别为 47.2 亿元、 61.4 亿元和 73.6亿元，增速分别为 26.3%、29.9%和 19.9%，公司股票现价对应 2023-25 年 PE 估值分别为 5.6x、 4.3x、 3.6x，维持“ 买入”评级。 风险提示 土地市场竞争加剧； 杭州市场大幅下行； 其他房企频繁违约

     滨江集团(002244) 营收高速增长，利润水平稳健提升，维持“买入”评级 2023年上半年公司实现营业收入270.29亿元，同比增长152.8%；归母净利润自16.4亿元，同比增长27.3%；毛利率和净利率分别为18.3%和7.2%（2022年全年分别为17.5%和9.4%），利润水平在行业下行期间维持相对稳定水平，伴随市场回暖，后期公司盈利能力有望触底修复。受行业销售低迷影响，我们下调2023年并新增2024-2025年盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为44.58、53.33、64.77亿元（2023年前值为46.96亿元），EPS分别为1.43、1.71、2.08元，当前股价对应PE为7.0、5.8、4.8倍，维持“买入”评级。 销售再创新高，拿地强度维持较高水平 公司上半年实现销售额925.8亿元，同比增长35.4%，位列克而瑞行业销售排名第10位，并荣获杭州房企销售冠军，全国销售市占率达1.5%新高，资金回笼率达101%。公司上半年新增土地储备项目22个，新增项目计容建筑面积合计249万平方米，权益土地款180亿元，拿地金额权益比达45.5%，拿地强度自2018年以来均超40%，2023H1达43%，在头部房企中属于较高水平。截至上半年末，公司土储总建面1448.5万方，其中杭州占比70.3%。 深耕大本营杭州，项目去化相对有保障 公司聚焦杭州城市深耕，连续多年荣获杭州房企销售冠军，2022年和2023H1在杭州拿地金额占比分别为96%和90%。杭州自2020年以来新建商品住宅价格指数同比持续增长，8月开盘去化数据良好，达到63%，可售存库去化周期仅为8个月，整体供需关系健康，有利于项目的去化。 三道红线保持绿档，融资优势明显 截至上半年末，公司有息负债规模425.6亿元，较2022年末下降24%；短期债务占比33.6%，现金短债比为2.07倍，短期债偿压力较小；扣预资产负债率55.7%，净负债率为21.5%，均为近五年最低水平，三道红线近两年均维持绿档，负债结构健康。公司2023H1综合融资成本4.4%，较2022年末下降0.2个百分点。 风险提示：销售回暖不及预期、杭州市场去化不及预期、公司拿地不及预期。

     滨江集团(002244) 投资要点 事件：公司发布2023年中报，2023H1实现营收270.3亿元，同比增152.8%；实现归母净利润16.4亿元，同比增长27.3%。 预售房款支撑未来业绩，持续优化财务。2023H1公司实现营业收入270.3亿元，同比增152.8%；实现归母净利润16.4亿元，同比增长27.3%；期末未结算的预收房款为1602亿元，较年初增加23%。公司销售表现良好，预收房款的持续增厚，为未来业绩增长提供充分保障。期末有息负债425.6亿元，银行贷款占比76%，直接融资占比24%。扣除预收款后的资产负债率为55.7%，净负债率为21.5%，短期债务占比33.6%，现金短债比为2.1倍。平均融资成本为4.4%，较上年末下降0.2BP。截止期末共获银行授信额度1210亿元，较上年末增加2.2%，剩余可用805亿元。期末已获批尚未发行公司债额度22.5亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度10.3亿元、中票额度11.6亿元。 销售逆势增长，优质土储推动发展。2023H1销售额925.8亿元，同比增长35%，克而瑞排名第10位，较2022年提升3位，权益销售现金回笼478.7亿元。新增土地储备项目22个，其中杭州19个，建筑面积合计249万平，权益土地款180亿元。期末累计土地储备总建筑面积1448万平，土储中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴、温州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比22%，浙江省外占比18%。2023年销售目标占全国商品房销售额1%，确保全国排名前20名，争取15名；土地投资金额控制在300亿元，权益回款的50%以内。 其他业务稳步推进，养老业务取得新进展。租赁业务方面，期末司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约36.7万平，实现租金收入1.63亿元，投资性房地产账面价值71.7亿元。康养服务品牌“滨江和家”推出的首个社区嵌入式高品质养护机构和家·御虹府长者之家已正式开业。 盈利预测与投资建议。预计公司23-25年归母净利润分别为44.9亿元、53.3亿元、61.5亿元，3年复合增速为18.0%，对应EPS分别为1.44、1.71、1.98元。考虑到公司销售表现稳健，土地储备项目丰富，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控等风险。

     滨江集团(002244) 滨江集团公布2023年中报。公司上半年实现营业收入270.3亿元，同比增长152.8%；归母净利润16.4亿元，同比增长27.3%。 公司营收业绩均大幅增长；未来业绩保障程度仍在不断提升。上半年公司营收同比大幅增长152.8%，主要是因为交付楼盘收入同比增长。归母净利润同比增长27.3%，业绩增速低于营收增速，主要是因为：1）上半年毛利率同比下降2.7个百分点至18.3%；2）由于上半年合联营企业投资收益同比减少，公司投资收益同比减少58.8%至3.7亿元。3）结算项目权益比提升，少数股东损益同比下降5.0%至3.1亿元，少数股东损益占净利润的比重同比下降4.3个百分点至15.7%。4）由于上半年交付的楼盘较多且部分交付楼盘土增税负率较高，上半年公司税金及附加为7.8亿元，同比增长283.7%。5）受房地产市场下行影响，上半年资产与信用减值损失合计7.9亿元（主要为计提存货跌价准备），去年同期为0.56亿元。上半年公司净利率与归母净利润率分别为7.2%和6.1%，同比分别下降7.8和6.0个百分点。公司注重成本与费用的管控，三费率显著下降了4.7个百分点至3.7%，费用率处于行业较低水平。受权益比例和资产周转率提升的影响，公司年化后的ROE同比提升1.2个百分点至13.0%。截至6月末公司预收账款1602亿元，同比增长33.6%，预收账款/上年营业收入高达3.86X，同比提升了0.7X。预收款的持续增厚，为未来业绩提供充分保障。 公司坚持稳健经营，保持合理有息负债水平，“三道红线”指标持续保持“绿档”。截至6月末，公司有息负债426亿元，其中银行贷款占比76%，直接融资占比24%，债务结构清晰。公司剔除预收款后的资产负债率为60.0%，净负债率为21.5%，同比分别下降8.3、64.2个百分点。债务期限构成上，公司短期债务为143亿元，占比为33.6%，现金短债比高达2.1X，同比提升0.97X。公司近年来综合融资成本不断下降，2017年6%、2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，截至2023年6月末公司平均融资成本为4.4%，较上年末下降0.2个百分点。公司授信储备充裕，6月末公司共获银行授信总额度1210亿元,较2022年末增加2%，仍有67%的剩余额度未使用；直接融资可用额度上，6月末已获批尚未发行的公司债额度22.5亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度10.3亿元、中票额度11.6亿元，公司可根据资金需求和市场情况择机发行。根据澎湃新闻网对公司业绩会的报道，2023年公司计划在资金上继续保持稳健，权益有息负债规模控制在470亿元以内，且直接融资规模控制在20%以内；融资利率继续下行，确保下降0.1个百分点，争取下降0.2个百分点及以上。 在手现金保持较高增速，持续强化经营现金流管理。截至6月末，公司持有现金296亿元，同比增长49.8%。上半年经营性现金现金流净流入276亿元，同比增长5637%，一方面，公司注重销售回款，销售商品、提供劳务收到的现金为621元，同比增加72.5%；另一方面，购买商品商品、接受劳务支付的现金同比减少20.1%至265亿元。筹资性现金流净流出78亿元（去年同期为净流入115亿元），主要是因为上半年偿还债务支付的现金增加。 多年深耕杭州结合产品高竞争力，销售排名进入TOP10。根据克而瑞，2023年1-7月公司实现销售金额1028亿元，同比增长29.0%；销售排名从2022年的第13名提升至2023年1-7月的第10名，行业地位和影响力进一步提升。上半年公司权益销售现金回笼478.7亿元，资金回笼保持稳健态势。公司持续深耕杭州，在强二线城市杭州市场回暖带动下，助力公司销售增长。根据中指院杭州房企销售榜单，公司2023年1-7月在杭州的销售面积为176万平，市占率高达26.4%。从结算来看，公司上半年房地产开发业务的营收296.1亿元，同比增长153.2%，占营收的99.6%。 深耕浙江与有序外拓相结合，土储充裕且仍然集中在杭州及浙江省。上半年公司新增土地储备项目22个，其中宁波1个，金华1个，南京1个，杭州19个，进一步巩固杭州市场份额；新增项目建筑面积合计249万平，同比下降32.0%，权益土地款180亿元，同比下降24.7%。截至6月末，公司土地储备1448.5万平，其中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴、温州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比22%，浙江省外占比18%。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。根据澎湃新闻网对公司业绩会的报道，2023年公司计划继续在优质城市、优质地段、优质产品上发挥优势，投资金额控制在300亿元，权益回款的50%以内，城市上除杭州外，重点考虑上海、南京、苏州、宁波、深圳、广州等。 公司有序推进以房地产开发为主业，服务、租赁、酒店、养老、产业投资为辅业的“1+5”发展战略。租赁业务方面，截至6月末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约36.7万平，上半年实现租金收入1.63亿元，同比增长11.6%。养老业务方面，上半年公司旗下高品质康养服务品牌“滨江和家”推出的首个社区嵌入式高品质养护机构和家·御虹府长者之家已正式开业。 投资建议与盈利预测： 公司作为浙江房企龙头，坚持区域深耕充分享受浙江市场红利，销售排名跻身行业前十。公司深耕浙江并结合有序外拓，根据市场变化灵活拿地，土储充裕且仍然集中在杭州及浙江省内。同时，公司财务稳健，保持绿档优势，融资渠道通畅、现金充裕。在行业流动性紧缩，民企信用风险频发的背景下，公司财务安全、融资成本比肩央国企，在行业清整中保持较强优势。我们预计公司2023-2025年营业收入分别为513/602/678亿元，同比增速分别为24%/18%/13%；归母净利润分别为42/48/56亿元，同比增速分别为12%/13%/17%；对应EPS分别为1.35/1.53/1.79元。当前股价对应的PE分别为8.1X/7.2X/6.2X。维持买入评级。 评级面临的主要风险： 杭州市场销售回暖不及预期；疫情反复导致开竣工、结算不及预期；房地产调控政策收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

     滨江集团(002244) 事件 2023年8月29日公司公布2023年半年度报告。 营收同比高增，预收款持续增厚 2023H1公司营业收入270.29亿元，同比+152.84%，归母净利润16.37亿元，同比+27.33%；基本每股收益0.53元/股，同比+29.27%；公司销售毛利率及净利率分别为18.25%和7.18%，较2022年分别+0.77pct和-2.23pct。截至2023年6月底，公司尚未结算的预收房款为1602亿元，较年初增长23%，预收款持续增厚，为未来业绩提供保障。 区域深耕效果显著，首进行业TOP10 销售方面来看，2023H1公司销售金额925.8亿元，同比+35%，公司位列克尔瑞榜单第10位，较2022年提升3位，销售市占率由2022年的1.16%提升至2023H1的1.47%。拿地方面来看，2023H1公司新增土地储备项目22个，其中杭州19个，南京、金华、宁波各1个。新增项目计容建面合计249万平方米，权益土地款180亿元。截至2023年6月底，公司土地储备中杭州占60%，浙江省内非杭州城市占比22%，浙江省外占比18%。我们认为，公司上半年销售通畅，拿地积极，与年初既定的2023年度目标相比，公司的销售目标有望超额完成（占全国商品房销售额的1%，确保全国排名前20名，争取15名），下半年拿地金额距离目标300亿元仍有120亿元的空间，拿地强度有望保持。公司销售表现优异，并积极拿地巩固市场地位，区域深耕效果显著，推动公司在全国的销售额排名进入行业TOP10。 财务管控优秀，融资成本再创新低 财务方面来看，公司“三道红线”全部保持绿档，公司有息负债规模425.57亿元，较2022年底下降20.5%，其中银行贷款占比76%，直接融资占比24%，债务结构清晰。公司年初制定的2023年度目标为权益有息负债规模控制在470亿以内，并且直接融资规模控制在20%左右；融资利率继续下行，争取下降0.2%及以上。截止2023年6月末，公司权益有息负债规模为380亿元，平均融资成本已降至4.4%，较上年末下降0.2个百分点，融资成本近5年持续降低，并创历史新低。我们认为，公司财务管控优秀，债务结构持续优化，长期来看能够保障公司稳健发展，且随着融资利率的下降，利润率有望持续改善。 投资建议 我们认为，公司业绩具备增长弹性，市占率有望逐步提升，有望超额完成2023年度各项经营目标。综合考虑公司的财务安全性、土储布局、销售及投资能力，我们认为公司应当享有估值溢价。我们预计公司2023-2025年归母净利润分别44、55和68亿元，2023年EPS为1.43元每股。我们维持此前给予的公司2023年9.5倍PE估值，对应目标价13.59元。维持“买入”评级。 风险提示：杭州市场波动或城市基本面恶化，政策环境改善不及预期。