招商蛇口(001979) 业绩改善，归母净利润同比高增。2023年Q3单季公司实现营业收入243.86亿元，同比下滑23.61%，实现归母净利润16.16亿元，同比增长50.99%，净利率7.07%；1-9月公司实现营业收入758.29亿元，同比下滑15.26%，实现归母净利润37.69亿元，同比增长27.45%，净利率7.29%。前三季度公司营业收入下滑但归母净利润高增主要由于：1）reits扩募等贡献投资收益：公司净投资收益15.95亿元，同比增长25.43%；2）少数股东权益比例下降：公司少数股东损益17.57亿元，同比下降48.16%，占净利润比重为31.80%，较去年同期大幅下降21.6pct。 销售规模大幅增长，核心城市优势明显。2023年1-9月公司实现销售金额2263.1亿元，同比增长12.3%，销售面积917.64万方，同比增加12.25%。受益于公司近年来聚焦核心城市的投资策略，公司在一线和强二线城市的销售表现亮眼。1-9月公司在上海的全口径销售额位居第一，在深圳的销售额排名前进四位进入TOP10梯队，在西安的销售额排名位居第八。随后续市场逐步企稳叠加公司高质量土储结构，我们认为公司全年销售额有望保持双位数增长。 聚焦核心持续深耕，新增土储量大质优。根据公司公告，2023年1-9月公司累计获取38宗土地，全口径拓展金额691.1亿元，同比下滑33%，投资强度30.5%，较去年同期下降21.8pct。据克而瑞口径，公司前三季度新增货值959亿元，位居行业第八，新增土储量大质优，主要集中在北京、上海、杭州、苏州等热点城市，其中北京单城投资超百亿元。土储布局的不断优化和整体投资强度的持续提升，融资端的优势为公司规模增长奠定了有利基础。 融资：融资优势明显，定增落地助力发展。1-9月公司累计发行超短融、中票、公司债等合计超250亿元，融资优势持续凸显。公司定增完成共募资84.99亿元，扣除发行费用后实际募资84.28亿元，定增完成有助于补充公司资金流动性，增厚公司净资产水平，根据公告，截至9月30日，公司净负债率41.02%，较去年同期下降6.87pct,现金短债比2.09，较中报提高0.3，债务结构进一步优化。公司后续有望进一步受益于前海土地开发效益，融资端优势助力公司规模持续扩张。 盈利预测与投资评级：公司保持拿地节奏，未来有望受益于供给端分化实现销售持续增加，保持行业领先地位。因此我们预计公司2023-2025年EPS为0.82/1.16/1.48元/股，11月8日股价对应2023-2025年PE估值分别为13.53/9.54/7.51倍，维持“买入”评级。 风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期。地产行业销售下行幅度超预期，公司房地产销售不及预期。

     招商蛇口(001979) 业绩改善，归母净利润同比高增。2023年Q3单季公司实现营业收入243.86亿元，同比下滑23.61%，实现归母净利润16.16亿元，同比增长50.99%，净利率7.07%；1-9月公司实现营业收入758.29亿元，同比下滑15.26%，实现归母净利润37.69亿元，同比增长27.45%，净利率7.29%。前三季度公司营业收入下滑但归母净利润高增主要由于：1）reits扩募等贡献投资收益：公司净投资收益15.95亿元，同比增长25.43%；2）少数股东权益比例下降：公司少数股东损益17.57亿元，同比下降48.16%，占净利润比重为31.80%，较去年同期大幅下降21.6pct。 销售规模大幅增长，核心城市优势明显。2023年1-9月公司实现销售金额2263.1亿元，同比增长12.3%，销售面积917.64万方，同比增加12.25%。受益于公司近年来聚焦核心城市的投资策略，公司在一线和强二线城市的销售表现亮眼。1-9月公司在上海的全口径销售额位居第一，在深圳的销售额排名前进四位进入TOP10梯队，在西安的销售额排名位居第八。随后续市场逐步企稳叠加公司高质量土储结构，我们认为公司全年销售额有望保持双位数增长。 聚焦核心持续深耕，新增土储量大质优。根据公司公告，2023年1-9月公司累计获取38宗土地，全口径拓展金额691.1亿元，同比下滑33%，投资强度30.5%，较去年同期下降21.8pct。据克而瑞口径，公司前三季度新增货值959亿元，位居行业第八，新增土储量大质优，主要集中在北京、上海、杭州、苏州等热点城市，其中北京单城投资超百亿元。土储布局的不断优化和整体投资强度的持续提升，融资端的优势为公司规模增长奠定了有利基础。 融资：融资优势明显，定增落地助力发展。1-9月公司累计发行超短融、中票、公司债等合计超250亿元，融资优势持续凸显。公司定增完成共募资84.99亿元，扣除发行费用后实际募资84.28亿元，定增完成有助于补充公司资金流动性，增厚公司净资产水平，根据公告，截至9月30日，公司净负债率41.02%，较去年同期下降6.87pct,现金短债比2.09，较中报提高0.3，债务结构进一步优化。公司后续有望进一步受益于前海土地开发效益，融资端优势助力公司规模持续扩张。 盈利预测与投资评级：公司保持拿地节奏，未来有望受益于供给端分化实现销售持续增加，保持行业领先地位。因此我们预计公司2023-2025年EPS为0.82/1.16/1.48元/股，11月8日股价对应2023-2025年PE估值分别为13.53/9.54/7.51倍，维持“买入”评级。 风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期。地产行业销售下行幅度超预期，公司房地产销售不及预期。

     招商蛇口(001979) 投资要点 10月30日晚，招商蛇口发布2023年三季报，2023年前三季度公司实现营业收入758.29亿元，同比下降15.26%，实现归属于上市公司股东的净利润37.69亿元，同比上升27.45%，基本每股收益0.39元/股，同比上升44.44%。 结算减少至收入略有下滑，投资收益及权益比提升增厚业绩 2023年前三季度，公司实现营业收入758.29亿元，同比下降15.26%，收入下降源于房地产项目结转规模同比减少；报告期内，公司综合毛利率18.25%，较去年年末下降1个百分点，主要因房地产行业在2021年左右的下行趋势带来结算端对利润率的影响，但公司报告期内实现归母净利润37.69亿元，同比上升27.45%，主要因：1）期内投资收益同比+30.07%至15.95亿；2）销售及财务费用分别同比下降16.37%、29.82%至21.72亿、13.11亿；3）少数股东损益由去年同期33.89亿降至17.57亿，以上三点因素共同促进了公司业绩的增长。 累计销售稳健增长，拿地聚焦重点城市 2023年9月，公司实现签约销售面积76.97万平方米，同比减少19.16%；实现签约销售金额202.43亿元，同比减少42.24%;2023年1-9月，公司累计实现签约销售面积917.64万平方米，同比增加21.86%；累计实现签约销售金额2263.09亿元，同比增加12.25%。投资方面，2023年9月，公司分别在北京、杭州、武汉、合肥、长沙获取供7个地块，总权益口径需支付土地价143.90亿。当前楼市调控政策放松空间也主要集中在需求旺盛的一二线城市，我们认为随着近期核心城市的政策持续解绑，公司凭借高占比的高能级城市布局有望从中受益。 定增顺利落地，资本结构优化 2023年10月17日，公司公告定增完成新发行股份正式上市，据公告，公司以每股人民币11.81元/股的价格向特定发行对象增发约7.2亿股公司股票，扣除发行费用后募资净额84.28亿人民币。本次定增的完成，权益的增加改善了公司资本结构，也加强了流动性，为处在下行的房地产行业中的公司注入强心剂。 投资建议：2023年前三季度公司因结算结构影响收入略有下降，但凭借权益比的回升及销售、财务费用的降低，业绩实现可观的增长。同时得益于高能级城市布局，上半年公司销售表现明显优于行业，在当前楼市政策持续宽松且边际利好一二线城市的背景下，我们看好公司凭借高质量的一二线土储高占比获得更高的增长动力。由于2023年依然存在可能的存货减值影响，我们维持公司2023-2025年净利润65.82亿、84.67亿、103.66亿的预测，EPS因增发摊薄至0.73、0.93、1.14元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：房地产市场回暖不及预期，政策出台时间及力度不及预期。

     招商蛇口(001979) 事件：2023年10月31日，招商蛇口发布2023年三季报，前三季度公司累计实现营业收入758.29亿元，同比下降15.26%；归母净利润37.69亿元，同比增长27.45%；扣非后归母净利润29.6亿元，同比增长27.47%；基本每股收益0.39元/股，同比增长44.44%。 业绩加速增长，归母净利润同比高增，优势区域与核心板块布局效果初显： 毛利率方面，2023年1-3季度招商蛇口毛利率为18.25%，较2022年同期下降0.49pct。公司之所以能够在营收下降的情况下实现归母净利润的逆势高速提升，主要由于1）投资收益贡献近16亿元—2023Q1-Q3公司投资净收益15.95亿元，同比增长25.43%；2）少数股东损益占净利润比例大幅下降—2023Q1-Q3在公司净利润较22年同期下降12.93%的基础上，少数股东损益同比大幅减少48.16%至17.57亿元，占净利润比例较22年同期下降21.6pct，仅为31.80%。 坚持投资聚焦，销售增加为业绩持续增长保驾护航。根据公司公告，2023年1-3季度，公司累计获取38宗地块，基本位于北上广深、苏杭长沙合肥等核心城市，拿地总建面达371万平方米，拿地总金额为691亿元，土储量大质优。2023年1-3季度累计实现签约销售面积917.64万平方米，同比增加21.86%；累计实现签约销售金额2263.09亿元，同比增加12.25%。核心区域的优质土储和稳步提升的销售规模为公司未来业绩的增长打下坚实基础。 定增募资84.99亿元，充足弹药助力公司高质扩张。2023年10月19日，招商蛇口定增新发行股份正式上市，宣告公司定增顺利完成，根据公告，公司以每股人民币11.81元的发行价格向华泰资产、招商局投资发展、国泰君安证券等13个主体定向增发7.2亿股，总募资金额为84.99亿元，扣除发行费用后实际募资84.28亿元，作为行业内首家完成“第三支箭”的房企，充足的资金有利于公司在供给侧出清的大环境下更为从容地提升投资运营能力与打磨产品品质，为公司高质扩张夯实了基础。 投资建议：公司作为具有低融资成本优势的央企，20-22年紧抓窗口期，积极拓展核心城市土储优势，计提减值轻装再出发，定增落地增长动能充足。我们预测公司2023-2025年营业收入达2243.8亿元/2321.1亿元/2448.6亿元，23-25年PB倍数为0.7/0.7/0.7。随着融资政策宽松、土储结构优化，我们认为公司在开发能力和运营能力方面的优势将凸显，维持“推荐”评级。 风险提示：市场竞争上升风险；市场需求端变化不及预期风险；资产减值超预期风险；政策变动风险。

     招商蛇口(001979) 事件：10月30日，招商蛇口发布2023年三季度报告。公司2023年前三季度实现营业收入758.29亿元，同比减少15.26%；实现归母净利润37.69亿元，同比增长27.45%。 Q3实现营收下降23.61%，归母净利润增加50.99% 2023年Q3公司实现营业收入243.86亿元，同比下降23.61%；实现归母净利润16.16亿元，同比上升50.99%。主要原因在于1）单季度营业成本、税金及财务费用等降幅明显，成本控制较好。2）期内实现投资净收益15.95亿元，同比增长25.43%。3）前三季度少数股东占净利润的比重为31.80%，同比下降21.6个百分点。 定增事项已完成，进一步增强公司流动性 三季度末公司合同负债2127.71亿元，同比增加46.82%。毛利率和归母净利率分别为18.3%和5.0%，三项费用率6.4%，同比基本持平。货币资金储备为887.66亿元，在手资金充足。10月公司发行股份购买相应资产并募集资金的定增工作已完成，公司以11.81元/股向特定对象发行A股股票约7.2亿股，募资总额85.0亿元。 销售规模与拿地强度均高于行业平均水平 1-9月公司实现销售金额2263.1亿元，同比增长12.3%；销售面积917.6万平，同比增长21.9%。1-9月全口径拿地金额691.1亿元，权益拿地金额266亿元，权益拿地面积130万平。新增土储主要集中在一线城市与强二线城市的核心地段，未来开发增值空间广阔。考虑四季度将迎来传统的销售旺季，目前公司已完成全年销售计划3300亿元的70%。 盈利预测、估值与评级 我们预计公司2023-2025年营业收入分别为2082.54、2370.65及2723.70亿元，同比增速分别为13.80%、13.83%与14.89%，归母净利润分别为57.84、87.55与117.36亿元，同比增速分别为35.66%、51.35%与34.06%，EPS分别为0.64、0.97与1.30元/股，3年CAGR为40%。鉴于公司背靠招商局集团，在一二线城市住宅开发中积累的优势明显，参照可比公司估值，我们给予公司2024年18倍PE，目标价18.33元，维持“买入”评级。 风险提示：房地产市场恢复不及预期，企业销售不及预期，行业下行资产减值损失风险增大。

     招商蛇口(001979) 投资要点 事件：公司发布2023年三季报。2023年1-9月实现营收758.3亿元，同比减少15.3%；归母净利润37.7亿元，同比增长27.5%。业绩符合我们预期。 Q3毛利率企稳回升，业绩同比大幅增长。2023年Q3公司实现营收243.9亿元同比下降23.6%；实现归母净利润16.2亿元同比增长51.0%。主要原因在于：（1）结算项目利润率较高，公司Q3毛利率为22.5%同比提升3.5pct；（2）结算项目权益比例较高，少数股东损益占净利润比重为6.3%，较2022年Q3的54.2%大幅下降。费控方面：受房地产市场景气度下行影响，公司Q3销管费率同比提升0.92pct至5.5%。 1-9月销售金额同比增长12.3%，已完成全年目标68.6%。公司1-9月实现销售金额2263.1亿元，同比增长12.3%，实现销售面积917.6万方，同比增长21.9%。截至9月30日，公司已完成全年销售目标3300亿元的68.6%，考虑到四季度为传统销售旺季，公司土储充沛有望在四季度加大推盘力度，我们认为全年销售目标仍有较大概率顺利完成。 投拓积极，聚焦高能级城市。公司1-9月实现全口径拿地金额691.1亿元，同比降低33.1%。金额口径投销比为30.5%，权益比例较高为80.2%。城市分布方面，一线城市/二线城市/三四线城市的拿地金额占比分别为42.8%/53.6%/3.5%，公司投拓充分聚焦核心城市，1-9月拿地金额占比最高的3座城市分别为北京（拿地金额219.4亿元，下同）、杭州（88.9亿元）、厦门（63.7亿元）。 财务稳健，三道红线稳居绿档。截至2023年9月30日，公司在手货币资金为887.7亿元，公司三道红线指标稳居绿档：剔预资产负债率为60.5%，净负债率为33.2%，现金短债比为2.1。随着四季度各地土拍限价放开，公司有望发挥财务优势把握窗口期补充高能级城市优质土储。 盈利预测与投资评级：招商蛇口作为地产龙头央企，近年来聚焦高能级城市投资换仓积极，销售稳健富有韧性。我们预计公司结算端毛利率有望企稳回升。维持其2023/2024/2025年归母净利润预测为57.8/100.2/140.5亿元，对应的EPS为0.64元/1.11元/1.55元，对应PE分别为17.1X/9.8X/7.0X，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

     招商蛇口(001979) 事项： 公司发布2023年三季报，前三季度实现营业收入758.3亿元，同比下降15.3%，归母净利润37.7亿元，同比增长27.4%。 平安观点： 归母净利维持增长，未结资源仍旧充足：2023年前三季度公司实现营业收入758.3亿元，同比下降15.3%，归母净利润37.7亿元，同比增长27.4%。归母净利润增速高于营收主要因：1）少数股东损益占比同比下降21.6个百分点至31.8%；2）投资收益同比增加3.2亿元。前三季度毛利率同比微降0.5个百分点至18.3%；其中三季度单季毛利率22.4%，同比提升3.4个百分点。公司2023年计划竣工1600万平米，同比增长21.8%；三季度末合同负债2127.7亿元，较年初增长46.8%，为近一年营收1.3倍，未结资源仍旧充足。 销售规模同比提升，投资区域持续聚焦：公司前三季度销售金额2263.1亿元，同比增长12.3%，完成全年计划（3300亿元）68.6%；销售面积917.6万平米，同比增长21.9%；销售均价24662元/平米，同比下降7.9%。前三季度累计获取38宗地块，拿地面积370.5万平米、总地价691.1亿元，拿地销售面积比40.4%、拿地销售金额比30.5%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门、合肥等重点城市。公司10月发行股份购买资产并募集配套资金完成，除收购南油集团24%股权、招商前海实业2.89%股权外，配套资金拟用于存量涉房项目、补充流动资金、偿还债务，有助于进一步优化资本结构，有效降低财务费用，提高公司持续经营及抗风险能力。 投资建议：维持原有预测，公司发行股份购买资产并募集配套资金，按最新股本计算，预计公司2023-2025年EPS为0.62元、0.84元、1.17元，当前股价对应PE分别为17.6倍、13.0倍、9.3倍。公司结算利润保持增长，投资区域持续聚焦，项目储备有序换仓有望助力销售稳健发展，看 好公司后续表现，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：若后续购房者信心不足、销售修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争仍相对激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、减值计提等风险。

     招商蛇口(001979) 核心观点： 事件：公司发布2023年三季报，2023年前三季度公司实现收入758.29亿元，同比下降15.26%；归母净利润37.69亿元，同比增长27.45%；基本每股收益0.39元/股，同比增长44.44%。 业绩双位数增长：2023年前三季度，公司实现营业收入758.29亿元，同比下降15.26%；归母净利润37.69亿元，同比增长27.45%。毛利率上，2023年前三季度毛利率18.25%，较去年同期下降0.49pct。2023年前三季度归母净利润增速高于营业收入增速，主要由于1）2023年前三季度税金及附加/收入比例为4.05%，较去年同期下降0.41pct；2）2023年前三季度实现投资净收益15.95亿元，同比增长25.43%；3）2023年前三季度少数股东损益为17.57亿元，同比减少48.16%，少数股东损益/净利润比例为31.80%，较去年同期53.40%下降21.6pct，或由于权益比例升高导致少股东损益占净利润比例下降较多。费用管控上，2023年前三季度销售费用率、管理费用率分别为2.86%、1.77%，分别较去年同期下降0.04pct、升高0.17pct。 销售面积稳步提高：销售方面，2023年前三季度公司实现销售金额2263.09亿元，同比增长12.25%；销售面积917.64万方，同比增长21.86%，对应销售均价24662元/平米，同比下降7.89%；销售面积稳步增长，优于行业表现。拿地方面，2023年前三季度共新增38宗地块，新增建面371.49万方，权益地价554亿元。第三季度，公司新增13宗地块，计容建面133.49万方，计算得到的总地价为275.15亿元，对应楼面价20612元/平米，地售比0.80，较上半年地销比提高8.35pct；投资力度45.96%，较上半年24.99%的投资力度提升20.97pct，投资力度提升较多；第三季度新增地块的权益比例75.96%，较上半年累计新增拿地权益比例81.90%下降5.94pct，但维持高权益比例。新增地块全部位于一、二线城市，拿地质量高。 三道红线稳居绿档：根据我们的计算，截至2023年9月，公司货币资金余额887.66亿元，现金短债比为2.09，较去年同期提高0.15，在手现金充足；剔除合同负债后的资产负债率为60.52%，较去年同期下降2.61pct，净负债率为39.93%，较去年同期下降7.07pct，严控杠杆。三道红线稳居绿档并且持续优化。 定增落地：截至2023年9月20日止，公司以每股11.81元的发行价格定向招商局投资等不超过35个特定对象增发约7.2亿股份，募集资金不超过85亿元，资金用途主要为个别项目补充流动资金等。定增发行后，截至2023年10月19日，招商局投资持股比例由1.75%提高到3.10%，控股股东招商局集团持有公司股本的比例变为50.84%。 投资建议：公司三道红线稳居绿档并且持续优化；业绩双位数增长，少数股东损益占净利润比例显著下降；销售面积稳步提高，新拿地质量高，权益比例维持高位。公司完成定增，“第三支箭”首单落地。2023年前9月累计权益销售金额排名第六，稳居行业前列。基于三季报业绩双位数增长，我们上调公司2023-2025年归母净利润至76.20亿元、100.56亿元、113.69亿元，对应EPS为0.84元/股、1.11元/股、1.25元/股，对应PE为12.94X、9.80X、8.67X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。

     招商蛇口(001979) 事件 2023年10月30日招商蛇口发布2023年三季度报告：2023年前三季度营收758.3亿元，同比-15.26%；归母净利润37.7亿元，同比+27.45%。其中，第三季度营收243.9亿元；同比-23.61%；归母净利润16.2亿元，同比+50.99%。 点评 公司营收下滑，归母净利润逆势增长：2023年前三季度公司营收同比下滑15.26%，主要由于当期房地产项目结转规模同比减少。同期利润总额、净利润分别同比下滑12.67%和12.93%，但归母净利润同比逆势增长27.45%，主要由于公司销售确收的权益比例大幅提升，与此对应的是少数股东损益同比-48.16%。 销售稳步增长，站稳行业五强：2023年1-9月公司累计销售面积917.6万方，同比+21.9%；累计销售金额2263.1亿元，同比+12.3%。在行业销售整体承压的背景下，公司销售保持增长态势。根据克而瑞，公司累计销售额自今年6月起稳居行业第5位。 投资拿地聚焦深耕：2023年1-9月公司累计获取38宗地块，总计容建面371万方，权益地价558亿元，位列中指院权益拿地金额排名第6位。公司持续补充高质量土储，拿地100%聚焦一二线城市及“强心30城”，其中今年公司大力拓展北京市场，已先后在北京获取5宗项目（9月获取2宗），地价投入约170亿，为后续高质量发展奠定坚实的基础。 行业首单股权融资落地：2023年9月28日公司公告完成定增事项，标志着去年11月出台的“第三支箭”首单成功落地。本次定增进展顺利，受到了专业机构投资者的认可与支持，募资总额85.0亿元，发行数量7.2亿股，增发价格11.81元/股（较底价高出5.64%）。本次发行股份募集配套资金的完成，为公司增强了流动性、扩宽了融资渠道、优化了资产负债结构。 投资建议 公司归母净利润逆势高增长，销售动能足，投资高度聚焦。当前利润端正处于筑底阶段，明年有望触底回升。我们维持盈利预测不变，2023-25年归母净利润分别为66.3、107.3和140.8亿元，同比增速分别为55.4%、61.9%和31.2%。公司股票现价对应PE估值为14.9/9.2/7.0倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。

     招商蛇口(001979) 核心观点 核心城市货值充足，保障全年目标完成。2023年9月单月公司实现销售金额202.4亿元，同比-42.2%，实现销售面积77万方，同比-19.2%。2023年1-9月，公司累计实现销售金额2263.1亿元，同比+12.3%，领先百强房企24.5pct，销售面积917.6万方，同比+21.9%，累计销售均价24662元/方，同比-7.9%。公司前9月上海累计销售金额535.5亿元，排名第一，占总销售金额23.7%。公司核心城市中核心区货量保持充足，有效保障全年3300亿元销售目标完成。 投资聚焦核心城市，保持轮动有序进行。2023年9月公司在北京、杭州、武汉、合肥和长沙共获取7宗土地，对应总地价194.5亿元，同比+111.4%；总建面80.4万方，同比+72.5%。单月拿地金额强度为96.1%，较上月提升67.2pct。23年1-9月公司累计拿地总金额691.1亿元，同比-33.1%；累计新增总建面366.5万方，同比-38.2%；累计权益地价554.3亿元，同比-16.6%；累计拿地金额权益比例80.2%，较2022年提升20.5pct。1-9月拿地金额强度为30.5%，较2022年下降13.3pct。土地获取城市结构来看，1-9月一二线城市整体拿地占比提升至97.5%，较2022全年提升8.7pct。其中一二线城市拿地金额占比分别为42.8%和54.7%，分别较2022全年下降6.7pct，提升15.4pct。权益比例大幅提升，未来归母损益有望提升。公司持续锁定高能级城市，提高土地兑现度和去化率。 并购重组落地，融资成本持续优化。23年1-9月公司新增境内债融资241.9亿元，同比+45%；整体加权融资成本2.61%，较2022全年下降0.13%。10月公司新增两笔中期票据，共计11亿元。公司股权融资落地，发行股份收购资产及配套资金募集的完成，提高前海片区高毛利项目的权益比例，改善盈利能力。 龙头央企优势明显，核心区投资轮动。1）公司央企背景，融资渠道畅通，成本持续优化；2）核心区投资轮动，一二线城市占比提升，换牌效应将抬升公司资产质量。 投资建议：我们预测公司2023-2025年EPS分别为0.84元/1.26元/1.59元/股，对应PE分别为13.7/9/7.2倍，维持“买入”评级。 风险提示：二手房挂牌量持续攀升，房价超预期下跌，核心区土地市场热度迅速攀升，公司滚存库存去化难度加大等。

     招商蛇口(001979) 单月投资强度较高，定增募资顺利完成，维持“买入”评级 招商蛇口发布2023年9月经营简报。公司单月销售数据同比下降，累计销售保持增长，重组资产完成过户，定增募资顺利完成。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为86.3、115.8和134.8亿元，EPS为1.03、1.39、1.62元，当前股价对应PE为11.8、8.8、7.5倍，维持“买入”评级。 单月销售数据同比承压，累计销售金额保持增长 2023年9月公司实现签约销售面积76.97万平方米，同比下降19.16%；实现签约销售金额202.43亿元，同比下降42.24%，环比增长3.8%，单月销售数据不及预期。2023年1-9月，公司累计实现签约销售面积917.64万平方米，同比增长21.86%；累计实现签约销售金额2263.09亿元，同比增长12.25%，在克而瑞全口径销售金额榜单排名第五；累计销售均价24662元/平米，同比下降7.9%。 单月投资强度较高，9月新增7宗地块 公司9月在北京和杭州等核心一二线城市获取7宗地块，总计容建面80.41万方，对应拿地金额194.55亿元，拿地金额权益比74.0%，单月拿地强度达96.1%，其中在北京两宗地块总地价达131.62亿元。公司1-9月拿地38宗，拿地总建面370.54万方，对应土地总价691.07亿元，分别同比下降37.2%和32.5%，权益拿地金额占比达80.2%，其中一线和二线城市拿地金额占比分别为42.8%和54.7%。 融资渠道畅通，定增募资顺利完成 公司1-9月公开发债256.8亿元，融资渠道保持畅通，票面利率不超过3.15%，上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。截至上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率62.9%、净负债率47.0%、现金短债比为1.1，三道红线保持“绿档”。截至2023年9月20日，公司以每股11.81元的发行价格向特定对象发行A股股票约7.2亿股，成功募集资金85亿元，定增募资顺利完成也表明了投资者及监管部门对公司的大力支持，具有较强的行业示范意义。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 投资要点 8 月 28 日晚，招商蛇口发布 2023 年半年报，2023 年上半年公司实现营业收入 514.42 亿元，同比下降 10.63%，实现归属于上市公司股东的净利润 21.53 亿元，同比上升 14.09%，基本每股收益 0.22 元/股，同比上升 37.50%。 结算结构致收入略有下滑，权益比提升增厚业绩 2023 年上半年，公司实现营业收入 514.42 亿元，同比下降 10.63%，收入下降源于房地产项目结转规模同比减少，从结构上看华北区域、江南区域、西南区域、深圳区域、海外及其他区域营业收入同比变动较大；报告期内，公司开发业务综合毛利率 17.82%，较去年同期下降 2.93 个百分点，主要受结转产品类型、结转体量、地区结构等影响；但公司报告期内实现归母净利润 21.53 亿，同比上升 14.09%，主要因：1）期内投资收益 14.6 亿同比+30.07%；2）销管及财务费用均同比下降；3）少数股东损益由去年同期 21.20 亿降至 16.49 亿，以上三点因素共同促进了公司业绩的增长。 销售逆市高增长，投资聚焦核心城市 上半年，公司累计实现签约销售面积 683.96 万平方米，同比增加 40.30%；累计实现签约销售金额 1,664.36 亿元，同比增加 40.07%。上半年公司全口径签约金额排名行业第五，较去年同期提升一位。投资方面，上半年公司共获取 25 宗地块，总计容建面约 238 万平方米，权益地价 345 亿元。其中“核心 6+10 城”的投资金额占比达 98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。当前楼市调控政策放松空间也主要集中在一二线城市，我们认为随着近期核心城市的政策解绑，公司凭借高占比的高能级城市布局有望从中受益。 财务稳健，融资渠道畅通 截至报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率 62.86%、净负债率 47.01%、现金短债比为 1.09。期内公司全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整，紧抓 LPR 下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。上半年新增 138 亿元公司债注册，新增公开市场融资 74.9 亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；上半年综合资金成本 3.65%，较年初降低 24BP。公司凭借央企背景及扎实的业务基本面，在融资渠道及成本上对比行业优势明显。 投资建议：2023 年上半年公司因结算结构影响收入略有下降，但凭借权益比的回升及管控费用的降低，业绩实现可观的增长。同时得益于高能级城市布局，上半年公司销售表现明显优于行业，在当前楼市政策持续宽松且边际利好一二线城市的背景下，我们看好公司凭借高质量的一二线土储高占比获得更高的增长动力。由于 2023 年依然存在可能的存货减值影响，我们调整盈利预测公司 2023-2025 年 EPS至 0.79、1.02、1.24 元/股（前值 1.06、1.31、1.67），维持公司“买入”评级。 风险提示：房地产市场回暖不及预期，政策出台时间及力度不及预期。

     招商蛇口(001979) 总体业绩：营收增速回落，净利润同比大幅回升。2023H1招商蛇口营业总收入达到514.42亿元，同比下降10.63%。其中房地产项目结转规模416.28亿元，同比减少16.21%，资产运营收入达到2.74亿元，同比增长40.44%。城市服务收入为7.07亿元，同比增长19.27%。2023H1归母净利润21.53亿，同比增长14.1%，出现大幅回升，也是自2021Q3以来净利润同比增速首次由负转正。我们认为归母净利润增速回升的主要原因在于：1）投资净收益同比增长。2）少数股东损益占比下降。2023H1结算毛利率下行至16.3%，结算归母净利率回升至4.2%。结算净利率与权益乘数增长，拉动ROE回升0.2pct至4.4%。 地产销售：2023H1保持较快的销售增速，均价小幅回落。招商蛇口上半年增速仍然保持韧性，1-6月累计实现销售额1664亿元，同比增长40.1%；累计销售面积684万平方米，同比增长40.3%。增速为2020年以来的较高水平，实现超越全国的快速增长。均价方面，2023上半年公司销售均价同比-0.2%，基本保持稳定，延续2019年至今的上升趋势。2023年上半年销售额市场占有率继续提升至2.6%的最高值，克而瑞全口径销售额排名升至第5。截至2023H1已实现销售额占年度目标50.44%。我们认为在需求端政策发力、且公司土储充裕的背景下，公司今年有较大概率实现年度目标。 拿地布局：2023年上半年拿地稳健，权益占比提升。在公司销售增速较高，但行业整体销售规模波动较大的背景下，公司保持稳健的投资策略，土地投资强度在龙头房企中依然保持较高水平。从权益比例来看，2023年上半年拿地金额权益占比83%，相比2022H2大幅提升。根据中报披露的项目表统计，2023H1公司未竣工土储5051万平，待开工土储299万平，总土储合计约5350万平。华东、江南、西南、深圳区域土储占比较高。我们认为公司当前土储规模充裕、布局合理，可保证较高去化率和流速，为实现年度销售目标提供有力保障。 投融资与负债结构：融资成本续创新低，负债规模小幅增长。2023H1剔除预收账款的资产负债率为62.86%，环比2022H2增加0.44pct。净负债率47.01%，环比减少1.08pct。现金短债比从2022H2的1.30x，降低至2023H1的1.09x，环比减少0.21x。2023H1推算口径有息负债规模2091.04亿元，同比增长6.6%，保持小幅增长。综合资金成本3.65%，环比2022H2减少24bp，续创2015年来新低。2023年6月，1年期和5年以上期LPR利率均调降10bp，公司抓住窗口期，上半年新增注册138亿元公司债，并实现公开市场融资74.9亿元。我们认为，资金成本保持低位，也有利于公司继续降低负债成本，实现规模的稳步扩张。 盈利预测与投资评级：预测公司2023-2025E归母净利润分别为74/105/134亿元，EPS分别为每股0.89/1.26/1.60元，8月31日收盘价对应2023-2025E的PE分别为15.36/10.84/8.52倍。我们继续看好公司在市场复苏中的销售弹性和规模成长性。因此维持“买入”评级。 风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期。地产行业销售下行幅度超预期。公司地产销售业务和其他业务拓展不及预期。

     招商蛇口(001979) 投资要点 事件：公司发布2023年中报，上半年营业收入514.4亿元，同比下降10.6%；归母净利润21.5亿元，同比增长14.1%；毛利率同比下降2.3pp至16.3%。 投资收益支撑利润增长，财务持续优化。2023H1公司营收整体下滑，其中开发板块实现收入416.3亿元，同比下降16.2%，占总营收的80.9%；资产运营板块收入27.4亿元，同比增长40.4%；城市服务板块收入70.7亿元，同比增长19.3%。归母净利润增长14.1%，主要因为：1）投资收益同比增加3.4亿元至14.7亿元，扣除非经常性损益的归母净利润同比下降5.4%至13.9亿元；2）少数股东损益占比同比下降9.5pp至43.4%。“三道红线”保持绿档并持续优化，剔除预收账款资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09。上半年新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元，票面利率为同期房企债券利率最低；上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。 销售大幅增长，核心城市策略持续。2023H1公司实现签约销售面积684.0万平方米，同比增加40.3%；对应销售金额1664.4亿元，同比增加40.1%。全口径签约金额排名提升一位至行业第五，上海、合肥等12个城市均进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。同时，上半年拿地25宗，总建面238万平方米，权益地价345亿元，其中“强心30城”金额占比100%，“核心6+10城”占比达98%，进一步聚焦北上深及杭州、苏州、厦门等重点城市。 多元业态协同发展，资产运营及城市服务经营稳健。2023H1公司全口径资产运营收入31.2亿元，EBITDA16.6亿元，分别同比增长22.5%和26.1%。公司商业在营项目36个，经营建面201万方，在建及筹开项目42个，总建面296万方；写字楼在营项目29个，经营建面110万方，在建项目14个，总建筑面积102万方；产业园在营项目30个，经营建面209万方；长租公寓及酒店在营项目共45个，经营建面143.7万方。城市服务方面，物管面积3.3亿平方米，新签合同额18.9亿元。 盈利预测与投资建议。预计2023-2025年公司归母净利润复合增速为23.9%。考虑公司销售表现较为稳健，土储充足且结构优质，维持“持有”评级。 风险提示：营收或不及预期、规模增长或不及预期、政策调控风险。

     招商蛇口(001979) 事件 2023年8月28日公司公布2023年半年度报告。 投资要点 归母净利润同比增长，净利率企稳回升 2023H1公司营业收入514.42亿元，同比-10.63%；归母净利润21.53亿元，同比+14.09%；基本每股收益0.22元/股，同比+37.5%；毛利率为16.26%，较年初-3.0pct；净利率为7.4%，较年初+2.4pct。上半年公司营业收入较2022年同期相比有所降低，毛利率同比亦有所下降，但归母净利润同比增加，主要原因为：①公司的投资收益较2022年同期增加3.4亿元，同比+30.07%；其中，2023年6月蛇口产园REIT扩募实现投资收益约8.06亿元；②少数股东损益占比减小，由2022H1的52.91%降至43.37%，降低9.54pct。 销售排名进一步提升，投资持续聚焦核心城市 从市场销售来看，2023H1公司实现销售面积683.96万平方米，同比+40.30%，销售金额1664.36亿元，同比+40.07%，销售规模行业排名较去年同期提升1位至第5位。城市深耕方面，公司在全国12个城市进入当地销售金额前五位，进入前五的城市数量与2022年保持一致。从公司拿地来看，2023H1公司共获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元。公司在“强心30城”和“核心6+10城”的投资金额占比分别达100%和98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。我们认为，公司销售保持通畅，拿地持续聚焦核心城市，销售额完成2023年既定年度销售目标的50.4%，公司的区域深耕优势逐渐显现。 融资成本持续降低，助力公司利润率改善 截至2023年6月底，公司三道红线保持绿档水平，其中，剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09。2023H1公司新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平。公司加权平均资金成本为3.65%，较年初降低24bp，财务成本逐渐下降。我们认为，公司的较强的综合实力受到市场认可，从融资成本方面已经体现出公司优势，财务成本的降低能够助力公司利润率改善。 第二曲线稳健增长，资产运营及城市服务业绩改善 资产运营方面，2023H1公司全口径资产运营收入31.2亿元，实现EBITDA16.6亿元，分别同比增长22.5%和26.1%。公司成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDAMargin达61%，同比提升0.2个百分点；年化EBITDA回报率达6.39%，同比上年全年实际EBITDA率提升0.6个百分点。城市服务方面，招商积余全年实现营业收入69.78亿元，同比+23.58%；归母净利润4.19亿元，同比+26.65%。 盈利预测与估值 我们认为公司发展策略贴合市场逻辑，经营持续向好，未来业绩具备改善预期。我们预计公司23-25年归母净利润为72、76、91亿元，对应EPS为0.87、0.91、1.09元。 风险提示：开发资金到位不及预期、市场修复热度不能持续。

     招商蛇口(001979) 净利率小幅改善，销售增速领先行业，维持“买入”评级 招商蛇口发布2023年中报，上半年实现归母净利润21.5亿元；归母净利率4.2%，相较于2022H1微增0.9pct；实现签约金额1664.4亿元，同比增长40.1%，销售增速领先行业。土储结构持续优化，看好未来市占率持续提升，我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为86.3、115.8和134.8亿元，EPS为1.03、1.39、1.62元，当前股价对应PE为14.2、10.6、9.1倍，维持“买入”评级。 营收规模有所下降，经营现金流同比激增 2023年上半年，实现营收514.4亿元，同比下降10.6%；归母净利润21.5亿元，同比增长14.1%；经营现金流量净额265.2亿元，同比激增636.6%。整体结算毛利率16.3%，同比下降2.3pct；其中开发业务毛利率17.8%，同比下降2.9pct。公司营收下降主要由于上半年结转项目减少，归母净利润逆势增长源于：（1）结转项目权益比例增加；（2）费用控制较好，销售、管理、财务费用均有所下降。 销售挺进行业前五，投资强度有所下降 2023年1-6月，实现签约销售金额1664.4亿元，同比增加40.1%。上半年公司全口径签约金额为行业第5，同比提升1位。公司1-6月累计获取25宗地块，总计容面积约238万m2，对应土地总价416亿元，权益地价345亿元，权益拿地金额占比达83.0%，拿地中“核心6+10城”的投资金额占比达98%。2023上半年拿地占销售金额比例为25%，低于前两年水平（2022年，44%；2021年，65%）。旧改方面，2023上半年获取佛山宝华旧改项目，8月获取上海宝山路旧改项目。 积极拓展融资渠道，财务盘面保持稳健 公司融资渠道畅通，上半年新增138亿元公司债，新增公开市场融资74.9亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平。上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。同时公司积极通过公募REITs，盘活存量蓄积动能。蛇口产园REIT申请扩募后，于2023年3月获批，6月正式上市。截至2023H1，公司剔除预收账款的资产负债率62.9%、净负债率47.0%、现金短债比为1.1，保持“绿档”。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 投资要点 事件：公司发布2023年中期业绩报告。2023年上半年公司实现营收514.4亿元，同比下降10.6%；归母净利润21.5亿元，同比增长14.1%，业绩符合预期。 归母净利润逆势增长，营收同比略有下降。2023年上半年公司营收同比下降10.6%，而归母净利润同比增长14.1%的主要原因：（1）房地产项目结转规模同比减少，开发业务营业收入同比减少16.2%；（2）销售佣金代理费用下降、汇兑净损失减少导致财务费用下降；（3）市场下行导致房地产开发业务毛利率同比降低2.9pct至17.8%。下半年预计随着高毛利项目逐渐进入结算周期，公司下半年及全年的业绩增速将大概率好于上半年的增速。 销售稳健增长排名攀升至TOP5，上半年签约销售面积同比增加40%。公司坚持有质量地规模增长，2023年上半年实现销售金额1664.4亿元，同比增加40.1%；实现销售面积684.0万平，同比增加40.3%，远高于市场平均水平。根据克而瑞数据，公司全口径签约金额排名前进1位进入全国排名的TOP5。公司城市深耕成效进一步凸显，在上海、合肥、苏州、深圳等12个城市销售规模进入TOP5。 聚焦“强心30城”，深耕高能级城市。2023年上半年获取25宗地块，总计容建面238万平。“强心30城”投资金额占比100%，其中“核心6+10城”的投资金额占比达98%，进一步聚焦北京、上海、深圳以及杭州、苏州等重点城市。其中在北京获取3宗项目，地价投入88亿。另外，公司积极以城市更新、收并购等为抓手多元拓展，报告期内成功落地佛山宝华旧改项目。 降本成效显著，三道红线始终处于绿档并持续优化。2023年上半年剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.0%、现金短债比1.1。公司紧抓利率下行窗口，发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。上半年综合融资成本较年初下降24bp至3.65%，处于行业绝对低位，融资优势明显。 盈利预测：招商蛇口作为地产龙头央企，深耕高能级城市，销售逆势跻身五强，降本增效财务稳健。随着市场复苏进程加快，公司业绩确定性增强。我们维持其2023年归母净利润为57.8亿元的预测，上调2024/2025年为100.2/140.5亿元（前值为99.6/139.8亿元），对应EPS为0.69/1.20/1.68元，对应PE为21.2X/12.2X/8.7X，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

     招商蛇口(001979) 事件： 8 月 28 日招商蛇口发布 2023 年半年报，上半年公司实现营业收入 514.42亿元，同比下降 10.63%；实现归母净利润 21.53 亿元，同比增加 14.09%；基本每股收益 0.22 元/股，同比上升 37.50%。 归母净利稳健增长 2023 年上半年公司营收同比减少 10.63%，归母净利润同比增加 14.09%，归母净利率 4.19%。公司营收下滑主要原因是 2023 年上半年公司结转项目减少。 归母净利润逆势增长主要原因为： 1）公司在结转项目中的权益占比增加，少数股东损益在净利润中的占比下降； 2）公司非经常性损益增加。 销售排名跻身前五 公司 2023 上半年公司累计实现签约销售面积 683.96 万平方米，同比增加40.30%，累计实现签约销售金额 1664.36 亿元，同比增加 40.07%。 公司销售表现亮眼，上半年全口径销售金额居行业第五，排名进一步提升。 多元业务持续成长 2023 上半年公司资产运营业务收入 27.39 亿元，同比增长 40.44%，集中商业、写字楼等业态在营规模持续扩大.上半年公司城市服务业务收入 70.75 亿元，同比增长 19.27%。公司多元业务持续成长，业务结构不断优化。 拿地聚焦核心城市 2023 年上半年公司累计获取 25 宗地块，新增土储计容建面 238 万平方米，权益地价 345 亿元；新增土储聚焦重点城市，“强心 30 城”投资金额占比 100%，其中“核心 6+10 城”投资金额占比 98%，土储质量进一步提升。公司 6 月已完成对南油集团 24%股权和前海实业 2.89%股权的购买，经过此次重组，公司前海片区土储进一步增厚。 财务状况保持稳健 截至上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率 62.86%， 净负债率 47.01%，现金短债比为 1.09，三道红线保持绿档。 2023 年上半年公司新增 138 亿债券注册及 74.9 亿公开市场融资，综合资金成本 3.65%，融资成本优势明显。 盈利预测、估值与评级 我们预计公司 2023-25 年收入分别为 2083、 2371、 2724 亿元，对应增速分别为 13.80%、 13.83%、 14.89%， 归母净利润分别为 57.84、 87.55、 117.36 亿元，EPS 分别为 0.69、 1.05、 1.41 元，三年 CAGR 为 40.14%。鉴于公司融资实力及销售优于行业，参照可比公司估值，我们给予公司 25 年 13 倍 PE，目标价 18.33元， 维持“买入”评级。 风险提示： 市场恢复不及预期，土地出让规则变化，竣工交付节奏不预期。

     招商蛇口(001979) 核心观点： 事件：公司发布2023年中报，公司2023年上半年实现收入514.42亿元，同比下降10.63%；归母净利润21.53亿元，同比增长14.09%；基本每股收益0.22元/股，同比增长37.50%。 销售大幅增长：公司2023年上半年实现销售额1664.36亿元，同比增长40.07%，销售面积683.96万方，同比增行40.30%，对应销售均价24334元/平米，与去年同期24374元/平米基本持平。公司全口径签约金额行业排名第五，较去年同期提升一位。城市深耕效果凸显：公司在上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京等12个城市进入当地流量销售金额排名前五。 业绩同比正增长：公司2023年上半年实现营收514.42亿元，同比下降10.63%；归母净利润21.53亿元，同比增长14.09%。营收同比下降，归母净利润同比实现正增长，主要源于1）公司2023年上半年实现投资性收益14.68亿元，同比增长30.07%，主要受到长期股权处置收益同比增加影响；2）公司2023年上半年的营业外支出为819万元，较2022年上半年4026万元减少较多；3）公司2023年上半年少数股东损益为16.49亿元，较2022年上半年减少22.24%。盈利能力上，2023年上半年公司的毛利率为16.26%，较2022年上半年下降2.33pct，其中开发业务毛利率为17.82%，较去年同期下降2.93pct，主要受到结转产品类型、体量、地区结构等因素影响。费用管控上，2023年上半年公司的销售、管理费用率分别为2.51%、1.72%，分别较2022年上半年下降0.35pct、提高0.11pct。 投资坚持城市深耕：2023年上半年，公司新增25宗地块，新增土储建面238万方，权益地价345亿元，其中“强心30城”的投资金额占比100%，较2022年提高6pct；公司坚定投资聚焦，核心6+10城”的投资金额占比98%，聚焦在一线城市以及杭州、苏州等重点城市。公司积极拓展城市更新、收并购等多元方式，期内成功落地佛山宝华旧改项目。 运营业务多元发展：运营业务实现收入31.2亿元，同比增长22.5%，实现EBITDA16.6亿元，同比增长26.1%。EBITDA口径的毛利率达到61%，较去年同期提升0.2pct，年化EBITDA回报率6.39%，较2022年全年上升0.6pct。1）2023年上半年公司集中商业实现运营收入6.69亿元，实现EBITDA2.70元，截至2023年6月末，公司在管集中商业在营项目36个，总经营建面约201万方，其中6个项目的平均出租率为100%；2023年上半年新开业3个项目，新拓展轻重资产项目各1个；在建及筹开项目42个，总经营建面296万方。2）2023年上半年公司写字楼运营收入5.89亿元，实现EBITDA4.41亿元，在营项目29个，总经营建面110万方，其中80%布局在一线城市。3）2023年上半年公司实现产业园运营收入“不含蛇口产园REIT资产）5.07亿元，实现EBITDA2.27亿元，产业园业务布局核心一二线15个城市；2023年上半年产业园在营项目30个，总经营建面209万方。4）2023年上半年公司长租公寓业务实现运营收入5.07亿元，EBITDA3.52亿元，布局19个城市，已开业项目40个，经营建面102.7万方，房源总数2.66万间。5）2023年上半年公司酒店业务实现运营收入4.02亿元，收入已恢复至2019年同期的90%，截至2023年6月末，酒店业务布局16个城市和2个海外国家，已开业项目15个，经营建面41万方。 打造城市服务生态圈：2023年上半年，1）公司物管业务“不招商积））实现收入69.78亿元，同比增长23.58%，截至2023年6月末，在管项目2011个，管理面积33亿方；2）公司会展业务创新经营，上半年举办展会32场，办展面积269万方，轻资产业务发展迅速，上半年新签深圳龙华区会展中心等4个项目的咨询服务业务；3）公司邮轮业务经营管理态势持续向好，蛇口邮轮母港上半年吞吐量达203.27万人次，恢复至2019年的66%；4）公司康养业务积极与招商积）等内外部资源联动，截至2023年上半年，社区居家业务已新.拓项目6个。 三道红线”保持绿档：截至2023年上半年末，公司剔除预收款的资产负债率为62.86%，净负债率为47.01%，现金短债比1.09，均满足三道红线”绿档要求。2023年上半年综合资金成本为3.65%，较年初降低24bp，融资成本继续下降。 投资建议：公司三道红线”保持绿档并持续优化、融资成本继续下降；销售金额实现40%增长，投资稳健，坚持区域聚焦；运营业务多点开花。我们看好公司开发业务的稳健经营、运营和城市服务的多元发展，结合行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司2023-2025年归母净利润为69.14亿元、97.17亿元、110.19亿元，EPS为0.83元/股、1.16元/股、1.32元/股，对应PE为17.25X、12.28X、10.82X，维持推荐”评级。 风险提示：宏观经济及预期、房价大幅波动、政策实施及预期、公司销售结算及预期、运营业务及预期等。

     招商蛇口(001979) 事项： 公司发布2023年半年报，上半年实现营业收入514.4亿元，同比下降10.6%，归母净利润21.5亿元，同比增长14.1%，与业绩快报一致。 平安观点： 归母净利同比增长，未结资源仍旧充足：公司2023年上半年实现营业收入514.4亿元，同比下降10.6%，归母净利润21.5亿元，同比增长14.1%。归母净利润增速高于营收主要因：1）投资收益同比增加3.4亿元；2）少数股东损益占比同比下降9.5个百分点至43.4%。上半年受结转产品类型、结转体量、地区结构等影响，毛利率同比下降2.3个百分点至16.3%。公司2023年计划竣工1600万平米，同比增长21.8%；上半年末合同负债1965.9亿元，较年初增长35.7%，未结资源仍旧充足。 销售目标完成过半，城市深耕成效凸显：公司上半年销售金额1664.4亿元，同比增长40.1%，完成全年计划（3300亿元）50.4%；销售面积684万平米，同比增长40.3%；销售均价24334元/平米，同比微降0.2%。上半年上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等12个城市进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。 拿地区域持续聚焦，融资畅通成本较低：公司上半年累计获取25宗地块，权益地价345亿元。“强心30城”投资金额占比100%，其中“核心6+10城”投资金额占比98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。同时积极以城市更新、收并购等为抓手多元拓展，成功落地佛山宝华旧改项目。上半年新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元；综合融资成本3.65%，较年初降低24BP。期末剔除预收账款的资产负债率62.9%、净负债率47%、现金短债比为1.1倍，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。 投资建议：维持原有预测，由于公司存在增发行为，按最新股本计算，预计公司2023-2025年EPS为0.67元、0.91元、1.27元，当前股价对应PE分别为21.3倍、15.7倍、11.3倍。公司融资优势延续，通过持续聚焦核心城市实现项目储备有序换仓，以优质资产助力销售发展，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：近期楼市成交呈现疲态，若未来经济及收入预期扭转较慢、楼市修复程度及节奏低于预期，将对公司销售产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：当前房企拿地策略趋同，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度加大或导致公司优质土储获取不足、利润空间降低风险；3）盈利能力进一步下探、减值计提等风险。