招商蛇口(001979) 销售规模有所收缩，拿地进一步聚焦核心城市，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年8月经营简报，公司销售规模有所收缩，销售单价略有下滑，行业排名保持领先。公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为12.5、11.4、10.7倍，维持“买入”评级。 销售规模有所收缩，行业排名维持稳定 2024年8月，公司实现签约销售金额140.04亿元，同比减少28.20%，实现签约销售面积57.4万平方米，同比减少25.68%。2024年1-8月，公司累计实现签约销售金额1308.13亿元，同比减少36.52%，累计实现签约销售面积572.96万平方米，同比减少31.84%。2024年8月，公司单月销售均价24397.21元/平方米，同比-3.39%，2024年1-8月，公司累计销售均价22831.09元/平方米，同比-6.86%。据克而瑞数据，2024年1-8月公司全口径销售金额排名第5名。 8月获取3宗地块，拿地进一步聚焦核心城市 公司2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城。公司于2024年8月获取三宗地块，用地面积总计8.53万平方米，总建筑面积22.99万平方米，拿地总成本24.61亿元。8月拿地占销售金额比例为17.6%，投资聚焦核心城市，获取的三宗地块分别位于上海、杭州、郑州。 获准发行保障房REITs，经营能力进一步增强 2024年8月30日，证监会对招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金进行批复并准予注册基础设施公募REITs，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为52年，准予基金的募集份额总额为5亿份。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 投资要点 招商蛇口发布2024年上半年业绩公告；公司2024年上半年实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%，归母净利润14.17亿元，同比-34.17%；基本每股收益0.11元/股，同比-50.00%。 营收规模保持稳健，融资成本明显改善 2024年上半年公司实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%，主要业务收入“两增一减”，收入结构持续优化调整，其中开发业务营收399亿元，同比-4.15%，占总营收的77.82%，资产运营业务营收31亿元，同比+13.05%，占总营收的6.04%；城市服务业务营收83亿元，同比+16.94%，占总营收的16.14%。此外，截至2024年上半年，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比为1.63。在满足“三道红线”的同时，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，截至报告期末，公司银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.34个百分点。此外，公司资金成本显著降低，2024年上半年公司新增融资成本3.01%，截至报告期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。主要因公司利用LPR下行窗口期进行高息债务置换。 销售业务聚焦核心，投资项目轻重并举 2024年上半年，公司实现签约销售面积438.71万平，同比-35.86%，签约销售金额1009.52亿元，同比-39.34%；权益比例65%，同比+9pct。总体销售业绩下滑明显，但高能级核心城市市场地位持续巩固，权益比例上升。分城市看，“强心30城”销售贡献占比91%，与去年同期持平，“核心10城”销售贡献占比66%，同比+2pct，公司在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中5个城市排名当地TOP1。投资端，公司保持积极态势，拿地项目“重中有轻”，报告期内，公司共获取7宗土地，总建面80.13万平，地价146亿元，拿地强度14.5%；权益地价为100亿元，权益比例68%。从项目来源看，公司在“核心10城”的投资金额占比达86%；此外，公司获取代建项目26个，建面178万平；获取4个轻资产管理输出项目，建面16.3万平。 第二曲线表现亮眼，运营能力逐步提升 2024年上半年公司管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比+15%，EBITDA实现18.95亿元，同比+14%。报告期内，公司成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA回报率达6.34%，同比提升0.2个pct。具体来看，资产运营业务多点开花。1）集中商业：实现收入8.38亿元，同比+25.26%；2）写字楼：实现收入6.50亿元，同比+10.36%；3）产业园：实现收入5.72亿元，同比+12.82%；4）长租公寓：实现收入6.29亿元，同比+24.06%；5）酒店：实现收入4.96亿元，同比+23.38%。此外，2024年上半年公司成功竞得上海松江泗泾TOD集中商业项目，获取无锡惠山堰桥智能制造产业园等4个轻资产运营管理项目。 投资建议：公司2024年上半年表现基本符合预期，营收总体保持稳定，业务拓展表现积极，第一曲线布局聚焦化、第二曲线布局多元化趋势明显加强，公司三大发展策略得到较好贯彻。考虑到公司主要业务的“基本盘”依旧稳固，其他业务内容持续丰富，我们预计公司未来仍可以维持一定增速的规模与业绩增长，我们持续看好公司能够实现长期高质量发展。考虑到当前房地产市场依旧处在下行周期，我们调整公司2024-2026年EPS至0.78、0.84、0.90元/股（前值0.9、1.07、1.15元/股），维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、市场需求端变化不及预期风险；资产减值超预期风险、引

     招商蛇口(001979) 开发业务毛利率承压，资产运营业务稳健提升，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年中报，受结转毛利率下降影响，公司结转业绩不及预期。公司拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好低价项目结转结束后业绩持续修复。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为13.1、11.9、11.2倍，维持“买入”评级。 结转毛利率下降，扣非净利润基本持平 公司2024上半年实现营业总收入512.7亿元，同比-0.3%；实现归母净利润14.2亿元，同比-34.2%；实现扣非净利润14.0亿元，同比+0.45%；实现经营性净现金流12.9亿元，同比-95.1%；毛利率同比下降4.3pct至12.0%，其中开发业务毛利率同比下降5.6pct至12.2%。公司归母净利润下降主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少，投资净收益同比下降3.5亿元。 销售权益比提升，上半年拿地强度有所减弱 公司上半年实现销售金额1009.5亿元，销售面积438.7万方，分别同比-39.3%、-35.9%，销售权益比同比+9pct至65%，新推盘项目首开去化率同比+17pct，销售金额排名克而瑞榜单第五。公司上半年获取7宗地块，分别位于上海、广州、成都等一二线城市，计容建面80.1万方，总地价146.1亿元，同比下降64.9%，拿地金额权益比68.4%（2023全年76.5%），拿地强度14.5%（2023全年38.6%），拿地力度有所减弱。公司上半年获取代建项目178万方，轻资产项目16.3万方。 资产运营收入同比增长，融资成本持续压降 公司上半年实现资产运营收入36亿元，同比+15%，其中产业园、集中商业、公寓、写字楼、酒店收入分别为5.7、8.4、6.3、6.5、5.0亿元。公司三道红线维持绿档，截至上半年末剔预负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63；一年内到期有息债务占比较2023年末下降3.34pct至16.7%。公司上半年新增融资成本3.01%，期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 事件：公司发布2024年半年报，2024年上半年实现营业收入512.73亿元，同比下降0.33%，归母净利润14.17亿元，同比下降34.17%，EPS为0.11元/股，同比下降50%。 毛利率下滑影响归母净利润：公司2024年H1收入512.73亿元，同比下降0.33%，主要由于开发业务的房地产项目平均结转单价下降，开发业务营收同比下降。归母净利润下滑幅度高于营收，主要有如下原因。1）2024年H1毛利率为11.98%，较去年同期下滑4.28pct；分业务看，开发业务主要受到结转产品、体量、地区结构等因素影响，毛利率下滑5.58pc；分地区看，华北、江南、华西、华南区域的毛利率分别下滑16.94pct4.94pct3.56pct、9.27pct华东区域的毛利率提高4.66pct。2）投资收益同比下滑24.02%，主要由于转让子公司股权投资收益同比减少。从权益比例看，2024年H1公司的少数股东损益占比为76.73%，较去年同期提升20.10pct。从费用管控看，2024年H1公司的销售费用率、管理费用率分别为2.68pct、1.51pct，分别较去年提高0.17pct、0.21pct，销售费用率上行或由于销售佣金代理费同比提升。 销售稳居行业前五：2024年EH1公司实现销售面积438.71万方，同比下降35.86%；销售金额1009.52亿元，同比下降39.34%；对应销售均价23011元/平米，同比下滑5.44%。销售规模稳居行业前五。上半年销售权益比为65%，同比提升9pct。公司聚焦核心城市，强心30城销售业绩贡献占比91%。从城市看，公司在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地TOP1。 投资聚焦核心：2024年H1公司新增7宗地块，建面80.13万方，总地价146.14亿元，对应的拿地力度为14.48%；楼面价为18238元/平米。公司在“核心10城”的投资金额占比达86%，公司2024年H1对应的地售比为79.26%，维持高质量拿地。公司新增项目多元化，2024年H1获取代建项目26个，对应新增管理面积178万方；获取轻资产管理输出项目4个，对应新增管理面积16.3万方，业态包括产业、公寓、办公等。 资产运营稳步向前：公司实现全口径资产运营收入36亿元，同比上涨15%EBITDA为18.95亿元，同比上涨14%。从投资回报看，公司开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率为6.34%，同比上升0.2pct。1）产业园布局核心17个城市：2024年H1共实现运营收入5.72亿元，开业三年以上项目出租率88%；管理范围内产业园在营主要项日34个，总经营建面252万方，在建及筹备项目规划经营建面66万方。2）集中商业强运营：2024年H1供实现运营收入8.38亿元，开业三年以上项目出租率90%；管理范围内在营项目38个，总经营建面215万方，在建及筹开项目总经营建面296万方。3）长租公寓：2024年H1实现运营收入6.29亿元，开业1年以上公寓出租率达90%2024年H1在深圳、上海、杭州、合肥等城市新开业7个项目，新增房间2898个；截至2024年H1末，公司布局19个城市，已开业项目经营建面133万方，房源3.24万间，建设期项目规划建面83万方。公司以两个优质资产作为基础资产开展基础设施公募REITS申报发行工作。4）写字楼和酒店：2024年H1公司写字楼实现6.5亿元收入，开业三年以上项目出租率80%；酒店实现运营收入4.96亿元，报告期新开业酒店1个，新增客房数133间。 财务稳健：严控杠杆，截至2024年H1末，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%，净负债率59.17%。现金充裕，截至2024年H1末，公司在5%手现金648.34亿元，现金短债比1.63。债务结构健康，一年内到期有息债务占比16.7%，较2024年末下降3.34pct。融资成本降低，2024年H1新增融资成本3.01%，截至2024年H1末综合资金3.25%，较年初降低22bp 投资建议：2024年上半年公司营收小幅下滑，受到行业整体承压的影响，毛利下滑。开发业务上，销售稳居行业前五，投资聚焦核心城市；资产经营上，产业园、商业等业务精细运营。财务稳健，严控杠杆，债务结构健康。根据行业整体情况，我们预测公司2024-2026年归母净利润为67.18亿元、77.05亿元、83.79亿元，对应EPS为0.74元/股、0.85元/股、0.92元/股，对应PE为12.45X、10.85X、9.98X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、运营业务不及预期的风险

     招商蛇口(001979) 事件：2024年8月，招商蛇口发布2024年半年报，2024年上半年公司实现营业收入512.73亿元，同比下降0.33%，实现归母净利润14.17亿元，同比下降34.17%，扣非归母净利润13.99亿元，同比提升0.45%，经营性净现金流314.3亿元，同比增长41.75%；基本每股收益0.11元/股，同比下降50.0%；毛利率和净利率分别为11.98%和3.60%，其中开发业务毛利率12.24%。综合资金成本较23年同期下降22个BP至3.25%。 营收同比微降，归母净利润受开发业务结转毛利率与转让子公司股权投资收益影响有所下降：2024年上半年公司利润总额为29.59亿元，同比下降40.51%。公司利润总额与归母净利润同比出现下降主要由于1）开发业务及其毛利率受结转产品类型、结转体量、地区结构等因素影响有所下降—2024年上半年公司开发结转面积398.8万方，较2023年同期的382.18万方同比增长4.34%，开发业务实现营收39.90亿元，较2023年同期下降4.15pct。毛利率为12.24%，较2023年同期下降5.58pct，主要由于上半年房公司房地产项目平均结转单价下降，开发业务营业收入同比减少所致。2）转让子公司股权投资收益有所下降 2024年上半年公司投资收益为11.15亿元，较2023年同期下降24.02%。 销售权益占比与核心城市贡献占比持续提升，拿地坚持聚焦，三道红线稳居绿档。根据公司公告，2024年1-6月公司签约销售面积438.71万平方米、销售金额1009.52亿元，销售权益占比上升9个百分点。全口径签约金额行业排名第5位，在行业调整中呈现出较强的稳定性。公司销售聚焦高能级城市，“强心30城”签约销售额占比高达91%，与23年同期持平，“核心10城”销售业绩贡献占比达66%，相较2023H1上升2个百分点。2024年上半年公司获取7宗地块，总计容建面约80.13万方，总地价约146.14亿元，其中“核心10城”投资金额占比86%。截至2024年6月末，公司剔除预收账款的资产负债率为62.42%，净负债率为59.17%，现金短债比为1.63，三道红线指标均处于绿档。 投资建议：公司作为具有低融资成本优势的央企，持续降低融资成本，核心区域的优质土储和稳步提升的销售规模为公司未来业绩的增长打下坚实基础。我们预测公司2024-2026年营业收入达1916.97亿元/1925.04亿元/1947.99亿元，24-26年PB倍数为0.7/0.7/0.7。随着融资政策宽松、土储结构优化以及未来销售的企稳回升，我们认为公司在开发能力、土储质量和运营能力方面的优势将凸显，维持“推荐”评级。 风险提示：市场竞争上升风险；市场需求端变化不及预期风险；资产减值超预期风险；政策变动风险。

     招商蛇口(001979) 事件：公司24H1实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%；归母净利润14.17亿元，同比-34.17%；基本每股收益0.11元/股，同比-50.00%。 收入平稳，结转利润率下滑影响利润。收入端，公司24H1实现营收512.73亿元，同比-0.33%，开发业务收入399.03亿元，同比-4.15%，占比营收77.82%；利润端，归母净利润14.17亿元，同比-34.17%，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少。公司24H1毛利率11.98%，较23年同期下降4.28pct。其中，开发业务毛利率12.24%，较23年同期下降5.58pct，受项目平均结转单价下降及结转产品类型、体量等因素影响。 销售聚焦核心城市，投资端加强管控。销售端，公司24H1签约销售面积438.71万平，同比-35.86%，签约销售金额1009.52亿元，同比-39.34%；权益比例65%，较23年同期+9pct。公司高能级核心城市市场地位巩固，强心30城销售贡献占比91%；核心10城销售贡献占比66%，较23年同期+2pct。24H1公司新推盘项目首开去化率同比提升17pct。拿地端，公司强化投资管控，坚持以销定投、聚焦核心、轻重并举的投资策略，24H1获取7宗地块，总计容建筑面积80.13万平，总地价146.14亿元，全口径投资强度14.48%。公司需支付地价为99.97亿元，“核心10城”投资金额占比达86%。此外，公司获取代建项目26个，新增管理面积178万平；其中4个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，新增管理面积16.3万平。 短债占比降低，融资成本压降。债务端，截至24H1末，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63，在满足“三道红线”的同时，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较23年末降低3.34pct。融资端，公司充分发挥信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低，24H1新增融资成本3.01%，截至24H1末综合资金成本3.25%，较24年初降低22个BP。 资产运营稳健，商业及公寓业务增势良好。公司24H1全口径资产运营收入36亿元，同比+15%，EBITDA实现18.95亿元，同比+14%。1）集中商业：24H1实现收入8.38亿元，同比+25.26%，截至24H1末，在营项目38个，经营建面215万平，在建及筹开建面296万平；2）写字楼：实现收入6.50亿元，同比+10.36%；3）产业园：实现收入5.72亿元，同比+12.82%，在营项目34个，经营建面252万平，在建及筹开建面66万平；4）长租公寓：实现收入6.29亿元，同比+24.06%，房源总数3.24万间，经营建面133万平，在建建面83万平，24H1在深圳、上海、杭州、合肥等城市新开业7个项目，新增房2898间；5）酒店：实现收入4.96亿元，同比+23.38%。 投资建议：公司24上半年利润受结转毛利率影响，但销售相对稳健、布局核心城市、融资优势明显，我们看好公司未来逐步实现业绩触底回升。考虑公司毛利率受行业影响 回落，我们调整公司24-26年归母净利润至68.25、76.90、88.18亿元（原值：74.01 亿元、82.33、91.51亿元），维持“买入”评级。 风险提示：房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期

     招商蛇口(001979) 事件 2024年8月30日招商蛇口发布2024半年报，1H24实现营业收入512.7亿元，同比-0.3%；实现归母净利润14.2亿元，同比-34.2%；2Q24实现营业收入275.3亿元，同比-24.5%；实现归母净利润10.8亿元，同比-42.3%。 点评 营收利润承压，主因毛利率下滑：1H24公司房地产项目平均结转单价下降，开发业务营业收入同比减少带动整体营收小幅下滑。而归母净利润同比-34.2%，主要由于：①受市场下行影响，公司当期结算项目毛利率下滑，1H24结算毛利率11.98%，同比下降4.28pct；②合作项目投资收益亦受市场影响，1H24公司投资收益11.15亿元，同比减少3.53亿元。 销售结构持续优化，核心城市地位巩固：1H24公司销售金额1010亿元，同比-39%（TOP100房企平均同比-42%），销售排名稳居行业前五。1H24销售权益比升至65%，同比增长9cpt；“强心30城”销售贡献占比91%；“核心10城”占比66%，同比提升2pct。在全国12个城市进入当地销售榜TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通居TOP1，持续巩固市场地位。 强化投资管控，以销定投、聚焦核心：1H24公司获取7宗地块，总建面80万方，总地价146亿元，权益地价100亿元，权益比0.68。在“核心10城”的投资金额占比为86%。坚持轻重并举，1H24获取代建项目26个，新增管理面积178万方；获取4个轻资产管理输出项目，新增管理面积16.3万方。 “三道红线”始终居绿档，财务结构持续优化：1H24公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63。有息负债结构良好，银行融资占比64.6%，一年内到期有息负债占比16.7%，较2023年末下降3.34pct。期内平均融资成本3.25%，较2023年末降低22BP。 投资建议 公司销售结构优化，投资布局聚焦深耕，未来随着优质项目逐步结转，业绩有望持续回升。考虑当前房地产市场承压，我们下调公司2024-26年归母净利润至63.4亿元、76.9亿元和92.5亿元（原为91.1亿元、118.1亿元和143.5亿元），同比增速分别为0.3%、21.4%和20.2%。公司股票现价对应PE估值为13.2/10.9/9.0倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。

     招商蛇口(001979) 事件 2024年8月30日，公司发布2024年半年报，上半年实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%；实现归母净利润14.17亿元，同比-34.17%；扣非后归母净利润为13.99亿元，同比+0.45%。 扣非利润稳健，投资收益减少 2024H1，公司实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%；实现归母净利润14.17亿元，同比-34.17%。归母净利润大幅下滑，主要原因有：1）上半年结转项目毛利率同比下降；2）2023H1，博时蛇口产业园REIT购入公司光明科技园资产，带来股权投资收益8.07亿元，2024H1无股权投资收益。2024H1，公司实现扣非后归母净利润为13.99亿元，同比+0.45%。 销售稳居头部，聚焦核心城市 2024H1，公司销售规模稳健行业前五，实现销售金额1009.52亿元，同比减少39.3%，实现销售面积438.71万平方米，同比减少35.9%。公司聚焦高能级城市，强心30城销售贡献占比达91%，在深圳、西安、长沙等城市销售排名第一。拿地方面，公司坚持以销定投，上半年新增7宗地块，总建面80.13万平方米，总地价146.14亿元，拿地强度14.5%。权益拿地金额为99.97亿元，权益占比68.4% 三道红线保持绿档，融资成本持续优化 公司财务稳健，上半年剔除预收款的资产负债率为62.42%，净负债率为59.17%，现金短债比为1.63，三道红线均保持“绿档”。公司融资成本持续优化，截止2024H1公司综合融资成本为3.25%，较年初下降22BP。 盈利预测、估值与评级 预计公司2024-2026年营业收入分别为1920.16/2120.71/2294.30亿元，同比分别+9.72%/+10.44%/+8.19%；归母净利润分别为77.16/91.21/101.40亿元，同比分别+22.10%/+18.21%/+11.17%。EPS分别为0.85/1.01/1.12元/股，3年CAGR为17.1%。公司坚持城市聚焦战略，融资畅通，经营稳健，维持“买入”评级。 风险提示：政策落地不及预期；市场修复不及预期；市场竞争加剧。

     招商蛇口(001979) 事项： 公司公布2024年半年报，上半年实现营业收入512.7亿元，同比下降0.3%，归母净利润14.2亿元，同比下降34.2%，与业绩快报一致。 平安观点： 毛利率下降及投资收益减少致业绩承压：2024年上半年公司实现营业收入512.7亿元，同比下降0.3%，归母净利润14.2亿元，同比下降34.2%，归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降4.3个百分点至12%；2）投资收益同比减少3.5亿元。 销售结构持续优化，强化投资管控：2024年上半年公司销售面积438.7万平米，同比下降35.9%，销售金额1009.5亿元，同比下降39.3%，销售规模稳居行业前五。销售权益比65%，同比提升9个百分点。高能级核心城市市场地位持续巩固，强心30城销售业绩贡献占比91%，核心10城销售业绩贡献占比66%，同比去年提升2个百分点；新推盘项目首开当日去化率同比提升17个百分点。上半年公司获取7宗地块，总计容建筑面积80.1万平米，总地价146.1亿元，公司需支付地价100亿元，在“核心10城”投资金额占比达86%；获取代建项目26个，合计新增管理面积178万平米；获取4个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，合计新增管理面积16.3万平米。 财务状况稳健，“三道红线”维持绿档：2024年上半年末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率59.2%、现金短债比1.63倍。在满足“三道红线”同时，公司采取稳杠杆和优结构融资策略，期末银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.3个百分点。期内新增融资成本3.01%，期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。 投资建议：考虑公司盈利能力下行超出预期，下调公司2024-2026年 EPS预测至0.72元（原为0.81元）、0.73元（原为0.88元）、0.77元（原为0.97元），当前股价对应PE分别为12.8倍、12.6倍、12.0倍。公司财务状况稳健，投资积极聚焦，销售结构优化，有望以优质资产助力未来发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

     招商蛇口(001979) 销售降幅持续收窄，融资成本保持低位，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年7月经营简报，公司销售降幅收窄，拿地聚焦核心城市，可售资源充足，虽然半年度受结转毛利率下降影响，结转业绩不及预期，但我们看好低价项目结转结束后业绩持续修复，未来市占率有望持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为12.4、11.3、10.7倍，维持“买入”评级。 单月销售降幅持续收窄，销售规模维持行业前五 公司2024年7月实现销售金额158.6亿元，同比下降21.2%；实现销售面积76.9万方，同比下降3.3%，单月销售金额降幅自5月以来持续收窄。公司1-7月累计实现销售金额1168.1亿元，同比下降37.4%；实现销售面积515.6万方，同比下降32.5%；实现销售均价22657元/平米，同比下降7.3%，公司前7月销售金额在克而瑞全口径销售榜单排名第五。 7月上海宝山拿地，拿地强度有所减弱 公司7月在上海和港中旅竞得宝山顾村地块，总地价31.1亿元，权益比例60%，公司8月联合徐汇城投和南昌市政公用集团以16.99亿元的价格竞得上海新长桥项目。公司1-7月公司获取8宗地块，分别位于上海、广州、成都等一二线城市，计容建面94.1万方，总地价177.3亿元，同比下降59.7%；拿地金额权益比66.9%（2023全年76.5%），拿地强度15.2%（2023全年38.6%），拿地力度有所减弱；拿地均价18832元/平米，同比提升5.9%，拿地质量有所提升。 结转毛利率下降，融资保持畅通 根据业绩快报，公司2024H1实现营业总收入512.7亿元，同比下降0.3%；实现归母净利润14.2亿元，同比下降34.2%，主要是开发业务项目结转毛利率同比下降及投资收益减少所致。公司上半年发行4笔超短融共47亿元，票面利率不超过2.52%，融资渠道畅通。8月公司拟发行不超50亿元公司债，其中三年期票面利率2.1%，五年期票面利率2.3%，融资成本保持低位。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 投资要点 事件： 2024年7月26日，公司发布2024年半年度业绩快报，上半年实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%；实现归母净利润14.17亿元，同比-34.17%；扣非后归母净利润为13.99亿元，同比+0.45%。 结转项目盈利承压，投资收益减少 从业绩快报来看，2024Q2公司实现营收275.26亿元，同比-24.45%，归母净利润为10.85亿元，同比-42.30%。相比一季度，营收和利润增速均大幅转负。2024H1归母净利润降幅较大，一方面是由于转结项目毛利率较低，另一方面是由于股权处置收益减少（2023H1股权处置收益达8.07亿元）。 深耕高能级城市，业绩有望逐步回暖 根据中指院数据，2024H1，公司实现销售金额1009.50亿元，同比-39.35%，TOP100房企同比-41.60%；公司实现销售面积440万平方米，同比-35.67%，TOP100房企同比-43.78%。拿地方面，公司权益拿地金额为80.90亿元，同比-66.29%，权益拿地面积为46.35万平方米，同比-61.05%，分区域来看，公司拿地主要集中在长三角地区。受行业整体影响，公司销售仍然承压。我们认为，公司深耕核心城市，产品矩阵齐全，随着政策引导商品房向改善性产品发展，公司有望迎来业绩改善。 财务稳健、土储优质，维持“买入”评级 房地产市场仍处于调整期，我们调整公司24-26年营业收入分别为1920.16/2120.71/2294.30亿元，同比分别+9.72%/+10.44%/+8.19%；归母净利润分别为77.16/91.21/101.40亿元，同比增速分别为22.10%/18.21%/11.17%。EPS分别为0.85/1.01/1.12元。公司拿地积极，融资畅通，销售保持行业前列，业绩有望逐步改善，维持“买入”评级。 风险提示：政策落地不及预期；市场修复不及预期。

     招商蛇口(001979) 收入规模同比微降，扣非净利润基本持平，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年半年度业绩快报，受结转毛利率下降影响，公司结转业绩不及预期。公司拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，拟发行租赁住房REITs盘活资产，看好未来市占率持续提升。受销售规模下降及结转毛利率承压影响，我们下调盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元（原值为80.4、94.8、108.3亿元），EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为11.6、10.6、10.0倍，我们看好公司低价项目结转结束后业绩持续修复，维持“买入”评级。 结转毛利率下降，扣费净利润基本持平 公司2024H1实现营业总收入512.7亿元，同比下降0.3%；实现归母净利润14.2亿元，同比下降34.2%，实现扣非净利润14.0亿元，同比增长0.45%，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少（2023H1投资净收益14.7亿元）；实现基本每股收益0.11元，同比下降50.0%。 销售排名行业前五，拿地强度有所减弱 公司2024H1实现销售金额1009.5亿元，销售面积438.7万方，分别同比下降39.3%和35.9%，销售金额排名克而瑞榜单第五。1-6月公司获取7宗地块，分别位于上海、广州、成都等一二线城市，计容建面80.1万方，总地价146.1亿元，同比下降64.9%，拿地金额权益比68.4%（2023全年76.5%），拿地强度14.5%（2023全年38.6%），拿地力度有所减弱。公司7月在上海和港中旅竞得宝山顾村地块，总地价31.1亿元，成交楼面价22252元/平方米。 派息比例较高，拟发行租赁住房REITs 公司于7月发布年度利润分配方案实施公告，每10股派发现金红利3.20元，总计分配现金股利达到28.99亿，派息比例达45.88%。公司2024H1发行4笔超短融共47亿元，票面利率不超过2.52%，融资渠道畅通。公司响应“租售并举”战略，拟通过子公司招商公寓申报发行租赁住房REITs，两个底层资产为深圳南山蛇口自贸区内的壹栈项目，2023年度平均出租率达92%和98%。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 销售拿地规模下滑，拟发行租赁房REITs盘活资产，维持“买入”评级招商蛇口发布2024年5月经营简报，受销售市场低迷影响，公司前五月销售规模下降。公司拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，拟发行租赁住房REITs盘活资产，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为80.4、94.8、108.3亿元，EPS为0.89、1.05、1.20元，当前股价对应PE为11.3、9.6、8.4倍，维持“买入”评级。 单月销售降幅收窄，销售排名位居第五 2024年5月公司实现签约销售面积79.3万平方米，同比下降29.1%；实现签约销售金额190.2亿元，同比下降28.6%，环比提升2.1%，销售降幅有所收窄。1-5月公司累计实现签约销售面积336.9万平方米，同比下降39.1%；累计实现签约销售金额778.5亿元，同比下降43.1%，在克而瑞全口径销售榜单排名第五；累计销售均价23106元/平米，同比下降6.5%。 单月拿地2宗，投资强度下降 公司2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城。2024年5月公司获取广州黄埔区项目和三亚深海科技城项目，总计容建面21.7万方，总地价43.4亿元，权益地价13.6亿元，权益比例31.4%。1-5月公司获取7宗地块，分别位于上海、广州、成都等一二线城市，计容建面80.1万方，总地价146.1亿元，同比下降53.5%，拿地金额权益比68.4%（2023全年76.5%），拿地强度18.8%（2023全年38.6%）。 融资渠道畅通，拟发行租赁住房REITs 公司2023全年新增公开市场融资324.3亿元，全年综合资金成本3.47%，较2023年初降低42BP。2024年1-5月公司发行4笔超短融共47亿元，票面利率不超过2.52%，融资渠道畅通。公司响应“租售并举”战略，拟通过子公司招商公寓申报发行租赁住房REITs，两个底层资产为深圳南山蛇口自贸区内的壹栈项目，已分别投入运营超4年和8年，2023年度平均出租率达92%和98%。我们认为本次REITs申报有利于盘活公司资产，进一步拓宽融资渠道，增强持续经营能力。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 事件： 4月30日公司发布2024年一季度报告。一季度实现营业收入237.47亿元，同比增长58.22%；实现归母净利润3.32亿元，同比增长22.22%；实现扣非归母净利润2.92亿元，同比增长8%；毛利率14.50%，同比增长1.88个百分点。 营收与利润高增，毛利率逐步修复 公司2024年一季度实现营收237.47亿元，同比高增58.22%，主要系房地产开发业务结转规模增加所致。实现归母净利润3.32亿元，同比增长22.22%，增速低于营收主要是结转项目中公司权益占比下降导致，少数股东损益占净利润的比例为64.53%，2023年同期为35.85%。毛利率14.50%，同比增长1.88个百分点，主要系公司城市聚焦战略提高了结转项目利润率所致。 销售规模行业领先，绝对量仍然承压 受整体市场下行影响，叠加2023年同期基数较高，2024年1-3月，公司累计实现销售金额402.08亿元，同比下降44.36%；实现销售面积166.59万平方米，同比下降45.43%；销售均价为2.41万元/平方米，同比增长1.96%。根据中指院数据，公司销售面积、销售金额稳居前六名。 拿地节奏积极恢复，坚持深耕核心城市 根据中指院数据，2024年1-3月，公司累计权益拿地金额为65.49亿元，同比增长30.98%；累计权益拿地面积为34.96万平方米，同比增长34.46%；累计新增权益货值154.26亿元，同比增长36.86%。公司坚持聚焦核心城市，新增拿地项目主要集中在长三角地区，有望凭借优质项目带动盈利能力逐步提升。 盈利预测、估值与评级 我们预计公司2024-2026年营业收入分别为1920/2121/2294亿元，同比增速分别为9.72%/10.44%/8.19%，归母净利润分别为87.0/102.0/113.1亿元，同比增速分别为37.59%/17.34%/10.87%，EPS分别为0.96/1.13/1.25元/股，3年CAGR为21.41%。鉴于公司销售稳居行业前列，拿地积极，融资渠道通畅，参照可比公司估值，我们给予公司2024年15倍PE，目标价14.39元，维持“买入”评级。 风险提示：市场修复不及预期，政策调控不及预期，竣工节奏不及预期

     招商蛇口(001979) 事件 2024年4月29日，公司发布2024年一季报：实现营收237.47亿元，同比+58.22%；实现归母净利润3.32亿元，同比+22.22%。 点评 营收及归母净利均同比高增。2024年一季度，公司营收及归母净利润同比均实现两位数的增长，主要由于：①公司在竣工端持续发力，开发业务的竣工结转量上升进而带动营收增长；②结转的高毛利项目占比提升以及结转项目的权益比例提升进而带动归母净利润增长。 销售规模稳居行业TOP5。受市场大势及公司自身的推货节奏影响，2024年一季度公司累计销售金额为402.08亿元，同比-44.36%；销售面积为166.59万方，同比-45.43%。根据克而瑞，公司全口径销售额稳居行业第五名。 投资坚持聚焦深耕，资源投放强心城市：2024年一季度，公司共计获取4宗地块，其中上海1宗、成都1宗、合肥1宗、南京1宗，公司拿地始终聚焦“强心30城”及核心“6+10”城，具备相对较高的安全边际。一季度公司拿地总计容建面47.73万方，总地价99.12亿元，权益地价84.56亿元，权益比例为85.32%，权益比例维持较高水平。 投资建议 公司销售规模持续稳居行业前列，投资布局聚焦深耕核心城市，随着2024年起优质项目逐步结转，业绩有望持续回升。我们维持此前盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润分别为91.1亿元、118.1亿元、143.5亿元，同比增速分别为+44.2%、+29.6%、+21.6%。公司股票现价对应PE估值分别为8.8/6.8/5.6倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。

     招商蛇口(001979) 事项： 公司公布2024年一季报，一季度实现营业收入237.5亿元，同比增长58.2%，归母净利润3.3亿元，同比增长22.2%。 平安观点： 业绩同比增长，毛利率小幅改善：2024年一季度公司实现营业收入237.5亿元，同比增长58.2%，归母净利润3.3亿元，同比增长22.2%。营业收入同比高增主要源于房地产开发业务结转规模同比增加。归母净利润增速低于营收主要因：1）投资收益同比减少2.3亿元；2）少数股东损益占比同比提升28.6个百分点至64.5%。一季度毛利率14.5%，同比提升1.9个百分点。 销售均价同比微涨，投资区域持续聚焦：2024年一季度公司销售金额402.1亿元，同比下降44.4%，销售面积166.6万平米，同比下降45.4%，销售均价24136元/平米，同比上涨2%。一季度新增南京建邺区、成都成华区、合肥滨湖区、上海松江区4宗地块，总建面47.7万平米，总地价99.1亿元，权益比例85%；拿地销售面积比28.7%、拿地销售金额比24.7%。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.81元、0.88元、0.97元，当前股价对应PE分别为11.0倍、10.0倍、9.1倍。公司财务状况稳健，投资积极聚焦，有望以优质资产助力未来发展，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、持续减值等风险。

     招商蛇口(001979) 业绩稳健增长，销售期间费率明显压降，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年一季报。公司2024Q1收入利润保持增长，受市场低迷影响销售下滑，投资聚焦核心城市，可售货源较充足，重组资产完成过户，定增募资顺利完成，看好未来业绩持续释放。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为80.4、94.8、108.3亿元，EPS为0.89、1.05、1.20元，当前股价对应PE为9.9、8.4、7.4倍，维持“买入”评级。 营收利润双增，销售期间费率明显压降 2024Q1公司实现营业收入237.47亿元，同比增长58.2%；归母净利润3.32亿元，同比增长22.2%；经营性净现金流-106.11亿元，同比下降228.3%；基本每股收益0.01元/股；销售毛利率和净利率同比分别提升1.9和1.1pct至14.5%和3.9%，销售期间费率同比压降2.6pct至6.1%。公司一季度利润增速不及营收增速主要由于：（1）对联营合营企业的投资收益下降至0.17亿元（2023Q1为2.66亿元）；（2）应税利润总额同比增加导致所得税增加；（3）少数股东损益增至6.04亿元（2023Q1为1.52亿元）；经营性净现金流为负主要由于销售回款同比减少。 销售同比下滑，拿地聚焦核心一二线城市 2024Q1公司累计实现销售面积166.6万方，同比下降45.4%；累计实现销售金额402.1亿元，同比下降44.4%，在克而瑞全口径销售榜单排名第五。2024Q1公司获取4宗地块，分别位于上海、成都、合肥、南京四个核心一二线城市，计容建面47.7万方，总地价99.12亿元，同比增长9.2%，拿地金额权益比达85.3%（2023全年76.5%），拿地强度24.7%（2023全年38.6%）。 债务安全垫增厚，融资成本持续压降 截至2023年末，公司有息负债2124亿元，一年内到期的有息负债427亿元，占比20.1%，同比下降0.3个百分点；剔预负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，三道红线维持绿档。公司2023全年新增公开市场融资324.3亿元，全年综合资金成本3.47%，较2023年初降低42BP。2024Q1公司发行4笔超短融共47亿元，票面利率不超过2.52%，融资渠道畅通。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 核心观点： 事件：公司发布2024年一季报，2024年一季度实现营业收入237.47亿元，同比增长58.22%；归母净利润3.32亿元同比增长22.22%。 营收稳定提升：公司2024年一季度实现营收237.47亿元，同比增长58.22%；归母净利润3.32亿元，同比增长22.22%。营收增长较多与开发业务结转规模同比增加有关。归母净利润增速低于营收增速主要由于：1）投资收益同比下降85.26%至0.39亿元；2）所得税同比增长305.72%至6.94亿元；3）少数股东损益为6.04亿元，较去年同期增加较多。期间费用上，销售费用率和管理费用率分别为2.27%、1.53%，分别较上年下降0.56pct、1.29pct，公司管控费用有成效。 投资聚焦核心：2024年Q1公司实现销售面积166.59万方，同比下降45.43%；销售金额402.08亿元，同比下降44.36%；对应销售均价24136元/平米，同比提升1.96%，受到行业整体影响，销售体量下滑，但销售均价有所提高。拿地方面，公司2024年Q1共入手4个地块，分别位于上海、成都、合肥、南京，均为高能级城市。2024年Q1新增土储47.73万方，权益地价84.56亿元，对应总地价99.12亿元，得出权益比例为85.32%，其中在上海和合肥的新增两个地块为100%权益拿地；新增土储全口径楼面价20766元/平米，对应的地货比为0.86，保持较高的拿地质量。根据全口径拿地和销售金额，2024年Q1公司拿地力度24.65%，投资保持谨慎。 融资成本维持低位：2024年Q1，公司共发行四期超短期融资券，合计融资金额47亿元，票面利率分别为2.52%、2.27%、2.09%、2.09%。票面利率逐渐下跌，2023年全年综合资金成本为3.47%，因此我们认为公司整体融资成本有望进一步下降。 投资建议：2024年Q1公司结算规模增加致营收快速增长。受行业整体影响，公司销售规模下滑但销售均价有所提高，实现量减价升。公司新增拿地聚焦核心城市，新增土储维持高权益比例和高地货比，拿地质量高。我们维持公司2024-2026年归母净利润81.05亿元、94.53亿元、107.48亿元的预测，对应EPS为0.89元/股、1.04元/股、1.19元/股，对应PE为9.87X、8.46X、7.44X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、债务偿还不及预期的风险。