招商蛇口(001979) 事件：公司发布2024年三季报，公司2024年前三季度实现780.09亿元，同北增长2.88%；归母净利润26.01亿元，同比下降31%：基本每股收益0.22元/股，同比下降43.59%。 毛利率下滑影响归母净利润：公司2024年前三季度实现收入780.09亿元司比增长2.88%：归母净利润26.01亿元，同比下滑31%。归母净利润不升反降的原因主要有如下原因。1）毛利率下滑：2024年前三季度公司毛利率为9.95%，较去年同期下滑8.3pct，毛利率下滑导致归母净利润下滑。2）权益比例下滑：2024年前三季度公司的少数股东损益占净利润的比例为23.95%，较去年同期的该值31.79%下降7.85pct，即2024年前三季度公司的权益比例下滑7.85pct。从费用管控看，2024年前三季度公司的销售费用率和管理费用率分别为2.81%、1.49%，分别较去年同期下滑0.05pct、0.28pct，表明公司费用管控取得成效。 销售受到行业影响：2024年前三季度实现销售面积642.44万方，同比下降29.99%；销售金额1451.71亿元，同比下降35.85%；对应的销售均价为22597元/平米，同比下降8.37%。由于行业整体处于筑底阶段，公司销售的量价均受到影响。 投资质量高：我们根据公司的经营公告整理，公司在2024年前三季度共新增建面59.84万方，对应的地价为142.7亿元。2024年前三季度拿地楼面均价为23846.44元/平米，对应的地售比为1.06。公司保持高质量拿地，因此楼面价高于销售均价，地售比较高。公司在2024年前三季度拿地的权益地价为108.73亿元，对应的权益比例为76.19%。按照全口径的拿地金额与同期的销售金额计算得到的拿地力度为9.83%。 财务严控杠杆：截至2024年三季度末，公司剔除预收账款的资产负债率60.36%，净负债率48.28%。截至2024年三季度末，公司在手现金858.42亿元。 旗下租赁住房公募REIT上市：2024年9月20日，公司旗下保障性租赁住房公募REIT-一招商基金蛇口租赁住房REIT、完成发售，并于10月23日上市。该支REIT募集资金总额13.687亿元。 投资建议：2024年前三季度公司营收小幅增长，受到行业整体承压的影响，毛利下滑，归母净利润下滑。财务稳健，严控杠杆。根据行业整体情况，我们维持公司2024-2026年归母净利润为67.18亿元、77.05亿元、83.79亿元的预测，对应EPS为0.74元/股、0.85元/股、0.92元/股，对应PE为14.82x、12.92X、11.88X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、运营业务不及预期的风险。

     招商蛇口(001979) 结算毛利率较低，拿地深耕核心城市，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年三季报，2024年1-9月公司营业收入小幅增长，归母净利润有所下降。其中三季度公司实现营业收入267.37亿元，同比增长9.64%；实现归母净利润11.84亿元。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为15.6、14.2、13.4倍，维持“买入”评级。 营业收入同比增长，结算毛利率下行 2024年1-9月公司实现营业收入780.09亿元，同比增长2.9%；实现归母净利润26.01亿元，同比下降31.0%。公司结算毛利率10.0%，同比下降8.3个百分点，较2024中报下降2.0个百分点，主要由于公司结算资源中，2020和2021年低毛利项目占比较高，拉低了整体毛利率水平。公司本报告期非经常性损益较高，主要是公司发行租赁住房REIT带来约7亿元收益，以及一些其他资产处置带来的收益。截止2024三季度末，公司合同负债1913.20亿元，较中期提升114.74亿元，可结算资源充沛。 销售规模有所收缩，行业排名维持稳定 2024年1-9月，公司累计实现签约销售金额1451.71亿元，同比减少35.85%，累计实现签约销售面积642.44万平方米，同比减少29.99%。2024年9月，公司单月销售均价20664.94元/平方米同比-21.43%，2024年1-9月，公司累计销售均价22596.82元/平方米，同比-8.37%。据克而瑞数据，2024年1-9月公司全口径销售金额排名第5名。2024年国庆节期间，公司吸引超过5.11万客户线下到访参与活动及参观项目，全国累计4.34万组客户到访，销售125亿元。 拿地力度有所收缩，坚持以销定产 2024年1-9月，公司累计拿地金额289亿元，拿地强度19.9%，低于过往年份水平（2023年38.9%、2022年43.9%）。公司2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城，在投资金额上更注重以销定产。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 拟集中竞价交易回购股份，央企背景夯实投资信心，维持“买入”评级 2024年10月16日，招商蛇口股份有限公司发布公告，宣布将通过集中竞价交易方式回购公司股份，拟以自有资金或自筹资金通过深圳证券交易所交易系统以集中竞价交易方式进行股份回购，本次回购的股份将全部予以注销并减少公司注册资本。公司整体经营业绩稳健，销售排名稳居前列，公开市场土地获取积极，回购股份将进一步稳定投资者对公司持续经营的积极预期。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为16.2、14.7、13.9倍，维持“买入”评级。 管理层回购提议，股东无减持计划 招商蛇口公告称，基于对未来发展的信心，为增强投资者信心、稳定及提升公司价值，招商蛇口将通过集中竞价交易方式回购公司股份，此次回购股份的价格不超过人民币15.68元/股，回购金额不低于人民币3.51亿元且不超过人民币7.02亿元。资金来源为公司自有资金或自筹资金，回购期限自股东大会通过之日起12个月内。预计回购数量约为4477.04万股（0.49%）至2238.52万股（0.25%），回购后，有限售条件股份和无限售条件股份占比略有变动，但股份总额减少，回购不会对公司经营、盈利能力、财务等产生重大影响。公司董事长蒋铁峰先生于2024年10月13日提议回购，相关股东在回购期间暂无明确的增减持计划，回购股份后，公司将履行通知债权人等法律程序，并将全部注销减少注册资本。 招商系集体回购，央企背景夯实投资信心 10月14日起，“招商系”多家上市公司集体发布增持或回购计划公告。其中，有6家公司发布回购计划公告，分别为招商轮船、招商积余、招商公路、招商蛇口、招商港口和中国外运；有3家公司发布了增持公告，分别为中国外运、招商南油和辽港股份。招商系上市公司股东为招商局集团，总资产规模庞大，为公司持续经营及融资提供巨大帮助。此次招商系公司集体回购股份，有利于夯实投资者投资信心，增强资本市场对公司稳健经营的积极预期。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 销售规模有所收缩，行业排名维持稳定，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年9月经营简报，公司销售规模有所收缩，销售单价略有下滑，行业排名保持领先，国庆假期期间销售火热，消费助力多业务条线数据回升。公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为14.8、13.5、12.7倍，维持“买入”评级。 销售规模有所收缩，行业排名维持稳定 2024年9月，公司实现签约销售金额143.58亿元，同比减少29.07%，实现签约销售面积69.48万平方米，同比减少9.73%。2024年1-9月，公司累计实现签约销售金额1451.71亿元，同比减少35.85%，累计实现签约销售面积642.44万平方米，同比减少29.99%。2024年9月，公司单月销售均价20664.94元/平方米，同比-21.43%，2024年1-9月，公司累计销售均价22596.82元/平方米，同比-8.37%。据克而瑞数据，2024年1-9月公司全口径销售金额排名第5名。 9月获取3宗地块，拿地进一步聚焦核心城市 公司2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城。公司于2024年9月获取三宗地块，用地面积总计9.56万平方米，总建筑面积22.86万平方米，拿地总成本65.44亿元。9月拿地金额占销售金额比例为46.58%，投资聚焦核心城市，获取的三宗地块分别位于上海、广州、西安。 国庆期间销售火热，消费助力多业务条线数据回升 2024年国庆节期间，公司吸引超过5.11万客户线下到访参与活动及参观项目，全国累计4.34万组客户到访，销售125亿元。招商蛇口旗下招商积余服务在国庆期间累计服务旅客近千万人次，招商蛇口全国33家商场日均销售额同比提升17.6%，日均客流同比提升13.7%，10月1日—4日，招商蛇口旗下招商伊敦6个项目连续3天满房，接待宾客逾10000人次，全国壹棠服务公寓收入同比增长11%，南海精品餐饮收入同比增长5%。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 销售规模有所收缩，拿地进一步聚焦核心城市，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年8月经营简报，公司销售规模有所收缩，销售单价略有下滑，行业排名保持领先。公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为12.5、11.4、10.7倍，维持“买入”评级。 销售规模有所收缩，行业排名维持稳定 2024年8月，公司实现签约销售金额140.04亿元，同比减少28.20%，实现签约销售面积57.4万平方米，同比减少25.68%。2024年1-8月，公司累计实现签约销售金额1308.13亿元，同比减少36.52%，累计实现签约销售面积572.96万平方米，同比减少31.84%。2024年8月，公司单月销售均价24397.21元/平方米，同比-3.39%，2024年1-8月，公司累计销售均价22831.09元/平方米，同比-6.86%。据克而瑞数据，2024年1-8月公司全口径销售金额排名第5名。 8月获取3宗地块，拿地进一步聚焦核心城市 公司2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城。公司于2024年8月获取三宗地块，用地面积总计8.53万平方米，总建筑面积22.99万平方米，拿地总成本24.61亿元。8月拿地占销售金额比例为17.6%，投资聚焦核心城市，获取的三宗地块分别位于上海、杭州、郑州。 获准发行保障房REITs，经营能力进一步增强 2024年8月30日，证监会对招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金进行批复并准予注册基础设施公募REITs，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为52年，准予基金的募集份额总额为5亿份。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 投资要点 招商蛇口发布2024年上半年业绩公告；公司2024年上半年实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%，归母净利润14.17亿元，同比-34.17%；基本每股收益0.11元/股，同比-50.00%。 营收规模保持稳健，融资成本明显改善 2024年上半年公司实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%，主要业务收入“两增一减”，收入结构持续优化调整，其中开发业务营收399亿元，同比-4.15%，占总营收的77.82%，资产运营业务营收31亿元，同比+13.05%，占总营收的6.04%；城市服务业务营收83亿元，同比+16.94%，占总营收的16.14%。此外，截至2024年上半年，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比为1.63。在满足“三道红线”的同时，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，截至报告期末，公司银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.34个百分点。此外，公司资金成本显著降低，2024年上半年公司新增融资成本3.01%，截至报告期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。主要因公司利用LPR下行窗口期进行高息债务置换。 销售业务聚焦核心，投资项目轻重并举 2024年上半年，公司实现签约销售面积438.71万平，同比-35.86%，签约销售金额1009.52亿元，同比-39.34%；权益比例65%，同比+9pct。总体销售业绩下滑明显，但高能级核心城市市场地位持续巩固，权益比例上升。分城市看，“强心30城”销售贡献占比91%，与去年同期持平，“核心10城”销售贡献占比66%，同比+2pct，公司在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中5个城市排名当地TOP1。投资端，公司保持积极态势，拿地项目“重中有轻”，报告期内，公司共获取7宗土地，总建面80.13万平，地价146亿元，拿地强度14.5%；权益地价为100亿元，权益比例68%。从项目来源看，公司在“核心10城”的投资金额占比达86%；此外，公司获取代建项目26个，建面178万平；获取4个轻资产管理输出项目，建面16.3万平。 第二曲线表现亮眼，运营能力逐步提升 2024年上半年公司管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比+15%，EBITDA实现18.95亿元，同比+14%。报告期内，公司成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA回报率达6.34%，同比提升0.2个pct。具体来看，资产运营业务多点开花。1）集中商业：实现收入8.38亿元，同比+25.26%；2）写字楼：实现收入6.50亿元，同比+10.36%；3）产业园：实现收入5.72亿元，同比+12.82%；4）长租公寓：实现收入6.29亿元，同比+24.06%；5）酒店：实现收入4.96亿元，同比+23.38%。此外，2024年上半年公司成功竞得上海松江泗泾TOD集中商业项目，获取无锡惠山堰桥智能制造产业园等4个轻资产运营管理项目。 投资建议：公司2024年上半年表现基本符合预期，营收总体保持稳定，业务拓展表现积极，第一曲线布局聚焦化、第二曲线布局多元化趋势明显加强，公司三大发展策略得到较好贯彻。考虑到公司主要业务的“基本盘”依旧稳固，其他业务内容持续丰富，我们预计公司未来仍可以维持一定增速的规模与业绩增长，我们持续看好公司能够实现长期高质量发展。考虑到当前房地产市场依旧处在下行周期，我们调整公司2024-2026年EPS至0.78、0.84、0.90元/股（前值0.9、1.07、1.15元/股），维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、市场需求端变化不及预期风险；资产减值超预期风险、引

     招商蛇口(001979) 开发业务毛利率承压，资产运营业务稳健提升，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年中报，受结转毛利率下降影响，公司结转业绩不及预期。公司拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好低价项目结转结束后业绩持续修复。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为13.1、11.9、11.2倍，维持“买入”评级。 结转毛利率下降，扣非净利润基本持平 公司2024上半年实现营业总收入512.7亿元，同比-0.3%；实现归母净利润14.2亿元，同比-34.2%；实现扣非净利润14.0亿元，同比+0.45%；实现经营性净现金流12.9亿元，同比-95.1%；毛利率同比下降4.3pct至12.0%，其中开发业务毛利率同比下降5.6pct至12.2%。公司归母净利润下降主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少，投资净收益同比下降3.5亿元。 销售权益比提升，上半年拿地强度有所减弱 公司上半年实现销售金额1009.5亿元，销售面积438.7万方，分别同比-39.3%、-35.9%，销售权益比同比+9pct至65%，新推盘项目首开去化率同比+17pct，销售金额排名克而瑞榜单第五。公司上半年获取7宗地块，分别位于上海、广州、成都等一二线城市，计容建面80.1万方，总地价146.1亿元，同比下降64.9%，拿地金额权益比68.4%（2023全年76.5%），拿地强度14.5%（2023全年38.6%），拿地力度有所减弱。公司上半年获取代建项目178万方，轻资产项目16.3万方。 资产运营收入同比增长，融资成本持续压降 公司上半年实现资产运营收入36亿元，同比+15%，其中产业园、集中商业、公寓、写字楼、酒店收入分别为5.7、8.4、6.3、6.5、5.0亿元。公司三道红线维持绿档，截至上半年末剔预负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63；一年内到期有息债务占比较2023年末下降3.34pct至16.7%。公司上半年新增融资成本3.01%，期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 事件：公司发布2024年半年报，2024年上半年实现营业收入512.73亿元，同比下降0.33%，归母净利润14.17亿元，同比下降34.17%，EPS为0.11元/股，同比下降50%。 毛利率下滑影响归母净利润：公司2024年H1收入512.73亿元，同比下降0.33%，主要由于开发业务的房地产项目平均结转单价下降，开发业务营收同比下降。归母净利润下滑幅度高于营收，主要有如下原因。1）2024年H1毛利率为11.98%，较去年同期下滑4.28pct；分业务看，开发业务主要受到结转产品、体量、地区结构等因素影响，毛利率下滑5.58pc；分地区看，华北、江南、华西、华南区域的毛利率分别下滑16.94pct4.94pct3.56pct、9.27pct华东区域的毛利率提高4.66pct。2）投资收益同比下滑24.02%，主要由于转让子公司股权投资收益同比减少。从权益比例看，2024年H1公司的少数股东损益占比为76.73%，较去年同期提升20.10pct。从费用管控看，2024年H1公司的销售费用率、管理费用率分别为2.68pct、1.51pct，分别较去年提高0.17pct、0.21pct，销售费用率上行或由于销售佣金代理费同比提升。 销售稳居行业前五：2024年EH1公司实现销售面积438.71万方，同比下降35.86%；销售金额1009.52亿元，同比下降39.34%；对应销售均价23011元/平米，同比下滑5.44%。销售规模稳居行业前五。上半年销售权益比为65%，同比提升9pct。公司聚焦核心城市，强心30城销售业绩贡献占比91%。从城市看，公司在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地TOP1。 投资聚焦核心：2024年H1公司新增7宗地块，建面80.13万方，总地价146.14亿元，对应的拿地力度为14.48%；楼面价为18238元/平米。公司在“核心10城”的投资金额占比达86%，公司2024年H1对应的地售比为79.26%，维持高质量拿地。公司新增项目多元化，2024年H1获取代建项目26个，对应新增管理面积178万方；获取轻资产管理输出项目4个，对应新增管理面积16.3万方，业态包括产业、公寓、办公等。 资产运营稳步向前：公司实现全口径资产运营收入36亿元，同比上涨15%EBITDA为18.95亿元，同比上涨14%。从投资回报看，公司开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率为6.34%，同比上升0.2pct。1）产业园布局核心17个城市：2024年H1共实现运营收入5.72亿元，开业三年以上项目出租率88%；管理范围内产业园在营主要项日34个，总经营建面252万方，在建及筹备项目规划经营建面66万方。2）集中商业强运营：2024年H1供实现运营收入8.38亿元，开业三年以上项目出租率90%；管理范围内在营项目38个，总经营建面215万方，在建及筹开项目总经营建面296万方。3）长租公寓：2024年H1实现运营收入6.29亿元，开业1年以上公寓出租率达90%2024年H1在深圳、上海、杭州、合肥等城市新开业7个项目，新增房间2898个；截至2024年H1末，公司布局19个城市，已开业项目经营建面133万方，房源3.24万间，建设期项目规划建面83万方。公司以两个优质资产作为基础资产开展基础设施公募REITS申报发行工作。4）写字楼和酒店：2024年H1公司写字楼实现6.5亿元收入，开业三年以上项目出租率80%；酒店实现运营收入4.96亿元，报告期新开业酒店1个，新增客房数133间。 财务稳健：严控杠杆，截至2024年H1末，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%，净负债率59.17%。现金充裕，截至2024年H1末，公司在5%手现金648.34亿元，现金短债比1.63。债务结构健康，一年内到期有息债务占比16.7%，较2024年末下降3.34pct。融资成本降低，2024年H1新增融资成本3.01%，截至2024年H1末综合资金3.25%，较年初降低22bp 投资建议：2024年上半年公司营收小幅下滑，受到行业整体承压的影响，毛利下滑。开发业务上，销售稳居行业前五，投资聚焦核心城市；资产经营上，产业园、商业等业务精细运营。财务稳健，严控杠杆，债务结构健康。根据行业整体情况，我们预测公司2024-2026年归母净利润为67.18亿元、77.05亿元、83.79亿元，对应EPS为0.74元/股、0.85元/股、0.92元/股，对应PE为12.45X、10.85X、9.98X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、运营业务不及预期的风险

     招商蛇口(001979) 事件：2024年8月，招商蛇口发布2024年半年报，2024年上半年公司实现营业收入512.73亿元，同比下降0.33%，实现归母净利润14.17亿元，同比下降34.17%，扣非归母净利润13.99亿元，同比提升0.45%，经营性净现金流314.3亿元，同比增长41.75%；基本每股收益0.11元/股，同比下降50.0%；毛利率和净利率分别为11.98%和3.60%，其中开发业务毛利率12.24%。综合资金成本较23年同期下降22个BP至3.25%。 营收同比微降，归母净利润受开发业务结转毛利率与转让子公司股权投资收益影响有所下降：2024年上半年公司利润总额为29.59亿元，同比下降40.51%。公司利润总额与归母净利润同比出现下降主要由于1）开发业务及其毛利率受结转产品类型、结转体量、地区结构等因素影响有所下降—2024年上半年公司开发结转面积398.8万方，较2023年同期的382.18万方同比增长4.34%，开发业务实现营收39.90亿元，较2023年同期下降4.15pct。毛利率为12.24%，较2023年同期下降5.58pct，主要由于上半年房公司房地产项目平均结转单价下降，开发业务营业收入同比减少所致。2）转让子公司股权投资收益有所下降 2024年上半年公司投资收益为11.15亿元，较2023年同期下降24.02%。 销售权益占比与核心城市贡献占比持续提升，拿地坚持聚焦，三道红线稳居绿档。根据公司公告，2024年1-6月公司签约销售面积438.71万平方米、销售金额1009.52亿元，销售权益占比上升9个百分点。全口径签约金额行业排名第5位，在行业调整中呈现出较强的稳定性。公司销售聚焦高能级城市，“强心30城”签约销售额占比高达91%，与23年同期持平，“核心10城”销售业绩贡献占比达66%，相较2023H1上升2个百分点。2024年上半年公司获取7宗地块，总计容建面约80.13万方，总地价约146.14亿元，其中“核心10城”投资金额占比86%。截至2024年6月末，公司剔除预收账款的资产负债率为62.42%，净负债率为59.17%，现金短债比为1.63，三道红线指标均处于绿档。 投资建议：公司作为具有低融资成本优势的央企，持续降低融资成本，核心区域的优质土储和稳步提升的销售规模为公司未来业绩的增长打下坚实基础。我们预测公司2024-2026年营业收入达1916.97亿元/1925.04亿元/1947.99亿元，24-26年PB倍数为0.7/0.7/0.7。随着融资政策宽松、土储结构优化以及未来销售的企稳回升，我们认为公司在开发能力、土储质量和运营能力方面的优势将凸显，维持“推荐”评级。 风险提示：市场竞争上升风险；市场需求端变化不及预期风险；资产减值超预期风险；政策变动风险。

     招商蛇口(001979) 事件：公司24H1实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%；归母净利润14.17亿元，同比-34.17%；基本每股收益0.11元/股，同比-50.00%。 收入平稳，结转利润率下滑影响利润。收入端，公司24H1实现营收512.73亿元，同比-0.33%，开发业务收入399.03亿元，同比-4.15%，占比营收77.82%；利润端，归母净利润14.17亿元，同比-34.17%，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少。公司24H1毛利率11.98%，较23年同期下降4.28pct。其中，开发业务毛利率12.24%，较23年同期下降5.58pct，受项目平均结转单价下降及结转产品类型、体量等因素影响。 销售聚焦核心城市，投资端加强管控。销售端，公司24H1签约销售面积438.71万平，同比-35.86%，签约销售金额1009.52亿元，同比-39.34%；权益比例65%，较23年同期+9pct。公司高能级核心城市市场地位巩固，强心30城销售贡献占比91%；核心10城销售贡献占比66%，较23年同期+2pct。24H1公司新推盘项目首开去化率同比提升17pct。拿地端，公司强化投资管控，坚持以销定投、聚焦核心、轻重并举的投资策略，24H1获取7宗地块，总计容建筑面积80.13万平，总地价146.14亿元，全口径投资强度14.48%。公司需支付地价为99.97亿元，“核心10城”投资金额占比达86%。此外，公司获取代建项目26个，新增管理面积178万平；其中4个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，新增管理面积16.3万平。 短债占比降低，融资成本压降。债务端，截至24H1末，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63，在满足“三道红线”的同时，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较23年末降低3.34pct。融资端，公司充分发挥信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低，24H1新增融资成本3.01%，截至24H1末综合资金成本3.25%，较24年初降低22个BP。 资产运营稳健，商业及公寓业务增势良好。公司24H1全口径资产运营收入36亿元，同比+15%，EBITDA实现18.95亿元，同比+14%。1）集中商业：24H1实现收入8.38亿元，同比+25.26%，截至24H1末，在营项目38个，经营建面215万平，在建及筹开建面296万平；2）写字楼：实现收入6.50亿元，同比+10.36%；3）产业园：实现收入5.72亿元，同比+12.82%，在营项目34个，经营建面252万平，在建及筹开建面66万平；4）长租公寓：实现收入6.29亿元，同比+24.06%，房源总数3.24万间，经营建面133万平，在建建面83万平，24H1在深圳、上海、杭州、合肥等城市新开业7个项目，新增房2898间；5）酒店：实现收入4.96亿元，同比+23.38%。 投资建议：公司24上半年利润受结转毛利率影响，但销售相对稳健、布局核心城市、融资优势明显，我们看好公司未来逐步实现业绩触底回升。考虑公司毛利率受行业影响 回落，我们调整公司24-26年归母净利润至68.25、76.90、88.18亿元（原值：74.01 亿元、82.33、91.51亿元），维持“买入”评级。 风险提示：房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期

     招商蛇口(001979) 事件 2024年8月30日招商蛇口发布2024半年报，1H24实现营业收入512.7亿元，同比-0.3%；实现归母净利润14.2亿元，同比-34.2%；2Q24实现营业收入275.3亿元，同比-24.5%；实现归母净利润10.8亿元，同比-42.3%。 点评 营收利润承压，主因毛利率下滑：1H24公司房地产项目平均结转单价下降，开发业务营业收入同比减少带动整体营收小幅下滑。而归母净利润同比-34.2%，主要由于：①受市场下行影响，公司当期结算项目毛利率下滑，1H24结算毛利率11.98%，同比下降4.28pct；②合作项目投资收益亦受市场影响，1H24公司投资收益11.15亿元，同比减少3.53亿元。 销售结构持续优化，核心城市地位巩固：1H24公司销售金额1010亿元，同比-39%（TOP100房企平均同比-42%），销售排名稳居行业前五。1H24销售权益比升至65%，同比增长9cpt；“强心30城”销售贡献占比91%；“核心10城”占比66%，同比提升2pct。在全国12个城市进入当地销售榜TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通居TOP1，持续巩固市场地位。 强化投资管控，以销定投、聚焦核心：1H24公司获取7宗地块，总建面80万方，总地价146亿元，权益地价100亿元，权益比0.68。在“核心10城”的投资金额占比为86%。坚持轻重并举，1H24获取代建项目26个，新增管理面积178万方；获取4个轻资产管理输出项目，新增管理面积16.3万方。 “三道红线”始终居绿档，财务结构持续优化：1H24公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63。有息负债结构良好，银行融资占比64.6%，一年内到期有息负债占比16.7%，较2023年末下降3.34pct。期内平均融资成本3.25%，较2023年末降低22BP。 投资建议 公司销售结构优化，投资布局聚焦深耕，未来随着优质项目逐步结转，业绩有望持续回升。考虑当前房地产市场承压，我们下调公司2024-26年归母净利润至63.4亿元、76.9亿元和92.5亿元（原为91.1亿元、118.1亿元和143.5亿元），同比增速分别为0.3%、21.4%和20.2%。公司股票现价对应PE估值为13.2/10.9/9.0倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。

     招商蛇口(001979) 事件 2024年8月30日，公司发布2024年半年报，上半年实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%；实现归母净利润14.17亿元，同比-34.17%；扣非后归母净利润为13.99亿元，同比+0.45%。 扣非利润稳健，投资收益减少 2024H1，公司实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%；实现归母净利润14.17亿元，同比-34.17%。归母净利润大幅下滑，主要原因有：1）上半年结转项目毛利率同比下降；2）2023H1，博时蛇口产业园REIT购入公司光明科技园资产，带来股权投资收益8.07亿元，2024H1无股权投资收益。2024H1，公司实现扣非后归母净利润为13.99亿元，同比+0.45%。 销售稳居头部，聚焦核心城市 2024H1，公司销售规模稳健行业前五，实现销售金额1009.52亿元，同比减少39.3%，实现销售面积438.71万平方米，同比减少35.9%。公司聚焦高能级城市，强心30城销售贡献占比达91%，在深圳、西安、长沙等城市销售排名第一。拿地方面，公司坚持以销定投，上半年新增7宗地块，总建面80.13万平方米，总地价146.14亿元，拿地强度14.5%。权益拿地金额为99.97亿元，权益占比68.4% 三道红线保持绿档，融资成本持续优化 公司财务稳健，上半年剔除预收款的资产负债率为62.42%，净负债率为59.17%，现金短债比为1.63，三道红线均保持“绿档”。公司融资成本持续优化，截止2024H1公司综合融资成本为3.25%，较年初下降22BP。 盈利预测、估值与评级 预计公司2024-2026年营业收入分别为1920.16/2120.71/2294.30亿元，同比分别+9.72%/+10.44%/+8.19%；归母净利润分别为77.16/91.21/101.40亿元，同比分别+22.10%/+18.21%/+11.17%。EPS分别为0.85/1.01/1.12元/股，3年CAGR为17.1%。公司坚持城市聚焦战略，融资畅通，经营稳健，维持“买入”评级。 风险提示：政策落地不及预期；市场修复不及预期；市场竞争加剧。

     招商蛇口(001979) 事项： 公司公布2024年半年报，上半年实现营业收入512.7亿元，同比下降0.3%，归母净利润14.2亿元，同比下降34.2%，与业绩快报一致。 平安观点： 毛利率下降及投资收益减少致业绩承压：2024年上半年公司实现营业收入512.7亿元，同比下降0.3%，归母净利润14.2亿元，同比下降34.2%，归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降4.3个百分点至12%；2）投资收益同比减少3.5亿元。 销售结构持续优化，强化投资管控：2024年上半年公司销售面积438.7万平米，同比下降35.9%，销售金额1009.5亿元，同比下降39.3%，销售规模稳居行业前五。销售权益比65%，同比提升9个百分点。高能级核心城市市场地位持续巩固，强心30城销售业绩贡献占比91%，核心10城销售业绩贡献占比66%，同比去年提升2个百分点；新推盘项目首开当日去化率同比提升17个百分点。上半年公司获取7宗地块，总计容建筑面积80.1万平米，总地价146.1亿元，公司需支付地价100亿元，在“核心10城”投资金额占比达86%；获取代建项目26个，合计新增管理面积178万平米；获取4个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，合计新增管理面积16.3万平米。 财务状况稳健，“三道红线”维持绿档：2024年上半年末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率59.2%、现金短债比1.63倍。在满足“三道红线”同时，公司采取稳杠杆和优结构融资策略，期末银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.3个百分点。期内新增融资成本3.01%，期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。 投资建议：考虑公司盈利能力下行超出预期，下调公司2024-2026年 EPS预测至0.72元（原为0.81元）、0.73元（原为0.88元）、0.77元（原为0.97元），当前股价对应PE分别为12.8倍、12.6倍、12.0倍。公司财务状况稳健，投资积极聚焦，销售结构优化，有望以优质资产助力未来发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。