招商蛇口(001979) 事件： 公司发布2026年一季度报告，2026年一季度公司实现营业收入236.67亿元，同比提高15.74%，归母净利润0.39亿元，同比下降91.22%。 要点： 营收同比增长，归母净利润下滑 2026年一季度公司实现营收236.67亿元，同比提高15.74%，归母净利润0.39亿元，同比下降91.22%。营收增长而归母净利润均同比下滑的主要原因包括：1）公司销售毛利率较25年同期降低1.57个百分点至10.19%；2）投资净收益为-0.41亿元，而去年同期为1.79亿元；3）公司一季度少数股东损益为1.67亿元，而去年同期值为负数。 销售规模位于行业前列，销售均价同比提升 2026年一季度公司累计实现签约销售面积114.2万平方米，同比下降21.72%，实现签约销售金额333.8亿元，同比下降4.81%，签约销售均价29244元/平方米，同比提升21.6%。据克而瑞数据，权益销售金额211.0亿元，同比下降11.49%，权益比例为63.29%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第四名。 拿地聚焦核心，获取项目优质 拿地方面，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。26年一季度公司累计获取2宗地块，总计容建面约11.64万平方，权益地价13.81亿元，总地价约27.55亿元，对应权益比例为50.13%，拿地销售比为8.25%。公司新增的2个地块分别位于杭州和郑州，均为核心城市。 持续优化盘活存量资产 公司持续优化盘活存量资产。公司发起设立的博时招商蛇口产园REIT于2021年6月21日在深圳证券交易所上市，并于23年完成第一次扩募份额上市。26年4月末，公司发布公告，拟开展博时蛇口产园REIT第二次扩募并新购入不动产项目，购入资产为公司旗下位于深圳市光明新区和南山区的不动产。 投资建议： 公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，现金流充足，融资渠道畅通且融资成本低，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为20.72/26.07/27.00亿元，对应26/27/28年PE分别为37.85X/30.09X/29.06X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期

     招商蛇口(001979) 核心观点 归母净利润-75%，减值规模同比下降。2025年公司实现营业收入1547亿元，同比下降14%；实现归母净利润10亿元，同比下降75%。公司业绩下滑的主要是开发业务结转规模下降及投资收益减少。公司全年计提资产减值损失44亿元，同比下降26%。公司开发业务结算毛利率为15.33%，同比下降0.25个百分点。 销售保持行业前列，投拓聚焦核心城市。2025年公司累计实现销售金额1960亿元，同比下降11%，行业排名提升一位至第四位；实现签约销售面积716万平方米，同比下降24%。公司在上海、深圳、成都等10个城市实现全口径销售金额排名前三，核心城市市场地位稳固。2025年公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，公司需支付的权益地价约为543亿元。公司在投资策略上坚持聚焦核心，年内“核心10城”的投资占比接近90%，其中一线城市的投资占比达63%。代建业务方面，全年新增代建项目80个，新增签约面积1139万平方米。 融资优势明显，结构改善。截至2025年末，公司剔除预收账款的资产负债率为64.2%、净负债率为72.5%、现金短债比为1.19，“三道红线”持续保持绿档。公司年内完成120亿元存量永续债全面清零，并落地经营性物业贷款141亿元，债务结构实现显著优化。年末综合资金成本为2.74%，较年初下降25BP，融资成本保持行业领先水平。 风险提示：宏观环境大幅恶化；政策宽松低于预期；政策效果低于预期；公司深耕城市房地产市场衰退；公司销售不畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期。 投资建议：公司土地质量相对优质，财务保持健康，减值已较为充分，由于房地产行业仍在下行周期，公司仍然受到结转规模下降和投资收益减少的影响，我们下调公司的营业收入和盈利预测，预计26、27年公司营收分别为1451/1389（原值1530/1569）亿元，归母净利润分别为13/15（原值41/42）亿元，对应EPS为0.15/0.16元，对应当前股价的PE为59.5/54.5X，维持“优于大市”评级。具体盈利预测展开见正文。

     招商蛇口(001979) 事件： 公司发布2025年年度报告，2025年公司实现营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%，归母净利润10.24亿元，同比下降74.65%。 要点： 结转规模及毛利率下降叠加投资收益减少，拖累业绩表现 2025年公司实现营收1547.28亿元，同比下降13.53%，归母净利润10.24亿元，同比下滑74.65%。营收和归母净利润均同比下滑，且归母净利润降幅更高主要原因包括：1）公司开发业务项目结转规模同比下降；2）投资净收益同比下降81.81%至7.08亿元。此外，公司销售毛利率较24年同期降低0.85个百分点至13.76%。 销售规模行业排名稳中有进 2025年公司累计实现签约销售面积716.12万平方米，同比下降23.48%，实现签约销售金额1960.09亿元，同比下降10.62%，签约销售均价27371元/平方米，同比提升16.81%。公司在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通10个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点30城中进入当地TOP5的城市共计15个。据克而瑞数据，权益销售金额1323.0亿元，同比下降12.15%，权益比例为67.49%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第四名，较去年同期提升一名。 拿地聚焦核心，获取项目优质 拿地方面，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。25年公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方，总地价约938亿元，拿地销售比为47.85%。公司在核心10城的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%，先后获取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗优质土地。 财务指标健康，融资成本持续降低 截至2025年年末，公司“三道红线”保持绿档，剔除预收账款的资产负债率64.17%，净负债率72.46%，现金短债比为1.19。融资方面，公司年内完成120亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元，债务结构优化。此外，公司持续优化融资成本，2025年新增公开市场融资179.4亿元，票面利率均为同期同行业内最低区间。2025年年末，综合资金成本为2.74%，较2025年初下降25BP，继续保持行业领先水平。 投资建议： 公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，现金流充足，融资渠道畅通且融资成本低，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为20.72/26.07/27.00亿元，对应26/27/28年PE分别为38.12X/30.29X/29.25X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期

     招商蛇口(001979) 投资要点 事件：3月16日公司发布2025年年度报告，2025年实现营业收入1547.28亿元，同比-13.53%；实现归母净利润10.24亿元，同比-74.65%；实现扣非净利润1.69亿元，同比-93.10%。 结转收缩叠加减值计提，利润阶段性承压：公司归母净利润大幅下滑，主要原因包括：1）2025年房地产开发业务项目结转规模同比下降，带动营业收入同比-13.53%；2）公司基于谨慎性原则计提减值准备，2025年计提资产减值损失及信用减值损失合计44.11亿元；3）投资收益同比减少，2025年实现投资收益7.08亿元，同比减少31.84亿元；4）受结转项目及收入结构影响，2025年公司毛利率为13.76%，同比-0.62pct。 销售稳居行业头部，核心城市优势巩固：2025年公司实现签约销售金额1960.09亿元，同比-10.6%（TOP100房企同比-18.5%），行业排名提升一位至第4位。公司聚焦核心城市，产品力行业领先，2025年销售均价为2.74万元/平方米，同比+16.8%，在上海、深圳、成都等10个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点30城中进入当地TOP5的城市共计15个。 聚焦核心精准补仓，拿地结构持续优化：2025年，公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，拿地强度47.9%，同比+25.7pct。公司坚持聚焦核心、以销定投的投资策略，2025年公司在“核心10城”的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%。 财务结构保持稳健，融资成本持续降低：截至2025年末，公司剔除预收账款的资产负债率64.17%、净负债率72.46%、现金短债比1.19，三道红线稳居绿档。公司融资渠道畅通，债务结构与融资成本持续优化，2025年完成120亿永续债清零，新增公开市场融资179.4亿元，落地经营性物业贷141亿元；2025年末综合资金成本2.74%，较年初下降25BP。 盈利预测与投资评级：在政策持续发力、行业逐步企稳的背景下，公司依托央企信用优势，投销稳健，业绩有望逐步修复。我们基本维持2026~2027年归母净利润预测，分别为11.33/13.79亿元，新增2028年预测值为19.53亿元，对应PE为75.4/62.0/43.8倍，维持“买入”评级。 风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。

     招商蛇口(001979) 结转业绩承压，行业排位稳步提升，维持“买入”评级 招商蛇口发布2025年报，公司利润承压，销售排名逆势提升，投资聚焦核心城市，融资成本持续下降。受房地产市场下行、计提减值增加影响，我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为23.0、38.9、40.8亿元（2026-2027年原值49.6、55.4亿元），EPS为0.26、0.43、0.45元，当前股价对应PE为37.9、22.4、21.4倍。公司投资强度提升，可售货源较充足，维持“买入”评级。 收入同比下降，多方面原因拖累业绩表现 2025年公司实现营业收入1547.28亿元，同比-13.53%；实现归母净利润10.24亿元，同比-74.65%；实现经营活动现金流量净额96.90亿元，同比-69.67%。公司拟每股派发现金红利0.0511元。公司净利润下降主要原因：（1）计提减值42.7亿元，同比减少16.7亿元，其中存货跌价准备32.7亿元，信用损失准备7.5亿元；（2）结算收入规模和毛利率都有所下降，2025年公司毛利率13.76%，同比-0.85pct；其中开发业务15.33%，同比-0.25pct；净利率0.45%，同比-1.89pct。（3）投资收益7.08亿元，同比大幅下降81.8%。 行业排名升至第四位，投资聚焦核心城市 2025年公司累计实现签约销售面积716.12万平方米，同比-23.5%；实现签约销售金额1960.09亿元，同比-10.6%，行业排名升至第四位，在10个城市实现全口径销售金额排名前三。2025年公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万方，总地价约938亿元，同比+93%，投资强度47.9%（2024年：22.2%）。2025年公司在“核心10城”的投资占比接近90%，一线城市投资占比63%。 持有物业收入保持稳定，融资成本持续下降 2025年公司持有物业全口径收入76.3亿元，同比+2.2%，2025年新入市29个项目，总建面177万方，包含12个公寓、8个商业、3个产业园。截至2025年末，公司有息负债2424亿元，同比+8.9%；综合资金成本2.74%，较年初-25BP；剔预负债率64.17%、净负债率72.46%、现金短债比1.19，三道红线维持绿档。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。