招商蛇口(001979) 本报告导读： 开发结算进度加快，结算毛利率企稳回升；加权平均净资产收益率同比提升0.22个百分点，显示资本回报效率稳中有升。 投资要点： 业绩稳增，给予优于大市评级。2025年前三季度，招商蛇口实现营业收入897.66亿元，同比增长15.07%；归属于上市公司股东的净利润为24.97亿元，同比下降3.99%；扣除非经常性损益后的净利润同比增长17.11%。公司减值计提逐步进入尾声，考虑到相关核心优质项目将在25-27年进入结算，维持2025~2027年BPS分别为11.57/11.76/12.03元，结合公司减值计提充分且最早，可能是A股龙头房企中业绩最先复苏的房企之一，目标价14.89元。 开发结算进度加快，结算毛利率企稳回升。2025年前三季度，公司实现营收同比增长15.07%，主要受益于房地产项目交付规模扩大。此外公司前三季度毛利率同比企稳回升5pct至15.0%，但归母净利率依然下滑了0.6pct，主要系毛利率提升带动土地增值税增加，叠加投资收益同比下滑84.5%和少数股东损益同比提升34.4%导致。但值得注意的是，扣除非经常性损益后净利润同比增长17.1%，表明公司核心开发与运营板块盈利能力稳步提升，盈利结构持续向好。 加权平均净资产收益率同比提升0.22个百分点，显示资本回报效率稳中有升。公司经营活动现金流净额为31.37亿元，同比大幅下降75.81%，主要因房地产项目销售回款同比减少，尽管如此，公司期末货币资金仍达850.27亿元，短期偿债能力风险可控。 公司调整向特定对象发行优先股方案，核心变化为发行规模缩减及募集资金用途结构优化。发行数量由不超过8200万股下调至7841万股，募集资金总额由不超过82.0亿元调减至78.4亿元，降幅约4.4%。募集资金拟投向11个“保交楼、保民生”房地产项目，建安成本均为资本性支出，未改变项目范围，仅调整各项目投入金额，如北京亦序佳苑项目拟投入由9.35亿元增至8.65亿元，上海臻境名邸项目由17.17亿元调降至16.5亿元。 风险提示:市场超预期下行，前海资源释放进度不及预期。

     招商蛇口(001979) 事件： 公司发布2025年三季报，2025年前三季度公司实现营业收入897.66亿元，同比增长15.1%，归母净利润24.97亿元，同比下降4.0%。 要点： 营收实现增长，毛利率同比明显提升 2025年前三季度公司实现营收897.66亿元，同比增长15.1%，归母净利润24.97亿元，同比下滑4.0%。营收微增但归母净利润下滑主要原因包括：1）权益法投资收益及股权处置收益同比减少，带来投资收益同比减少84.5%至5.7亿元；2）少数股东损益为11亿元，较去年同期同比增长34.4%。此外，公司销售毛利率较24年同期提高5个百分点至14.98%。 销售规模行业排名位居前四，稳中有进 公司前三季度累计实现签约销售面积508.67万平方米，同比下降20.82%，实现签约销售金额1407.06亿元，同比下降3.04%，签约销售均价27672元/平方米，同比提升22.46%。据克而瑞数据，权益销售金额944.0亿元，同比下降5.74%，权益比例为67.11%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第四名，较去年同期提升一名。 投资聚焦核心城市，获取项目优质 拿地方面，公司坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选的投资策略，资源投放聚焦核心城市。25年前三季度累计获取30宗地块，总计容建面约324.74万平方，总地价约752亿元，拿地销售比为53.5%，权益地价435亿元，新增拿地权益比57.86%。公司在一线城市的投资金额占比67%。 财务指标健康，融资成本进一步下降 截至2025年上半年末，公司“三道红线”保持绿档，剔除预收账款的资产负债率63.1%，净负债率66.42%，现金短债比为1.30。融资方面，积极响应房地产融资新模式，持续提升经营性物业贷款规模，债务结构更加稳固。此外，紧抓利率下行的市场窗口，上半年新增公开市场融资31亿元，票面利率均为同期同行业最低水平。2025年上半年末，综合资金成本为2.84%，较2025年初同比下降15BP，保持行业领先水平。 投资建议： 公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，销售保持韧性，融资渠道畅通且融资成本低，我们预计公司2025/2026/2027年归母净利润为41.04/48.34/52.01亿元，对应25/26/27年PE分别为20.67X/17.54X/16.31X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期

     招商蛇口(001979) 核心观点 事件：公司发布2025年三季报。2025年前三季度，公司实现收入897.66亿元，同比增长15.07%；归母净利润24.97亿元，同比下降3.99%；基本每股收益0.25元，同比增长13.64%。 收入增长毛利率提高：2025年前三季度，公司实现营业收入897.66亿元，同比增长15.07%；归母净利润24.97亿元，同比下降3.99%。收入增长，归母净利润下滑的原因为：1）2025年前三季度投资收益5.74亿元，较去年同期36.96亿元下滑较多；2）2025年前三季度公允价值变动损失0.11亿元，去年实现收益0.94亿元，即公允价值变动损益由正转负；3）2025年前三季度的信用减值损失0.88亿元，去年同期损失0.72亿元，信用减值损失扩大；4）2025年前三季度资产减值损失107万元，去年同期并未计提；5）2025年前三季度实现资产处置收益0.25亿元，去年同期为0.31亿元，同比下滑19.17%；6）权益比例上，2025年前三季度公司少数股东损益占净利润比例为30.60%，去年同期为23.95%，即公司整体权益比例降低6.65pct。盈利能力上，2025年前三季度毛利率为14.98%，较去年同期提高5.03pct。费用管控上，2025年前三季度销售费用率和管理费用率分别为2.13%、1.38%，分别较去年同期降低0.68pct、0.11pct。公司盈利能力提高，费用管控有成效。 投资积极深耕核心：2025年前三季度，公司实现508.67万方，同比下降20.82%；销售金额1407.06亿元，同比下降3.08%；对应销售均价27662元/平米，同比提高22.41%。公司持续深耕核心，销售实现均价上行。投资上，2025年前三季度新增30个地块，计容建面324.74万方，权益地价435.2亿元，对应总地价752.15亿元，对应权益比例57.86%。2025年三季度新增5个地块为100%权益比例，其中2块位于西安、3块分别位于深圳、武汉、厦门。2025年前三季度新增项目平均楼面价为23161.52元/平米，对应地售比为0.84，拿地质量优越。2025年前三季度拿地力度0.53（按照全口径拿地价和销售金额计算）。公司拿地深耕核心城市，保持投资质量。 善用融资工具：2025年10月，公司发布定增优先股预案，计划发行不超过7840.50万优先股，募集金额不超过78.405亿元，主要用于公司11个项目建设。2025年10月，公司发行公司债，募集40亿元，票面利率1.90%。2025年10月，公司发行绿色中票，募集5亿元，发行利率1.94%；2025年9月，公司发行中票，募集35亿元，发行利率1.89%。公司充分利用融资工具箱。 投资建议：公司收入同比增长，盈利能力提升。开发业务实现均价同比上行，投资持续深耕核心城市，保持优秀的投资质量。财务上，公司善用融资工具。基于此，我们预测公司2025-2027年归母净利润为42.97亿元、48.97亿元、52.20亿元的预测，按照目前股本计算对应EPS为0.47元/股、0.54元/股、0.58元/股，对应PE为19.61X、17.21X、16.14X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、运营业务不及预期的风险。

     招商蛇口(001979) 归母扣非净利润保持增长，拿地强度同比提升，维持“买入”评级 招商蛇口发布2025年三季报，公司行业排名稳定，拿地聚焦核心城市，公开市场融资畅通。我们维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为42.8、49.6、55.4亿元，EPS为0.47、0.55、0.61元，当前股价对应PE为19.7、17.0、15.2倍。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，维持“买入”评级。 毛利率水平明显提升，合联营企业投资收益大幅下降 2025年前三季度，公司实现营业收入897.66亿元，同比+15.1%；实现归母净利润24.97亿元，同比-4.0%；实现归母扣非净利润19.68亿元，同比+17.1%；公司实现毛利率、净利率分别为14.98%、4.01%，同比分别+5.03pct、-0.37pct，实现经营活动现金净流量31.4亿元，同比-75.8%；对合联营企业的投资收益0.6亿元，同比-96%。公司2025年第三季度收入和归母净利润分别同比+43.2%、-11.4%。 销售排名行业前四，拿地强度超50% 2025年1-9月，公司实现签约销售面积508.7万方，同比-20.8%；实现签约销售金额1407.1亿元，同比-3.1%，销售排名位列行业第四；实现签约销售均价27660元/平，同比+22.4%。2025年1-9月，公司获取30宗土地，拿地总建面324.7万方，同比增长132%；对应土地总价752.1亿元，同比增长160%；拿地均价23162元/平，同比增长12%；拿地金额权益比达57.9%，同比有所下降；拿地强度53.5%（2024年同期19.9%），其中一线城市拿地占比66.9%。 融资成本优势明显，增发优先股规模调整 公司融资畅通，截至2025年10月末，公开市场债券融资121亿元，包括2笔公司债和5笔中期票据，票面利率均不超2.05%，融资成本优势明显。公司10月调整公告拟向特定对象发行优先股78.4亿元，募集资金用于11个房地产项目建设。截至2025年9月末，公司累计回购股份数量4480万股，占公司总股本的比例为0.494%，支付资金总额4.3亿元（含交易费用）。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。