招商蛇口(001979) 核心观点 归母净利润+2%。2025上半年公司实现营业收入515亿元，同比增长0%；实现归母净利润14亿元，同比下降2%。公司结算毛利率为14.4%，同比提升2.4pct。 销售保持规模，投拓积极。2025上半年公司实现销售金额889亿元，同比下降12%；实现销售面积335万平方米，同比下降24%，销售规模全国第四，高能级核心城市的市场地位持续巩固，核心10城销售业绩贡献占比70%，同比提升4pct。2025上半年公司累计获取16宗地块，总计容建面约167万平方米，总地价约353亿元，公司需支付地价约为219亿元。2025上半年，公司新增41个代建项目，新增代建管理面积482万平方米。代建业务新进驻北京、上海、徐州、佛山等城市。 融资优势明显，结构改善。截至2025上半年末，公司剔除预收账款的资产 负债率63%、净负债率66%、现金短债比为1.3，“三道红线”始终处于绿档。公司银行融资占比66%，同比提升3pct，上半年落地经营性物业贷款82亿元，上半年末平均债务期限5.3年，债务结构更加稳固。上半年公司新增公开市场融资31亿元，票面利率均为同期同行业最低水平；上半年末综合资金成本2.84%，较年初降低15bp，保持行业领先水平。 风险提示：宏观环境大幅恶化；政策宽松低于预期；政策效果低于预期；公司深耕城市房地产市场衰退；公司销售不畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期。 投资建议：我们维持公司的盈利预测，预计公司2025、26年的营收和归母净利润分别为1618/1530亿元，归母净利润分别为41/41亿元，对应EPS为0.46/0.46元，对应当前股价的PE为20.1/20.0X，维持“优于大市”评级。

     招商蛇口(001979) 事件：公司发布2025半年报，公司2025年上半年实现营业收入514.85亿元，同比增长0.41%，归母净利润14.48亿元，同比增长2.18%；每股收益0.14元，同比增长27.27%。 毛利率改善：公司2025年上半年公司实现营收514.85亿元，同比增长0.41%；归母净利润14.48亿元，同比增长2.18%。归母净利润增速高于营收，主要由于：1）毛利率上行，2025年上半年公司整体毛利率为14.38%，较去年同期提高2.39pct，主要是开发毛利率项目结转毛利率上升所致；2）2025年上半年资产处置收益实现0.18亿元，较去年同期提升明显；3）少数股东损益占净利润比例为16.78%，较去年下降6.49pct，即权益比例有所提升。从费用管控看，公司销售费用率和管理费用率分别为2.18%、1.58%，分别较去年同期下降0.5pct、下降0.07pct。 销售均价提高：2025年上半年，公司实现销售面积335万方，同比下降23.64%；销售金额888.94亿元，同比下降11.96%；对应的销售均价2.65元/平米，同比提高15.29%，销售均价提升。公司签约销售规模在行业排名第四。公司在核心城市地位持续稳固，核心10城销售业绩贡献占比70%，同比提高4pct。公司持续夯实开发业务基本盘，在去化上，公司上半年持销项目货值去化率同比提升6pct、上半年首开项目货值去化率同比提升4pct。 投资聚焦核心城市：2025年上半年，公司新增16宗地块，计容建面167万方，总地价353亿元，对应楼面价2.11万元/平米。公司权益地价为219亿元，对用的权益比例为62.04%。新增项目中，一线城市和二线省会城市的新增土储建面占比分别为29.11%、46.51%，公司投资聚焦核心城市。从投资强度看，按照总地价口径计算，公司2025年上半年拿地力度为0.40。2025年上半年，公司新增41个代建项目，新增代建管理面积482万方，新进驻北京、上海、徐州、佛山等城市。 财务稳健：严控债务杠杆。截至2025年上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率为63.10%，净负债率为66.42%。公司顺应房地产融资新模式，持续提升经营性物业贷款，拉长债务久期。2025年上半年，公司落地经营性物业贷82亿元，上半年平均债务期限5.3年。在手现金保持合理充裕水平，截至2025年上半年末，公司货币资金总额877.64亿元，现金短债比1.3。推进融资降本，公司2025年上半年末综合融资成本2.84%，较年初降低15bp。 资产运营多元协同：2025年上半年，公司全口径运营收入36.6亿元同比增长4.1%，EBITDA实现19.0亿元，同比增长0.4%。2025年上半年，公司新入市项目13个，对应经营面积72万方，包含公寓、集中商业、产业园和酒店等业态。公司发挥多元业态协同优势，上半年轻资产管理面积约18万方，管理输出项目位于上海、杭州、无锡。1）集中商业业态，公司在管项目50个，总经营建面309万方，2025年上半年运营收入9.4亿元，开业三年及以上项目出租率91%，在建及筹开项目总经营建面约206万方。2）产业园业态，公司布局国内核心17个城市，2025年上半年实现收入6.4亿元，主要在营项目32个，总经营建面282万方，在建及筹建项目规划经营建面60万方。在轻资产运营上，上半年新增2个轻资产管理项目，分别位于杭州、无锡。3）公寓业态，公司已开业项目经营建面约164万方，房源总数超4万间。2025年上半年，公司业务运营收入6.5亿元。4）写字楼和酒店业态，公司2025年上半年分别实现运营收入6.0亿元、5.1亿元。 投资建议：2025上半年公司收入业绩小幅提升，毛利率提高。销售均价提升，公司投资聚焦核心城市；资产业务多元协同，覆盖多业态。财务稳健，严控债务杠杆，在手现金保持合理充裕水平。基于公司上半年业绩，我们预测公司2025-2027年归母净利润为42.97亿元、50.43亿元、55.19亿元的预测，对应EPS为0.47元/股、0.56元/股、0.61元/股，对应PE为19.10X、16.28X、14.87X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、运营业务不及预期的风险。

     招商蛇口(001979) 收入利润稳中有增，拿地强度同比提升，维持“买入”评级 招商蛇口发布2025年中期报告，公司行业排名稳定，拿地聚焦核心城市，公开市场融资畅通。受行业销售下行环境影响，我们下调盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为42.8、49.6、55.4亿元（原59.6、64.4、69.7亿元），EPS为0.47、0.55、0.61元，当前股价对应PE为19.2、16.5、14.8倍。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，维持“买入”评级。 收入利润稳中有增，结转毛利率水平有所提升 2025年上半年，公司实现公司实现营业收入514.85亿元，同比增长0.41%；实现归母净利润14.48亿元，同比增长2.18%；公司实现毛利率、净利率分别为14.38%、3.38%，同比分别+2.40pct、-0.22pct，实现经营活动现金净流量-20.1亿元。截至2025年上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率63.10%、净负债率66.42%、现金短债比为1.30。 销售规模有所收缩，拿地强度同比提升 2025年1-6月，公司实现签约销售面积335.0万方，同比下降23.6%；实现签约销售金额888.9亿元，同比下降11.9%。高能级核心城市的市场地位持续巩固，核心10城销售业绩贡献占比70%。2025年1-6月，公司获取16宗土地，拿地总建面166.9万方，同比增长108%；对应土地总价352.9亿元，同比增长142%；拿地均价21144元/平，同比增长16%；拿地金额权益比达62.1%，同比有所下降；拿地强度39.7%（2024年同期14.5%），其中一线城市拿地占比55.4%。 资产运营业务收入同比增长，融资成本优势明显 截至2025年6月末，公司管理范围内全口径资产运营收入36.6亿元，同比上涨4.1%，EBITDA实现19.0亿元，同比上涨0.4%。2025年上半年，公司新入市13个项目，新增经营面积约72万平方米，含7个公寓、3个集中商业、1个产业园和1个酒店。2025年6月，公司成功发行三年期13亿元中期票据，票面利率1.91%，持续保持行业低位。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 事件 2025年8月28日招商蛇口发布2025半年报，1H25实现营业收入514.9亿元，同比+0.4%；实现归母净利润14.5亿元，同比+2.2%；2Q25实现营业收入310.4亿元，同比+12.8%；实现归母净利润10.0亿元，同比-7.6%。 点评 营收利润小幅上涨，主因毛利率回升：1H25公司物业管理与服务业务规模扩大，物业服务营业收入同比增长带动整体营收小幅上涨。而归母净利润同比涨幅高于营收，主要由于公司当期结算项目毛利率回升，1H25结算毛利率16.27%，同比上涨3.38pct。销售结构持续优化，去化速度有所提升：1H25公司销售金额888.9亿元，同比-12%（TOP10房企平均同比-14%），销售排名行业第四。1H25核心10城销售占比升至70%，同比增长4cpt；在全国12个城市进入当地销售榜TOP5，上海、深圳、西安、南京、长沙、徐州、南通、郑州进入TOP3，持续巩固市场地位。此外公司去化力度强劲，1H25公司首开项目货值去化率同比提升4个百分点，持销项目货值去化率同比提升6个百分点。 坚持区域深耕，以销定投、精挑细选：1H25公司获取16宗地块，总建面167万方，总地价353亿元，权益地价219亿元，权益比62%。坚持轻重并举，1H25获取代建项目41个，新增管理面积482万方；此外公司发挥多元业态协同优势，1H25新增轻资产管理面积约18万平方米。 “三道红线”始终居绿档，债务结构保持稳固：1H25公司剔除预收账款的资产负债率63.1%、净负债率66.42%、现金短债比1.30。有息负债结构良好，银行融资占比66%，同比提升3pct；1H25落地经营性物业贷款82亿元，上半年末平均债务期限5.3年。期内平均融资成本2.84%，较2025年初降低15BP。 投资建议 随着25年前海高利润项目逐渐进入结转、结转权益比例提升，公司业绩有望触底回升。我们预计公司2025-2027年的归母净利润分别为41.4亿元/47.4亿元/53.1亿元，同比增速分别为+2.6%/+14.3%/+12.1%。公司股票现价对应PE估值分别为19.8x/17.3x/15.5x，维持“买入”评级。 风险提示 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。

     招商蛇口(001979) 销售仍降，拿地积极，维持“买入”评级 招商蛇口发布2025年6月经营简报。公司销售仍降，行业排名保持稳定，拿地聚焦核心城市，拿地强度40%，公开市场融资畅通。我们维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为59.7、64.7、70.1亿元，EPS为0.66、0.71、0.77元，当前股价对应PE为13.9、12.9、11.8倍。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，维持“买入”评级。 销售数据压力犹存，销售规模稳定前四 2025年6月，公司实现签约销售面积69.5万方，同比下降31.7%；实现签约销售金额217.5亿元，同比下降5.9%，环比增长25.6%，单月销售数据依旧承压。2025年1-6月，公司实现签约销售面积335.0万方，同比下降23.6%；实现签约销售金额888.9亿元，同比下降11.9%，全口径销售排名行业第四；签约销售均价26533元/平，同比增长15.3%。 6月拿下三宗地块，拿地强度较高 2025年6月，公司在深圳、郑州和宜昌拿下三宗地块，拿地建面26.1万方，对应总地价21.9亿元。2025年1-6月，公司获取16宗土地，拿地总建面166.9万方，同比增长108%；对应土地总价352.9亿元，同比增长142%；拿地均价21144元/平，同比增长16%；拿地金额权益比达62.1%，同比有所下降；拿地强度39.7%（2024年同期14.5%），其中在北京、上海和深圳拿下4宗土地，一线城市拿地占比55.4%。 融资成本行业低位，回购股份诚意十足 2025年6月，公司成功发行三年期13亿元中期票据，票面利率1.91%，持续保持行业低位。公司于2024年10月17日披露了回购股份方案，拟通过集中竞价交易方式回购公司股份，回购资金总额不低于3.51亿元且不超过7.02亿元。截至2025年6月末，公司累计回购股份数量4480万股，占公司总股本的比例为0.494%，支付资金总额4.3亿元。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。