招商蛇口(001979) 核心观点 央企龙头，规模领先。公司成立于1997年，围绕开发业务、资产运营和物业服务三类业务，在多个领域逐步积累了独特优势，开发业务稳居行业前五，非开发业务收入占比13%，第二增长曲线稳步发展。公司的实际控制人为招商局集团，持股比例约58%，股权架构稳定。 归母净利润-36%，充分计提减值。2024年公司实现营业收入1789亿元，同比增长2%；实现归母净利润40亿元，同比下降36%。公司增收不增利的主要原因包括：1）公司计提资产减值和信用减值约60亿元，同比增长150%；2）公司结算毛利率为15.6%，同比下降1.5pct。公司拟每股派息0.19元，对应分红比例约43%。 销售保持全国前五，投拓聚焦核心城市。2024年公司实现销售金额2193亿 元，同比下降25%；实现销售面积936万平方米，同比下降24%，销售额保 持全国前五。2024年公司累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，公司需支付地价约为335亿元，公司在在“核心10城”的投资金额占比分别达90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%。 融资优势明显，财务保持健康。截至2024年末，公司剔除预收账款的资产负债率62%、净负债率56%、现金短债比为1.6，“三道红线”始终处于绿档。公司综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平。2024年公司发挥融资优势，全年落地经营性物业贷款92亿元，债务结构更加稳固，全年新增公开市场融资155亿元，票面利率均为同期同行业最低水平。 风险提示：宏观环境大幅恶化；政策宽松低于预期；政策效果低于预期；公司深耕城市房地产市场衰退；公司销售不畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期。 投资建议：公司土地质量相对优质，财务保持健康，有望持续在行业下行的大环境中脱颖而出。公司过去几年计提减值充分，随着公司高地价低毛利项目陆续结算完毕，公司业绩有望企稳回升。预计公司2025至2027年营收分别为1618/1530/1569亿元，归母净利润分别为41/41/42亿元，同比+2%/+0%/+1%。结合绝对估值和相对估值，我们认为公司每股价值较当前股价有0%至20%的空间，首次覆盖给予“优于大市”评级。

     招商蛇口(001979) 销售仍降，拿地积极，回购股份进程加快，维持“买入”评级 招商蛇口发布2025年3月经营简报。公司销售仍降，行业排名保持稳定，拿地聚焦核心城市，拿地强度超50%，同时公告将加快股份回购进程。我们维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为59.7、64.7、70.1亿元，EPS为0.66、0.71、0.77元，当前股价对应PE为14.7、13.6、12.5倍。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，维持“买入”评级。 单月销售增速再度转负，销售规模维持前五 2025年3月，公司实现签约销售面积59.50万方，同比下降15.9%；实现签约销售金额156.17亿元，同比下降18.5%，单月销售增速再度转负。2025年1-3月，公司实现签约销售面积145.82万方，同比下降12.5%；实现签约销售金额350.70亿元，同比下降12.8%，全口径销售排名行业第五；签约销售均价24050元/平，同比下降0.4%。 3月拿下两宗地块，前三月拿地积极 2025年3月，公司在成都和长沙拿下两宗地块，建面21.07万方，对应总地价33.7亿元。2025年1-3月，公司在一二线城市拿下7宗土地，总建面72.4万方，同比增长51.7%；对应土地总价200.2亿元，同比增长102%，拿地金额权益比达57.6%；拿地强度57.1%（2024年同期24.7%），其中在北京和上海拿地3宗土地，一线城市拿地占比76.4%。 负债结构稳健，回购股份进程加快 2025年1月，公司成功发行10亿元中期票据，票面利率2.05%，持续保持低位。公司2024全年新增公开市场融资154.60亿元，综合资金成本2.99%，较2024年初降低48BP，保持行业最优水平。截至2024年末，公司有息负债2226亿元，资产负债率66.67%，剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”始终处于绿档。公司于2024年10月17日披露了回购股份方案，拟通过集中竞价交易方式回购公司股份，并于2025年4月初发布公告，将加快实施回购公司股份，截至2025年3月末，公司累计回购金额占拟回购金额上限比例已达37.75%。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 事项： 公司公布2024年年报，全年实现营业收入1789.5亿元，同比增长2.3%，归母净利润40.4亿元，同比下降36.1%，与业绩快报一致，拟向全体股东每10股派发现金红利1.9353元（含税），不以公积金转增股本。 平安观点： 利润阶段承压，投资收益&少数股东损益占比改善：2024公司实现营业收入1789.5亿元，同比增长2.3%，归母净利润40.4亿元，同比下降36.1%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降1.3个百分点至14.6%；2）资产及信用减值损失同比增加36.2亿元至60.3亿元。全年投资收益同比增加14.1亿元，少数股东损益占比同比下降27个百分点至3.6%。 销售站稳行业五强，投资精准区域聚焦：2024年公司销售面积935.9万平米，同比下降23.5%，销售金额2193亿元，同比下降25.3%，销售排名站稳行业五强，14城进入当地流量销售前五。全年累计获取26宗地块，总计容建面约225万平米，总地价约486亿元，公司需支付地价约为335亿元。公司在“核心10城”投资金额占比90%，其中在一线城市投资占公司全部投资额59%。 经营性现金流持续为正，融资成本延续下行：2024年公司经营活动现金流量净额319.6亿元，期末货币资金余额1003.5亿元。期末剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率55.9%、现金短债比1.59，“三道红线”始终处于绿档。积极响应房地产融资新模式，全年落地经营性物业贷款92亿元；充分发挥公司信用优势进行债务置换，全年新增公开市场融资154.6亿元，票面利率均为同期同行业最低水平。2024年末公司综合资金成本2.99%，较年初降低48BP。 投资建议：由于公司减值计提超出预期，下调公司2025-2026年EPS预 iFinD，平安证券研究所 测至0.54元（原为0.73元）、0.59元（原为0.77元），新增2027年EPS预测为0.63元，当前股价对应PE分别为17.6倍、15.9倍、15.1倍。公司财务状况稳健，投资积极聚焦，土储结构优化，有望以优质资产助力未来发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

     招商蛇口(001979) 事件： 公司发布2024年年报，2024年公司实现营业收入1789.48亿元，同比上升2.25%，归母净利润40.39亿元，同比下降36.09%，基本每股收益0.37元/股，同比下降43.08%。 要点： 营收实现微增，计提减值短期拖累业绩。 2024年公司实现营收1789.48亿元，同比微增2.25%，归母净利润40.39亿元，同比下滑36.09%。营收微增但归母净利润下滑主要原因包括：1）公司开发业务项目结转毛利率为15.58%，较23年同比下降1.53个百分点；2）2024年计提资产减值损失和信用减值损失总额60.34亿元，同比去年多计提36.17亿元。 销售规模保持行业前五，多城排名靠前。 2024年公司累计实现签约销售面积935.9万平方米，较23年同比下降23.5%。据克而瑞数据，公司全年实现全口径销售金额2193.0亿元，同比下降25.3%，权益销售金额1506.0亿元，同比下降18.7%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第五名，较去年保持一致。具体城市来看，公司在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售排名前五。 投资聚焦“核心10城”，获取优质项目。 拿地方面，公司坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选的投资策略。24年全年累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方，总地价约486亿元，权益地价335亿元，新增拿地权益比68.9%。公司在“核心10城”投资金额占比达90%，其中在一线城市的投资金额占比59%。 财务管理稳健，融资成本进一步下降。 截至2024年年末，公司“三道红线”保持绿档，剔除预收账款的资产负债率62.37%，净负债率55.85%，现金短债比为1.59。融资方面，积极响应房地产融资新模式，落地经营性物业贷款92亿元，债务结构更加稳固。此外，紧抓利率下行的市场窗口，全年新增公开市场融资154.6亿元，票面利率均为同期同行业最低水平。2024年年末，综合资金成本为2.99%，较2023年同比下降0.48个百分点，保持行业最优水平。 资产运营和物业服务业务快速发展，坚决落实“AI+”战略。 资产运营板块，2024年公司主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元，同比上涨11%。24年新入市23个重资产项目，新增经营面积101万平方米（11个公寓+6个集中商业+3个产业园+3个酒店）；年内新增签约轻资产管理面积约91万平方米，管理输出项目位于上海、南京、无锡、成都、武汉等核心城市。物业服务领域，招商积余实现营收171.72亿元，同比增长9.89%，归母净利润8.40亿元，同比增长14.24%。截至2024年末，招商积余在管项目2,296个，管理面积达3.65亿平方米。此外，公司坚决落实“AI+”战略，探索多智能体交互、多模态交互等前沿技术，依托DeepSeek等先进大模型的技术赋能，实现AI应用在智慧服务、智慧空间、智慧运营等更多细分场景的落地。 投资建议： 公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，销售保持韧性，考虑到目前处于房地产行业深度调整期，公司因计提减值短期业绩承压，我们预计公司2025/2026/2027年归母净利润为45.56/55.63/50.01亿元，对应25/26/27年PE分别为18.85X/15.44X/17.17X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期

     招商蛇口(001979) 事件：公司发布2024年年报，公司24年实现营业收入1789.48亿元，同比+2.25%；归母净利润40.39亿元，同比-36.09%；基本每股收益0.37元/股，同比-43.08%。收入微增，大幅减值理清“包袱”。收入端，公司24年实现营收1789.48亿元，同比+2.25%，Q4单季度实现营收1009.38亿元，同比+1.77%。24年开发业务收入同比+1.38%，占比营收87.38%，资产运营、物业服务分别同比+7.41%、+9.37%。利润端，归母净利润40.39亿元，同比-36.09%，主要系：1)开发业务结转毛利率下降1.53pct至15.58%；2）24年计提资产减值损失44.84亿元，较23年增加22.1亿元，信用减值损失15.5亿元，较23年增加14.08亿元。公司拟向全体股东每10股派发现金红利1.94元，分红比例43.3%。 龙头地位稳固，投资强度随行业下滑。销售端，公司24年签约销售面积935.9万平，同比-21.4%，销售金额2193.02亿元，同比-25.3%，24年克而瑞全口径、权益销售金额排名行业均为行业第5，与23年排名一致，龙头地位稳固；权益比例较23年提示5.6pct至68.7%，逆周期继续强化独立开发能力，降低风险。拿地端，公司坚持区域聚焦，24年累计获取26宗地块，总计容建面约225万平，总地价约486亿元，同比-57.1%，全口径投资强度22.2%；权益拿地335亿元，权益投资强度22.2%。 其中，公司在“核心10城”的投资金额占比分别达90%，其中在一线城市的投资占公 司全部投资额的59%，继续保持土储结构优质。 经营性物业贷协助降本，现金逆势改善。债务端，截至24年底，公司剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”始终处于绿档。融资端，公司24年新增公开市场融资154.60亿元，较23年减少170亿；落地经营性物业贷92亿元，债务结构优化。截至2024年末，综合资金成本2.99%，较24年初降低48BP，保持行业最优水平；经营活动现金流量净额319.64亿元，较23年小幅提升；截至24年末，货币资金余额达1003.51亿元，较23年末提升13.7%，在销售下滑趋势下实现现金状况改善，展现较强资金管控能力。截至24年末，公司通过公募REITs平台管理资产约59万平，24年管理口径收入达8.13亿。 重资产项目集中入市，运营水平稳步提升。公司24年全口径资产运营收入74.62亿元，同比+12%，24年新入市23个重资产项目，新增经营面积101万平方米，含11个公寓、6个集中商业、3个产业园和3个酒店。1）集中商业：24年实现收入17.7亿元，同比+22.2%，截至24年底在营项目47个，总经营建面277万平，在建及筹开233万平；2）写字楼：实现收入13.5亿元，同比+7.1%，开业三年以上项目出租率达88%；3）产业园：实现收入13.8亿元，同比+8.4%，在营项目31个，总经营建面261万平，在建及筹备项目建面约56万；4）长租公寓：实现收入12.34亿元，同比+13.42%，经营建面144万，房源总数3.42万间，开业1年以上精品公寓出租率90%；5）酒店：实现收入10.18亿元，同比-4.14%。 投资建议：公司24收入表现稳健，销售领先、拿地积极、信用良好，因盈利能力受行业整体波动影响，我们调整预测公司25-26年归母净利润至56.7、67.9亿元（原值为62.10、78.30亿元），预计27年归母净利77.9亿元，维持“买入”评级。 风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险

     招商蛇口(001979)事件：公司发布2024年报，公司2024年实现收入1789.48亿元，同比增长2.25%；归母净利润40.39亿元，同比下降36.09%；基本每股收益0.37元/股，同比下降43.08%。每十股派发现金红利1.9353元。 毛利率下滑和减值影响归母净利润：公司2024年实现收入1789.48亿元，同比增长2.25%；归母净利润40.39亿元，同比下滑36.09%。归母净利润不升反降的原因主要有如下原因。1）毛利率下滑：2024年公司毛利率为14.61%，较去年同期下滑1.28pct，其中开发业务毛利率15.58%，较去年下滑1.53pct，导致归母净利润下滑。2）计提减值：2024年公司共计提减值准备60.34亿元，其中信用减值损失15.50亿元，资产减值损失44.84亿元。3）财务费用中汇兑损失1.22亿元，较去年同期增加较多。从权益比例看，2024年公司少数股东损益占净利润比例为3.59%，较去年的30.60%下降明显，表明公司权益比例提升。从费用管控看，公司2024年销售费用率和管理费用率分别为2.24%、1.18%，分别较去年降低0.23pct、0.18pct，公司费用管控有成效。 销售维持行业前列：2024年公司销售排名维持行业第五。2024年公司实现销售面积935.90万方，同比下滑23.50%，销售金额2193.02亿元，同比下滑25.31%，对应的销售均价为23432元/平米，同比下滑2.37%。尽管受到行业整体的影响，公司在多地的销售排名前列，如在西安、长沙、合肥、南通、徐州等地销售金额排名第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等地排名进入当地前五。 投资聚焦核心：公司在2024年共新增26个地块，计容建面225万方，总地价486亿元，对应楼面价21600元/平米，较去年新增地块的楼面积提高12.38%，地货比为0.92，较去年提升0.12，整体拿地质量提升。公司2024年新增地块需支付335亿元，对应权益比例68.93%。公司2024年投资力度22.16%，较2023年下滑，主要受行业整体承压的影响。从区域看，公司2024年在“核心10城”投资占比达到90%，一线城市投资占比为59%，一线城市占比较2023年提高8pct，体现公司区域聚焦、城市深耕的投资策略。 财务管理稳健：截至2024年末，公司剔除预售账款的资产负债率为62.37%，净负债率55.85%，公司严控杠杆。截至2024年末，公司货币资金余额1003.51亿元，公司全年经营活动现金流量净额319.64亿元，现金短债比1.59，保持充足流动性。融资成本上，公司2024年综合资金成本2.99%，较2024年初下降48bp，保持行业最优水平。债务结构稳固，2024年公司落地经营性物业贷款92亿元。 资产运营业态多元：公司主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比增长12%，EBITDA实现36.67亿元，同比增长11%。公司的运营管理持续强化，2024年公司开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率6.42%，同比提升0.2pct。重资产方面，2024年公司新增23个资产项目，对应经营面积101万方。轻资产方面，公司2024年新增轻资产管理面积91万方，管理输出项目位于上海、南京、无锡、成都、武汉等核心城市。公司资产管理业态多元化，1）公司2024年产业园运营收入实现13.84亿元，总经营建面261万方，主要布局核心一、二线17个城市；2）2024年公司集中商业运营收入17.70亿元，总经营建面277万方；3）公寓业务实现收入12.45亿元，已开业项目经营面积约144万方；4）写字楼和酒店运营收入分别为13.49亿元、10.18亿元。公司已通过各REITs平台打通资产退出通道，成功构建持有物业“开发-运营-资本化-再投资”的良性循环体系，截至2024年末，公司通过REITs平台管理资产约59万方，2024年管理口径收入达8.13亿元，确立“投、融、建、管、退”的全生命周期发展模式. 投资建议：2024年公司营收小幅增长，受到行业整体承压的影响，毛利下滑，计提减值，归母净利润下滑。公司财务稳健，严控杠杆，保持充足流动性，资产运营业务维持强运营能力。根据行业整体情况，我们预测公司2025-2027年归母净利润为48.67亿元、54.92亿元、59.79亿元的预测，对应EPS为0.54元/股、0.61元/股、0.66元/股，对应PE为18.06X、16.00X、14.70X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、运营业务不及预期的风险。

     招商蛇口(001979) 销售拿地稳健积极，结转毛利率下滑拖累利润，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年年报。公司收入同比增长，归母净利润有所下滑，行业排名保持稳定，拿地聚焦核心城市。受2020-2021年存量高价土地存货减值影响，我们维持2025-2026年并新增2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为59.7、64.7、70.1亿元，EPS为0.66、0.71、0.77元，当前股价对应PE14.7、13.6、12.5倍。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，维持“买入”评级。 营业收入同比增长，结转毛利率下滑拖累利润 2024年，公司实现总营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%；实现归母净利润40.39亿元，同比减少36.09%；实现扣非归母净利润24.49亿元，同比下降57.27%；公司2024年实现毛利率、净利率分别为14.61%、2.34%，同比分别下降1.28pct、2.86pct；经营活动产生的现金流量净额为319.64亿元，同比增长1.69%，期末货币资金余额达1003.51亿元。截至2024年末，公司资产负债率66.67%，剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”始终处于绿档。公司利润下降主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加（存货减值35.7亿+信用减值15.5亿）。 销售排名保持稳定，拿地聚焦核心城市 2024年公司实现签约销售金额2193.02亿元，同比下降25.31%，签约销售面积935.90万平方米，同比下降23.50%。2024年，公司在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，公司全口径销售金额稳居克而瑞销售榜单第五。2024年，公司累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，投资强度22%。公司在“核心10城”的投资金额占比分别达90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%。 资产运营业绩稳中有升，坚决落实“AI+”战略 2024年，公司主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元，同比上涨11%。公司积极探索多智能体交互、多模态交互等前沿技术，依托DeepSeek等先进大模型的技术赋能，实现AI应用在智慧服务、智慧空间、智慧运营等更多细分场景的落地。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 投资要点 事件：公司发布2024年年报。2024年公司实现营收1789.5亿元，同比增长2.3%；归母净利润40.4亿元，同比下降36.1%。 结转带动营收小幅增长，毛利下滑计提减值拖累业绩。2024年受益于结转规模增长，公司营业收入同比提升2.3%。营业收入小幅增长而归母净利润下滑幅度较大的原因为：1）房地产开发业务毛利率下滑1.5pct至15.6%；2）信用减值损失及资产减值损失分别同比增长994.9%、97.0%至15.5亿元、44.8亿元。 销售跻身行业前五，坚持核心城市深耕策略。2024年签约销售面积935.9万平方米，签约销售金额2193.0亿元，销售排名稳居行业TOP5梯队，在行业下行周期中展现出较强的韧性。公司坚持核心城市深耕策略，在西安、长沙、合肥、南通、徐州销售金额位居首位，在上海、深圳、苏州、成都、厦门等城市销售排名位居前五。此外，2024年公司打造多个优质标杆项目，20余个项目首开去化率领先竞品25%。 投资聚焦核心城市，一线城市投资占比近六成。2024年公司获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，拿地金额约486亿元，投资强度同比下降16.5pct至22.2%，权益地价约335亿元，权益比例为68.9%。公司坚持以销定产、聚焦核心城市的投资策略，2024年公司在“核心10城”的投资金额占比达90%，其中在一线城市的投资占比为59%，优质的土地资源获取有助于公司未来销售规模的稳健增长。 融资优势明显，积极回购彰显信心。2024年公司进一步压降融资成本，综合资金成本较年初下降48bp至2.99%，融资成本处于行业低位，融资优势明显，全年新增公开市场融资154.6亿元，票面利率均为同期同行业最低水平。2024年10月公司发布公告拟以集中竞价交易方式在12个月内回购公司3.51-7.02亿元股份，用于注销并减少注册资本，回购价格不超过15.7元/股。截至2025年2月28日，公司已支付1.4亿元用于回购股份，积极回购彰显公司对于自身经营以及后续发展的信心。 盈利预测与投资评级：考虑到近年来房地产市场下行，公司毛利率水平或受到影响，同时考虑计提减值因素，下调其2025/2026年归母净利润至41.7/43.5亿元（前值为115.5/135.3亿元），2027年归母净利润为48.7亿元，对应EPS为0.46/0.48/0.54元，对应PE分别为21.1X/20.2X/18.0X。公司作为地产龙头央企，销售稳健富有韧性、跻身行业前五，投资聚焦高能级城市，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

     招商蛇口(001979) 事件 2025年3月17日，公司发布2024年年报：实现营收1789.48亿元，同比+2.25%；归母净利润40.39亿元，同比-36.09%。 点评 营收略增，归母净利下降，主因结转毛利率下滑及计提减值增加。2024年公司开发业务的结转毛利率为15.58%，同比下降1.53pct。2024年公司共计提资产减值准备59.44亿元（其中存货跌价准备35.75亿元），减少归母净利润43.44亿元。 销售规模稳居行业第五。24年公司销售金额2193亿元，同比-25.3%（同期TOP10房企同比-24.4%），继续稳居克而瑞百强房企全口径销售额的第5名（与23年全年排名一致）。 投资聚焦核心一二线。24年公司累计获取26宗地块，总地价486亿元，拿地强度22.2%；权益地价335亿元，权益比例68.9%。公司在“核心10城”的投资金额占比达90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%。 现金充裕，资产负债扎实。截至24年末，公司剔预资产负债率62.37%（23年末62.41%）、净负债率55.85%（23年末54.58%）、现金短债比1.59（23年末1.28），“三道红线”始终处于绿档。期末货币现金1003.51亿元，同比+13.66%，能以更安全的资产负债结构穿越行业周期。 信用强，融资畅通，现金流量健康。24年公司经营活动现金流净额319.64亿元，同比+1.69%。公司全年新增公开市场融资154.60亿元，票面利率均为同期同行业最低水平。24年末，公司综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平。 通过回购+分红，持续强化股东回报。24年公司修订了《未来三年（2023-2025年）股东回报规划》，明确2023-2025年现金分红占当年归母净利润的比例不少于40%。24年公司通过现金分红17.5亿元及回购0.67亿元，合计18.17亿元（占24年归母净利润45%），稳定投资预期，提高股东回报。 投资建议 计提资产减值后，公司轻装上阵，且25年前海高利润项目逐渐进入结转，业绩有望触底回升。我们预计公司2025-2027年归母净利润分别为68.1亿元/75.8亿元/83.9亿元，同比增速分别为+68.6%/+11.4%/+10.6%。公司股票现价对应PE估值分别为12.9x/11.6x/10.5x，维持“买入”评级。 风险提示 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。

     招商蛇口(001979) 销售表现维持稳定，计提减值拖累业绩，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年业绩快报及2024年度计提资产减值准备公告，公司销售营业收入同比增长，归母净利润同比下降。受房地产市场整体震荡影响，公司销售情况及存货销售减值不确定性增加，我们下调盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为40.4、59.7、64.7亿元（原50.9、70.0、74.0亿元），EPS为0.45、0.66、0.71元，当前股价对应PE为22.0、14.9、13.8倍，公司行业排名保持领先，拿地持续聚焦核心城市，优质土地储备充足。公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升，维持“买入”评级。 营业收入同比增长，计提减值拖累业绩 根据公司发布2024年业绩快报，公司2024年实现营业总收入1789.48亿元，同比增长2.25%，实现营业利润90.00亿元，同比下降36.54%，实现归母净利润40.4亿元，同比下降36.09%。公司业绩下滑主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加。 资金情况边际改善，销售排名保持稳定 2024年，公司经营活动产生的现金流量净额319.64亿元，同比增长1.69%；2024年末，公司货币资金余额1003.51亿元，同比增加120.62亿元，增长13.66%，现金短债比1.58，同比提升0.3。据克而瑞数据，2024年1-12月公司全口径销售金额排名第5名，公司在行业内排名保持相对稳定。 减值准备计提充分，利润压力有所释放 根据公司发布2024年度计提资产减值准备公告，公司计提减值准备金额合计59.4亿元，影响归母净利润43.4亿元。计提减值准备金额中信用损失计提准备14.6亿元，由于房地产项目销售价格未达预期计提存货跌价准备35.7亿元，长期股权投资减值准备7.26亿元，商誉减值准备1.60亿元。公司2024年度计提资产减值准备较为充分，未来业绩有望进一步释放。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 销售规模同比收缩，拿地强度有所提升，维持“买入”评级 招商蛇口发布2025年1月经营简报，公司销售规模同比收缩，销售单价略有下降，行业排名保持领先，拿地持续聚焦核心城市，优质土地储备充足。公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升。受房地产市场整体震荡影响，公司销售情况不确定性增加，我们下调盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为50.9、70.0、74.0亿元（原63.9、70.3、74.4亿元），EPS为0.56、0.77、0.82元，当前股价对应PE为21.4、15.5、14.7倍，维持“买入”评级。 销售规模同比收缩，行业排名保持稳定 2025年1月，公司实现签约销售金额90.14亿元，同比下降25.01%，实现签约销售面积44.59万平方米，同比下降23.24%。2024年1月，公司单月销售均价20215.29元/平方米，同比下降2.31%。据克而瑞数据，2024年1月公司全口径销售金额排名第6名，公司在行业内排名保持相对稳定。 1月获取2宗地块，拿地进一步聚焦核心城市 公司2025年延续区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城。公司于2025年1月获取两宗地块，用地面积总计8.84万平方米，总建筑面积21.68万平方米，拿地总成本43.95亿元。公司获取两宗地块均位于核心城市，两宗均位于北京，第一宗地块位于北京市海淀区朱房村，土地面积10.26万平方米，建筑面积3.47万平方米，权益比例10%，拿地成本9.15亿元，另一宗地块位于北京市大兴区亦庄，土地面积4.57万平方米，建筑面积11.42万平方米，权益比例100%，拿地成本34.8亿元。公司1月拿地金额占销售金额比例为48.76%，拿地强度有所提升。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。