我爱我家(000560) 投资逻辑： 行业趋势：存量房时代经纪与租赁业务持续发展。 在地产政策支持下，当前已迎来历史最宽松购房条件的时期，预计当前地产一二手房整体成交量逐步企稳。二手房方面，受益于（1）新房供应量持续下降；（2）规避交付风险；（3）二手房产品结构更符合刚需等情况，二手房成交占比从 2021 年 30%提升至 2024 年 46%，商品房成交已进入存量房时代。租赁方面受益于（1）流动人口及毕业生流向高能级城市；（2）国内机构化率提升空间大（国内目前约4.5%，美国日本为 50%以上），租赁市场规模有望进一步扩张。 公司自身优势：深耕城市复苏强势且市占率持续提升。 目前公司在北京、杭州、上海 3 城经纪人数量超过 2 万人，占比超过 70%。公司深耕区域为本轮需求修复较强的城市，体现在（1）二手房：统计 24 年 10 月至 25 年 6 月成交数据，北京同比上涨 36.0%，上海上涨 39.7%，杭州上涨 27.6%，高于全国 70 城累计同比上涨26.4%；（2）租赁： 2022 年以来北京、上海租金表现好于平均水平；（3）新房：截至 2025 年 6 月，北京新房住宅成交累计同比上涨 0.6%，上海累计同比上涨 4.9%，均好于全国水平。此外公司自身在核心城市持续专注于提升渗透率，通过（1）市场定位精准（更注重刚需人群）；（2）关注社区粘性，租赁业务提前绑定二手房客源；（3）效率提升（2024 年单店成交额达 1.09 亿/间，好于同行业其他公司）等方法有效提升公司在核心城市的市占率。 短期交易机会：地产政策的看涨期权。当地产出台宽松政策时，公司能够显著跑赢行业。公司通常涨幅较高的时间段集中在政策后5-10 个交易日，涨幅最高点区间在 17.5%-28.2% 盈利预测、估值和评级 公司受益于存量房交易持续活跃、 在管房源稳步扩张、新房逐步回暖等，业绩有望稳健增长。预计 2025-27 年公司归母净利润分别为 1.5 亿元/2.1 亿元/2.6 亿元，同比+105.0%/+36.7%/+27.4%。考虑到近年来一次性影响利润因素较多，我们以 2026 年盈利预测为基础，给予公司 2026 年 40.0x 的 PE 估值，对应目标价为 3.49元/股，首次覆盖，给予“增持”评级。 风险提示 宏观经济承压；房地产市场恢复不及预期；市占率提升不及预期。大股东股份质押风险

     我爱我家(000560) 核心观点 公司经营稳健营收增长，Q4政策利好效果显著。2024年，公司实现住房交易总额2876亿元，同比+1%；实现营业收入125亿元，同比+4%，货币化率4.4%同比基本持平；其中2024Q4单季度营收38亿元，同比+25%，主要受益于地产利好政策。从收入结构来看，2024年，公司存量房经纪业务、新房业务和资产管理业务的GTV占比分别为80%、13%和6%，而收入占比分别为33%、9%和49%，主要因为资产管理业务的货币化率34%明显高于经纪业务1.8%、新房业务3.0%。2024年，公司经营性现金流净额为45亿元，持续保持高位。时隔2年业绩扭亏为盈。2024年，公司实现归母净利润7341万元，较2023年的-8.5亿元显著改善；归母净利率0.6%，同比提升7.6个百分点。业绩改善受益于多重因素，一方面，2024年，公司毛利率9.8%，同比提升0.3%；销售费率5.0%，同比降低1.7%；管理费率7.8%，同比降低1.5%；另一方面，非经营性或一次性拖累因素同比大幅减弱，如资产及信用减值损失和政府补贴退回等。其中2024Q4单季度，公司实现归母净利润6493亿元，归母净利率1.7%，毛利率15.4%，彰显公司在楼市回暖时较强的业绩修复能力。 住房交易业务仍是公司的业绩基石。2024年，公司经纪业务、新房业务交易总额分别为2315亿元、381亿元，同比分别为+4%、-16%，市占率分别为3.2%、0.45%；营业收入分别为41亿元、12亿元，同比分别为0%、+4%；毛利率分别为20%、12%，对公司毛利润的合计贡献占比为79%。截至2024年末，公司运营门店2636家，其中直营门店占比81%，经纪人总数约3万。公司聚焦核心城市的市场份额提升，布局规模趋于稳定，后续经营将持续改善。 资产管理业务稳健发展，助力公司防御风险。2024年，公司资产管理业务实现收入61亿元，同比+6%；毛利率为负，主要是自2021年度开始执行新的租赁准则，公司将部分房源的租金收益确认至“资产处置收益”科目，若调整回该部分收益，资产管理业务2024年的实际毛利率为12.7%。截至2024年末，相寓在管房源30.3万套，同比+12%，连续四年稳定增长。2024年，公司平均出房天数为9天，出租率为95.4%，运营效率继续保持在良好水平。 投资建议：公司将持续受益于地产政策出台和楼市量价企稳，我们基本维持此前的盈利预测，预计公司2025-2026年的归母净利润分别为3.0/3.8亿元（原值2.8/3.9亿元），对应每股收益分别为0.13/0.16元，对应当前股价PE分别为25.0/20.0倍，维持“优于大市”评级。 风险提示：若经济增速放缓、居民收入预期下降、政策放松不及预期、房企信用风险事件冲击等因素导致居住市场波动，公司经营会受到不利影响。

     我爱我家(000560) 净利润扭亏为盈，整体GTV小幅增长，维持“增持”评级 我爱我家发布2024年年度报告，公司降本增效效果明显，受二手房市场行情改善，公司业绩有所修复。我们维持2025-2026年并新增2027年盈利预测，预计2025-2027年公司归母净利润分别为1.6、2.7、3.2亿元，EPS分别为0.07、0.11、0.14元，当前股价对应PE估值分别为46.1、27.5、22.9倍，公司通过业务调整迅速实现净利润大幅增长，财务状况整体良好，维持“增持”评级。 归母净利润扭亏为盈，多重举措助力业绩修复 2024年，公司实现营业收入125.36亿元，同比增长3.67%；实现GTV2876亿元，同比增长1.2%；实现归母净利润0.73亿元（2023年为-8.48亿元），同比增长108.65%，实现毛利率9.77%，同比+0.30pct，净利率0.56%，同比+7.59pct。业绩相比2023年扭亏为盈，实现大幅增长，主要原因系：（1）二手房市场出现复苏态势，公司业务所在核心城市的二手房成交量、成交价格均呈现回升走势.（2）公司继续严控各项费用开支，推动各项运营成本的进一步下降。2023年公司品牌升级投入的费用在2024年不再发生，销售费用进一步下降。（3）公司2024一季度出售昆明新纪元大酒店相关资产，对公司2024年净利润产生正面影响，影响金额约7900万元。（4）公司第二期员工持股计划的股份支付费用已经在2024年上半年全部摊销完毕，其对净利润的负面影响也全部结束。 经纪业务收入稳健增长，控本增效毛利率有所提升 公司2024年经纪业务实现收入41亿元，同比+0.2%，实现毛利率20.3%，同比+0.1pct。公司经纪业务实现GTV2315亿元，同比+4.2%。市占率保持稳步提升，其中上海地区市占率同比提高0.8个百分点，实现连续两年提升。 相寓品牌持续探索，在管房源同比增长 公司2024年资产管理业务实现GTV180亿元，同比+6.5%，实现营业收入61.3亿元，同比+6.5%。截至2024年底，公司相寓在管房源套数达到30.3万套，同比增长11.8%。公司资产管理业务出租率达95.4%，保持在行业较高水平。 风险提示：行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。

     我爱我家(000560) 归母净利润扭亏为盈，在管房源同比增长，维持“增持”评级 我爱我家发布2024年年度业绩预告，公司降本增效效果明显，受二手房市场行情改善，公司业绩有所修复，预计2024年实现归属于上市公司股东的净利润约为0.7亿元–1亿元。公司全年业绩恢复仍部分受前三季度市场波动掣肘，我们下调公司盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为0.8、1.6、2.7亿元(原值为1.2、2.1、3.3亿元)，EPS分别为0.03、0.07、0.11元，当前股价对应PE估值分别为107.9、50.4、30.0倍，公司通过业务调整迅速实现净利润大幅增长，财务状况整体良好，维持“增持”评级。 归母净利润扭亏为盈，多重举措助力业绩修复 根据公司业绩预告，预计2024年公司实现归母净利润约为0.70亿元–1.00亿元，扣非归母净利润0.47-0.70亿元，每股收益0.0297–0.0425元/股，业绩相比2023年扭亏为盈，实现大幅增长，主要原因系：（1）四季度国内二手房市场出现强劲的复苏态势，公司业务所在核心一线城市的二手房成交量、成交价格均呈现回升走势.（2）公司继续严控各项费用开支，推动各项运营成本的进一步下降。2023年公司品牌升级投入的费用在2024年不再发生，销售费用进一步下降。（3）公司一季度出售昆明新纪元大酒店相关资产，预计将对公司2024年净利润产生正面影响，影响金额为7900万元左右。（4）公司第二期员工持股计划的股份支付费用已经在2024年上半年全部摊销完毕，其对净利润的负面影响也全部结束。（5）2023年对公司业绩产生较大负面影响的部分非经营性或一次性因素，如计提资产及信用减值、政府补贴退回等，在2024年均已大幅减少或不再产生影响。 相寓品牌持续探索，在管房源同比增长 公司旗下相寓品牌积极探索和引入高效的获客渠道，继续优化APP等线上运营阵地，持续扩大品牌影响力，为用户提供更高效的服务响应，实现更好的用户体验。截至2024年底，公司相寓在管房源套数达到30.3万套，同比增长11.8%。 风险提示：行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。

     我爱我家(000560) 核心观点 行业变革叠加政策利好，存量房交易迎来发展机遇。新房销售自2021年来持续低迷，但二手成交基本保持平稳。2023年全国住宅交易额中二手房占比41%，较2021年上升11pct。2024年9月中央政治局会议首提“止跌回稳”并出台多项重磅利好政策，10月以来二手成交量迎来更强劲增长。2024年前10月，核心14城二手住宅/新建住宅成交套数平均为2.0（2023年1.5、2019年0.9），扭转了新房为主的住房交易结构，存量房交易重要性提升。 公司廿载深耕房产中介行业，聚焦核心城市。公司实施自营为主、加盟为辅的经营策略，截至24Q3末运营中介门店2613家，经纪人总数约3万，规模处于行业领先水平。2023年，公司实现住房总交易额2843亿元，其中三大主营业务（经纪业务、新房业务、资产管理业务）的GTV占比分别为78%、16%、6%。经纪业务是公司业绩基石，GTV市占率约3.1%，佣金率约1.8%，公司70%门店布局在北京、上海、杭州，市占率稳中有升，贡献约90%收入。新房业务GTV市占率约0.4%，佣金率约2.8%。资产管理业务以相寓为主，截至24Q3末在管房源30.4万套，连续四年稳定增长，有助于公司穿越周期。 商业模式轻、业绩弹性大，全年有望扭亏为盈。公司历史业绩波动较大，与地产行业景气度紧密挂钩，但负债水平低，资金状况好，足以保障经营安全。2023年，公司营业收入121亿元，归母净利润-8.5亿元，主要受计提减值等非经营性和一次性因素合计约7亿元的拖累。2024年前三季度，公司营业收入88亿元，同比-3%；归母净利润0.1亿元，扭亏为盈；毛利率为7.4%，归母净利率为0.1%。2024H1经纪业务、新房业务和资产管理业务的毛利率分别为23%、13%、-5%（若调回资产处置收益科目的租金收益则实际毛利率为12%），业绩修复主要依赖经纪业务的好转，一方面来自于行业整体回暖，另一方面来自于公司在核心城市的市占率提升。受益于5月以来的政策利好，公司Q3单季度GTV同比转正。考虑到Q4楼市表现更佳，全年业绩可期。 盈利预测与估值：公司是A股房产中介领域稀缺标的，受益于地产销售回暖业绩复苏弹性可期。结合绝对估值与相对估值，我们认为公司合理股价区间为4.0-4.4元，较当前股价有12%-23%的空间。预计公司2024-2026年归母净利润分别为1.6/2.8/3.9亿元，对应每股收益分别为0.07/0.12/0.17元，对应当前股价PE分别为53/30/21倍，首次覆盖给予“优于大市”评级。 风险提示：若经济增速放缓、居民收入预期下降、政策放松不及预期、房企信用风险事件冲击等因素导致楼市量价波动，公司经营会受到不利影响。

     我爱我家(000560) 投资要点 10月30日，公司发布2024年第三季度报告：2024年前三季度实现营业收入87.62亿元，同比-3.42%；实现归母净利润0.08亿元，同比实现扭亏为盈。 业绩扭亏为盈，计提减值影响单季度表现 2024年前三季度，公司实现营业收入87.62亿元，同比-3.42%，实现归母净利润0.08亿元，同比实现扭亏为盈。三季度单季度实现营收29.47亿元，同比+4.95%实现归母净亏损0.21亿元。三季度亏损主要是因为公司对新房业务的应收账款进行了减值计提，带来信用减值损失约3244万元。截止到三季度末，公司新房业务应收账款净额为2.9亿元，其中2年以上应收账款降至0.9亿元。 三季度GTV同比转正，政策催化下四季度有望保持增长 2024年前三季度，公司实现GTV（住房交易金额）1867亿元，同比-17.8%。2024年第三季度单季度来看，公司实现GTV约641亿元，同比+2.3%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务分别为487、54、99亿元，同比分别+0.3%、+1.3%、+14.4%政策加持下，二手房市场成交量有所回暖，我们预计随着9月份“一揽子”涉房政策逐步落地，2024年四季度公司GTV有望进一步提升。 核心城市市占率稳定，二手房市场回暖带动业绩提升 公司深耕北京、上海、杭州等重点城市，市占率保持稳定，其中上海地区市占率同比提升0.8pct。根据中指院数据，2024年三季度北京、上海、杭州二手房成交套数同比分别+26%、+11.7%、+56.7%，成交金额同比分别+17.4%、+6.1%、+53.6%。截止到三季度末，相寓业务在管房源达30.4万套，较年初增加3.2万套。我们认为，二手房市场有望持续回暖，带动公司经纪业务逐步改善。 投资建议 政策加码下，二手房市场活跃度逐渐提升，我们预计2024-2026年营收分别为128.31/132.74/139.63亿，同比分别+6.11%/+3.45%/+5.20%；归母净利润分别为0.86/1.92/3.59亿，同比分别+110.08%/+124.67%/+86.950%；EPS分别为0.04/0.08/0.15元/股，3年CAGR为34.32%。考虑到公司在国内的龙头地位，以及政策扶持下二手房市场规模或逐步增长，维持“买入”评级。 风险提示：政策落地不及预期；二手房活跃度不及预期；市场拓展不及预期。

     我爱我家(000560) 归母净利润由负转正，资管业务收入扩张，维持“增持”评级 我爱我家发布2024年三季度报告，2024年前三季度，公司营业收入同比微降，归母净利润由负转正，公司降本增效成果明显。我们维持公司盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为1.2、2.1、3.3亿元，EPS分别为0.05、0.09、0.14元，当前股价对应PE估值分别为67.2、38.0、24.6倍，公司通过业务调整迅速实现净利润大幅增长，财务状况整体良好，维持“增持”评级。 前三季度营业收入同比微降，归母净利润由负转正 2024年1-9月公司实现营业收入87.62亿元，同比下降3.42%。公司前三季度营业收入下行主要原因系：（1）公司业务所在核心城市的二手房交易均价同比下降；（2）部分城市二手房交易佣金费率出现一定幅度的下调。公司前三季度实现归母净利润848.66万元，同比增长112.49%，由负转正，归母净利润大幅增长主要系：（1）公司严控各项费用开支，推动门店租金、装修费用、销售费用等各项运营成本的进一步下降；（2）公司资产管理业务保持稳定增长，实现营业收入稳步提升；（3）公司出售位于云南昆明地区的新纪元大酒店相关资产，对公司报告期内的净利润产生一定正面影响；（4）公司第二期员工持股计划的股份支付费用已经全部摊销完毕，对利润的负向影响减小。公司三季度实现营业收入29.47亿元，同比+4.95%，实现归母净利润-0.21亿元，同比-9.16%。公司前三季度实现毛利率7.36%，同比-3.10pct，净利率0.11%，同比+0.75pct，由负转正。 资管业务扩张稳健，GTV数据全线修复 2024年前三季度，公司累计实现住房总交易金额（GTV）为1867亿元，同比-17.8%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务分别为1489亿元、142亿元、237亿元，同比分别-14.5%、+1.7%、-32.3%；2024年第三季度单季度，公司GTV为641亿元，同比+2.3%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务分别为487亿元、54亿元、99亿元，同比分别+0.3%、+1.3%、+14.4%。 风险提示：行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。

     我爱我家(000560) 归母净利同比高增，资管业务收入扩张，维持“增持”评级 我爱我家发布2024年年度报告，2024年上半年，公司分别实现营收、归母净利润58.15亿元、0.29亿元，同比分别-7.17%、+160.15%，公司上半年公司实现毛利率8.65%，同比-2.22pct，净利率0.49%，同比+1.26pct。我们维持公司盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为1.2、2.1、3.3亿元，EPS分别为0.05、0.09、0.14元，当前股价对应PE估值分别为47.3、26.8、17.3倍，公司通过业务调整迅速实现净利润大幅增长，财务状况整体良好，维持“增持”评级。 佣金率调整降低经济业务收入，资管业务收入规模扩张 主营业务方面，2024年上半年，公司经纪业务实现收入17.9亿元，同比-23.9%，实现毛利率22.7%，同比+0.16pct，公司经纪业务收入下降系存量房交易额下降及公司部分核心城市佣金率调整；公司资产管理业务实现GTV约86亿元，同比+10%，实现营业收入32.7亿元，同比+15.7%，实现毛利率-5.2%，同比+2.27pct，毛利率为负系基于新租赁准则，部分房源收益确认至“资产处置收益”科目，若调整回该部分收益，上半年公司资产管理业务的毛利率约为11.8%，同比+0.74pct；公司新房业务实现收入3.8亿元，同比-40.7%，毛利率约为13.4%，同比+0.8pct；公司新房业务实现GTV约为138亿元，同比-48%。 门店员工数量规模庞大，整体财务情况维持稳健 截至2024年上半年，公司在国内运营门店总量约2736家，其中直营门店2255家，加盟门店481家，经纪人总数约3万余人，公司上半年实现住房总交易金额（GTV）约为1227亿元，同比下降约25%。截至2024年6月30日，公司资产负债率70.40%，流动比率0.73，速动比率0.70，权益乘数3.38，公司在手货币资金34.11亿元，交易性金融资产3.33亿元，应收账款4.72亿元，经营活动产生现金流19.39亿元，同比-6.32%，整体财务情况维持稳健。 风险提示：行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。

     我爱我家(000560) 事件 8月30日公司发布2024年半年报，实现营业收入58.15亿元，同比减少7.2%；实现归母净利润2936万元，同比实现扭亏为盈。 相寓业务稳健增长，经纪业务有待提升 2024H1，公司经纪业务实现营收17.9亿元，同比减少23.9%，毛利率为22.7%，同比提升0.16pct，实现GTV约1003亿元，同比减少21.3%；资产管理业务（相寓）实现营收32.7亿元，同比增长15.7%，调整后毛利率为11.8%，同比提升0.74pct，实现GTV约86亿元，同比增长10.0%；新房业务实现收入3.8亿元，同比减少40.7%，商业租赁及服务实现收入1.7亿元，同比下降9.5%。 提质增效改善盈利，实现扭亏为盈 2024H1公司业绩改善主要原因包括：1）严控费用开支，2024H1销售+管理费率为14.27%，同比降低0.68pct；2）公司出售了云南昆明的新纪元大酒店，该笔交易预计带来非经常性损益约8000万元；3）2024H1员工持股计划支付费用为885万元，同比减少约1328万元；4）公司持续精简运营效率较低的门店，期内减少了117家门店，其中直营门店68家，加盟店49家。 核心城市二手房市场回暖，有望带动业绩改善 根据中指院数据，2024年2-3月，15个重点城市二手房成交量同比降幅较大，主要是2023年同期基数较高。随着政策加码，市场活跃度逐步提升，6月、7月成交套数同比分别增长23.5%、42.5%。公司深耕北京、上海、杭州等重点城市，2024年1-7月二手房成交套数同比分别-3%、5%、+15%，但价格仍然承压。我们认为二手房市场规模有望维持高位，重点城市有望率先修复，带动公司经纪业务增长。 盈利预测、估值与评级 房地产市场仍处于调整阶段，我们预计2024-2026年营收分别为128.31/132.74/139.63亿，同比分别+6.1%/+3.5%/+5.2%；归母净利润分别为0.86/1.92/3.59亿，同比分别+110.1%/+124.7%/+87.0%；EPS分别为0.04/0.08/0.15元/股，3年CAGR为34.3%。考虑到公司在国内的龙头地位，以及政策扶持下二手房市场或将修复，维持“买入”评级。 风险提示：政策落地不及预期；二手房活跃度不及预期；市场拓展不及预期。