万科A(000002) 事项： 公司公布2024年年报，全年实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%，归母净利润-494.8亿元，同比下降506.8%，亏损额略高于业绩预告，拟不派发股息，不送红股，也不进行资本公积转增股本。 平安观点： 多因素致利润承压：2024年公司实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%，归母净利润-494.8亿元，同比下降506.8%。业绩亏损主要因：1）开发业务结算规模和毛利率显著下降，全年开发业务结算毛利率降至9.5%、致综合毛利率同比下降5.1个百分点致10.2%；2）新增计提信用减值和存货跌价准备，全年对部分项目计提存货跌价准备81.4亿元（含非并表项目计提10.8亿元），同时计提信用减值264亿元；3）部分非主业财务投资出现亏损；4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置采取更加坚决行动，部分交易价格低于账面值。 瘦身健体全力自救：经营端，2024年公司高品质交付超过18万套房；实现销售金额2460.2亿元，销售面积位居行业第一，销售回款率保持100%以上；大宗资产交易完成54个项目交易，合计签约259亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿。融资端，公司积极争取各类金融机构支持，全年新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%；经营性物业贷落地293亿元；白名单项目申报178个。2024年公司完成93亿元境内公开债券和折合人民币约104亿元境外公开债券偿付。 股东方提供有力支持：自2023年底以来，深圳国资国企及深铁集团以市场化、法治化方式持续给予公司“真金白银”有力支持，包括帮助公司处置流动性较低的不动产和长期股权投资，参与印力消费基础设施REIT认购、支持公司完成深圳湾超级总部基地项目转让、受让公司所持有的红树湾物业开发项目投资收益权等，同时积极协调各类金融资源，助力公 iFinD，平安证券研究所 司开展融资。2025年1月27日，大股东深铁集团全面介入公司管理，利用大股东深铁集团在内的各方资源优势，进一步聚焦主业，加快融资模式转型。与此同时，广东省、深圳市及有关部门、金融机构也密集发声，支持公司稳健发展。2025年2月，为满足公司资金需求，深铁集团分两笔向公司提供合计70亿元股东借款，用于公司偿还公开市场债券本息。 投资建议：考虑公司减值计提、投资收益减少超出预期，下调公司2025-2026年EPS预测至-0.80元（原为0.10元）、-0.33元（原为0.14元），新增2027年EPS预测为0.10元，当前股价对应PE分别为-8.9倍、-21.7倍、74.2倍。公司制定并推动实施业务重整和风险化解的“一揽子方案”，坚定瘦身健体、聚焦主业、全力自救，销售回款及交付稳步推进，融资积极争取，债务化解取得一定进展。同时深圳国资国企及深铁集团以市场化、法治化方式持续给予公司“真金白银”有力支持，公司全力以赴保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，推动公司改革化险与融合发展，仍具备持续发展潜力，当前股价一定程度反映业绩悲观预期，净资产对应PB0.42倍，明显低于可比公司均值（0.59倍），维持“推荐”评级。 风险提示：1）资金压力加剧风险；2）盈利能力进一步下探、持续减值等风险；3）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；3）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险。

     万科A(000002) 业绩 2025年3月31日，公司发布2024年业绩：实现营收3431.76亿元，同比-26.32%；实现归母净利润-494.78亿元，而23年同期为121.63亿元。 点评 风险尚未彻底化解，业绩大额亏损。业绩亏损主因：①24年房开业务结算收入2790.9亿元，同比-30.5%；房开业务结算毛利率9.53%，同比-5.88pct。②计提或因合并范围变动而增加的各类减值准备合计335.5亿元，其中新增计提了信用损失准备约264.0亿元，23年为5.5亿元；计提存货跌价准备70.6亿元，23年为34.9亿元；③部分非主业财务投资出现亏损；④为更快回笼资金，公司加速处置资产及股权，部分交易价格低于账面值。 25年面临公开债务集中兑付，流动性压力进一步加大。截至24年末，公司有息负债合计3612.8亿元，分期限看：一年内到期1582.8亿元，占比43.8%；一年以上2030.0亿元，占比56.2%。分融资对象看：银行借款占比71.4%，债券占比16.7%，其他借款占比11.9%。而集团期末货币资金为881.6亿元，对短债的覆盖率仅55.7%。 公司瘦身健体、聚焦主业、全力自救，取得一定进展。2024年公司销售回款率保持100%以上；大宗资产交易完成54个项目交易，合计签约259亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿；全年新增融资和再融资948亿；经营性物业贷落地293亿元；白名单项目申报178个。 股东、政府有关部门、金融机构支持万科稳健发展，更多支持有待落地。自2023年底以来，深圳国资国企及深铁集团持续给予公司“真金白银”有力支持，并积极协调各类金融资源，助力公司开展融资。25年2月，深铁集团分两笔向公司提供合计70亿元的股东借款，借款利率低于公司从金融机构获得的融资利率，借款抵质押率高于市场惯例水平。面对2025年到期压力，仍有待更多融资落地，以改善公司流动性。 投资建议 在新一届管理团队的带领下，公司正积极推动实施业务重整和风险化解的“一揽子方案”，工作重心在保兑付和保交房，或仍存在资产处置及减值压力，我们预计2025-2027年归母净利润分别为-242亿元/-152亿元/-62亿元。维持公司“中性”评级。 风险提示 房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；出现债务违约

     万科A(000002) 事件 2025年1月27日，公司发布公告：①郁亮辞去董事会主席，继续担任董事、执行副总裁；祝九胜辞去董事、董事会投资与决策委员会委员、总裁、首席执行官等，不再担任任何职务；朱旭辞去董事会秘书等职务。选举辛杰为董事会主席，田钧为董事会秘书。②预计2024年归母净利润为-450亿元，而2023年为122亿元；扣非净利润为-410亿元，而2023年为98亿元。 点评 深铁集团董事长辛杰接任董事会主席。我们认为辛杰作为万科大股东深铁集团的董事长，本次执掌万科董事会，优化核心管理团队，体现出国资从最初的财务援助到直接介入，控制权逐步加深，有利于后续部署推进化解风险、保障交付等工作。郁亮等前任高管继续留任副总裁，能够保障管理层平稳过渡。 多方表态积极支持万科稳健发展。根据深圳发布，广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人表示：全力支持企业稳妥处置风险，保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展。其中： 1.深圳市国资委负责人表态：有能力、有实力、有足够的子弹支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。同时将通过直接注资、划拨资产等方式降低地铁集团资产负债率，增强其流动性，支持其更好地发挥万科第一大股东的作用。 2.深圳市住建局负责人表态：将大力协调有关方面妥善处置万科部分闲置存量土地，帮助万科盘活资产、回笼资金。广东省住建厅表示：将推动企业更多房地产项目进入“白名单”。 3.深圳8家国有银行和股份制银行负责人表态：将继续积极运用各种金融工具，满足万科合理融资需求，全力保障其整体融资规模稳定。同时进一步加大对万科主要股东的支持力度。 预计24年业绩大额亏损。主因：①地产开发项目结算规模和毛利率下降（大部分为2022年前获取高成本土地，销售和毛利率均低于投资预期）。②新增计提了信用减值和存货跌价准备。③部分非主业财务投资出现亏损。④部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。 投资建议 考虑到24年业绩预告大额亏损，且未来一段时间内新的管理团队仍将积极实施一揽子方案，工作重心在化解风险和保交房，我们下调公司盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为-448亿元/-98亿元/-48亿元。维持公司“中性”评级。 风险提示 房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；出现债务违约

     万科A(000002) 下调盈利预测，维持“增持”评级 房地产行业仍然处于调整阶段，公司主动推动存量库存去化，同时积极借助大宗交易、REITs发行、金融支持政策等化解经营压力。惟其艰难，方显勇毅，我们期待万科能够安全穿越周期，构筑房企发展新模式。考虑到存货减值压力和较大折扣进行去库，我们下调盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为-196.90、-19.92、17.51亿元（原值分别为-60.50、0.75、27.55亿元），EPS分别为-1.65、-0.17、0.15元（原值分别为-0.51、0.01、0.23元），当前股价对应2026年PE估值为47.5倍；考虑到公司销售规模相对平稳，月销售能维持在200亿元以上水平，维持“增持”评级。 销售规模同比下降，销售均价下降逾11% 2024年12月，公司实现销售面积172.7万平方米，同比下降32.72%，实现销售金额233.4亿元，同比下降29.23%。2024年公司累计实现销售面积1810.7万平方米，同比下降26.57%，实现销售金额2460.2亿元，同比下降34.59%。2024年12月，公司项目销售单价为13515元/平方米，同比增长5.19%，2024年公司项目累计销售单价13587元/平方米，同比下降10.92%。 新增4宗土地储备，连续3个月获取新项目 2024年12月，公司获取4宗土地，共计占地面积21.3万平方米，建筑面积49.6万平方米，权益建筑面积35.6万平方米，权益地价23.7亿元。2024年12月，公司无新增物流地产项目。公司本月获取的项目分别位于广州、天津、贵阳、唐山，单月拿地力度16.1%，与2024年7月持平，为全年拿地力度最高的月份。2024年全年，万块新增15个项目，总地价124亿元，总权益地价62亿元，拿地强度为5%，低于2023年和2022年（均为22%），公司在拿地上仍处于收缩状态。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。