新城控股(601155) 销售规模下降，租金收入双位数增长，维持“买入”评级 新城控股发布2024年12月经营简报，公司销售规模下降，竣工交付有条不紊，商管经营表现优秀，全年租金收入保持双位数增长。我们维持盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6亿元，EPS分别为0.5、0.7、1.0元，当前股价对应PE分别为21.3、15.0、11.6倍，维持“买入”评级。 销售规模收缩，全年交付超10万套 公司2024年1-12月累计实现销售金额401.71亿元，销售面积538.82万方，同比分别下降47.13%和44.38%，整体销售规模收缩，销售金额在克而瑞榜单排名第24，较2023年下降6位；其中12月单月公司销售金额和面积分别下降32.56%和42.65%。公司全年交付超10万套，竣工面积达1529.1万方，同比下降24%。 商管经营稳健，新开业15座吾悦广场 截至2024年末，公司持有已开业+管理输出的吾悦广场共173座，较2023年末增加12座，其中2024年新开业15座，12月新开业杭州、常州、南阳、枣庄、宿迁泗洪、淮安涟水6座吾悦广场，商管规模持续扩张。截至2024年末，公司出租物业总建面达1604万方，可租面积958万方，同比增长5%，出租率同比提升1.41pct至97.86%。公司1-12月累计实现商业运营总收入128.1亿元，同比增长13.1%，成功完成125亿元收入目标；实现租金收入119.5亿元，同比增长13.0%，其中12月单月租金收入10.9亿元，同比增长2.6%。 有息负债持续压降，公开市场融资畅通 公司四季度偿还境内外公开债券32.92亿元，全年偿还52.62亿元。截至2024年末，公司合联营公司权益有息负债32.73亿元，同比下降37%，有息债务持续压降。公司2024年发行三笔公开市场中期票据，融资总额29.2亿元，其中三年期中票票面利率3.2%，五年期中票票面利率3.4%-3.5%，融资成本明显降低。公司2025年到期债务为6亿美元海外债及37亿元境内债，主要集中在下半年，在交付压力和现金流支出减小的情况下，公司偿债能力或将进一步提升。 风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。

     新城控股(601155) 投资要点 事件：公司发布2024年11月份经营简报。11月份公司销售额25亿元，同比下降49.7%；销售面积33万平方米，同比下降52.0%。 销售单月同比降幅收窄，成交均价较上半年明显提升。1-11月公司累计销售额370亿元，同比下降48.1%；累计销售面积501万平方米，同比下降44.5%。11月单月公司销售额和销售面积同比降幅较10月分别收窄6.9/2.9pct。2024H1公司销售均价7220元/㎡，M7-11销售均价7723元/㎡，较上半年明显提升，我们认为销售单价的提升或意味着公司对于逐步稳定销售价格的重视。 商业运营管理能力凸显，管理服务收入和租金收入快速增长。截至2024年11月，公司出租物业共168个，总建筑面积约1552万平方米，累计含税租金收入116亿元。近年来，受益于公司稳定的商业运营和管理能力，公司商业部分收入逐步提升，2024H1公司商业出租率97.2%，商业物业管理服务收入和租金收入分别同比增长22.9%/21.9%。公司商业部分收入和毛利占公司整体业绩比重持续提升，2023年商业物业出租及管理业务的收入和毛利占比分别为9%/33%，毛利率为69.9%，2024H1商业物业出租及管理业务的收入和毛利占比分别提升至17%/57%，毛利率为72.2%。 未来两年公司现金流出压力大幅下降，融资成本持续优化。公司未来两年公开市场信用类融资到期仅余两笔美元债，分别为2025年到期6亿美元、2026年到期4.04亿美元。此外，由于公司2025年起交付压力大幅下降，由此带来的经营性现金流出也会同步下降，公司整体现金流压力将有所缓解。借贷成本方面，2024H1公司银行借款、优先票据及公司债券等的加权平均利率为6.02%，较2023年压降13bp，在当前融资环境下实属不易。 盈利预测与投资评级：近期中央工作会议表示要大力提振消费，公司商业运营业务有望受益，随着公司商业租管收入和毛利占比提升，叠加未来两年公开市场偿债压力减轻，我们认为公司估值有望逐步修复。我们调整公司2024-2026年归母净利润至7.5、7.7、8.1亿元（原预测为8.5、9.3、10.0亿元），EPS调整为0.33/0.34/0.36元（原预测为0.38/0.41/0.44元），对应PE分别为37.0X/36.2X/34.4X。公司轻重并举，聚焦高能级城市，商业运营稳健，作为优质民企，融资环境有所改善，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

     新城控股(601155) 结转规模下降，租金收入双位数增长，维持“买入”评级 新城控股发布2024年三季报，公司前三季度结转规模下降，结转毛利率逆势提升，投资物业表现优秀，租金收入保持双位数增长。我们维持盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6亿元，EPS分别为0.5、0.7、1.0元，当前股价对应PE分别为27.2、19.2、14.8倍，维持“买入”评级。 结转规模下降，结算毛利率提升 公司前三季度实现营业收入515.63亿元，同比-27.7%；实现归母净利润14.55亿元，同比-41.3%；三季度营收及归母净利润分别下降40.2%和31.6%；前三季度实现经营性净现金流17.8亿元，同比-79.6%；毛利率和净利率分别+1.94pct、-0.77pct至20.19%、2.95%，其中期间费率同比+3.17至13.22%，主要由于销售费率有所提升。公司前三季度来自合联营企业的投资收益下降64%，三季度未新增存货减值。 销售规模收缩，现金流压力犹存 公司1-9月累计实现销售金额318.33亿元，销售面积431.51万平方米，同比分别-47.11%、-42.72%，整体销售规模持续收缩，销售金额在克而瑞榜单排名第19；其中9月单月公司销售金额和面积分别下降60.09%和63.64%。截至三季度末，公司货币资金133.17亿元，较年初下降29.8%；上半年末平均融资成本6.05%，较年初下降15BP。公司前三季度共发行两笔中期票据，发行规模13.6亿元，票面利率3.2%-3.4%，整体融资渠道保持畅通。 出租物业表现优异，租金收入保持增长 公司前三季度投资物业表现优秀，截至三季度末，出租物业数量167个，同比增加9个；可供出租面积927.4万方，同比+3.8%；整体出租率达97.65%，同比+1.61pct，出租率提升明显。公司前三季度累计实现商业运营总收入为94.84亿元，同比+16.6%；其中租金收入88.49亿元，同比+16.6%。 风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。

     新城控股(601155) 事项： 公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入515.6亿元，同比下降27.7%，归母净利润14.5亿元，同比下降41.3%。 平安观点： 多因素致业绩承压，毛利率同比改善：2024年前三季度公司实现营收515.6亿元，同比下降27.7%，归母净利润14.5亿元，同比下降41.3%。归母净利润增速低于营收主要因：1）财务费用率同比提升2.4个百分点至4.8%；2）投资收益同比减少7.2亿元；3）资产处置收益同比减少4.3亿元。前三季度毛利率20.2%，同比提升1.9个百分点；资产及信用减值损失2亿元，同比减少17.8亿元。 销售规模阶段收缩，商业运营持续扩容：2024年前三季度公司合同销售金额318.3亿元，同比下降47.1%，合同销售面积431.5万平米，同比下降42.7%。三季度末公司出租物业升至167个，总建面1541.9万平米，出租率97.65%；前三季度租金收入88.5亿元、商业运营总收入94.8亿元，同比均增长16.6%。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.33元、0.34元、0.35元，当前股价对应PE分别为43.9倍、43.1倍、42.1倍。公司商业地产运营良好，“住宅+商业”双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续楼市修复低于预期，购房者预期扭转缓慢，将对公

     新城控股(601155) 事件：公司发布2024年中报，公司24H1实现营业收入339.0亿元，同比-18.83%；归母净利润13.2亿元，同比-42.16%；基本每股收益0.58元/股，同比-42.57%。 业绩下滑，持有型业务支撑下毛利率提升。收入端，公司24H1实现营业收入339.0亿元，同比-18.83%；其中，房地产开发销售业务实现收入275.5亿元，同比-24.19%，物业出租及管理业务实现收入58.0亿元，同比+19.29%，开发业务受行业波动影响，持有型业务运营稳健。利润端，24H1公司实现归母净利润13.2亿元，同比-42.16%，主要因公司房地产交付收入减少所致。24H1公司毛利率为21.6%，较23年同期提升2.56pct；其中房地产开发销售、物业出租及管理毛利率分别为10.9%、72.2%，较23年同期分别-1.3、+2.7pct；公司净利率为4.01%，较23年同期下降1.77pct。24H1公司经营活动产生的现金流净额20.9亿元，较23年同期-71.9%，主要系24H1公司房地产项目签约额减少，导致经营活动现金流入下降。 销售保持行业前列，商管助力业绩企稳。销售端，24H1公司完成合同销售金额235.54亿元，同比-44.45%；实现合同销售面积326.22万平方米，同比-36.86%，分别位列中指院房地产企业排名第20位和第9位。24H1公司实现247亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为105%（按全口径回笼/全口径签约计算）。截至24H1末，公司已售未结转面积为1916.44万平方米（含合联营项目）。土地端，公司现有土储中一二线城市约占40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的19%。全国重点城市群相对优良的土地储备保障公司开发业务的稳健性。运营端，截至24H1，公司实现137个大中城市、201个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达1527.98万平方米，同比+11.8%，出租率达97.24%。较23年同期+2.02pct；24H1新开业太原、合肥等6个项目；24H1吾悦广场实现商业运营总收入61.95亿元，同比+19.55%。随着深度运营的持续推进，商管业务对公司业绩的贡献度不断提升，这也成为推动公司在行业低迷中率先企稳的重要力量。 债务继续压降，中债增护航。债务端，24H1公司已如期偿还境内外公开市场债券19.70亿元。在保持信用的同时，近年来公司不断改善资产结构，压降有息负债，不断夯实稳定安全的财务基本面。截至24H1末，公司并表口径有息负债558.03亿元，较年初下降2.24%；存续的公司信用类债券中，公司债券余额11亿元，非金融企业债务融资工具（中期票据）余额60.60亿元。截至24H1末，公司并表范围内境外债券余额82亿元，在2024年9至12月内到期的境外债券余额为32.04亿元；24H1公司资产负债率76.06%，较23年末下降0.84pct；24H1公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1059亿元，其中公司及子公司已使用授信275亿元。融资端，5月17日，公司成功发行13.6亿元中票，也是公司继成功发行四笔中债信用增进投资股份有限公司全额担保中票后在24H1再次得到民企债券融资支持工具政策的支持。截至24H1末，公司整体平均融资成本为6.05%（2023年末为6.20%）。 投资建议：受行业波动影响，公司利润及现金流下滑较快，但商业运营业务稳健发展，为公司提供良好现金流支撑，此外公司继续压降债务体量，我们期待其平稳跨越周期。考虑公司销售下滑较多，我们下调公司24-25年归母净利润至7.53、8.64亿元，新增26年预测为10.22亿元，调整评级至“增持”。 风险提示：房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期

     新城控股(601155) 销售规模收缩，租金收入同比强势增长，维持“买入”评级 新城控股发布2024年8月经营简报，公司销售规模收缩，商业运营发展强劲，有望助力公司业绩修复。公司公开市场债务有序偿还，积极拓展融资渠道，整体融资畅通。我们维持盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6亿元，EPS分别为0.5、0.7、1.0元，当前股价对应PE分别为19.3、13.6、10.5倍，维持“买入”评级。 销售规模收缩，行业排名保持稳定 公司2024年8月实现合同销售金额25.01亿元，同比减少58.65%；合同销售面积约30.13万平方米，同比减少62.35%。1-8月公司累计实现合同销售金额295.42亿元，同比减少45.75%；累计合同销售面积403.08万平方米，同比减少40.30%。2024年8月，公司单月销售平均单价为8300.7元/平方米，同比增长9.86%，2024年1-8月，公司累计销售平均单价7329.1元/平方米，同比减少9.13%。公司8月销售主要集中在北京、江苏、天津、新疆、广东，销售金额分别占比24.52%、23.53%、16.31%、8.42%、4.03%；销售面积分别占比5.65%、21.51%、11.36%、19.72%、3.34%。据克尔瑞数据，公司2024年1-8月全口径销售金额排名第19，保持行业前20排名。 投资物业表现持续优异，租金收入同比强势增长 2024年8月，公司投资物业表现优异，总规模保持增长，租金收入同比显著增长。截至2024年8月，公司投资物业共计167个，同比增加15个投资物业项目，总建筑面积1539.2万平方米，同比增长8.69%。2024年8月，公司投资物业共实现收入10.23亿元，同比增长9.99%，1-8月投资物业累计租金收入78.55亿元，同比增长17.95%。2024年8月，公司投资运营收入来源主要集中在江苏、浙江、安徽、陕西、山东，分别占比27.71%、12.50%、7.52%、5.23%、6.26%，同比收入增幅分别为0.54%、1.05%、15.05%、4.29%、23.53%，1-8月累计收入增幅分别为5.19%、5.05%、18.21%、11.19%、42.20%。 风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。

     新城控股(601155) 事件：公司发布2024年半年报，2024年上半年实现营业收入339.04亿元，同比下降18.83%；归母净利润13.18亿元，同比下滑42.16%；每股收益0.58元，同比下降42.57% 收入和归母净利润下滑：公司2024年上半年实现收入339.04亿元，同比下滑18.83%，主要受到开发业务的交付收入同比减少所致。公司2024年H1实现归母净利润13.18亿元，同比下滑42.16%，下滑幅度大于收入，主要由于：1）开发业务的毛利率为10.93%，较去年同期下滑1.30pct，但公司整体毛利率21.60%，较去年同期提升2.57pct；2）2024年H1资产减值损失2.11亿元，较去年同期1.13亿元增加较多。费用管控上，公司2024年H1的销售费用率和管理费用率为4.77%、3.91%，分别较去年同期增加0.84pct、0.42pct 销售回款率超过100%：2024年H1公司实现销售面积326.22万方，同比下滑36.86%；销售金额235.54亿元，同比下滑44.45%；对应销售均价7220元/平米，同比下滑12.02%。从区域分布看，2024年H1江苏省的销售面积占比26.04%，较去年同期下滑2.04pct。2024年H1，公司回款247亿元，回款率105%。2024年H1公司计划新开工133.74万方、峻工701.81万方，其中住宅项目分别计划新开工53.12万方、峻工349.49万方。截至2024年H1末，公司可售土储3349万方，其中59%位于一二线及长三角的三四线城市；公司坚持“住宅+商业”双轮驱动的经营模式，按照业态划分，土储的55%为纯住宅地块，45%为综合体地块。 商业运营稳定增长：公司2024年H1实现商业运营收入62.12亿元，同比增长19.44%。截至2024年H1末，公司共有166个出租物业，总可出租建面927.24万方，其中江苏的出租物业数量为40个，可出租建面225.53万方面积占比达到24.32%，是占比最高的省份。从运营看，截至2024年H1末公司166个出租物业的出租率为97.20%，其中满租物业4个，分别为吉林的2个物业、海南1个物业以及甘肃的1个物业；截至2024年H1末，重庆4个物业的出租率为87%，其他区域的出租率均高于90%，彰显公司强运营能力。2024年H1，公司新开业6座吾悦广场，其中2座位于二线城市（太原和合肥）。截至2024年H1末，公司全国开业及在建的吾悦广场城市综合体达到201座，布局137个大中城市。商业对公司的贡献度不断提升。 财务稳健：公司有效控制杠杆，截至2024年H1末，公司净负债率47%。截至2024年H1末，公司在手现金157.82亿元，2024年H1的经营性现金流为20.88亿元。公司融资渠道保持通畅，2024年5月，公司发行中票13.6亿元，总认购倍数超过2.7倍；截至2024年H1末，公司已获得各大银行的授信总额度为1059亿元，其中公司及子公司已使用额度275亿元，仍剩余74.03%的额度；2014年-1-8月以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约120亿元。融资成本下降，截至2024年H1末，公司整体平均融资成本6.05%，较2023年末的6.20%下降0.15pct。压降有息负债规模，2024年H1，公司如期偿还境内外公开债券19.70亿元，截至2024年H1末，公司权益有息负债规模39.52亿元，不断芬实财务基本面。 投资建议：2024年上半年受行业整体的影响，公司归母净利润下滑。公司坚持“住宅+商业”双轮驱动的经营模式，住宅开发上，公司实现高资金回笼率；商业运营上，公司实现收入稳定提升。我们预测公司2024-2026年归母净利润为7.54亿元、7.63亿元、8.28亿元，对应EPS为0.33元/股、0.34元/股、0.37元/股，对应PE为30.57X、30.20X、27.86X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、商业运营不及预期的风险、商业新开商场不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险

     新城控股(601155) 结算毛利率企稳回升，吾悦广场表现优异，维持“买入”评级 新城控股发布2024半年报，2024上半年公司实现营业收入339.04亿元，同比-18.8%；实现归母净利润13.18亿元，同比-42.2%；实现经营活动净现金流20.9亿元，同比-71.9%。我们维持盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6亿元，EPS分别为0.5、0.7、1.0元，当前股价对应PE分别为19.7、13.9、10.7倍，维持“买入”评级。 结算毛利率企稳回升，商管毛利率逆势提升 公司结算毛利率21.6%，同比+2.6pct。分结构看：（1）商管毛利率72.2%，同比+2.7pct，主要由于上半年整体出租率97.4%，同比+2.16pct；同时公司在商管业务上强调深度运营，提质控费。（2）地产开发结算毛利率10.9%，同比-1.3pct，基本保持稳定。得益于公司前期较为充分的减值计提（2024H1未新增计提存货减值），在行业持续下行背景下，公司结算毛利率基本保持稳定。 销售去化表现一般，现金流压力犹存 公司上半年累计实现销售金额235.54亿元，销售面积326.22万平方米，同比分别-44.45%、-36.86%，整体销售规模收缩。公司上半年实现247亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为105%，同比-9pct；经营活动净现金流20.9亿元，同比-71.9%；期末货币资金157.8亿元，同比-44.6%；平均融资成本6.05%，较年初下降15BP。 吾悦广场表现优异，租金收入大幅增长 公司上半年投资物业表现亮眼，截至上半年末，已布局吾悦广场201座，已经开业运营物业166个，同比增加19个；可供出租面积924.6万方，同比+11.5%；整体出租率达97.20%（其中吾悦广场97.24%），同比+2.01pct（吾悦广场同比提升2.02pct），出租率提升明显。2024上半年公司累计实现商业运营总收入为62.12亿元，同比+19.4%；其中租金收入57.96亿元，同比+19.4%，自2023年4月以来月度租金收入增速均超10%。 风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。

     新城控股(601155) 事项： 公司公布2024年半年报，上半年实现营业收入339亿元，同比下降18.8%，归母净利润13.2亿元，同比下降42.2%。 平安观点： 多因素致业绩承压，毛利率同比改善：2024年上半年公司实现营收339亿元，同比下降18.8%，归母净利润13.2亿元，同比下降42.2%。归母净利润增速低于营收主要因：1）财务费用率同比提升2.4个百分点至5.2%；2）资产处置收益同比减少3.5亿元。上半年毛利率21.6%，同比提升2.6个百分点。上半年末已售未结面积1916.4万平米，高于近一年结算（1724万平米），未结资源相对充足。 紧抓销售资金回笼，商业运营成效彰显：2024年上半年公司合同销售金额235.5亿元，同比下降44.5%，合同销售面积326.2万平米，同比下降36.9%，根据中国指数研究院发布的《2024年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》，公司上半年房地产合同销售金额和面积在全国房地产企业中分别排名第20位和第9位。上半年公司实现247亿元全口径资金回笼，全口径资金回笼率105%。期内公司新开业吾悦广场6座，随着深度运营持续推进，商管业绩贡献度不断提升，吾悦广场商业运营总收入62亿元，同比增长19.6%。期末公司实现137个大中城市、201个综合体项目布局，吾悦广场开业面积1528万平米，出租率97.2%。 偿还债务压降负债，发行中票降低成本：5月17日公司发行“新城控股2024年度第一期中期票据”13.6亿元，中债增进提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。期末公司整体平均融资成本6.05%（2023年末为6.20%）。上半年公司如期偿还境内外公开市场债券19.7亿元，在保持信用同时，不断改善资产结构，压降有息负债，期末合联营公司权益有息负债合计39.5亿元。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.33元、0.34元、0.35元，当前股价对应PE分别为31.0倍、30.5倍、29.7倍。公司商业地产运营良好，“住宅+商业”双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续楼市修复低于预期，购房者预期扭转缓慢，将对公司经营发展进一步产生冲击；2）消费释放持续性不足，商业地产经营转弱风险；3）盈利能力进一步下探、持续计提减值风险；4）资金压力加剧风险。

     新城控股(601155) 销售规模收缩，商业运营发展强劲，维持“买入”评级 新城控股发布2024年6月及二季度经营简报，公司销售规模收缩，商业运营发展强劲，或助力公司业绩稳步修复。公司公开市场债务有序偿还，积极拓展融资渠道，整体融资畅通。我们维持盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6亿元，EPS分别为0.5、0.7、1.0元，当前股价对应PE分别为16.6、11.7、9.0倍，维持“买入”评级。 上半年销售规模收缩，竣工面积同比提升 公司2024年6月实现销售金额38.01亿元，销售面积52.53万平方米，同比分别下降43.28%、44.32%；上半年累计实现销售金额235.54亿元，销售面积326.22万平方米，同比分别下降44.45%、36.86%，整体销售规模收缩。据克而瑞数据，公司2024上半年销售金额排名第19，仍保持行业前20排名。公司2024上半年实现竣工面积690.3万平方米，同比增长3.7%。 投资物业表现优异，租金收入保持增长 公司上半年投资物业表现亮眼，截至2024年6月底共有出租物业166个，同比增加19个；可供出租面积924.6万方，同比增长11.2%；整体出租率达97.35%，同比提升2.16个百分点，出租率自2023Q1以来提升明显。2024上半年公司累计实现商业运营总收入为62.12亿元，同比增长19.4%；其中租金收入57.96亿元，同比增长19.4%，自2023年4月以来月度租金收入增速均超10%。 公开市场债务有序偿还，积极拓展融资渠道 2024上半年公司已偿还境内外公开市场债券19.70亿元，截至6月末公司的合联营公司权益有息负债合计39.52亿元。截至2024Q1，公司在手货币资金178.5亿元，环比2023年末小幅下降。公司积极拓展融资渠道，2024年5月17日，公司成功发行了年内第一期中期票据，获得中债增全额担保，发行规模13.6亿元，总认购倍数超2.7倍，其中品种一发行规模8亿元，期限3年，票面利率3.2%；品种二发行规模5.6亿元，期限5年，票面利率3.4%。 风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。

     新城控股(601155) 结转规模下降影响业绩，投资物业表现坚韧，维持“买入”评级 新城控股发布2024年一季度报告，实现营业收入143.6亿元，同比-11.66%。实现归母净利润2.3亿元，同比-65.50%。毛利率和净利率分别为24.7%、1.9%，较2023年底分别提高5.7、1.5个百分点。归母净利润下降主要原因系：1、房地产交付毛利减少；2、对无形资产计提减值准备2.1亿元，影响当期利润1.6亿元。公司多元业务协同发展，或助力公司业绩稳步修复，故我们维持盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6亿元，EPS分别为0.5、0.7、1.0元，当前股价对应PE分别为18.9、13.3、10.3倍，维持“买入”评级。 销售同比降幅扩大，竣工面积同比下降 公司2024年3月实现销售金额42.36亿元，销售面积56.94万平方米，同比分别下降46.52%、37.93%。第一季度累计实现销售金额119.47亿元，销售面积165.17万平方米，同比分别下降44.44%、34.40%。虽销售降幅继续扩大，但据克而瑞数据，公司2024Q1销售金额排名第17，较2023底排名提升1名。公司2024年第一季度实现竣工面积136.9万平方米，同比-49.3%。 投资物业表现亮眼，租金收入稳健增长 投资物业继续成为公司业绩稳定器，截至2024年3月底，公司出租物业161个，较2023年同期增加20个。可供出租面积904.2万方，较2023年同期增长13.6%。整体出租率96.86%，较2023年底提升0.41个百分点。2024Q1累计实现商业运营总收入为30.4亿元，同比增长20.3%。其中租金收入28.4亿元，同比增长20.3%。 在手现金环比小幅下降，多元融资渠道保障资金需求 2024Q1公司实现经营活动现金流量净额10.33亿元。截至2024Q1，公司在手货币资金178.5亿元，环比2023年末小幅下降。最近一期债务兑付高峰于2024年5月份，需支付境内债务10.65亿元，境外债务1.04亿美金。公司积极拓展融资渠道，2024年11月21日前可向新城发展控股有限公司及其关联方申请不超过150亿元的借款额度，截至2月末，公司已使用未到期借款余额为67.43亿元。 风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。

     新城控股(601155) 事项： 公司公布2024年一季报，一季度实现营业收入143.6亿元，同比下降11.7%，归母净利润2.3亿元，同比下降65.5%。 平安观点： 多因素致业绩承压，毛利率同比改善：2024年一季度公司实现营业收入143.6亿元，同比下降11.7%，归母净利润2.3亿元，同比下降65.5%。归母净利润增速低于营收主要因：1）投资收益同比减少2.6亿元；3）资产减值损失同比增加2.1亿元；3）财务费用率同比提升1.1个百分点至5.4%。一季度毛利率24.7%，同比提升3.2个百分点。 销售延续承压，商业平稳运行：2024年一季度公司合同销售金额119.5亿元，同比下降44.4%，合同销售面积165.2万平米，同比下降34.4%。商业运营总收入30.4亿元，同比增长20.3%；期末出租物业161座，总建面1502.4万平米，可供出租面积904.2万平米，出租率96.86%。 投资建议：由于公司历史一季度业绩占全年比重较低，维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.33元、0.34元、0.35元，当前股价对应PE分别为30.3倍、29.8倍、29.0倍。公司商业地产运营良好，“住宅+商业”双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续楼市修复低于预期，购房者预期扭转缓慢，将对公司经营发展进一步产生冲击；2）消费释放持续性不足，商业地产经营转弱风险；3）盈利能力进一步下探、持续计提减值风险；4）资金压力加剧风险。

     新城控股(601155) 核心观点： 事件：公司发布2024年一季报，2024年Q1实现营业收入143.57亿元，同比下降11.66%；2024年Q1实现归母净利润2.27亿元，同比下降65.50%。 计提无形资产减值：公司2024年一季度实现营收143.57亿元，同比下降11.66%；归母净利润2.27亿元，同比下降65.50%。归母净利润增速低于营收增速，主要由于期内房地产交付毛利减少、对无形资产计提资产减值所致。根据公司公告，2024年一季度公司计提无形资产减值准备2.15亿元，减少归母净利润1.58亿元。期间费用率方面，2024年Q1销售费用率和管理费用率分别为5.78%、5.51%，分别较上年同期增加0.59pct、0.38pct，费用控制压力提升。 销售量价承压：2024年Q1公司实现销售面积165.17万方，同比下降34.40%；累计销售金额119.47亿元，同比下降44.44%；对应销售均价为7233元/平米，同比下降15.31%。从各区域销售面积占比看，江苏销售面积占比下降3.51pct至26.61%，两个一线城市北京、上海在2024年一季度无销售面积，这或对销售均价产生影响。从竣工面积看，2024年一季度公司竣工136.93万方，同比下滑49.26%，其中江苏和浙江两省于2024年一季度的竣工面积同比分别增长12.48%、21.35%。 商业收入稳步抬升：2024年Q1公司实现商业运营收入30.39亿元，同比增长20.31%；其中2024年一季度共实现租金收入28.35亿元，同比增长20.25%。截至2024年3月末，公司出租物业161个，可出租面积904.22万方。2024年3月31日，出租物业平均出租率为96.86%，较2023年末提高0.41pct，出租率维持高位。截至2024年3月末，海南、青海、甘肃3个省份的物业出租率达到100%，18个省份物业的出租率超过95%，2个省份的出租率不足90%。 权益有息负债规模缩小：截至2024年一季度末，公司的合联营公司权益有息负债为47.33亿元，较2023年末减少4.75亿元。2024年Q1期内，公司无到期的境内外公开市场债券。 投资建议：公司2024年Q1营收下滑，受计提无形资产减值影响，业绩下滑较多。开发业务销售量价均承压。商业收入稳步抬升，出租率维持高位并且进一步提高，彰显双轮驱动的优势。我们根据一季报调整预测，我们将公司2024-2026年归母净利润略微调整至7.54亿元、7.68亿元、8.32亿元，EPS为0.33元/股、0.34元/股、0.37元/股，对应PE为29.97X、29.42X、27.16X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、商业运营业务不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。

     新城控股(601155) 核心观点： 事件：公司发布2023年年报。2023年公司实现营业收入1191.74亿元，同比增长3.22%；归母净利润7.37亿元，同比下降47.12%；每股收益0.33元/股，同比下降46.77%；2023年度不分红。 所得税影响业绩增速：公司2023年实现营业收入1191.74亿元，同比增长3.22%；归母净利润7.37亿元，同比下降47.12%。归母净利润下滑较多的原因在于：1）毛利率上，公司开发业务和物业出租业务的毛利率分别下降1.51pct、2.70pct至13.91%、69.90%，其中由于开发业务受到整体市场环境及结转项目的结构变化，导致结转项目毛利率有所降低；2）所得税同比提升162.26%至40.12亿元，导致净利润和归母净利润下滑较多，主要由于部分亏损公司未确认递延所得税资产，导致公司所得税费用较2022年提升较多。费用管理上，销售费用率和管理费用率分别为4.30%、2.85%，分别较2022年下降0.46pct、1.04pct，表明公司持续加强对费用的管控。 已售未结充足提前锁定业绩：2023年，公司实现销售面积968.78万方，同比下降18.69%；销售金额759.83亿元，同比下降34.52%；对应的销售均价为7843元/平米，同比下降19.47%。公司实现全口径资金回笼812.1亿元，全口径资金回笼率为107%。截至2023年末，公司可售土地储备3884万方，其中一二线城市占比40%、长三角三四线城市占比21%，公司在全国重点城市群、重点城市全面开拓，丰富的土地储备保障了公司持续稳步发展；截至2023年末，公司已售未结转面积2170.12万方，提前锁定未来业绩。 商业深度运营支撑收入：公司2023年实现商业运营总收入113.24亿元，同比增长13.17%，对业绩贡献进一步提高。2023年公司新开业22个吾悦广场，包括14个自持项目以及8个代管项目，彰显公司的商业输出能力。截至2023年末，公司已开业及委托管理的吾悦广场161座，已开业面积1499.11万方，平均出租率96.48%，表现出公司的强运营能力；截至2023年末公司开业、在建及拟建吾悦广场198座，2024年预计新开业吾悦广场12座（包含委托管理在营项目），2024年商业运营总收入目标125亿元，较2023年实现的商业运营收入提高10.39%。 融资成本下降：公司控制负债：截至2023年末公司净负债率44.1%；在手现金90亿元，经营性现金流净额102亿元，连续六年为正。融资成本下降，截至2023年末，公司整体平均融资成本为6.2%，较2022年末下降0.32pct。凭借“双轮驱动”的战略优势和经营良好的基本面，公司融资端持续突破，2023年公司完成2笔共计17亿元中票发行；2023年以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约140亿元；公司以“央地联动”模式完成11亿元境内公司债的发行，综合票面利率5.65%。 投资建议：受到所得税的影响，公司业绩承压。2023年公司销售下滑，但已售未结资源充足，业绩提前锁定；商业运营持续增长，双轮驱动支撑公司收入；公司经营良好，融资保持通畅。考虑到公司2023年业绩受 到拖累，我们调整公司2024-2025年归母净利润的预测，并新增2026年预测，我们预计公司2024-2026年归母净利润7.45亿元、7.64亿元、8.39亿元，EPS为0.33元/股、0.34元/股、0.37元/股，对应PE为28.72X、28.02X、25.50X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险、商业运营经营不及预期的风险、融资受到阻碍的风险。

     新城控股(601155) 商管收入稳健增长，有息负债持续压降，维持“买入”评级 新城控股发布2023年年报，实现营收、归母净利润分别为1191.7、7.4亿元。分别同比+3.2%、-47.1%。利润下降原因包括：1、结转项目毛利率较低；2、计提各类资产减值准备共计63.5亿元，减少归母净利润约55.9亿元；3、所得税费用支出40.1亿元，同比+162.2%。受地产行业下行影响，我们下调盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6亿元（原2024、2025年为55.8、62.5亿元），EPS分别为0.5、0.7、1.0元，当前股价对应PE分别为18.2、12.8、9.9倍，公司投资物业收入持续增长，或助力公司业绩稳步修复，维持“买入”评级。 销售规模同比下降，回款能力持续保持 公司全年销售金额和面积分别为759.8亿元、968.8万平方米，同比分别下降34.5%、18.7%。根据克而瑞全口径销售金额榜，公司2023年排名第18，较2022年小幅提升1名。截至2023年底，公司已售未结、总土储面积分别为2170、3884万平方米，可保障未来收入稳定增长。同时公司不断加强回款能力，2023年实现812.1亿元的全口径资金回笼，资金回笼率为107%，连续两年回笼率大于100%（2022年为115%）。 商管收入稳定增长，盈利能力有所下降 公司投资物业表现亮眼，2023年实现收入113.2亿元，同比增长13.2%。截至2023年底，公司共布局吾悦广场共计198座（2022年为194座），其中已开业161座（2022年为145座），已开业面积1499.1万方，同比+13.6%。已开业广场平均出租率96.5%，同比增长1.4个百分点，毛利率69.9%，同比下降2.7个百分点。 财务结构持续优化，融资渠道保持畅通 截至2023年底，公司总负债2877亿元，同比减少21.9%；有息负债规模571亿元，平均融资成本6.2%，同比压降32BPs；资产负债率76.9%，同比压降4.4个百分点。其中短期债务规模212.4亿元，在手货币资金189.7亿元，现金短债比0.9。公司融资渠道畅通，全年境内融资约181.2亿元，境外发行1亿美元债券。 风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。

     新城控股(601155) 投资要点 事件：公司发布2023年年报。2023年公司实现营收1191.7亿元，同比增加3.2%；归母净利润7.4亿元，同比下降47.1%。业绩符合预期。 营收同比略有增加，归母净利润明显下滑。2023年公司归母净利润同比下降47.1%，原因主要有：1）公司2023年房地产项目结转毛利金额同比下降1.8%，房地产开发销售业务毛利率同比减少1.5pct至13.9%，物业出租及管理业务毛利率同比减少2.7pct至69.9%；2）对于部分亏损公司，公司未确认递延所得税资产，导致2023年公司所得税费用高达40.1亿元，较2022年同期的15.3亿元大幅增加。 加强销售回款把控，土储聚焦重点城市群。根据中指院数据，2023年全年公司销售额排名全国第18（提升1位），销售面积排名全国第10（同比未变），在行业波动中呈现出较强的稳定性。公司紧抓销售机遇和资金回笼，聚焦“有回款的销售”，截至2023年12月31日，全年实现全口径资金回笼812.1亿元，回笼率107%。公司2023年投资收缩，公开市场无新增拿地，土储聚焦重点城市群。截至2023年12月31日，公司土储总建面达3705.1万方（含合联营项目），其中一二线城市占比约41%，长三角三四线城市占比约20%。 商业板块业绩贡献走高，带来长期稳定现金流。截至2023年12月31日，公司在135个城市布局198座吾悦广场，开业面积1499.1万方，出租率达96.5%，较去年同期的95.1%进一步提升。全年公司实现商业运营总收入（含税租金收入）113.2亿元，同比增长13.1%，超额完成2023年110亿元的目标。全年公司物业出租及管理业务毛利共计74.3亿元，占公司总毛利由2022年同期的29.0%升至32.7%；物业出租及管理毛利率更是高达69.9%。 经营性现金流连续为正，持续压降负债规模。公司作为优质民企，2023年财务结构进一步优化。截至2023年12月31日，1）现金方面，公司在手现金充裕，现金余额达190亿元，经营性现金流净额为102亿元，经营性现金流连续6年为正；2）有息负债方面，公司融资余额571亿元，同比压降142亿元，有息负债规模保持低位；3）融资成本方面，2023年公司整体平均融资成本同比下降32bp至6.2%。 盈利预测与投资评级：根据2023年年报情况，公司已售未结算规模短期将继续减少，我们下调其2024/2025年归母净利润至8.5/9.3亿元（前值为48.8/54.4亿元），2026年归母净利润为10.0亿元，对应EPS为0.38/0.41/0.44元，对应PE分别为25.3X/23.0X/21.4X。公司轻重并举，聚焦高能级城市，商业运营稳健，作为优质民企，融资环境有所改善，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

     新城控股(601155) 事项： 公司公布2023年年报，全年实现营业收入1191.7亿元，同比增长3.2%，归母净利润7.4亿元，同比下降47.1%。公司拟定的2023年度利润分配方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 平安观点： 多因素致利润承压：公司2023年实现营业收入1191.7亿元，同比增长3.2%，归母净利润7.4亿元，同比下降47.1%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降1个百分点至19.1%；2）公允价值变动净收益同比减少10.5亿元；3）对于部分亏损公司，公司未确认递延所得税资产，导致所得税费用同比增加24.8亿元。期内资产及信用减值损失60.7亿元，2022年为61.4亿元。 紧抓资金回笼，实现融资突破：公司2023年销售面积968.8万平米，同比下降18.7%，销售金额759.8亿元，同比下降34.5%。全年实现812.1亿元全口径资金回笼，全口径资金回笼率107%。期内公司以“央地联动”模式完成11亿元境内公司债发行，综合票面利率5.65%，完成13.2亿元绿色（碳中和）商业房地产抵押贷款支持证券发行；在中债增进全额无条件不可撤销连带责任保证担保下，完成2笔共计17亿元中期票据发行；同时在境外发行总额为1亿美元无抵押固定利率债券，用于偿还期内到期本金1亿美元境外美元债券。期末公司整体平均融资成本6.20%（2022年末为6.52%）。 商业规模持续增长，经营收入稳步提升：公司2023年商业运营总收入113.2亿元，同比增长13.2%。2023年末在全国135个城市布局198座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达161座，开业面积达1499.1万平米，出租率达96.48%。公司计划2024年实现商业运营总收入125亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目12座。 投资建议：考虑公司已售未结规模收缩、费用增长超出预期，下调公司2024-2025年EPS预测至0.33元（原为1.23元）、0.34元（原为1.27元），新增2026年EPS预测为0.35元，当前股价对应PE分别为29.6倍、29.1倍、28.4倍。公司商业地产运营良好，“住宅+商业”双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航，前期股价调整已一定程度反映悲观预期，维持“推荐”评级。 风险提示：1）资金压力加剧风险；2）楼市修复不及预期风险：若后续楼市修复程度及节奏低于预期，购房者预期扭转缓慢，将对公司经营发展进一步产生冲击；3）消费释放持续性不足，商业地产经营转弱风险；4）盈利能力进一步下探、持续计提减值风险。