新城控股(601155) 投资要点 商业地产贡献核心利润，高毛利支撑盈利韧性。公司以“商业运营+住宅开发”双轮驱动为核心，商业物业已成为利润主要来源。2025H1公司商管业务毛利率达71.20%，贡献毛利的77.06%，在地产销售承压背景下，商业运营的稳定现金流与高利润率有望支撑盈利稳健增长。 全国化商业布局，租金收入稳健增长。截至2025H1，公司已开业吾悦广场174座，开业面积1608万平方米，出租率达97.8%，租金收入69亿元，同比增长12%。轻重资产并举模式持续推进，2025H1开业项目中28座为轻资产项目，贡献租金收入7.3亿元，占比11%，有效降低资本占用，扩大管理输出规模。公司在长三角、环渤海及中西部核心省份形成区域集群效应，2025H1，消费回暖下，客流量同比+16.0%，销售总额同比+16.5%，运营韧性凸显。 住宅开发稳健去化，减值计提相对充分。公司开发业务以存量去化为主，2025H1合同销售额103亿元，同比-56.4%；合同销售均价10072元/平方米，价格逐步企稳回升。存货主要分布在二线及三四线城市，资产减值计提充分，2022-2024年累计计提资产减值损失133.2亿元，以2024年末存货计算，存货减值占存货比例为12.2%，处于行业较高水平。 财务结构持续优化，流动性与融资能力充足。截至2025H1，公司有息负债523亿元，剔除预收款后的资产负债率降至65.6%，短期债务持续下降。公司融资渠道畅通，同时积极推进商业资产REITs上市，通过资产证券化进一步优化资本结构并拓宽融资渠道。融资成本持续下行，2025H1平均融资成本5.55%，较2024年末下降0.37pct。轻重资产商业模式与稳健债务结构共同构建财务安全垫，现金流风险可控。 盈利预测与投资评级：随着公司营收和盈利结构逐步由住宅开发转向稳定收入且毛利较高的商业出租及管理业务，公司盈利有望保持稳健增长。我们预计2025-2027年公司归母净利润分别为8.85/11.45/14.67亿元，同比增速分别为17.6%/29.5%/28.0%，对应现价PE分别为38.2/29.5/23.0倍。考虑到公司在商业运营领域的经验积累、持续的业绩增长以及在区域型商业中心的竞争优势，维持“买入”评级。 风险提示：宏观经济不及预期；销售回款不及预期；商业出租率与租金收入不及预期。

     新城控股(601155) 投资要点 事件：公司发布2025年第三季度报告。2025年Q1-Q3，公司实现营收343.7亿元，同比-33.3%；归母净利润9.7亿元，同比-33.0%；扣非后归母净利润10.1亿元，同比-31.8%。其中，单Q3实现营收122.7亿元，同比-30.5%；归母净利润7901.0万元，同比-42.1%；扣非后归母净利润6199.8万元，同比-61.6%。 商业运营表现持续强劲，“压舱石”作用凸显。2025年前三季度，公司累计实现商业运营总收入约105.1亿元，同比增长10.8%。其中，9月公司实现商业运营总收入约11.7亿元，较上年同期增长10.1%，经营稳健向好。前三季度出租物业数量177处，较2024年增长10处；建面1630.0万㎡，出租率达97.7%，保持行业高位；租金收入98.1亿元，同比增长10.8%，商业运营维持稳健修复与高质量运行。 开发业务短期承压，盈利结构持续优化。2025年前三季度，公司累计实现合同销售金额约150.5亿元，累计合同销售面积约195.9万平方米。其中，9月公司实现合同销售金额约14.8亿元，销售面积约21.1万平方米。随着高毛利的商业收入占比不断提升，公司整体盈利结构得到优化。 境外融资市场斩获成果，进一步优化融资结构。2025年10月2日，公司境外子公司新城环球完成在境外发行总额为1.6亿美元的无抵押固定利率债券，体现了境内外投资者对公司的高度认可，有利于公司进一步优化融资结构、拓展融资渠道。 盈利预测与投资建议。预计公司2025-2027年归母净利润CAGR为19.4%。考虑到公司商业板块展现出强大的抗周期韧性与运营效率，为公司提供了坚实的利润和现金流基础；开发业务虽处调整期，但公司聚焦保交付与价值守护，风险逐步出清，维持“买入”评级。 风险提示：宏观经济及房地产市场波动风险、居民消费意愿减弱风险、商业地产行业竞争加剧风险、公司融资及现金流管理不及预期的风险。

     新城控股(601155) 核心观点 事件：公司发布2025年三季报。2025年前三季度，公司实现收入343.71亿元，同比下滑33.34%；归母净利润9.74亿元，同比下降33.05%；基本每股收益0.43元，同比下降32.81%。 毛利率提高：2025年前三季度，公司实现营业收入343.71亿元，同比下降33.34%；归母净利润9.74亿元，同比下降33.05%。公司营收下滑主要由于房地产项目交付收入较去年同期减少。归母净利润下滑，主要由于1）2025年前三季度投资净收益为0.04亿元，去年同期为3.91亿元，下滑较多；2）2025年前三季度公允价值变动损失0.43亿元，去年同期损失为0.24亿元，损失较多；3）权益比例上，2025年前三季度少数股东损益占净利润比例为4.48%，去年同期为4.32%，即公司的权益比例略有下降。从盈利能力上看，2025年前三季度公司毛利率为25.60%，较去年同期提高5.41pct，毛利率逐渐提高。从费用管控上，2025年前三季度公司的销售费用率和管理费用率分别为4.73%、5.59%，分别较去年同期升高0.16pct、1.72pct。 商业运营稳定增长：2025年前三季度，公司共实现商业运营收入105.11亿元，同比增长10.82%。截至2025年三季度末，公司出租物业数量为167个，总可出租面积969.97万方。2025年前三季度租金收入共计98.07亿元，同比增长10.83%；第三季度租金收入33.28亿元，同比增长9.02%。截至2025年三季度末，公司出租物业的平均出租率为97.71%，其中位于青海、河南、甘肃的5个出租物业为100%出租率。从出租物业区域分布看，公司出租物业共位于全国28个省份（包含自治区、直辖市等），其中江苏、浙江、安徽、山东等四个省份的出租物业数量超过10个，分别为40个、17个、14个、13个，四个省份的可供出租面积达到493.5万方，占总可出租面积的50.88%。该四省份为公司目前主要布局的区域。 开发业务承压：2025年前三季度，公司实现销售面积195.91万方，同比去年同期下降54.60%。从区域分布看，江苏和山东的销售面积分别占总销售面积的23.55%、12.08%，是销售规模主要贡献区域。2025年前三季度共竣工349.71万方，同比下滑59.80%。 融资渠道通畅：2025年9月，公司发行中票募集9亿元，发行利率3.29%。截至2025年9月末，公司的合联营公司权益有息负债25.13亿元，较2025年6月末略有下降；2025年三季度，公司偿还境内外公开市场债券10亿元。 投资建议：公司商业运营稳定增长，整体出租率维持高位。受到开发业务的影响，公司前三季度收入和利润承压。盈利方面，毛利率提高；财务方面，公司融资渠道通畅。基于此，我们预测公司2025-2027年归母净利润为10.17亿元、11.42亿元、12.68亿元，对应EPS为0.45元/股、0.51元/股、0.56元/股，对应PE为31.43X、28.00X、25.20X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、商业运营不及预期的风险、商业新开商场不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。

     新城控股(601155) 商业运营收入实现双位数增长，出租率保持高位，维持“买入”评级 新城控股发布2025年三季报，公司三季度营收利润同比有所下行，商业运营收入稳健增长，出租率维持高位，盈利能力底部回升趋势明显。我们维持盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为10.5、15.0、17.5亿元，EPS分别为0.46、0.67、0.78元，当前股价对应PE分别为30.6、21.3、18.3倍，公司出租物业增长势头较好，看好公司业务结构调整后盈利能力回升，维持“买入”评级。 收入利润同比收缩，毛利率同比改善 公司2025年前三季度实现营收343.71亿元，同比-33.34%；实现归母净利润9.74亿元，同比-33.05%；实现归母扣非净利润10.09亿元，同比-31.82%；实现经营性净现金流10.26亿元。整体结算毛利率25.6%，同比+5.41pct，但较25中报下降1.25pct。公司业绩同比下行主要系房地产项目交付收入较2024年同期减少。 商管规模持续扩张，出租率维持高位 2025年9月商业运营总收入为11.7亿元，同比+10.1%；2025年1-9月累计商业运营总收入105.1亿元，同比+10.8%。截至2025年三季度末，公司出租物业数量177座，总建筑面积1630万平方米，可供出租面积970万平方米，商管规模持续扩张。2025年1-9月公司商业物业平均出租率97.71%，累计租金收入98亿元，其中三季度单季度租金收入33.3亿元。 签约销售承压，债务规模有所下降 2025年1-9月公司累计实现合同销售金额150.50亿元，累计合同销售面积195.91万平方米。9月份公司实现合同销售金额14.84亿元，销售面积21.13万平方米。1-9月公司累计竣工面积349.7万平方米，三季度单季度竣工72.1万平方米。2025年第三季度，公司已偿还境内外公开市场债券10亿元。截至2025年9月30日，公司的合联营公司权益有息负债合计为25.13亿元。 风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。