新城控股(601155) 结转规模下降，租金收入双位数增长，维持“买入”评级 新城控股发布2024年三季报，公司前三季度结转规模下降，结转毛利率逆势提升，投资物业表现优秀，租金收入保持双位数增长。我们维持盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6亿元，EPS分别为0.5、0.7、1.0元，当前股价对应PE分别为27.2、19.2、14.8倍，维持“买入”评级。 结转规模下降，结算毛利率提升 公司前三季度实现营业收入515.63亿元，同比-27.7%；实现归母净利润14.55亿元，同比-41.3%；三季度营收及归母净利润分别下降40.2%和31.6%；前三季度实现经营性净现金流17.8亿元，同比-79.6%；毛利率和净利率分别+1.94pct、-0.77pct至20.19%、2.95%，其中期间费率同比+3.17至13.22%，主要由于销售费率有所提升。公司前三季度来自合联营企业的投资收益下降64%，三季度未新增存货减值。 销售规模收缩，现金流压力犹存 公司1-9月累计实现销售金额318.33亿元，销售面积431.51万平方米，同比分别-47.11%、-42.72%，整体销售规模持续收缩，销售金额在克而瑞榜单排名第19；其中9月单月公司销售金额和面积分别下降60.09%和63.64%。截至三季度末，公司货币资金133.17亿元，较年初下降29.8%；上半年末平均融资成本6.05%，较年初下降15BP。公司前三季度共发行两笔中期票据，发行规模13.6亿元，票面利率3.2%-3.4%，整体融资渠道保持畅通。 出租物业表现优异，租金收入保持增长 公司前三季度投资物业表现优秀，截至三季度末，出租物业数量167个，同比增加9个；可供出租面积927.4万方，同比+3.8%；整体出租率达97.65%，同比+1.61pct，出租率提升明显。公司前三季度累计实现商业运营总收入为94.84亿元，同比+16.6%；其中租金收入88.49亿元，同比+16.6%。 风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。

     新城控股(601155) 事项： 公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入515.6亿元，同比下降27.7%，归母净利润14.5亿元，同比下降41.3%。 平安观点： 多因素致业绩承压，毛利率同比改善：2024年前三季度公司实现营收515.6亿元，同比下降27.7%，归母净利润14.5亿元，同比下降41.3%。归母净利润增速低于营收主要因：1）财务费用率同比提升2.4个百分点至4.8%；2）投资收益同比减少7.2亿元；3）资产处置收益同比减少4.3亿元。前三季度毛利率20.2%，同比提升1.9个百分点；资产及信用减值损失2亿元，同比减少17.8亿元。 销售规模阶段收缩，商业运营持续扩容：2024年前三季度公司合同销售金额318.3亿元，同比下降47.1%，合同销售面积431.5万平米，同比下降42.7%。三季度末公司出租物业升至167个，总建面1541.9万平米，出租率97.65%；前三季度租金收入88.5亿元、商业运营总收入94.8亿元，同比均增长16.6%。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.33元、0.34元、0.35元，当前股价对应PE分别为43.9倍、43.1倍、42.1倍。公司商业地产运营良好，“住宅+商业”双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续楼市修复低于预期，购房者预期扭转缓慢，将对公

     新城控股(601155) 事件：公司发布2024年中报，公司24H1实现营业收入339.0亿元，同比-18.83%；归母净利润13.2亿元，同比-42.16%；基本每股收益0.58元/股，同比-42.57%。 业绩下滑，持有型业务支撑下毛利率提升。收入端，公司24H1实现营业收入339.0亿元，同比-18.83%；其中，房地产开发销售业务实现收入275.5亿元，同比-24.19%，物业出租及管理业务实现收入58.0亿元，同比+19.29%，开发业务受行业波动影响，持有型业务运营稳健。利润端，24H1公司实现归母净利润13.2亿元，同比-42.16%，主要因公司房地产交付收入减少所致。24H1公司毛利率为21.6%，较23年同期提升2.56pct；其中房地产开发销售、物业出租及管理毛利率分别为10.9%、72.2%，较23年同期分别-1.3、+2.7pct；公司净利率为4.01%，较23年同期下降1.77pct。24H1公司经营活动产生的现金流净额20.9亿元，较23年同期-71.9%，主要系24H1公司房地产项目签约额减少，导致经营活动现金流入下降。 销售保持行业前列，商管助力业绩企稳。销售端，24H1公司完成合同销售金额235.54亿元，同比-44.45%；实现合同销售面积326.22万平方米，同比-36.86%，分别位列中指院房地产企业排名第20位和第9位。24H1公司实现247亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为105%（按全口径回笼/全口径签约计算）。截至24H1末，公司已售未结转面积为1916.44万平方米（含合联营项目）。土地端，公司现有土储中一二线城市约占40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的19%。全国重点城市群相对优良的土地储备保障公司开发业务的稳健性。运营端，截至24H1，公司实现137个大中城市、201个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达1527.98万平方米，同比+11.8%，出租率达97.24%。较23年同期+2.02pct；24H1新开业太原、合肥等6个项目；24H1吾悦广场实现商业运营总收入61.95亿元，同比+19.55%。随着深度运营的持续推进，商管业务对公司业绩的贡献度不断提升，这也成为推动公司在行业低迷中率先企稳的重要力量。 债务继续压降，中债增护航。债务端，24H1公司已如期偿还境内外公开市场债券19.70亿元。在保持信用的同时，近年来公司不断改善资产结构，压降有息负债，不断夯实稳定安全的财务基本面。截至24H1末，公司并表口径有息负债558.03亿元，较年初下降2.24%；存续的公司信用类债券中，公司债券余额11亿元，非金融企业债务融资工具（中期票据）余额60.60亿元。截至24H1末，公司并表范围内境外债券余额82亿元，在2024年9至12月内到期的境外债券余额为32.04亿元；24H1公司资产负债率76.06%，较23年末下降0.84pct；24H1公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1059亿元，其中公司及子公司已使用授信275亿元。融资端，5月17日，公司成功发行13.6亿元中票，也是公司继成功发行四笔中债信用增进投资股份有限公司全额担保中票后在24H1再次得到民企债券融资支持工具政策的支持。截至24H1末，公司整体平均融资成本为6.05%（2023年末为6.20%）。 投资建议：受行业波动影响，公司利润及现金流下滑较快，但商业运营业务稳健发展，为公司提供良好现金流支撑，此外公司继续压降债务体量，我们期待其平稳跨越周期。考虑公司销售下滑较多，我们下调公司24-25年归母净利润至7.53、8.64亿元，新增26年预测为10.22亿元，调整评级至“增持”。 风险提示：房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期

     新城控股(601155) 销售规模收缩，租金收入同比强势增长，维持“买入”评级 新城控股发布2024年8月经营简报，公司销售规模收缩，商业运营发展强劲，有望助力公司业绩修复。公司公开市场债务有序偿还，积极拓展融资渠道，整体融资畅通。我们维持盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6亿元，EPS分别为0.5、0.7、1.0元，当前股价对应PE分别为19.3、13.6、10.5倍，维持“买入”评级。 销售规模收缩，行业排名保持稳定 公司2024年8月实现合同销售金额25.01亿元，同比减少58.65%；合同销售面积约30.13万平方米，同比减少62.35%。1-8月公司累计实现合同销售金额295.42亿元，同比减少45.75%；累计合同销售面积403.08万平方米，同比减少40.30%。2024年8月，公司单月销售平均单价为8300.7元/平方米，同比增长9.86%，2024年1-8月，公司累计销售平均单价7329.1元/平方米，同比减少9.13%。公司8月销售主要集中在北京、江苏、天津、新疆、广东，销售金额分别占比24.52%、23.53%、16.31%、8.42%、4.03%；销售面积分别占比5.65%、21.51%、11.36%、19.72%、3.34%。据克尔瑞数据，公司2024年1-8月全口径销售金额排名第19，保持行业前20排名。 投资物业表现持续优异，租金收入同比强势增长 2024年8月，公司投资物业表现优异，总规模保持增长，租金收入同比显著增长。截至2024年8月，公司投资物业共计167个，同比增加15个投资物业项目，总建筑面积1539.2万平方米，同比增长8.69%。2024年8月，公司投资物业共实现收入10.23亿元，同比增长9.99%，1-8月投资物业累计租金收入78.55亿元，同比增长17.95%。2024年8月，公司投资运营收入来源主要集中在江苏、浙江、安徽、陕西、山东，分别占比27.71%、12.50%、7.52%、5.23%、6.26%，同比收入增幅分别为0.54%、1.05%、15.05%、4.29%、23.53%，1-8月累计收入增幅分别为5.19%、5.05%、18.21%、11.19%、42.20%。 风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。

     新城控股(601155) 事件：公司发布2024年半年报，2024年上半年实现营业收入339.04亿元，同比下降18.83%；归母净利润13.18亿元，同比下滑42.16%；每股收益0.58元，同比下降42.57% 收入和归母净利润下滑：公司2024年上半年实现收入339.04亿元，同比下滑18.83%，主要受到开发业务的交付收入同比减少所致。公司2024年H1实现归母净利润13.18亿元，同比下滑42.16%，下滑幅度大于收入，主要由于：1）开发业务的毛利率为10.93%，较去年同期下滑1.30pct，但公司整体毛利率21.60%，较去年同期提升2.57pct；2）2024年H1资产减值损失2.11亿元，较去年同期1.13亿元增加较多。费用管控上，公司2024年H1的销售费用率和管理费用率为4.77%、3.91%，分别较去年同期增加0.84pct、0.42pct 销售回款率超过100%：2024年H1公司实现销售面积326.22万方，同比下滑36.86%；销售金额235.54亿元，同比下滑44.45%；对应销售均价7220元/平米，同比下滑12.02%。从区域分布看，2024年H1江苏省的销售面积占比26.04%，较去年同期下滑2.04pct。2024年H1，公司回款247亿元，回款率105%。2024年H1公司计划新开工133.74万方、峻工701.81万方，其中住宅项目分别计划新开工53.12万方、峻工349.49万方。截至2024年H1末，公司可售土储3349万方，其中59%位于一二线及长三角的三四线城市；公司坚持“住宅+商业”双轮驱动的经营模式，按照业态划分，土储的55%为纯住宅地块，45%为综合体地块。 商业运营稳定增长：公司2024年H1实现商业运营收入62.12亿元，同比增长19.44%。截至2024年H1末，公司共有166个出租物业，总可出租建面927.24万方，其中江苏的出租物业数量为40个，可出租建面225.53万方面积占比达到24.32%，是占比最高的省份。从运营看，截至2024年H1末公司166个出租物业的出租率为97.20%，其中满租物业4个，分别为吉林的2个物业、海南1个物业以及甘肃的1个物业；截至2024年H1末，重庆4个物业的出租率为87%，其他区域的出租率均高于90%，彰显公司强运营能力。2024年H1，公司新开业6座吾悦广场，其中2座位于二线城市（太原和合肥）。截至2024年H1末，公司全国开业及在建的吾悦广场城市综合体达到201座，布局137个大中城市。商业对公司的贡献度不断提升。 财务稳健：公司有效控制杠杆，截至2024年H1末，公司净负债率47%。截至2024年H1末，公司在手现金157.82亿元，2024年H1的经营性现金流为20.88亿元。公司融资渠道保持通畅，2024年5月，公司发行中票13.6亿元，总认购倍数超过2.7倍；截至2024年H1末，公司已获得各大银行的授信总额度为1059亿元，其中公司及子公司已使用额度275亿元，仍剩余74.03%的额度；2014年-1-8月以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约120亿元。融资成本下降，截至2024年H1末，公司整体平均融资成本6.05%，较2023年末的6.20%下降0.15pct。压降有息负债规模，2024年H1，公司如期偿还境内外公开债券19.70亿元，截至2024年H1末，公司权益有息负债规模39.52亿元，不断芬实财务基本面。 投资建议：2024年上半年受行业整体的影响，公司归母净利润下滑。公司坚持“住宅+商业”双轮驱动的经营模式，住宅开发上，公司实现高资金回笼率；商业运营上，公司实现收入稳定提升。我们预测公司2024-2026年归母净利润为7.54亿元、7.63亿元、8.28亿元，对应EPS为0.33元/股、0.34元/股、0.37元/股，对应PE为30.57X、30.20X、27.86X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、商业运营不及预期的风险、商业新开商场不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险

     新城控股(601155) 结算毛利率企稳回升，吾悦广场表现优异，维持“买入”评级 新城控股发布2024半年报，2024上半年公司实现营业收入339.04亿元，同比-18.8%；实现归母净利润13.18亿元，同比-42.2%；实现经营活动净现金流20.9亿元，同比-71.9%。我们维持盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6亿元，EPS分别为0.5、0.7、1.0元，当前股价对应PE分别为19.7、13.9、10.7倍，维持“买入”评级。 结算毛利率企稳回升，商管毛利率逆势提升 公司结算毛利率21.6%，同比+2.6pct。分结构看：（1）商管毛利率72.2%，同比+2.7pct，主要由于上半年整体出租率97.4%，同比+2.16pct；同时公司在商管业务上强调深度运营，提质控费。（2）地产开发结算毛利率10.9%，同比-1.3pct，基本保持稳定。得益于公司前期较为充分的减值计提（2024H1未新增计提存货减值），在行业持续下行背景下，公司结算毛利率基本保持稳定。 销售去化表现一般，现金流压力犹存 公司上半年累计实现销售金额235.54亿元，销售面积326.22万平方米，同比分别-44.45%、-36.86%，整体销售规模收缩。公司上半年实现247亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为105%，同比-9pct；经营活动净现金流20.9亿元，同比-71.9%；期末货币资金157.8亿元，同比-44.6%；平均融资成本6.05%，较年初下降15BP。 吾悦广场表现优异，租金收入大幅增长 公司上半年投资物业表现亮眼，截至上半年末，已布局吾悦广场201座，已经开业运营物业166个，同比增加19个；可供出租面积924.6万方，同比+11.5%；整体出租率达97.20%（其中吾悦广场97.24%），同比+2.01pct（吾悦广场同比提升2.02pct），出租率提升明显。2024上半年公司累计实现商业运营总收入为62.12亿元，同比+19.4%；其中租金收入57.96亿元，同比+19.4%，自2023年4月以来月度租金收入增速均超10%。 风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。

     新城控股(601155) 事项： 公司公布2024年半年报，上半年实现营业收入339亿元，同比下降18.8%，归母净利润13.2亿元，同比下降42.2%。 平安观点： 多因素致业绩承压，毛利率同比改善：2024年上半年公司实现营收339亿元，同比下降18.8%，归母净利润13.2亿元，同比下降42.2%。归母净利润增速低于营收主要因：1）财务费用率同比提升2.4个百分点至5.2%；2）资产处置收益同比减少3.5亿元。上半年毛利率21.6%，同比提升2.6个百分点。上半年末已售未结面积1916.4万平米，高于近一年结算（1724万平米），未结资源相对充足。 紧抓销售资金回笼，商业运营成效彰显：2024年上半年公司合同销售金额235.5亿元，同比下降44.5%，合同销售面积326.2万平米，同比下降36.9%，根据中国指数研究院发布的《2024年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》，公司上半年房地产合同销售金额和面积在全国房地产企业中分别排名第20位和第9位。上半年公司实现247亿元全口径资金回笼，全口径资金回笼率105%。期内公司新开业吾悦广场6座，随着深度运营持续推进，商管业绩贡献度不断提升，吾悦广场商业运营总收入62亿元，同比增长19.6%。期末公司实现137个大中城市、201个综合体项目布局，吾悦广场开业面积1528万平米，出租率97.2%。 偿还债务压降负债，发行中票降低成本：5月17日公司发行“新城控股2024年度第一期中期票据”13.6亿元，中债增进提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。期末公司整体平均融资成本6.05%（2023年末为6.20%）。上半年公司如期偿还境内外公开市场债券19.7亿元，在保持信用同时，不断改善资产结构，压降有息负债，期末合联营公司权益有息负债合计39.5亿元。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.33元、0.34元、0.35元，当前股价对应PE分别为31.0倍、30.5倍、29.7倍。公司商业地产运营良好，“住宅+商业”双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续楼市修复低于预期，购房者预期扭转缓慢，将对公司经营发展进一步产生冲击；2）消费释放持续性不足，商业地产经营转弱风险；3）盈利能力进一步下探、持续计提减值风险；4）资金压力加剧风险。