张江高科(600895) 收入增长利润下降，投资规模稳步扩容，维持“买入”评级 张江高科发布2026年半年报，公司收入增长利润下降，产业投资力度持续提升。受持有的上市公司股票公允价值变动收益和投资性房地产折旧影响，我们下调2026年盈利预测同时上调2027-2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润分别为8.75、12.02、13.45亿元（前值为10.30、11.00、11.05亿元），对应EPS为0.56、0.78、0.87元，当前股价对应PE为55.9、40.7、36.4倍，公司在张江核心区域项目充足，投资规模扩容带动产业转型，维持“买入”评级。 营收增长利润下降，毛利率有所下滑 公司2026H1实现营收18.51亿元，同比增长8.6%；实现归母净利润3.29亿元，同比下降10.8%；实现经营性现金流净额-11.23亿元，同比-20.1%；基本每股收益0.21元，毛利率和净利率同比下降8.5pct、7.3pct至28.5%、13.1%；投资净收益达1.25亿元，同比-62.8%；公允价值变动净收益2.89亿元（2025H1为-0.1亿元）。截至上半年末，公司资产负债率为66.33%，较年初下降2.44个百分点。 投资规模超百亿，新增投资聚焦集成电路 “投招孵服研”协同发力，产业生态日益完善。公司投资布局纵深推进，形成了投资管理部牵头、张江浩珩和张江浩芯为两翼的投资布局。截至2026H1，公司累计投资规模107亿元，其中直投规模53亿元，投资认缴基金54亿元；11个自管基金投资项目处于交易所受理阶段，合计穿透认缴金额约1.14亿元。投资方向上，集成电路行业投资规模33.9亿元、生物医药14.4亿元、新能源汽车20亿元、智能制造0.91亿元。公司2026上半年新增增产业投资规模4.55亿元，其中集成电路行业合计3.91亿元；产业投资退出实现回流资金4.07亿元。 租赁收入保持增长，存量盘活与资产证券化取得突破 公司2026H1实现房地产租金收入6.07亿元，同比增长6.9%，截至上半年末出租房地产总面积为179.9万方。公司2026上半年实现空间载体销售金额12.29亿元，同比增长8.9%，销售面积7.15万方。 风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。

     张江高科(600895) 租赁及销售收入均增长，投资规模稳步扩容，维持“买入”评级 张江高科发布2025年年报，公司收入利润均保持增长，产业投资力度持续提升。受公允价值变动收益影响，我们下调公司2026-2027并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为10.30、11.00、11.05亿元（前值14.55、15.07亿元），对应EPS为0.66、0.71、0.71元，当前股价对应PE为53.4、50.0、49.8倍，公司存量在建项目充足，投资规模扩容带动产业转型，维持“买入”评级。 产业空间载体结转收入高增，公允价值变动净收益拖累利润 公司2025年实现营收41.82亿元，同比增长110.9%，主要系产业空间载体销售收入大幅增加；实现归母净利润9.86亿元，同比增长0.4%；实现经营性现金流净额3.97亿元，同比转正；基本每股收益0.62元，毛利率和净利率同比下降8.1pct、26.8pct至48.7%、23.3%；投资净收益达6.73亿元，同比+219%。公司归母净利润增速不及收入增速主要由于毛利率下降，同时公允价值变动净收益同比下降11.4亿元。 租赁收入同比增长，存量在建项目充裕 公司2025年实现房地产租金收入11.7亿元，同比增长11.5%，截至年末出租房地产总面积为169.2万方。公司2025年实现空间载体销售收入29.9亿元，同比增长228%，销售面积21.85万方。公司全年无新增开发项目，新开工面积0.27万方，竣工项目50.8万方，存量在建项目6个，涉及总建筑面积约134万方。 投资规模稳步扩容，积极推进产业项目并购 公司依托长三角科创核心区位，张江科学城集成电路、生物医药、人工智能三大主导产业集群规模达4200亿元，占上海全市同类产业规模的32%。截至2025年末，公司累计投资规模已达106亿元，其中直投项目59个，金额53亿元；参投基金31支，认缴出资53亿元，撬动了585亿元的资金规模，投资企业中已上市60家。公司积极推进产业项目并购，推动公司产业资源组织及整合能力提升，已进入实质谈判阶段，正加快向科技产业投资控股集团转型。 风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。

     张江高科(600895) 核心观点 事件：公司发布2025年三季报。2025年前三季度，公司实现营业收入20.04亿元，同比增长19.09%；归母净利润6.17亿元，同比增长20.66%；每股收益0.38元，同比增长15.15%。 投资收益大幅提高：2025年前三季度公司实现收入20.04亿元，同比增长19.09%，归母净利润6.17亿元，同比增长20.66%。公司归母净利润增速高于收入增速，主要由于1）投资收益大幅提高，2025年前三季度公司实现投资收益6.96亿元，去年同期为0.71亿元，主要由于公司实现对联营企业和合营企业的投资收益4.84亿元，去年该值为负；2）信用减值损失减少，2025年前三季度公司计提信用减值损失82.27万元，去年同期计提信用减值损失712.99万元；3）营业外收入明显提高，2025年前三季度公司实现营业外收入103.24万元，去年同期该值为6746元，主要由于公司于2025年收到的违约金较上年同期大幅增长。从费用管控看，2025年前三季度公司销售费用率、管理费用率分别为2.29%、2.87%，分别较去年同期提高0.67pct、下降0.74pct。 出租面积扩大：1）销售：2025年前三季度，公司房地产业务实现销售收入11.29亿元，同比增长24.81%。2025年前三季度，公司新开工面积和竣工面积分别为0.27万方、10.3万方，其中以上新开工面积和竣工面积均于第三季度完成。2）出租：2025年前三季度公司实现租金收入8.61亿元，同比增长13.31%。截至2025年三季度末，公司出租房地产总面积为186.33万方，较2025年上半年末的168.56万方增长10.84%。第三季度实现租金收入2.94亿元，同比增长6.79%，环比Q2增长1.38%。从平均租金看，按照上期末和本期末出租面积的均值计算，2025年Q3的平均租金为1.84元/平米/天，2025年Q2该值为1.95元/平米/天，即2025年Q3平均租金较Q2下降5.86%。 投资建议：公司收入和归母净利润均同比双位数增长。公司房地产业务出租面积扩大，销售和出租收入均实现增长；得益于优秀的投资能力，公司投资收益大幅提高。基于此，我们预测公司2025-2027年归母净利润为11.23亿元、12.20亿元、12.24亿元，按照目前股本计算对应EPS为0.73元/股、0.79元/股、0.79元/股，对应PE为61.59X、56.68X、56.52X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅