张江高科(600895) 租赁及销售收入均增长，投资规模稳步扩容，维持“买入”评级 张江高科发布2025年年报，公司收入利润均保持增长，产业投资力度持续提升。受公允价值变动收益影响，我们下调公司2026-2027并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为10.30、11.00、11.05亿元（前值14.55、15.07亿元），对应EPS为0.66、0.71、0.71元，当前股价对应PE为53.4、50.0、49.8倍，公司存量在建项目充足，投资规模扩容带动产业转型，维持“买入”评级。 产业空间载体结转收入高增，公允价值变动净收益拖累利润 公司2025年实现营收41.82亿元，同比增长110.9%，主要系产业空间载体销售收入大幅增加；实现归母净利润9.86亿元，同比增长0.4%；实现经营性现金流净额3.97亿元，同比转正；基本每股收益0.62元，毛利率和净利率同比下降8.1pct、26.8pct至48.7%、23.3%；投资净收益达6.73亿元，同比+219%。公司归母净利润增速不及收入增速主要由于毛利率下降，同时公允价值变动净收益同比下降11.4亿元。 租赁收入同比增长，存量在建项目充裕 公司2025年实现房地产租金收入11.7亿元，同比增长11.5%，截至年末出租房地产总面积为169.2万方。公司2025年实现空间载体销售收入29.9亿元，同比增长228%，销售面积21.85万方。公司全年无新增开发项目，新开工面积0.27万方，竣工项目50.8万方，存量在建项目6个，涉及总建筑面积约134万方。 投资规模稳步扩容，积极推进产业项目并购 公司依托长三角科创核心区位，张江科学城集成电路、生物医药、人工智能三大主导产业集群规模达4200亿元，占上海全市同类产业规模的32%。截至2025年末，公司累计投资规模已达106亿元，其中直投项目59个，金额53亿元；参投基金31支，认缴出资53亿元，撬动了585亿元的资金规模，投资企业中已上市60家。公司积极推进产业项目并购，推动公司产业资源组织及整合能力提升，已进入实质谈判阶段，正加快向科技产业投资控股集团转型。 风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。

     张江高科(600895) 核心观点 事件：公司发布2025年三季报。2025年前三季度，公司实现营业收入20.04亿元，同比增长19.09%；归母净利润6.17亿元，同比增长20.66%；每股收益0.38元，同比增长15.15%。 投资收益大幅提高：2025年前三季度公司实现收入20.04亿元，同比增长19.09%，归母净利润6.17亿元，同比增长20.66%。公司归母净利润增速高于收入增速，主要由于1）投资收益大幅提高，2025年前三季度公司实现投资收益6.96亿元，去年同期为0.71亿元，主要由于公司实现对联营企业和合营企业的投资收益4.84亿元，去年该值为负；2）信用减值损失减少，2025年前三季度公司计提信用减值损失82.27万元，去年同期计提信用减值损失712.99万元；3）营业外收入明显提高，2025年前三季度公司实现营业外收入103.24万元，去年同期该值为6746元，主要由于公司于2025年收到的违约金较上年同期大幅增长。从费用管控看，2025年前三季度公司销售费用率、管理费用率分别为2.29%、2.87%，分别较去年同期提高0.67pct、下降0.74pct。 出租面积扩大：1）销售：2025年前三季度，公司房地产业务实现销售收入11.29亿元，同比增长24.81%。2025年前三季度，公司新开工面积和竣工面积分别为0.27万方、10.3万方，其中以上新开工面积和竣工面积均于第三季度完成。2）出租：2025年前三季度公司实现租金收入8.61亿元，同比增长13.31%。截至2025年三季度末，公司出租房地产总面积为186.33万方，较2025年上半年末的168.56万方增长10.84%。第三季度实现租金收入2.94亿元，同比增长6.79%，环比Q2增长1.38%。从平均租金看，按照上期末和本期末出租面积的均值计算，2025年Q3的平均租金为1.84元/平米/天，2025年Q2该值为1.95元/平米/天，即2025年Q3平均租金较Q2下降5.86%。 投资建议：公司收入和归母净利润均同比双位数增长。公司房地产业务出租面积扩大，销售和出租收入均实现增长；得益于优秀的投资能力，公司投资收益大幅提高。基于此，我们预测公司2025-2027年归母净利润为11.23亿元、12.20亿元、12.24亿元，按照目前股本计算对应EPS为0.73元/股、0.79元/股、0.79元/股，对应PE为61.59X、56.68X、56.52X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅

     张江高科(600895) 事件：公司发布2025年半年报，公司2025年上半年实现营业收入17.04亿元，同比增长39.05%，归母净利润3.69亿元，同比增长38.64%。基本每股收益0.23元/股，同比增长35.29%。派发现金红利每股0.072元。 归母净利润同比提升：公司2025年上半年实现收入17.04亿元，同比增长39.05%，归母净利润3.69亿元，同比增长38.64%。营业收入快速提升，主要由于1）2025年上半年公司房地产业务合同销售金额11.29亿元，同比增长55.43%；2）2025年上半年公司房地产业务取得租金收入5.67亿元，同比增长17.01%，主要是上半年企业租赁需求低迷所致。公司2025年上半年毛利率为36.8%，较上年同期下降23.12pct。公司归母净利润快速增长，主要由于：1）2025年上半年实现投资净收益3.35亿元，较上年同期增长422.91%，主要由于公司下属合营企业持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产本期公允价值上升，去年同期下降；2）费用方面，2025年上半年的销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为1.79%、2.05%、15.34%，分别较去年同期提高0.49pct、下降1.46pct、下降7.12pct；费用率合计19.18%，较去年同期下降8.09pct，费用率显著下降。 出租业务平均单位租金提升：1）销售业务上，2025年上半年，公司共实现合同销售面积3.63万方，销售金额11.29亿元。2）出租业务上，2025年上半年公司实现租金收入5.67亿元，截至2025年H1末，公司出租总面积168.56万方，较2025年Q1末增长4.40%；从单位租金收入看，2025年上半年的平均单位租金为1.91元/平米/天，2025年Q1平均单位租金（以2025末出租面积和2024年末出租面积平均值计算）为1.89元/平米/天，2025年上半年平均单位租金较上年平均值增长0.75%。 构建产业投资体系：公司初步构建起“一体两翼”产业投资体系，对优质项目具备从天是轮到上市的全阶段股权融资的支持能力。2025年上半年，公司对外股权投资6000万元。2025年上半年，公司完成VC基金燧峰二期三关募集，天使基金燧玥的二关募集在进行中。在拓展基金规模的同时，引入更多全新的合作伙伴，进一步拓展产业朋友圈以及对被投企业全方面支持的能力。 产业空间建设持续推进：公司提供包括研发办公、人才公寓、商业综合体、休闲运动中心等各类产品空间，打造科创社区，助力产城融合。公司正在建设的汇元天地作为外延式布局围绕集成电路材料及装备打造的园区将聚集上下游企业与集成电路涉及产业园实现优势互补、联动发展，进一步构建张江科学城年内功能完善、可持续发展的集成电路产业集群体系。 5月发行公司债：2025年5月，公司成功发行公司债9.7亿元，票面利率1.98%，认购倍数4.06倍。 投资建议：公司收入和归母净利润均同比双位数增长，地产销售和租赁业务均实现增长，出租业务的平均租金较2025年一季度提升。公司立足科技产业，是围绕科技地产发展的全生命周期运营公司，投资与房地产有望相辅相成支撑公司发展，我们维持公司2025-2027年归母净利润为10.48亿元、10.83亿元、11.08亿元的预测，对应EPS为0.68元/股、0.70元/股、0.72元/股，对应PE为51.68X、49.97X、48.86X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、政策实施不及预期的风险、房地产销售不及预期的的风险、投资业务收益不及预期的风险、园区运营不及预期的风险、芯片制造行业发展不及预期的风险、生物医药和医疗器械发展不及预期的风险。

     张江高科(600895) 营收利润显著增长，投资收益同比大增，维持“买入”评级 张江高科发布2025年中期报告，公司营业收入及归母净利润同比大幅增长，产业投资力度持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为13.3、14.6、15.1亿元，对应EPS为0.86、0.94、0.97元，当前股价对应PE为40.7、37.2、35.9倍，维持“买入”评级。 营收利润显著增长，毛利率水平有所下降 公司2025年上半年实现营业收入17.04亿元，同比增长39.05%；实现归母净利润3.69亿元，同比增长38.64%；实现扣非归母净利润3.67亿元，同比增长40.03%。2025年上半年，公司实现毛利率、净利率分别为36.98%、20.43%，同比分别-23.12%、+0.04%。截至2025年上半年末，资产负债率67.78%，权益乘数3.1，流动比率1.03，速动比率0.25。公司营业收入增长主要系空间载体营业收入较上年同期有所增加。 空间载体销售业务收入占比增长，投资收益同比大增 分业务结构看，公司2025年上半年实现空间载体销售收入11.29亿元，租赁收入5.67亿元，空间载体销售业务收入相较2024年末明显提升。2025年上半年，公司实现投资收益（含公允价值变动净收益）3.26亿元，较去年同期同比增长336.75%，主要得益于公司持有股权的金融资产公允价值提升。 科技投资卓有成效，创新孵化进展顺利 2025年上半年，公司完成VC基金燧峰二期三关募集。在拓展基金规模的同时，引入更多全新的合作伙伴，进一步拓展产业朋友圈以及对被投企业全方面支持的能力。在创新创业方面，2025年1-6月公司旗下895创业营第十五季（封测专场）圆满收官，从28家入营企业中甄选8家入围DemoDay，并实现多方成效，为测试平台引入更多合作伙伴，第十六季（智算专场）升级启航（迈入3.0阶段），创新采用“需求牵引-资本加速-协同资源”闭环模式，聚焦算力基础设施等方向，成功招募21家优质企业入营。 风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。