张江高科(600895) 产业载体销售收入大幅增长， 公允价值变动拖累业绩， 维持“买入”评级 张江高科发布 2024 年一季报，公司收入高增利润承压， 租赁业务保持稳健，产业投资力度持续提升。 我们维持盈利预测，预计公司 2024-2026 年归母净利润为11.25、 13.34、 14.61 亿元，对应 EPS 为 0.73、 0.86、 0.94 元，当前股价对应 PE为 26.4、 22.3、 20.4 倍，维持“买入”评级。 收入同比高增， 公允价值变动侵蚀净利润 公司 2024Q1 实现营收 9.80 亿元，同比增长 295.5%；实现归母净利润 1.19 亿元，同比下降 39.9%； 实现经营性现金流净额-18.17 亿元，同比下降 118.8%；基本每股收益 0.08 元，销售净利率由 80.6%下降至 12.2%。公司一季度营收增长主要由于产业空间载体销售大幅增加； 归母净利润下滑由于（1） 销售毛利率下降至57.9%（2023Q1 为 60.8%）；（2） 公司持有的金融资产公允价值大幅下降，公允价值变动净收益降至-0.37 亿元（2023Q1 为 1.24 亿元）； （3） 对联营及合营企业确认的投资收益降至-1.14 亿元（2023Q1 为 0.73 亿元）；公司经营性现金流为净流出主要由于支付的物业工程款同比大幅增长。 销售及租赁收入保持增长， 项目建设高速推进 公司 2024Q1 实现房地产租金收入 2.48 亿元，同比增长 3.6%，截至 3 月末出租房地产总面积为 146.2 万方（2024 年初为 135.3 万方）。公司 2024Q1 实现销售面积 2.43 万方， 销售金额 7.26 亿元， 2023Q1 公司未实现销售，导致一季度销售收入高增。 公司 2023 年处于大体量、快节奏载体开发周期，主要开发建设项目 19个，总建筑面积 324 万方，计划总投资额 504 亿元， 其中张江科学之门外立面幕墙全部完工，整体项目进度超过 70%，预计于 2025 年整体竣工交付。 产业培育卓有成效，融资成本保持低位 公司坚持以通过“直投+基金+孵化”的方式，聚合市场资源助推产业发展， 2024Q1受联营及合营企业影响， 投资收益为-1.0 亿元（2023Q1 为 1.33 亿元）。 公司 2023年直投项目 52 个，投资总额 38.60 亿元， 已完成基金认缴 11.3 亿元， 募集设立燧锋二期基金。 公司公开市场融资畅通， 2024 年 4 月发行 3 年期 10 亿元中期票据，票面利率 2.57%，融资成本保持较低水位线。 风险提示： 地产行业销售下行风险、 政策调整导致经营风险、 产业投资风险。

     张江高科(600895) 营收净利双增长，融资成本优势显著。2023年公司实现营收20.3亿元，同比增长6.2%；实现归母净利润9.5亿元，同比增长15.3%；总资产510.1亿元，同比增长19.4%；加权平均净资产收益率为7.9%，同比增加0.6pp。2023年公司平均融资成本为3.15%，同比减少0.15pp，融资成本优势显著。 园区开发业务稳健发展，产业载体建设加速。2023年园区开发业务总收入20.0亿元，占公司总营收的98.8%；其中，房地产开发和房产租赁分别占总营收的47.2%、51.7%。2023年公司实现销售面积3.1万平方米，销售金额9.6亿元，实现租赁收入10.5亿元。公司持续推进张江城市副中心、特色产业园、金色中环发展带、张江西北区城市更新等产业载体开发建设。2023年主要开发建设项目19个，其中竣工2个，续建16个，新建1个，总建筑面积324万平方米；已完工项目2个，总完工面积约32万平方米。 产业直投规模扩大，创业营助推创新孵化。截至2023年12月末，公司累计直投项目52个，投资金额38.6亿元。年内已完成基金认缴11.3亿元。2023年，公司投资企业发展迅速，蓝箭科技液氧甲烷火箭全球首次试飞成功；智己汽车LS7和LS6分别于2023年2月和10月正式上市；南芯、慧智微、华勤科技、格兰康希年内完成上市。2023年，公司投资企业中新增科创板上市企业3家、新增主板上市企业1家。依托895孵化器，公司打造了“创新基地+创业营+孵化基金”三位一体产业培育模式，全方位地服务科技产业初创企业。截至2023年年末，895创新基地年内新增58家创新企业，新租面积超1.1万平方米。895创业营成功举办第十二、十三季，聚焦航空航天、信息安全，海选108个项目，入营56个项目。 盈利预测与投资建议。预计公司2024-2026年归母净利润将保持10.5%的复合增长率。考虑到公司园区开发稳健发展，产业投资持续孵化，维持“持有”评级。 风险提示：产业地产竞争加剧风险，资金回款或不及预期，投资收益波动风险等。

     张江高科(600895) 业绩稳健增长，孵投联动加快产业培育力度，维持“买入”评级 张江高科发布2023年年报，公司收入利润平稳增长，租赁业务保持稳健，产业投资力度持续提升。受益于公司较大的物业体量和较快的开发节奏，我们上调2024-2025并新增2026年盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为11.25、13.34、14.61亿元（2024-2025年原值9.46、10.98亿元），对应EPS为0.73、0.86、0.94元，当前股价对应PE为27.8、23.5、21.4倍，维持“买入”评级。 租赁收入带动营收增长，归母净利润有所提升 公司2023年实现营收20.26亿元，同比+6.24%；实现归母净利润9.48亿元，同比+15.29%；实现经营性现金流净额-27.85亿元，同比-511.19%。公司营收增长主要由于房产租赁收入同比+25.78%（2022年同期存在租金减免影响）；归母净利润增长得益于（1）公司完成部分项目的土地增值税清算而冲减了以前年度多提的土地增值税，营业税金及附加减少2.2亿元；（2）公司持有的金融资产公允价值上升金额同比增加；现金流减少主要由于园区开发及存货投入大幅增加。 项目建设持续推进，出租收入保持提升 公司2023年处于大体量、快节奏载体开发周期，主要开发建设项目19个，总建筑面积324万方，计划总投资额504亿元，当年完成投资60亿元，总完工面积约32万方。张江科学之门外立面幕墙全部完工，整体项目进度超过70%，预计于2025年整体竣工交付。公司全年实现房地产租金收入10.5亿元，同比+25.78%，截至年末出租房地产总面积为135.3万方。公司2023年实现销售面积3.06万方，销售金额9.55亿元，同比-9.2%，销售结转收入主要来自办公和车位业态。 产业培育力度加快，创新孵化卓有成效 公司坚持以通过“直投+基金+孵化”的方式，聚合市场资源助推产业发展，2023年实现投资收益2.06亿元，同比+72.52%，主要由于公司股权处置和金融资产的投资收益同比增加。公司全年直投项目52个，投资总额38.60亿元，已完成基金认缴11.3亿元，募集设立燧锋二期基金。公司投资企业发展迅速，蓝箭科技、智己汽车发展取得突破，南芯、慧智微、华勤科技、格兰康希年内完成上市。 风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。