百联股份(600827) 事项： 公司发布2024年业绩预告，2024年预计全年实现归母净利润14.25~17.10亿，同比增长257.04%-328.45%，扣非归母净利润0.85~1.27亿，同比下滑56.19%-34.54%。 国信零售观点：公司在整体线下消费承压情况下，不断通过自身调整转型业务经营，利用地理位置和自有物业优势，重点发力符合当下消费趋势业态如二次元文化商场和奥特莱斯等，随着相关调改项目逐渐落地以及奥特莱斯不断爬坡，后续有望带动业绩水平提升。同时公司有望持续通过资产证券化运作有效释放自身物业价值，进一步激活公司经营潜力，未来公司不排除将继续通过发行公募REITs盘活物业资产。考虑到公司REIT项目相关上市费用以及税费影响，我们略下调2024年并维持2025-2026年归母净利润至15.56/7.51/8.92（原值为17.34/7.51/8.92）亿，对应PE为12/24/20x，维持“优于大市”评级。 评论： 公司发布年度业绩预告，系发行REIT归母净利润高速增长 公司发布2024年业绩预告，2024年预计全年实现归母净利润14.25~17.10亿，同比增长257.04%-328.45%，扣非归母净利润0.85~1.27亿，同比下滑56.19%-34.54%。单Q4实现归母净利润-1.95~0.90亿，增速区间在-454.55%~63.64%；扣非归母净利润-0.73~-0.31亿，增速区间在-62.65%~-12.04%。预计公司处于业绩预告区间中值水平，即实现归母净利润15.68亿/yoy+292.7%，扣非归母净利润1.06亿/yoy-45.36%。 公司归母净利润大幅增长主要系公司发行华安百联消费REIT取得投资收益所致。公司以上海又一城购物中心作为底层资产于2024年8月成功发行REIT，有利于公司打造消费基础设施的“投、融、建、管、退”完整闭环，实现自有物业的自我循环和良性发展。而从公司经营业务角度来看，预计由联华超市运营的相关超市业务仍产生较大亏损，叠加购物百货业态整体承压，拖累公司报表业绩，但公司优势业务奥特莱斯预计仍保持稳定发展。 投资建议 公司在整体线下消费承压情况下，不断通过自身调整转型业务经营，利用地理位置和自有物业优势，重点发力符合当下消费趋势业态如二次元文化商场和奥特莱斯等，随着相关调改项目逐渐落地以及奥特莱斯不断爬坡，后续有望带动业绩水平提升。同时公司有望持续通过资产证券化运作有效释放自身物业价值，进一步激活公司经营潜力，未来公司不排除将继续通过发行公募REITs盘活物业资产。考虑到公司REIT项目相关上市费用以及税费影响，我们略下调2024年并维持2025-2026年归母净利润至15.56/7.51/8.92（原值为17.34/7.51/8.92）亿，对应PE为12/24/20x，维持“优于大市”评级。 风险提示 宏观环境风险，新品推出不及预期，行业竞争加剧。

     百联股份(600827) 投资要点： 上海商业名片，区位优势显著。公司由原上海友谊集团股份有限公司于2011年吸收合并上海百联集团股份有限公司组建而成，百联集团为控股股东，上海市国资委为实控人。①资产质量优：公司旗下拥有第一八佰伴、永安百货、东方商厦（旗舰店）等多个知名商业品牌及一批地理位置优越的物业，其中不乏历史保护建筑。②区位优势显著：公司围绕“立足上海，辐射长三角，面向全国”的总体规划，已经在上海乃至长三角形成比较显著的区域性优势，下属门店所处地理位置优越，基本都处于所在城市核心商圈。③多业态高效运营：百货、购物中心业态提质增效，精心打磨年轻化、差异化的空间产品；奥莱行业领先，覆盖上海、杭州、南京、武汉、无锡、济南、青岛、长沙等多个核心城市；截至3Q24，公司旗下共有百货门店12家、购物中心门店21家、奥特莱斯门店9家，重点集中在华东区域。 奥莱韧性较强，Reits上市贡献投资收益。①收入：1-3Q24公司收入216亿元同比下降8.31%，其中百货业态收入9.65亿元同比下降12.48%，购物中心业态收入14.27亿元同比下降7.64%，奥莱业态收入9.71亿元同比下降1.39%，奥莱相对表现出较强韧性。②毛利率：1-3Q24公司毛利率23.32%同比减少1.37pct，其中百货业态毛利率20.53%同比减少4.45pct，购物中心业态毛利率39.62%同比减少3.51pct，奥莱业态毛利率73.45%同比减少0.19pct。③净利润：1-3Q24公司归母净利16.2亿元同比增长367%，扣非归母净利1.58亿元同比下降45.25%，归母净利大增主因发行华安百联消费REITs取得投资收益。 现金充沛，分红稳定。①现金充沛：截至3Q24，公司账面净现金约183亿元，净现金/市值约89%。②分红稳定：2021-2023年公司分红比例各35.56%、31.28%、53.64%，分红总额分别为2.68亿元、2.14亿元、2.14亿元，对应现价股息率约1%。 百联ZX打造国内首座聚焦次元文化的商业体。2023年1月15日，由原华联商厦转型改造的百联ZX创趣场，在南京路步行街上试营业，这是公司在零售领域又一积极探索。百联ZX自2022年1月筹建，建筑面积11152.85平方米，经营面积5466平方米。截止2024年11月，百联ZX累计消费金额5亿元，客流超1500万人次；五一假期创下27万人次的客流高峰，仅上半年销售额累计已超2亿元，达到2023年全年的60%，半年累计客流量突破550万人次。目前，公司已经宣布位于五角场商圈的“悠迈生活广场存量改造项目”ZX二号店也将于2024年12月28日开业。 百联ZX的口号是“Play Together”，以年轻人的兴趣为导向，特别是以ACGN群体为核心受众。选择性吸纳顶流品牌，大量打造中国首店，汇聚上百个正版授权的最新最热国内外动漫IP。百联ZX首店比例高达65%，次元IP数量300+。有全国首店18家、上海首店5家；拥有万代魂（TAMASHII NATIONS）、MEGA HOUSE、animate、东映动画、ZONE、三月兽、武士道、暴蒙、蓝月的娃娃屋等上海首店，被消费者誉为中国二次元圣殿。 深耕“情绪价值”，建立“价值认同”。百联ZX不仅有出国或代购才能购买的限量周边，还意味着许多IP宠粉活动的展开。IP官方活动：IP版权方或被授权方，在线下还IP内容、角色、场景，开展快闪、主题展、见面会、沉浸展、限定主题活动；商场主办活动：主要是ACG音乐会、同人展、大屏内容共创、自由涂鸦、Coser互动、宅舞大赛、随机宅舞、BJD市集等。从核心二次元粉丝喜好出发，精准对话核心客群，加热圈层话题，打造专属商业内容护城河。 百联ZX通过潮流文化和动漫主题活动，成功建立了相应圈层的社区运营。把可玩、可造、可孵化融入进商业模式中。内容的生产者能以主理人身份，在百联ZX发展线下空间，例如主理人蓝月就将自己的品牌“蓝月的娃娃屋”首次以店铺的形式进驻商场；百联ZX还打造了N个大屏，这些屏幕除了可以通过“氪金霸屏”外，粉丝还可以通过投稿免费应援。公司正在把所有的消费者，变为参与者、表达者和运营者，而这才是最核心的竞争力——次元用户群的价值认同。 我们认为，公司作为上海商业龙头，百货、购物中心、奥莱、超市、专业店等多业态协同经营，品牌与规模优势显著。公司近年持续推进百货和购物中心的升级改造，奥莱业态维持全国领先优势，潮流文化和年轻业态百联ZX具有先发优势。公募REITs项目上市，公司有望利用新增资金进一步激活经营潜力。 盈利预测与估值。我们预计公司2024-26年收入各为284亿元、285亿元、289亿元（原2024-25预测为350亿元、364亿元），同比增长-6.8%、0.2%、1.6%，归母净利润各为16.45亿元、4.78亿元、5.60亿元（原2024-25预测为8.17亿元、9.67亿元），同比增长312.2%、-71.0%、17.2%，给予公司2025年1倍PS（原为2023年1.0x），对应目标价15.97元（-14%），维持“优于大市”投资评级。 风险提示：竞争加剧，电商分流，新店培育期拉长，老店升级效果不及预期。