新大正(002968) 投资要点 新大正发布2023年年报，公司2023年实现营收31.27亿，同比+20.35%；归母净利润1.60亿，同比-13.83%； 收入稳健增长，利润有所下行，现金流大幅改善 公司2023年度各项业务收入均实现同比增长：基础物业实现收入27.49亿元，同比+14.29%，是现阶段收入的核心；城市服务为公司新兴增长极，报告期内收入1.14亿元，同比+14.29%；创新服务实现收入2.63亿，同比+184.34%，是公司未来利润核心来源。利润同比下滑主要因：1）市场环境受宏观经济、地产下行、公司规模发展影响导致竞争加剧，增量市场减少，存量市场竞争激烈；2）部分甲方受财政收紧影响预算降低，增值服务需求释放滞缓；3）外地区域市场持续拓展，新进项目利润偏低且项目占比持续扩大；4）人员成本的刚性增加；5）信用减值损失较上年同期有所增加，且城市合伙人计划使少数股东权益较上年同期增长较大，净利润相应减少。此外，报告期内公司现金流净额2.26亿，同比增加1.36亿，现金流大幅改善主要因完善管理制度、优化结算方式等，加快资金回流。 外拓保持力度，持续推进全国化战略 2023年公司实现新拓展项目中标总金额18.76亿元，饱和年化合同收入金额9.69亿元，其中重庆以外区域市场项目占比约65.82%，同比+26.54%。从收入结构看，2023年公司来自重庆区域的收入占比34.98%，同比增长5.32%，来自重庆之外区域占比65.02%，同比增长30.34%。公司全国化布局、深耕全国重点城市的“城市合伙人”战略得到充分实践，完成了一家业务覆盖区域型企业到全国型企业的蜕变。 调整股权激励方案，完善合伙人激励计划 由于宏观经济市场环境变化等多重因素影响，公司通过了《关于终止实施2021年限制性股票激励计划、2022年限制性股票激励计划并回购注销相关限制性股票的议案》，决定终止实施上述限制性股票激励计划，对激励对象已获授但尚未解除限售的限制性股票进行回购注销。同时，公司首次建立面向一线员工的项目合伙人激励计划，另外根据市场实际情况及时调整面对中层的城市公司合伙人激励计划，以便形成充分有效的激励。 投资建议：公司作为第三方非住宅物业的头部物业公司，2023年收入实现稳健增长，利润下滑恰逢宏观环境与行业因素，同时也与公司自身经营的拐点有关。公司面临基本面变化及股价压力及时推出调整股权激励方案及回购计划，也体现了管理层的应变及对股东的负责。考虑到宏观环境变化及行业面临的下行压力，我们调整公司2024-2025年EPS预测至0.88、1.01元/股（前值1.13、1.44元/股），引入2026年EPS预测1.15元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期、新承接项目利润较低、成本上升压力持续增大、数据更新不及时风险。

     新大正(002968) 投资要点 营业收入稳定增长，提高分红回馈股东。公司2023年实现营业收入31.3亿元，同比增长20.4%；实现归母净利润1.6亿元，同比下降13.8%。公司五大业务板块办公物业、公共物业、学校物业、商住物业和航空物业的增速分别为19.7%、40.3%、16.1%、4.4%和7.5%，占比分别为40.6%、25.0%、13.9%、11.1%和9.5%。公司拟以向全体股东每10股派发现金红利2.85元（含税），拟派发现金红利6415.8万元（含税），占归母净利润的比例为40.07%。经营活动现金流量净额2.26亿元，较上年同期增加1.36亿，经营性现金流的大幅度改善。 深耕区域重点城市，全国化战略成效显著。2023年新拓展项目中标总金额18.76亿元，饱和年化合同收入金额9.69亿元。截至2023年末，公司项目管理部数量达到594个，较上年增长15.79%，服务面积增至约1.7亿平方米。重庆以外区域的项目占比提升至65.8%，数量同比增长26.5%。2023年公司重庆实现收入10.9亿元，同比增加5.3%，重庆以外区域收入20.3亿元，同比增长30.3%，重庆以外区域收入占比提升至65.0%，较上年提升4.98个百分点。 五大业态齐发力，公共业态增速亮眼。公司主要布局五大细分业态，期末办公、公共、学校、商住、航空项目数量分别为258/150/91/69/25个。办公物业在五大业态中营收占比最高，2023年办公物业营业收入12.8亿元，同比增长19.7%，新增37个办公项目。公共物业收入7.8亿元，同比增长40.3%，2022年底收购的和翔环保实现平稳过渡，医养业态取得突破。学校物业收入4.4亿元，同比增长16.1%，新拓展年合同金额近1.6亿元。商住物业实现收入3.5亿元，同比增长4.4%，成功中标璧山一体化项目并正式进场动工。航空物业为公司战略业态，2023年航空物业收入3.0亿元，同比增长7.5%，期内新取得宁波栎社国际机场、郑州新郑国际机场、呼和浩特白塔国际机场等多个项目。 盈利预测与投资建议。预计2024-2026年归母净利润将保持12.3%的复合增长率。考虑到公司目前管理规模拓展速度较快，维持“持有”评级。 风险提示：项目拓展不及预期、劳务成本上涨等风险。

     新大正(002968) 事件:4月12日，公司披露了2023年年度报告，2023年度公司营业收入实现31.27亿元，同比增长20.35%；实现归属于上市公司股东的净利润1.6亿元，同比下降13.83%。公司拟向全体股东给每10股派现金红利2.85元（含税），派发现金红利总额占公司股东净利润比重为40.07%。 点评： 受市场环境以及项目运营周期等多因素影响公司利润下滑：（1）收入端，公司2023年Q4实现营业收入8.35亿元，同比增长21.97%，环比+2.20%，收入端增速表现稳健；（2）利润端，公司Q4归母净利润实现0.34亿元，同比下滑10.48%。2023年利润下降原因拆解：①由于市场竞争加剧、公司收入结构转变、成本上升等因素所致公司毛利率下降，公司2023年Q4毛利率为9.17%，同比下降4.47pct，环比下降3.87pct，2023年全年公司毛利率为12.82%，同比下降3.36pct，一方面由于客户预算收紧以及市场竞争加剧，另一方面公司重庆外区域（收入占比65.02%，同比+4.98pct，毛利率为11.26%，同比-2.49pct）收入占比提升以及新进入项目运营周期较短（成熟项目和新进项目收入占比分别为89.31%和10.69%，毛利率分别为13.15%和9.66%，同比变动-3.97pct和-0.49pct），叠加人工成本的刚性上升等综合因素导致公司毛利率持续承压；②公司少数股东损益占比提升至5.2%；（3）费用端，股权激励费用下降以及持续优化管理模式，2023年度管理费率明显下降，2023年度公司管理费用率为5.53%，同比下降1.81pct，期间费用率综合同比下降1.67pct，公司计划在“五五”规划期间，初步建成营销、运营、人力、财务、内控等职能条线的共享平台，搭建集团、业务单元和项目三级管理模型，逐级向下赋能体系。 房地产行业下行，物业管理行业竞争持续加剧，2023年公司新拓项目规模仍保持定力，重点业态规模均有一定增长：2023年度，公司新拓展项目中标金额18.76亿元，同比减少1.8%，饱和年化合同收入金额9.69亿元，同比下降4.2%，降幅较前三季度明显收窄，公司在学校、医养、金融写字楼等重点业态上均取得了较大突破。2023年公司办公/公共/学校/商住/航空营业收入分别为12.7/7.8/4.3/3.5/3.0亿元，同比分别增长19.7%/40.33%/16.09%/4.39%/7.47%。 公司城市服务收入实现大幅增长。分产品来看，公司2023年基础物业/创新业务/城市服务营业收入分别为27.5/1.1/2.6亿元，同比分别增长14.3%/14.3%/184.3%。 盈利预测与投资建议：2023年由于行业竞争加剧等因素影响公司毛利率持续承压，2024年公司计划通过业态聚焦、城市聚焦、新赛道聚焦，夯实特色化差异化发展优势，基于2023年业绩表现我们下调公司业绩预测，预计24-26年归母净利润分别为1.8/2.1/2.4亿元（2024-2025年原盈利预测结果为2.1/2.5亿元），维持“买入”评级。 风险因素：市场竞争持续加剧、公司项目外拓不及预期、项目转化不及预期、毛利率持续下降等

     新大正(002968) 投资要点 事件：公司发布2023年度报告。2023全年公司实现营收31.3亿元，同比增长20.4%；归母净利润1.6亿元，同比下降13.8%，业绩符合预期。 收入增长费控改善，多因素导致毛利率承压。2023年全年公司归母净利润同比下降13.8%的主要原因：（1）2023全年公司主营业务毛利率同比下降3.4pct至12.8%；其中成熟项目和新进项目的毛利率分别为13.2%和9.7%，同比分别下降4.0pct和0.5pct。毛利率下降主要由以下因素导致：公建物业客户预算缩减、竞争加剧导致新拓和续约价格下降、利润率偏低的新进项目增加以及刚性人工成本增加。（2）由于2022年存在信用减值转回，2023年信用减值损失同比增加1880.9万元。（3）公司推进城市合伙人计划使得2023年少数股东损益占净利润比重同比提升5.1pct至5.2%。但公司销管费率同比下降1.8pct至6.9%，有所改善。 市场拓展保持稳定，经营性现金流大幅改善。公司在日趋激烈的竞争环境下展现出较强的发展韧性。2023年全年公司新拓项目中标总金额18.8亿元，饱和年化合同收入9.7亿元，同比基本持平。截至2023年末，公司在管项目数量513个，同比增长7.6%；在管面积1.3亿方，重庆以外区域的项目面积占比提升至60.2%。同时公司通过加强对应收账款的管理和优化供应商结算方式等措施，加快资金回流，2023年经营性现金流大幅改善至2.26亿元，同比增加1.36亿元。 多业态齐头并进，医养业态取得突破。2023全年公司办公/公共/学校/商住/航空物业收入同比分别增长19.7%/40.3/13.9%/11.1%/9.5%。公共物业中重点孵化的医养业态取得较大突破，2023年新中标重庆医科大学附属第二医院渝中院区、长海医院等优质项目。2023年公司新取得多个机场项目并着力打造航空地面服务核心产业链，年内完成收购三家机场服务相关企业。 回购增持彰显管理层信心，维持高分红比例。2023年末公司陆续发布回购及高管增持计划。截至2024年3月31日，公司已回购股份116.1万股，占公司总股本的0.51%，成交金额达1247.2万元。截至2024年1月31日，公司高管累计增持股份达81.3万股，占公司总股本的0.36%，增持金额约989万元。同时公司2023年拟每股分红0.285元，分红比例达40.1%。以上动作均体现了公司管理层对公司未来发展的信心以及对股东利益的重视。 盈利预测：公司作为非住物管龙头企业，五大业态稳步发展。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测为1.8/2.1亿元（前值为2.4/3.2亿元），预计2026年归母净利润为2.3亿元。对应的EPS为0.80/0.91/1.01元，对应的PE为11.9X/10.6X/9.5X，维持“买入”评级。 风险提示：收并购投后管理不及预期；外拓规模不及预期；新拓项目利润率水平不及预期。

     新大正(002968) 投资要点 10月29日，新大正发布2023年三季报，公司2023年前三季度共实现营收22.92亿，同比+19.77%；归母净利润1.26亿，同比-14.69%； 10月29日，公司发布关于公司回购股份方案的公告，据公告公司将以自有资金1500-2000万元用于回购，回购股份将用于员工持股计划或股权激励。 收入维持增长，利润有所下行 公司2023年前三季度收入的增长主要因来自合同订单项目转化后进场项目的增加带来确认收入的提升。利润同比下滑主要因：1）市场环境受宏观经济和地产下行影响导致竞争加剧，增量市场减少，存量市场竞争激烈；2）部分甲方受财政收紧影响预算降低，公司增值服务和延展服务的增长无法应对人工成本的增长；3）航空业态整体恢复情况不及预期，公司服务的航空物业业务、尤其是国际航线对应的既有项目改善情相应表现较差；4）信用减值损失较上年同期增加，净利润相应减少；5）2022年下半年部分进驻时间较长、利润率较高项目的撤场，对当期造成影响；6）外地区域市场持续拓展，新进项目数量较多但前期基础服务毛利相对较低，需要依赖成熟后增值服务的开展。 外拓保持力度，合资合作持续推进 2023年前三季度，公司实现新拓展项目中标总金额12.53亿元，饱和年化合同收入金额6.65亿元，其中重庆以外区域市场拓展占比约70%，深圳、武汉、郑州等重点城市公司已提前实现年度拓展目标。公司一直以合伙人计划推进全国化布局的战略，陆续设立了区域拓展类、城市服务类、资产运营类、餐饮类等多类型合资公司，取得了良好的市场机会和业绩。 提出回购计划，拟做员工激励绑定利益 10月29日，公司发布回购方案公告，据公告公司计划以自有资金1500-2000万元回购股份用作员工激励。具体方案为：回购价格不超过人民币20.43元/股。按本次拟用于回购的资金总额上限及回购价格上限测算，预计回购股份数量约为978,928股，约占公司总股本的比例为0.4298%；公司回购主要出于推动公司股票价值合理回归，保护股东合法权益，同时计划未来将回购股份用于员工持股计划或股权激励。我们认为公司在当前基本面和股价承压的时期，及时提出回购及员工持股计划，彰显了对自身经营扭转的信心及对股东利益的维护。 投资建议：公司作为第三方非住宅物业的头部物业公司，以非地产背景身份在2023年依然实现收入的稳健增长，利润端的下滑恰逢宏观环境因素、行业因素、同时也与公司自身经营的拐点的共同影响。面临基本面及股价压力公司及时推出回购计划，并计划用于员工持股绑定，预计公司2023-2025年净利润为1.96亿、2.58亿、3.28亿，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

     新大正(002968) 事件:10月29日，公司披露了2023年三季度报告，2023年前三季度公司营业收入实现22.92亿元，同比增长19.77%；实现归属于上市公司股东的净利润1.26亿元，同比下降14.69%。 点评： 受市场竞争加剧等多因素影响公司利润端表现低于预期：（1）收入端，公司2023年Q3实现营业收入8.17亿元，同比增长23.12%，收入端提速；（2）利润端，受市场竞争加剧等多因素影响公司Q3归母净利润实现0.4亿元，同比下滑27%。其中，①毛利率同环比均下降，公司2023年Q3毛利率为13%，同比下降3.77pct，环比下降0.76pct，主要是行业竞争加剧以及公司优势业态航空业态修复不及预期等多重因素综合影响；②期间费用保持稳中有降，2023年前三季度公司销售费用率/管理费用率/财务费用率分别为1.3%/5.8%/-0.1%，同比变动0.0pct/-1.6pct/+0.1pct，期间费用率综合同比下降1.5pct；③信用减值损失同比增加；④合资合作项目持续推进带来少数股东损益增加，2023Q3少数股东损益占净利润比重达到13%，进一步挤压归母净利润。 第三方拓展市场竞争加剧，公司强化续约保盘：2023年前三季度，公司新拓展项目中标金额12.53亿元，同比减少16.5%，饱和年化合同收入金额6.65亿元，同比下降8.3%，其中重庆以外区域市场拓展占比约70%，深圳、武汉、郑州等重点城市公司已提前实现年度拓展目标。市场拓展整体放缓下，公司着力转变营销模式，挖掘金融写字楼、医养、部队等细分业态，打磨产品优势及竞争力，强化续约保盘。 公司于季报披露同日推出回购计划。公司拟于未来12个月内，以总额不低于人民币1,500万元、不超过人民币2,000万元进行股份回购，回购价格不超过人民币20.43元/股，约占公司总股本的比例为0.3224%-0.4298%，回购股份拟用于后续实施员工股权激励或员工持股计划。 盈利预测与投资建议：由于行业竞争加剧等因素影响公司毛利率持续承压，我们下调公司业绩预测，预计23-25年归母净利润分别为1.7/2.1/2.5亿元（原盈利预测结果2.6亿元/3.6亿元/4.4亿元），维持“买入”评级。 风险因素：公司项目外拓不及预期、项目转化不及预期、新项目毛利率不及预期等

     新大正(002968) 投资要点 事件：公司发布2023年半年度报告。2023年上半年公司实现营收14.8亿元，同比增长18.0%；归母净利润0.9亿元，同比下降7.4%，业绩低于市场预期。 收入稳步增长，毛利率持续承压，销管费率改善。2023年上半年公司营收同比增长18.0%但归母净利润同比下降7.4%的主要原因：（1）2023年上半年公司整体毛利率同比下降2.5pct至14.8%；其中成熟项目和新进项目的毛利率分别为15.6%和9.6%，重庆项目和重庆以外项目的毛利率分别为16.8%和13.6%，较2022年同期均有不同程度下滑。（2）由于2022年上半年存在信用减值转回，2023年上半年信用减值损失同比增加1355万元。但公司销管费率同比下降1.8pct至7.6%，有所改善。 收并购补强市政环卫业务，市场拓展彰显韧性。公司于6月5日发布公告拟以7229万元交易对价收购香市和翔及瑞丽缤南两家环卫公司，补强市政环卫业务经营能力。2023年上半年公司新拓项目中标总金额9.3亿元，饱和年化合同收入5.0亿元，同比分别下降20.8%和6.7%，但较2022年下半年环比分别增长32.6%和14.3%。在日趋激烈的市场竞争环境下展现出较强的发展韧性。截至6月30日，公司在管项目数量526个，在管面积1.4亿方。 办公和公共物业稳步发展，学校航空业态前景广阔。2023年上半年公司办公物业和公共物业收入同比分别增长22.7%和39.7%，两者占收入比重合计65.3%。而学校和航空业态占收入比重合计仅23.7%，发展前景广阔，但由于这两种业态受疫情影响较为严重，管控较为严格，开发及进场进度较其他业态恢复晚，因此上半年收入不及预期。 设立2023年股票激励计划，2023年营收及净利润同比增速不低于20%和0%。受外部环境影响公司设立了新的股票激励计划，下调了业绩考核目标。公司2023-2026年的业绩考核目标为：营收和净利润同比2022年增长不低于20%/50%/90%/130%及0%/30%/75%/140%。 盈利预测与投资评级：公司作为非住物管龙头企业，五大业态稳步发展，考虑到公司上半年收并购进展偏慢且利润率承压，导致公司短期业绩增速放缓。我们下调其2023/2024/2025年归母净利润的预测至2.0/2.4/3.2亿元（前值为2.7/3.6/4.7亿元），对应的EPS分别为0.86/1.06/1.40元，对应PE分别为20.3X/16.4X/12.4X，维持“买入”评级。 风险提示：收并购进程、投后管理不及预期；外拓规模不及预期；新拓项目利润率水平不及预期。

     新大正(002968) 投资要点 8 月 4 日晚， 新大正发布 2023 年半年报及《2023 年限制性股票激励计划》（草案）， 公司 2023 年上半年实现营收 14.75 亿，同比+18.04%；归母净利润 0.86 亿，同比-7.42%； 收入维持增长， 利润同比下行 公司 2023 年上半年实现营业收入 14.75 亿，同比+18.04%。 分区域看， 重庆区域营业收入同比略微下降 1.10%， 下降的原因一方面是由于受到前期公共卫生事件影响，从而导致新项目进场进度不及预期，存量项目原地长胖难以开展，从而影响了本期收入。另一方面系 2022 年下半年撤场项目引起的本期收入减少。 重庆以外区域收入保持快速增长，同比增长约 32.01%。从收入占比上看，重庆以外区域收入占比进一步提升至公司营业收入总量的 64.65%，未来随着城市公司区域自主营销能力的增强以及市场渠道的拓展，区域规模和密度有望进一步加大。 报告期内，公司实现归母净利润 0.86 亿，同比-7.42%， 。 利润同比下降一是因为外地区域市场拓展的持续增长，使尚待培育的新进项目占比有所提高，尤其是其中作为重点发展板块的医养业态项目新进项目数量较多但前期基础服务毛利相对较低，需要依赖成熟后增值服务的开展；二是公共卫生事件平稳转段后，项目工作重点重新转向服务品质提升而带来的成本费用增加，在补足特殊时期内的高品质服务的同时，也有助于公司应对日益激烈的市场竞争。 外拓保持力度， 发力城市服务业务 2023 年上半年， 公司新拓展项目中标总金额 9.34 亿，饱和年化合同收入金额 5.04 亿，其中重庆以外区域新市场拓展约占总量的 68%， 新拓展项目中标总金额较 2022 年下半年环比增长 32.60%，饱和年化合同收入金额较 2022 年下半年环比增长 14.28%。 报告期内， 公司实现投资额 2018 万，较上年同增加 358%， 实施了对香格里拉和翔环保科技有限公司、瑞丽市缤南环境管理有限公司、重庆麟瑄环保科技有限公司等市政环卫类公司的收购，着力打造市政环卫专业化领域子品牌，积极寻求以合资合作和收并购的方式拓展市政环卫市场。 拟调整股权激励方案，激活员工积极性 据 8 月 5 日公告， 公司发布《2023 年限制性股票激励计划》（草案）， 综合考虑了宏观经济环境、公司历史业绩、行业发展状况、市场竞争情况， 拟调整此前股权激励业绩考核要求， 经调整后的业绩考核标准为以 2022 年为基数， 2023-2026 年收入增速分别不低于 20%/50%/90%/130%，净利润增速分别不低于 0%/30%/75%/140%,调整后的目标合理， 能充分调动员工未来工作的积极性。 投资建议： 新大正 2023 年上半年在多因素影响下收入增速放缓，利润略有下行， 但公司外拓增长强劲， 及时发布了新的股权激励计划草案， 对未来 3 年整体增速也给出了方向性指引。 考虑到公司报告期内终止了重大资产购买， 同时公布了调整后的股权激励草案， 我们下调此前的盈利预测，预计公司 2023-2025 年净利润为 1.96 亿、 2.58亿、 3.28 亿（前值 3.10 亿、 4.12 亿、 4.92 亿）， 维持公司“买入”评级。 风险提示： 项目外拓不及预期； 收并购进度不及预期； 成本上升压力持续增大。