新大正(002968) 投资要点 新大正发布2023年年报，公司2023年实现营收31.27亿，同比+20.35%；归母净利润1.60亿，同比-13.83%； 收入稳健增长，利润有所下行，现金流大幅改善 公司2023年度各项业务收入均实现同比增长：基础物业实现收入27.49亿元，同比+14.29%，是现阶段收入的核心；城市服务为公司新兴增长极，报告期内收入1.14亿元，同比+14.29%；创新服务实现收入2.63亿，同比+184.34%，是公司未来利润核心来源。利润同比下滑主要因：1）市场环境受宏观经济、地产下行、公司规模发展影响导致竞争加剧，增量市场减少，存量市场竞争激烈；2）部分甲方受财政收紧影响预算降低，增值服务需求释放滞缓；3）外地区域市场持续拓展，新进项目利润偏低且项目占比持续扩大；4）人员成本的刚性增加；5）信用减值损失较上年同期有所增加，且城市合伙人计划使少数股东权益较上年同期增长较大，净利润相应减少。此外，报告期内公司现金流净额2.26亿，同比增加1.36亿，现金流大幅改善主要因完善管理制度、优化结算方式等，加快资金回流。 外拓保持力度，持续推进全国化战略 2023年公司实现新拓展项目中标总金额18.76亿元，饱和年化合同收入金额9.69亿元，其中重庆以外区域市场项目占比约65.82%，同比+26.54%。从收入结构看，2023年公司来自重庆区域的收入占比34.98%，同比增长5.32%，来自重庆之外区域占比65.02%，同比增长30.34%。公司全国化布局、深耕全国重点城市的“城市合伙人”战略得到充分实践，完成了一家业务覆盖区域型企业到全国型企业的蜕变。 调整股权激励方案，完善合伙人激励计划 由于宏观经济市场环境变化等多重因素影响，公司通过了《关于终止实施2021年限制性股票激励计划、2022年限制性股票激励计划并回购注销相关限制性股票的议案》，决定终止实施上述限制性股票激励计划，对激励对象已获授但尚未解除限售的限制性股票进行回购注销。同时，公司首次建立面向一线员工的项目合伙人激励计划，另外根据市场实际情况及时调整面对中层的城市公司合伙人激励计划，以便形成充分有效的激励。 投资建议：公司作为第三方非住宅物业的头部物业公司，2023年收入实现稳健增长，利润下滑恰逢宏观环境与行业因素，同时也与公司自身经营的拐点有关。公司面临基本面变化及股价压力及时推出调整股权激励方案及回购计划，也体现了管理层的应变及对股东的负责。考虑到宏观环境变化及行业面临的下行压力，我们调整公司2024-2025年EPS预测至0.88、1.01元/股（前值1.13、1.44元/股），引入2026年EPS预测1.15元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期、新承接项目利润较低、成本上升压力持续增大、数据更新不及时风险。

     新大正(002968) 投资要点 营业收入稳定增长，提高分红回馈股东。公司2023年实现营业收入31.3亿元，同比增长20.4%；实现归母净利润1.6亿元，同比下降13.8%。公司五大业务板块办公物业、公共物业、学校物业、商住物业和航空物业的增速分别为19.7%、40.3%、16.1%、4.4%和7.5%，占比分别为40.6%、25.0%、13.9%、11.1%和9.5%。公司拟以向全体股东每10股派发现金红利2.85元（含税），拟派发现金红利6415.8万元（含税），占归母净利润的比例为40.07%。经营活动现金流量净额2.26亿元，较上年同期增加1.36亿，经营性现金流的大幅度改善。 深耕区域重点城市，全国化战略成效显著。2023年新拓展项目中标总金额18.76亿元，饱和年化合同收入金额9.69亿元。截至2023年末，公司项目管理部数量达到594个，较上年增长15.79%，服务面积增至约1.7亿平方米。重庆以外区域的项目占比提升至65.8%，数量同比增长26.5%。2023年公司重庆实现收入10.9亿元，同比增加5.3%，重庆以外区域收入20.3亿元，同比增长30.3%，重庆以外区域收入占比提升至65.0%，较上年提升4.98个百分点。 五大业态齐发力，公共业态增速亮眼。公司主要布局五大细分业态，期末办公、公共、学校、商住、航空项目数量分别为258/150/91/69/25个。办公物业在五大业态中营收占比最高，2023年办公物业营业收入12.8亿元，同比增长19.7%，新增37个办公项目。公共物业收入7.8亿元，同比增长40.3%，2022年底收购的和翔环保实现平稳过渡，医养业态取得突破。学校物业收入4.4亿元，同比增长16.1%，新拓展年合同金额近1.6亿元。商住物业实现收入3.5亿元，同比增长4.4%，成功中标璧山一体化项目并正式进场动工。航空物业为公司战略业态，2023年航空物业收入3.0亿元，同比增长7.5%，期内新取得宁波栎社国际机场、郑州新郑国际机场、呼和浩特白塔国际机场等多个项目。 盈利预测与投资建议。预计2024-2026年归母净利润将保持12.3%的复合增长率。考虑到公司目前管理规模拓展速度较快，维持“持有”评级。 风险提示：项目拓展不及预期、劳务成本上涨等风险。

     新大正(002968) 事件:4月12日，公司披露了2023年年度报告，2023年度公司营业收入实现31.27亿元，同比增长20.35%；实现归属于上市公司股东的净利润1.6亿元，同比下降13.83%。公司拟向全体股东给每10股派现金红利2.85元（含税），派发现金红利总额占公司股东净利润比重为40.07%。 点评： 受市场环境以及项目运营周期等多因素影响公司利润下滑：（1）收入端，公司2023年Q4实现营业收入8.35亿元，同比增长21.97%，环比+2.20%，收入端增速表现稳健；（2）利润端，公司Q4归母净利润实现0.34亿元，同比下滑10.48%。2023年利润下降原因拆解：①由于市场竞争加剧、公司收入结构转变、成本上升等因素所致公司毛利率下降，公司2023年Q4毛利率为9.17%，同比下降4.47pct，环比下降3.87pct，2023年全年公司毛利率为12.82%，同比下降3.36pct，一方面由于客户预算收紧以及市场竞争加剧，另一方面公司重庆外区域（收入占比65.02%，同比+4.98pct，毛利率为11.26%，同比-2.49pct）收入占比提升以及新进入项目运营周期较短（成熟项目和新进项目收入占比分别为89.31%和10.69%，毛利率分别为13.15%和9.66%，同比变动-3.97pct和-0.49pct），叠加人工成本的刚性上升等综合因素导致公司毛利率持续承压；②公司少数股东损益占比提升至5.2%；（3）费用端，股权激励费用下降以及持续优化管理模式，2023年度管理费率明显下降，2023年度公司管理费用率为5.53%，同比下降1.81pct，期间费用率综合同比下降1.67pct，公司计划在“五五”规划期间，初步建成营销、运营、人力、财务、内控等职能条线的共享平台，搭建集团、业务单元和项目三级管理模型，逐级向下赋能体系。 房地产行业下行，物业管理行业竞争持续加剧，2023年公司新拓项目规模仍保持定力，重点业态规模均有一定增长：2023年度，公司新拓展项目中标金额18.76亿元，同比减少1.8%，饱和年化合同收入金额9.69亿元，同比下降4.2%，降幅较前三季度明显收窄，公司在学校、医养、金融写字楼等重点业态上均取得了较大突破。2023年公司办公/公共/学校/商住/航空营业收入分别为12.7/7.8/4.3/3.5/3.0亿元，同比分别增长19.7%/40.33%/16.09%/4.39%/7.47%。 公司城市服务收入实现大幅增长。分产品来看，公司2023年基础物业/创新业务/城市服务营业收入分别为27.5/1.1/2.6亿元，同比分别增长14.3%/14.3%/184.3%。 盈利预测与投资建议：2023年由于行业竞争加剧等因素影响公司毛利率持续承压，2024年公司计划通过业态聚焦、城市聚焦、新赛道聚焦，夯实特色化差异化发展优势，基于2023年业绩表现我们下调公司业绩预测，预计24-26年归母净利润分别为1.8/2.1/2.4亿元（2024-2025年原盈利预测结果为2.1/2.5亿元），维持“买入”评级。 风险因素：市场竞争持续加剧、公司项目外拓不及预期、项目转化不及预期、毛利率持续下降等

     新大正(002968) 投资要点 事件：公司发布2023年度报告。2023全年公司实现营收31.3亿元，同比增长20.4%；归母净利润1.6亿元，同比下降13.8%，业绩符合预期。 收入增长费控改善，多因素导致毛利率承压。2023年全年公司归母净利润同比下降13.8%的主要原因：（1）2023全年公司主营业务毛利率同比下降3.4pct至12.8%；其中成熟项目和新进项目的毛利率分别为13.2%和9.7%，同比分别下降4.0pct和0.5pct。毛利率下降主要由以下因素导致：公建物业客户预算缩减、竞争加剧导致新拓和续约价格下降、利润率偏低的新进项目增加以及刚性人工成本增加。（2）由于2022年存在信用减值转回，2023年信用减值损失同比增加1880.9万元。（3）公司推进城市合伙人计划使得2023年少数股东损益占净利润比重同比提升5.1pct至5.2%。但公司销管费率同比下降1.8pct至6.9%，有所改善。 市场拓展保持稳定，经营性现金流大幅改善。公司在日趋激烈的竞争环境下展现出较强的发展韧性。2023年全年公司新拓项目中标总金额18.8亿元，饱和年化合同收入9.7亿元，同比基本持平。截至2023年末，公司在管项目数量513个，同比增长7.6%；在管面积1.3亿方，重庆以外区域的项目面积占比提升至60.2%。同时公司通过加强对应收账款的管理和优化供应商结算方式等措施，加快资金回流，2023年经营性现金流大幅改善至2.26亿元，同比增加1.36亿元。 多业态齐头并进，医养业态取得突破。2023全年公司办公/公共/学校/商住/航空物业收入同比分别增长19.7%/40.3/13.9%/11.1%/9.5%。公共物业中重点孵化的医养业态取得较大突破，2023年新中标重庆医科大学附属第二医院渝中院区、长海医院等优质项目。2023年公司新取得多个机场项目并着力打造航空地面服务核心产业链，年内完成收购三家机场服务相关企业。 回购增持彰显管理层信心，维持高分红比例。2023年末公司陆续发布回购及高管增持计划。截至2024年3月31日，公司已回购股份116.1万股，占公司总股本的0.51%，成交金额达1247.2万元。截至2024年1月31日，公司高管累计增持股份达81.3万股，占公司总股本的0.36%，增持金额约989万元。同时公司2023年拟每股分红0.285元，分红比例达40.1%。以上动作均体现了公司管理层对公司未来发展的信心以及对股东利益的重视。 盈利预测：公司作为非住物管龙头企业，五大业态稳步发展。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测为1.8/2.1亿元（前值为2.4/3.2亿元），预计2026年归母净利润为2.3亿元。对应的EPS为0.80/0.91/1.01元，对应的PE为11.9X/10.6X/9.5X，维持“买入”评级。 风险提示：收并购投后管理不及预期；外拓规模不及预期；新拓项目利润率水平不及预期。