滨江集团(002244) 核心观点 2023年归母净利润受减值拖累，2024Q1重返正增长。2023全年，公司实现营业收入704亿元，同比+70%；归母净利润25亿元，同比-32%。分季度看，2023Q4对利润几无贡献，主要因为年末公司计提资产减值准备（主要是存货跌价准备）43亿元，拖累归母净利润22亿元。2024Q1，公司实现营业收入137亿元，同比+36%；归母净利润6.6亿元，同比+18%回正。 利润率持续承压。2023全年，公司归母净利率为3.6%，较上年下降了5.4个百分点，主要受计提减值影响；整体毛利率为16.8%，较上年下降了0.7个百分点；此外，归母净利润占比89%，较上年下降7个百分点。2024Q1，公司归母净利率4.8%，而毛利率12.1%延续下行趋势。 销售排名提升，保持投资强度。2023年，公司签约销售金额为1535亿元，同比-0.3%基本持平，行业排名第11，较上年提升2名；2024Q1，公司销售 排名第8，再提升3名。2023年，公司新增土储总地价577亿元，同比-15%，以拿地金额/销售金额计算的投资强度38%，保持行业领先水平。截至2023年末，公司土储中60%位于杭州市内，25%位于浙江省内（除杭州），浙江省外仅占15%。 财务状况持续优化。2023年末，公司剔除预收账款的资产负债率56%；净负债率为15%，较上年下降40个百分点；货币资金327亿元，同比+34%，得益于经营性现金流净额创327亿元高位；现金短债比为2.4倍。2023年，公司融资成本为4.2%，较上年下降0.4个百分点。 投资建议：考虑到地产开发业务毛利率下行压力和减值计提影响，我们下调盈利预测（详细分析见正文），预计公司2024/2025年归母净利润分别为27/29亿元（前次预期分别为44/51亿元），对应每股收益分别为0.87/0.94元，对应当前股价PE分别为7.9/7.3倍，维持“买入”评级。 风险提示：公司开发物业签约销售规模、结转进度、盈利水平不及预期。

     滨江集团(002244) 投资要点 事件：公司发布2023年年报，全年实现营收704.4亿元，同比增长69.7%；实现归母净利润25.3亿元，同比下降32.4%。 预售房款支撑未来业绩，财务情况持续优化。2023年公司实现营业收入704.4亿元，同比增69.7%；实现归母净利润25.3亿元，同比下降32.4%，主要受本期计提存货跌价准备增加影响；期末未结算的预收房款为1430亿元，较年初增加9.7%。公司保持合理有息负债水平，“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。期末并表有息负债规模为415.2亿元，较上年末下降120.3亿元，银行贷款占比80%，直接融资占比20%。扣除预收款后的资产负债率为56.4%，净负债率为15.1%，短期债务占比32.5%，现金短债比为2.4倍。平均融资成本为4.2%，较上年末下降0.4BP。截止期末共获银行授信额度1217亿元，较上年末增加2.9%，剩余可用816亿元。期末已获批尚未发行公司债额度15.5亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度49亿元、中票额度35亿元。 销售情况良好，新增优质土储。2023年销售额1534.7亿元，与上年基本持平，克而瑞排名第11位，较2022年提升2位，并连续6年荣获杭州市场销售冠军；权益销售现金回笼732亿元，创历史新高。新增土地储备项目33个，其中杭州27个，杭州市场份额进一步巩固；新增项目计容建筑面积合计333万平，权益土地款256亿元。期末累计土储总建筑面积1320万平，土储中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比15%。 多元业务稳步推进，养老业务取得新进展。租赁业务方面，期末公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约37.8万平，实现租金收入3.58亿元，投资性房地产账面价值85.8亿元。公司重启代建业务板块，对开发业务起到补充作用。康养服务品牌“滨江和家”推出的首个社区嵌入式高品质养护机构和家·御虹府长者之家已正式开业。 盈利预测与投资建议。预计公司2024-2026年归母净利润复合增速为10.2%。考虑到公司销售表现稳健，土地储备项目丰富，给予公司2024年8.5倍PE，目标价8.08元，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、销售低于预期、地产宽松政策不及预期等风险。

     滨江集团(002244) 摘要：滨江集团公布2023年年报和2024年一季报。公司2023年实现营业收入704.4亿元，同比增长69.7%；归母净利润25.3亿元，同比下降32.4%。公司拟每10股派发现金股息0.9元（含税），分红率为11.1%。公司2024Q1实现营业收入137.0亿元，同比增长35.8%；归母净利润6.6亿元，同比增长17.8%。 受利润率下滑以及存货减值准备大幅增加的影响，公司2023年业绩承压；2024年一季度业绩同比正增长。2023年公司营收同比增长69.7%；归母净利润同比下降32.4%，主要是因为：1）结转项目利润率水平下降。2）2023年公司投资收益12.3亿元，同比下降44.7%。3）计提存货减值准备增加的影响。2023年公司资产减值损失37.8亿元（2022年仅为7.0亿元）。2024Q1公司营收同比增长35.8%，主要是因为交付面积同比增多；归母净利润同比增长17.8%。公司未来业绩 有保障，2023年末公司预收账款为1431亿元，同比增长9.8%，预收账款/营业收入高达2.03X，2024Q1末预收账款/上年营收仍然高达1.96X。 公司短期利润率仍然承压，注重费用管控。2023年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为16.8%、4.0%、3.6%，同比分别下降0.7、5.4、5.4个百分点，前期高价地块进入结算期，短期利润率水平承压。2024Q1公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为12.1%、5.9%、4.8%，同比分别提升了8.6、3.3、0.7个百分点。受利润率下滑的影响，2023年ROE同比下降5.9个百分点至10.0%；2024Q1因资产周转率提升，年化的ROE同比提升0.9个百分点至10.2%。不过公司注 重费用管控，2023年三费率仅为3.1%，同比下降2.8个百分点，2024Q1三费率仅为3.0%，同比下降1.9个百分点。 公司坚持稳健经营，融资渠道畅通，融资成本不断下降，“三道红线”持续保持“绿档”。截至2023年末，公司有息负债391亿元，同比下降24.6%，其中银行贷款占比约为79.8%，直接融资占比约为20.2%；权益有息负债360亿元，较2022年末下降了110亿元，顺利完成2023年的计划（权益有息负债规模控制在470亿元以内）；2024Q1末有息负债规模为387亿元，同比下降29.2%。2023年末公司剔除预收款后的资产负债率为60.2%，净负债率为10.9%，同比分别下降3.6、41.3个百分点；2024Q1末分别为60.0%和17.1%。剔除预收账款后的资产负债率提升主要是因为2024Q1末预收账款同比下滑4.7%，净负债率提升主要是因为货币资金同比下滑。债务期限构成上，2023年公司短期有息负债占比为28.3%，2024Q1进一步降至23.5%。2023年末、2024Q1末现金短债比分别为2.96X和3.17X。公司近年来综合融资成本不断下降，截至2023年末公司平均融资成本为4.2%，同比下降0.4个百分点，基本完成年初制定的融资计划（融资成本确保下降0.1个百分点，争取下降0.2个百分点及以上）。公司授信储备充裕，截至2023年末，公司共获银行授信总额度1217亿元，较2022年末增加2.9%，授信额度已使用401亿元，剩余可用816亿元，占总额度的67%。直接融资可用额度上，截至2023末已获批尚未发行的公司债额度15.52亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度49亿元、中票额度35亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。公司2024年1-4月已经发行了14亿元的短期融资券和7亿元的中期票据。2024年公司计 划权益有息负债规模保持平稳，将一年期的直接融资规模控制在40亿元以内，融资成本从2023年末的4.2%降至4%，争取下降至4%以内。 2023年在手现金增幅超过三成，持续强化经营现金流管理。截至2023年末，公司持有现金327亿元，同比增长34.4%。2023年公司经营性活动现金流净额327亿元，同比增长526.2%，主要是因为销售回款增加、土地与建安投资减少，销售商品、提供劳务收到的现金同比增加9.8%至906亿元，购买商品、接受劳务支付的现金同比下降31.5%至477亿元。2024Q1末，公司货币资金为288亿元，同比下降12.1%。Q1经营性活动现金流因季节因素净流出24亿元（2023Q1为净流入76亿元）。 顺利完成2023年销售目标，稳居杭州销售TOP1；2024Q1销售排名跻身行业前十。2023年公司实现销售金额1535亿元，同比减少0.3%，但降幅远低于TOP20房企均值（-12%）；销售排名第11名，较2022年提升了2个名次，市占率达1.3%3,111.44同比提升0.1个百分点，顺利完成了公司提出的销售目标（2023年销售目标为占全国商品房销售额的1%，确保全国排名前20名，争取15名）。2023年公司抓销售促回款，全年权益销售现金回笼732亿元，同比增长6.1%。公司持续深耕杭3,111.442,657.29州，2023年公司连续6年荣获杭州市场销售冠军。根据中指院，杭州房企销售榜单，公司2023年、2024Q1在杭州的销售面积分别为267、55万平，市占率分别高达23.5%、37.4%。根据克尔瑞，2024Q1公司实现销售额263亿元，同比下降2,682.35 19,975.4735.3%，销售排名提升至第8名，行业地位和影响力进一步提升。2024年公司销售目标为1000亿元以上，占行业总规模的1%，全国排名在15名以内。28,687.51 公司拿地强度较高，土储充裕且仍然集中在杭州及浙江省。2023年公司新增土地储备项目33个，其中杭州27个，宁波265.59210.45 1个，南京1个，湖州2个，金华2个。2023年公司新增土储建面333万平，同比下降29.6%，拿地金额577亿元，同比下降17.4%，权益拿地金额256亿元，同比下降31.6%，拿地权益比例为44.4%，同比下降9.2个百分点，拿地强度为37.6%同比虽然下降了7.8个百分点，但仍然保持较高的拿地强度；楼面均价1.73万元/平，同比增长17.3%。根据克而瑞，公司2024Q1以125亿元的拿地金额排名拿地榜单第三位，同比增长47.2%，新增土储建面48万平，同比下降12.8%，楼面45.4145.41均价2.61万元/平，同比增长68.7%，拿地强度47.4%，同比大幅提升26.6个百分点。2023年末公司土地储备1320万平其中杭州占71%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴等占比22%，浙江省外占比7%。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。2024年公司计划投资金额控制在权益销售回款40%以内。区域布局上，聚焦杭州、深耕浙江，浙江省外重点关注上海。 公司有序推进其他业务，2024年计划新增5-10个代建项目。1）租赁业务：截至2023年末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约37.8万平，2023年实现租金收入3.58亿元，同比增长8.2%。公司投资性房地产2023末账面价值85.8亿元。2）代建业务：2023年公司重启代建业务板块，继续对外输出品牌，对开发业务起到补充作用。2024年公司计划继续拓展代建业务，争取新增5-10个代建项目。3）养老业务：2023年公司旗下高品质康养服务品牌—— “滨江和家”推出的首个社区嵌入式高品质养护机构——和家·御虹府长者之家已正式开业。 投资建议与盈利预测： 公司作为浙江龙头房企，坚持区域深耕，充分享受浙江市场红利，2024Q1销售排名跻身行业前十。公司深耕浙江并结合有序外拓，根据市场变化灵活拿地，土储充裕且仍然集中在杭州及浙江省内。同时，公司财务稳健，保持绿档优势，融资渠道通畅、现金充裕。在行业流动性紧缩，民企信用风险频发的背景下，公司财务安全、融资成本比肩央国企，在行业清整中保持较强优势。考虑到当前行业销售持续低迷，且结合年报最新情况，我们调整公司盈利预测，预计公司2024-2026年营业收入分别为652同比增速分别为-5%/2%/7%；对应EPS分别为0.78/646/688亿元，同比增速分别为-7%/0.79/0.84元。当前股价对应的PE分别为8.9X/-1%/6%；归母净利润分别为24/8.8X/25//8.2X。202326亿元，年出于谨慎原则，公司计提资产减值损失增加，预计2024-2026年计提资产减值损益将有所减少，归母净利润增速或将好于营收。不过考虑到公司销售投资具备一定韧性，已售未结算资源丰富，未来业绩保障程度较高，维持“买入”评级。 评级面临的主要风险： 杭州市场销售回暖不及预期；开竣工、结算不及预期；房地产调控政策收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

     滨江集团(002244) 事项： 滨江集团发布2023年年报及2024年一季报，2023年实现营收704.43亿元，同比增长69.73%，归母净利润25.29亿元，同比减少32.41%，拟每10股派发现金红利0.9元（含税）;2024年一季度实现营收137.01亿元，同比增长35.85%，归母净利润6.6亿元，同比增长17.84%。 平安观点： 全年业绩增收不增利，主要系计提减值、毛利率下滑及投资收益减少。 公司2023年归母净利润同比下滑主要系前期高地价低毛利项目进入结转期，2023年毛利率为16.76%，较上年末下滑0.7pct；合作项目投资收益较上年减少9.9亿元；计提信用及资产减值5.3、37.8亿元。2024Q1结算节奏较好，收入利润双位数增长。 融资成本持续下行，拿地销售进取：公司三条红线持续保持“绿档”，银行授信总额度1217.2亿元，较上年末增加2.86%，剩余可用占总额度67%，融资渠道保持畅通；综合融资成本不断下降，2023年平均融资成本仅为4.2%，较2022年下降0.4pct，公司为目前少数保持境内发债的优质民企，彰显公司强信用、强运营实力。销售方面，公司全年销售额1534.7亿元，与上年几近持平，位列克而瑞榜单第11位，较2022年上升2位，连续6年保持杭州TOP1；新增土储项目33个，其中杭州27个；2023年全年拿地销售金额比、面积比分别为15.7%、44.8%，分别位居50强房企第9位、第4位。截止2023年末，公司约有60%的土地储备位于杭州，25%的土储位于浙江省内经济基础扎实的二三线城市，深耕优势进一步扩大，亦为后续去化提供坚挺保障。 盈利预测：公司扎根优势区域，在楼市低迷期及分化趋势下，后续销售去化具备可靠保障；同时公司秉承稳健经营与精细化管理，财务状况良好，彰显融资优势与逆势扩张实力，属优质民企翘楚。考虑行业仍处调整期，毛利率仍有压力，获取杭州优质地块竞争加剧， 我们下调公司2024-2025年EPS预测0.91元（原为1.43元）、1.02元（原为1.50元），新增2026年EPS预测1.10元，当前股价对应PE分别7.0倍、6.3倍、5.8倍，但我们认为公司2023年已根据市场环境大幅计提减值，且公司当前待结转资源仍较为丰富，2024年业绩有望企稳，仍维持“推荐”评级。 风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险：若后续杭州地市热度较高，或存在地价高企情况，公司拿地及结算毛利率或将承压；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，亦对公司销售去化产生阻碍。

     滨江集团(002244) 投资要点 事件：公司发布2023年度报告。2023年公司实现营收704.4亿元，同比增长69.7%；归母净利润25.3亿元，同比下降32.4%。业绩符合预期。 营收大幅增长，计提减值导致业绩下滑。受交付楼盘同比增长影响，2023年公司营收同比高增69.7%；而归母净利润下滑的原因主要有：（1）公司2023年毛利率同比下降0.7pct至16.8%，但值得注意的是杭州地区的毛利率同比提升2.6pct至18.3%；（2）2023年公司计提信用减值损失和资产减值损失共计43.1亿元，2022年仅8.6亿元，主要是房地产市场下行导致的应收款坏账和计提存货跌价准备；（3）2023年公司投资净收益同比减少9.9亿元至12.3亿元。费控方面：2023年公司销管费率同比下降1.1pct至2.3%，财务费率同比下降1.7pct至0.8%，一定程度上对冲了上述负面影响。截至2023年末，公司尚未结算的预收房款1430亿元，较年初增长9.7%，覆盖2022年营收2.0倍，为后续业绩释放奠定基础。 销售稳定、回款良好，2024年销售目标行业总规模1%。公司2023年实现销售额1534.7亿元，同比基本持平，位列克而瑞销售排行榜第11名，较2022年提升2名，并连续6年获得杭州房企销售冠军。公司2023年权益销售现金回笼732亿元，创历史新高。展望未来，公司2024年销售目标为1000亿元以上，占行业总规模1%，全国排名前15。 投拓积极聚焦杭州，土储质优量足。公司2023年新增项目33个（其中杭州27个，金华、湖州各2个，南京、宁波各1个），拿地金额576.8亿元，权益拿地金额255.9亿元，权益比44.4%。公司2023年金额口径投销比为37.6%，2024年公司投资金额将控制在权益销售回款40%以内，聚焦杭州，深耕浙江，省外重点关注上海。截至2023年末，公司土地储备中杭州占比60%，浙江省内其他城市占比25%，浙江省外城市占比仅15%，优质土地储备为公司未来发展提供保障。 三道红线稳居绿档，有息负债和融资成本下降。公司债务结构健康：截至2023年末，公司有息负债规模415.2亿元，同比下降120.3亿元；银行贷款占比高达79.8%；公司融资成本仅4.2%，较2022年末下降0.4pct，2024年公司争取下降至4%以内。三道红线稳居绿档：净负债率15.1%，剔除预收账款资产负债率56.4%，现金短债比2.4，货币资金可以有效覆盖短期债务。 盈利预测与投资评级：公司作为深耕杭州的龙头民企，尽管2023年资产减值影响业绩表现，但公司销售投资财务状况在行业中均处于领先位置，后续业绩有望持续修复。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测至29.6/34.1亿元（前值为53.6/62.0亿元），预计2026年归母净利润为37.9亿元。对应的EPS为0.95/1.09/1.22元，对应的PE为6.8/5.9/5.3倍，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期；房价下跌超预期。

     滨江集团(002244) 营收高增利润承压，优质土储助力盈利修复，维持“买入”评级 滨江集团发布2023年年报及2024年一季度报告。公司2023年收入大幅增长，盈利能力承压；2024Q1营收利润保持增长。受房地产销售低迷影响，我们下调公司2024-2025年并新增2026年盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为30.8、38.3、44.1亿元（2024-2025年原值为53.3、64.8亿元），EPS为0.99、1.23、1.42元，当前股价对应PE为6.5、5.2、4.5倍。公司投资聚焦长三角优质城市，负债结构持续优化，高价地结转后盈利修复可期，维持“买入”评级。 营收同比高增，存货计提减值侵蚀利润 公司2023年实现营业收入704.4亿元，同比增长69.7%；归母净利润25.3亿元，同比下降32.4%；经营性净现金流326.5亿元，同比增长526%，基本每股收益0.81元。公司利润下滑主要由于（1）房地产板块结转毛利率下降0.71pct至16.43%；（2）计提存货跌价导致资产减值损失37.8亿元。公司2024Q1实现营收137.0亿元，同比增长35.9%；归母净利润6.6亿元，同比增长17.8%。 销售排名提升，新增土储优质 2023年公司销售金额1534.7亿元，同比基本持平，克而瑞行业销售排名提升2位至第11位，连续6年获杭州销售冠军，权益销售现金回笼达到创新高的732亿元。根据克而瑞数据，公司2024年第一季度实现销售额263.2亿元，排名继续较2023年提升3位至第8。公司2023年新增项目计容建面333万方，权益土地款256亿元。截至2023年末，公司总土储1320万方，在杭州土储占比60%，浙江省内其他二三线城市占比25%，浙江省外占比15%，土储分布结构优质。 负债持续稳健，多元化业务具有长期成长性 截至2023年末，公司并表有息负债规模415.18亿元，其中银行贷款占比79.8%，直接融资占比20.2%；剔预资产负债率56.41%，净负债率15.08%。现金短债比2.42倍，三道红线保持绿档；2023年综合融资成本同比下降0.4pct至4.2%。公司坚持“1+5”发展战略，截至2023年末，公司持有物业出租面积约37.8万方，实现租金收入3.6亿元，同时重启代建业务，2024争取新增5-10个代建项目。 风险提示：销售回暖不及预期、杭州市场去化不及预期、公司拿地不及预期。

     滨江集团(002244) 事件： 公司发布 2023 年报和 2024 年一季报。 2023 年公司实现营收 704.43亿元，同比增长 69.73%；归母净利润 25.29 亿元，同比下降 32.41%；每股现金分红 0.09 元。 2024 年 Q1 公司实现营收 137.01 亿元，同比增长35.85%；归母净利润 6.60 亿元，同比下降 17.84%。 减值影响业绩： 公司 2023 年实现营收 704.43 亿元，同比增长 69.73%；归母净利润 25.29 亿元，同比下降 32.41%。归母净利润不升反降的原因在于： 1） 毛利率上， 2023 年房地产业务毛利率为 16.64%，较上年下降0.74pct； 2）土地增值税同比提高 97.31%至 10.99 亿元； 3）投资收益同比下滑 44.67%至 12.31 亿元； 4） 资产减值损失为 37.80 亿元，上年同期为 7.02 亿元，减值损失较多主要由于计提存货跌价准备所致； 5）信用减值损失为 5.27 亿元，上年同期为 1.56 亿元，由于应收账款和其他应收款坏账损失，导致信用减值损失变化较多； 6）少数股东权益占净利润比重为 11.33%，上年同期该值为 4.16%，或由于合作项目逐渐结转所致。费用率上， 2023 年销售费用率和管理费用率分别为 1.22%、 1.10%，分别较上年下降 0.74pct、 0.41pct，期间费用率下滑表现费用管控的优势。 销售良好区域深耕： 2023 年公司实现销售额 1534.7 亿元，与上年基本持平，位列克而瑞行业销售排名第 11 位，较 2022 年提升 2 位，连续 6年荣获杭州市场销售冠军。 2023 年全年公司新增土地项目 33 个，其中杭州 27 个；新增项目计容建面 333 万方，土地总价款 576.77 亿元，对应楼面价 17300.28 元/平米。 按照土地总价款与销售金额计算的拿地力度为 37.58%。 权益土地款 256 亿元， 对应的权益比例为 44.36%。 截至 2023年末， 公司累计土储建面 1320.31 万方，其中杭州土储占比 70.99%，较2023 年上半年末的土储占比提高 0.64pct。 优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。 2024 年公司计划销售额 1000 亿元以上，占行业总规模的 1%，投资金额控制在权益回款的 40%以内，区域布局聚焦杭州、深耕浙江、省外重点关注上海。 财务稳健负债规模下降： 公司“三道红线”保持“绿档”。截至 2023 年末，公司的扣除预售账款后的资产负债率为 56.41%，净负债率 15.08%，严格控制杠杆率；债务构成上，短期债务 135.07 亿元，占债务的 32.53%；截至 2023 年末货币现金 327.04 亿元，现金短债比 2.42 倍，可有效覆盖短期债务。截至 2023 年末， 公司权益有息负债 360 亿元，较上年末下降110 亿元。融资成本不断下降，截至 2023 年末，公司平均融资成本为4.2%，较上年末下降 0.4pct。 租赁业务稳定推进： 截至 2023 年末，公司实现租金收入 3.58 亿元，同比增长 8.16%， 公司持有用于出租的写字楼、商业裙房等面积约为 37.78万方。公司 28 个主要项目中，有 11 个项目 2023 年平均出租率达到 100%，表现出公司租赁业务的运营能力。 投资建议： 公司 2023 年全年和 2024 年 Q1 营收稳定增长， 受到计提减值等因素的影响，业绩承压。销售排名提升至第 11 位，持续深耕杭州。

     滨江集团(002244) 事件 2024年4月26日滨江集团发布2023年年报及2024年一季报。2023年全年实现营收704.4亿元，同比+69.7%；实现归母净利润25.3亿元，同比-32.4%。2024年一季度实现营收137.0亿元，同比+35.8%；实现归母净利润6.6亿元，同比+17.8%。2023全年计划每10股派发现金红利0.9元（含税），分红率11.1%。 点评 营收大幅增长，资产减值拉低归母净利润：2023年公司营收大幅增长主要由于结转面积增加且并表项目比例提升所致。归母净利润同比下滑主要由于：①基于谨慎原则，2023年计提存货和信用减值损失合计43.1亿元，同比多计提34.5亿元；②并表项目比例提升与之对应则是合联营项目投资收益的下滑，2023年投资净收益12.3亿元，同比下降9.9亿元；③受市场下行影响，2023年公司整体毛利率16.76%，同比下降0.78pct。 深耕效果凸显，销售良好回款效率：2023年公司全口径销售金额1535元，同比基本持平，居行业第11位（较2022全年提升2位）；连续6年荣获杭州房企销售冠军。抓销售促回款，全年权益销售现金回笼732亿元，创历史新高。 投资聚焦杭州，土储结构优质：2023年公司新增项目33个，其中宁波1个，南京1个，湖州2个，金华2个，杭州27个，进一步巩固杭州市场份额；新增总建面333万方，权益拿地金额256亿元。2023年末土储总建面1320万方，其中杭州占60%，浙江省内非杭州占比25%，浙江省外占比15%。 有息负债规模下降，财务结构安全稳健：2023年公司三道红线稳居绿档，剔除预收款后的资产负债率56，4%，净负债率15.1%，现金短债比2.4。2023年有息负债总额415亿元，同比下降120亿元；有息负债结构清晰，仅由银行贷款和直接融资构成，其中银行贷款占比79.8%；综合融资成本4.2%，同比下降40BP。 投资建议 公司深耕杭州效果凸显，去化速度和利润率相对较好，预计未来业绩将恢复增长。考虑毛利率和减值压力，我们下调公司2024-25年归母净利润预测至32.7亿元和40.4亿元（原为61.4亿元和73.6亿元），新增2026年归母净利润预测46.6亿元，增速分别为29.1%、23.8%和15.3%，公司股票现价对应2024-26年PE估值为6.1/4.9/4.3倍，维持“买入”评级。 风险提示 宽松政策落地不及预期；土地市场竞争加剧；杭州市场大幅下行。

     滨江集团(002244) 营收高速增长，销售投资维持较高水平，维持“买入”评级 滨江集团发布2023年三季度报告，公司营收保持高增，利润水平在行业下行期间维持相对稳定水平，伴随市场回暖，后期公司盈利能力有望触底修复。公司区域深耕优势显著，销售拿地保持稳健，负债规模持续压降，我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为44.58、53.33、64.77亿元，EPS分别为1.43、1.71、2.08元，当前股价对应PE为5.5、4.6、3.8倍，维持“买入”评级。 营收同比高增，结转项目毛利率承压 公司前三季度实现营业收入463.93亿元，同比增长133.5%；实现归母净利润24.73亿元，同比增长20.23%；毛利率和净利率分别为14.99%和6.33%（2022年全年分别为17.48%和9.41%）。由于2021年低毛利项目陆续进入结算周期，公司结转毛利率承压。得益于结转规模的大幅提升，以及销售和管理费率有效压降，公司归母净利润同比实现增长。 销售再创新高，拿地强度维持较高水平 根据克而瑞数据，公司前三季度实现销售额1221.4亿元，同比增长16.2%，位列克而瑞行业销售排名第10位；实现销售面积253.6万方，同比增长24.6%。公司上半年新增土储计容建面249万平方米，权益土地款180亿元，拿地金额权益比达45.5%，拿地强度达43%。截至上半年末，公司土储总建面1448.5万方，其中杭州占比70.3%。根据克而瑞数据，公司前三季度新增土储面积321.8万方，对应拿地总价546.2亿元，拿地金额排名行业第7位，拿地强度达45%。 三道红线保持绿档，融资优势明显 公司融资渠道畅通，前三季度公开市场融资43亿元，8月成功发行7亿元公司债，票面利率4.2%。截至上半年末，公司有息负债规模425.6亿元，同比下降24%；短期债务占比33.6%，现金短债比为2.07倍，扣预资产负债率55.7%，净负债率为21.5%，均为近五年最低水平，三道红线近两年均维持绿档，负债结构健康。公司2023H1综合融资成本4.4%，较2022年末下降0.2个百分点。 风险提示：销售回暖不及预期、杭州市场去化不及预期、公司拿地不及预期。