滨江集团(002244) 事件： 公司发布2025年年报，2025年公司实现营业收入828.88亿元，同比增长19.86%，归母净利润21.16亿元，同比下降16.87%。 要点： 营收同比增长，减值影响归母净利润同比下滑 2025年公司实现营业收入828.88亿元，同比增长19.86%，实现归母净利润21.16亿元，同比下降16.87%，利润同比下滑主要原因包括：1）公司2025年资产减值损失27.9亿元，较去年同期同比增加19.21亿元；2）少数股东损益为15.24亿元，较24年同期增长22.37%。此外，公司毛利率较去年同期提高0.68个百分点至13.22%。 销售排名位列前十，保持行业前列 2025年公司实现销售额1017亿元，同比下降8.9%，位列克而瑞行业销售排名第10名，民营企业第1位，在大本营杭州连续8年获杭州市场销售冠军。实现销售面积238.4万平方米，同比增长1.06%，签约均价同比降低9.85%至4.27万元/平方米，但仍高于其他房企水平。2026年公司销售目标为实现销售额800亿元左右，销售排名全国前15，销售份额占全国1%左右。 拿地深耕杭州，土地储备保持区域聚焦 拿地方面，2025年公司新增土地储备项目26个，新增项目计容建筑面积合计172.3万平方米，总土地款487亿元，权益土地款192亿元。其中杭州土地市场占有率33%，继续保持领先地位。截止2025年末，公司土地储备中杭州占79%，浙江省内其他城市占比13%，浙江省外占比8%。良好的区域布局，优质的土地储备为公司未来可持续发展提供有力保障。2026年投资区域布局目标上，杭州占比60%，省内占比20%，省外占比20%，省外重点为上海。 有息负债规模和融资成本延续下降态势 截至2025年末，公司权益有息负债262亿元，较年初下降43亿元，公司并表有息负债规模336.95亿元，较24年末下降37.39亿元。其中银行贷款占比83.2%，直接融资占比16.8%，债务结构合理。截至2025年末，公司“三道红线”保持绿档，扣除预收款后的资产负债率为57.32%，净负债率为6.35%，现金短债比为3.98倍，平均融资成本为3.0%，较2024年末同比下降0.4个百分点，延续下降态势。2026年公司计划继续降低有息负债水平，目标是降至230亿元左右，以及继续降低融资成本，把直接融资比例控制在20%以内。 投资建议： 公司作为民营房企龙头，销售位于行业前列，深耕优质区域，拿地积极，土地储备资源优质，融资成本持续下降，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为23.45/25.08/25.29亿元，对应26/27/28年PE分别为12.47X/11.66X/11.56X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧

     滨江集团(002244) 核心观点 业绩受到减值拖累，但毛利率同比改善。2025年，公司实现营业收入829亿元，同比+20%；归母净利润21.2亿元，同比-17%；利润下滑主要受到计提资产减值28亿元的拖累，资产减值损失约为2024年的3倍，与总营业收入的比值为3.4%，同比增加2.1个百分点，主要是存货跌价准备；全年派息率为10%，同比持平。2025年，公司归母净利率2.6%，同比下降1.1个百分点，但毛利率13.2%，同比提升0.7个百分点，且销售管理财务费率合计为2.6%，同比下降0.1个百分点；此外，归母净利润占净利润整体的比重为58%，同比下降9个百分点。2025年，公司加权ROE为7.2%，同比改善。 拿地相对积极，持续深耕杭州。2025年，公司签约销售金额为1017亿元，同比-9%，行业排名第10，且连续8年在杭州市场销售排名第1。2025年，公司新增土储计容建面172万㎡，同比-8%；总地价487亿元，同比+9%，其中权益占比39%；以拿地金额/销售金额计算的投资强度为48%，同比提升8个百分点；在杭州土地市场占有率33%，保持领先地位。截至2025年末，公司总土储中79%位于杭州，同比提升9个百分点；13%位于浙江省内（除杭州），8%位于浙江省外，布局保持区域聚焦；预收账款规模为857亿元，为公司2026年收入利润规模提供保障。 财务状况良好，融资成本持续下降。截至2025年末，公司三道红线财务指标保持“绿档”，剔除预收的资产负债率为57%，同比下降0.6个百分点；有息负债337亿元，同比-10%，其中短期债务占比23%，同比下降5个百分点，净负债率为0.6%；现金短债比为4.0倍，持续改善；平均融资成本为3.0%，同比下降0.4个百分点。 投资建议：综合考虑公司待结转资源、利润率水平和存货跌价可能，我们略下调盈利预测，预计公司2026-2027年的收入分别为685/628亿元（原值为654/644亿元），归母净利润分别为24.8/26.2亿元（原值为31.2/34.1亿元），对应每股收益分别为0.80/0.84元，对应当前股价的PE分别为11.6/11.0倍，维持“优于大市”评级。 风险提示：公司开发物业签约销售规模、结转进度、盈利水平不及预期。

     滨江集团(002244) 滨江集团公布2025年年报。公司2025年实现营业收入828.9亿元，同比增长19.9%；归母净利润21.2亿元，同比下降16.9%。2025年拟每10股派发现金红利0.68元，现金红利占归母净利润的比例为10%，股息率为0.7%。 营收同比正增长，业绩下滑，主要因为资产减值损失增加、少数股东损益占比增加。2025年公司营收828.9亿元，同比增长19.9%，其中房地产开发业务营收817.9亿元，占营业收入的98.7%。2025年归母净利润为21.2亿元，同比下降16.9%。业绩下滑的原因有：1）资产减值损失增加。2025年公司计提资产减值损失28亿元，较2024年增加19亿元，资产减值损失占存货的比重为2.5%，同比提升1.9个百分点。2）少数股东损益占比增加。2025年公司少数股东损益15.2亿元，同比增长22.4%，少数股东损益占净利润的比重为41.9%，同比提升9.0个百分点。公司未来业绩仍有保障，2025年末公司预收账款为857亿元，预收账款/营业收入达1.03X，同比虽然下降0.78X，但仍超过1.0X。 毛利率改善，净利率与归母净利润率因资产减值损失增加、少数股东损益增加而有所下滑。2025年公司毛利率为13.2%同比提升0.7个百分点。公司费用管控能力较高，2025年三费率仅2.6%，同比下降0.1个百分点。2025年公司净利率、归母净利润率分别为4.4%、2.6%，同比均下降了1.1个百分点，主要是因为计提减值增加以及少数股东损益占比增加。受权益乘数与净利润率下滑的影响，2025年ROE同比下降2.1个百分点至7.2%。 公司融资渠道畅通，将有息负债保持在合理水平，债337亿元，同比下降10.0%，其中银行贷款占比约为83.2%，直接融资占比约为16.8%，债务结构合理；权益有息负债且“三道红线”持续保持“绿档”。1）截至2025年末，公司有息负262亿元，较2024年末下降了43亿元。2）2025年末公司剔除预收款后的资产负债率为57.2%，同比下降0.6个百分点净负债率为6.4%，同比提升5.8个百分点。3）债务期限构成上，公司短期债务为77亿元，占比仅为23%，同比下降5个百分点，现金短债比为4.0X，同比提升0.4X。公司近年来融资成本不断下降，2025年末公司平均融资成本为3.0%，较2024年末下降0.4个百分点。4）公司完成了2025年的融资计划“权益有息负债压降至300亿元，融资成本争取降至3.2%以内，直接融资比例控制在20%以内”。5）公司授信储备充裕，流动性良好，截至2025年末，公司共获银行授信总额度1323亿元，较2024年末增加8.9%，仍有75%的剩余可用额度。直接融资可用额度上，截至2025年末，已注册完成尚未发行的中票额度30亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。6）公司2025年发行了6亿元的短期融资券和18亿元的中期票据。2026年1-3月发行了6亿元的中期票据。7）2026年公司计划继续降低权益有息负债水平，从年初的 262亿元降至230亿元左右；继续控制直接融资规模，把直接融资规模比例控制在20%以内；继续降融资成本，争取降至2.9%以内。 在手现金下滑，经营性现金流与筹资性现金流均出现了净流出的情况。截至2025年末，公司货币资金306亿元，同比下降17.7%。2025年经营性活动现金流净流出43亿元（2024年净流入77亿元）。经营性现金流同比下滑主要是因为受销售下行的影响，销售商品、提供劳务收到的现金（以销售回款为主）同比下降14.9%，而公司2025年投资支出增加，购买商品、接受劳务支付的现金（以土地与施工建安投资为主）同比增长15.9%。2025年筹资性现金流净流出46亿元，较 2024年净流出13亿元相比，进一步增加。 销售排名稳居行业前十；杭州市场市占率连续八年排名第一。2025年公司实现销售金额1017亿元，同比减少8.9%，位列克而瑞行业销售排名第10名，稳居行业前十，也是TOP10房企中唯一的民企，市占率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为1.2%，同比持平，顺利完成了公司2025年的销售目标任务“2025年公司销售目标为：销售额1000亿元左右行业排名15名以内，全国份额1%以上”。公司已经连续8年获杭州市场销售第一。2025年公司销售面积238万平，同比增长1.1%，销售均价4.27万元/平，同比下降9.9%。根据克而瑞数据，2026年1-3月公司实现销售金额151亿元，同比下降34.6%，销售排名稳定在行业第10位；销售面积25万平，同比下降55.6%；销售均价6.06万元/平，同比增长47.3% 市占率为0.9%，同比下降0.2个百分点。2026年公司销售目标为：销售额800亿元，行业排名前15名以内，全国份额1%左右。 公司拿地强度提升，持续深耕杭州地区。2025年公司新增土地储备项目26个，新增土储建面172万平，同比下降7.9%，拿地金额487亿元，同比增长8.6%；权益拿地金额192亿元，拿地权益比例为39%，同比下降11个百分点，拿地强度（拿地金额/销售金额）为48%，同比提升8个百分点；楼面均价2.83万元/平，同比增长17.8%，随着公司在核心城市核心地段布局的增加，楼面均价已经连续三年出现双位数增长。根据公司官方微信公众号，2025年公司获取的26宗地块中，在杭州获取的土地有23宗，在杭州的拿地金额为470亿元，占公司总拿地金额的97%，杭州土地市场占有率保持领先地位；另有2宗在金华、1宗在湖州。截至2025年末公司土地储备（在建+拟建）762万平，同比下降23.6%。33%，继续公司土地储备中杭州占比79%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比13%，浙江省外占比8%，继续保持区域聚焦。公司的土地储备含金量较高，变现能力较强，具备较好的抗风险能力。今年以来，公司在杭州、湖州斩获3宗地块，拿地总金额28亿元，同比下降90%，拿地建面12万平，同比下降72%，楼面均价2.31万元/平，同比下降64%，拿地权益比例76%，同比下降22个百分点。2026年公司计划投资为：投资金额控制在权益销 售回款50%左右。投资区域布局目标上，杭州占比60%，省内占比20%，省外占比20%，省外的重点是上海。 公司有序推进其他业务。1）代建业务：公司通过对外输出品牌，拓展代建业务，对开发业务起补充作用。2025年公司在南京新增代建项目1个，计容建面约5.7万方。2）酒店业务：公司旗下千岛湖滨江云顶桃源度假酒店、杭州友好饭店、千岛湖滨江希尔顿度假酒店、杭州天目山英迪格酒店等酒店经营有序推进。2025年公司酒店管理业务收入2.62亿元，同比增长0.4%。3）租赁业务：截至2025年末，公司持有可用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约54.9万平，2025年实现租金收入4.42亿元，同比增长5.5%。4）养老业务：公司旗下首个康养项目，滨江和家御虹府长者之家有序运营中，截至2025年末入住率已达95%。投资建议与盈利预测： 公司坚持区域深耕，充分享受杭州市场红利，销售排名稳居行业前十。在当前市场环境下，由于公司基本面稳定，在核心城市（尤其是杭州）的销售和土储占比以及在当地市场的市占率较高，产品力突出，更具α属性。同时，公司财务稳健，保持绿档优势，融资渠道通畅。在行业流动性紧缩，民企信用风险频发的背景下，公司财务安全、融资成本较低，在行业清整中保持较强优势。我们预计公司2026-2028年营业收入分别为882/922/956亿元，同比增速分别为6%/5%/4%；归母净利润分别为26价对应的PE分别为10.9X/9.8X/30/32亿元，同比增速分别为25%/9.1X，对应的PB分别为0.9X//12%0.8X/8%；对应EPS分别为0.85/0.8X。考虑到公司销售投资具备一定韧性，已售/0.95/1.02元。当前股 未结算资源丰富，核心城市优势显著，维持“买入”评级。 评级面临的主要风险： 杭州市场销售回暖不及预期；开竣工、结算不及预期；房地产调控政策收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

     滨江集团(002244) 投资要点 事件：4月23日，公司发布2025年年报，全年实现营业收入828.88亿元，同比增长19.86%；归母净利润21.16亿元，同比减少16.87%。 减值计提扰动利润，营收增长毛利率回升。2025年公司项目交付较为顺利，带动全年营业收入同比增长19.86%，毛利率为13.22%，同比提升0.68pct，在行业整体承压背景下实现逆势修复；利润端看，归母净利润同比下滑主要受资产减值计提影响，2025年共计提27.90亿元，同比多计提19.21亿元。 销售稳居民企首位，区域深耕优势凸显。2025年公司实现销售额1017亿元，同比下降8.9%（百强房企同比下降18.5%），位列全国房企第10位、民营房企第1位，连续8年获得杭州市场销售冠军。拿地方面，公司坚持区域聚焦策略，2025年权益拿地金额192亿元，同比减少13.7%，其中杭州土地市场占有率33%；截至2025年末，公司土储中79%位于杭州。2026年，公司销售目标800亿元，投资金额控制在权益销售回款50%左右，销售、投资与土储布局均围绕杭州及浙江核心区域展开，保障经营质量和资金安全。 财务安全优势突出，融资成本继续下行。截至2025年末，公司剔除预收款资产负债率57.23%，净负债率仅6.35%，现金短债比3.98倍，三道红线稳居绿档；权益有息负债连续四年下降至262亿元，综合融资成本降至3.0%，同比下降0.4pct，剩余银行授信额度992.09亿元，融资渠道保持畅通。2026年公司计划将权益有息负债进一步降至230亿元左右，融资成本压降至2.9%以内，在后续市场修复过程中或保持更强的经营韧性。 盈利预测与投资评级：考虑公司核心城市布局深厚、财务安全边际突出、融资成本继续下行，同时兼顾行业销售修复节奏、项目减值压力及结转波动等因素，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润分别为23.19/24.20/26.02亿元，对应PE分别为13.7/13.2/12.2倍。公司销售稳居民企首位，兼具核心城市深耕能力、产品力和融资优势，维持“买入”评级。 风险提示：市场修复不及预期；资产减值计提风险；项目交付与结转节奏不及预期。

     滨江集团(002244) 收入利润高增，杭州优质土储助力盈利修复，维持“买入”评级 滨江集团发布2025年年报。受结转规模提升影响，公司全年收入增长利润下降，销售规模小幅下降，拿地强度较高且聚焦杭州。受计提减值增加影响，我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为24.1、27.1、25.1亿元（原值32.7、34.2亿元），EPS为0.77、0.87、0.81元，当前股价对应PE为13.2、11.8、12.7倍。公司投资聚焦长三角优质城市，看好高价地结转后盈利修复可期，维持“买入”评级。 减值计提增长导致业绩下降 2025年公司实现营业收入828.88亿元，同比增长19.86%；实现归母净利润21.16亿元，同比下降16.87%；实现经营活动现金流量净额-42.91亿元。2025年公司计提减值共28.06亿元（2024年：11.31亿元），同比增长148.1%；本次计提导致减少归母净利润18.26亿元，全年毛利率13.22%，同比上升0.68个百分点。 签约销售规模小幅下降，土储结构优质 2025年公司实现销售额1017亿元，同比下降9%，在大本营杭州，公司已连续8年荣获杭州市场销售冠军。公司新增土地储备项目26个，新增计容建面合计172.3万方，总土地款487亿元，投资强度48%，同比增长8pct。公司土地储备中杭州占比79%，浙江省内非杭州城市占比13%，浙江省外占比8%。2026年公司经营计划为销售额800亿元，销售排名全国前15，销售份额占全国1%左右；投资金额控制在权益销售回款50%左右。杭州占比60%，省内其他城市20%，省外占比20%，省外重点是上海。 融资成本持续下降 2025年末，权益有息负债规模262亿元，同比下降43亿元。2025年末公司并表有息负债规模336.95亿元，较2024年末下降37.39亿元，其中银行贷款占比83.2%，直接融资占比16.8%。2025年末公司平均融资成本为3.0%，同比下降0.4个百分点。2026年公司经营计划为继续降低权益有息负债水平，从年初的262亿元降至230亿元左右。 风险提示：销售回暖不及预期、杭州市场去化不及预期、公司拿地不及预期。

     滨江集团(002244) 投资要点： 深耕杭州三十载，稳健运营的民企品质标杆。滨江集团深耕杭州市场三十载，长期聚焦杭州核心区域，凭借在产品设计、建造品质与客户口碑方面的领先表现，树立了“高品质、高口碑”的品牌形象，成为长三角区域品质住宅开发的标杆房企。21年下半年以来，在行业深度调整的背景下，公司通过负债管控、产品升级与管理提效，成功将行业“逆周期”转化为发展“机遇期”，行业销售排名实现逆势提升。 2025年前三季度业绩同比增幅显著，后续结转资源仍相对充裕。2015-2022年，公司营收、归母净利润CAGR分别为+18.5%、+20.7%，业绩规模随行业快速增长。2022-2024年，公司营收、归母净利润CAGR分别为+29.1%、-17.5%，在房地产行业调整期利润有所下滑。25Q1-Q3，公司营业收入655.1亿元，同比+60.6%；归母净利润23.9亿元，同比+46.6%；扣非归母净利润23.9亿元，同比+60.4%，公司业绩大幅增长主要得益于交付楼盘规模显著扩大及项目整体毛利水平提升。25Q1-Q3，公司毛利率、归母净利率分别为12.4%、3.7%，同比分别+2.0pct、-0.4pct。截至25Q3末，公司合同负债为931亿元，较2024年末下降26%，对2024年营收的覆盖倍数为1.35倍，结转资源仍相对充裕。 行业地位逆势提升，区域龙头地位持续夯实。2025年，公司实现全口径销售金额1018亿元，同比-9%，优于百强房企整体表现（同比-20%），主要得益于公司的布局优势以及高品质产品定位。2024年公司实现全口径销售金额1116亿元，行业排名第9，较2020年排名进步18名，行业地位迎来逆势提升。2025年，公司全口径拿地金额487亿元，同比+9%，拿地/销售金额比48%，较2024提升8pct，投资节奏稳健有序，新增项目大部分位于杭州，进一步巩固了其长三角区域龙头地位。截至2025H1末，公司未售土储建面约135万平米，其中62%位于杭州，土储结构集中、区域禀赋优越，为公司持续开发与稳健增长提供有力支撑。 融资规模稳中有降。截至2025H1末，公司并表有息负债为333.5亿元，较24年末下降40.8亿元，债务规模稳中有降。公司融资结构以银行贷款为主（占比83.9%），直接融资占比16.1%，债务来源清晰且成本可控。扣除预收款后的资产负债率为57.8%，净负债率仅7.03%。公司短期有息负债为94.1亿元，远低于期末货币资金295亿元，现金短债比高达3.14倍，短期偿债能力充足。公司计划在未来两到三年内继续将有息负债维持在合理区间，且继续将“三道红线”监测指标维持“绿档”水平。整体来看，公司融资结构稳健、偿债压力可控、财务安全边际充足，在行业信用分化背景下有望继续保持领先的信用与融资优势。 盈利预测与评级：滨江集团凭借在杭州市场的深耕优势与卓越的产品力，有望率先受益于核心一线及强二线城市房地产市场复苏。公司在维持稳健财务结构的同时，保持合理的投资节奏与积极的项目布局，实现拿地力度与资金安全的平衡。充足的待结转资源有望为未来业绩提供良好的可见性与韧性支撑。我们预计2025-2027年归母净利润分别为28.80亿元、31.66亿元和34.98亿元，对应3月13日股价的PE为11.7、10.7、9.6倍，PB（MRQ）为1.14倍。我们选取土储重点布局杭州的绿城中国、建发国际集团等作为可比公司，平均PB（MRQ）约为0.70倍。首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业销售增速超预期下滑，区域市场波动风险，房价下跌风险。