招商蛇口(001979) 事件 2023年8月28日招商蛇口发布2023年半年度报告：2023年上半年实现营收514.4亿元，同比下降10.63%；实现归母净利润21.5亿元，同比增长14.09%。 点评 公司营收下滑，归母净利润逆势增长：1H23公司营收同比下滑主要由于房地产项目结转规模同比减少，开发业务营业收入同比-16.2%；而资产运营和城市服务业务营收分别同比+40.4%和19.3%。1H23公司利润总额、净利润分别同比-9.6%和-5.1%，而归母净利润同比逆势增长14.09%，主要原因是：①公司销售确收的权益比例提升，少数股东损益同比-22.2%；②投资收益同比增加3.4亿元，蛇口产园REIT扩募，公司取得投资收益8.1亿元。 销售规模恢复增长，投资拿地聚焦深耕：1H23公司累计签约销售金额约1664亿元，同比增加40.1%，位列克而瑞百强销售榜的第五位；在上海、合肥、苏州等12个城市进入当期销售榜单前五。1H23公司累计获取25宗地块，总建面238万方，权益地价345亿元，强心30城投资金额占比100%，其中核心6+10城的投资金额占比达98%；多渠道获取土地，成功落地佛山宝华旧改项目。 轻重并举，资产运营和城市服务多元业务向好：1H23资产运营全口径收入31.2亿元，同比+22.5%；EBITDA为16.6亿元，同比+26.1%，回报率6.39%，上升0.6pct。1H23物业管理运营收入69.8亿元，同比+23.6%，在管面积合计3.3亿方；举办会展32场，办展面积269万方。 融资成本持续下降，股权融资获监管批复：截至2023年6月，公司三道红线持续绿档，剔除预收账款的资产负债率为62.86%，净负债率47.01%，现金短债比1.09；综合融资成本3.65%，较2022年全年下降24BP。2023年6月16日公司定增获证监会同意注册，本次交易完成后公司对于招商前海实业的权益比例将提升约13.65%，有望提升深圳优质土储权益比例。 投资建议 公司上半年归母净利润逆势增长，投销表现韧性足，未来公司利润有望触底回升。我们维持盈利预测不变，2023-25年归母净利润分别为65.9、106.5和140.0亿元，同比增速分别为54.5%、61.7%和31.4%。公司股票现价对应PE估值为18.1/11.2/8.5倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。

     招商蛇口(001979) 核心观点 核心区货值充足，增速持续领先百强房企。2023年7月单月公司实现销售金额201.3亿元，同比-15.8%，实现销售面积79.5万方，同比-6.4%。2023年1-7月，公司累计实现销售金额1865.6亿元，同比+30.7%，领先百强房企36.6pct，销售面积763.4万方，同比+33.4%，累计销售均价24437元/方，同比-2%。当前全国市场销售景气度下行，高能级城市中的核心区项目依旧保持高去化率，而区位较差的项目去化水平持续走低。1-7月公司上海销售金额441.42亿元，排名第一，上海销售占比23.7%。公司核心城市中核心区货量保持充足，有效保障全年3300亿元销售目标完成。 上海杭州获取土地，权益比例保持高位。23年7月公司于上海和杭州共获取2宗土地，对应总地价24.2亿元，同比-91.7%；总建面10.4万方，同比-91.7%。单月拿地金额强度为12%，较上月下降22.2pct。土地获取城市结构来看，1-7月一二线城市整体拿地占比提升至94.5%，较2022全年提升5.7pct。其中一二线城市拿地金额占比分别为33.2%和61.3%，分别较2022全年下降16.4pct，提升22.1pct。累计拿地金额权益比例来看，1-7月公司拿地权益比例为83.9%，较2022全年提升24.3pct。权益比例大幅提升，未来归母损益有望提升。公司持续锁定高能级城市，提高土地兑现度和去化率。 融资通道保持畅通，新增公司债50亿。23年1-7月公司新增境内债融资145.9亿元，同比+6.7%；整体加权融资成本2.48%，较2022全年下降0.26%。23年7月单月公司融资50亿元，单月发行两笔公司债，8月新发一笔13亿超短融。债务偿还来看，2023年公司境内偿还205.2亿元，Q3和Q4分别偿还68.9和23亿元。 龙头央企优势明显，核心区投资轮动。1）公司央企背景，融资渠道畅通，成本持续优化；2）核心区投资轮动，一二线城市占比提升，换牌效应将抬升公司资产质量。 投资建议：我们预测公司2023-2025年EPS分别为0.84元/1.26元/1.59元/股，对应PE分别为14.4/9.5/7.6倍，维持“买入”评级。 风险提示：二手房挂牌量持续攀升，房价超预期下跌，核心区土地市场热度迅速攀升，公司滚存库存去化难度加大等。

     招商蛇口(001979) 深耕大湾区四十年，重组上市开创发展新阶段。公司背靠招商局集团，2015年重组上市后实现快速增长，连续多年稳居头部央企开发商行列。公司股权结构较为稳定，大股东招商局集团自上市以来保持绝对控股地位，业绩快速增长，截至2021年末销售额突破3000亿元。 销售降幅显著低于同行，销售额排名实现新突破。公司2016-2020年销售额同比增速均超20%，位于头部房企前列。2022年，受市场整体下行影响，公司销售金额为2926亿元，销售面积为1257万平；从整体来看，销售表现显著优于行业平均。公司总销售面积和金额在2023年上半年提升至第5位。 强势定增给足底气，房地产行业“第三支箭”首发在即。2023年6月16日，公司定增方案获批，成为房企股权融资的“第三支箭”首单。公司发行股份募集配套资金85亿元，资金实力进一步增强，国资入股强化股权结构，收购南油集团与招商前海实业股份将扩大公司前海区域优质资源控制权，盘活存量资产，利于公司主导前海妈湾片区的开发与建设。 土地储备丰富，质量不断修复。在发行股份购买资产交易完成后，公司在前海妈湾土储将增加80.62万平，在前海、蛇口等土地资源稀缺的核心地段总土储将会大幅增加。在深圳市大力推行商改居的政策推动下，公司土地结构将继续优化，质量不断提升，为后期公司在蛇口、前海等片区发展提供强劲动力。 发力战略转型，培育第二成长曲线。公司继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，2019年，将旗下物业公司招商积余分拆上市，截至22年末，招商积余管理面积达3.11亿平方米，同比增长10.7%，物业营收实现125亿元，同比增长26.2%。 财务指标：营收稳定增长，利润短期承压，融资成本优化，现金流充沛。公司近年来营业收入快速提升，15-22年营收和归母净利润年复合增速分别为21%和-2%。18-22年，受低毛利项目结转规模增加、政府限价与行业政策调整等因素影响，公司毛利率从22.7%降至19.25%，归母净利率从17.3%降至2.3%，随着2020-2022年获取的优质项目入市，公司利润率有望出现回升。 投资建议：公司作为具有低融资成本优势的央企，20-22年紧抓窗口期，积极拓展核心城市土储优势，计提减值轻装再出发，定增落地增长动能充足。我们预测公司2023-2025年营业收入达2243.8亿元/2321.1亿元/2448.6亿元，23-25年PB倍数为1.0/1.0/0.9。随着融资政策宽松、土储结构优化，我们认为公司在开发能力和运营能力方面的优势将凸显。首次覆盖，给予“推荐”评级。 风险提示：市场竞争上升风险；前海片区土地结构变化不及预期风险；资产减值超预期风险；政策变动风险。

     招商蛇口(001979) 单月销售同环比下降，拿地权益比保持高位，维持“买入”评级 招商蛇口发布2023年7月经营简报。公司7月销售同环比均下降，累计销售保持增长，重组资产完成过户，核心优质土地储备增加。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为86.3、115.8和134.8亿元，EPS为1.03、1.39、1.62元，当前股价对应PE为13.3、9.9、8.5倍，维持“买入”评级。 单月销售数据同比转负，上半年销售金额保持增长 2023年7月公司实现签约销售面积79.48万平方米，同比下降6.38%；实现签约销售金额201.26亿元，同比下降15.78%，环比下降32.1%，在市场整体低迷影响下成交不及预期。2023年1-7月，公司累计实现签约销售面积763.44万平方米，同比增长33.37%；累计实现签约销售金额1865.62亿元，同比增长30.72%，在克而瑞全口径销售金额榜单排名第五；累计销售均价24437元/平米，同比下降2.0%。 投资保持稳健，拿地权益比超80% 公司7月在上海和杭州获取2宗地块，总计容建面10.44万方，对应拿地金额24.21亿元，拿地金额权益比100%。公司1-7月拿地27宗，拿地总建面247.49万方，对应土地总价440.13亿元，权益拿地金额占比达83.9%，均位于一二线城市，其中一线城市拿地金额占比37.4%，二线城市拿地金额占比62.6%。 融资渠道畅通，重组标的资产完成过户 公司1-7月公开发债154.5亿元，7月发行两笔共50亿元公司债，票面利率分别为2.79%和3.15%，处于行业较低融资利率水平。公司于2023年2月发布公告，拟发行股份购买资产并募集配套资金不超85.0亿元，交易标的资产为南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权，交易事项于6月17日获得证监会审核通过，交易资产已于6月27日完成过户，公司在前海片区的土地资源进一步增加。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 发展演变：诞生于改革开放前沿阵地，成长为全国性房企龙头。 招商蛇口（ 001979.SZ）创立于 1979 年，成立以来致力成为“美好生活承载者”，向国内领先的综合开发运营商目标迈进。 2015 年换股吸收合并上市后，整合集团内优质地产资源， 公司增长驶入快车道。 2018 年公司推动组织改革，运用“大部制” 瘦身总部，实现扁平化的高效运作。同年增设江南、西南、海南、东南四大区域。 2019 年后增加持有型业务部门设置， 2020 年设招商商管与招商伊敦，2021 年又增设招商邮轮与招商观颐， 由专业公司独立运营多元化业务。 地产销售： 销售规模稳步上升， 2022 年排名逆势提高。 2020 年公司实现签约销售额 2776 亿元，重回行业销售规模前 10。 从销售增速来看， 2017 年后销售增速保持稳定，持续跑赢全国，在头部房企中占据领先位置，周期波动中呈现较强的稳定性。 从销售目标来看， 2017 年公司首次制定并实现了 1000 亿的销售额目标，进入千亿级别规模头部房企行列。 2023 年目标额 3300 亿，同时排名“保 6 争 5”，积极进取扩大规模。 随行业销售和盈利逐渐改善， 我们认为公司有望进一步修复销售增速，实现超越行业的规模增长。 拿地布局：投资强度稳健， 土储布局与质量持续优化。 2016-2017 年公司拿地金额强度上升，随后回落并保持在 50%左右。 2020-2021 年的疫情后首轮复苏期，招商蛇口销售额保持在 20%的较高增速，拿地金额强度持续提升。 2021 年拿地均价上涨，而拿地规划建面有所减少。 2022 年至今， 在行业销售规模回落、投资安全边际收缩的背景下， 公司拿地强度在龙头房企中保持领先，权益占比大幅提升。 从布局来看， 2021 年后公司在一二线城市拿地面积占比提升，聚焦销售确定性更强的华东、江南区域。 土储量增质优， “强心 30 城”、“重点 16城”等城市拿地强度持续提升。 公司在深圳前海、蛇口、成都天府新区等重点城市的核心区位中有大量优质土储，为收入和盈利提供有力保障。 投融资与负债结构： 结构合理且持续优化，内生与外延增长并重。 债务结构方面， 2020 年以来公司“三道红线” 均保持绿档，适度增加资产负债率与净负债率指标。 2019 年后有息负债增速放缓，近年来稳步增长。 再融资方面， 2022 年11 月地产“三箭”齐发， 房企再融资政策开闸，招商蛇口于 12 月率先公布发行股份购买资产再融资方案， 7 月 13 日公司公告标的资产过户完成，非公开发行新股登记申请已由中登公司深圳分公司受理。 购买资产后公司对招商前海实业持股比例进一步增加至 86%（ +13.65pct）。 同时募集配套资金 85 亿，投向存量住宅开发项目， 有望进一步增厚公司净资产和净利润。 收并购方面， 2022 年4 月，招商蛇口与佳兆业集团、中国长城签订合作协议，在城市更新、商住开发运营和文旅方面开展合作， 有望取得合作共赢。 多元化业务： 资产运营稳步推进，打造城市服务生态圈。 公司不断提升资产运营与城市服务等多元化业务重要性。 资产运营业务方面， 2021 年以来持有物业“双百战略”稳步推进， 22 年持有物业营收（减租前）达到 57.1 亿元。集中商业快速发展， 目前在持有型物业中营收占比最高， 产业园区稳定经营。 近年来长租公寓营收整体保持增长趋势，单位租金稳定。 公司拥有境内外双 REITs 平台，覆盖产业与商业地产，持有型物业流转闭环打通，有助于推动公司存量资产经营效率和资金周转率提升，为公司贡献稳定收益。城市服务业务方面， 以招商积余为旗下物管与轻资产运营平台，同时在会展、邮轮、康养等业务方向持续发力，打造城市服务生态圈。 业绩与估值：盈利有望触底回升，估值处在历史低位。 2015 年上市至今公司股价跑赢行业指数，股息收益率维持高位。 2022 年营收续创新高，净利润降至上市以来低谷。 2021 年至今估值修复但接近历史低位， 国央企投资价值凸显。 盈利预测与投资评级： 预测公司 2023-2025E 归母净利润分别为 74/ 105/ 134亿元， EPS 分别为每股 0.89/ 1.26/ 1.60 元， 8 月 8 日收盘价对应 2023-2025E的 PE 分别为 15.32/ 10.82/ 8.51 倍。 作为房地产行业龙头国央企， 未来我们看好公司在市场复苏中的销售弹性和规模成长性。公司土地储备规模较大，核心区位土储确权开发后将有力支撑未来的收入和盈利， 叠加公司估值与自身过去 5 年水平相比仍然较低， 因此首次覆盖我们给予“买入” 评级。 风险因素： 政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。业务风险：公司地产销售业务和其他业务拓展不及预期。 跨市场选取可比公司风险：选取的部分可比公司与公司在不同证券交易所上市，存在一定的估值体系差异风险

     招商蛇口(001979) 结论与建议： 公司发布2023半年度业绩快报，实现营业收入514亿元，YOY-10.6%；录得净利润为21.5亿元，YOY+14%，折合EPS为0.22元（扣非后净利润13.9亿元，YOY-5.4%），公司业绩符合预期。 在房地产市场低迷的背景下，公司作为大型央企有更好的融资能力，保持稳健的拿地节奏，有望在市场整合的过程中获得更高的份额。集团内资产加快整合，有利于推进公司前海地块的开发进度，提升公司优质资产的估值水平。我们预计公司2023年和2024年的净利润分别为60.6亿元和84.7亿元，同比分别增长42%和40%，对应EPS分别为0.78元和1.09元，对应目前A股PE分别为15.9倍和11.3倍，PB为0.94倍。公司业绩有望迎来底部反转，我们维持“买进”的投资建议。 公司2023H1净利润YOY+14.1%,业绩符合预期：公司发布2023半年度业绩快报，实现营业收入514亿元，YOY-10.6%；录得净利润为21.5亿元，YOY+14.1%，折合EPS为0.22元（扣非后净利润13.9亿元，YOY-5.4%），公司业绩符合预期。分季度看，公司Q2实现营业收入364.34亿元，YOY-6%，录得净利润18.81亿元，YOY+30.3%，折合EPS为0.22元（扣非后净利润11.22亿元，YOY-6.3%）。 2023上半年虽然公司营收同比下降，但是归母净利润实现同比增长14.1%。我们认为原因一方面是虽然结转项目减少，但是公司在结转项目中的权益占比提升，使得少数股东损益对净利润的影响减小；另一方面是非经常性损益增厚利润。公司经营状况正在逐步好转，Q2单季扣非后净利润为11.22亿元，扣非后的净利润率为3.1%，均为去年Q3以来单季度最高值，其中扣非后的净利润率较Q1提升1.4个百分点，环比明显改善。截止半年报公司总资产为9475.8亿元，较年初增长6.89%，表明公司正在有序扩张中。 公司1-6月房地产销量同比大幅增长，优于行业：1-6月，公司累计实现签约销售面积683.96万平方米，YOY+40.3%；累计实现签约销售金额1664.36亿元，YOY+40.1%，已经完成本年度销售目标的50%。其中6月公司实现签约销售面积130.52万平方米，YOY-16%；实现签约销售金额296.25亿元，YOY-28.2%，主要是因为去年同期基期较高。 1-6月公司累计权益拿地金额345.25亿元，同比下降11.2%，地块均位于一二线城市。其中6月份公司新增6个项目，需支付土地价款为69亿元。 盈利预期：我们预计公司2023年和2024年的净利润分别为60.6亿元和84.7亿元，同比分别增长42%和40%，对应EPS分别为0.78元和1.09元，对应目前A股PE分别为15.9倍和11.3倍，PB为0.94倍。公司业绩有望迎来底部反转，我们维持“买进”的投资建议。

     招商蛇口(001979) 归母净利润实现增长，拿地坚守一二线城市，维持“买入”评级 招商蛇口发布2023年半年度业绩快报。公司上半年营收下滑，归母净利润增长，销售数据高增，投资保持稳健，重组资产完成过户，优质土地储备增加。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，看好未来市占率持续提升，我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为86.3、115.8和134.8亿元，EPS为1.03、1.39、1.62元，当前股价对应PE为11.6、8.6、7.4倍，维持“买入”评级。 营收有所下降，归母净利润实现增长 公司2023年半年度实现营业总收入514.42亿元，同比下降10.6%；实现利润总额49.73亿元，同比下降9.6%；实现归母净利润21.53亿元，同比增长14.1%；基本每股收益0.22元，加权平均净资产收益率上升0.52个百分点至1.99%。我们认为公司营收下降主要由于上半年结转项目减少，归母净利润逆势增长源于结转项目股权占比增加。截至2023年上半年末，公司总资产9475.8亿元，较年初增长6.89%，仍处于规模扩张进程中。 投资力度稳健，上半年拿地均分布于一二线 1-6月公司累计实现签约销售面积683.96万平方米，同比增加40.30%；累计实现签约销售金额1664.36亿元，同比增加40.07%。公司6月销售数据同比增速转负，在市场整体低迷影响下成交不及预期。公司1-6月拿地25宗，拿地总建面237.05万方，对应土地总价415.93亿元，权益拿地金额占比达83.0%，均位于一二线城市，其中一线城市拿地金额占比35.1%，二线城市拿地金额占比64.9%。 融资渠道畅通，重组标的资产完成过户 公司上半年公开发债104.5亿元，票面利率不超过2.63%，处于行业最低融资利率水平。公司于2023年2月发布公告，拟发行股份购买资产并募集配套资金不超85.0亿元，交易标的资产为南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权，交易事项于6月17日获得证监会审核通过，交易资产已于6月27日完成过户，公司在前海片区拥有的土地资源进一步增加。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 事件 2023 年 7 月 13 日招商蛇口发布 2023 年半年度业绩预告： 预计2023 年上半年实现营收 514.42 亿元，同比下降 10.63%；实现归母净利润 21.53 亿元，同比增长 14.09%。 点评 公司营收和利润总额有所下滑， 归母净利润触底回升： 2023 年 1-6 月， 公司营收同比下滑 10.63%， 利润总额同比下滑 9.6%， 而归母净利润同比逆势增长 14.09%，主要原因是公司销售确收的权益比例提升。 同时公司资产规模有所增加，自报告期初的 8864.7 亿元提升 6.89%至 9475.8 亿元。 公司销售持续恢复，投资拿地表现积极： 公司 2023 年 1-6 月累计签约销售金额约 1664 亿元，同比增加 40.1%，增速远超同期百强房企整体-0.4%的水平，位列克而瑞百强销售榜的第五位。 上半年公司共获取 25 宗土地， 100%位于核心一二线城市（主要是北京、上海、合肥、宁波等地）， 计容建面 237 万方， 土地权益总价 345亿元， 位列中指院权益拿地金额行业第五。 市场首单定增获批， 增厚前海土储，提升优质项目权益比： 2022年 12 月 16 日公司公告拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团 24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业 2.89%股权；同时拟向包括招商局投资发展在内的不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金（不超过 85 亿元）。 2023 年 3 月 14 日公司申请获得深交所受理， 6 月 16 日获证监会同意注册，成为市场首单获批的定增事项。 本次交易完成后南油集团将成为公司的全资下属公司， 且公司对于招商前海实业的直接及间接持股比例将由 83.10%增至 85.99%， 公司对于招商前海实业的权益比例提升约13.65%。 南油集团主要资产为其通过招商前海实业间接持有的前海自贸股权，而前海自贸拥有前海妈湾约 80.62 万方的土地使用权。重组完成后，公司未来将统筹主导前海妈湾片区的开发、建设与运营。 投资建议 公司上半年归母净利润触底回升， 定增收购资产获批通过， 有望增厚优质土储资源， 保障公司未来业绩增长。 我们维持盈利预测不变， 2023-25 年归母净利润分别为 65.9 亿元、 106.5 亿元和 140.0亿元，同比增速分别为 54.5%、 61.7%和 31.4%。公司股票现价对应PE 估值为 14.1/8.7/6.7 倍，维持“买入”评级。 风险提示 房地产市场销售持续低迷； 竣工不及预期。

     招商蛇口(001979) 上半年销售数据高增， 拿地坚守一二线城市，维持“买入” 评级 招商蛇口发布 2023 年 6 月经营简报。 公司 6 月销售同比转负， 上半年累计销售高增， 投资强度保持稳健， 重组资产完成过户， 核心优质土地储备增加。 公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，看好未来市占率持续提升， 我们维持盈利预测，预计公司 2023-2025 年归母净利润为 86.3、 115.8 和 134.8 亿元， EPS 为 1.11、1.50、 1.74 元，当前股价对应 PE 为 11.1、 8.2、 7.1 倍，维持“买入”评级。 单月销售数据同比转负， 上半年销售金额同比高增 2023 年 6 月公司实现签约销售面积 130.52 万平方米，同比减少 16.12%；实现签约销售金额 296.25 亿元，同比减少 28.23%。 1-6 月公司累计实现签约销售面积683.96 万平方米，同比增加 40.30%；累计实现签约销售金额 1664.36 亿元，同比增加 40.07%。 公司 6 月销售数据同比增速转负， 在市场整体低迷影响下成交不及预期。公司上半年累计销售金额同比高增， 我们认为公司可售货值充足，且多分布于高能级城市， 预计全年销售业绩将保持增长态势。 投资力度稳健， 上半年拿地均分布于一二线 公司 6 月在北京、 上海、杭州、南京、宁波获取 6 宗地块，总计容建面 43.74 万方，对应拿地金额 101.33 亿元，拿地金额权益比 68.1%，拿地金额/销售金额为34.2%。 公司 1-6 月拿地 25 宗，拿地总建面 237.05 万方，对应土地总价 415.93亿元， 权益拿地金额占比达 83.0%， 均位于一二线城市，其中一线城市拿地金额占比 35.1%，二线城市拿地金额占比 64.9%。 融资渠道畅通， 重组标的资产完成过户 公司上半年公开发债 104.5 亿元， 票面利率不超过 2.63%， 处于行业最低融资利率水平。公司于 2023 年 2 月发布公告， 拟发行股份购买资产并募集配套资金不超 85.0 亿元， 交易标的资产为南油集团 24%股权、深圳前海实业 2.89%股权，交易事项于 6 月 17 日获得证监会审核通过， 交易资产已于 6 月 27 日完成过户，公司在前海片区拥有的土地资源进一步增加。 风险提示： 市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 事件 2023年6 月16日招商蛇口发布公告称收到证监会关于公司发行股份购买资产并募集配套资金注册的批复同意。 点评 定增收购资产获批，“第三支箭”后 A 股房企首单重组： 2023 年 3月 13 日公司关于拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团 24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业 2.89%股权；同时拟向包括招商局投资发展在内的不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金（不超过 85 亿元） 的申请获得证监会受理，三个月时间获正式注册同意，是 2022 年 11 月允许涉房上市公司进行股权融资以来的首单。 增厚前海区域土储，提升优质项目权益比例： 本次交易完成后南油集团将成为公司的全资下属公司，公司对于招商前海实业的直接及间接持股比例将由 83.10%增至 85.99%， 公司对于招商前海实业的权益比例提升约 13.65%。 南油集团主要持有的资产为其通过招商前海实业间接持有的前海自贸股权， 前海自贸拥有前海妈湾约 80.62 万平方米的土地使用权，将统筹主导未来前海妈湾片区的开发与建设。 公司销售持续恢复，投资拿地表现积极： 公司 2023 年 1-5 月签约销售金额 1368 亿元，同比增加 76.4%，增速远超百强房企整体 8.2%的水平。 新增拓展项目 19 个，总建面 193 万方，总地价 315 亿元，多获地渠道并举， 分别于深圳、 上海、 南京、杭州、苏州、合肥和郑州等城市增加土储。 投资建议 公司定增收购资产获批通过， 有望增厚优质土储资源，且能加强园区运营实力，助力公司未来业绩稳定回升。前海项目短期尚不能结转贡献业绩， 我们维持盈利预测不变， 2023-25 年归母净利润分别为 65.9 亿元、 106.5 亿元和 140.0 亿元，同比增速分别为54.5%、61.7%和 31.4%。公司股票现价对应 PE 估值为 15.8/9.8/7.4倍，维持“买入”评级。 风险提示 房地产市场销售持续低迷； 竣工不及预期

     招商蛇口(001979) 销售保持增长，拿地坚守一二线城市，维持“买入”评级 招商蛇口发布2023年5月经营简报。公司5月销售保持增长，投资强度加大，重启股权融资并购，有望提升公司核心优质土地储备，改善公司负债结构。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，看好未来市占率持续提升，我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为86.3、115.8和134.8亿元，EPS为1.11、1.50、1.74元，当前股价对应PE为12.0、8.9、7.7倍，维持“买入”评级。 单月销售数据保持高增，累计销售金额同比增长超七成 2023年5月公司实现签约销售面积111.75万平方米，同比增加55.19%；实现签约销售金额266.19亿元，同比增加65.16%。1-5月公司累计实现签约销售面积553.44万平方米，同比增加66.74%；累计实现签约销售金额1368.11亿元，同比增加76.41%。公司5月销售数据同比增速有所放缓，但仍保持2月以来超过50%的增速，累计销售金额同比高增。我们认为公司可售货值充足，且多分布于高能级城市，在上半年业绩冲刺预期下，6月销售数据值得期待。 投资强度加大，一二线单月新增7宗地块 公司二季度以来参拍拿地积极，5月在北京、厦门、合肥、西安、长沙和佛山获取7宗地块，总计容建面73.84万方，对应拿地金额137.15亿元，拿地金额权益比94.7%，拿地金额/销售金额为51.5%，投资力度有所加强。公司1-5月拿地19宗，拿地总建面193.31万方，对应土地总价314.59亿元，均位于一二线城市，其中一线城市拿地金额占比35.6%，二线城市拿地金额占比64.4%。 融资渠道畅通，增发事项获得深交所审核通过 公司5月发行了2笔超短融债券，发行总规模26亿元，票面利率均为2.2%，融资利率较低。公司于2023年2月发布公告，拟向境内自然人、机构投资者、大股东关联方定增募资不超85.0亿元。公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事项于5月29日获得深交所审核通过，成为A股房企增发事项中最先通过交易所审核的公司，表明了监管部门对于优质房企股权融资的支持。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 投资要点 交付节奏靠后叠加利润率下行拖累业绩 2023年一季度，招商蛇口实现收入150.1亿（YoY-20.2%），净利润4.2亿（YoY-61.1%），归属母公司净利润2.7亿（YoY-38.7%），实现eps0.004（Yoy-71.43%）。 受房地产业务结算规模下降影响，收入规模有所下降；同时，按照两年左右的销售到结算周期预计，当前项目主要结算2021年初销售的低毛利项目，盈利能力下滑进一步拖累收入及利润释放n工文开cvc1-1ma 低利润项目结算拖累盈利，毛利率触底 盈利能力上，一季度招商蛇口加权平均净资产收益率0.03%（YoY-0.09pct），毛利率12.7%（YoY-9.3pct），净利润率2.8%（YoY-2.9pct），归属母公司口径下净利润率1.8%(YoY-0.5pelypvu"T7UATs.VWTrur-s.vput 受前期低毛利项目集中交付结算影响，公司结算毛利率及净利率进一步触底，拖累利润规模下行。2021年后，公司拿地聚焦核心城市，同时土地市场竞争格局改善，历史低利润率项目交付完毕后，结算层面盈利能力有望企稳回升几 积极拿地推动供给，销售增长领跑行业 经营层面，一季度招商蛇口实现商品房销售金额722.7亿（YoY+52.6%），销售面积305.3万m2（YoY+51.2%），新增土地储备建筑面积74.4万m2（YoY-4.9%），以面积口径计算下的拿地强度为24.4%（YoY-14.4pct）。 在当前销售复苏的环境下，核心城市尤其是华东区域持续拿地带来的供应弹性明显，公司由推盘驱动的销售规模增长显著优于行业平均水平。2023年一季度，公司保持拿地策略，新增土储进一步聚焦于华南、华东等一二线核心城市，如深圳、南京、苏州、杭州等。 负债率维持平稳，资产负债表温和扩张 截至2023年一季度末，Wind口径下，公司剔除预收账款的资产负债率61.8%（YoY+1.0pct）、净负债率40.8%（YoY+3.2pct）、现金短债比为2.2（YoY+0.1）。财务结构稳健，在公司销售规模快速增长的同时，负债率稳定，资产负债表稳健扩张。 得益于稳健的经营风格及良好的土地储备，在当前融资政策宽松的环境下，2023年1-4月合计发行48.9亿超短融，发行票面利率介于2.16%-2.29%之间，多元化融资渠道进一步降低公司综合融资成本。 投资建议：凭借良好的土地储备及市场需求复苏的影响，招商蛇口销售规模复苏显著领跑行业。受短期竣工交付节奏影响，一季度虽收入业绩有所下滑，但2023年全年计划竣工1600万m2，交付时间主要集中在下半年，进一步带动业绩企稳回升。 我们预计公司2023至2025年，实现收入1960.4亿、2064.8亿及2138.0亿，同比增长7.1%、5.3%及3.5%；实现归母净利润81.7亿、101.2亿及129.0亿，同比增长91.7%、23.8%及27.4%。公司当前股价对应2023年业绩PE为12.7倍。鉴于行业出清后，公司在拿地投资端聚焦策略下体现出良好的抗风险及成长能力，维持“买入”评级へッハ…ハ， 风险提示：新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、融资环境恶化超预期、引用数据滞后或不及时。