招商蛇口(001979) 业绩稳健增长，销售期间费率明显压降，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年一季报。公司2024Q1收入利润保持增长，受市场低迷影响销售下滑，投资聚焦核心城市，可售货源较充足，重组资产完成过户，定增募资顺利完成，看好未来业绩持续释放。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为80.4、94.8、108.3亿元，EPS为0.89、1.05、1.20元，当前股价对应PE为9.9、8.4、7.4倍，维持“买入”评级。 营收利润双增，销售期间费率明显压降 2024Q1公司实现营业收入237.47亿元，同比增长58.2%；归母净利润3.32亿元，同比增长22.2%；经营性净现金流-106.11亿元，同比下降228.3%；基本每股收益0.01元/股；销售毛利率和净利率同比分别提升1.9和1.1pct至14.5%和3.9%，销售期间费率同比压降2.6pct至6.1%。公司一季度利润增速不及营收增速主要由于：（1）对联营合营企业的投资收益下降至0.17亿元（2023Q1为2.66亿元）；（2）应税利润总额同比增加导致所得税增加；（3）少数股东损益增至6.04亿元（2023Q1为1.52亿元）；经营性净现金流为负主要由于销售回款同比减少。 销售同比下滑，拿地聚焦核心一二线城市 2024Q1公司累计实现销售面积166.6万方，同比下降45.4%；累计实现销售金额402.1亿元，同比下降44.4%，在克而瑞全口径销售榜单排名第五。2024Q1公司获取4宗地块，分别位于上海、成都、合肥、南京四个核心一二线城市，计容建面47.7万方，总地价99.12亿元，同比增长9.2%，拿地金额权益比达85.3%（2023全年76.5%），拿地强度24.7%（2023全年38.6%）。 债务安全垫增厚，融资成本持续压降 截至2023年末，公司有息负债2124亿元，一年内到期的有息负债427亿元，占比20.1%，同比下降0.3个百分点；剔预负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，三道红线维持绿档。公司2023全年新增公开市场融资324.3亿元，全年综合资金成本3.47%，较2023年初降低42BP。2024Q1公司发行4笔超短融共47亿元，票面利率不超过2.52%，融资渠道畅通。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 核心观点： 事件：公司发布2024年一季报，2024年一季度实现营业收入237.47亿元，同比增长58.22%；归母净利润3.32亿元同比增长22.22%。 营收稳定提升：公司2024年一季度实现营收237.47亿元，同比增长58.22%；归母净利润3.32亿元，同比增长22.22%。营收增长较多与开发业务结转规模同比增加有关。归母净利润增速低于营收增速主要由于：1）投资收益同比下降85.26%至0.39亿元；2）所得税同比增长305.72%至6.94亿元；3）少数股东损益为6.04亿元，较去年同期增加较多。期间费用上，销售费用率和管理费用率分别为2.27%、1.53%，分别较上年下降0.56pct、1.29pct，公司管控费用有成效。 投资聚焦核心：2024年Q1公司实现销售面积166.59万方，同比下降45.43%；销售金额402.08亿元，同比下降44.36%；对应销售均价24136元/平米，同比提升1.96%，受到行业整体影响，销售体量下滑，但销售均价有所提高。拿地方面，公司2024年Q1共入手4个地块，分别位于上海、成都、合肥、南京，均为高能级城市。2024年Q1新增土储47.73万方，权益地价84.56亿元，对应总地价99.12亿元，得出权益比例为85.32%，其中在上海和合肥的新增两个地块为100%权益拿地；新增土储全口径楼面价20766元/平米，对应的地货比为0.86，保持较高的拿地质量。根据全口径拿地和销售金额，2024年Q1公司拿地力度24.65%，投资保持谨慎。 融资成本维持低位：2024年Q1，公司共发行四期超短期融资券，合计融资金额47亿元，票面利率分别为2.52%、2.27%、2.09%、2.09%。票面利率逐渐下跌，2023年全年综合资金成本为3.47%，因此我们认为公司整体融资成本有望进一步下降。 投资建议：2024年Q1公司结算规模增加致营收快速增长。受行业整体影响，公司销售规模下滑但销售均价有所提高，实现量减价升。公司新增拿地聚焦核心城市，新增土储维持高权益比例和高地货比，拿地质量高。我们维持公司2024-2026年归母净利润81.05亿元、94.53亿元、107.48亿元的预测，对应EPS为0.89元/股、1.04元/股、1.19元/股，对应PE为9.87X、8.46X、7.44X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、债务偿还不及预期的风险。

     招商蛇口(001979) 事项： 公司公布2024年一季报，一季度实现营业收入237.5亿元，同比增长58.2%，归母净利润3.3亿元，同比增长22.2%。 平安观点： 业绩同比增长，毛利率小幅改善：2024年一季度公司实现营业收入237.5亿元，同比增长58.2%，归母净利润3.3亿元，同比增长22.2%。营业收入同比高增主要源于房地产开发业务结转规模同比增加。归母净利润增速低于营收主要因：1）投资收益同比减少2.3亿元；2）少数股东损益占比同比提升28.6个百分点至64.5%。一季度毛利率14.5%，同比提升1.9个百分点。 销售均价同比微涨，投资区域持续聚焦：2024年一季度公司销售金额402.1亿元，同比下降44.4%，销售面积166.6万平米，同比下降45.4%，销售均价24136元/平米，同比上涨2%。一季度新增南京建邺区、成都成华区、合肥滨湖区、上海松江区4宗地块，总建面47.7万平米，总地价99.1亿元，权益比例85%；拿地销售面积比28.7%、拿地销售金额比24.7%。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.81元、0.88元、0.97元，当前股价对应PE分别为11.0倍、10.0倍、9.1倍。公司财务状况稳健，投资积极聚焦，有望以优质资产助力未来发展，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、持续减值等风险。

     招商蛇口(001979) 事件 2024年4月29日，公司发布2024年一季报：实现营收237.47亿元，同比+58.22%；实现归母净利润3.32亿元，同比+22.22%。 点评 营收及归母净利均同比高增。2024年一季度，公司营收及归母净利润同比均实现两位数的增长，主要由于：①公司在竣工端持续发力，开发业务的竣工结转量上升进而带动营收增长；②结转的高毛利项目占比提升以及结转项目的权益比例提升进而带动归母净利润增长。 销售规模稳居行业TOP5。受市场大势及公司自身的推货节奏影响，2024年一季度公司累计销售金额为402.08亿元，同比-44.36%；销售面积为166.59万方，同比-45.43%。根据克而瑞，公司全口径销售额稳居行业第五名。 投资坚持聚焦深耕，资源投放强心城市：2024年一季度，公司共计获取4宗地块，其中上海1宗、成都1宗、合肥1宗、南京1宗，公司拿地始终聚焦“强心30城”及核心“6+10”城，具备相对较高的安全边际。一季度公司拿地总计容建面47.73万方，总地价99.12亿元，权益地价84.56亿元，权益比例为85.32%，权益比例维持较高水平。 投资建议 公司销售规模持续稳居行业前列，投资布局聚焦深耕核心城市，随着2024年起优质项目逐步结转，业绩有望持续回升。我们维持此前盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润分别为91.1亿元、118.1亿元、143.5亿元，同比增速分别为+44.2%、+29.6%、+21.6%。公司股票现价对应PE估值分别为8.8/6.8/5.6倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。

     招商蛇口(001979) 销售同比下降环比回暖，一季度拿地节奏增强，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年3月经营简报，受销售市场低迷影响，公司一季度销售有所下降。公司拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，重组资产完成过户，定增募资顺利完成，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为80.4、94.8、108.3亿元，EPS为0.89、1.05、1.20元，当前股价对应PE为9.5、8.0、7.0倍，维持“买入”评级。 单月销售同比下降环比回暖，一季度销售排名位居第五 2024年3月公司实现签约销售面积70.74万平方米，同比下降48.5%；实现签约销售金额191.56亿元，同比下降43.6%，环比提升112%，相比于前两月销售有所回暖。一季度公司累计实现签约销售面积166.59万平方米，同比下降45.4%；累计实现签约销售金额402.08亿元，同比下降44.4%，在克而瑞全口径销售榜单排名第五；累计销售均价24136元/平米，同比增长2.0%。 单月竞得南京地块，一季度拿地节奏增强 公司2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城。2024年3月公司获取南京市建邺区地块，计容建面6.56万方，总地价23.5亿元，权益地价12.0亿元，权益比例51%。1-3月公司获取4宗地块，分别位于上海、成都、合肥、南京四个核心一二线城市，计容建面47.7万方，总地价99.12亿元，同比提升9.2%，拿地金额权益比达85.3%（2023全年76.5%），拿地强度24.7%（2023全年38.6%）。 融资渠道畅通，负债结构稳健 公司2023全年新增公开市场融资324.3亿元，全年综合资金成本3.47%，较2023年初降低42BP。2024年一季度公司发行4笔超短融共47亿元，票面利率不超过2.52%，融资渠道畅通。截至2023年末，公司有息负债2124亿元，一年内到期的有息负债427亿元，占比20.1%，同比下降0.3个百分点；剔预负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，三道红线维持绿档。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 投资要点 3月18日晚，招商蛇口发布2023年年报，公司2023年实现营业收入1750.08亿，同比-4.37%；归母净利润63.19亿，同比+48.20%。 收入略有下滑，资产信用减值的减少及权益比提升增厚业绩 2023年，公司2023年实现营业收入1750.08亿，同比-4.37%，报告期内，公司收入下滑主要因结转规模同比减少；盈利能力方面，2023年公司毛利率为15.89%，同比下降3.36个百分点，主要因房地产行业在2021年左右的下行带来开发业务结算端利润率承压。公司期内净利润率5.20%同比上升0.23个百分点，主要因资产减值损失22.76亿与信用减值损失1.42亿，分别较2022年下降54.89%、89.96%，同时所得税48.82亿较2022年下降27.34%；期内公司归母净利润63.19亿，同比+48.20%，主要因2023年公司少数股东损益27.87亿同比压降了42.35%，公司期内结算项目权益比例的大幅提升带来了归母口径的净利润的增长。 销售稳健增长，拿地聚焦重点城市 2023年全年公司累计实现签约销售面积1223.41万方，实现签约销售金额2936.35亿，销售规模跻身行业前五。公司在全国13个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1；投资方面，公司2023年累计获取55宗土地，计容建面590万方，总土地价格1134亿，权益地价867亿，在北上广深的投资占全投资额的51%，公司在在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%。当前房地产行业分化明显，公司聚焦核心城市拿地有助于确保未来销售的稳定性和持续性。 财务稳健，融资成本进一步降低 截至报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，“三道红线”处于绿档；同时，公司抓住LPR下行的市场窗口，积极进行高息债务置换，优化资本结构，2023年新增公开市场融资324.3亿，全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。 投资建议：2023年公司因结算结构影响收入略有下降，但凭借权益比的回升及减值影响的减少，实现了业绩的可观增长。同时得益于高能级城市布局，公司销售表现明显优于行业。公司2023年拿地主要集中在一二线城市，而当前楼市的调控限制也主要在一二线，随着越来越多重点城市放开限购，我们认为公司有望率先受益。考虑到房地产行业依旧处在下行周期，我们调整公司2024-2025年净利润至81.67亿、96.99亿，（前值84.67亿、103.66亿），引入2026年净利润预测104.11亿，对应2024-2026年EPS分别为0.9、1.07、1.15元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：房地产市场回暖不及预期，政策出台时间及力度不及预期。

     招商蛇口(001979) 事件： 3月18日公司发布2023年年报，全年实现营业收入1750.1亿元，同比减少4.37%；实现归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%；基本每股收益0.65元，同比增长58.54%；公司拟每股派发现金红利0.32元（含税）。 归母净利润同比高增，项目权益占比提升 2023年公司营业收入同比减少4.37%，归母净利润同比增长48.2%，归母净利润增速高于营收主要原因有：1）资产及信用减值损失大幅减少，2023年为24.2亿元，同比减少62.56%；2）项目结转权益比例同步提升，2023年少数股东损益为27.9亿元，同比减少42.36%。全年公司出租收入44.9亿元，同比增长42.09%；招商积余物业管理实现营收和归母净利润156.3、7.4亿元，同比增长20%、23.96%。 坚持聚焦核心城市，销售规模逆势增长 2023年公司销售面积1223万平方米，同比增长2.49%，销售金额2936亿元，同比增长0.35%，销售规模跻身行业前五。公司坚持聚焦核心城市，“核心6+10城”、“强心30城”签约销售额占比分别达77%、91%，投资金额占比分别为99%、88%。全年共拿地55宗，总计容建面积约590万平方米，总地价约1134亿元，新增项目中有29个项目实现当年拿地当年开盘，贡献340亿销售金额。 财务结构保持稳健，融资成本持续优化 公司“三道红线”始终保持绿档，2023年公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。全年新增公开市场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。 盈利预测、估值与评级 当前市场持续承压，公司有望通过高能级城市聚焦策略以及多元化业务发展模式，实现业绩稳健增长。我们预计公司2024-2026年营业收入分别为1920/2121/2294亿元，同比增速分别为9.72%/10.44%/8.19%，归母净利润分别为87.0/102.0/113.1亿元，同比增速分别为37.59%/17.34%/10.87%，EPS分别为0.96/1.13/1.25元/股，3年CAGR为21.41%。鉴于公司优质土储充足，融资优势显著，参照可比公司估值，我们给予公司2024年15倍PE，目标价14.39元，维持“买入”评级。 风险提示：市场修复不及预期，政策调控不及预期

     招商蛇口(001979) 事件：2024年3月18日，招商蛇口发布2023年年报，2023年公司实现营收1750.1亿元，同比下降4.4%；归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%，业绩符合预期；经营性净现金流314.3亿元，同比增长41.75%；基本每股收益0.65元/股，公司预计分红28.99亿元，占归母净利润45.88%，即每10股派发现金红利3.20元；毛利率和净利率分别为15.89%和5.20%，其中开发业务毛利率17.08%。 营收同比微降，归母净利润同比高增，计提、结转、降本三大因素助力业绩行稳致远：2023年公司开发结转面积845万方，同比-2.21%，实现营收1750亿元，较2022年同比减少4.4%。公司利润总额同比下降11.56%。公司之所以能够在营收下降的情况下实现归母净利润的逆势高速提升，主要由于1）计提减值损失减少—2023年公司资产减值损失同比-54.9%，信用减值损失同比-90.0%，二者合计较2022年同比减少62.6%；2）结转项目权益比例提升—2023年在公司净利润较22年同期微增0.09%的基础上，少数股东损益同比大幅减少20.47亿元至27.87亿元，占净利润比例较22年同期下降22.5pct，仅为30.60%。 坚持投资聚焦，销售增加为业绩持续增长保驾护航。根据公司公告，截至2023年12月31日，公司全年签约销售面积1223.41万平方米、销售金额2936.4亿元。根据克而瑞数据，公司2023年销售额排名第5位，较去年同期上升1位，在行业波动中呈现出较强的稳定性。公司销售聚焦高能级城市，“强心30城”签约销售额占比高达91%，其中核心“6+10城”占比77%，聚焦成效显著。全年获取55宗地块，总计容建面约590万方，总地价约1134亿元，其中一线城市投资额占比51%。核心区域的优质土储和稳步提升的销售规模为公司未来业绩的增长打下坚实基础。 投资建议：公司作为具有低融资成本优势的央企，20-23年紧抓窗口期，积极拓展核心城市土储优势，计提减值轻装再出发，定增落地增长动能充足。我们预测公司2024-2026年营业收入达1928.43亿元/1980.41亿元/2016.75亿元，24-26年PB倍数为0.7/0.6/0.6。随着融资政策宽松、土储结构优化以及未来销售的企稳回升，我们认为公司在开发能力、土储质量和运营能力方面的优势将凸显，维持“推荐”评级。 风险提示：市场竞争上升风险；市场需求端变化不及预期风险；资产减值超预期风险；政策变动风险。

     招商蛇口(001979) 事件：公司发布2023年年报，公司23年实现营业收入1750.08亿元，同比-4.37%；归母净利润63.19亿元，同比+48.2%；基本每股收益0.65元/股，同比+58.54%。 利润增长亮眼，减值、少数股东损益减少。收入端，公司23年实现营收1750.08亿元，同比-4.37%，Q4单季度实现营收991.79亿元，约占全年营收的56.67%。开发业务收入1539.57亿元，占总营收的87.97%，同比-7.01%，主要系结转规模同比减少；利润端，归母净利润63.19亿元，同比+48.2%。主要系：1)23年计提资产减值损失22.76亿元，同比-54.90%，信用减值损失1.42亿元，同比-89.99%；2）少数股东损益27.87亿元，同比-42.35%。公司23年毛利率15.89%，较22年下降3.36pct。其中，开发业务毛利率17.08%，较22年下降3.98pct。 销售规模逆势微增，核心区域稳固聚焦。销售端，公司23年签约销售面积1,223.41万平方米，签约销售金额2,936.35亿元（权益比例63.07%），同比+0.34%，23年克而瑞全口径、权益销售金额排名行业均为行业第5，龙头地位稳固，公司市占率提升具备坚实基础，业绩增长潜力较大。拿地端，公司坚持区域聚焦，23年累计获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约1,134亿元，全口径投资强度38.62%，其中权益拿地612亿元，权益投资强度33.05%。其中，在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，在北、上、广、深的投资占公司全部投资额的51%，单城投放额达46亿元，土储结构优质，业绩增长潜力持续。 融资成本再压降，REITs扩募赋能融资。债务端，截至23年底，公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，“三道红线”稳居绿档。公司一年内到期的长期借款为275.22亿元，短期借款13.79亿元。融资端，23年新增公开市场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP，资金成本显著降低。经营活动产生的现金流量净额314.31亿元，经营表现优异，在手货币资金882.90亿元，现金流充足。公司发行蛇口产园REIT规模12.44亿元，强化“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，继续赋能企业融资。 资产运营业态丰富，多点协同相得益彰。公司23年全口径资产运营收入66.91亿元。1）集中商业：23年实现收入14.48亿元，截至23年底，在营项目38个，在建及筹开44个；2）写字楼：实现收入12.60亿元，在营项目32个，在建及筹开10个；3）产业园：实现收入12.77亿元，在营项目30个，布局国内核心一二线15个城市；4）长租公寓：实现收入10.88亿元，在管项目45个，布局全国19城，在建及筹开项目39个；5）酒店：实现收入10.62亿元，布局17个城市和2个海外国家，在管项目18个，在建项目24个。 投资建议：公司23业绩表现亮眼，整体销售稳健、拿地积极、信用良好，当前利润率或接近相对底部，未来有望实现业绩触底回升。基于公司毛利率受行业影响回落，我们调整公司24-25年归母净利润至74.01亿元、82.33亿元（原值为100.59、121.92亿元），预计26年归母净利91.51亿元，对应PE分别为11.52X、10.36X、9.32X，维持“买入”评级。 风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险

     招商蛇口(001979) 投资要点 归母净利润同比高增，融资成本优化。2023年营业收入1750.1亿元，同比下降4.4%；归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%，主要因为：1）投资收益同比增加3.4亿元至14.7亿元，扣除非经常性损益的归母净利润同比下降5.4%至13.9亿元；2）少数股东损益占比同比下降22.5个百分点至30.6%。全年毛利率同比下降3.4个百分点至15.9%。期末合同负债1615.3亿元，同比增长11.5%。期末剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。 销售稳定增长，坚持核心城市深耕。2023年公司实现签约销售面积1223.4万平方米，同比增加2.5%；对应销售金额2936.4亿元，同比增加0.4%。全口径签约金额排名提升一位至行业第五，上海、苏州、合肥、长沙等13个城市均进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。同时，全年拿地55宗，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元，其中在“强心30城”投资金额占比达99%，在“核心6+10城”投资金额占比达88%，进一步聚焦北上深及杭州、苏州、厦门等重点城市。 多元业务协同发展，资产运营及城市服务经营稳健。2023年公司全口径资产运营收入66.9亿元，EBITDA33亿元，其中EBITDA同比上年增长0.5%。公司商业在营项目38个，总经营建筑面积约216万平方米；在建及筹开项目44个，总经营建筑面积约309万平方米；写字楼在营项目32个，经营建面128万方，在建及筹开项目10个，总建筑面积81万方；产业园在营项目30个，经营建面226万方；长租公寓项目共45个，经营建面115万方；酒店在营项目18个，经营建面55万方。城市服务方面，物管面积3.5亿平方米，新签年度合同额40.4亿元。 盈利预测与投资建议。预计2024-2026年公司归母净利润复合增速为14.3%。考虑公司销售表现较为稳健，土储充足且结构优质，维持“持有”评级。 风险提示：竣工交付不及预期、销售及回款不及预期、政策调控等风险。

     招商蛇口(001979) 事件：公司发布2023年年报，公司2023年实现收入1750.08亿元，同比下降4.37%；归母净利润63.19亿元，同比增长48.20%；每股收益0.65元/股，每10股派3.2元现金。 业绩快速增长：2023年公司实现营业收入1750.08亿元，同比下降4.37%；归母净利润63.19亿元，同比增长48.20%。公司业绩实现快速增长主要受到公司权益比例提升明显，少数股东损益占净利润比例由2022年的53.13%下降至30.61%，由于公司近年来拿地趋向高权益拿地，少数股东损益占比因而下降。2023年公司资产减值损失22.76亿元，较2022年降低54.89%。盈利能力上，1）毛利率下降，2023年开发业务毛利率17.08%，较2022年下降3.98pct。主要受到结转产品的类型、体量、地区结构等因素影响；2）2023年销售费用率和管理费用率分别为2.47%、1.36%，分别较2022年增加0.24pct、0.09pct，主要是广告费增加等因素所致。 销售逆势微增：公司2023年实现销售面积1223.41万方，同比增长2.49%，销售金额2936.3亿元，同比微增0.35%，对应销售均价24001.36元/平米，同比下降2.09%。销售规模跻身行业前五。上海、苏州、合肥、长沙、南通排名第一，在深圳、南京、温州、徐州等城市销售排名进入前三。公司坚持“区域聚焦”，“强心30城”签约销售额占比91%，其中核心“6+10城”占比77%，聚焦成效显著。 拿地聚焦核心：2023年公司累计新增55宗地块，总计容建面590万方，地价1134亿元，对应楼面价19220元/平米；公司需支付地价867亿元，对应的权益比例为76.46%。按照权益地价/销售金额（全口径）计算得来的拿地力度为29.53%。公司投资聚焦核心，在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达到99%、88%，其中四个一线城市占公司全部投资额的51%。 财务严控杠杆：截至2023年末，公司剔除预收账款的资产负债率为62.41%、净负债率54.58%，严控杠杆；现金短债比1.28，维持充裕现金。全年综合资金成本3.47%，较年初降低42bp。债务结构合理，1年到期债务占全部融资规模的20.10%。 资产运营齐头并进：资产运营业务实现收入66.91亿元（全口径），EBITDA33亿元，报告期内，成熟项目的EBITDA回报率6.24%，较2022年提高0.45pct，1）商业业态实现收入14.48亿元，在营项目38个，总经营建面216万方；在建及筹开项目44个，总经营建面309万方。公司的“海上世界”系、“招商花园城”系等产品以打造成为具有差异化竞争力的产品。运营上轻重结合，投资上坚持聚焦核心城市布局。2）写字楼业态实现运营收入12.60亿元，EBITDA8.55亿元，在营项目32个，总经营建面128万方；在建及筹开项目10个，总经营建面81万方。3）产业园业态实现运营收入12.77亿元，EBITDA6.7亿元，在营主要项目30个，总经营建面226万方，在建及筹建项目5个，规划经营建面40万方，布局国内核心一、二线城市15个。4）长租公寓业态实现收入10.88亿元，EBITDA6.89亿元，已开业项目45个，经营建面115万方，总房源数2.95万间，布局19个城市；期内在北京、上海、深圳、厦门等城市的7个新项目开业。5）酒店业态实现运营收入10.62亿元，布局17个城市和2个海外国家，已开业项目18个，经营建面55万方；期内在深圳、西安、琼海等城市共有4个国际品牌酒店开业。 投资建议：公司财务严控杠杆维持充裕现金；业绩快速增长，权益比例提升明显；销售逆势微增，排名进入行业前5，央企优势继续显现，拿地聚焦核心。考虑到公司2023年毛利率下降，我们下调公司2024-2025年归母净利润至81.05亿元、94.48亿元，预测2026年归母净利润为107.43亿元，对应EPS分别为0.89元/股、1.04元/股、1.19元/股，对应PE为10.64X、9.13X、8.03X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。

     招商蛇口(001979) 销售增长投资积极，归母净利润同比高增，维持“买入”评级 招商蛇口发布2023年年报。公司收入微降利润高增，销售增长拿地积极，重组资产完成过户，定增募资顺利完成。受销售市场低迷影响，我们下调2024-2025年并新增2026年盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为80.4、94.8、108.3亿元（2024-2025年原值为115.8、134.8亿元），EPS为0.89、1.05、1.20元，当前股价对应PE为10.7、9.1、8.0倍。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，看好未来市占率持续提升，维持“买入”评级。 归母净利润同比高增，债务结构持续优化 2023年公司实现营业收入1750.08亿元，同比下降4.37%；归母净利润63.19亿元，同比增长48.20%；经营性净现金流314.3亿元，同比增长41.75%；基本每股收益0.65元/股，拟向全体股东每10股派发现金红利3.20元；毛利率和净利率分别为15.89%和5.20%，其中开发业务毛利率17.08%。公司利润增长主要由于：（1）计提资产减值损失、信用减值损失同比减少40.4亿元；（2）结转项目权益比例同比提升。公司全年新增公开市场融资324.3亿元，全年综合资金成本3.47%，较2023年初降低42BP。截至2023年末，公司有息负债2124亿元，剔预负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，三道红线维持绿档。 全年销售逆势增长，拿地聚焦核心城市 2023年公司实现签约销售面积1223.41万方，同比增长2.49%；销售金额2936.35亿元，同比增长0.35%，在克而瑞全口径销售金额榜单排名第五。2023年公司获取55宗地块，总计容建面约590万方，总地价约1134亿元，拿地权益比76.5%，拿地强度38.6%，公司在“强心30城”“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，一线城市投资额占比51%，单城投放额达46亿元。 资产运营稳中有升，招商积余业绩保持增长 公司管理范围内全口径资产运营收入66.9亿元，实现EBITDA33亿元，其中成熟期项目EBITDA回报率达6.2%，同比提升0.45个百分点。公司可出租物业总面积586.5万方，实现出租收入44.9亿元，同比增加42.1%，总体出租率83.86%。招商积余管理面积达3.45亿平米，营收和归母净利润分别同比增长20%和24%。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 事件 2024 年 3 月 18 日招商蛇口发布 2023 年年度报告，全年实现营业收入 1750.1 亿元， 同比-4.37%； 实现归母净利润 63.19 亿元，同比+48.20%；基本每股收益 0.65 元，每股现金分红 0.32 元，分红比例 45.88%，股息率约 3.36%。 点评 归母净利润高增，主因减值减少&权益比例提升： 2023 年公司开发结转面积 845 万方，同比-2.21%，导致营收规模下滑。同期利润总额、净利润分别同比-11.56%和+0.09%， 而归母净利润同比逆势+48.20%，主要由于：①公司当年计提资产&信用减值损失 24.18亿元，较 2022 年少计提 40.41 亿元；②公司当年结转项目权益比例提升，少数股东损益 27.87 亿元，较 2022 年减少 20.47 亿元。 销售规模逆势微增， 重点城市优质巩固： 2023年公司销售金额2936亿元，同比+0.4%（TOP10 房企平均同比-13%），稳居行业前五。从区域看，公司“强心 30 城” 销售贡献占比 91%， “核心 6+10 城”占比 77%。在全国 13 个城市进入当地销售榜 TOP5，其中上海、苏州、合肥、长沙和南通五城居 TOP1，持续巩固优势。 投资坚持聚焦深耕， 资源投放强心城市： 2023 年公司获取 55 宗地块， 总建面 590 万方，同比基本持平， 总地价 1134 亿元， 同比+6.9%，权益地价 867 亿元，同比+28.9%，权益比 0.76，较 2022 年提升13pct。 在“强心 30 城” 和“核心 6+10 城”的投资金额占比分别为 99%和 88%，其中一线城市投资占总投 51%，单城投放额达 46亿元。 新增项目运转高效， 55 个新增项目中有 29 个实现当年拿地当年开盘，贡献销售金额 340 亿元。 财务结构安全稳健，“三道红线”始终居绿档： 截至 2023 年末，公司剔除预收账款的资产负债率 62.41%、净负债率 54.58%、现金短债比 1.28。 全年公开市场融资 324.3 亿元，票面利率为行业同期最低； 全年平均融资成本 3.47%，较 2022 年降低 42BP。 投资建议 公司销售规模维持增长，投资布局聚焦深耕， 2024 年优质项目逐步结转，业绩有望持续回升。 考虑当前房地产市场承压， 我们小幅下调公司 2023/2025 年归母净利润至 91.1 和 118.1 亿元（原为107.3/140.8 亿元）， 新增 2026 年归母净利润预测 143.5 亿元， 同比增速分别为 44.2%、 29.6%和 21.6%。公司股票现价对应 PE 估值为 9.5/7.3/6.0 倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策落地不及预期； 房地产市场销售持续低迷； 竣工不及预期。

     招商蛇口(001979) 投资要点 事件：公司发布2023年年报。2023年公司实现营收1750.1亿元，同比下降4.4%；归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%，业绩符合预期。 营收同比略有下降，归母净利润恢复增长。2023年公司营收略有下滑，但归母净利润同比增长48.2%，原因主要有：1）计提资产减值损失、信用减值损失同比减少62.6%；2）结转项目权益比例提升，2023年少数股东损益占净利润比重为30.6%，较2022年的53.1%大幅下降；3）融资成本下降，公司2023年财务费用同比减少53.5%。 销售跻身行业前五，坚持核心城市深耕策略。截至2023年12月31日，公司全年签约销售面积1223.4万平、销售金额2936.4亿元。根据克而瑞数据，公司2023年销售额排名第5位，同比上升1位，在行业波动中呈现出较强的稳定性。公司销售聚焦高能级城市，“强心30城”签约销售额占比高达91%。此外，公司在全国13个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1。 投资聚焦高能级城市，一线城市投资额达51%。截至2023年12月31日，公司全年获取55宗地块，总计容建面590万平，总地价1134亿元。公司全年权益拿地金额占比75.9%、较2022年增加16.2pct，投资强度38.9%，较2022年的43.6%略有下降，但在TOP20房企中仍处前列。从拿地布局看，在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%、88%，在一线城市的投资占公司全部投资额的51%。优质的土储有助于公司未来销售稳健增长。 融资成本进一步下降，高比例分红回馈股东。公司紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低，全年综合资金成本3.5%，较年初降低42BP，处于行业绝对低位，融资优势明显。此外，公司上市以来始终保持高分红，2015-2022年年均分红率达40.8%，此次公司拟每10股派发现金红利3.2元(含税)，现金分红比例进一步提升至45.9%，充分体现公司在兼顾业绩增长及高质量可持续发展的同时，持续提升股东回报。 盈利预测与投资评级：我们根据公司2023年年报情况，小幅下调其2024/2025年归母净利润至93.6/115.5亿元（前值为100.2/140.5亿元），2026年归母净利润为135.3亿元，对应EPS为1.03/1.27/1.49元，对应PE分别为9.2X/7.5X/6.4X。公司作为地产龙头央企，销售稳健富有韧性、跻身行业前五，投资聚焦高能级城市，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

     招商蛇口(001979) 事项： 公司公布2023年年报，全年实现营业收入1750.1亿元，同比下降4.4%；归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%，拟每10股派发现金红利3.20元（含税）。 平安观点： 归母净利同比增长，合同负债金额提升：公司2023年实现营业收入1750.1亿元，同比下降4.4%，归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%。归母净利润增速高于营收主要因：1）资产及信用减值损失同比减少40.4亿元；2）少数股东损益占比同比下降22.5个百分点至30.6%。全年毛利率15.9%，同比下降3.4个百分点。期末合同负债1615.3亿元，同比增长11.5%。 销售规模逆势微增，投资区域持续聚焦：公司2023年销售面积1223.4万平米，同比增长2.5%；销售金额2936.4亿元，同比微增0.4%；销售均价24001元/平米，同比下降2.1%。“强心30城”销售额占比91%，其中核心“6+10城”占比77%，聚焦成效显著。2023年累计获取地块55宗，总计容建面约590万平方米、总地价约1134亿元（权益比例76.5%），拿地销售面积比48.2%、拿地销售金额比38.6%。其中“强心30城”、“核心6+10城”投资金额占比分别达99%、88%，北上广深投资占公司全部投资额51%。公司2023年新增项目中29个实现当年拿地当年开盘，期内贡献销售金额约340亿元。 三条红线维持绿档，资金成本延续下行：2023年末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率54.6%、现金短债比1.28，三条红线维持绿档。期内公司充分发挥信用优势置换高息债务，资金成本显著降低，全年新增公开市场融资324.3亿元，期末综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。 投资建议：考虑房地产行业调整节奏超出预期，公司后续销售结转可能 面临压力，下调公司2024-2025年EPS预测至0.81元（原为0.84元）、0.88元（原为1.17元），新增2026年EPS预测为0.97元，当前股价对应PE分别为11.8倍、10.8倍、9.8倍。公司财务状况稳健，投资区域持续聚焦，仍旧有望以优质资产助力未来发展，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、销售修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争仍相对激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、持续减值等风险。

     招商蛇口(001979) 全年销售增长投资积极，拿地权益比显著提升，维持“买入”评级 招商蛇口发布2023年12月经营简报。公司全年销售数据保持增长，拿地权益比明显提升，重组资产完成过户，定增募资顺利完成。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为86.3、115.8和134.8亿元，EPS为0.95、1.28、1.49元，当前股价对应PE为9.1、6.8、5.8倍，维持“买入”评级。 单月销售不及预期，全年销售数据保持增长 2023年12月公司实现签约销售面积129.08万方，同比下降45.1%；实现签约销售金额227.59亿元，同比下降46.6%，环比下降3.6%。2023年公司累计实现签约销售面积1223.41万方，同比增长2.49%；累计实现签约销售金额2936.35亿元，同比增长0.35%，在克而瑞全口径销售金额榜单排名第五；累计销售均价24001元/平米，同比下降2.1%。 单月新增11宗地块，拿地权益比显著提升 公司12月在上海、广州、成都等核心一二线城市获取11宗地块，总计容建面149.7万方，对应拿地金额242.8亿元，单月拿地强度106.7%。公司2023年拿地55宗，拿地总建面589.13万方，对应土地总价1142.21亿元，分别同比下降18.6%和10.3%，权益拿地面积和拿地金额同比增长4.3%和13.9%，权益拿地金额占比提升至75.9%（2022年为59.7%），投资强度38.9%，其中一线和二线城市拿地金额占比分别为53.3%和45.2%，持续加强在一线城市的深耕。 融资渠道畅通，融资成本保持行业较低水平 公司2023年公开发债344.3亿元，融资渠道保持畅通。12月公司成功发行16亿元中期票据，票面利率3.2%，融资成本保持行业较低水平。公司上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP，截至上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率62.9%、净负债率47.0%、现金短债比为1.1，三道红线保持“绿档”。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 单月销售数据改善，投资强度较高，维持“买入”评级 招商蛇口发布2023年11月经营简报。公司单月销售数据同比转正，累计销售保持增长，重组资产完成过户，定增募资顺利完成。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为86.3、115.8和134.8亿元，EPS为0.95、1.28、1.49元，当前股价对应PE为10.3、7.7、6.6倍，维持“买入”评级。 单月销售金额增速同比转正，累计销售金额保持增长 2023年11月公司实现签约销售面积89.44万平方米，同比下降26.88%；实现签约销售金额236.12亿元，同比增长0.68%，环比增长12.7%，单月销售数据有所改善。2023年1-11月，公司累计实现签约销售面积1094.33万平方米，同比增长14.17%；累计实现签约销售金额2708.76亿元，同比增长8.35%，在克而瑞全口径销售金额榜单排名第五；累计销售均价24753元/平米，同比下降5.1%。 投资强度较高，11月新增2宗地块 公司11月在上海静安区和西安高新区获取2宗地块，总计容建面19.69万方，对应拿地金额85.21亿元，在高能级城市持续深耕。公司1-11月拿地44宗，拿地总建面439.46万方，对应土地总价899.45亿元，分别同比下降35.5%和23.9%，拿地强度33.2%，权益拿地金额占比达78.8%，其中一线和二线城市拿地金额占比分别为52.1%和46.0%。 融资渠道畅通，融资成本保持行业较低水平 公司1-11月公开发债328.3亿元，融资渠道保持畅通。11月公司成功发行38.4亿元公司债，票面利率3.2%，融资成本保持行业较低水平。公司上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP，截至上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率62.9%、净负债率47.0%、现金短债比为1.1，三道红线保持“绿档”。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 归母净利润实现增长，拿地坚守一二线城市，维持“买入”评级 招商蛇口发布2023年三季报。公司归母净利润同比增长，销售稳健投资维持一定强度，重组资产完成过户，优质土地储备增加。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，看好未来市占率持续提升，我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为86.3、115.8和134.8亿元，EPS为1.03、1.39、1.62元，当前股价对应PE为10.4、7.8、6.7倍，维持“买入”评级。 结转项目权益比增加，归母净利润实现增长 公司前三季度实现营业总收入758.29亿元，同比下降15.26%；实现归母净利润37.69亿元，同比增长27.45%；基本每股收益0.39元，加权平均净资产收益率上升1.11个百分点至3.59%。公司营收下降源于前三季度结转项目减少，归母净利润增长源于结转项目权益比增加，少数股东损益大幅减少。截至2023年三季度末，公司总资产9635.2亿元，较年初增长8.69%，仍处于规模扩张进程中。 销售保持增长，拿地权益比维持高位 公司前三季度实现签约销售面积917.64万平方米，同比增长21.86%；累计实现签约销售金额2263.09亿元，同比增长12.25%，在克而瑞全口径销售金额榜单排名第五。公司前三季度拿地38宗，拿地总建面370.54万方，对应土地总价691.07亿元，分别同比下降37.2%和32.5%，权益拿地金额占比达80.2%，其中一线和二线城市拿地金额占比分别为42.8%和54.7%。 融资渠道畅通，定增募资顺利完成 公司1-9月公开发债256.8亿元，融资渠道保持畅通，票面利率不超过3.15%，上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。截至上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率62.9%、净负债率47.0%、现金短债比为1.1，三道红线保持“绿档”。2023年9月20日，公司以每股11.81元的发行价格向特定对象发行A股股票约7.2亿股，成功募集资金85亿元，定增募资顺利完成也表明了投资者及监管部门对公司的大力支持。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 核心观点 少数股东损益比下降带动利润增长。公司2023Q3实现营业总收入758.3亿元，同比-15.3%；营业利润75.6亿元，同比-12.3%；归母净利润37.7亿元，同比27.4%；扣非归母净利润29.6亿元，同比27.5%。少数股东损益占比31.8%，同比减少-21.6%。 单季度毛利率筑底持续回升。公司2023Q3毛利率为18.3%，较2022年下降1百分点；扣税毛利率为14.2%，较2022年下降0.8百分点；净利率为7.3%，较2022年上升2.3百分点；归母净利率为5%，较2022年上升2.6百分点。单季度来看，公司2023Q3单季度毛利率22.4%，环比上升4.7pct。 资产规模稳健增长，经营现金流同比高增。公司2023Q3在手货币资金887.7亿元，同比14.7%；存货总额4651.9亿元，同比2.2%；投资性房地产1231亿元，同比5.9%；存货总资产规模9635.2亿元，同比4.3%。公司2023Q3经营性现金流净额257.2亿元，同比增加176.1亿元；筹资性现金流净额-250.3亿元，同比减少274.6亿元。 核心城市货值充足，保障全年目标完成。2023年1-9月，公司累计实现销售金额2263.1亿元，同比+12.3%，领先百强房企24.5pct，销售面积917.6万方，同比+21.9%，累计销售均价24662元/方，同比-7.9%。公司核心城市货量保持充足，有效保障全年3300亿元销售目标完成。 投资聚焦核心城市，保持轮动有序进行。23年1-9月公司累计拿地总金额691.1亿元，同比-33.1%；累计新增总建面366.5万方，同比-38.2%；累计权益地价554.3亿元，同比-16.6%；累计拿地金额权益比例80.2%，较2022年提升20.5pct。1-9月拿地金额强度为30.5%，较2022年下降13.3pct。土地获取城市结构来看，1-9月一二线城市整体拿地占比提升至97.5%，较2022全年提升8.7pct。权益比例大幅提升，未来归母损益有望提升。公司持续锁定高能级城市，提高土地兑现度和去化率。 龙头央企优势明显，核心区投资轮动。1）公司央企背景，融资渠道畅通，成本持续优化；2）核心区投资轮动，一二线城市占比提升，换牌效应将抬升公司资产质量。 投资建议：我们预测公司2023-2025年EPS分别为0.84元/1.26元/1.59元/股，对应PE分别为13/8.6/6.8倍，维持“买入”评级。 风险提示：二手房挂牌量持续攀升，房价超预期下跌，核心区土地市场热度迅速攀升，公司滚存库存去化难度加大等。

     招商蛇口(001979) 业绩改善，归母净利润同比高增。2023年Q3单季公司实现营业收入243.86亿元，同比下滑23.61%，实现归母净利润16.16亿元，同比增长50.99%，净利率7.07%；1-9月公司实现营业收入758.29亿元，同比下滑15.26%，实现归母净利润37.69亿元，同比增长27.45%，净利率7.29%。前三季度公司营业收入下滑但归母净利润高增主要由于：1）reits扩募等贡献投资收益：公司净投资收益15.95亿元，同比增长25.43%；2）少数股东权益比例下降：公司少数股东损益17.57亿元，同比下降48.16%，占净利润比重为31.80%，较去年同期大幅下降21.6pct。 销售规模大幅增长，核心城市优势明显。2023年1-9月公司实现销售金额2263.1亿元，同比增长12.3%，销售面积917.64万方，同比增加12.25%。受益于公司近年来聚焦核心城市的投资策略，公司在一线和强二线城市的销售表现亮眼。1-9月公司在上海的全口径销售额位居第一，在深圳的销售额排名前进四位进入TOP10梯队，在西安的销售额排名位居第八。随后续市场逐步企稳叠加公司高质量土储结构，我们认为公司全年销售额有望保持双位数增长。 聚焦核心持续深耕，新增土储量大质优。根据公司公告，2023年1-9月公司累计获取38宗土地，全口径拓展金额691.1亿元，同比下滑33%，投资强度30.5%，较去年同期下降21.8pct。据克而瑞口径，公司前三季度新增货值959亿元，位居行业第八，新增土储量大质优，主要集中在北京、上海、杭州、苏州等热点城市，其中北京单城投资超百亿元。土储布局的不断优化和整体投资强度的持续提升，融资端的优势为公司规模增长奠定了有利基础。 融资：融资优势明显，定增落地助力发展。1-9月公司累计发行超短融、中票、公司债等合计超250亿元，融资优势持续凸显。公司定增完成共募资84.99亿元，扣除发行费用后实际募资84.28亿元，定增完成有助于补充公司资金流动性，增厚公司净资产水平，根据公告，截至9月30日，公司净负债率41.02%，较去年同期下降6.87pct,现金短债比2.09，较中报提高0.3，债务结构进一步优化。公司后续有望进一步受益于前海土地开发效益，融资端优势助力公司规模持续扩张。 盈利预测与投资评级：公司保持拿地节奏，未来有望受益于供给端分化实现销售持续增加，保持行业领先地位。因此我们预计公司2023-2025年EPS为0.82/1.16/1.48元/股，11月8日股价对应2023-2025年PE估值分别为13.53/9.54/7.51倍，维持“买入”评级。 风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期。地产行业销售下行幅度超预期，公司房地产销售不及预期。