招商蛇口(001979) 投资要点 事件：3月16日公司发布2025年年度报告，2025年实现营业收入1547.28亿元，同比-13.53%；实现归母净利润10.24亿元，同比-74.65%；实现扣非净利润1.69亿元，同比-93.10%。 结转收缩叠加减值计提，利润阶段性承压：公司归母净利润大幅下滑，主要原因包括：1）2025年房地产开发业务项目结转规模同比下降，带动营业收入同比-13.53%；2）公司基于谨慎性原则计提减值准备，2025年计提资产减值损失及信用减值损失合计44.11亿元；3）投资收益同比减少，2025年实现投资收益7.08亿元，同比减少31.84亿元；4）受结转项目及收入结构影响，2025年公司毛利率为13.76%，同比-0.62pct。 销售稳居行业头部，核心城市优势巩固：2025年公司实现签约销售金额1960.09亿元，同比-10.6%（TOP100房企同比-18.5%），行业排名提升一位至第4位。公司聚焦核心城市，产品力行业领先，2025年销售均价为2.74万元/平方米，同比+16.8%，在上海、深圳、成都等10个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点30城中进入当地TOP5的城市共计15个。 聚焦核心精准补仓，拿地结构持续优化：2025年，公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，拿地强度47.9%，同比+25.7pct。公司坚持聚焦核心、以销定投的投资策略，2025年公司在“核心10城”的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%。 财务结构保持稳健，融资成本持续降低：截至2025年末，公司剔除预收账款的资产负债率64.17%、净负债率72.46%、现金短债比1.19，三道红线稳居绿档。公司融资渠道畅通，债务结构与融资成本持续优化，2025年完成120亿永续债清零，新增公开市场融资179.4亿元，落地经营性物业贷141亿元；2025年末综合资金成本2.74%，较年初下降25BP。 盈利预测与投资评级：在政策持续发力、行业逐步企稳的背景下，公司依托央企信用优势，投销稳健，业绩有望逐步修复。我们基本维持2026~2027年归母净利润预测，分别为11.33/13.79亿元，新增2028年预测值为19.53亿元，对应PE为75.4/62.0/43.8倍，维持“买入”评级。 风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。

     招商蛇口(001979) 结转业绩承压，行业排位稳步提升，维持“买入”评级 招商蛇口发布2025年报，公司利润承压，销售排名逆势提升，投资聚焦核心城市，融资成本持续下降。受房地产市场下行、计提减值增加影响，我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为23.0、38.9、40.8亿元（2026-2027年原值49.6、55.4亿元），EPS为0.26、0.43、0.45元，当前股价对应PE为37.9、22.4、21.4倍。公司投资强度提升，可售货源较充足，维持“买入”评级。 收入同比下降，多方面原因拖累业绩表现 2025年公司实现营业收入1547.28亿元，同比-13.53%；实现归母净利润10.24亿元，同比-74.65%；实现经营活动现金流量净额96.90亿元，同比-69.67%。公司拟每股派发现金红利0.0511元。公司净利润下降主要原因：（1）计提减值42.7亿元，同比减少16.7亿元，其中存货跌价准备32.7亿元，信用损失准备7.5亿元；（2）结算收入规模和毛利率都有所下降，2025年公司毛利率13.76%，同比-0.85pct；其中开发业务15.33%，同比-0.25pct；净利率0.45%，同比-1.89pct。（3）投资收益7.08亿元，同比大幅下降81.8%。 行业排名升至第四位，投资聚焦核心城市 2025年公司累计实现签约销售面积716.12万平方米，同比-23.5%；实现签约销售金额1960.09亿元，同比-10.6%，行业排名升至第四位，在10个城市实现全口径销售金额排名前三。2025年公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万方，总地价约938亿元，同比+93%，投资强度47.9%（2024年：22.2%）。2025年公司在“核心10城”的投资占比接近90%，一线城市投资占比63%。 持有物业收入保持稳定，融资成本持续下降 2025年公司持有物业全口径收入76.3亿元，同比+2.2%，2025年新入市29个项目，总建面177万方，包含12个公寓、8个商业、3个产业园。截至2025年末，公司有息负债2424亿元，同比+8.9%；综合资金成本2.74%，较年初-25BP；剔预负债率64.17%、净负债率72.46%、现金短债比1.19，三道红线维持绿档。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

     招商蛇口(001979) 投资要点 事件：1月30日公司发布2025年度业绩预告，预计2025年实现归母净利润10.05-12.54亿元，同比下降69%-75%；实现扣非净利润1.54-2.31亿元，同比下降91%-94%。 利润阶段性下滑，主要受交付规模与减值计提影响：公司归母净利润大幅下滑，主要原因包括：1）2025年房地产开发项目交付规模减少，营业收入同比下降；2）公司根据谨慎性原则，对部分房地产项目计提减值准备；3）对联合营企业的投资收益及股权出售收益同比减少。 销售稳居前列，核心城市优势巩固：根据中指院数据，2025年公司实现全口径销售金额1960亿元，同比-10.6%（TOP100房企同比-18.5%），排名提升1名至行业第5名；销售均价为27686元/平方米，同比+19.3%。公司持续巩固高能级核心城市市场地位，打造“招商好房子”，销量稳居前列，2025年销量排名在上海进入TOP2，在深圳、北京、杭州、成都等城市进入TOP5。 拿地规模同比高增，优质土储持续夯实：公司2025年新增土地43宗，总规划建筑面积440.5万平方米，同比+95.8%，总权益拿地金额为542.6亿元，同比+62.1%。公司坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投的投资策略，围绕核心城市群加大投资布局力度，持续优化土储结构，支撑优质项目持续落地。 盈利预测与投资评级：在政策端持续发力、行业供需逐步平衡的背景下，公司作为央企龙头，资源禀赋与信用优势突出，投销节奏稳健，有望在行业企稳过程中率先受益。我们预计公司2025/2026/2027年归母净利润分别为10.80/11.28/13.69亿元，同比分别-73.25%/+4.37%/+21.43%，EPS分别为0.12/0.13/0.15元，对应PE分别为84.1X/80.6X/66.4X。公司销售稳居行业头部，土储优质，高能级城市优势持续巩固，业绩有望逐步修复，维持“买入”评级。 风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。

     招商蛇口(001979) 投资要点： 深耕大湾区的央企综合运营平台。招商蛇口是招商局集团旗下的房地产业务运营平台，公司以开发业务、资产运营、物业服务为三大核心支柱，持续构建“租购并举、轻重结合”的多元业务格局。过去几年，面对行业调整压力，公司主动优化资产结构：一方面，积极化解历史包袱，自2020年以来累计计提资产及信用减值约226亿元，计提规模在央国企房企中处于相对领先的水平；另一方面，公司在投资端持续优化，聚焦核心城市，提升拿地权益比例。展望未来，我们认为，公司将依托招商局集团的产业协同与融资优势，继续深耕大湾区、长三角以及成渝等核心经济圈，夯实央企综合运营平台的长期竞争力。 受房地产市场调整，短期盈利承压。2015-2021年，公司营收、归母净利CAGR分别为+21.8%、+13.5%，业绩规模稳步提升；2022-2024年，公司营收、归母净利CAGR分别为-1.1%、-2.7%，受房地产行业调整影响，业绩有所下滑。1月30日，公司发布2025年业绩预告，公司预计2025年归母净利10.1-12.5亿元，同比下降69%-75%；扣非后归母净利1.54-2.31亿元，同比下降91%-94%，归母净利下滑主因：1）部分房地产开发项目存在减值迹象，公司结合市场情况进行相应计提减值；2）结转项目规模减少，导致营收有所下滑；3）联合营公司的投资收益同比下滑。截至2025Q3末，公司合同负债为1496亿元，较2024年末+5%，对2024年营收的覆盖倍数为0.84倍，短期来看结转端收入增长存在一定压力。 销售规模稳居行业前列，拿地聚焦并强度提升。根据克而瑞数据，2015-2024年，公司销售金额CAGR达16%，销售金额排名从全国第14位提升至第5位。2025年，公司实现销售金额1960亿元，同比-10.6%，优于百强房企整体表现（同比-20%），行业排名提升至全国第4。2025H1，核心城市10城销售占比提升至70%（同比+4pct），体现公司在核心城市的深耕与资源集中度持续提升。2025年，公司拿地金额793亿元，同比+63%，拿地/销售金额比40%，同比+18pct，拿地强度显著提升，新增项目主要集中于上海、深圳、长沙、成都等重点城市，延续“以销定投、区域聚焦”策略。截至2025H1末，公司未竣工土储面积2413万平方米，对2024年销售面积的覆盖倍数为2.6倍，土储结构优质且充裕。 融资优势显著，重视股东回报。截至2025H1末，公司剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为63.1%、66.4%，现金短债比1.3，“三道红线”指标均处于绿档。2025H1，公司加权融资成本为2.84%，较24年末下降0.15pct，融资成本保持行业领先水平。截至2025H1末，银行融资占比达66%，一年内到期有息债务占比21.4%，财务结构保持稳健。此外，公司重视股东回报：1）2025H1，公司偿还永续债62亿元，降低了永续债利息对归母净利润的摊薄影响；2）自2024年11月以来，公司累计回购股份约4480万股，回购金额达4.3亿元；3）公司2022-24年维持40%以上的派息率，体现公司在行业调整期依然坚持“稳经营、重回报”价值取向。 盈利预测与评级：我们预计公司2025-27年归母净利润分别为10.73、14.72、16.87亿元，对应1月30日的股价PE为88.8、64.7、56.5倍，2025年PB为0.96倍，我们选取保利发展、中国海外发展及建发国际集团等同为央国企股东背景且重点布局一二线城市的房企作为可比公司。在当前行业调整、分化加剧的背景下，公司有望凭借低融资成本优势与核心城市聚焦战略，在存量竞争中率先受益，实现业绩稳步修复与价值重估，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：行业复苏进度不及预期。资产减值风险二次冲击。战略资源价值释放时滞与不确定性。

     招商蛇口(001979) 本报告导读： 开发结算进度加快，结算毛利率企稳回升；加权平均净资产收益率同比提升0.22个百分点，显示资本回报效率稳中有升。 投资要点： 业绩稳增，给予优于大市评级。2025年前三季度，招商蛇口实现营业收入897.66亿元，同比增长15.07%；归属于上市公司股东的净利润为24.97亿元，同比下降3.99%；扣除非经常性损益后的净利润同比增长17.11%。公司减值计提逐步进入尾声，考虑到相关核心优质项目将在25-27年进入结算，维持2025~2027年BPS分别为11.57/11.76/12.03元，结合公司减值计提充分且最早，可能是A股龙头房企中业绩最先复苏的房企之一，目标价14.89元。 开发结算进度加快，结算毛利率企稳回升。2025年前三季度，公司实现营收同比增长15.07%，主要受益于房地产项目交付规模扩大。此外公司前三季度毛利率同比企稳回升5pct至15.0%，但归母净利率依然下滑了0.6pct，主要系毛利率提升带动土地增值税增加，叠加投资收益同比下滑84.5%和少数股东损益同比提升34.4%导致。但值得注意的是，扣除非经常性损益后净利润同比增长17.1%，表明公司核心开发与运营板块盈利能力稳步提升，盈利结构持续向好。 加权平均净资产收益率同比提升0.22个百分点，显示资本回报效率稳中有升。公司经营活动现金流净额为31.37亿元，同比大幅下降75.81%，主要因房地产项目销售回款同比减少，尽管如此，公司期末货币资金仍达850.27亿元，短期偿债能力风险可控。 公司调整向特定对象发行优先股方案，核心变化为发行规模缩减及募集资金用途结构优化。发行数量由不超过8200万股下调至7841万股，募集资金总额由不超过82.0亿元调减至78.4亿元，降幅约4.4%。募集资金拟投向11个“保交楼、保民生”房地产项目，建安成本均为资本性支出，未改变项目范围，仅调整各项目投入金额，如北京亦序佳苑项目拟投入由9.35亿元增至8.65亿元，上海臻境名邸项目由17.17亿元调降至16.5亿元。 风险提示:市场超预期下行，前海资源释放进度不及预期。

     招商蛇口(001979) 事件： 公司发布2025年三季报，2025年前三季度公司实现营业收入897.66亿元，同比增长15.1%，归母净利润24.97亿元，同比下降4.0%。 要点： 营收实现增长，毛利率同比明显提升 2025年前三季度公司实现营收897.66亿元，同比增长15.1%，归母净利润24.97亿元，同比下滑4.0%。营收微增但归母净利润下滑主要原因包括：1）权益法投资收益及股权处置收益同比减少，带来投资收益同比减少84.5%至5.7亿元；2）少数股东损益为11亿元，较去年同期同比增长34.4%。此外，公司销售毛利率较24年同期提高5个百分点至14.98%。 销售规模行业排名位居前四，稳中有进 公司前三季度累计实现签约销售面积508.67万平方米，同比下降20.82%，实现签约销售金额1407.06亿元，同比下降3.04%，签约销售均价27672元/平方米，同比提升22.46%。据克而瑞数据，权益销售金额944.0亿元，同比下降5.74%，权益比例为67.11%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第四名，较去年同期提升一名。 投资聚焦核心城市，获取项目优质 拿地方面，公司坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选的投资策略，资源投放聚焦核心城市。25年前三季度累计获取30宗地块，总计容建面约324.74万平方，总地价约752亿元，拿地销售比为53.5%，权益地价435亿元，新增拿地权益比57.86%。公司在一线城市的投资金额占比67%。 财务指标健康，融资成本进一步下降 截至2025年上半年末，公司“三道红线”保持绿档，剔除预收账款的资产负债率63.1%，净负债率66.42%，现金短债比为1.30。融资方面，积极响应房地产融资新模式，持续提升经营性物业贷款规模，债务结构更加稳固。此外，紧抓利率下行的市场窗口，上半年新增公开市场融资31亿元，票面利率均为同期同行业最低水平。2025年上半年末，综合资金成本为2.84%，较2025年初同比下降15BP，保持行业领先水平。 投资建议： 公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，销售保持韧性，融资渠道畅通且融资成本低，我们预计公司2025/2026/2027年归母净利润为41.04/48.34/52.01亿元，对应25/26/27年PE分别为20.67X/17.54X/16.31X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期

     招商蛇口(001979) 核心观点 事件：公司发布2025年三季报。2025年前三季度，公司实现收入897.66亿元，同比增长15.07%；归母净利润24.97亿元，同比下降3.99%；基本每股收益0.25元，同比增长13.64%。 收入增长毛利率提高：2025年前三季度，公司实现营业收入897.66亿元，同比增长15.07%；归母净利润24.97亿元，同比下降3.99%。收入增长，归母净利润下滑的原因为：1）2025年前三季度投资收益5.74亿元，较去年同期36.96亿元下滑较多；2）2025年前三季度公允价值变动损失0.11亿元，去年实现收益0.94亿元，即公允价值变动损益由正转负；3）2025年前三季度的信用减值损失0.88亿元，去年同期损失0.72亿元，信用减值损失扩大；4）2025年前三季度资产减值损失107万元，去年同期并未计提；5）2025年前三季度实现资产处置收益0.25亿元，去年同期为0.31亿元，同比下滑19.17%；6）权益比例上，2025年前三季度公司少数股东损益占净利润比例为30.60%，去年同期为23.95%，即公司整体权益比例降低6.65pct。盈利能力上，2025年前三季度毛利率为14.98%，较去年同期提高5.03pct。费用管控上，2025年前三季度销售费用率和管理费用率分别为2.13%、1.38%，分别较去年同期降低0.68pct、0.11pct。公司盈利能力提高，费用管控有成效。 投资积极深耕核心：2025年前三季度，公司实现508.67万方，同比下降20.82%；销售金额1407.06亿元，同比下降3.08%；对应销售均价27662元/平米，同比提高22.41%。公司持续深耕核心，销售实现均价上行。投资上，2025年前三季度新增30个地块，计容建面324.74万方，权益地价435.2亿元，对应总地价752.15亿元，对应权益比例57.86%。2025年三季度新增5个地块为100%权益比例，其中2块位于西安、3块分别位于深圳、武汉、厦门。2025年前三季度新增项目平均楼面价为23161.52元/平米，对应地售比为0.84，拿地质量优越。2025年前三季度拿地力度0.53（按照全口径拿地价和销售金额计算）。公司拿地深耕核心城市，保持投资质量。 善用融资工具：2025年10月，公司发布定增优先股预案，计划发行不超过7840.50万优先股，募集金额不超过78.405亿元，主要用于公司11个项目建设。2025年10月，公司发行公司债，募集40亿元，票面利率1.90%。2025年10月，公司发行绿色中票，募集5亿元，发行利率1.94%；2025年9月，公司发行中票，募集35亿元，发行利率1.89%。公司充分利用融资工具箱。 投资建议：公司收入同比增长，盈利能力提升。开发业务实现均价同比上行，投资持续深耕核心城市，保持优秀的投资质量。财务上，公司善用融资工具。基于此，我们预测公司2025-2027年归母净利润为42.97亿元、48.97亿元、52.20亿元的预测，按照目前股本计算对应EPS为0.47元/股、0.54元/股、0.58元/股，对应PE为19.61X、17.21X、16.14X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、运营业务不及预期的风险。

     招商蛇口(001979) 归母扣非净利润保持增长，拿地强度同比提升，维持“买入”评级 招商蛇口发布2025年三季报，公司行业排名稳定，拿地聚焦核心城市，公开市场融资畅通。我们维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为42.8、49.6、55.4亿元，EPS为0.47、0.55、0.61元，当前股价对应PE为19.7、17.0、15.2倍。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，维持“买入”评级。 毛利率水平明显提升，合联营企业投资收益大幅下降 2025年前三季度，公司实现营业收入897.66亿元，同比+15.1%；实现归母净利润24.97亿元，同比-4.0%；实现归母扣非净利润19.68亿元，同比+17.1%；公司实现毛利率、净利率分别为14.98%、4.01%，同比分别+5.03pct、-0.37pct，实现经营活动现金净流量31.4亿元，同比-75.8%；对合联营企业的投资收益0.6亿元，同比-96%。公司2025年第三季度收入和归母净利润分别同比+43.2%、-11.4%。 销售排名行业前四，拿地强度超50% 2025年1-9月，公司实现签约销售面积508.7万方，同比-20.8%；实现签约销售金额1407.1亿元，同比-3.1%，销售排名位列行业第四；实现签约销售均价27660元/平，同比+22.4%。2025年1-9月，公司获取30宗土地，拿地总建面324.7万方，同比增长132%；对应土地总价752.1亿元，同比增长160%；拿地均价23162元/平，同比增长12%；拿地金额权益比达57.9%，同比有所下降；拿地强度53.5%（2024年同期19.9%），其中一线城市拿地占比66.9%。 融资成本优势明显，增发优先股规模调整 公司融资畅通，截至2025年10月末，公开市场债券融资121亿元，包括2笔公司债和5笔中期票据，票面利率均不超2.05%，融资成本优势明显。公司10月调整公告拟向特定对象发行优先股78.4亿元，募集资金用于11个房地产项目建设。截至2025年9月末，公司累计回购股份数量4480万股，占公司总股本的比例为0.494%，支付资金总额4.3亿元（含交易费用）。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。