招商积余(001914) 物管规模持续扩张，非住赛道拓展稳健，维持“买入”评级 招商积余背靠招商局集团，关联方市占率和布局能级提升，非住赛道拓展稳健，坚持“大物管”、“大资管”战略。伴随资产结构调整及一系列降本增效措施，盈利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放。我们新增盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为8.44、9.20、10.83亿元，EPS分别为0.80、0.87、1.02元，当前股价对应PE为13.6、12.5、10.6倍，维持“买入”评级。 物管业态多元化，非住地位市场领先 公司近年来在管规模稳步增长，截至2024年上半年末，公司在管面积3.85亿平，同比增长16.5%；其中第三方在管面积同比增长17.1%，占比67%；非住业态面积同比增长26.8%，占比66%，为头部房企最高。公司新签规模保持增长，上半年新签第三方合同额17.40亿元，同比增长5.5%，占比92%；新签非住业态合同额16.22亿元，占比86%；来自招商蛇口的新签年度合同额达1.53亿元。公司2024H1物管收入63.6亿元，同比增长15.9%；毛利率11.0%，同比提升0.4pct。 增值业务不断壮大，商业运营规模提升 平台增值服务：围绕客户生活和办公需求设有五大条线，2024H1实现营业收入2.56亿元，同比增长4.0%；毛利率9.9%，较2023全年8.5%提升。专业增值业务：下设八大业务条线，受开发商增值业务和服务质量提升影响，2024年上半年实现收入9.23亿元，同比下降3.4%；毛利率11.1%，较2023全年下降6.7pct。资产管理业务：在管商业面积397万方，总可租面积为46.9万方，出租率94%，上半年收入2.89亿元，同比增长2.6%，毛利率较2023全年提升2.0pct至52.7%。 降本提效成果显著，有息负债持续压降 公司通过科技替岗、集采降低费用、项目拉片式管理、行政降本等举措，2024H1公司管理费率降至1.9%，保持在行业最低水位线。截至2024上半年末，公司资产负债率45.3%，有息负债总额14.3亿元，均为近五年最低值，其中银行贷款占比83%，2024H1财务费率降至0.4%。截至2024上半年末，公司在手现金22.3亿元，同比下降9.4%。 风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

     招商积余(001914) 报告摘要 事件：公司发布2024年三季报，前三季度实现营业收入121.60亿元，同比增长12.01%；归母净利润6.20亿元，同比增长4.19%；扣非后归母净利润5.92亿元，同比增长10.20%。 毛利率略有下行，三费均有改善。公司2024年前三季度收入和业绩实现增长，其中利润增速略低于收入，主要因毛利率有所下行，公司Q1-Q3综合毛利率11.31%，较去年同期下降1.35pct。不过公司加强成本管控，Q1-Q3销售费用率0.46%、管理费用率2.83%、财务费用率0.18%，较去年同期分别下降0.12pct、下降0.59pct、下降0.27pct。 在管稳步增加，外拓实现正增长，发力住宅业态。截至2024年Q3末，公司在管项目面积达到4.01亿方，较去年同期增加0.68亿方，同比+20.42%；公司Q1-Q3实现新签年化合同项目金额29.09亿元，同比+4.23%；具体看，前三季度公司中标贵州黔源电力、成都太行实验室、广州医科大学附属第五医院、深圳鄱阳湖科技园项目等千万级项目。此外，公司前三季度市场化住宅业态新签年度合同额同比增长79%，在当前市场整体聚焦收缩的背景下，公司主动发力此前较少涉足的领域且实现了较快的规模增长，让我们对公司外拓更有信心。 资管业务保持扩张，拟回购体现公司价值。公司2024年Q1-Q3资管业务在管项目数量（含筹备项目）达到71个，较去年同期增加6个，在管面积402万方，较去年同期增加28万方，其中受托管理股东招商蛇口持有的项目58个，较去年同期增加2个，第三方品牌输出10个，较去年同期增加4个。此外，据10月16日公告，公司拟以不超过14.90元/股价格集中竞价回购不低于0.78亿、不超过1.56亿公司股票用于注 销减少注册资本，旨在增强投资者信心，稳定及提升公司价值。 投资建议：2024前三季度公司收入业绩实现增长，外拓逆市扩张稳健有力。费用管控效果初显，资管业务版图扩大，考虑到公司毛利率受行业大环境影响略有下滑，我们小幅调整公司2024-2026年EPS分别至0.77、0.86、0.97元/股（前值0.79、0.88、1.01元/股），维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

     招商积余(001914) 事件：公司发布2024年三季报，公司2024年前三季度实现营业收入121.6亿元，同比增长12.01%；归母净利润6.20亿元，同比增长4.19%；基本每股收益0.59元/股，同比增长4.19%。 营收实现双位数增长：公司2024年前三季度实现收入121.6亿元，同比增长12.01%，归母净利润6.20亿元，同比增长4.19%。归母净利润增速低于收入的原因为：1）毛利率略有下滑，2024年前三季度公司毛利率为11.31%，较去年同期下滑1.35pct；2）前三季度实现其他收益0.34亿元，较去年同期下滑30.90%，主要由于增值税进项税加计递减及政府补助减少；3）公允价值变动损失0.1亿元，主要由于出售投资性房地产所致。从费用管控看，2024年前三季度公司的销售费用率和管理费用率分别为0.46%、2.83%，分别较去年同期下降0.12pct、0.58pct，管理效果明显 业态注重多元化布局：公司2024年前三季度的物管业务稳定经营。截至2024年三季度末，公司在管物业项目2252个，管理面积4.01亿方，较2024年上半年末提升4.16%。第三季度新签年度合同29.09亿元，市拓保持稳健增长。前三季度住宅业态新签年度合同额同比增长79%；非住业态持续拓展，深耕办公、园区、政府等优势赛道，中标贵州黔源电力、成都太行实验室、广州医科大学附属第五医院、深圳郡阳湖科技园项目等千万级项目。 资管业务强运营能力：公司截至2024年9月末在管商业项目71个（含筹备项目），管理面积402万方，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目10个，分别较2024年上半年末增加1个在管项目（含筹备），管理面积提升1.26%、其中第三方品牌拓展项目提升1个。持有物业的运营方面，截至2024年三季度末出租率为95%。较上半年末提升1pct 增值服务稳步推进：1）到家服务和租售业务持续拓展业务深度，服务覆盖率显著提升。2）充电桩业务多渠道接入，充电桩数和充电量大幅提升。3）社区康答业务积极探索“物业+康养”创新模式，落地试点项目。 股份回购彰显信心：公司拟以自有资金或自筹资金以集合竞价的方式回购股份，彰显对于公司未来发展的信心。 投资建议：公司2024年前三季度收入和归母净利润均实现增长。物管业务稳定增长，业态实现多元化布局；资管业务在管规模扩大，彰显公司强运营能力。根据三季报的情况，我们维持公司2024-2026年归母净利润为8.07亿元、9.09亿元、9.70亿元的预测，对应EPS为0.76元/股、0.86元/股、0.92元/股，对应PE为15.19X、13.48X、12.63X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险、增值服务运营不及预期的风险。

     招商积余(001914) 事项： 公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入121.6亿元，同比增长12%，归母净利润6.2亿元，同比增长4.2%。 平安观点： 业绩稳健增长，费用率延续改善：2024年前三季度公司实现营业收入121.6亿元，同比增长12%，归母净利润6.2亿元，同比增长4.2%。前三季度毛利率11.3%，同比下降1.4个百分点；管理费用率2.8%，同比下降0.6个百分点，延续改善。 物业管理再上台阶，资产管理相对稳定：2024年三季度末公司在管项目2252个，管理面积升至4.01亿平米，前三季度新签年度合同额29.1亿元，同比增长4.2%。加大住宅业态拓展力度，前三季度市场化住宅业态新签年度合同额同比增长79%。三季度末公司在管商业项目增至71个（含筹备项目），管理面积增至402万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目10个；持有物业稳定现有客户资源同时关注潜在客户租赁需求，总体出租率95%。 股份回购董事会审议通过：基于对公司未来发展信心，公司拟以集中竞价交易方式进行股份回购，回购价格不超过14.9元/股，回购金额不低于0.78亿元、不超过1.56亿元，回购方案董事会审议通过后，尚需提交公司股东大会，自股东大会审议通过之日起12个月内实施。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.75元、0.81元、0.89元，当前股价对应PE分别为14.9倍、13.8倍、12.7倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市拓优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）甲方结算效率及周期延长致应收账款增加风险；2）若房

     招商积余(001914) 投资要点 招商积余发布2024年半年报，公司2024年上半年实现营业收入78.39亿，同比+12.34%；实现归母净利润4.35亿，同比+3.79%；扣非归母净利润4.14亿，同比+7.65%。 营业收入稳步提升，利润增长逐步放缓 2024年上半年公司实现营业收入78.39亿，同比+12.34%。分板块来看，物业管理业务实现营收75.35亿，同比+12.68%，主要因市场新拓物业管理项目、母公司交付项目增加以及原有物业管理项目延伸业务增长；资产管理业务实现营业收入2.89亿，同比+2.61%，主要因在管商业运营项目增加。报告期内，公司实现归母净利润4.35亿，同比+3.79%，增速较2023年同期有所下降，主要因毛利率略微有所降低：2024年上半年公司物业管理业务毛利率为10.93%，同比-0.68pct，主要受专业增值服务业务毛利率降低影响；资产管理业务毛利率为52.69%，同比-0.19pct，主要受持有物业出租及经营业务毛利率降低影响。 市场拓展依旧有力，业务结构持续优化 2024上半年公司新签年度合同额18.93亿，同比+0.32%；管理面积增至3.85亿平，同比+16.67%。报告期内，公司新拓展了广州国际金融城、中国人寿大厦、广东通驿高速公路服务区、上海轨道交通3、4号线等大客户多个服务项目。报告期内，公司非住宅业态管理面积增至2.52亿平，占比66%，同比+5.74pct；实现非住宅业态营业收入46.33亿，占比61.49%，同比+3.22pct。非住宅业态细分来看，办公、园区、城市空间及其他三种业态的收入占比有所提高，公共、学校、城市空间及其他三种业态的面积占比则有所提高。 资产运营表现良好，处置部分重资产项目 2024年上半年公司招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万平，同比+14.74%。其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个，较去年同期项目数均有增长。报告期内，公司集中商业销售额同比提升26.7%，同店同比提升6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%。有效会员总数累计达752.9万，同比+63.2%。报告期内，公司持有物业总可出租面积为46.90万平，同比-4.01%，主要因处置了少量写字楼、住宅业态持有物业；总体出租率为94%，同比-3pct，主要因商业和写字楼的出租率出现下降。 投资建议：2024上半年公司收入业绩稳健增长，外拓表现依旧稳健有力，加上背靠招商局集团与招商蛇口，我们预计公司未来仍可以维持一定增速的规模与业绩增长。考虑到公司毛利率受行业大环境影响略有下滑，我们小幅调整公司2024-2026年EPS分别至0.79、0.88、1.01元/股（前值0.85、1.02、1.19元/股），维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

     招商积余(001914) 核心观点 归母净利润增长3.8%。2024上半年公司实现营业收入78.4亿元，同比增长12.3%；实现归母净利润4.4亿元，同比增长3.8%。分板块看，由于市场新拓物业管理项目、母公司交付项目增加以及原有物业管理项目延伸业务增长，公司物业管理业务实现收入75.4亿元，同比增长12.7%；由于在管商业运营项目增加，资产管理业务实现收入2.9亿元，同比增长2.6%。2024上半年公司整体毛利率下降0.7pct至12.6%，其中物业管理业务毛利率下降0.7pct至10.9%。 市拓放缓，持续深耕非住业务。上半年公司市场拓展较前期有所放缓，新签年度合同额达18.9亿元。其中第三方项目新签年度合同额为17.4亿元，千万级项目贡献新签年度合同额占比超50%。截至2024上半年末，公司在管项目2209个，管理面积达3.85亿平方米，其中来自第三方项目的管理面积为2.57亿平方米，占比67%。公司深耕非住宅业态，上半年第三方项目中非住宅业态新签年度合同额达15.7亿元，占比90%，当前非住宅业态管理面积增至2.52亿平方米，占比66%。 资产管理业务经营稳定。在商业运营方面，截至2024上半年末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万平方米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个。上半年，公司集中商业销售额同比提升26.7%，同店同比提升6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%。持有物业出租及经营业务方面，截至目前公司总可出租面积为46.9万平方米，总体出租率为94%。 风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。 投资建议：考虑到外拓竞争格局加剧等因素，我们下调公司24-25年营业收入预测至172/188亿元（原值为191/229亿元），由于行业盈利能力普遍承压，同时下调公司24-25年归母净利润预测至8.0/8.6亿元（原值为8.5/10.2亿元），对应EPS分别为0.76/0.81元，对应PE分别为11.6/10.8X，维持“优于大市”评级。

     招商积余(001914) 事件：24H1公司实现营业收入78.39亿元，同比+12.34%；归母净利润4.35亿元，同比+3.79%；基本每股收益0.41元，同比+3.79%。 利润增长放缓，基础物管表现稳定 收入端，24H1公司实现营业收入78.39亿元，同比+12.34%；其中，1）物业管理业务实现营业收入75.35亿元，同比+12.68%。细分来看，基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现收入同比增长15.86%、3.96%、-3.37%，占营收比重分别达81.08%、3.26%、11.78%；2）资产管理业务实现营业收入2.89亿元，同比+2.61%，主要系在管商业运营项目增加；3）其他业务实现营业收入0.15亿元，主要系24上半年内出售零星资产。利润端，24H1公司实现归母净利润4.35亿元，同比增长3.79%；毛利率12.57%，较23年同期下滑0.73pct；其中，1）物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为10.95%、9.91%、11.13%，较23年同期分别+0.38、+0.11、-0.48pct；2）资管业务中商业运营、持有物业出租及经营毛利率分别为37.93%、57.45%，较23年同期分别+5.25、-0.90pct。24H1销售管理研发费用率合计下降1.20pct至3.89%，费用管控提能力提升。市拓合同额高增，非住宅占比提升 规模端，截至24H1末，公司在管项目数达2209个，较23年末增加108个，在管面积 3.85亿㎡，较23年末提升11.55%；其中来自第三方项目的管理面积为2.57亿㎡，较 23年末提升13.93%，占比66.76%，较23年末提升1.40pct；非住宅业态管理面积2.52亿㎡，较23年末提升18.22%，占比66%，较23年末提升3.70pct。拓展端，24H1，公司新签年度合同额达18.93亿元，同比+0.32%，其中第三方项目占比92%，千万级项目贡献新签年度合同额占比超50%；公司市场化住宅项目新签年度合同额1.69亿元，同比增长超70%，其中住宅二手盘项目市场拓展新签年度合同额超2000万，总对总业务新签年度合同额1.2亿元，中标中兴、荣耀、京东等大客户多个项目。24H1来自招商蛇口的新签年度合同额达1.53亿元，为公司提供坚实规模支撑。 平台增值增速回落，商业销售表现良好 平台增值服务方面，24H1公司平台增值服务实现营业收入2.56亿元，同比提升3.96%，保持持续增长态势。资管业务方面，1）商业运营业务：截至24H1末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个，年内尚无新增项目。24H1集中商业销售额同比提升26.7%，同店同比提升6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%。2）持有物业出租经营业务：包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，24H1末总可出租面积为46.90万㎡，出租率为94%，管理规模及出租率较23年末略有下降。投资建议：公司背靠招商局集团，关联方交付规模大、外拓维持较高体量，基础物业支撑下业绩表现具备韧性，考虑公司上半年毛利率下滑，我们调整公司24-26年归母净利润分别为7.93、9.23、10.78亿元（原值8.58、10.11、12.23亿元）维持“买入”评级。风险提示：市场不确定性加大风险、行业竞争加剧风险、创新业务孵化风险

     招商积余(001914) 事件：公司发布2024年半年报，2024年上半年实现营业收入78.39亿元，同比增长12.34%，归母净利润4.35亿元，同比增长3.79%、扣非后归母净利润为4.14亿元，同比增长7.65%。 营收实现双位数增长：公司2024年上半年实现收入78.39亿元，同比增长12.34%，归母净利润4.35亿元，同比增长3.79%。营业收入实现双位数增长主要由于新拓物管项目、母公司交付项目增加等原因。归母净利润增速低于营收，主要由于：1）毛利率略有下滑，2024年H1公司实现毛利率12.57%，较去年同期下滑0.73pct、其中物管业务和资产管理业务毛利率分别为10.95%、52.69%，分别较去年同期提高0.38pct、下滑0.19pct；2）税金及附加增长较多，2024年H1税金及附加较去年同期增加41.32%，主要由于去年同期退还土地增值税以及房产税有减免政策；3）其他收益下滑，2024年H1其他收益较去年下滑44.91%，主要由于增值税进项税加计抵减及政府补助减少。费用管控有效，2024年H1公司销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为0.49%、2.97%、0.20%，分别较去年同期下滑0.09pct、0.47pct、0.28pct。 聚焦非住领域：公司2024年H1实现物管收入75.35亿元，同比增长12.68%，其中基础物管63.56亿元，同比增长15.86%。截至2024年H1末，公司在管面积3.85亿方，较截至2024年Q1末的在管面积增长2.94%。2024年H1对应的物管单价为2.75元/平米/月。以区域分布看，广东、江苏、上海、山东四个省份贡献的物管收入合计42.56亿元、四省贡献管理面积2.13亿方。从业态分类看，公司聚焦非住业态。2024年H1公司实现非主业态基础物管收入46.33亿元，占基础物管收入的72.90%；截至2024年H1公司非住业态在管面积2.52亿方，占比65.45%；2024年H1非住业态的平均物管单价为3.06元/平米/月，高于同期公司在管住宅业态的平均物管单价2.16元/平米/月。以项目来源看，截至2024年H1公司第三方项目管理面积2.57亿方，占在管面积的67%，第三方外拓的新签约年度合同金额15.71亿元；2024年H1，公司非住业态在金融、互联网、航空、高校、医院、交通等领域拓展表现强劲，信托项目包括广州国际金融城、中国人寿大厦等项目；2024年H1公司在市场化住宅项目中新签约1.69亿元，同比增长超70%。 增值服务专业显成效：2024年H1，公司实现平台增值服务2.56亿元，同比增长3.96%。企心服务通过以点带面拓展客户、零售服务部分爆品销售额突破千万元。2024年公司实现专业增值服务9.23亿元，同比下滑3.37%。智能化工程市场业务突破多个优质客户；充电桩业务步入快速发展期，目前已接入2.8万余台充电桩；智能家居业务实现营收突破千万元；房产经纪业务推动平台化转型，全国房产租售收入同比增长36%。 在管商业规模扩大：2024年H1，公司实现资产管理业务2.89亿元，同比增长2.61%。1）商业运营业务实现7041万元收入，同比增长17.34%。截至2024年H1末，招商商管在管项目70个（含筹备项目），管理面积397万方，其中自持3个项目，受托管理招商蛇口项目58个，第三方输出项目9个。2024年H1，集中商业销售额同比提升26.7%，同店同比提升6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%。2）持有物业出租及经营业务实现收入2.19亿元，同比下降1.38%。截至2024年H1末，公司总可出租面积46.90万方，总出租率94%，持有业态包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等。 风险提示：公司2024年H1收入和归母净利润均实现增长。物管业务稳定增长，聚焦非住业态实现多元化布局；商业运营在管规模扩大。我们预测公司2024-2026年归母净利润为8.45亿元、9.26亿元、9.71亿元，对应EPS为0.80元/股、0.87元/股、0.92元/股，对应PE为10.41X、9.51X、9.06X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期、关联方相关业务不及预期、资产管理业务运营不及预期。

     招商积余(001914) 事项： 公司公布2024年半年报，上半年实现营业收入78.4亿元，同比增长12.3%，归母净利润4.4亿元，同比增长3.8%。 平安观点： 收入利润平稳增长，管理费用率延续改善：2024年上半年公司营业收入78.4亿元，同比增长12.3%，其中物业管理业务收入75.4亿元，同比增长12.7%，资产管理业务收入2.9亿元，同比增长2.6%；归母净利润4.4亿元，同比增长3.8%，归母净利润增速低于营收与毛利率同比下行有关。上半年公司综合毛利率同比下降0.7个百分点至12.6%；物业管理业务毛利率同比下降0.7个百分点至10.9%，其中专业增值服务毛利率同比下降6.9个百分点至11.1%，为最大拖累，基础物管、平台增值服务毛利率则同比提升0.4个、0.1个百分点至11%、9.9%。上半年管理费用率3%，同比下降0.5百分点。 物业管理市拓发力，资产管理稳定经营：2024年上半年公司物业管理业务新签年度合同额18.9亿元，同比增长0.3%，其中第三方项目新签年度合同额17.4亿元，同比增长5.5%，千万级项目占比超50%。期末在管项目2209个，在管面积升至3.85亿平米，来自第三方、控股股东在管面积分别为2.57、1.28亿平米，住宅、非住宅在管面积分别为1.32、2.52亿平米。2024年上半年末公司在管商业项目维持70个（含筹备项目），管理面积维持397万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个。上半年集中商业销售额同比提升26.7%，同店同比提升6.9%，客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%，有效会员总数累计752.9万，同比增长63.2%。持有物业总可出租面积46.9万平米，总体出租率94%。 投资建议：考虑公司盈利能力修复低于预期，下调公司盈利预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.75元（原为0.79元）、0.81元（原为0.89 元）、0.89元（原为1.00元），当前股价对应PE分别为11.0倍、10.2倍、9.4倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市拓优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险。