招商积余(001914) 核心观点 归母净利润增长9%。2025上半年公司实现营业收入91.1亿元，同比增长16.2%；实现归母净利润4.7亿元，同比增长8.9%。分板块看，公司物业管理业务实现收入88.0亿元，同比增长16.8%，主要系原有物业管理项目业务增长、新拓展物业管理项目转化及专业公司新拓业务等增值业务贡献；资产管理业务实现收入3.1亿元，同比增长5.9%，主要系在管商业运营项目增加及原接管项目业务量增加。 基础物管业务毛利率改善。从物业管理业务的收入构成看，基础物业管理实现营业收入68.5亿元，毛利率上升0.61pct至11.56%；平台增值服务实现营业收入2.3亿元，毛利率上升1.08pct至10.99%；专业增值服务实现营业收入17.2亿元，毛利率下降3.1pct至8.03%。综合来看，公司物业管理业务综合毛利率同比基本持平，基础物管业务毛利率持续改善。 市拓稳定发力。2025上半年公司实现新签年度合同额17.64亿元，其中第三方项目新签年度合同额为15.92亿元，其中千万级项目贡献新签年度合同额占比58%。截至2025上半年末，公司在管项目2370个，管理面积达3.68亿平方米，其中来自母公司的管理面积1.30亿平方米。 资产管理业务稳中有升。在商业运营方面，截至2025上半年末公司旗下招商商管在管商业项目72个（含筹备项目），其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个，2025上半年公司集中商业销售额同比提升10.3%。持有物业方面，截至2025上半年末公司可出租总面积为46.9万平方米，总体出租率为93%，整体表现稳健。 风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。 投资建议：我们维持公司的盈利预测，预计公司25/26年营业收入为190/208，归母净利润为9.2/10.2亿元，对应EPS分别为0.87/0.96元，对应PE分别为13.9/12.5X，维持“优于大市”评级。

     招商积余(001914) 事件：公司发布2025年半年报，公司2025年上半年实现营业收入91.07亿元，同比增长16.17%，归母净利润4.74亿元，同比增长8.90%，每股收益0.4475元，同比增长9.10%。 收入利润稳中有升：公司2025年上半年实现营业收入91.07亿元，同比增长16.17%；归母净利润4.74亿元，同比增长8.90%。公司营业收入增长主要由物管项目增长等因素所致。公司归母净利润增速略低于收入增速，主要由于：1）2025年上半年公司毛利率为12.12%，较去年同期下滑0.45pct，主要因为公司物管业务和资管业务的毛利率分别较去年同期下滑0.08pct、4.07pct；2）2025上半年公司资产减值损失86.83万元，主要是合同资产减值损失；3）2025年上半年公司信用减值损失0.33亿元，较去年同期扩大，主要受应收账款减值损失影响。从费用看，2025年上半年的销售费用率、管理费用率分别为0.48%、3.31%，分别较去年同期降低0.01cpt、提高0.35pct。 物管保持非住业态优势：2025年上半年，公司物管业务实现收入88.00亿元，同比增长16.76%。基础物管业务2025年上半年实现收入68.49亿元，同比增长7.75%，其中住宅和非住业态的收入分别占基础物管收入的28.22%、71.78%，非住业态包括办公、公共、园区、学校、政府、城市空间及其他等。截至2025年上半年末，公司在管规模3.68亿方。从业态看，住宅和非住的在管面积分别占总在管面积的38.26%、61.74%；从项目来源看，来自控股股东的项目和外拓项目在管面积的比例分别为35.35%、64.65%，其中控股股东的项目中77.20%为住宅业态、第三方的项目中83.04%为非住业态。公司持续保持第三方非住赛道的优势，在政府公建、产业园区、金融服务等细分赛道中标优质项目超50个。在存量住宅市场，公司将市场化住宅项目作为战略型赛道和业务重要增长点。2025年上半年，平台增值服务实现收入2.27亿元，同比下降11.29%；专业增值服务实现收入17.25亿元，同比增长86.80%。在增值服务上，公司到家服务持续优化服务产品品类，服务覆盖超过50个核心城市；推出家政保洁、空调清洗、衣物干洗等自营服务；大力发展房产经纪、充电桩业务进入规模化发展阶段；搭建企业数字化采购平台，为商办客户提供一站式采购服务。围绕房地产开发全生命周期服务，持续深化与招商蛇口的战略协同，同时加速市场化拓展不发，重点打造精装修、第三方维修、到家宜居三大核心业务板块。 资管业务强运营：2025年上半年，资产管理业务实现收入30.59亿元，同比增长5.86%。商业运营业务2025年上半年共实现收入9.21亿元，同比增长30.75%。截至2025年上半年末，公司旗下招商商管在管项目72个（含筹备项目），管理面积397万方，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个。持有物业出租及经营业务2025年上半年实现收入21.39亿元，同比下降2.16%。截至2025年上半年末，公司持有物业业态多样，包括酒店、购物中心、商业、写字楼等，总可出租面积46.89万方。截至2025年上半年末，总出租率为93%，其中酒店、零星商业等业态平均出租率为100%，表现出公司持有物业的强运营能力。 投资建议：公司2025年上半年收入和利润稳中有升，公司物管业务保持非住业态的优势，持续巩固非住领域头部服务商地位。资管业务稳定运营。我们维持公司2025-2027年归母净利润分别为9.37亿元、10.44亿元、11.33亿元的预测，对应EPS为0.88元/股、0.98元/股、1.07元/股，对应PE为14.14X、12.69X、11.70X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险、增值服务运营不及预期的风险。

     招商积余(001914) 营收利润双增长，新拓规模保持稳定，维持“买入”评级 招商积余发布2025年中报，公司上半年营收利润双增长，新拓规模保持稳定。我们维持盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为9.19、10.81、12.22亿元，EPS分别为0.87、1.02、1.15元，当前股价对应PE为14.5、12.3、10.9倍，伴随业务结构调整及降本增效措施，盈利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放，维持“买入”评级。 收入利润保持增长，盈利能力下降 公司2025H1实现营收91.07亿元，同比+16.17%；实现归母净利润4.74亿元，同比+8.90%，归母扣非净利润同比+11.87%；实现经营性净现金流-11.9亿元，毛利率和净利率分别为12.12%和5.38%，同比分别-0.45pct和-0.40pct。公司营收利润增长主要系原有物业管理项目业务增长、新拓展物业管理项目转化及专业公司新拓业务等增值业务贡献。 基础物管毛利率提升，专业增值收入高增 （1）基础物管：实现营收68.49亿元，同比+7.75%，占比75.2%，毛利率同比+0.61pct至11.56%。截至上半年末，公司在管面积达3.68亿平，较年初+1.0%，其中关联方占比35.4%；上半年新签合同17.64亿元，同比-6.81%，其中第三方新签占比提升至90%，非住宅业态新签占比81%，千万级项目贡献占比58%，市场化住宅新签同比+23%。（2）平台增值：实现营收2.27亿元，同比-11.29%，毛利率同比+1.08pct至10.99%。（3）专业增值：实现营收17.25亿元，同比+86.80%，毛利率同比-3.1pct至8.03%。 资管收入同比增长，自持物业经营保持稳定 公司2025H1资产管理收入3.06亿元，同比+5.86%，毛利率同比-4.07pct至48.62%。截至上半年末，公司在管商业项目72个，管理面积397万方，上半年在管项目集中商业销售额同比+10.3%，客流同比提升17.0%。公司截至上半年末拥有自持物业可租面积46.89万方，出租率93%，同比基本持平。 风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

     招商积余(001914) 摘要： 事件：公司发布2025年一季报。2025年Q1公司实现营业收入44.65亿元，同比增长19.87%；归母净利润2.19亿元，同比增长15.06%；每股收益0.21元/股，同比增长15.18% 归母净利润延续增长态势：公司2025年Q1公司实现营业收入44.65亿元，同比增长19.87%；归母净利润2.19亿元，同比增长15.06%。毛利率层面，2025年Q1毛利率为11.48%，较2024年毛利率下滑0.48pct。费用率层面，2025年Q1公司销售费用率和管理费用率分别为0.44%、3.15%，分别较2024年下降0.23pct、0.35pct，公司持续在费用管控方面持续挖潜增效，提升经营质效、提升管理效率。 物管积极市场化拓展：截至2025年3月末，公司在管项目数量2358个，管理面积3.71亿方，较2024年末的管理面积进一步提高1.64%。2025年Q1公司物管业务新签合同额8.45亿元，其中市场化拓展金额7.69亿元，中标多个重点项目，包括招商银行全球总部大厦项目、西南交通大学东部（国际）小区、湖南省博物馆等。增值服务上，2025年公司重点布局房产经纪、美居服务、到家服务、空间资源等领域；在租售业务收入增长317%，主要由于公司优化物业租售激励机制，深化余房网平台轻型化转型聚力发展租售业务；新业务赛道中，光伏、美居业务签约合同均取得快速进展；到家服务覆围绕家政保洁、空调清洗等产品强化供应链能力建设，实现服务覆盖率提升13pct；空间资源优化升级数字化系统建设，社区资源点位出租率提升10pct。 资管业务稳定运营：截至2025年3月末，公司在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万方，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个与2024年末保持一致。运营端，截至2025年3月末，公司持有物业总体出租率为93%，持有物业出租业务以稳定经营为主导，稳定现有客户资源同时关注潜在客户租赁需求，适度调整租赁政策，积极拓展新客户。 投资建议：公司2025年Q1年归母净利润延续2024年增长态势。物管业务发展稳健，物管规模较2024年末扩大，中标多个重点项目；资管业务稳健运营。我们维持公司2025-2027年归母净利润分别为9.37亿元、10.44亿元、11.33亿元的预测，对应EPS为0.88元/股、0.98元/股、1.07元/股，对应PE为13.34X、11.97X、11.03X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险、增值服务运营不及预期的风险

     招商积余(001914) 事项： 公司公布2025年一季报，一季度实现营业收入44.6亿元，同比增长19.9%，归母净利润2.2亿元，同比增长15.1%。 平安观点： 业绩双位数增长，毛利率&费用率相对平稳：2025Q1公司实现营业收入44.6亿元，同比增长19.9%，归母净利润2.2亿元，同比增长15.1%。Q1毛利率11.5%，同比微降0.2个百分点，管理费用率3.2%，同比微升0.2个百分点。 基础物管稳健前行，资产管理维持稳定：2025Q1末公司在管项目数量2358个，管理面积升至3.71亿平米（2024年末3.65亿平米）。Q1新签年度合同额8.45亿元，同比增长6.8%，其中市场化拓展项目新签年度合同额7.69亿元，千万级项目贡献业绩占比超七成，较上年同期提升18个百分点。2025Q1末公司在管商业项目70个（含筹备），管理面积393万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个，持有物业总体出租率93%。 投资建议：维持原有预测，预计公司2025-2027年EPS分别为0.86元、0.94元、1.01元，当前股价对应PE分别为14.3倍、13.1倍、12.2倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市拓优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若有效需求修复缓慢，市场环境不确定因素增多，可能导致公司合同续签、价格竞争、收款等压力增大；2）若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；3）存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；4）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险。