大悦城(000031) 新开南昌、深圳两座商场，购物中心销售额高增，维持“买入”评级 大悦城发布2025年中期报告，公司营业收入同比有所收缩，归母净利润同比扭亏为盈，公司整体物业开发及物业投资经营情况稳健，公司以二次元业态助力持有型物业致使品牌影响力持续提升，我们维持盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为-8.3、8.7、15.2亿元，EPS分别为-0.19、0.20、0.36元，当前股价对应2026-2027年PE估值分别为15.7、9.0倍，伴随公司地产业务逐渐企稳，业绩有望持续释放，维持“买入”评级。 营收规模有所收缩，归母净利润由负转正 2025年上半年，公司实现营业收入152.31亿元，同比减少5.29%；实现归母净利润1.09亿元，同比由负转正；实现扣非归母净利润0.93亿元，同比由负转正；实现毛利率、净利率分别为36.35%、4.91%，同比分别+13.76pct、+4.67pct；实现经营活动现金净流量26.87亿元，同比增长38.15%。截至2025年上半年末，公司资产负债率75.19%，权益乘数4.03，流动比率1.46，速动比率0.60。公司归母净利润同比由负转正主要系开发业务结转毛利率上升夯实利润。 持有型物业稳健发展，品牌影响力持续提升 2025年上半年，公司实现全口径签约86.4亿元，签约面积47.9万平方米；公司购物中心实现销售额约220亿元，同比增长12.2%；客流量2亿人次，同比增长19.6%；平均出租率92%。截至2025年上半年末，公司在营商业项目37个，总商业面积387万平方米，其中包括24个大悦城购物中心，总商业面积约321万平方米，2个大悦汇，总商业面积约19万平方米；公司在建、筹备的项目7个，总商业面积约70万平方米。截至2025年上半年末，公司在北京、三亚拥有4家酒店，建筑面积27万平方米；在北京、天津、深圳管理11个长租公寓项目，建筑面积11万平方米，出租率达90%。物业管理方面，公司在管项目158个，已进驻40余个城市，合同管理面积3137万平方米，较上年末增长4.1%，在管面积近2730万平方米，较上年末增长7.3%。 风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

     大悦城(000031) 营收规模有所收缩，持有型物业表现强劲，维持“买入”评级 大悦城发布2024年年度报告，公司营业收入规模同比收缩，归母净利润同比下滑，公司整体物业开发及物业投资经营情况稳健，我们维持2025-2026年并新增2027年盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为-8.3、8.7、15.2亿元，EPS分别为-0.19、0.20、0.36元，当前股价对应2026-2027年PE估值分别为13.5、7.7倍，伴随公司地产业务逐渐企稳，业绩有望持续释放，维持“买入”评级。 营收规模有所收缩，归母净利润承压下行 2024年公司实现总营业收入357.9亿元，同比下降2.70%；实现归母净利润-29.8亿元（2023年为-14.7亿元）；实现扣非归母净利润-40.5亿元（2023年为-37.58亿元）；实现毛利率、净利率分别为21.76%、-7.15%，同比分别-4.71pct、-7.48pct；实现经营性净现金流净额66.17亿元，同比下降37.82%。截至2024年末，公司资产负债率76.73%，权益乘数4.30，流动比率1.54，速动比率0.59。公司归母净利润亏损主要系：（1）营业收入同比收缩且结转毛利率同比下行；（2）处置项目投资净收益同比减少（2024年投资净收益为0.46亿元，2023年为45.87亿元）；（3）资产减值及信用减值损失规模较大（资产减值损失18.99亿元，信用减值损失3.82亿元）。 二次元业态助力持有型物业，品牌影响力持续提升 2024年，公司购物中心销售额401.3亿元，同比增长16%；客流量3.66亿人次，同比增长22%；平均出租率95.1%。公司商业项目全国布局44个（重资产30个+轻资产14个），截至2024年末，公司在营项目36个，总商业面积375万平方米，在建、筹备的项目8个，总商业面积约83万平方米。2024年公司二次元业态总销售额突破11.1亿元，截至2024年底，公司全国二次元门店总数已达311个，共创造销售成绩超8.64亿元；全年大悦城引进的IP快闪超244场，共产生销售额超2.5亿元。2024年9月20日，公司华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金（180603.SZ）在深圳证券交易所上市，成为西南地区首单消费REIT，轻资产战略持续推进，品牌影响力持续提升。 风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

     大悦城(000031) “开发+经营”双轮驱动，潜心经营铸就品牌生态圈，给予“买入”评级 大悦城背靠中粮集团，“开发+经营”双轮驱动，聚焦全国核心城市布局，整体物业开发及物业投资经营情况稳健，伴随投资物业板块业绩占比提升及地产业务板块逐渐企稳，盈利能力回升趋势明显，业绩有望持续释放。我们预计2024-2026年归母净利润分别为-30.35、-8.31、8.72亿元，EPS分别为-0.71、-0.19、0.20元，当前股价对应2026年PE为13.4倍，首次覆盖，给予“买入”评级。 开发业务稳健发展，土地投资优中取优 2023年，公司实现全口径签约461亿元，同比下降19%，签约面积223万平米，同比下降2%。公司在2023年房地产企业销售业绩排行榜位列29位，较2022年提升4位。公司拿地继续坚持谨慎态度，2023年全年仅获取三宗土地，均为核心城市较核心区域，公司新获取土地建筑面积16.8万平方米，同比下降78.81%；拿地金额63.34亿元，同比下降34.15%。 经营能力打通流量脉络，潜心经营铸就品牌生态圈 公司投资物业业务进展强势，营收占比呈现增长趋势。2023年，公司投资物业营业收入53.93亿元，同比增长24.3%；2024年上半年，公司投资物业营业收入26.03亿元，同比减少3.6%。截至2024年上半年，商业项目全国布局45个，公司在营项目34个，总商业面积374万平方米。公司以潮流及二次元文化主题购物中心举办的活动可带动大量客流量和销售额，并在运营层面善于将顶流IP热度迁移，形成联动效应。公司购物广场主动创造空间稀缺性及产品独特性，最大效率激发客流量，随着公司购物广场项目开业进一步，联动效应有望加强。 负债结构相对稳定，融资成本持续压降 公司持续优化债务结构，融资成本持续下行。截至2023年末，公司有息负债规模726.48亿元，资产负债率76.73%，剔除预收账款资产负债率60.58%。2024年上半年公司新增借款平均成本3.13%，综合融资成本为4.26%，融资成本持续下行。公司华夏大悦城商业REIT于2024年下半年顺利上市，募集规模达33.23亿元，取得投资收益21亿元。 风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。